FARKLI YAPIM SİSTEMLERİ VE KONUT MALİYETLERİ ESRA BOSTANCIOĞLU 1, EMEL DÜZGÜN BİRER 2 ÖZET Bir binanın fonsiyon ve performansının değerlendirilmesinde; diğerlerinin yanında maliyet önemli bir parametredir. Bu çalışmada, seçilen örne bir onut projesinin üç farlı yapım sistemi ile inşa edilmesi durumunda, alternatiflerin il yatırım ve m 2 başına maliyetleri arşılaştırılmatadır. Bunun yanında; malzeme, düz işçi, usta işçili ve maine girdilerinin m 2 başına maliyetleri ve girdilerin toplam maliyet içindei payları; taşıyıcı sistem maliyetleri ve taşıyıcı sistem maliyetlerinin toplam maliyet içindei payları belirlenere arşılaştırılmıştır. Farlı yapım sistemi alternatifleri değerlendirilere; geleceğe yöneli olara ii atlı müstail onut binalarında hangi yapım sisteminin ullanılmasının daha uygun olabileceğinin ipuçları verilmiştir. 1. GİRİŞ Bir binanın fonsiyon ve performansının değerlendirilmesinde; diğerlerinin yanında maliyet önemli bir parametredir. Bundan dolayı, tasarımın değerlendirilebilmesi için maliyetin de belirlenmesi, hesaplanması geremetedir. Her proje için temel hedefin eonomili olduğu söylenebilir. Eonomili, tasarlanan binanın sağlayacağı faydanın, bunun 1 Yrd. Doç. Dr. İstanbul Kültür Üniversitesi, Şirinevler, İstanbul 2 Öğr. Gör. İstanbul Kültür Üniversitesi, Şirinevler, İstanbul 1
oluşturacağı maliyetten büyü olmasını ifade etmetir. Türiye'de onut üretimi inşaat setöründe ve ülesel yatırımlar içinde yüse bir payı oluşturmatadır. Öte yandan, ülemizde onut ihtiyacı önemli ölçüde varlığını sürdürmetedir. Konut ihtiyacının en eonomi biçimde arşılanması geremetedir. Bu ihtiyacın arşılanması, özellile de sınırlı gelire sahip grupların onut ihtiyacının arşılanabilmesi için; onutları satın alınabilir hale getirme, yani maliyetini düşürme ya da eonomi davranma zorunlu olmatadır. Bu çalışmanın amaçlarından biri de, seçilen örne bir onut projesinin üç farlı yapım sistemi ile inşa edilmesi durumunda, alternatiflerin il yatırım maliyetlerinin arşılaştırılmasıdır. Bina maliyeti Şeil 1 de görüldüğü gibi, bina üretim sürecinin farlı aşamalarında oluşmatadır. İl yatırım maliyetlerinin yanında, onutların yaşam dönemi maliyetleri (life-cycle cost) de önemlidir. Konutların ullanıldıları süre içinde de maliyetleri vardır. Kullanım süresine bağlı olara oluşan baım, onarım ve işletme giderleri de onut sahiplerinin bütçelerinde önemli yer tutmatadır. BİNA MALİYETİ A1 İl Maliyet Kullanım Maliyeti Gerçeleştirme Öncesi Gerçeleştirme Maliyeti Baım Maliyeti Eylem Maliyeti Tasarım İhtiyacın Belirlenmesi Fizisel Yapının Gerçeleştirilmesi Yapım Arsa Sigorta Şeil 1- Bina Maliyeti [1] 2
Bunların yanında; onut inşaatlarının gerçeleştirilmesi sırasında ullanılan malzeme girdilerinin mitarları da, ülemizdei malzeme aynalarının tüetilmesi açısından önem azanmatadır. Bu çalışmada, seçilen onut projesi için, üç farlı yapım sistemi alternatifinin geretirdiği malzeme maliyetleri de belirlenere; farlı alternatifler için gereli malzeme girdilerinin maliyetlerinin arşılaştırılması da amaçlanmatadır. 2. MALİYET KAVRAMI VE MALİYET TAHMİN MODELLERİ Maliyetin belirlenmesi için de, maliyet tahmin modellerine ihtiyaç vardır. Maliyet tahmin modelleri, maliyeti oluşturan sistemin semboli oluşumudur. Maliyetin belirlenmesinde söz onusu olan genel amaçlar şu şeilde sıralanabilir: Bina yapımının ön projelendirme evresinde yatırım mitarının belirlenmesi, yatırım için ayrılabilece sermayenin yeterli olup olmadığının veya ayrılması gereli ayna mitarının görülebilmesi, Alternatif tasarımlardan en düşü maliyet ve en yüse performansa sahip olanının belirlenebilmesi, Maliyeti hangi fatörlerin etilediğinin görülebilmesi ve maliyetin; bu fatörlerin değiştirilmesi ile düşürülebilmesidir. Bina maliyetinin büyü ölçüde il arar aşamalarında belirlenmesi istenmetedir. Projeyi gerçeleştirme isteyen işi; daha işe başlamadan, bu işi gerçeleştirebilece sermayeyi sağlayıp sağlayamayacağını bilme istemetedir. Maliyet tahmini doğrultusundai çalışmalar ile; projenin farlı süreçlerinde ullanılabilece, mevcut tasarım bilgilerinin mitarı ile ilişili, verilen ararların ayrıntı düzeyi ile orantılı maliyet tahmin modelleri geliştirilmiştir. Tahmin modelleri; tasarım aşamalarına bağlı olara değişmete ve detaylı tasarıma gidildiçe, tahminin doğrulu oranı artmatadır. Maliyet tahmini, bina üretim süreci içinde, ön tasarım evresinden, binanın yo edilmesine adar yapılmatadır. Ön tasarım evresinde maliyet tahmini, binanın gerçeleştirilebilmesi için gereli sermayenin belirlenmesi veya eldei sermaye ile hangi büyülüte nasıl bir bina yapılacağının tespit edilmesi için yapılmatadır. Bu evrede gerçeleştirilece binaya ilişin veriler; büyülü, at adedi gibi verilerdir. Avan proje evresinde; bina, meanları ve ölçüleri ile esinleşmeye başlamıştır ve yapılaca maliyet tahmini ile, binanın yapımı için gereli sermaye daha doğru olara hesaplanabilmetedir. Uygulama projesi evresinde ise, binaya ilişin bütün ararlar verilmiş ve detaylar esinleşmiştir; gerçeleştirilece binaya ilişin 3
mevcut veriler daha fazla olduğu için; tahmin edilen bina maliyetinin doğrulu oranı ço yüsetir. Mevcut tasarım bilgilerinin mitarı arttıça, maliyet tahminin doğrulu oranı artmata, anca maliyet hesaplama işleminin süresi de artmatadır. Bina maliyeti hesabı, binanın yapım evresi ile sınırlı almamata, binanın ullanım süreci içinde de maliyet hesabı yapılmatadır. Bunlar binanın ullanımına ilişin maliyetlerdir. Örneğin; baım-onarım maliyetleri, işletme maliyetleri gibi... Ön tasarım evresi, inşa edilece binanın çeşitli özellilerinin belirlendiği, bu özellilere ilişin ararların alındığı bir evre yani bir planlama (tasarım) evresidir. Bu evrenin başında inşa edilece bina özellilerine yöneli ararlar için hedefler belirlenmete, daha sonra bu hedeflere ulaştıraca çözümler bulunmata ve evrenin sonunda alınan ararların hedeflere ulaştırıp ulaştırmadığı ontrol edilmetedir. [2] Bir yapının mimari, betonarme, tesisat, eletri projeleri üzerinden ne adar para ile yapılabileceğini hesaplama için bulunan mitarların birim fiyatlarıyla çarpılması suretiyle yapılan işleme eşif denir. Keşif iiye ayrılır: a) Birinci Keşif: Yapıya başlamadan önce, yapının avan projeleri veya uygulama projeleri üzerinden yapılan eşiftir. Yapının ne adar para ile yapılacağını hesaplama için yapılır. Proje üzerinden olduğu için tahminidir, değişebilir. b) İinci Keşif: Tamamlanmış bir yapının ne adar para ile yapıldığını hesaplama için yapılan eşiftir. İnşaatın esin projeleri ile yapım sırasında tutulmuş ataşmalar üzerinden yapılır. İinci eşif esindir, değişmez. [3] 3. YÖNTEM Çalışmanın il aşamasında; toplam alanı 148 m 2 olan, ii atlı, dört tarafı açı olara ayrı nizamda projelendirilmiş bir onut binasının; yığma argir, betonarme aras ve ahşap aras yapım sistemleri ile inşa edilmesi durumunda oluşaca il yatırım maliyetleri ve m 2 başına maliyetlerinin arşılaştırılması hedeflenmiştir. Yığma argir sistemler; taş, tuğla, briet, ahşap, erpiç ve ytong gibi ço çeşitli ve nispeten üçü yapı malzemesinin üst üste yerleştirilere, endi ağırlıları ile veya bir bağlayıcı/yapıştırıcı malzeme ile taşıyıcı duvar oluşturduları sistemlere denilmetedir. Bu sistemlerde; taşıyıcı olan bölme ve dış duvarlarda yönetmelilerin belirlediği oran ve yerlerde apı, pencere 4
gibi boşlular bıraılabilmete; duvarlar, çeme uvvetine dayanan hatıl denilen yatay ve düşey olara oluşturulan elemanlarla bağlanmatadır. Betonarme aras sistemler; yapıların maruz aldığı dinami ve stati yülerin olon, iriş gibi taşıyıcı elemanlarla arşılandığı ve düşey yülerin temel sistemine olonlar aracılığı ile atarıldığı sistemlerdir. Tüm duvarlar sadece endi yülerini taşımata ve yülerini hangi atta olursa olsun oturduları döşemeye vermetedirler, döşemeler de üzerine gelen yüleri irişler aracılığı ile veya doğrudan olonlara iletmetedirler. Bu sistemde, duvarlar taşıyıcı olmadılarından (perde duvarlar hariç), hangi atta olursa olsun yer değiştirebilmete veya aldırılabilmetedirler, bu nedenle meanların ullanımında esneli sağlamatadır. Ahşap aras sistemler; hem düşey, hem de yatay yüler için taşıyıcı duvarları ve döşemeleri ahşap iseletli olara yapılan sistemlerdir. Ahşap aras binaların bütün deprem bölgelerinde, bodrum atı hariç olma üzere en fazla ii atlı yapılmasına; yığma argir binaların ise, bodrum atı hariç olma üzere, 1. derece deprem bölgelerinde en fazla ii atlı, 2. ve 3. derece deprem bölgelerinde en fazla üç atlı, 4. derece deprem bölgelerinde ise en fazla dört atlı yapılmasına izin verilmetedir. [4] Betonarme aras yapım sistemi ço atlı bina yapılmasına olana vermetedir. Yığma argir ve ahşap aras yapım sistemleri az atlı yapıların yapılmasına uygun sistemler olmasına rağmen; Türiye de uygulanmata olan Afet Bölgelerinde Yapılaca Yapılar Haında Yönetmeli, bu sistemlerde taşıyıcı olan bölme ve dış duvarlarda yönetmelilerin belirlediği oran ve yerlerde apı, pencere gibi boşlular bıraılabilmesine izin vermetedir. Bu da yapılan tasarımları sınırlamatadır; dolayısı ile betonarme aras yapım teniği bu sınırlamayı ortadan aldırdığı için, az atlı yapılarda da ullanılmatadır. Maliyetlerin hesaplanabilmesi için, her bir alternatif için gereli mimari projeler ve taşıyıcı sistem için gereli projeler hazırlanmış, taşıyıcı sisteme ait esitler ve donatı mitarları belirlenmiştir. Projeler hazırlanıren, Türiye de uygulanan Tip İmar Yönetmeliği [5]; Genel Teni Şartname[6], TS 500 [7] ve Afet Bölgelerinde Yapılaca Yapılar Haında Yönetmeli [4]esas alınmıştır. Üç farlı yapım sistemine ait binalarda bütün özelliler sabit tutulmuş, sadece yapım sistemine ait özelliler değiştirilmiştir. Üç onut binasının da aynı plan özellilerine, brüt alana ve nitelilere sahip olduğu abul edilmiştir. Üç farlı yapım sistemine ait binaların fonsiyonel elemanlarına ait niteliler Tablo 1 de verilmiştir. Hazırlanan projeler üzerinden gereli ölçümler yapılara, her bir yapım işlemi için mitarların belirlendiği metraj işlemi yapılmıştır. Maliyetler hesaplanıren sadece inşaat işlerine ait işlemler esas alınmıştır. Tesisat işlerine ait maliyetler ve arsa maliyetleri apsam dışı bıraılmıştır. 2003 yılı 5
Bayındırlı Baanlığı birim fiyatları [8] ullanılara eşif yöntemi ile; il yatırım maliyetleri ve m 2 başına maliyetler hesaplanmış ve arşılaştırılmıştır. Tablo 1- Farlı yapım sistemlerine sahip binaların fonsiyonel elemanlarına ait niteliler.[9] YIĞMA KARGİR BETONARME KARKAS AHŞAP KARKAS 1.ALT YAPI 1.A. Temel Süreli temel Teil temel Süreli temel 2. ÜST YAPI 2.A. İselet - Kolon-iriş Dime-başlıtaban irişi-çaprazlar 2.B. Döşemeler Betonarme döşeme Betonarme döşeme Ahşap irişli döşeme 2.C. Çatı Ahşap oturtma Ahşap oturtma Ahşap oturtma 2.D. Merdiven Betonarme Betonarme Ahşap 2.E. Dış duvarlar Tuğla taşıyıcı duvar+ hatıl Gazbeton Gazbeton 2.F. Pencere ve apılar Ahşap çift camlı pencere Ahşap camlı apı Ahşap çift camlı p. Ahşap camlı apı Ahşap çift camlı p. Ahşap camlı apı 2.G. İçduvar Tuğla taşıyıcı duvar+ hatıl 1/2 tuğla duvar Gazbeton bölmeler 2.H. İç apılar Ahşap camlı apı Ahşap camlı apı Ahşap camlı apı 3. BİTİRMELER 1.Kat 2.Kat mutfa Salon giriş holü wc teras yata odası yata odası Banyo hol balon 3.A. Duvar Bitirmeler İç aplama Y.boya +fayans Yağlı Boya Yağlı boya Karo fayans Yağlı boya Yağlı boya Karo fayans Yağlı boya Dış aplama 3.B. Döşeme bitirmeleri serami Pare serami serami serami pare pare Serami serami serami 3.C. Tavan bitirmeleri 6
İinci aşamada; üç ayrı yapım sistemi alternatifi ile tasarlanan onut binalarının il yatırım maliyetlerinin hesaplanmasında ullanılan metraj bilgilerinden yararlanılara ve 2003 yılı Bayındırlı Baanlığı İnşaat Birim Fiyat Analizleri [8] ullanılara; her bir alternatif için malzeme, düz işçi, usta işçili ve maine girdilerinin m 2 başına maliyetleri ve toplam maliyet içindei payları belirlenmiş ve birbirleri ile arşılaştırılmıştır. Üçüncü aşamada ise; bu üç ayrı yapım sistemi alternatifi ile yapılmış onut binalarının taşıyıcı sistem maliyetleri ve taşıyıcı sistem maliyetlerinin toplam maliyet içindei payları belirlenere arşılaştırılmıştır. 4. FARKLI YAPIM SİSTEMLERİNE AİT MALİYETLERİN KARŞILAŞTIRILMASI Tablo 2 ve Şeil 2 de görüldüğü gibi, üç farlı yapım sistemine ait ii atlı müstail onut binalarının toplam ve m 2 başına maliyetleri arşılaştırıldığında; yığma argir yapım sisteminin en eonomi alternatif olduğu görülmetedir. Betonarme aras yapım sisteminin toplam ve m 2 başına maliyetlerinin yığma yapıdan %6, ahşap aras sistemininin ise %42 daha fazla olduğu görülmetedir. Tablo 2- Yapım sistemlerine ait toplam ve m 2 maliyetlerin arşılaştırılması. TOPLAM MALİYET (TL) (2003) M2 MALİYET (TL/M2) (2003) M2 MALİYET KARŞILAŞTIRMASI YIĞMA KARGİR 41.346.575.110 278.690.855 100 BETONARME KARKAS 43.934.273.220 296.132.875 106 AHŞAP KARKAS 58.649.286.250 395.317.380 142 Şeil 3 te görüldüğü gibi; üç farlı yapım sistemi alternatifine ait m 2 başına malzeme maliyetleri arşılaştırıldığında, en düşü m 2 başına malzeme maliyetine sahip olan alternatifin yığma argir yapım sistemi olduğu görülmetedir. Betonarme aras yapım sisteminin m 2 başına malzeme maliyeti, yığma argir yapım sisteminininden %6, ahşap aras sistemini ise % 64 daha fazladır. Şeil 4 ve 5 te görüldüğü gibi; m 2 başına düz işçi ve usta işçili maliyetlerinin de en düşü olduğu alternatif malzemede olduğu gibi yığma argir yapım sistemidir. M 2 başına düz işçi maliyetinin en fazla olduğu alternatif betonarme aras sistemdir ve yığma argir sistemininden %8 daha fazladır, ahşap aras sistemini ise yığma argir sistemininden %6 fazladır. M 2 başına usta işçili maliyetinin en fazla olduğu alternatif, yine betonarme aras sistemdir ve yığma argir sistemininden %6 7
fazladır, ahşap aras sistemini ise yığma argir sistemininden %2 fazladır. Şeil 6 da görüldüğü gibi; m 2 başına maina maliyetinin en fazla olduğu alternatif, yine betonarme aras sistemdir ve yığma argir sistemininden %33 fazladır, ahşap aras sistemini ise yığma argir sistemininden %48 daha azdır. M 2 başına maina maliyetleri açısından en eonomi alternatif ahşap aras sistemdir. Şeil 2- Yapım sistemlerine ait m 2 maliyetlerin arşılaştırılması. Şeil 3- Yapım sistemlerine ait m 2 başına malzeme maliyetlerinin arşılaştırılması. 8
Şeil 4- Yapım sistemlerine ait m 2 başına düz işçi maliyetlerinin arşılaştırılması. Şeil 5- Yapım sistemlerine ait m 2 başına usta işçili maliyetlerinin arşılaştırılması. 9
Şeil 6- Yapım sistemlerine ait m 2 başına maine maliyetlerinin arşılaştırılması. YAPIM S!STEMLER!NE GÖRE MALZEME,!"Ç!L!K VE MAK!NE MAL!YETLER!N!N TOPLAM MAL!YET!Ç!NDEK! PAYLARI %100 %0 %0 %0 %25 %25 %18 %80 %12 %12 %9 %60 %40 %20 %63 %63 %73 MAK"NA USTA "#Ç"L"K DÜZ "#Ç" MALZEME %0 YI!MA KARG"R BETONARME KARKAS YAPIM S!STEMLER! AH#AP KARKAS Şeil 7- Yapım sistemlerine göre m 2 başına malzeme, işçili ve maine maliyetlerinin toplam maliyet içindei payları. 10
Şeil 7 de de görüldüğü gibi; yapım sistemlerine göre malzeme, düz işçi, usta işçili ve maine maliyetlerinin toplam maliyet içindei payları incelendiğinde, yığma argir ve betonarme aras sistemlerdei girdilerin maliyetlerinin toplam maliyete oranının aynı olduğu görülmetedir. Toplam maliyetin; malzeme maliyeti %63 ünü, düz işçili %12 sini, usta işçili %25 ini, maine maliyeti ise %0 ını oluşturmatadır. Ahşap aras sistemde ise, toplam maliyetin %73 ünü malzeme maliyeti oluşturmatadır. Şeil 8- Yapım sistemlerine ait taşıyıcı sistem maliyetlerinin arşılaştırılması. Şeil 8 de görüldüğü gibi; üç farlı yapım sistemi alternatifine ait taşıyıcı sistem maliyetleri arşılaştırıldığında, en düşü taşıyıcı sistem maliyetine sahip olan alternatifin betonarme aras yapım sistemi olduğu görülmetedir. Betonarme aras yapım sisteminin taşıyıcı sistem maliyeti, yığma argir yapım sisteminininden %13 daha azdır.ahşap aras sistemini ise, yığma argir sistemininden % 50 daha fazladır. Yapım sistemlerine göre taşıyıcı sistem maliyetinin toplam maliyet içindei payları incelendiğinde; taşıyıcı sistem maliyetinin, yığma argir sistemde toplam maliyetin %32 sini, betonarme aras sistemde %26 sını ve ahşap aras sistemde %34 ünü oluşturduğu görülmetedir. 5. SONUÇ İi atlı müstail onut binalarının m 2 başına il yatırım maliyetleri arşılaştırıldığında, en eonomi alternatifin yığma argir sistem olduğu 11
görülmüştür. Anca, betonarme aras ile yığma sistem birbirine yaın değerler göstermetedir. Ahşap aras sistem ise en pahalı sistemdir. En düşü m 2 başına malzeme maliyetine sahip olan alternatif; yığma yapım sistemidir. Betonarme aras yapım sistemi, yığma argir yapım sistemine yaın değerler göstermetedir; faat ahşap aras yapım sistemi en fazla malzeme maliyetine sahip sistemdir. Ulusal düzeyde ayna ullanımı açısından düşündüğümüzde; ahşap aras yapım sisteminin malzeme ullanımı açısından en pahalı sistem olduğu söylenebilir. KAYNAKLAR 1. Pişirici, E., (1981), Konutlarda, Maliyetin Fonsiyonel Yapı Elemanlarına Dayalı Olara Belirlenmesi, TÜBİTAK, Yapı Araştırma Enstitüsü, Anara, s.1-2. 2. Bostancıoğlu, E., (1999), Ön Tasarım Evresinde Maliyeti Etileyen Fatörler ve Fatörlere Dayalı Bir Maliyet Tahmin Modeli, Yayınlanmamış dotora tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü. 3. Gözü, u.g., (1995), İnşaat Metraj ve Keşif İşlemi, Bilim Yayınları, Anara, s.11 4. T.C. Resmi Gazete, (1996), Afet Bölgelerinde Yapılaca Yapılar Haında Yönetmeli, Sayı: 22635, Anara. 5. Şaar, M., (1992), İmar Mevzuatı, 2. Bası, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., s.197-223, İstanbul. 6. Yapı İşleri Mevzuatı El Kitabı, (1996), T.M.M.O.B. İnşaat Mühendisleri Odası Anara Şubesi, Bizim Büro Basımevi, Anara, s.317-462. 7. TS 500, (1984), Betonarme Yapıların Hesap Ve Yapım Kuralları, Tür Standartları Enstitüsü, Anara. 8. Açalı, Ü., (2003), 2003 Yılı İnşaat Birim Fiyat Analizleri, Anara. 9. Seeley, I. H., (1986), Building Economics, 3 rd Edition, Macmillan Education Ltd., Great Britain, s.116-117. 12