EKONOMİK DURUM - Türkiye ekonomisi, 2000 yılının son çeyreğinden itibaren bankacılık sektöründe başlayan ekonomik kriz ve sonucundaki devalüasyon sürecini 2001 yılında şiddetli bir şekilde yaşamıştır. 2000 yılının son çeyreğinde %7.8 oranında büyüyen Gayri Safi Milli Hasıla, 2001 yılının son çeyreğinde %12.4 oranında küçülmüş, yine 2001 yıl sonu itibariyle 12 aylık TEFE enflasyon oranı %90 larda seyretmiştir. 1999 yılında Başbakan Ecevit in liderliğinde kurulan 3 partili koalisyon hükümetinin hedeflediği reform uygulamaları da yavaşlamış, yabancı yatırımcıların bu dönemde ülkeye güveni bir hayli azalmıştır. yılı başlarında Türkiye ekonomisi ilk düzelme sinyallerini göstermiş, birinci çeyrek sonunda Gayri Safi Milli Hasıla (GSMH) yeniden %0.7 büyüme kaydetmiş, enflasyon düşüş trendine geçmiştir. Ancak Başbakan Ecevit in sağlık problemleri ve Birliği (AB) ile uyum sürecinde hükümet ortakları arasındaki anlaşmazlıklar yılın ilk yarısında siyasi belirsizliklere ve hükümet krizine yol açmış, 3 Kasım tarihinde erken seçim yapılmasına karar verilmiştir. Yılın 2. yarısında yerli ve yabancı yatırımcıların seçim sonuçlarını beklemesi ülke ekonomisinde genel bir bekleyiş ve durgunluk döneminin devam etmesine yol açmıştır. Seçim sonucunda Adalet ve Kalkınma Partisi (AK Parti) çoğunluğu sağlamış, Başbakan Abdullah Gül liderliğinde, ve siyasi yasaklı Tayyip Erdoğan güdümüyle yeni hükümet kurulmuştur. Yaklaşık on yıldan sonra tek partili bir hükümetin başa gelmesi olumlu olarak değerlendirilirken, diğer yandan AK Parti nin radikal dini eğilimi ve popülist tutumları yurt içi ve yurt dışı çevrelerde belirsizlik ve temkinli yaklaşımlara neden olmuştur. AB standartlarına uyum süreci ile ilgili olarak ana dilde yayın, azınlık hakları, idam cezasının kaldırılması yasalarının çıkartılmasına rağmen, 12 Aralık de yapılan Kopenhag Zirvesi nde Türkiye nin AB adaylığı için 2004 Aralık tarihi verilmiştir. ABD Irak krizi de yılın ikinci yarısında tırmanışa geçmiş, ABD potansiyel bir savaş sinyallerini vermiştir. yılında GSMH %6.5 büyüyerek 192.8 milyar ABD Doları rakamına ulaşmış, Türkiye dünyanın en önemli 16. ekonomisi konumuna gelmiştir. Yıl sonu itibariyle, TEFE %88.6 dan %32.6 ya, TÜFE de %68.5 dan %29.7 ye gerilemiştir. 2001 yılında Türk Lirası nın ABD Doları na karşı olan %124 lük değer kaybından sonra, yılında paritede %19 artış yaşanmıştır. Özetle, yılında, ekonomik toparlanma sinyallerinin pozitif etkisi, yurt içi ve yurt dışı politik gelişmelerin yarattığı belirsizlik ortamı ve savaş beklentisinin gölgesinde kalmıştır. Ekonomik göstergelerin olumluya gitmesi ile gayrimenkul sektörü de yaz döneminde hızlanmaya başlamış, ancak siyasi belirsizliklerin paralelinde yılın ikinci yarısında yeniden yavaşlamıştır. 2003 Tahmini Hükümetin 2003 yılı bütçesinde, 2003 yılı için %20 TÜFE artışı ve %5 oranında bir GSMH büyümesi öngörülmektedir. Ancak ABD Irak savaşı artık kaçınılmaz görünmektedir. ABD, savaşta Türkiye nin desteği karşılığında Türkiye ye 6 milyar doları hibe, 20 milyar doları da ucuz maliyetli kredi olarak 26 milyar dolarlık bir ekonomik garanti sağlayacağı güvencesini vermiştir. Türkiye nin savaşa katılımının boyutları halen hükümet ve TSK nezdinde görüşülmektedir. Ancak Türkiye nin savaşa katılımının sonucunda gerçekleşecek fiili zararın daha yüksek olma riski devam etmektedir. Kofi Annan ın KKTC barışı ve Kıbrıs Federasyonu önerisi ise henüz görüşülmekte olup Türkiye gündemini bir süre daha meşgul edecektir.
Türkiye çapında yatırımlar, ABD Irak savaşı nedeniyle beklemede olup, savaşın sonuçlanması akabinde 2003 yılının ikinci yarısında ekonomik gelişme ve gayrimenkul sektöründe hareketlenme beklenmektedir. OFİS PİYASASI Mevcut piyasa koşullarında ön görülmesi mümkün olmayan ekonomik ve siyasi dalgalanmalar, tüm piyasaları etkilediği gibi gayrimenkul piyasasını da olumsuz yönde etkiledi. Krizi takip eden altı ay boyunca A sınıfı ofis kullanıcısı olan firmalarda küçülmeler ya da tasfiyeler nedeniyle boşluk oranında ciddi artışlar gözlendi. Bu dönemlerde ofis binalarından çıkan birçok şirketin, yeni ofis binaları yerine, sektörlerine bağlı olarak özellikle fabrika binalarının yanındaki idari binalara taşındıkları gözlendi. Boşluk oranlarındaki bu düşüş, kira rayiçlerinde düşüşü de beraberinde getirdi. Kriz döneminde farklı nedenlerle oluşan boşluğun kullanıcılara sağladığı en büyük avantaj, iyileştirme ya da dekorasyon yatırımı yapılmış ve daha önceki dönemlere kıyasla oldukça düşük kira bedeli olan çok sayıda ofis alternatifinin piyasaya çıkması oldu. Bunun sonucunda yalın haldeki ofis alanları, belli yatırım maliyeti yapılmış olan ikinci nesil ofis binaları ile rekabet etmeye başladılar. Yalın halde olan binaların malsahipleri rekabette geri kalmamak amacıyla yükseltilmiş döşeme, asma tavan gibi ilk yatırım maliyeti gerektiren çalışmaları üstlenmeyi kabul etmeye başladılar. Bu durum ilerleyen zamanlarda geliştirilecek ofis binalarının iyileştirilmiş halde teslim edilmesi yolunda ilerlenmesini sağladı. Durgun geçen 2001 yılının ardından bahar ayları ile birlikte ekonomik göstergelerde az da olsa görünen olumlu gelişmeler, ofis piyasasında tedbirli olmakla birlikte geçen yılın aynı dönemine kıyasla daha iyimser bir hava estirmeye başlattı. Bu iyimser havaya rağmen işlem gerçekleşmiyor olması kira rayiçlerinde düşüşü devam ettirdi. A Sınıfı Ofis Kira Rayiçleri B Sınıfı Ofis Kira Rayiçleri $18 $18 $16 $14 $12 $10 $8 $6 12.6 11.8 Kış 11.8 12.8 11.3 11.0 İlkbahar 12.6 10.6 Yaz Sonbahar $16 $14 $12 $10 $8 $6 10.0 8.7 Kış 9.8 7.8 İlkbahar 10.5 7.9 Yaz 9.2 7.9 Sonbahar Bu dönemlerde eski kiracı olmak, bazı firmalar için dezavantaj oluşturmaya başladı. Malsahipleri ile yapılan görüşmelerde eski kontrat şartlarını, mevcut ticari koşullara indiremeyen şirketler, gerek finansal gerekse bina kalitesi açısından önemli avantajlar yakalayabilecekleri yerleri değerlendirmeye başladılar ve piyasada yer arayışında olan firma sayısı arttı.
Yer arayışına geçen firmaların bir başka ortak özelliği ise uzun süredir yeni ofise ihtiyaç duymalarına karşın ülkedeki ekonomik belirsizlikler nedeniyle yatırım kararları alamamalarıydı. Ancak gerek piyasadaki belirsizlik ortamına alışmaları, gerekse de piyasa rayiçlerinin taban yaptığına yönelik düşünceleri, son dönemde imzaların atılmasında etkili oldu. Yaz döneminde oldukça hareketlenen ve sonbahar döneminde de hareketli seyrini devam ettiren ofis piyasası, yılın son ayı olan Aralık ayında iniş çıkışlı bir seyir izledi. Sonbahar döneminde yer değişikliği kararını alan firmaların 3 Kasım Seçimi sonuçlarını görmek amacıyla beklemeye geçmesi piyasayı yavaşlattı. Seçim sonucunda tek partinin iktidara gelmesi firmaların yer değiştirme düşüncelerini aktive etmelerinde olumlu etki yaptı, ancak Irak a müdahale ve savaş olasılıkları nedeniyle çoğu firma temkinli davranarak tekrar beklemeye geçmeyi tercih etti. Bu da piyasalarda seçim sonrası beklenen hareketliliği sekteye uğrattı. yılında bitmiş olan önemli işlemler aşağıda sıralanmıştır. Görüldüğü gibi bu firmaların büyük çoğunluğu çokulusludur. Kullanıcı Bina İş Bölgesi Büyüklük (brüt m 2 ) Philip Morris Çamlıca İş Merkezi Çamlıca 7,000 Işıklar Holding Eryılmaz Plaza Kavacık 4,944 American Life Insurance Akın Plaza Okmeydanı 2,688 Canon Müstakil bina Ümraniye 2,500 Schenker Arkas Nakliyat Özden Konak İş Merkezi Esentepe 2,330 YKK 195 Büyükdere Plaza Levent 1,929 Lufthansa Özsezen İş Merkezi C Blok Esentepe 1,400 Novo Nordisk Akmerkez Etiler 1,000 İTO Kilit SAP Binası Altunizade 856 Grey Worlwide Beybi Giz Maslak 850 Meksa Menkul Değerler Maya Meridyen Etiler 600 Mark s&spencer Yolbulan Plaza Kozyatağı 600 Kent Yatırım Dedeman Ticaret Merkezi Esentepe 600 Turama Turizm Dedeman Ticaret Merkezi Esentepe 450 El Corte Ingles Maya Plaza Etiler 275 yılında taşınma işlemini gerçekleştiren firmalar ve tercihleri incelendiğinde, firmaların düşük kiralar ödemek amacıyla mevcut standartlarından bile vazgeçebildiği gözlendi. Altyapı, sosyal çevre gibi problemlerinden dolayı arzın sıkışık durumda olduğu bölgelerde A Sınıfı binalara ilginin artması bu durumun göstergelerinden biri oldu. Buna karşın, yüksek nitelikli binalarda boşalan alanlar yeni kiracılarını kısa sürede bulabildi. Bu durum, bilinçli şekilde yapılan nitelikli arzın her zaman talebin ilgisini çektiğini bir kere daha kanıtladı. Kaliteli arza olan talebin artmasının akabinde, uzun süredir boş olan düşük nitelikteki ofis binaları kira rakamlarını indirerek rekabet ortamı yaratmaya çalıştılar. Bu durum piyasadaki doluluk oranlarında gözlenen yükselişe rağmen ortalama kira rayiçlerindeki düşüşü devam ettirdiği için ortalamalarda yanıltıcı sonuçlar gözlenmesine sebep oldu.
A Sınıfı Ofis Boşluk Oranları B Sınıfı Ofis Boşluk Oranları 100% 100% 80% 80% 60% 40% 20% 46.7 32.7 31.7 42.1 42.0 22.9 37.4 22.5 60% 40% 20% 45.4 43.9 40.3 32.5 53.9 42.3 46.1 33.6 0% Kış İlkbahar Yaz Sonbahar 0% Kış İlkbahar Yaz Sonbahar Kaynak: Colliers Resco Aralık ayı sonu itibariyle ofis piyasasında yapılan son araştırmalarda, yakasındaki A sınıfı binalardaki boşluk oranı %21.8, yakasında ise %34.2 olarak gözlenmiştir. B sınıfı ofis binalarında ise bu oran yakasında %31.3 ve yakasında %47.6 olarak ortaya çıkmıştır. Genel Boşluk Oranları A Sınıfı B Sınıfı 100% 80% 60% 40% 20% 21.8 31.3 34.2 47.6 0% İstanbul ofis piyasasındaki Aralık sonu itibariyle ağırlıklı kira ortalamaları ise aşağıdaki grafikte gösterilmektedir. Grafik incelendiğinde İstanbul yakasının A sınıfı ofis binaları kira ortalaması $12.1 m 2 /ay yakasının A Sınıfı ofis binaları kira ortalaması $9.4 m 2 /ay olarak ortaya çıkmaktadır. B sınıfı ofis binalarında bu oran yakasında $9.1 m 2 /ay yakasında ise $7.6 m 2 /ay olarak gözlenmiştir. Genel Kira Rayiçleri A Sınıfı B Sınıfı $/m²/ay 24 20 16 12 8 0 12,1 9,1 Kaynak:Colliers 4 Resco 9,4 7,6
2003 yılının ilk yarısında Irak a müdahale ve savaş olasılıkları itibariyle A Sınıfı ofis piyasasında, kira ve boşluk oranlarının yılın ikinci yarısına kadar sabit kalacağı beklenmektedir. Yılın ikinci yarısından sonra ise, taban kira değerlerinde artış ve işlem sayısında artma beklenmektedir. Buna rağmen 2003 yılında bitecek yeni projeler düşünüldüğünde boşluk oranlarının çok büyük ölçüde değişmeyeceği öngörülmektedir. Ana Piyasa Göstergeleri 1998 1999 2000 2001 2003 Prime Office Rent 22 18 20 18 18 (US$/m 2 /ay) Boşluk Oranı (%) 28 40 30 37 27 Sabit Prime Yield (%) 17 12 15 13 11 Stok ( 000 m 2 ) 700 850 1,020 1,100 1,180 KONUT SEKTÖRÜ Piyasaya Bakış 2001 yılında yaşanan ekonomik yavaşlama, yılında da etkisini konut sektöründe hem arz hem talep üzerinde hissettirmeye devam etmiştir. Kriz öncesinde başarılı satış grafikleri sergileyen İstanbul- İstanbul, Kasaba gibi projelerde satışlar çok önemli ölçüde yavaşlamıştır. İnşaatları satışlar ile finanse eden yatırımcılar da, projelerin nakte çevrilememesi ile inşaatlarını yavaşlatma veya durdurma yöntemini seçmiştir. Arz Ekonomik ve siyasi belirsizliklere rağmen 2001 yılı sonundadudullu da Aqua Manors (Sinpaş) ve yılında da Ömerli Park Villaları (ODC İnşaat), Alemdağ Greenland (Üçem İnşaat), Selenium Residence (Aşçıoğlu İnşaat), Kemer Rose Residence (Tepe İnşaat), Kemer Country Kemerbahçe (Edin inşaat), Mesa Masslak Evleri (Mesa), Royal Konakları (Seba), Ağaoğlu My Village gibi yeni projelerin satışa sunulduğu gözlenmektedir. Mesa Masslak Evleri Fiyat açısından mantıklı, konsept ve hedef kitle seçimi uygun olan projelerde, krize rağmen başarılı satış grafikleri gözlenmiştir. Mesa Masslak Evleri, Ağaoğlu My Village ve Aqua Manors satış hızı açısından en başarılı projeler arasında yer almaktadır. Ancak, konsept açısından daha zayıf projelerde aynı dönemde satışlarda büyük durgunluk gözlenmiş, bazı firmalar satış fiyatlarında büyük indirimler sunmuşlardır.
2000 yılından bu yana İstanbul genelinde yeni geliştirilen toplam alan miktarı yaklaşık 30 milyon m² ye ulaşmıştır. Son 10 yıldır, gelişen Merkezi İş Alanları nın çevresinde Yakası nda Göktürk-Kemerburgaz, Zekeriyaköy-Demirciköy, Bahçeşehir, Büyükçekmece, Anadolu Yakası nda da Beykoz ve Ömerli yeni konut bölgeleri olarak gelişim göstermiştir. Arz edilen yeni projeler, büyük ölçüde bu gelişim bölgelerinde güvenlikli ve kapsamlı sosyal tesisleri içeren bahçeli villa siteleri olma özelliğini taşımaktadır. Şehir içinde büyüklük, fiyat ve imar açısından uygun arsa bulma zorluğundan dolayı son yıllarda şehir içi konut sitesi arzında önemli bir artış olmamıştır. Satışta olan Elit Residence, Polat Residence, Metro City gibi yüksek katlı rezidans projelerinde inşaatlar bitmiş olmasına rağmen satışlar çok durağan olarak seyretmiştir. yılında yeni arz edilen Selenium Residence projesinde ise uygun fiyatlama ile başarılı bir satış grafiği yakalanmıştır. Selenium Residence Özellikle son yıllarda, betonarme karkas inşaatlara alternatif olarak, çelik konstrüksiyon ve ahşap taşıyıcı sisteme dayalı hafif ve depreme daha dayanıklı inşaat tekniklerinin de uygulandığı gözlenmektedir. Belirsizlikler sonucu yatırımcılar açısından bekleyiş ile geçen yılında, bir çok büyük proje geliştirici grup, evvelce yatırımını yaptıkları projeleri mimari ve planlama açısından geliştirip piyasaya arz edilmeye hazır duruma getirdiler. Tepeören Arkeon Evleri (Yapı Merkezi), Kasaba Faz II (İş-Koray), Yapı Kredi Koray Riva Projesi örnek olarak gösterilebilir. Ekonomik gelişmelerin olumlu olarak devam etmesi ve uluslar arası politik koşulların stabilize olması ile bu projelerin 2003 yılı ve sonrasında satışa arz edileceği öngörülmektedir. Doyum noktasına ulaşmış olan Yakası nda şehir dışı konut gelişiminin yavaşlaması, Anadolu Yakası nda ise yeni yerleşimlerin ve özellikli şehir dışı konut sitelerinin artması beklenmektedir. Kasaba Kasaba Rekabetin yeni geliştirilen projelerle arttığı piyasada, ekonomik kriz sonrasında uygun fiyatlama ve satış koşulları ön plana çıkmaktadır. Her kesimde eriyen satın alma gücü sonucunda, geliştirici firmanın sunduğu vadelendirme sistemi de satıştaki başarıyı etkileyen en önemli unsurlardan biri olmuştur. Gayrimenkul sektöründe en büyük sorun halen yüksek sermaye maliyetidir. Yatırımcılar, inşaatları projeden satmak suretiyle geliştirmekte ve inşaata finansman yaratmaktadırlar. Diğer yandan, güvenilmez enflasyon ve yüksek faiz ortamında konut kredisi mekanizması işlememekte, konut müşterileri son yıllarda yaşanan devalüasyonların etkisiyle ABD Doları bazındaki konut kredilerine sıcak bakmamaktadırlar. Türkiye de ipoteğe dayalı finansman (mortgage) sisteminin bulunmaması, proje geliştirmenin finansman yükünü yatırımcıya yüklemektedir.
Konut Piyasası İstanbul da Yeni Arzlar PROJENİN ADI GELİŞTİRİCİ KONUM BİRİM TİPİ BİRİM SAYISI GREEN LAND ÜÇEM İNŞAAT ALEMDAĞ Villa 75 KASABA 2B.FAZ İŞ-KORAY ÖMERLİ Villa 31 ÖMERLİ PARK VİLLALARI ODC İNŞAAT ÖMERLİ Villa 34 ERENKÖY RESIDENCE HOFFMANN CONSTR. ERENKÖY Apartman 2 Blok-13 Kat SELÇUKLU KONAKLARI SELÇUKLU İNŞAAT ALTUNİZADE Apartman 84 BAMBU EVLERİ SOYAK İNŞAAT ATAŞEHİR Apartman 170 AK EVLER UĞUR İNŞAAT ZEYTİNBURNU Apartman 280 ZİTAŞ GÜRPINAR ZİTAŞ ZÜLFİKAR VİLLALARI İNŞAAT GÜRPINAR Villa 50 MY VILLAGE AĞAOĞLU İNŞAAT SAMANDIRA Villa+İkizev+ Apartman 284 İSTANBUL İSTANBUL 2.FAZ YAPI KREDİ KORAY GÖKTÜRK Apartman+Villa 48 KEMER ROSE RESIDENCE TEPE İNŞAAT KEMERBURGAZ Townhouse 73 MESA MASSLAK EVLERİ MESA İNŞAAT MASLAK Apartman 336 NUROL ZEKERİYAKÖY EVLERİ NUROL GYO ZEKERİYAKÖY Villa 16 ROYAL KONAKLARI SEBA İNŞAAT İSTİNYE Apartman+Villa 115 Talep Son on yıl içerisinde müstakil konutlara ve bahçeli sıraevlere olan talep etkin hale gelmiştir. Müstakil konutların konsept projeleri artmış, konut piyasasına nitelikli pek çok konut projesi alternatifi katılmıştır. İstanbul çapında, en büyük ölçekli ve konsept açısından en kapsamlı ve en nitelikli projelerin öncülüğünü Yakası nda Kemer Country ve Alkent 2000, Anadolu Yakası nda ise Kasaba projeleri yapmıştır. Bu projeler yüksek gelir gruplarını hedeflemekte, ve salt konuttan ziyade bir yaşam biçimi sunmaktadır. Bu projelerin çevresinde hızla yeni siteler gelişmiş, bu şehir dışı yerleşim bölgelerine özellikle şehir içindeki gürültü ve görüntü kirliliğinden kaçmak isteyen, bahçeli ev özlemi çeken çocuklu aileler yoğun talep göstermişlerdir. Bu projelerde güvenlik, komşuluk ve bahçe kullanımı unsurları ön plana çıkmaktadır. Bu sebeple, şehir dışında yoğun apartman ünitelerinin satışlarında zorluk çekildiği görülmektedir. Şehir dışı yerleşimler çocuklu aileler tarafından talep görürken, şehir içi konut yerleşimleri de her yaş grubu ve sosyo-ekonomik statüdeki bireylerden talep almaya devam etmekte olup, özellikle şehir içindeki siteler revaçtadır. Son yıllarda gelişen yüksek katlı ve sosyal fonksiyonları ile beş yıldızlı otel hizmetlerine benzer hizmet sunan rezidans projeleri de şehir merkezinde nitelikli bir projede yaşamak isteyenlerden talep almaktadır. İstanbul, 10 milyon nüfusu ve son on yılda %39 oranındaki nüfus artışı ile Türkiye nin en hızlı gelişen metropolü durumundadır. Nüfus artışı ve konut yenileme isteği yeni konut yerleşimlerine olan talebi sürekli olarak desteklemektedir. Kriz öncesi hem yatırım hem ikamet amacıyla konut edinme talebinin artık değişen ekonomik koşullarla sadece ikamet amacına yöneldiği gözlenmektedir.
Günümüz piyasasında müşteriler çok daha bilinçli ve seçici davranmakta, konut piyasasının gelişmesi ve bireylerin projeler hakkında detaylı bilgi sahibi olmasıyla, konut alıcıları kaliteli inşaat, sosyal tesis olanakları, güvenlik, ve fonksiyonel planlama talep etmektedir. Kriz sonrasında ekonomiye olan güvensizlik sonucu yavaşlayan konut talebinin, 2003 yılının ikinci yarısında ekonominin olumlu seyretmesiyle yeniden harekete geçeceği öngörülmektedir. Satışlar Ekonomik kriz ertesinde Türkiye genelinde satın alım gücü azalmış ve talep olmasına rağmen, satın alma kararları kriz etkisiyle durağanlaşmıştır. İstanbul daki konsept konut projeleri genellikle inşaat süreci sırasında satılmaktadır. yılı süresince müstakil konut olan büyük konseptli projelerin satış oranı $500/m 2 ile $2,500/m 2 arasında değişiklik göstermiştir. Ortalama satış fiyatları ise yaklaşık $1,400/m 2 civarında seyretmiştir. Özel altyapı, gelişmiş güvenlik sistemi, yönetim ve geniş otopark olanakları sağlayan kondominyum projeleri müstakil konutlara göre daha yüksek satış oranlarına sahiptir. Yüksek kalite materyallerle donatılmış ve yeni gelişen inşaat yöntemleri ile yapılmış kondominyumlarda birim satış fiyatları $1,357/m 2 ile $4,225/m 2 arasında değişmektedir. Ortalama satış fiyatı ise $2,700/m 2 dir. Konsept konut projelerinin satış birimleri tarafından sunulan vadelendirme seçeneklerinde, $ bazındaki vadelendirmeler müşterileri korkuturken, TL bazında vadelendirme ve vade farkı avantajları müşteriler tarafından tercih edilmektedir. Banka kredileri müşteriler tarafından hala tercih edilmezken, azalan gelir durumlarından dolayı tercih ettikleri uzun vadelendirme ve seller s financing gibi seçenekler satışları artıran etkenler arasındadır. Tahmin Talebin artmasıyla beraber arzda yaşanan artışın piyasayı hareketlendirmesi, ekonomik kriz sebebiyle düşmüş olan villa satış fiyatlarının artış eğilimi göstermesi beklenmektedir. Boğaz hattı gibi özellikli yerlerde yer alan konutlarda fiyatlarda büyük değişiklik gözlemlenmemiş olup, bu durumun korunması beklenmektedir. 2003 ün 2. çeyreğinde piyasa hala yavaş işlemektedir ancak, ABD nin Türkiye ye yapacağı maddi desteğin kesinleşmesi durumunda piyasada hızlanma olacağı öngörülmektedir. ENDÜSTRİYEL YAPILAR İstanbul ve çevresi genel hatları ile incelendiğinde yakasında Gebze, Kurtköy, Samandıra, Tuzla, Dudullu, Kartal, Ümraniye, yakasında Hadımköy, Çerkezköy, Avcılar, İkitelli, Yenibosna endüstriyel yapılar olarak sıklıkla tercih edilen bölgelerdir.endüstriyel alanların yeni gelişmeye başladığı Kocaeli bölgesi gelecek açısından düşük maliyetli yatırımlara imkan sağlamakta ve yatırımcılar için avantaj oluşturmaktadır.
Sanayileşmenin başladığı yıllarda E-5 karayolu boyunca sıralanan fabrikalar, zaman içinde içerilere ve Gebze merkezinden beldelere doğru ilerlemeye başlamıştır.tuzla ve Samandıra sanayi açısından yeni gelişmekte olduğu için boşluk oranları oldukça yüksektir. Gebze endüstriyel yapı açısından yoğun ve en düşük boşluk oranına sahiptir. Organize Sanayi Bölgeleri oturmuş altyapısı ile yerli ve yabancı firmaların ilgisini çekmektedir. yakası incelendiğinde Hadımköy genel anlamda depo alanı olarak kullanılmaktadır. Diğer bölgelerle karşılaştırıldığında yüksek doluluk oranına sahiptir. Hadımköy, baraj koruma havzası kapsamında olan bir bölge olduğu için sanayi kollarının faaliyette olduğu bir yerleşmedir. Bölgeler $ / m²/ ay Dudullu $2.5 - $5 Gebze $2.5 - $3.5 Kartal $2 - $3 Maltepe $2.5- $3 Pendik Kurtköy $2 - $3.5 Samandıra $2 - $4 Tuzla $2 - $3.5 Ümraniye $2.5 - $5 Esenyurt $3.5 - $4 Hadımköy $2 - $4 İkitelli $3 - $5 Kemerburgaz $4 - $6 Yenibosna $2 - $5 Beylikdüzü $2 - $3 Sanayi sektörü ekonomik koşullardan direkt etkilenen bir piyasa olduğu için, kriz sonrası endüstriyel yapılara yönelik gayrimenkul piyasası %30 - %40 civarında değer kaybetti. Bu etkiyle beraber yatırımlar neredeyse durdu. Ancak in 2. yarısıyla beraber gerek arz gerekse de talep tarafında belli oranda bir hareketlenme gözlendi.gerek arsa satın alınıp yatırımın son kullanıcı tarafından yapılmasıyla, gerekse de kiralama işlemleriyle gerçekleşen bu hareketler piyasadaki rayiçlerin belli oranda yükselmesini sağladı. Bu dönemde en çok talep yeni yapılaşmanın yoğunlaştığı Gebze, Dudullu ve Samandıra bölgelerine oldu. Dikkat çeken bir diğer nokta ise, talebin bilinçlenip yüksek kalitedeki yapılara yönelmesiyle beraber, yeni yatırımlardaki kalitenin artması oldu. Tahmin 2003 yılı içerisinde özellikle kullandıkları mevcut yapıların kalitesini yükseltmek isteyen firmaların yeni yapılara geçmesi beklenmektedir. Ayrıca lojistik sektöründe gözlemlenen canlılık ve Türkiye ye yeni giren çeşitli firmaların talepleriyle beraber, bir önceki yıla oranla daha canlı bir sene öngörülmektedir. Rayiçlerin de bu harekete paralel olarak düşük bir hızla da olsa yükselmesi tahmin edilmektedir.
PERAKENDE PİYASASI Perakendecilik sektörü, diğer tüm sektörler gibi yaşanan ekonomik dalgalanmalardan etkilendi. Alım gücünün düşmesinin beraberinde getirdiği tüketici taleplerindeki azalma, perakende sektörünün zor günler geçirmesine neden oldu. Özellikle, hazır giyim olmak üzere perakende sektörünün çeşitli alanlarında küçülmeler yaşandı. Zaman içerisinde ekonomik krizin etkilerinin hafiflemesiyle, perakende sektörü piyasa genel seyrine paralel olarak toparlanmaya geçti. Bu toparlanmanın etkisiyle nin 2. yarısında piyasada hissedilir bir canlılık yaşandı. İstanbul da, yüksek yaya dolaşımının olduğu caddelerde, ofis ve konut binalarının alt katlarında yer alan mağaza alanları, tüm retail alan tipolojisi içinde önemli bir yer tutmaktadır. Kriz öncesine kadar boş alan bulmanın neredeyse imkansız olduğu Bağdat Caddesi ve Rumeli Caddesi nde 2001 yılında görülen boşluk oranları bu perakende sektöründeki düşüşün en belirgin göstergesi olmuştur. yılındaki toparlanmalarla birlikte boş alanlar dolmaya başlamış, özellikle de Bağdat Caddesi neredeyse tam doluluğa ulaşmıştır. Cadde üzeri mağazacılığındaki ortalama kira rayici $60-120/ m²/ay arası seyretmektedir. İçinde çekim yaratan marka, büyük perakende gruplar, food court, eğlence mekanları ve süpermarketleri barındıran alışveriş merkezlerinin büyük kısmı tam dolulukla hizmet vermektedir. Akmerkez, Capitol, Profilo İstanbul daki gözde alışveriş merkezleridir. Buralardaki ortalama kira rayiçlerine bakıldığında en yüksek kira rakamlarının Akmerkez de ödendiği görülmektedir. Şehir merkezinde uzaklığı ve hedef kitlesine bağlı olarak farklı profiller çizen alışveriş merkezlerinde ise kira rakamlarının düştüğü görülmektedir. Şu andaki durum; butiklerde $25-150 /m²/ay, "food court" bölümünde ise $25-300/m²/ay olarak değişmektedir. Ekonomik krize rağmen senesinin en büyük yatırımı, Tepe Grubu tarafından geliştirilen Nautilus Alışveriş Merkezi dir. İstanbul Anadolu Yakası, Kadıköy ilçesinde gerçekleştirilen bu proje $ 100 milyon mal olmuştur. Nautilus alışveriş merkezi ile 35 bin ziyaretçiyi bekleyen Tepe grubu Anadolu yakasının Akmerkez i olmayı hedeflemiştir. Eylül tarihinde tamamlanan proje, 170 bin m² inşaat alanına sahip olup içinde, CarrefourSA hipermarket ve Çarşı mağazasının yanı sıra, 104 orta ve küçük boy mağaza, 16 küçük fast food restaurant, 8 salonlu sinema ve 2 bin 605 araçlık otopark bulunmaktadır. 52 bin m² kiralanabilir alana sahip olup, dükkanların tamamı kiralanmıştır. Dükkanların kira bedeli ortalama $60/m²/ay olarak belirlenmiştir. Tüketicinin alım gücünün zayıfladığı bir dönemde, pahalı markaların seri sonu ürünlerinin satıldığı outlet mağazacılığı yoğun ilgi çekmeye başlamıştır. Şehir merkezine yakın noktalarda bulunan outlet centerlar, genelde üretici ve imalatçı kuruluşların açtığı mağazalardır.
Başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde uluslararası standartlarda inşa edilen ve işletilen alışveriş merkezlerinin sayısı giderek artmakta olup, bu merkezlerdeki kiralanabilir alan toplamı Türkiye genelinde 600.000 m²'yi, İstanbul'da ise 400.000 m²'yi aşmıştır. Bunun yanında 2003 yılı itibari ile başlayan yatırım gruplarının yapım ve planlama aşamasında olan projelerinin tamamlanması ile birlikte 2006 yılında, Türkiye deki alışveriş merkezlerinin sayısı 53 ten 130 a yükselecektir. Perakendecilik sektöründe Türkiye pazarına girmekte olan yeni markalar ve yerli markaların yurtdışına açılmasının getirdiği karşılıklı etkileşim piyasalardaki havayı yumuşatmaktadır. İstanbul sosyo-ekonomik yapısı ve her zaman yaşayan bir şehir olması nedeniyle, yeni projeler geliştirilmeye elverişli bir yapıya sahiptir. Doğru fizibilite çalışmaları ışığında yapılacak projelerin başarılı olacağını söylemek mümkündür.