FIRST HALF 2016 İLK YARI 2016 TURKEY REAL ESTATE REVIEW

FIRST HALF 2016 İLK YARI 2016 TURKEY REAL ESTATE REVIEW

CONTENTS İÇERİK TURKEY real estate review FIRST HALF 2016 İLK YARI 2016 TURKEY REAL ESTATE REVIEW Economy 4 Istanbul Office Market 7 Greater Istanbul Area Industrial Market 12 Hotel Market 18 Istanbul Retail Market 20 Istanbul Residential Market 23 Ekonomi 4 İstanbul Ofis Piyasası 7 İstanbul ve Yakın Çevresi Endüstriyel Piyasası 12 Otel Piyasası 18 İstanbul Perakende Piyasası 20 İstanbul Konut Piyasası 23 Turkey Review First Half 2016 Colliers International 3

Economy Economic Outlook In 2015, growth data for the first nine months of the year indicated that the economy enjoyed a small upturn, this after 2014 s slump. In the third quarter of 2015, the performance of the Turkish economy exceeded expectations to record growth of 4%; the growth forecasts for the end of 2015 had been revised upwards to 3.5%. Ekonomi Ekonomik Görünüm Yılın ilk dokuz ayındaki büyüme verilerine bakıldığında, 2014 yılında yavaşlayan ekonominin 2015 yılında biraz daha canlandığı görülmektedir. Türkiye ekonomisi 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %4 ile beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiş ve 2015 yılsonu için büyüme beklentileri yukarı doğru revize edilerek %3,5 a çekilmiştir. Temel Ekonomİk GösTERGEler / KEY ECONOMIC INDICATORS GDP (Current USD) GSYİH (Cari ABD Doları) GDP per Capita (Current U.S. $) Kişi başına düşen GSYİH (Cari ABD Doları) Growth Büyüme Inflation Enflasyon Current Account Deficit (Billion U.S. $) Cari Açık (Milyar ABD Doları) Current account deficit / GDP Cari Açık/GSYİH USD/ TL ABD Doları/ TL Unemployement Rate İşsizlik Oranı 2013 2014 2015 2016 2017 $820 billion/ milyar $800 billion/ milyar $720* billion/ milyar $754* billion/ milyar $795* billion/ milyar $10.822 $10.404 $9.150* $9.500* $9.800* 4,0% 2,9% 3,5%* 3,5%* 3,5%* 7,4% 8,2% 8,8% 7,5%* 7%* -$65,1 -$43,5 -$32,2 -$34,7* -$38,2* 7,9% 5,8% 4,5*% 4,6%* 4,8%* 2,13 2,33 2,92 3.17* 3.25* 9,7% 10,4% 10,5%* 10,7%* 10,8%* Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası / Source: TURKSTAT, Central Bank of Turkey, World Bank * Henüz açıklanmadı, tahmini veriler / * Forecasted data, no public data announced yet A continued break on imports, coupled with an easing of oil prices and foreign currency expenditures in 2015, led to a significant decline in the foreign trade deficit and the current account deficit. Last year the current account deficit eased by 26% to US$ 32.2 billion. The value of the Turkish Lira against the US$ helped to reduce the current account deficit in 2015, it also exerted upward pressure on inflation. The establishment of a stable government following the Turkish general elections in June and November 2015 helped to ease political fears as well as concerns about Turkey s domestic market. However, increasing geopolitical events caused by developments in Turkey s close neighborhood have put the Turkish economy under pressure. Among developments in the global market that have impacted Turkey s economy and led to falls in forecasts for global economic growth in 2016 and 2017 are; the slowdown of the US economy s strong growth in the last quarter, the fragility of the Eurozone economy, and the continuing slowing of the Chinese economy. In the wake of developments in the global market and the US economy, the speed of the Fed s interest rate increases is now forecast to be less rapid than previously anticipated. This situation points to positive liquidity conditions in 2016, representing a positive development in terms of capital inflows for emerging markets such as Turkey. 2015 yılı içerisinde ithalatın sınırlı kalması, döviz giderlerinin azalması ve petrol fiyatlarındaki düşüşle birlikte dış ticaret açığı ve cari açık önemli düzeyde gerilemiştir. Geçtiğimiz yıl cari açık %26 oranında azalarak 32,2 milyar ABD Doları na gerilemiştir. 2015 yılı içerisinde Türk Lirası nın ABD Doları na karşı değer kaybı dış ticaret açığının azalmasına katkı yaparken, enflasyonun artmasına sebep olmuştur. 7 Haziran 2015 ve 1 Kasım 2015 tarihlerindeki seçimlerden sonra hükümetin kurulması Türkiye de iç piyasa ve politika kaynaklı endişeleri azaltmıştır. Ancak, yakın coğrafyadaki gelişmeler dolayısıyla artan jeopolitik riskler ekonomi üzerinde baskı oluşturmaktadır. Global piyasalardaki Türkiye ekonomisini etkileyecek gelişmelere bakacak olursak; ABD ekonomisindeki güçlü büyümenin son çeyrekte yavaşlaması, Euro bölgesindeki ekonominin kırılganlığı, Çin ekonomisinin yavaşlamaya devam etmesi sonucunda 2016 ve 2017 yılına dair küresel ekonomik büyüme tahminleri düşürülmüştür. Global piyasalarda ve ABD ekonomisinde son dönemdeki gelişmelerle beraber, Amerika Merkez Bankası nın (FED) daha önce öngörülenden daha yavaş faiz artırımına gideceği düşünülmektedir. Bu durum piyasalarda likidite koşullarının 2016 da olumlu olacağına işaret etmekte olup, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelere sermaye girişi sağlaması açısından pozitif bir gelişmedir. 4 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

GDP, Growth, Current Account Deficit and Unemployment Turkey s GDP growth for the first three quarters of 2015 came in above expectations at around 4%. A 0.9% growth in consumption coupled with a rise of 2.3% in net exports offset the negative impact of a 1% decline in private sector and public sector investment, according to official data. In the US, strong economic data for the first three quarters of 2015 influenced a Fed hike of interest rates by 25 basis points in December 2015. However, in the US, weaker than expected growth and consumption data for the last quarter of 2015 and the first months of 2016 have led to widespread expectations that future hikes will be less dramatic than previously forecast. Turkey s economic growth for 2015 is expected to come in at about 3.5%, outperforming 2014. Also, the current account deficit to GDP ratio has eased to 4.5%. This trend is expected to continue, and forecasts for the end of the year remain around 4.6%. The unemployment rate maintained its upward trend in October, with official data for November indicating a rate of 10.5%. Year end data is expected to show Turkey s unemployment rate static at around 10.5%. Inflation At 8.81%, the headline inflation figure for the end of 2015 exceeded forecasts, boosted by food price rises instigated by the fall in the value of the Turkish Lira. This upward trend has continued in the first months of 2016. Nonetheless, the downward inflationary impact of falling energy prices is expected to be maintained through 2016. Against this, a continued fall in the value of the local currency will exert upward pressure on the annual inflation rate. The next chart shows the inflation rate from 2007 to the present. GSYH, Büyüme, Cari Açık, İşsizlik Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) 2015 in ilk üç çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 düzeyinde artarak beklentilerin üzerinde bir performans sergilemiştir. GSYH artışına, tüketim %0,9, net ihracat %2,3 katkı sağlarken; özel sektör ve kamu yatırımlarının toplamda %1 oranında negatif etkisi olmuştur. 2015 yılı ilk üç çeyreğinde ABD de açıklanan ekonomik verilerin olumlu gelmesinin ardından 2015 in Aralık ayında FED gösterge faiz oranını 0,25 baz puan arttırmıştır. Ancak, son çeyrekte ve 2016 yılının ilk aylarında büyüme ve tüketim verilerinin beklenenden daha olumsuz gelmesiyle beraber, faiz artırımının öngörülenden daha yavaş olacağı yorumu yapılmaktadır. 2015 yılında ekonominin, 2014 yılına göre daha iyi bir performans göstererek yaklaşık %3,5 oranında büyümesi beklenmektedir. Cari açığın GSYH ye oranının ise %4,5 e düşmesi, 2016 yılı boyunca da düşük seyrini sürdürerek yılsonu itibariyle %4,6 olarak gerçekleşmesi öngörülmektedir. İşsizlik oranı, Ekim ayı itibariyle artma eğilimini sürdürmüş ve Türkiye İstatistik Kurumu nun verilerine göre Kasım ayında %10,5 olarak gerçekleşmiştir. Yılsonu için işsizlik oranının aynı oranda kalarak açıklanması beklenmektedir. Enflasyon Türk Lirası ndaki değer kaybı ile beraber gıda fiyatlarındaki artışın etkisiyle 2015 yılında %8,81 oranıyla beklentilerin üzerinde artan enflasyon, 2016 yılının ilk aylarında da yüksek seyrini sürdürmüştür. 2016 yılında enerji fiyatlarındaki düşüşün enflasyonu azaltıcı etkisinin devam edeceği tahmin edilmektedir. Ancak, döviz kurlarındaki artışın devam etmesi, yıllık enflasyon üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaktadır. Arka sayfadaki grafik 2007 den bugüne kadar gerçekleşen ortalama enflasyon oranlarını göstermektedir. Turkey Review First Half 2016 Colliers International 5

Yıllık Enflasyon Oranı Inflation Average CPI 11,00% 9,50% 10,40% 10,45% 8,00% 8,80% 8,60% 7,40% 8,17% 8,81% 7,50% 6,50% 6,30% 6,16% 7,00% 5,00% 3,50% 2,00% 200 7 200 8 200 9 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* Kaynak: Türkiye Merkez Bankası / Source: Central Bank of Turkey * Henüz açıklanmadı, tahmini veriler / * Forecasted data, no public data announced yet Interest Rates and Loans In its January inflation report, the Central Bank of Turkey confirmed its view that increased market volatility rendered premature the anticipated switch to a single benchmark interest rate in the framework of a simplified interest rate policy. The benchmark, central bank, one-week repo rate is on hold at 7.5%, no change is forecast for the first half of the year. Growth and inflation in the coming period will have a significant impact on the course of central bank interest rate policy through 2016. While the price and minimum wage hikes implemented at the beginning of 2016 are viewed as inflationary, falling oil prices and declines in imports are having the opposite effect. Having risen by 3% in dollar terms in 2014, mortgage loan volume underperformed the previous year; an increase in Turkish Lira terms of around 14% in 2015 represented a contraction of 10% in dollar terms. The mortgage loan volume as of December 2015 stood at US$ 49.1 billion. This volume constitutes 9.5% of total loans. Construction Sector The construction sector s rapid growth in terms of its share of GDP witnessed in previous years slowed down in 2015. The sector grew by 2.2% in 2014, underperforming GDP growth. With a growth rate of 0.4% recorded in the first nine months of 2015, the share of the construction sector in overall GDP in Turkey was 4.7%. Turkey s construction sector constitutes a share of 10-12% in the global economy. Its potential for future growth and its increasing contribution to Turkey s overall economy will continue hand in hand with urban transformation works and large scale infrastructure projects. Faiz oranları ve krediler TCMB nin Ocak ayı enflasyon raporunda, önümüzdeki dönemde faiz politikasının sadeleştirilerek, beklenen tek faiz uygulamasına geçiş için piyasada artan oynaklıktan dolayı henüz erken olduğu belirtilmektedir. Halihazırda %7,5 olan politika faiz oranında, yılın ilk yarısında herhangi bir değişikliğe gidilmesi beklenmemektedir. Önümüzdeki dönemde büyüme ve enflasyonun 2016 yılındaki seyri merkez bankasının faiz politikasında etkili olacaktır. 2016 yılı başında yapılan zamların ve asgari ücretteki artış, enflasyon üzerindeki olumsuz etkiler olarak değerlendirilirken; petrol fiyatlarının düşük seyretmesi ve ithalat rakamlarının azalması enflasyon üzerinde düşürücü etki yaratmaktadır. 2014 yılında bir önceki yıla göre dolar bazında %3 artış oranıyla düşük bir performans gösteren konut kredi hacmi, 2015 yılında ise Türk Lirası bazında yaklaşık %14 artmasına rağmen dolar bazında yaklaşık %10 oranında daralmıştır. Aralık 2015 itibariyle ülke genelinde yaklaşık 49,1 milyar ABD Doları konut kredisi bakiyesi bulunmaktadır. Bu rakam toplam kredilerin %9,5 ini oluşturmaktadır İnşaat Sektörü İnşaat sektörünün daha önceki yıllarda görülen GSYH nin üzerinde hızlı büyümesi 2015 yılında yavaşlamıştır. 2014 yılında %2,2 ile GSYH nin altında büyüyen sektör, 2015 yılının ilk dokuz ayında %0,4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektörünün GSYH içerisindeki payı %4,7 oranında olmuştur. İnşaat sektörünün küresel ekonomideki %10-12 payı olduğu göz önüne alındığında, sektörün önümüzdeki dönemde, kentsel dönüşüm çalışmaları ve büyük altyapı projeleri ile birlikte, büyüme ve ekonomide daha yüksek bir paya sahip olma potansiyeli devam etmektedir. 6 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

Istanbul Office Market Office Regions Our research is based on a division of the market into a total of 9 office districts or regions, 5 on the Asian side, and 4 on the European side of the city. These districts, together with average rents for each, are highlighted on the map below: İstanbul Ofis Piyasası Ofis Bölgeleri İstanbul da bulunan ofis alanları Anadolu Yakasında 5, Avrupa Yakasında 4 olmak üzere toplam 9 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir: Current Supply The total speculative office stock of Class A buildings in Istanbul, excluding owner occupied buildings, has risen by %3.20 compared to the levels of the third quarter of 2015, to stand at 2,514,825 sqm; the distribution of existing stock and average vacancy rates are as follows: Mevcut Durum İstanbul daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2015 yılı ikinci çeyreğinde yayınladığımız verilere göre %3,20 oranında artarak 2.514.825 m² ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları şöyledir: Asya / Asia Avrupa / Europe İstanbul Toplam / Total Sınıf Class Toplam Ofis Alanı (m 2 ) Total Office Area (sqm) Ortalama Boşluk Oranı (%) Average Vacancy Rate (%) Ortalama Kira Değerleri (USD) Average Rent (USD) A 791,527 22.50% $22.01 B 275,221 11.56% $14.42 A 1,723,298 26.48% $31.70 B 474,636 16.51% $18.51 A 2,514,825 25.23% $25.24 B 749,857 14.69% $15.78 Kaynak / Source: Colliers International Turkey Review First Half 2016 Colliers International 7

Rents Analysis of average rents in the first quarter of 2016 shows an increase in the Kavacık region, while rents in the Kağıthane/Cendere, Maslak, Ümraniye, Istanbul-East, Kozyatağı/Ataşehir and Central Business District (CBD) suffered a slight decrease. Rents in the Altunizade and Istanbul West regions remained stable. Kira Rakamları 2015 yılı üçüncü çeyreğinden 2016 yılı birinci çeyreğine kadar olan dönemde ortalama kira rakamlarına baktığımızda Kavacık bölgesinde artış, Kağıthane/Cendere, Maslak, Ümraniye, İstanbul-Doğu, Kozyatağı/ Ataşehir, Maslak ve Merkezi İş Alanı (MİA) bölgelerinde düşük oranda azalış görülmektedir. İstanbul Batı ve Altunizade bölgelerinde ise değişiklik görülmemektedir. İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m 2 /ay) Istanbul Average Class A Office Rental Rates ($/sqm/month) 1. Çeyrek / Q.1 2016 $40.00 $35.00 $35.27 $30.00 $28.21 $25.00 $22.00 $24.58 $22.67 $20.00 $18.79 $17.56 $17.68 $15.00 $13.43 $10.00 $5.00 $0.00 Kaynak / Source: Colliers International Vacancy Rates In Q3 2015, Class A office vacancy rates on the Asian and European sides stood at %20.19 and %25.88 respectively. By Q1 2016 vacancy rates have risen to %22.50 and %26.48. The rise in vacancy rates was mainly attributable to increased stock. Boşluk Oranları 2015 yılı üçüncü çeyreğinde Asya ve Avrupa yakalarında sırasıyla %21,22 ve %25,88 olan A sınıfı ofis boşluk oranları 2016 yılı birinci çeyreğinde %22,50 ve %26,48 e yükselmiştir. Genel olarak boşluk oranlarının artması kiralama işlemlerinin kısıtlı olması ve stoktaki artıştan kaynaklanmaktadır. 8 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

900.000 8 00.000 İstanbul Ofis Piyasası A Sınıfı Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Class A Average Vacancy Rate 1. Çeyrek / Q.1 2016 21, 12% 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 0,00% 21, 07% 40, 29% 13,01% 3,14% 19, 34% 36, 57% 49, 40% BOŞ ALAN VACANT SPACE DOLU ALAN OCCUPIED SPACE Kaynak / Source: Colliers International The Ümraniye district vacancy rate has fallen from 21.59% to 21.07% due to the leasing out of the remaining office space in Buyaka. The recent coming on stream of the Mermerler Plaza has led to a rise in the vacancy rate in the Kozyatağı / Ataşehir districts, from 36.642% to 40.29%. Driven by the addition of further office space supply in the Maslak district, its vacancy rate rose from 25.86% in Q3 2015, to 36.57% in Q1 2016. In the absence of any major changes, the CBD s vacancy rate has declined from 22.43% to 21.12% on the back of the conclusion of various leasing deals. The Güney Plaza has boosted office space supply in the Kağıthane / Cendere districts. This, coupled with other leasings, has seen an easing in the districts vacancy rate, from 53.22% to 49.40%. Vacancy rates in Altunizade, Kavacık, Istanbul East and Istanbul West remained unchanged. Future Stock A further 1,275,329 m² of office space is due to be added to stock within the coming two years. Of this, 37% will be in the Kozyatağı/ Ataşehir region, 26% in Kağıthane/Cendere, 18% in the CBD, 11% in Ümraniye, 4% in Maslak, and 3% in Altunizade. The next table depicts ongoing and planned future office stock construction: Ümraniye bölgesinde kiralaması yapılan Buyaka daki son kalan ofis alanlarının kiralanması nedeniyle bölgede boşluk oranı %21,59 dan %21,07 ye düşmüştür. Kozyatağı/Ataşehir bölgesine yeni eklenen Mermerler Plaza boşluk oranının %36,62 den %40,29 a yükselmesine sebep olmuştur. Maslak bölgesinin ofis arzına yeni ofis binalarının eklenmesiyle, 2015 3. çeyrekteki %25,86 olan boşluk oranı, 2016 1. çeyrekte %36,57 ye yükselmiştir. MİA da çok büyük değişiklikler olmasa da gerçekleşen bazı kiralamalar sonucunda boşluk oranı, %22,43 ten %21,12 ye düşmüştür. Kağıthane/Cendere bölgesinde Güney Plaza ofis arzına eklenmiştir. Bunun yanında gerçekleşen kiralamalar boşluk oranının %53,22 den %49,40 a inmesine sebep olmuştur. Altunizade, Kavacık, İstanbul Doğu ve İstanbul Batı bölgelerindeki boşluk oranlarında bir değişiklik gözlenmemiştir. Gelecek Stok Önümüzdeki iki yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 1.275.329 m² ofis alanının %37 si Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, %26 sı Kağıthane/Cendere de, %18 i MİA da, %11 i Ümraniye de, %4 ü Maslak ta, %3 ü Altunizade bölgesinde inşa edilecektir. Yapımı devam eden ve planlama aşamasında olan gelecek ofis stoku bir sonraki grafikte gösterilmektedir: Turkey Review First Half 2016 Colliers International 9

Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı (m 2 ) Istanbul Class A Office Future Stock by Regions (sqm) 6 00.000 500.000 476.330 400.000 33 1.000 300.000 235.000 200.000 135.720 100.000 0 44.000 53.279 0 Ümraniye Altunizade Maslak -West Asya/Asia Avrupa/Europe Kaynak / Source: Colliers International The next chart shows future office stock in Istanbul under construction or in the planning phase: İstanbul da gelecek stoka eklenecek ofislerin tamamlanma yıllarına göre dağılımı aşağıda gösterilmiştir. İstanbul Gelecek Stok a Eklenecek A Sınıfı Ofis Binaları Breakdown of Class A Office Pipeline in Istanbul by Years 27% 2016 73% 2017 Kaynak / Source: Colliers International 10 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

The Istanbul International Finance Center The completion of the Istanbul International Finance Center, which began in 2012, is set to boost the Asian side of the city s standing in Istanbul s office market. As of 2016, the Istanbul International Finance Center will represent no less than 62% of the overall ongoing construction of office stock in Istanbul. In addition to the project s office space, it also encapsulates a shopping center, residences, congress center and associated services. Slated for completion in 2018, the Finance Center will house 25% the Headquarters of the Banking Regulation and Supervision Agency (BDDK), the Central Bank, the Capital Markets Agency, Ziraat Bank, Halkbank, Vakıfbank and other institutions. The completion and the attractiveness of the Istanbul Finance Center complement the district and area s existing accessibility and advanced infrastructure advantages. Additionally, Kozyatağı Ataşehir has begun to gain prominence as one of the Asian side s leading office markets. This is expected to have an imminent positive impact on demand for office and residential space in the Istanbul Office Market and environs. 44% İstanbul Uluslararası Finans Merkezi 2012 yılında inşaatı başlamış olan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesi tamamlandığında, İstanbul ofis piyasası için Anadolu Yakası nın önemi artacaktır. 2016 yılı itibariyle İstanbul genelinde inşaat aşamasında olan ofis stokunun %62 si İstanbul Uluslararası Finans Merkezi nde yer alacaktır. Proje kapsamında ofis alanının yanı sıra; AVM, otel, rezidans, kongre merkezi ve hizmet servisleri yer alacaktır. 2018 de inşaatın tamamlanması planlanan Finans Merkezi; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu(BDDK), Merkez Bankası, Sermaye Piyasası Kurulu, Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank gibi kurumların genel merkezlerine ev sahipliği yapacaktır. Kozyatağı-Ataşehir bölgesi mevcut ulaşılabilirliği, gelişmiş altyapısı ve İstanbul Finans Merkezi nin yarattığı çekim gücüyle Anadolu Yakası nın en önemli ofis bölgelerinden biri haline gelmeye başlamıştır. Yakın gelecekte bölgede artacak ofis ve konut talebinin yakın çevreyi de etkilemesi beklenmektedir. Turkey Review First Half 2016 Colliers International 11

Greater Istanbul Area Industrial Market Industrial Regions Our industrial market research is based on an examination of Istanbul, Greater Istanbul and 11 neighboring sub-regions. The sub-regions under analysis are Dudullu, Samandıra and Tuzla on the Asian side of the city and Silivri, Çatalca, Hadımköy and Beylikdüzü-Esenyurt- Haramidere on the European side. Neighboring sub-regions included in our market research are in Gebze-Şekerpınar-Çayırova and Dilovası (in the Province of Kocaeli), as well as Çerkezköy and Çorlu (in the Province of Tekirdağ). Current Market Analysis of current industrial market supply reveals that 82% constitutes existing leasable / sellable stock, 12% are projects under construction, and 6% are projects currently in the planning phase. İstanbul ve Yakın Çevresi Endüstriyel Piyasası Endüstriyel Bölgeler Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 11 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler Asya Yakası nda Dudullu, Samandıra, Tuzla, Avrupa Yakası nda da Silivri, Çatalca, Hadımköy ve Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere bölgeleridir. İstanbul yakın çevresinde Gebze-Şekerpınar-Çayırova ve Dilovası bölgelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ İli de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir. Mevcut Durum İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasının mevcut durumuna baktığımızda toplam arzın %82 sini mevcut kiralanabilir/satılabilir stok, %12 sini inşaat aşamasındaki projeler ve %6 sını planlama aşamasındaki projeler oluşturmaktadır. Endüstriyel Piyasası (m²) / Industrial Market (sqm) % Toplam Mevcut Arz / Total Current Supply Boş Alan / Vacant Space 1.470.215 Dolu Alan / Occupied Space 6.391.364 82% İnşaat Halindeki Projeler / Under Construction Projects 1.130.712 12% Planlama Aşamasındaki Projeler / Planned Projects 552.859 6% Toplam / Total 9.545.150 100% Kaynak / Source: Colliers International Vacancy Rates Vacant space in Istanbul and the surrounding region stands at 1,450,861 sqm out of a total supply of 7,861,579 sqm a vacancy rate of around 18%. The next chart shows total current supply and under construction supply, by region: Boşluk Oranları İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut arz 7.861.579 m², boş alanlar 1.470.215 m² ve boşluk oranı %19 seviyesindedir. Mevcut arz ve inşaat halindeki arz toplamının bölgelere göre dağılımı ve ortalama boşluk oranları yandaki sayfada sunulmuştur: Turkey Review First Half 2016 Colliers International 12

Ortalama Boşluk Oranları Average Vacancy Rates 3.000.000 20% 2.500.000 2.000.000 21% 1.500.000 20% 1.000.000 500.000 12% 13% 20% 3% 10% 41% 26% 10% 0 Dudullu- Kartal- -sancaktepe Tuzla silivri (Ortaköy- Çatalca Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere Gebze- - Çerkezköy Çorlu Kocaeli Dolu Alan / Occupied Space Kaynak / Source: Colliers International Rents and Sales Prices A general 2-5% decline in rents is observed when comparing the second half of 2015 with the first half of 2016. The chief cause for this fall is the fact that rents are generally priced in US dollars; the fall in the value of the Turkish Lira has induced property owners to lower prices. With no change in prices, Kartal-Samandıra-Sancaktepe region commands the highest rents. With demand bolstered by its favorable location, this region has been immune from the impact of the easing in rents observed elsewhere. Kira ve Satış Rakamları 2016 ilk yarısında, 2015 ikinci yarı verileriyle kıyasladığımızda genel olarak kiralarda %2 ile %5 arasında bir düşüş gözlenmektedir. Bu durumun en büyük nedeni genellikle kiralamaların ABD Dolar kuru üzerinden yapılması ve kurun artması ile fiyatların mal sahipleri tarafından aşağı çekilmesidir. Öte yandan Kartal-Samandıra-Sancaktepe bölgesinin kira rakamı değişmemiş olup, bölge en yüksek kira rakamına sahiptir. Konumunun etkisiyle talep gören bu bölge, arzın kısıtlı olması nedeniyle kiralardaki düşüşten etkilenmemiştir. 13 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

Ortalama Tesis Kira Rakamları ($/m 2 /ay) Average Rental Rates for Facilities ($/sqm/month) 8,00 7,00 6,00 5,00 6,15 7,00 5,85 4,30 4,60 6,05 5,85 5,65 5,20 4,00 3,00 3,50 2,60 2,00 1,00 0,00 Kartal- -sancaktepe Tuzla silivri Çatalca Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere Dudullu- -Gebze- Çerkezköy Çorlu Kaynak / Source: Colliers International Kocaeli Analysis of average land sale prices per sqm show similar levels to those prevailing in the second half of 2015. Unlike industrial facility rents, land sales are priced in Turkish Lira; currency fluctuations have therefore not impacted sales prices. Bolstered by the North Marmara Highway Project and its connecting roads, prices in Hadımköy and Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere on the European side, and Hadımköy on the Asian side, have increased. 1.800 Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m 2 ) Average Sales Prices for Land ($/sqm) Ortalama birim metrekare arsa satış fiyatlarına baktığımızda 2015 ikinci yarı verilerine benzer fiyatlar görülmektedir. Tesis kiralamalarının aksine arsa satışları TL para birimi cinsinden yapıldığı için $/TL oranının değişmesi arsa fiyatlarını etkilememiştir. Avrupa yakasında Hadımköy ve Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere bölgeleri ile Asya Yakası nda Hadımköy bölgesinde özellikle Kuzey Marmara Otoyol Projesi ve bağlantı yolları üzerinde olmaları sebebiyle fiyat artışı yaşamıştır. 1.600 1.590 1.400 1.200 1.000 1.000 800 600 400 200 55 0 310 235 605 650 450 400 155 95 0 Kartal- -sancaktepe Tuzla silivri Çatalca Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere Dudullu- -Gebze- Çerkezköy Çorlu Kaynak / Source: Colliers International Kocaeli Turkey Review First Half 2016 Colliers International 14

İSTANBUL VE YAKIN ÇEVRESİ ENDÜSTRİYEL HARİTASI / GREATER ISTANBUL AREA INDUSTRIAL MAP 11 10 $95 $2.60 $155 $3.50 Tem Otoyolu / Tem Highway E-5 Karayolu / E-5 Motorway 4 $310 $4.30 $235 $4.60 5 $650 $5.85 Yeni Havaalanı Proje Alanı / New Airport Project Area 6 7 $605 $6.05 Kuzey Marmara Otoyol Projesi / North Marmara Highway Project KARADENİZ / BLACK SEA $1,590 3. Köprü Projesi / 3rd Bridge Project Kuzey Marmara Otoyol Projesi / North Marmara Highway Project $6.15 $1,000 1 $7.00 BÖLGELER / DISTRICTS 1- Dudullu- Alemdağ 2- Samandıra 3- Tuzla 4- Silivri 5- Çatalca 6- Hadımköy 7- Beylikdüzü- Esenyurt Haramidere 8- Gebze- Şekerpınar- Çayırova 9- Dilovası 10- Çerkezköy 11- Çorlu MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA Ambarlı Limanı / Ambarlı Port Uluslararası Atatürk Havaalanı / International Atatürk Airport Haydarpaşa Limanı / Haydarpaşa Port Sabiha Gökçen Havaalanı / Sabiha Gökçen Airport Tuzla Limanı / Tuzla Port 2 3 $550 $5.85 8 $450 $5.65 9 $400 $5.20 Ortalama Endüstriyel Arsa Satış Fiyatları ($/m²)/average Industrial Land Sales Prices ($/sqm) A Sınıfı Endüstriyel Tesis Ortalama Kira Rakamları ($/m²)/average Rental Rates for Industrial Facilities ($/sqm) Kaynak / Source: Colliers International 15 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

Major Lease Transactions The table below details major lease transactions carried out at the end of 2015 and January 2016. These transactions were realized in Gebze, in the Province of Kocaeli. Önemli Kiralama İşlemleri Aşağıdaki tabloda 2015 yılsonu ve 2016 yılı Ocak ayı itibariyle gerçekleşen önemli kiralama işlemleri görülmektedir. Söz konusu işlemler Kocaeli İli Gebze ilçesinde gerçekleşmiştir. İşlemler Transactions Şehir City Bölge Region Durumu Type Kullanıcıya özgü bina Built to suilt Hazır Existing Kiracı-Alıcı Tenant-Buyer Alan (m²) Area (sqm) Kiralama İşlemleri Lease Transactions Kocaeli Kocaeli Gebze Gebze-GOSB Michelin 27.000 Klöckner 25.000 Kaynak / Source: Colliers International Investments boost development in Dilovası North Marmara Highway Project Istanbul s 3rd Bridge will connect the village of Garipçe on the European side of Istanbul to Poyrazköy on the Asian side. When completed, the 3rd Bridge will be integrated into the North Marmara Highway Project; this will greatly reduce journey times from Istanbul and increase accessibility to Gebze, Kocaeli, Bursa and Izmir. The North Marmara Highway Project is a development stretching from Poyrazköy to Ballıca and continuing towards Gebze. Running parallel to the TEM Highway, the project will reach to the Izmir road junction between Gebze and Dilovası, at which point it runs towards Izmit across Dilovası s villages of Çerkeşli and Demirciler, then towards the townships of the Bay of Izmit. The North Marmara Highway will incorporate connections to Paşaköy, Gebze and Izmit on the Asian side. The 3rd Bridge is projected for completion by the end of 2016. Dilovası bölgesi yatırımlarla gelişiyor Kuzey Marmara Otoyol Projesi 3. Köprü, Avrupa Yakası nda Garipçe Köyü ile Asya Yakası nda Poyrazköy ü birbirine bağlayacaktır. Köprü ile entegre olacak Kuzey Marmara Otoyol projesi, İstanbul ile Gebze, Kocaeli, Bursa ve İzmir arasındaki ulaşılabilirliği artıracak ve seyahat süresini kısaltacaktır. Kuzey Marmara Otoyol projesi Poyrazköy den Ballıca ya, oradan da Gebze ye doğru ilerlemektedir. TEM Otoyoluna paralel ilerleyen proje, Gebze ile Dilovası arasındaki İzmir yolu ayrımına ulaşacaktır. Yol ayrımından İzmit e doğru ilerleyen yol, Dilovası nın Çerkeşli, Demirciler köyleri sınırlarından geçecektir. Bu iki köyden geçen yol Körfez in köylerine doğru ilerleyecektir. Kuzey Marmara Otoyol un, Anadolu yakasında Paşaköy, Gebze ve İzmit Bağlantıları bulunmaktadır. 3. Köprü nün 2016 yılsonuna kadar tamamlanması planlanmaktadır. 16 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

Gebze-Orhangazi-Izmir Highway Project Increasing traffic congestion in the Istanbul Kocaeli region led to the development of a project to redirect traffic from Istanbul to the direction of Bursa without having to go around the Bay of Izmit, over a transit bridge between Gebze and Yalova connecting to the D-130 main road. The Bay of Izmit Suspension Bridge and the Gebze Gemlik and Kemalpaşa Izmir sections are due for completion within 2016. The key section of the Gebze-Orhangazi-Izmir Project is the Bay of Izmit Suspension Bridge connecting the two sides of the bay at its narrowest point between Dil İskelesi, a jetty in the township of Dilovası (in Gebze, an administrative district in the Province of Kocaeli), and Hersek Burnu, a headland in the Province of Yalova s Altınova district. Otoyol A.Ş. is realizing the project on a Build Operate Transfer basis. The Gebze Orhangzi Izmir Highway will start in Kocaeli (Gebze), stretching across the Bay of Izmit via the new bridge to reach Orhangazi and Gemlik. The highway will connect to the Bursa Ring Road to end in Izmir via Bursa and Balıkesir. The project, which began in October 2010, is projected to be completed at the end of 2018. New Building Supply in Dilovası OIZ (Organized Industrial Zone) Investors desire to limit their risk means that most new investments in buildings for lease are for 10.000 sqm and above. On the other hand, industrial and warehouse users have a preference for smaller spaces between 1.500 sqm and 5.000 sqm. Smaller scale buildings that had previously been in short supply have recently begun to be leased in Makinacılar OIZ, Gebze VI Makine Sanayi İhtisas (IMES) OIZ, and Gebze V Kimya İhtisas (GEBKIM) OIZ. Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi İstanbul-Kocaeli bölgesindeki trafik yoğunluğunun artması nedeniyle, İstanbul Bursa yönündeki trafiğin, İzmit Körfezi ni dolaşmadan, Gebze ile Yalova arasında yapılacak bir geçiş köprüsüyle D-130 karayoluna bağlamayı sağlayacak bir proje geliştirilmiştir. 2016 yılı itibariyle İzmit Körfez Geçişi Asma Köprüsü, Gebze-Gemlik kesimi ve Kemalpaşa-İzmir kesimindeki yapım çalışmalarının tamamlanması planlanmaktadır. İzmit Körfez Köprüsü, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesinin en önemli bölümüdür. İzmit Körfezi ne kurulmakta olan asma köprü, körfezin en dar kısmını oluşturan Kocaeli nin Gebze ilçesine bağlı Dilovası beldesi sınırları içindeki Dil İskelesi ile Yalova nın Altınova ilçesine bağlı Hersek Burnu arasında yer almaktadır. Otoyol A.Ş. projeyi yap-işlet-devret modeliyle gerçekleştirmektedir. Gebze- Orhangazi-İzmir Otoyolu Kocaeli, Gebze bölgesinde başlayacak ve yeni köprü İzmit körfezi üzerinden geçip Orhangazi ve Gemlik tarafına uzanacaktır. Otoyol Bursa Çevreyoluna bağlanıp Bursa ve Balıkesir üzerinden İzmir de sonlanacaktır. Proje yapım çalışmaları Ekim, 2010 tarihinde başlamış olup 2018 yılsonunda tamamlanması planlanmaktadır. Dilovası OSB deki Yeni Bina Arzı Genel olarak yeni kiralık bina yatırımları, yatırımcıların daha az risk almak istemesi nedeniyle 10.000 m² ve üstü metrekarelerde yapılmaktadır. Ancak sanayi ve depolama kullanıcılarının talepleri daha çok ortalama 1.500 m² ile 5.000 m² arası küçük alanlı binalara yöneliktir. Önceki dönemlerde sınırlı olarak bulunan küçük alanlı binalar, son zamanlarda Makinacılar OSB, Gebze VI. Makine Sanayi İhtisas (IMES) OSB, Gebze V. Kimya İhtisas (GEBKIM) OSB de kiralanmaya başlamıştır. BLACK SEA 3 rd Bridge Project Tem Otoyolu / Tem Highway Paşaköy Connection E-5 Karayolu / E-5 Motorway Kocaeli Sabiha Gökçen Airport Gebze Connection North Marmara Highway Project MARMARA SEA Makinacılar OIZ, IMES OIZ, GEBKIM OIZ İzmit Connection Yalova Gebze- Orhangazi-Izmir Highway Project Kaynak / Source: Colliers International Turkey Review First Half 2016 Colliers International 17

Hotel Market Tourism - Visitor Statistics Official data issued in 2015 by the Turkish Ministry of Culture and Tourism reflects an overall slowing in visitor numbers from neighboring countries, however, 2015 also reflects an increase in visitors from Asian countries. Historically popular and a top international destination, Istanbul, Turkey s largest city with a population of 11 million plus, showed an increase of 5% in the same timeframe as the overall figure of foreign visitors to Turkey showed a decrease of 2% for the year 2015. Turkey continues to invest in infrastructure, urban transportation, easy access to cultural sites and improving urban and coastal attractions; however, due to a variety of economic and political trends the numbers reflect a sluggish or slow start to 2016. Fluctuations in currency will continue to affect room rates. The number of Russian visitors to Turkey decreased 4% in 2015. Tourism agencies and hotel operators are cautious anticipating fewer foreign visitors in 2016 as tensions in the region have continued. In 2015 approximately 34% of all visitors to Turkey visited Istanbul. In terms of country of origin as a proportion of overall visitors to Istanbul; Germany topped the list at 10%, followed by Iran at 6%, and the United States at 5%. Visitor numbers to Istanbul during the summer months of 2015 were up 8% over the same period in 2014. Prices and Occupancy Rate Occupancy rates for 5-star hotels, upscale hotels and upper midscale hotels in Istanbul in 2015 decreased by 4% compared to 2014. However, the average daily room rate (ADR) in 2015 underperformed by 10% compared to 2014. The main negative impact on decreasing room rates was the Turkish liras depreciation against the euro. Otel Piyasası Turizm Ziyaretçi Oranları Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, 2015 yılında Türkiye ye komşu ülkelerden gelen yabancı ziyaretçi sayılarında bir önceki yıla göre düşüş gösterirken Asya ülkelerinden gelen ziyaretçi sayıları yükselmiştir. Türkiye ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı %2 oranında bir düşüş gösterirken uluslararası popüler destinasyonlar arasında üst sıralarda yer alan, 17 milyon nüfusuyla Türkiye nin en büyük kenti İstanbul a gelen ziyaretçi sayıları ise %5 oranında artış göstermiştir. Türkiye altyapı, kentsel ulaşım, kültürel merkezlere kolay erişim, kentsel ve kıyı alanlarında etkinliklerle ilgili yatırımlarını sürdürürken ekonomik ve politik trendler sebebiyle 2016 yılına fiyatlarda yavaşlamayla girilmiştir. Kur değerlerindeki düzensiz değişimlerin oda fiyatlarını etkilemeye devam etmesi beklenmektedir. Rusya nın ülkemize gelen toplam ziyaretçi sayısı içindeki payı 2015 yılında %4 e gerilemiştir. Turizm acenteleri ve otel işletmeleri ziyaretçi sayısının 2016 yılında daha da azalmasından endişe etmektedir. 2015 yılında Türkiye ye gelen toplam ziyaretçinin yaklaşık %34 ü İstanbul u ziyaret etmiştir. 2015 yılı boyunca İstanbul u ziyaret eden yabancıların içinde en yüksek pay %10 ile Almanya ve %6 ile İran ve %5 ile Amerika Birleşik Devletleri nindir. 2015 yılı yaz ayları boyunca İstanbul a gelen yabancı ziyaretçilerin sayısı bir önceki yıla göre %8 oranında artış göstermiştir. Fiyatlar ve Doluluk Oranları 2015 yılında İstanbul daki 5 yıldızlı oteller ile üst ve üst-orta sınıf otellerde gerçekleşen doluluk oranları 2014 yılına göre %4 oranında azalmışken ortalama oda fiyatları %10 oranında gerileme göstermiştir. Oda fiyatlarındaki gerileme büyük oranda Türk Lirası nın Euro karşısında değer kaybetmesinden kaynaklanmaktadır. Yıllar Years İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları * 5 Star Hotels Occupancy Rates and Average Daily Room Rates (ADR) * Doluluk Oranları % Occupancy Rates (%) Ortalama Oda Fiyatı - ( ) ADR - ( ) Revpar ( ) 2008 76 160 122 2009 70 155 109 2010 72 155 112 2011 71 161 114 2012 73 163 119 2013 69 167 115 2014 69 140 97 2015 66 126 83 (*) İstanbul da yer alan 5 yıldızlı oteller ile üst ve üst-orta sınıf otellerden oluşmaktadır. (*) Consist of 5-Star Hotels And Upscale & Upper Midscale Hotels in Istanbul. Turkey Review First Half 2016 Colliers International 18

Hotel Capacity in Istanbul According to 2015 statistics, there are 47,936 rooms and 98,498 beds in facilities licensed by the Turkish Ministry of Culture and Tourism. In addition, there are approximately 88,000 beds in properties licensed by the Istanbul Municipality. Istanbul s total bed capacity is in the region of 186,484. In the near future, a further capacity of 47,407 beds will supplement supply coming on stream in facilities with Investment Certification from the Turkish Ministry of Culture and Tourism. İstanbul Otel Kapasiteleri 2015 yılı istatistiklerine göre İstanbul da Kültür ve Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli tesislerde toplam 47.936 oda ve 98.498 yatak bulunmaktadır. Bunlara ek olarak Belediye Belgeli tesislerde bulunan yaklaşık 88.000 yatakla birlikte İstanbul da toplam yatak kapasitesi 186.484 civarındadır. Yakın gelecekte bu arza eklenmesi beklenen Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Belgesine sahip 47.407 yatak kapasitesi daha bulunmaktadır. Kategori / Category 2015 YILI İSTANBUL OTEL KATEGORİLERİNE GÖRE ODA SAYILARI ISTANBUL HOTEL ROOMS BY CATEGORY - 2015 Tesis Sayısı Number of Hotels Avrupa Yakası European Side Anadolu Yakası Asian Side Oda Sayısı Number of Rooms Avrupa Yakası European Side Anadolu Yakası Asian Side Oda Sayısı Oranı(%) (%) of Total Room Number 5 yıldızlı oteller - 5 star hotels 70 18 18.044 4.701 47% 4 yıldızlı oteller - 4 star hotels 96 10 11.197 927 25% 3 yıldızlı oteller - 3 star hotels 93 14 5.433 725 13% 2 yıldızlı oteller - 2 star hotels 38 5 1.329 170 3% 1 yıldızlı oteller - 1 star hotels 7 1 222 19 1% Özel kategori oteller - Special category hotels 104 9 3.845 359 9% Butik oteller - Boutique hotels 13 2 639 42 1% Apart oteller - Apart hotels 2 1 58 36 0% Pansiyonlar - Pensions 3 1 26 9 0% Moteller - Motels 1 0 32 0 0% Hosteller - Hostels 1 0 123 0 0% TOPLAM / TOTAL 489 47.936 100% Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü Source: Istanbul Directorate of Culture and Tourism 19 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

Istanbul Retail Market Colliers International Turkey reports a continued growth in the shopping center sector across the country. As of the first quarter of 2016 there are currently 29 provinces lacking retail shopping and entertainment centers. Expectations for 2016 include 36 new shopping centers to open in 15 provinces by the end of the year. Our analysis incorporates shopping centers that have a tenant mix of at least 25 retailers and a total leasable area in excess of 5.000 sqm. As of the 1 st quarter of 2016, there were 344 shopping centers throughout Turkey, with a total leasable area of 10,426,174 sqm. with this figure forecast to reach 11,811,986 sqm. by the end of 2016. The two most populous cities, Istanbul and Ankara, together supporting 26% of Turkey s population, account for43% of the country s total shopping center leasable area. İstanbul Perakende Piyasası Colliers International olarak Türkiye genelinde gelişmeye devam eden perakende sektörüne yönelik raporumuzu güncelledik. Yapılan araştırmalara göre 2016 yılı ilk çeyrek itibariyle 29 ilde hiçbir alışveriş bulunmazken, 2016 yılı içinde toplam 15 ilde, 36 yeni alışveriş merkezi açılması beklenmektedir. Yapılan analizlere, Türkiye genelindeki en az 25 mağazası bulunan ve toplam kiralanabilir alanı 5.000 m 2 nin üzerinde olan alışveriş merkezleri dâhil edilmiştir. 2016 yılı 1.çeyrek itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 344 alışveriş merkezi bulunmaktadır. Türkiye deki mevcut alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 10.426.174 m 2 olup bu rakamın 2016 yılsonunda 11.811.986 m 2 yi bulması beklenmektedir. Toplam nüfusun %26 sını oluşturan İstanbul ve Ankara nın kiralanabilir alanlarının toplamı, Türkiye toplamının %43 ünü oluşturmaktadır. İllere Göre 1.000 Kişi Başına Düşen Toplam Kiralanabilir Alana (m²/1.000 kişi) Cities According to Gross Leasable Area (GLA) sqm/1,000 persons İller Nüfus Cities Population AVM Sayısı No of Shopping Centers Mevcut Stok / Current Stock % Toplam Kiralabilir Alan (m²) Total Leasable Area (sqm) % Bürüt Kiralanabilir Alan (BKA) m²/1.000 kişi Gross Leasable Area (GLA) m²/1,000 persons 1 Bolu 291.095 4 1,16% 88.268 0,85% 303 2 İstanbul 14.657.434 117 34,01% 4.093.753 39,26% 279 3 Ankara 5.270.575 33 9,59% 1.430.442 13,72% 271 4 Kocaeli 1.780.055 11 3,20% 319.049 3,06% 179 5 Muğla 908.877 10 2,91% 151.921 1,46% 167 6 Karabük 236.978 2 0,58% 39.448 0,38% 166 7 Kırıkkale 270.271 3 0,87% 44.039 0,42% 163 8 Gaziantep 1.931.836 7 2,03% 279.393 2,68% 145 9 Antalya 2.288.456 13 3,78% 327.912 3,15% 143 10 Kayseri 1.341.056 7 2,03% 191.590 1,84% 143 Türkiye Toplam Turkey Total 78.741.053 344 100,00% 10.426.174 100,00% 132 Avrupa / Europe 268 Kaynak / Source: Colliers International Turkey Review First Half 2016 Colliers International 20

TÜRKİYE PERAKENDE HARİTASI / RETAIL MAP OF TURKEY Kaynak / Source: Colliers International 21 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

The city of Bolu, an important midpoint between the capital, Ankara and the largest city in the country, Istanbul, tops the rankings for total leasable area per head, with a rate of 303 sqm. per 1,000 inhabitants. This reflects an increase of 58% according to the previous year. The main reasons for Bolu to supplant Istanbul in the top spot are; Bolu s increased leasable area at a rate of 63% and a population growth of 2%. This is followed by the provinces of Istanbul and Ankara, with 279 and 271 sqm per 1,000 people respectively. The figure for Turkey as a whole is 132 sqm. per 1,000 people. Three provinces with populations of less than 500,000 Bolu, Karabük and Kırıkkale are in the top 10 rankings. Izmir, Turkey s third largest province in terms of population, ranks 16th place in terms of leasable area per 1,000 people. As a result of investments made in recent years, the shopping center supply is strong in Turkey. Therefore, all details including location, design, concept and shop-mix of the project should be evaluated when making shopping center investments in these cities. It should be noted that well-developed and well-designed shopping centers are always in demand by customers and new developments should be executed with a strategic approach. Ankara ve İstanbul arasında orta nokta konumunda olan Bolu kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre bir önceki yıla göre % 58 oranında artarak iller sıralamasında birinciliğe yükselmiştir. Bu artışın nedeni %2 oranında artış gösteren Bolu nüfusuna karşılık açılan yeni alışveriş merkeziyle birlikte %63 oranında artan toplam kiralanabilir alan olmuştur. Bolu ilini, 279 m 2 ile İstanbul ve 271 m 2 ile Ankara illeri takip etmektedir. 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Türkiye geneli için ortalama 132 m 2 dir. Yukarıdaki tabloda nüfusu 500.000 in altında olup ilk 10 a giren Bolu, Karabük ve Kırıkkale illeri dikkat çekmektedir. Türkiye nin üçüncü büyük ili olan İzmir 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bakımından 16. sırada yer almaktadır. Ülke genelinde alışveriş merkezi arzı son yıllardaki yatırımlarla önemli derecede artmıştır. Bu sebeple alışveriş merkezi yatırımı yaparken, projenin lokasyon seçiminden tasarımına; konseptinden mağaza karmasına kadar her detay titizlikle düşünülmelidir. Müşterilerin, iyi geliştirilmiş ve iyi tasarlanmış alışveriş merkezlerine her zaman ihtiyacı olduğu unutulmamalı ve yeni projelerin konumlanmasında stratejik davranılmalıdır. Turkey Review First Half 2016 Colliers International 22

Istanbul Residential Market According to the Housing Price Index for Turkey (THPI 2010=100) data, Turkey s residential prices have increased 93% in the last five years and the Istanbul Residential market stands out with a 140% increase. Published by the Central Bank of Turkey, the THPI has been calculated by using the appraised values of houses compiled from valuation reports prepared at the stage of approval of individual housing loans extended by banks published by the Central Bank of Turkey. Currently the THPI increased 17% in November 2015 and Istanbul ranked first with a 24% increase. The table below demonstrates the inflation and TL versus USD exchange rates, nominal and real changes in the TKFE and construction costs over the last five years. İstanbul Konut Piyasası Konut Fiyat Endeksi (KFE 2010=100) verilerine göre geçtiğimiz beş yılda konut fiyatları Türkiye de %92, İstanbul da %140 oranlarında artış göstermiştir. Merkez Bankası nın yayınladığı KFE, konut kredisi kullandıran bankalar tarafından bireysel konut kredisi kullandırılması aşamasında hazırlanan değerleme raporlarından derlenen veriler kullanılarak hazırlanmaktadır. Kasım 2015 itibariyle KFE %17 artış kaydetmiş olup, İstanbul %24 oranında artışla birinci sırada yer almıştır. Aşağıdaki tabloda son beş yılda enflasyon ve ABD Doları/TL kurundaki değişimler ile, KFE ve inşaat maliyet endeksindeki reel ve nominal değişimler sunulmuştur: Years / Yıllar CPI-Annual TÜFE Yıllık USD/TL Change ABD $/TL Değişim THPI Turkey TKFE Türkiye THPI Istanbul TKFE İstanbul Construction Cost Index Change İnşaat Maliyet Endeksi Değişim 2011 10,5% 11,3% 11,3% 13,4% 12,4% 2012 6,2% 7,1% 11,5% 13,0% 5,4% 2013 7,4% 6,1% 13,8% 20,4% 5,1% 2014 8,2% 14,7% 16,1% 25,6% 10,7% 2015 8,8% 24,2% 17,4% 24,1% 5,9% Nominal Change 2011-2015 48,2% 80,1% 92,7% 140,2% 46,0% Real Change 2011-2015 44,5% 91,9% -2,3% Kaynak/Source: TUIK/TURKSTAT As it can be seen from the table above, the housing prices in Istanbul have increased significantly in real terms while the real construction costs did not change much during this period. Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi İstanbul da reel konut fiyatları önemli ölçüde artış göstermişken aynı dönemde reel inşaat maliyetlerinde önemli bir değişiklik kaydedilmemiştir. 23 Turkey Review First Half 2016 Colliers International

Despite the changes over the years, the ratio of the mortgage sales in Istanbul to the mortgage sales in the entire country has been decreasing over the years. The decline in this ratio shows that there has been an increase in the number of qualified housing projects in other cities throughout Turkey. Turkey / Türkiye Yıllar içinde değişim göstermekle birlikte İstanbul da kredi ile alınan konutların tüm ülkede kredi ile alınan konutlara oranı yıllar içinde düşüş göstermektedir. Bu orandaki düşüş Türkiye nin diğer şehirlerinde de nitelikli konut ve proje sayısının attığını göstermektedir. İstanbul Years Seneler Housing Sales Konut Satışları (1) Mortgage Sales Kredili Satışlar (2) (%) (2/1) Housing Sales Konut Satışları (1) Mortgage Sales Kredili Satışlar (2) (%) (2/1) 2009 555.184 22.726 4% 140.573 9.423 7% 2010 607.098 246.741 41% 153.897 76.176 49% 2011 708.275 289.275 41% 169.015 85.161 50% 2012 701.621 270.136 39% 167.110 79.626 48% 2013 1.157.190 460.112 40% 234.789 106.977 46% 2014 1.165.381 389.689 33% 225.454 87.757 39% 2015 1.289.320 434.388 34% 239.767 93.564 39% Kaynak / Source: TUIK/TURKSTAT The recent data of housing loans in Turkey shows that there is a direct relationship between the interest rates and the volume of housing loans. Interest rates on housing loans have increased through 2015 and reached about 1.10% (per month) and correspondingly the volume of loans has decreased. As of December 2015, there was a housing loan balance of US$ 49.2 billion throughout Turkey. This figure represents 9.5% of total loans. Türkiye de verilen toplam konut kredilerinin son yıllardaki seyrine baktığımızda, konut kredisi faiz oranlarıyla kullanılan konut kredileri arasında doğrudan bir ilişki olduğunu söylemek mümkündür. 2015 yılı içerisinde konut kredisi faiz oranları aylık %1,10 seviyesine kadar artmış, buna bağlı olarak da kredi hacmi düşmüştür. Aralık 2015 itibariyle konut kredisi hacmi 49,2 milyar ABD Doları seviyesindedir. Bu oran toplam kredilerin %9,5 ini teşkil etmektedir. Konut Kredileri ve Oranlar Outstanding Housing Loans and Rates 60.000 1,20% 55.000 1,00% 50.000 45.000 0,80% 40.000 0,60% 35.000 0,40% 30.000 25.000 0,20% 20.000 0,00% Kaynak/Source: TUIK/TURKSTAT Outsta nding Housing loans(million UsD) Monthly Rates (%) Turkey Review First Half 2016 Colliers International 24