zaman, mekân ve insan

zaman, mekân ve insan 2004 faaliyet raporu

Yap Kredi Koray Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi. 2004 y l na ait ola an genel kurul toplant gündemi 1. Aç l fl ve Divan teflekkülü, 2. Toplant Tutana n n imzalanmas hususunda Divan a yetki verilmesi, 3. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu, Denetçi Raporlar ve Ba ms z Denetim Raporlar n n okunmas ve müzakeresi, 4. Bilanço ve Kâr-Zarar Hesaplar n n okunmas, müzakeresi ve tasdiki, 5. Yönetim Kurulu Üyeleri nin ve Denetçiler in ibra edilmeleri, 6. SPK n n Seri VI. No: 11 Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar na liflkin Esaslar Tebli i nin 27. maddesinin (d) bendi çerçevesinde ortaklara bilgi verilmesi, 7. Yönetim Kurulu Üyeleri ve Denetçiler in seçilmesi, 8. Yönetim Kurulu Üyeleri ile Denetçiler in ücret ve huzur haklar n n tespiti, 9. Yönetim Kurulu nca tayin edilen ba ms z denetleme kuruluflunun Genel Kurul un onay na sunulmas, 10. Dilekler ve kapan fl.

Zaman n olanaklar yla, insana içinde kendini iyi hissedece i mekânlar yarat yoruz. Birbirine göre, birbirinin içinde varl k kazan yor zaman, mekân ve insan. Zaman ve mekân olmadan insan, insan olmadan zaman ve mekân düflünemiyoruz. nsan, zaman ve mekân içinde tamamlayabiliyor geliflimini, zaman ve mekân da insan n yaflad klar yla bir anlam, bir yüklem kazan yor. Her üçü de birbirini belirliyor, yönlendiriyor, birbirinden ba ms z hareket edemiyor. Biz ise, zaman, mekân ve insan n kesiflti i yerde duruyor, ürün ve hizmetlerimizle huzurlu ve konforlu ortamlar yarat yoruz. içindekiler zaman, mekân ve insan oda nda Yap Kredi Koray 02 vizyon 03 2004 te yap kredi koray 04 finansal göstergeler 05 yönetim kurulu 06 yönetim kurulu mesaj 06 gayrimenkul sektörü 08 gayrimenkul yat r m ortakl klar 10 üst yönetim 11 projelerimiz 12 yat r m portföyü 28 proje gelifltirme 31 uluslararas iliflkiler 32 yat r mc iliflkileri 33 kurumsal yönetim ilkeleri projesi 34 gerçeklefltirdiklerimiz 36 gerçeklefltireceklerimiz 37 finansal tablolar ve denetçi raporlar 39 2004 FAAL YET RAPORU 00>01

zaman, mekân ve insan oda nda Yap Kredi Koray Yap Kredi Koray, Aral k 1996 da kendi alanlar nda lider Yap ve Kredi Bankas (%26) ve Koray Yap Endüstrisi nin (%25) bir araya gelmesiyle kurulmufltur. fiirket hisselerinin %49 u Haziran 1998 de, halka arz edilmifl olup, o günden beri MKB de ifllem görmektedir. Bugün Türkiye nin önde gelen gayrimenkul yat r m ortakl klar ndan biri olan Yap Kredi Koray, deneyimli ve dinamik yönetim kadrosu ve genifl büyüme potansiyeli sayesinde büyük ölçekli ve özgün gayrimenkul projelerini hayata geçirebilme kapasitesiyle örnek bir kurulufltur. Yap ve Kredi Bankas ile Koray Yap Endüstrisi nin engin deneyimlerinden yararlanan Yap Kredi Koray, Türk gayrimenkul yat r m piyasas nda k sa süre içinde bir dizi önemli baflar ya imza atm flt r. fiirket in ilk projesi stanbul stanbul un birinci etab 2001 de, ikinci etab Mart 2003 te tamamlanm fl ve ünitelerin tamam sat larak sahiplerine teslim edilmifltir. stanbul Zen ve Evidea projelerinin sat fl ve inflaat sürmekte, yeni projeler gelifltirilmeye devam edilmektedir. Yap Kredi Koray n temel amac, piyasa beklentilerini do ru analiz ederek, dünya standartlar nda özgün projeleri hayata geçirmektir. Uluslararas gayrimenkul piyasalar yla yak n temas n her zaman koruyan Yap Kredi Koray, müflteri gereksinimlerindeki trendleri yak ndan izlemektedir. Müflteri odakl kurum politikas do rultusunda, mevcut ve potansiyel müflterileriyle kesintisiz diyalo unu koruyarak, beklentilere ve de iflen gereksinimlere uygun, ifllevselli in ön plana ç kt projeler gelifltirmektedir. Yap Kredi Koray bir gayrimenkul portföy sahibi ve yöneticisi olman n yan nda, sektörün "proje gelifltirme" taraf nda da yer almaktad r. Konsept yaratma ve bunlar markaya dönüfltürme kapasitesi fiirket in piyasadaki konumunu güçlendirmekte ve gelecekteki projeleri için talep yaratmaktad r. Yap Kredi Koray özgün konseptleri hayata geçirerek anahtar teslimi projeler gelifltirmeye, pazarlama ve sat fl-teslim sonras kaliteli hizmetler sunmaya devam etmekte kararl d r.

vizyon Ulusal ve uluslararas pazarlarda rekabet gücü yüksek bir kurum perspektifi ile çal flmalar n sürdüren Yap Kredi Koray, dört y l içerisinde dünya standartlar nda gayrimenkul konseptleri ve markalar yaratarak, çeflitli kategorilerde Avrupa ve dünya ölçe inde ödüller kazanarak, ve sermaye kazançlar ve kâr paylar ile ortaklar na art de er katarak Avrupa n n en be enilen ve örnek al nan befl gayrimenkul gelifltirme ve yat r m flirketinden biri olmay hedeflemektedir. 2004 FAAL YET RAPORU 02>03

2004 te yap kredi koray 2004, Yap Kredi Koray aç s ndan çeflitli yat r mlar n ve ortakl klar n hayata geçirildi i bir y l olmufltur. Mart ay nda, Çekmeköy'de Garanti GYO ile %50-%50 kâr-zarar ortakl yla gerçeklefltirilecek, orta gelir düzeyine hitap eden 473 ünitelik konut projesi için anlaflma sa lanm flt r. lk faz n n lansman n n Ekim 2004 te yap ld Evidea Projesi nin ikinci ve üçüncü etaplar n n da 2005 y lnda sat fla sunulmas beklenmektedir. Haziran 2004 te ise stanbul Zen Projesi nin lansman yap lm fl ve her iki projenin de inflaat na Kas m 2004 te bafllanm flt r. fiirket, Haziran 2004 te Romanya da gelifltirece i projelere yat r m yapmak amac yla Romanya'da daha önce kurulmufl bulunan "Koray Real Estate Investments SA" adl flirketin %20 hissesini sat n alm fl ve sermaye art rarak ortak olmufltur. Sonras nda ise Garanti GYO ile %50-%50 ifltirak oran yla GKY Real Estate Investments SA ad yla bir flirket kurulmufltur. Aral k 2004 te 3 milyon Euro bedelle Bükrefl in Voluntari bölgesinde 30 dönümlük bir arsa sat n al n p, konut gelifltirme çal flmalar na bafllanm flt r. A ustos 2004 te Anadolu Turizm Yat r mlar A.fi. nin %37 sine yat r m yapm fl, Aral k 2004 te YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.fi nin %51 ini sat n alarak hizmet sektörüne de girmifltir. Ticari gayrimenkul ve konut projeleri alan nda uzman olan Yap Kredi Koray n mevcut yat r m portföyü, Yap Kredi Plaza da toplam 9.720 metrekarelik büro alan na sahip ofis katlar n, stanbul stanbul Projesi ni, Kemer Country ve Elit Residence da bulunan yat r mlar, stanbul Zen ve stanbulbis Projeleri ni ve Garanti GYO ile ortak gelifltirilen Evidea Projesi ile planlama sürecindeki Riva ve Narmanl Projeleri ni kapsamaktad r. Yap Kredi Koray, konut ve iflyerlerinden oluflan dengeli portföyünü koruyarak, hem gelifltirme projelerinden hem de kiral k alanlardan gelir elde ederek pazardaki güçlü konumunu gelecekte de sürdürecektir. Bunlarla birlikte fiirket, referans projeler gelifltirerek markas n güçlendirmeye devam edecektir. Yap Kredi Koray, güçlü bilançosu ve sa lam gayrimenkul portföyü sayesinde, ülkemizin özellikle son y llarda karfl karfl ya kald olumsuz ekonomik koflullardan en az etkilenen flirketlerden biri olmay baflarm flt r. Yap lan yat r mlar, ifltirak ve ortak giriflim modeli ile 2004 y l mali tablolar konsolide olarak aç klanm flt r. Konsolidasyona tabi olan flirketler YKK, YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.fi., Koray Real Estate SA ve Ortak Giriflim dir. SPK standartlar na göre haz rlanan 2004 y l finansal tablolar nda toplam ve net aktif de erleri, s ras yla, 159,5 milyon YTL ve 98,8 milyon YTL olarak gerçekleflmifltir. Nakit ve menkul de erlerindeki büyümeyle yeni projeler için kendine kaynak yaratan Yap Kredi Koray, özkaynaklar nda ise 126 milyon YTL'ye ulaflm flt r. 2004 y l nda stanbul stanbul, stanbul Zen, Evidea, Kemer Yal konaklar, Elit Residence'ta yap lan sat fllar ve Yap Kredi Plaza ve Elit Residence kiralamalar yla brüt sat fllar 14,7 milyon YTL ye yükselmifltir.

finansal göstergeler Yap Kredi Koray, güçlü bilançosu ve sa lam gayrimenkul portföyü sayesinde, ülkemizin özellikle son y llarda karfl karfl ya kald olumsuz ekonomik koflullardan en az etkilenen flirketlerden biri olmay baflarm flt r. (milyon YTL) 2003 2004 Net Aktif De eri (milyon YTL) 75,6 98,8 Hisse Bafl na Net Aktif De eri (YTL) 1.890 2.469 31 Aral k tibariyle Hisse Fiyat (YTL) 940 1.660 Net Kâr (milyon YTL) (1) (9,7) (5,2) Aktif Toplam (milyon YTL) (1) (2) 116,5 159,5 (1) Enflasyona göre düzeltilmifl rakamlar. (2) 2004 y l rakamlar konsolide rakamlard r (Yap Kredi Koray Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi., YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.fi., GKY Real Estate Investments SA ve Ortak Giriflim). 2.469 1.890 1.660 98,8 940 75,6 2003 2004 Net Aktif De eri (Milyon YTL) 2003 2004 Hisse Bafl na Net Aktif De eri (YTL) 2003 2004 31 Aral k tibariyle Hisse Fiyat (YTL) 2004 FAAL YET RAPORU 04>05

yönetim kurulu mesaj Savc EKER Üye Reha UZ Üye Halide ÜZELER Üye Hakan KODAL Genel Müdür Selim KORAY Üye Beklentiler afl l yor 2004, hem Türk ekonomisi, hem de Yap Kredi Koray aç s ndan beklentilerin afl ld bir y l olarak an lacak. Ekonomik ve politik aç dan hareketli bir y l geçiren Türkiye de gündemi AB den al nan müzakere tarihi, enflasyonda tek haneli rakamlara geçifl ve YTL oluflturdu. Yaz sonunda Türk Ceza Yasas ve AB ile müzakere tarihi tart flmalar tedirginli e neden olup dalgalanmalar yaratt ysa da piyasalar k sa sürede toparland. Tek haneli enflasyon Türkiye ekonomisinin yetmiflli y llardan beri özlemiydi. Uygulanan istikrarl maliye ve para politikalar n n sonuçlar 2004 de al nmaya baflland. Enflasyonla birlikte faizlerin düflmesi, buna ba l olarak, özellikle son çeyrekte konut kredilerinde yaflanan olumlu geliflmeler ve güven ortam n n yeniden oluflmas sektörümüzü hareketlendiren etkenlerin bafl nda geldi. Gayrimenkuldeki bu hareketlilik, özellikle son çeyrekte, konut ve ofis fiyatlar nda art fllara sebep oldu. Bankalar n kulland rd konut kredilerinde, 2003 y l sonuna göre yaflanan %154 art flla 3,2 milyon YTL ye ulafl ld. Sonuç olarak, 2004 y l, 2001 den bu yana süregelen uzun ve derin ekonomik krizin etkilerinin silindi i yeni bir dönemin bafllang c oldu. Tüm bu geliflmeler fl nda, kurum olarak, 2004 teki hareketlenmeyi önceden sezerek, yeni projelerin ve büyümenin temelini att k. Sonuçta net aktif de erimiz %30, piyasa de erimiz ise %80 büyüdü. Sektörümüzdeki önemli geliflmelerin mimar olduk. Gayrimenkul sektörünün Oscar say lan MIPIM Awards da 2002 y l nda konut gelifltirme kategorisinde dünyan n en iyisi seçilen stanbul stanbul un ard ndan, ayn bölgede stanbul Zen projesini hayata geçirdik. Haziran 2004 te Esma Sultan Yal s nda lansman n yapt m z ve sat fla sundu umuz projenin temelini Kas m da att k ve y l sonuna kadar %65 oran nda sat fl gerçeklefltirdik. stanbul Zen in baflar s ndan ald m z güç ile yine Göktürk Beldesi nde gelifltirdi imiz stanbulbis projesinin arsas n Aral k ay nda sat n ald k. Mart ay nda Garanti GYO ile ortak bir projeye imza att k. Evidea ad n verdi imiz bu projenin lansman n Ekim de, temel atma törenini Kas m da gerçeklefltirdik. lk etab n anahtarlar n Temmuz 2006 da teslim edece imiz Çekmeköy deki Evidea da 110 ünitenin sat fl n lansman takip eden iki ayda gerçeklefltirdik. Talepteki yo unlu un etkisi ile ikinci etab öne çekerek fiubat 2005 te sat fla sunduk.

Ali hsan KARACAN Baflkan Süleyman YERÇ L Baflkan Yard mc s fiükrü KAYA Üye* Prof. Dr. Mustafa DURAL Üye* Ayd n BOYSAN Üye* Bu projelerin yan s ra, yeni ifltirakler edinerek farkl pazarlara girdik. A ustos ay nda Göcek Resort ve Marina n n sahibi Anadolu Turizm flirketinin %37,26 sini 4 milyon ABD dolar bedelle sat n al p, bankan n ço unluk hisselerinin sat fl karar ile birlikte Mart 2005 te 4,5 milyon ABD dolar na sat fl n gerçeklefltirdik. Aral k 2004 te, Garanti GYO ile birlikte %50 ortaklafla GKY Investments flirketini kurarak Romanya gibi potansiyeli yüksek bir pazara girdik. Yine Aral k ay nda 3 milyon Euro bedelle Bükrefl te 30 dönümlük bir arsa sat n alarak konut gelifltirme çal flmalar n bafllatt k. YKS Tesis Yönetim flirketinin %51 hissesini 153 bin ABD dolar na sat n alarak gayrimenkul gelifltirmeden yönetimine kadar tüm süreçlere yat r m yapm fl olduk. Projelerdeki geliflmeler ve büyüme süreci nedeni ile 2001 den bu yana ilk kez personel say m z art rd k. Kriz döneminde yat r m yapt m z SAP bilgi sistemi teknolojisi ile, müflteri iliflkileri ve araflt rma gelifltirme süreçlerinin meyvelerini toplamaya bafllad k. Gayrimenkul gelifltirme sürecinin her aflamas nda aktif olarak yer alabilecek yetkinlikte, çoklu proje yönetim kapasitesine sahip, tecrübeli ve dinamik kadromuz ile 2005 ve sonras na umutla bak yoruz. Y l boyu gelifltirdi imiz projeler ve gerçeklefltirdi imiz yat r mlarla bakt m zda; zaman, mekân ve insan oda nda beklentileri aflt m z, hissedarlar m z ve çal flanlar m z için art de er yaratt m z görüyoruz. Bu çabam zda bize destek olan, baflta hissedarlar m z olmak üzere, herkese teflekkür ederiz. Sayg lar m zla, Yönetim Kurulu ad na Ali hsan Karacan, Baflkan Süleyman Yerçil, Baflkan Yard mc s Hakan Kodal, Genel Müdür * Sermaye Piyasas Kurulu düzenlemelerine göre, Yönetim Kurulu nun üçte biri ana hissedarlardan ba ms z üyelerden oluflmaktad r. 2004 FAAL YET RAPORU 06>07

gayrimenkul sektörü 2004, 2003 ün ikinci yar s ndan itibaren ekonomik hedeflerin tutturulmas ve gözlenen olumlu geliflmelerin etkisiyle, özellikle gayrimenkul sektörünün canland bir y l olmufltur. Avrupa Birli i üyeli i yolunda at lan ad mlar ve Türkiye ekonomisinde yaflanan geliflmeler gayrimenkul sektörünü do rudan etkilemifltir. Düflüfl trendine giren enflasyon, faiz oranlar na olumlu yans rken, döviz fiyatlar ndaki istikrar ve düflüfl yat r mc lar için dövizi bir tercih olmaktan ç karm flt r. Bankalardaki mevduata garanti s n rlamas getirilmesi de gayrimenkule dönüflü h zland ran di er bir etkendir. Hükümetin 2004 içinde yeniden düzenledi i ve yabanc lar n gayrimenkul sahibi olmas n kolaylaflt ran Yabanc uyruklular n tafl nmaz mal edinimi yasas yla birlikte baflta stanbul ve Antalya olmak üzere, özellikle tatil bölgelerine yönelik yeni bir talep de ortaya ç km flt r. 2004 le birlikte faizlerdeki düflüfl ve vadelerin uzamas kredili konut al mlar nda tetikleyici bir rol oynam flt r. potekli konut finansman sisteminin (mortgage) Türkiye de uygulamaya al nmas çal flmalar özellikle Hükümet ve Semaye Piyasas Kurulu taraf ndan yürütülen çal flmalarla h z kazanm flt r. Uygulamada uzun dönemde kira öder gibi konut sahibi olma imkân tan yan bu sistem Bat da yayg n olarak kullan lmakta ve Türkiye de sistemin uygulanabilmesi için reel fazilerin enflasyonla uyumlu hale gelmesi öngörülmektedir. Bugün nüfusun yaln zca %3 ü konut kredisi kullanmaktad r; toplam kullan lan konut kredilerinin GSMH ye oran Türkiye de %0,2 iken bu oran Avrupa Birli i ülkelerinde %40, ABD de ise %50 dir. Bu oranlar konut kredisi kullan m nda önümüzdeki döneme ait potansiyeli göstermektedir. Gayrimenkul sektörünün ana segmentleri olan konut, ofis ve al flverifl piyasalar ndaki geliflmelere bak ld nda özellikle konut pazar nda bir hareketlilik göze çarpmaktad r. Yaflam standard n art rmaya yönelik, nitelikli villa projeleri için seçilen, kent yo unlu undan uzak fakat flehre ulafl m kolay olan Kemerburgaz, Göktürk, Ömerli ve Zekeriyaköy gibi bölgeler, geliflen altyap lar yla da tercih sebebidir. Villa projelerinin yan s ra, özellikle Çekmeköy, Ataflehir gibi bölgelerde gerçeklefltirilen 8-10 katl site tarz konutlara talebin artt görülmektedir. 2003 y l na oranla stanbul genelinde konut sat fl fiyatlar nda ortalama %30 oran nda bir art fl olmas na ra men, uzun dönemli vadelerle orta ve üst gelirli ailelere, gelirlerine uygun olarak ödeme koflullar yarat lmaya çal fl lm flt r. Bu ödeme koflullar nda TL de ve dövizde 120 aya kadar vade imkân sa lanabilmektedir. Talep edilen projeler, sosyal tesis ve ulafl m imkânlar, kaliteli ve fonksiyonel tasar mlar, depreme dayan kl infla edilmeleri, al flverifl ve e lence merkezlerine yak n olmalar, kapal /aç k otoparklara sahip olmalar ve güvenlik hizmetleri sayesinde tercih edilmektedirler. Konut pazar na yönelik olmak üzere arsa ve arazi yat r mlar mlar nda ise 2003 y l na oranla %50 art fl gözlenirken, ulafl m olanaklar n n gelifltirilmesiyle öne ç kan Riva, toplu konut yat r m na yönelik olarak TOK taraf ndan ihale edilen arsalar n bulundu u Ataflehir ve Halkal bölgesi, Formula 1 yar fllar na ev sahipli i yapacak olan Kurtköy, Tepeören gibi bölgeler öne ç kmaktad r.

2003 sonlar nda bafllayan gayrimenkul talebindeki art fl 2004 te de devam etmifltir. Uzun bir döneme yay lan durgunluk nedeniyle oluflan stoklar n tüketiminin ard ndan, yeni projelere bafllanmaktad r. Özellikle talebin artt konut sektöründe 2005 y l n n olumlu geliflmelere sahne olmas ve yat r mlar n devam etmesi beklenmektedir. 2004 y l ofis piyasas nda, ofis sto unun yüksekli i nedeniyle birkaç yeni proje d fl nda proje gelifltirilmemifl ancak ofis piyasas nda gerçekleflen ifllemlerin say s artm flt r. Yaz döneminde bafllayan canlanma, y l sonuna do ru yeni y l bütçesinden yararlanarak tafl nmay öngören flirketlerin de etkisiyle hareketlenmifltir. 2003 y l na oranla önemli bir de ifliklik kaydetmeyen ofis boflluk oranlar n n, A s n f ofislerde Avrupa yakas nda ortalama %30, B s n f ofislerde ise %40 oldu u görülmüfltür. Ofis arz toplam 1,3 milyon m 2 ye ulaflm fl olup, bu sto un %70 ini oluflturan Avrupa yakas nda, yüksek nitelikli ofis binalar için yo un talep ancak k s tl arz bulunmaktad r. Bu nedenle boflluk oran, toplam arzda önemli bir de ifliklik göstermezken, yüksek kaliteli binalarda azalmakta ve kiralar n yükselmesine neden olmaktad r. Ortalama kira rayiçleri incelendi inde A s n f ofislerde Avrupa yakas ortalama 10,3 $/m 2.ay, Asya yakas 9,5 $/m 2.ay, B s n f ofislerde Avrupa yakas 7,6 $/m 2.ay, Asya yakas 7,8 $/m 2.ay olmufltur. Son dönemde Ümraniye Bölgesi ndeki h zl geliflim, bu bölgenin bir ifl alan olarak da de erlendirilmesine yol açm flt r. Al flverifl merkezi pazar nda yaflanan durgun dönem atlat lm flt r. Bunun bir sonucu olarak al flverifl caddelerindeki ma azalar n boflluk oranlar düflmüfltür. Ço unlu u stanbul da faaliyet gösteren Akmerkez, Olivium ve Tepe Natilius gibi ana al flverifl merkezleri %100 doluluk oranlar na sahip olmalar na ra men, potansiyel kirac lar s rada beklemektedir. Profilo, Carrefour, Metrocity ve M1 Tepe gibi al flverifl merkezleri ise %90-100 doluluk oranlar yla faaliyetlerini sürdürmektedirler. 2004 itibariyle al flverifl merkezlerindeki toplam kiralanabilir alan yaklafl k 680.000 m 2 olmakla birlikte, planlama aflamas nda veya inflaat halinde olan Kanyon Projesi, fiiflli Kültür ve Ticaret Merkezi gibi yeni al flverifl merkezlerinin toplam kiralanabilir alanlar 217.500 m 2 civar ndad r. Gün geçtikçe artan al flverifl merkezlerinde s cak ortam, güvenlik, teknoloji, fl kl k gibi avantajlar tercih oran n yükseltmesine ra men, Beyo lu, Niflantafl ve Ba dat Caddesi gibi al flverifl caddeleri de ofis ve konut kullan m nda yo un taleple karfl karfl yad r. Özetle, 2003 sonlar nda bafllayan gayrimenkul talebindeki art fl 2004 te de devam etmifltir. Uzun bir döneme yay lan durgunluk nedeniyle oluflan stoklar n tüketiminin ard ndan, yeni projelere bafllanmaktad r. Özellikle talebin artt konut sektöründe 2005 y l n n olumlu geliflmelere sahne olmas ve yat r mlar n devam etmesi beklenmektedir. 2004 FAAL YET RAPORU 08>09

gayrimenkul yat r m ortakl klar Gayrimenkul sektöründe tam fleffafl k ilkesi do rultusunda çal flan az say da kurumsal yat r mc n n bulundu u ülkemizde, gayrimenkul yat r m ortakl klar önemli bir misyon üstlenmifllerdir. Gayrimenkul sektöründe tam fleffafl k ilkesi do rultusunda çal flan az say da kurumsal yat r mc n n bulundu u ülkemizde, gayrimenkul yat r m ortakl klar önemli bir misyon üstlenmifllerdir. Yaflanan Marmara depreminin ard ndan gayrimenkulle ilgili pek çok standard n ve kavram n yeniden ele al nmas, gayrimenkul yat r m ortakl klar n n önem ve potansiyellerini ön plana ç karm flt r. 1995 de Sermaye Piyasas Kurulu nca yap lan düzenleme sonras nda GYO lar n 1997 y l nda piyasaya girmesiyle yabanc sermaye ilk kez bu sektöre yat r m yapma olana na kavuflmufltur. Bununla beraber önce Rusya krizi, sonras nda ülkemizde uzun bir süre etkisini gösteren ekonomik kriz GYO'lar n istenilen düzeyde geliflmesini engellemifltir. Sektörde faaliyet gösteren ve MKB de ifllem gören sekiz GYO mevcuttur. GYO lar genellikle ticari gayrimenkule yat r m yaparken en büyük iki flirket sadece ticari sektörde faaliyet göstermektedir. Sadece konut sektöründe faaliyet gösteren bir GYO mevcuttur. GYO'lar n portföy da l m na bak ld nda, net aktif de erlerinin %80 nini arsa, konut ve ifl merkezlerinin, %11'inin gayrimenkul projelerinin, %1 ini ifltiraklerin oluflturdu unu, nakit ve menkul k ymetlerin pay n n ise %8 oldu unu görüyoruz. 2004 y l sonu itibariyle GYO lar n net aktif büyüklükleri 996 milyon ABD dolar civar nda, toplam piyasa de erleri ise 752 milyon ABD dolar seviyesindedir. Türkiye deki potansiyel konut ve ticari gayrimenkul talebi dikkate al nd nda bu rakamlar n halen oldukça düflük oldu u görülmektedir. Ancak yaflanan duraklama döneminin ard ndan 2004 teki hareketlenme, 2005 te kurumsal sermayenin sektöre girifli aç s ndan umut vaat etmektedir. A ustos 1999 da meydana gelen deprem felaketinden sonra, Türkiye de gayrimenkul sektörünü için standartlar n gelifltirilmesi ve korunmas amac yla kurulan Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i, (GYODER) kamu ve özel sektör taraf ndan oldu u gibi uluslararas platformda da Türk Gayrimenkul Sektörü nün sözcüsü olarak kabul edilmektedir. Yap Kredi Koray' n Kurucu Baflkanl n yapt derne in sektörde etkinli i artmaktad r. SPK GYO Tebli i'nin yeniden düzenlenmesi ve ipotek piyasalar n n oluflumu çal flmalar devam etmektedir. 2003 de Yap Kredi Koray' n baflkanl yla kurulan Urban Land Institute (ULI) Türkiye Konseyi nin çal flmalar 2004 te h z kazanm flt r. ULI Türkiye Konseyi nin görevi, ULI nin ve ULI Türkiye nin bilgi birikimini kullanarak sektörde e itimi ve örnek teflkil edebilecek projeleri desteklemek, özel sektör, sivil toplum örgütleri, kamu ve yerel yönetimlerin verimli iflbirli i için gerekli altyap y oluflturmak ve ayn zamanda, Türkiye nin uluslararas platformlarda en iyi flekilde temsil edilmesini sa lamakt r. Real Estate Europe Emerging Trends raporunda Türkiye/ stanbul un geliflmeye en elveriflli iki pazardan biri olarak gösterilmesi ve bu do rultuda 2005 ULI Avrupa Trendleri konferans n n stanbul da gerçekleflecek olmas da uluslararas platformlarda giderek güçlendi imizi göstermektedir. GYO-Portföy Da l m Nakit ve Menkul K ymetler %8 Gayrimenkul Projeleri %11 Arsa, Konut, fl Merkezi %80 fltirakler %1

üst yönetim Hakan KODAL-Genel Müdür, Zafer ERGÜVEN-Genel Müdür Yard mc s /Proje Yönetimi, Eser Güven ÖZBAY-Genel Müdür Yard mc s /Pazarlama ve Sat fl, Kerem ÜÇOK-Genel Müdür Yard mc s /Mali ve dari fller. 2004 FAAL YET RAPORU 10>11

projelerimiz kent dokusunda ayd nl k alanlar...

stanbul stanbul BizBize Evidea stanbulzen stanbulbis Elit Residence Riva Narmanl Han Yap Kredi Plaza Kemer Country 2004 FAAL YET RAPORU 12>13

stanbul stanbul stanbul semalar nda akdeniz fl projelerimiz

Türkiye de bir ilk! stanbul stanbul Projesi nin 1999 da hayata geçmesiyle birlikte, Türkiye tamam bir gayrimenkul yat r m ortakl taraf ndan planlanan, gelifltirilen ve pazarlanan ilk konut projesine sahip olmufltur. Metropolün ifl merkezlerine yak n mesafede, Göktürk Beldesi nde konumland r lan stanbul stanbul konutlar, modern kent yaflam n n tüm konforu düflünülerek yap land r lm flt r. Yap m iki etapta gerçeklefltirilen proje sayesinde sakinler, genifl e lence ve dinlenme olanaklar na sahip keyifli bir yaflam sürmektedir. Yap m iki etap halinde planlanan ve 73 dönümlük bir arsa üzerinde konumlanan toplam 204 üniteden oluflan projenin birinci etab, büyüklü ü 188 ile 274 metrekare aras nda de iflen 117 bitiflik villa ve büyüklükleri 79 ile 158 metrekare aras nda de iflen 39 daireden oluflmaktad r. Proje içinde ayr ca, 9.000 metrekarelik bir gölet ve bir kulüp binas, aç k ve kapal yüzme havuzu, tenis kortu, squash salonlar ve bir restoran içeren 8.500 metrekareye yay lm fl sosyal tesis alan bulunmaktad r. Projenin ikinci etab, büyüklü ü 188 ile 270 metrekare aras nda de iflen 27 bitiflik villa ile büyüklükleri 79 ile 158 metrekare aras nda de iflen 21 daireden oluflmaktad r. Etab oluflturan toplam 48 ünitenin 47'si sat lm flt r. Akdeniz ve geleneksel Türk mimarisinin sentezi olarak gelifltirilen proje, CMLA Architects kurucusu olan Charles Legler taraf ndan yarat lm flt r. Fransa n n güney k y s nda gerçeklefltirilen ünlü Port Grimaud ve Pont Royal Projelerinde yer alan Charles Legler bu projede, Yap Kredi Koray n uluslararas gayrimenkul gelifltirme dan flman olan Jean-Pierre Leclef in yan s ra Türk, Amerikan ve Frans z mimarlar grubuyla birlikte çal flm flt r. stanbul stanbul Projesi, her y l Mart ay nda Fransa n n Cannes flehrinde yap lan ve dünyan n en önemli gayrimenkul yar flmas olarak kabul edilen MIPIM Awards 2002 de gayrimenkul sektörünün Oscar say lan ödülü Türkiye ye kazand rm flt r. Yap Kredi Koray, proje bünyesinde yürütülen etkin CRM uygulamalar sayesinde CRM Awards a lay k görülmüfltür. Bu ödül projenin konut gelifltirmede yaratt ayr cal n bir göstergesidir. stanbul stanbul Projesi, her y l Mart ay nda Fransa n n Cannes flehrinde yap lan ve dünyan n en önemli gayrimenkul yar flmas olarak kabul edilen MIPIM Awards 2002 de gayrimenkul sektörünün Oscar say lan ödülü Türkiye ye kazand rm flt r. 2004 FAAL YET RAPORU 14>15

BizBize Hayat n tekdüzeli ine karfl projelerimiz BizBize, stanbul stanbul sakinlerine keyifli bir yaflam ortam sunmaktad r. BizBize, tatil köyü konforu içinde, çevre temizli inden catering e, house keeping den bahçe bak m na, 24 saat teknik servis ve güvenli e kadar her türlü gereksinimi karfl layan bir yönetim anlay fl yla hizmet sunmaktad r. Bu hizmet kapsam, süreç içinde oluflan yeni gereksinimler ve stanbul stanbul sakinlerinin önerileri dikkate al narak genifllemekte ve geliflmektedir. BizBize Klüp Binas çat s alt nda aç k ve kapal yüzme havuzlar, sauna, buhar odas, squash, bilardo salonu, restoran ve bar, aerobik ve fitness salonu, tenis kortlar, çok amaçl spor alan ve bir al flverifl birimi bulunmaktad r. Yaflam kolay ve zevkli hale getiren bu sosyal olanaklara ulaflabilen stanbul stanbul sakinleri, kent merkezine yak n ancak do ayla iç içe yaflam n keyfini ç karmaktad r.

stanbulbis Farkl bir sa l kl yaflama alan stanbulbis, Yap Kredi Koray n, Kemerburgaz - Göktürk Beldesi nde stanbul stanbul ve stanbul Zen in ard ndan, hayata geçirece i üçüncü projedir. stanbulbis, Yap Kredi Koray n, Kemerburgaz - Göktürk Beldesi nde stanbul stanbul ve stanbul Zen in ard ndan, hayata geçirece i üçüncü proje olup, yaklafl k 10 dönümlük bir arazi üzerinde yer alacakt r. Proje, gerek mimari bak fl aç s, gerek fiyat kalite dengesi gerekse kullan mda ifllevsellik ve arazi konumundan kaynaklanan manzara avantajlar yla, bölgede benzerlerine göre fark yaratacak bir yaflama alan gelifltirecektir. Ormanla iç içe, havadar, altyap s tamamlanm fl Kemerburgaz - Göktürk Beldesi, kent merkezine uzakl kadar kolay ulafl labirli iyle stanbul da sa l kl yaflama alanlar n n özlemini duyanlar için bir cazibe merkezidir. Kent karmaflas ndan uzakta ama kentsel yaflama konforunun tüm avantajlar n bar nd ran bölge, ayn zamanda de eri her geçen gün artacak bir yat r m olana sunmaktad r. 2004 FAAL YET RAPORU 16>17

stanbul Zen Kentsel kayg lardan uzakta, do an n fl yla özel bir dünya projelerimiz

Konforu, güvenli i, yeflil alanlar ve kusursuz altyap s yla Göktürk Beldesi'ne yeni bir soluk getiren ve Haziran 2004 te sat fllar na bafllanan stanbul Zen, Mart 2006'da sahiplerine teslim edilecek ve böylece kent dokusundaki yerini alacakt r. stanbul Zen, stanbul un depreme dayan kl alanlar ndan Göktürk Beldesi nde, stanbul stanbul a komflu 10 dönüm bir arazi üzerinde, Yap Kredi Koray n kent konforunu do an n verdi i huzurla kaynaflt ran, kentsel kayg lardan ar nd ran bir tasar mla gelifltirdi i ikinci konut projesidir. stanbul Zen, 2+1-4+1 ve 111 m 2-229 m 2 aras nda de iflen bahçe dublekslerden terasl üst dublekslere, üç bloktaki düz dairelerden galerili ünitelere, ara dublekslerden köfle dublekslere uzanan dokuz farkl yap daki 74 konuttan oluflmufltur. En yeni teknolojik geliflmelerle desteklenen altyap s nda, yal n mimari tasar m nda ifllevsellik ve kiflisellik ön plana ç kar lm flt r. Tasar m sürecinde stanbul Zen'in sadece keyifli bir yaflam alan de il ayn zamanda kârl bir yat r m arac olmas için dünyadaki yeni trendler incelenmifl, ayr nt lar bu gereksinimlere cevap verecek tarzda gelifltirilmifltir. Di er yaflama ortamlar ndan fark, ince düflünülmüfl bu ayr nt larda gizlenmifltir. Konutlar n tasar m nda, ça dafl yaflam koflullar gözetilerek, herkesin kendi hayat tarz ndan bir fleyler katmas na olanak veren bir mimari anlay fl benimsenmifltir. Tasar m çerçevesinde do al fl k kullan m en üst düzeye ç kar larak ayd nl k ve ferah mekân duygusu somutlaflt r lm flt r. çsel dengeleri korumak, d fl koflullar n olumsuz bask s n kald rmak için insanla uyumlu çevre düzenlemesine ve peyzaja önem verilmifltir. Kent kargaflas ndan uzakta, kalitesi yüksek bir yaflam ve güvenli bir yaflam alan amaçlanm fl, bu yüzden Zen felsefesinin içeri indeki huzur ve denge, fl k ve do a, yaflayanlarda keyif duygusunu aç a ç karacak biçimde gerek konut, gerekse çevre mimarisine yans t lm flt r. Konforu, güvenli i, yeflil alanlar ve kusursuz altyap s yla Göktürk Beldesi'ne yeni bir soluk getiren ve Haziran 2004 te sat fllar na bafllanan stanbul Zen, Mart 2006'da sahiplerine teslim edilecek ve böylece kent dokusundaki yerini alacakt r. 2004 FAAL YET RAPORU 18>19

Evidea deallerin oda ndaki yaflama alan projelerimiz Benzerlerine göre hem mimarisi hem de fonksiyonelli iyle konut sektöründe fark yaratacak biçimde bir yaflam kompleksi sunan Evidea, Türkiye'nin seçkin mimarlar Emre Arolat, hsan Bilgin ve Nevzat Say n imzas n tafl maktad r.

Yap Kredi Koray ve Garanti GYO'nun sektördeki ilk güçbirli i olarak 2004 Ekim ay nda lansman n yapt Evidea konut projesi, iki flirketin gayrimenkul gelifltirme ve finansman alan ndaki tecrübelerinin yarataca sinerjiyle orta gelir grubuna yönelik referans bir proje ve bu alanda AB standartlar nda bir marka olarak karfl m za ç kmaktad r. fiile otoyolu üzerinde, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne 20 km, Bo aziçi Köprüsü'ne 15 km ve Çaml ca'ya 12 km mesafede, yaklafl k 60 dönüm üzerinde yap land r lan Evidea, stanbul un zemini en sa lam bölgelerinden Ümraniye Çekmeköy de, büyüklükleri 70 m 2 den 204 m 2 ye de iflen, her santimetrekaresi ince ince düflünülerek tasarlanm fl 473 konutuyla, sundu u konfora göre ekonomik fiyatlar yla dikkat çekmektedir. Yaflamda keyif al nan ve flehir hayat nda yoklu u hissedilen her fleyi, en ince ayr nt s na kadar içinde bar nd ran Evidea, 1+1 ile 4+1 aras nda, stüdyo, dubleks, bahçeli ya da terasl konut seçenekleriyle genifl yelpazedeki gereksinimlere cevap vermektedir. Çevredeki okul ve sa l k imkânlar, büyük al flverifl merkezleri ve merkezi noktalara ulafl m kolayl Evidea y daha da cazip hale getirmektedir. Tüm bu avantajlar projeye her geçen gün de erlenen bir yat r m f rsat olma özelli i de kazand rmaktad r. Özel otopark alanlar, yüzme havuzu, tenis kortu, futbol ve basketbol sahas yla sa l kl bir yaflam; peyzaj, çevre düzenlemesi ve altyap s, çocuk oyun alanlar ve p r l p r l yollar yla yaflama kültürüne ideal ruhunu veren yepyeni bir yaflama alan yaratmaktad r. Benzerlerine göre hem mimarisi hem de fonksiyonelli iyle konut sektöründe fark yaratacak biçimde bir yaflam kompleksi sunan Evidea, Türkiye'nin seçkin mimarlar Emre Arolat, hsan Bilgin ve Nevzat Say n imzas n tafl maktad r. lk etab Temmuz 2006 da sahiplerine teslim edilecek Evidea n n 110 ünitesi 2004 y l içinde sat lm flt r. Projenin ikinci ve üçüncü etaplar da 2005 y l içerisinde sat fla sunulacakt r. 2004 FAAL YET RAPORU 20>21

Elit Residence Metropol merkezinde bir p rlanta projelerimiz stanbul un önemli ifl merkezlerinden biri olan fiiflli de 4.500 metrekare alan üzerine konumlanan Elit Residence, eliptik tasar m yla stanbul'un modern siluetini oluflturan yap lar aras nda yer almaktad r. stanbul un önemli ifl merkezlerinden biri olan fiiflli de 4.500 metrekare alan üzerine konumlanan Elit Residence, eliptik tasar m yla stanbul'un modern siluetini oluflturan yap lar aras nda yer almaktad r. 21. yüzy l n yaflam ve konfor konseptiyle tasarlanan Elit Residence, sahip oldu u yüksek yap standartlar ve sundu u sosyal ve sportif aktivite çeflitlili iyle stanbul un en seçkin çok katl konut projelerindendir. Toplam 30.000 metrekare olan kapal alan n 15.000 metrekaresi konutlara ayr lm flt r. Di er bölümlerde ise Sports International taraf ndan yönetilen fitness salonu, yüzme havuzu, sauna, buhar odas, tenis ve squash kortlar n içeren sportif ve e lence alanlar, bir restoran, bir kuru temizleme ma azas ve kapal garaj yer almaktad r. Elit Residence n depreme karfl dayan kl l, sismik araflt rmalar konusunda dünyaca ünlü Amerikan EQE International' n uzmanlar taraf ndan haz rlanan raporlarla kan tlanm flt r. Bu raporlarda Elit Residence' n büyük ölçekli bir depreme dayan kl oldu u ve inflaat kalitesinin de ABD'deki benzerleriyle ayn seviyede oldu u saptanm flt r. Nisan 1998 de Yap Kredi Koray, Elit Residence binas n n dört kat n sat n alarak yat r m portföyüne dahil etmifltir. nflaat 2001 y l nda tamamlanm fl ve teslim edilmifltir. Proje yüksek gelir grubuna dahil Türk ve yabanc yat r mc lar n ilgisini çekmesine ra men genel ekonomik koflullar, ekonomide yaflanan genel durgunluk, sat fl ve kira bedellerinde düflüfller nedeniyle Yap Kredi Koray uygun koflullar n do aca zamana kadar beklemeye karar vermifltir. Ancak süre içinde, rasyonel sat fl stratejileri do rultusunda yo unlaflt r lan pazarlama faaliyetleri sayesinde Elit Residence ta yer alan ünitelerin tümü sat lm fl ve kiraya verilmifltir. Elit Residence projesi ayr ca 2001 y l nda MIPIM ödüllerine aday gösterilmifltir.

Yap Kredi Plaza Metropol dokusunda görkemli bir siluet Türkiye nin uluslararas standartlardaki ilk ofis kompleksi olan Yap Kredi Plaza, 1989 y l nda Koray Yap Endüstrisi taraf ndan üç blok olarak infla edilmifltir. Halen Yap ve Kredi Bankas Genel Müdürlü ü olarak hizmet veren dördüncü blok ise, 1999 y l nda komplekse ilave edilmifltir. stanbul un önde gelen ifl merkezlerinden biri olan ve TEM otoyoluna direkt ba lant s bulunan Levent te konumlanan Yap Kredi Plaza, yerli ve yabanc kurulufllar taraf ndan tercih edilmektedir. Yap Kredi Koray 1996 y l nda uzun vadeli ve istikrarl bir gelir ak fl sa lamak üzere Yap Kredi Plaza A ve C Bloklar nda yer alan 10 kattaki toplam 21 ba ms z bölüme yat r m yapm flt r. Bu ba ms z bölümler halen Yap Kredi Sigorta, Yap Kredi Emeklilik, KPMG, Gide Loyrette Nouel Akflam Pazarlama, Bener Hukuk, Stewart International ve Koray Sigorta gibi tan nm fl kurulufllara kiralanm flt r. 2004 y l içinde binay yenilemeye ve güvenli i art rmaya yönelik yeni yat r mlar yap lm flt r. Türkiye nin uluslararas standartlardaki ilk ofis kompleksi olan Yap Kredi Plaza, 1989 y l nda Koray Yap Endüstrisi taraf ndan üç blok olarak infla edilmifltir. Halen Yap ve Kredi Bankas Genel Müdürlü ü olarak hizmet veren dördüncü blok ise, 1999 y l nda komplekse ilave edilmifltir. 2004 FAAL YET RAPORU 22>23

Narmanl Han stanbul un tarihsel dokusunda bir y ld z projelerimiz 1800 lü y llar n sonlar nda Rus Elçili i nin hizmet binalar olarak infla edilen Narmanl Han, stanbul un tarihi yerleflim alanlar ndan Beyo lu nda yer almaktad r. Narmanl Han, 20. yüzy l bafllar na kadar çeflitli eklemelerle geniflletilmifltir. 1933 te Narmanl ailesine sat lan binalar, daha sonra ma aza, büro, konut ve sanat atölyesi olarak kullan lm flt r. Binada yaflam fl olanlar aras nda Ahmet Hamdi Tanp nar, Aliye Berger ve Bedri Rahmi Eyübo lu gibi sanat ve yaz n hayat m z n ünlü isimleri de yer almaktad r. Narmanl Han, 2.643 metrekare arsa üzerinde, bir iç avlu çevresinde kurulu befl büyük binadan oluflan bir komplekstir. Narmanl Han, 2.643 metrekare arsa üzerinde, bir iç avlu çevresinde kurulu befl büyük binadan oluflan bir komplekstir. Yap Kredi Koray, Narmanl Han n renove edilerek yeniden canland r lmas n, Türkiye de bir kentsel ve tarihi dönüflüm projesinin ilk örne i olarak de erlendirmektedir. Bu ba lamda projenin, Beyo lu nda stanbullular için bir buluflma noktas oluflturma hedefi do rultusunda, sinematek, konser salonu, sergi salonu, ma azalar, kitap ve müzik evi, kafe ve restoranlar, atölye ve stüdyolar gibi farkl fonksiyonlardan oluflmas planlanmaktad r. 2001 May s ay sonunda Narmanl ailesiyle kat karfl l inflaat anlaflmas yap lm flt r. Halihaz rda, Yap Kredi Koray kompleksin %15 ine sahiptir. Narmanl projesi tamamland nda kompleksin %60 Yap Kredi Koray a ait olacak, geri kalan bölüm ise Narmanl ailesinin mülkiyetinde kalacakt r. 2005 te Narmanl Han çal flmalar na h z verilmesi hedeflenmektedir.

Riva Gelece in oksijeni bol yerleflim bölgesi Riva projesi 480.000 metrekare alanda kurulmas tasarlanan büyük ölçekli bir konut projesidir. Gelecekte toplam yap alan n n bir milyon metrekareye ç kar lmas düflünülmektedir. Yap lan pazar araflt rmalar Riva n n stanbul un Anadolu yakas ndaki en popüler yeni yerleflim alan olaca na iflaret etmektedir. Toplam yat r m maliyetinin 100 milyon ABD dolar olarak öngörüldü ü projeden 160 milyon ABD dolar has lat elde edilmesi beklenmekte, bu rakam n gelecekte yap lacak geniflleme çal flmalar sonucunda 250 milyon ABD dolar seviyesine ç kaca tahmin edilmektedir. Bugüne dek Riva projesine yap lan toplam 16,4 milyon ABD dolar seviyesindeki yat r m n büyük ço unlu unu, arsan n al nmas ve inflaat mobilizasyon giderleri oluflturmaktad r. nflaat, sat fl gelirleriyle kendi kendini finanse edecektir. Bugüne dek Riva projesine yap lan toplam 16,4 milyon ABD dolar seviyesindeki yat r m n büyük ço unlu unu, arsan n al nmas ve inflaat mobilizasyon giderleri oluflturmaktad r. nflaat, sat fl gelirleriyle kendi kendini finanse edecektir. Pazar araflt rmalar, konsept gelifltirme ve tasar m planlama çal flmalar sonras nda Yap Kredi Koray, Riva projesini çevresiyle tam anlam yla uyumlu ve düflük yo unluklu bir yerleflim projesi olarak gelifltirme karar alm flt r. Böylece stanbul stanbul projesine benzer müflteri profilini içeren genifl bir hedef kitlenin gereksinimlerine cevap verebilecektir. Konutlar n yan s ra proje kapsam nda bir dizi ticari ve sosyal tesisi oluflturmak da planlar aras nda yer almaktad r. Altyap ve çevre düzenleme kapsam nda yürütelen yol çal flmas h zla devam etmektedir. 2004 FAAL YET RAPORU 24>25

Kemer Country Estetik ve sa l kl bir yaflam biçimi projelerimiz Kemer Country Projesi üst düzey gelir gruplar için "country" tarz yaflam konseptiyle tasarlanm flt r. Ayn zamanda proje kapsam nda uluslararas standartlarda 18 delikli golf sahas ve binicilik tesisleri gibi alanlar içeren Kemer Golf & Country Club da yer almaktad r. Yap m na 1988 de bafllanan Kemer Country, örnekleri Bat ülkelerinde görülen "rekreasyonel faaliyetlerin etraf nda kurulmufl kent d fl yaflam modeli"ne göre oluflturulmufltur. Üç yüz yirmi hektar üzerine konumlanan yaklafl k 750 üniteden (villa, townhouse ve daire) oluflan site, TEM otoyolunun Kemerburgaz ç k fl na 12 km mesafededir. Kemer Country Projesi üst düzey gelir gruplar için "country" tarz yaflam konseptiyle tasarlanm flt r. Ayn zamanda proje kapsam nda uluslararas standartlarda 18 delikli golf sahas ve binicilik tesisleri gibi alanlar içeren Kemer Golf & Country Club da yer almaktad r. Yap Kredi Koray 1998 y l nda Kemer Country nin 68 ünitesine yat r m yapm flt r. Bugün itibariyle Kemer Country deki yat r m, sat fla sunulmufl olan Yal konaklar etab ndaki alt üniteyle Residence etab ndaki dört üniteden oluflmaktad r. Yal konaklar da yer alan dört ünitenin sat fl gerçekleflmifltir. Sat fla yeni sunulacak kalan ünitelerin de 2005 y l içerisinde sat lmas planlanmaktad r.

gelece e güvenle bakarken... GKY Investments SA 2007 de Avrupa Birli i geniflleme sürecine aday olan Romanya, gayrimenkul yat r mlar için büyük bir potansiyel arz etmektedir. 2004 y l ortas nda, Yap Kredi Koray n yurtd fl yat r mlar yapma ve portföy riskini da tma hedefine paralel olarak Romanya da GKY Real Estate Investments SA flirketi, Garanti GYO ile %50-%50 ortakl k fleklinde kurulmufltur. fiirket in bugünkü sermayesi 3 milyon euro dur. lk etapta konut projesi amaçl 30.000 m 2 lik arsa al nm flt r. 2005 y l nda proje haz rl klar n n tamamlan p, hayata geçirilmesi planlanmaktad r. YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.fi. Yap Kredi Koray, Aral k 2004 te YKS nin, YKB ye ait olan %46,65 lik ve Bay nd rl k flleri A.fi. ye ait olan %7,35 hisseyle birlikte toplam %51 hissesini 153 bin ABD dolar na sat n alm flt r. Bina yönetim flirketi olan YKS nin 15 tane projesi bulunmaktad r. Bafll ca projeleri Yap Kredi Plaza, stanbul- stanbul, Levent Plaza, Glaxo Smith Kline, Selenium Residence, Giz 2000, Neovista, Yap Kredi Kültür Merkezi, Topkap Center, Bentler ve Yap Kredi Leasing/Factoring Binas d r. Yap Kredi Koray proje gelifltirme tecrübesinin yan nda, bina yönetimi konusunda yapt bu yat r m stratejik bir ad m olarak görmektedir. Anadolu Turizm Yat r mlar A.fi. Yap Kredi Koray, A ustos 2004 te Anadolu Turizm Yat r mlar A.fi. nin %37 sine yat r m yapm flt r. Bünyesinde, Port Göcek, Göcek Swiss Otel baflta olmak üzere çeflitli turizm yat r mlar n bulunduran Anadolu Turizm ifltirakinin, bölgedeki en kapsaml turizm yat r m olmas sebebiyle, Yap Kredi Koray' n yat r m stratejisine yeni bir soluk getirmesi düflünülmüfltür. Yap Kredi Koray, pazardaki trendleri takiben yapt araflt rmalar ile yine sektörde bir ilki gerçeklefltirmek amac yla yola ç km flt r. Özellikle fiirket'in konut projelerindeki baflar s, bu projenin sayg nl yla pekiflecek ve sektördeki konumunu güçlendirmekte yard mc olacakt r. 2004 FAAL YET RAPORU 26>27

yat r m portföyü yat r m portföy yap s 31.12.2003 31.12.2004 De er Pay De er Pay (milyon YTL) (%) (milyon YTL) (%) Ticari Gayrimenkuller Yap Kredi Plaza 23,8 %31 24,3 %25 Narmanl Han 1,2 %2 1,3 %1 Projeler stanbul Zen 0,0 %0 3,3 %3 Evidea 0,0 %0 2,8 %3 Konutlar stanbul stanbul 0,1 %0 0,3 %0 Kemer Country 2,2 3% 1,9 %2 Elit Residence 6,1 8% 4,7 %5 Arsa Riva 14,1 %19 15,4 %16 Göllü Köyü 9,0 %12 10,1 %10 Göktürk 2,1 %3 5,4 %5 fltirakler GKY Real Estate Investments S.A. 0,0 %0 2,7 %3 Anadolu Turizm Yat r mlar A.fi. 0,0 %0 5,7 %6 YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.fi. 0,0 %0 0,2 %0 Likit De erler 17,0 %23 19,7 %20 Toplam Net Aktif De eri 75,6 %100 98,8 %100

konutlar stanbul Zen Konum : Göktürk, stanbul Toplam ünite say s : 74 Mimari tasar m : Han Tümertekin Ekspertiz de eri (31/12/2004) : 2,5 milyon ABD dolar Sat fllar (31/12/2004) : 10,4 milyon ABD dolar (48 ünite) Teslimat : Mart 2006 Evidea Konum : Çekmeköy, stanbul Toplam ünite say s : 473 Mimari tasar m : Emre Arolat, hsan Bilgin, Nevzat Say n Ekspertiz de eri (31/12/2004) : 2,1 milyon ABD dolar Sat fllar (31/12/2004) : 14,6 milyon ABD dolar (110 ünite) Teslimat : Birinci faz Temmuz 2006, ikinci faz Aral k 2006, üçüncü faz Ekim 2007 de teslim edilecektir. stanbul stanbul Konum Toplam ünite say s Mimari tasar m Ekspertiz de eri (31/12/2004) Sat fllar (31/12/2004) Teslimat Kemer Country Konum Toplam arsa alan Toplam ünite say s Mimari tasar m Yap Kredi Koray yat r m Ekspertiz de eri (31/12/2004) Elit Residence Konum Toplam alan Mimari tasar m Ekspertiz de eri (31/12/2004) Durum : Göktürk, stanbul : 204 (birinci fazda 156, ikinci fazda 48 ünite) : CMLA Architects and Planners, Fransa - ABD : 0,2 milyon ABD dolar : 57,2 milyon ABD dolar (203 ünite) : Her iki faz da tamamlanm flt r. : Kemerburgaz, stanbul : 320 hektar (yaklafl k 750 konut ünitesi) : Yap Kredi Koray a ait 10 ünite : CHK, DDG-Development Design Group, Marc Butler ve Cemal Mutlu : Yal konaklar ve Residence fazlar nda 10 ünite : 1,3 milyon ABD dolar : fiiflli, stanbul : Yap Kredi Koray a ait 2.040 metrekare (sekiz ünite) : BSB Architects, ngiltere : 3,3 milyon ABD dolar : Stoktaki üniteler kiradad r. stanbulbis Konum : Göktürk, stanbul Toplam ünite say s : 112 Mimari tasar m : Cesur Saner Mimari konsept : CMLA Architects and Planners, Fransa-ABD Expertiz de eri (31/12/2004) : 3,6 milyon ABD dolar (*) Teslimat : 2007 ilk çeyrek (*) Arsan n ekspertiz bedelidir. 2004 FAAL YET RAPORU 28>29

arsa ve ticari gayrimenkul Riva Konum Toplam arsa alan Ekspertiz de eri (31/12/2004) Durum : Riva, stanbul : 480.000 metrekare : 17,7 milyon ABD dolar : Proje gelifltirme sürecindedir. Yap Kredi Plaza Konum : Levent, stanbul Toplam alan : Yap Kredi Koray a ait 9.720 metrekare Mimari tasar m : Haluk Tümay Ekspertiz de eri (31/12/2004) : 16,9 milyon ABD dolar 2004 y l net kira geliri : 1,4 milyon ABD dolar Narmanl Han Konum Toplam arsa alan Ekspertiz de eri (31/12/2004) Durum : Beyo lu, stanbul : 2.643 metrekare : 0,9 milyon ABD dolar : Proje gelifltirme sürecindedir.

gelece i yönlendiren objektif: proje gelifltirme Yap Kredi Koray bugüne kadar 1.400 e yak n proje incelemifl ve dokuz projeye yat r m yapm flt r. Halihaz rda yeni projeler için yat r m planlamas yapmaktad r. Yap Kredi Koray için, proje gelifltirme süreklili i olan bir süreçtir. Kesintisiz devam eden pazar araflt rmalar ve saha çal flmalar, de iflen piyasa trendlerini izleyebilmek için vazgeçilmez araçlard r. Yap Kredi Koray bugüne kadar üst düzey gelir grubuna yönelik konut projeleri gelifltirmekle birlikte, di er gelir gruplar için de konut projeleriyle birlikte ticaret ve e lence merkezleri planlamaktad r. Bu konudaki inceleme ve planlamalar na h z veren Yap Kredi Koray, yat r m stratejisinde orta gelir düzeyine yönelik konut projelerine de yer vermeye kararl oldu unu 2004 bafl nda Garanti GYO ile Çekmeköy'de ortak proje gelifltirmeye yönelik imzalad sözleflmeyle göstermifltir. mzan n ard ndan bafllayan izin ve proje gelifltirme sürecinin ard ndan, Ekim ay nda yap lan Evidea lansman baflar yla sonuçlanm flt r. Bu projenin baflar s bulundu u segmentte yeni projeler için referans oluflturacakt r. Bugüne dek elde edilen baflar l sonuçlar n yaratt güvenle Yap Kredi Koray, Avrupa n n en iyi gayrimenkul gelifltirme ve yat r m ortakl klar ndan biri haline gelmek için çok daha iddial hedefler belirlemekte ve projeler gelifltirmektedir. Do ru yer seçme yetene i, mimari konsept ve tasar m ifllevselli i yaratma, pazarlama becerileri, müflteri iliflkileri yönetim ilkeleri ve kan tlanm fl kalitesiyle fiirket, bu hedeflerin ulafl labilir oldu u inanc ndad r. Türk gayrimenkul ve inflaat sektörlerinde y llard r faaliyet gösteren Koray Yap Endüstrisi nin sahip oldu u engin deneyim sayesinde Yap Kredi Koray dünya standartlar nda kompleksler infla edebilme avantaj na sahip bulunmaktad r. Bina yap m, hassas planlama, de er mühendisli i ve etkin proje yönetimini gerektirmektedir. Projelerin programlanan zamanda teslimat ise müflteri memnuniyetinin sa lanmas aç s ndan en önemli bir faktördür. Bir di er yat r m stratejisi Do u Avrupa Pazar n n ayr nt l incelemesi yönündedir. 2004 de özellikle Romanya pazar nda ofis ve konut projeleri üzerinde araflt rmalar n h zland ran Yap Kredi Koray, Garanti GYO ile %50-%50 oran nda ifltirak fleklinde GKY Real Estate Investments SA ünvan yla bir flirket kurmufl ve Bükrefl in Voluntari bölgesinde yer alan 30 dönümlük bir arsa sat n alm flt r. 2004 FAAL YET RAPORU 30>31

bir baflar öyküsü: uluslararas iliflkiler Uluslararas düzeyde tan nan bir kurulufl olmay hedefleyen Yap Kredi Koray, çok say da yurtd fl etkinli e kat lmakta olup Türkiye yi tüm global gayrimenkul platformlar nda baflar yla temsil etmektedir. Uluslararas düzeyde tan nan bir kurulufl olmay hedefleyen Yap Kredi Koray, çok say da yurtd fl etkinli e kat lmakta olup Türkiye yi tüm global gayrimenkul platformlar nda baflar yla temsil etmektedir. fiirket yöneticileri bu ba lamda MIPIM (Marche International des Professionnels de l Immobilier), ULI (Urban Land Institute), Barcelona Meeting Point, GRI (Global Real Estate Institute) ve GYODER Zirvesi gibi tüm belli bafll gayrimenkul etkinliklerine kat lmaktad r. Gayrimenkul sektörünün Oscar say lan MIPIM Awards da, konut projeleri kategorisinde, 2001 y l nda Elit Residence projesinin bu ödüle aday gösterilmesinden sonra, stanbul stanbul un 2002 y l bafl nda bu ödülü kazanmas, hem Yap Kredi Koray hem de Türk gayrimenkul sektörü için büyük bir baflar olmufltur. Yap Kredi Koray taraf ndan MIPIM Ödülü için sunulan stanbul stanbul projesi tüm dünyadan kat lan 100 proje aras ndan finalist olarak seçilmifl ve bu ödülü almaya hak kazanm flt r. Proje, ayn zamanda ULI Awards of Excellence yar flmas nda finalist olmufltur. GYODER taraf ndan her y l düzenlenen ve önde gelen yerli ve yabanc piyasa kat l mc lar ile resmi makamlar bir araya getiren Gayrimenkul Zirvesi ve ULI Türkiye aktiviteleri Yap Kredi Koray n sponsorlu unda gerçeklefltirilmifltir. Yap Kredi Koray, 2005 te stanbul da gerçeklefltirilecek ULI Zirvesi Avrupa Konferans nda da aktif bir rol oynayacakt r.

yat r mc iliflkileri Karfl l kl güven ve güncellenen bilgi, iliflkinin temelidir. fieffafl k politikas n n bir gere i olarak Yap Kredi Koray, faaliyetleri hakk nda yat r mc lara do ru, objektif ve gerçek zamanl bilgiler içeren raporlar sunmaktad r. Y l boyunca, çok say da yerli ve yabanc yat r m bankas ve arac kurum temsilcileriyle toplant lar düzenlenmifl ve fiirket portföyü, projeleri, yat r m stratejileri ve büyüme potansiyeli hakk nda yaz l ve görsel formatta kapsaml bilgiler aktar lm flt r. Düzenli olarak güncellefltirilen web sitesinde yat r mc lar için finansal tablolar, hisse senedi performans ve proje bilgileri yer almaktad r. Arac kurumlar taraf ndan haz rlanan araflt rma raporlar nda Yap Kredi Koray, sürekli olarak sektörünün lideri olarak an lmakta ve hisse senetleri önerilen flirketler aras nda yer almaktad r. 2004 Hisse Senedi Performans Yap Kredi Koray hisse senetleri (YKGYO) Haziran 1998 tarihinden beri MKB de ifllem görmektedir. 2004 sonunda MKB Ulusal-100 Endeksi, son ifllem gününü bir önceki y la göre TL baz nda %34 art flla 24.971 puandan kapatm flt r. Yap Kredi Koray hisse senetleri Ulusal-100 Endeksi nin üzerinde bir seyir izlemifltir. 2004 e 940 TL den ifllem görerek bafllayan YKGYO, %77 lik art flla y l sonunda 1,660 TL ye ulaflm flt r. Bu do rultuda, iskonto oran ise %49'dan %25'e gerilemifltir. 9-98 3-99 8-99 1-0 5-0 9-0 1-1 5-1 9-1 1-2 5-2 9-2 1-3 5-3 9-3 2-4 6-4 10-4 3-5 01/04/2005 Aç l fl: 2,09 Yüksek: 2,16 Düflük: 1,58 Kapan fl: 1,70 Ortalama: 2,01 XU100 Aç l fl: 25557,76 Yüksek: 26229,01 Düflük: 22887,85 Kapan fl: 23285,94 % 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 2004 FAAL YET RAPORU 32>33