Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar / İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr KASTAMONU İLİ, CİDE İLÇESİ, DOĞANKAYA KÖYÜ 2 ADET ARAZİ DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KASTAMONU İLİ CİDE İLÇESİ DOĞANKAYA KÖYÜ 2 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 30.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ Tamamı Emlak Kont GYO A.Ş. ye ait olan 106 ada 7 no.lu 118 ada 8 no.lu parsellerin üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:12 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ 72.000,00 TL 1
RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri... 8 118 Ada 8 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri... 8 106 Ada 7 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri... 9 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 10 Gayrimenkullerin İmar Durumu... 12 Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Bilgileri...12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler... 12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 13 Bölge Analizi... 13 Kastamonu İli...13 Cide İlçesi...14 Doğankaya Köyü...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi... 15 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi... 15 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi... 16 2
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 17 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler... 17 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler... 17 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 18 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar... 18 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...18 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...18 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...19 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri... 19 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 20 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri... 20 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)... 20 Kapitalizasyon Faiz Oranı... 21 Münavebeli Ürünlerin Üretim Masrafları... 21 Münavebeli Ürünlerin Net Gelir Hesabı Tablosu... 21 Gelir Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)... 22 En Verimli Kullanım Analizi... 23 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi... 23 RAPOR EKLERİ:... 24 3
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT 10.11 144 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Enis AKKUŞ ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 5
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu taşınmazlar; Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet parseldir. Cide İlçesinin 50 km. doğusunda bulunan Doğankaya Köyünde yer alan gayrimenkullerden 106 ada, 7 parsel köy merkezinin kuzeyinde, 118 ada, 8 parsel güneybatısında köy yolu üzerinde yer almaktadır. Parsellerin toplam yüzölçümü 10.262,82 m² olup maliki Emlak Konut GYO A.Ş dir. 6
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; D-010 Karayolunda, Bartın-İnebolu yolu üzerinde İnebolu yönünde ilerlerken Uğurlu Köyünü geçtikten sonra ilk sapaktan sağa Alayüz Köy Yoluna girilir. Alayüz Köy yolunu bitirdikten sonra yol ayrımından ilk sağa dönülerek bu yol üzerinde takribi 4,4 km gidilir ve Kovaören Köy çıkışından sola Doğankaya Köy yoluna girilir. Bu yol üzerinde takribi 3,2 km gidilerek gayrimenkullerin bulunduğu köy merkezine gelinmiş olunur. Köy merkezinin kuzeyinde yer alan 106 ada, 7 parsel köy yoluna cepheli, güneybatısında yer alan 118 ada, 8 parsel ise köy yoluna 20 m mesafede yer almakta olup, gayrimenkullere bu yol üzerinden ulaşım sağlanmaktadır. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Bartın-İnebolu (D-010) Karayoluna Kovaören, Toygarlı ve Alayüz köyleri üzerinden ulaşım sağlanmakta olup 7,6 km mesafede yer almakta olup, Bartın-İnebolu Karayolu üzerinde Bartın istikametinde 42,4 km gidilerek Cide İlçe merkezine ulaşım sağlanmaktadır. 7
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Cide Tapu Sicil Müdürlüğünden 14.10.2011 tarihinde saat 14 00 da temin edilmiştir. 2.2.1 118 Ada 8 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KASTAMONU Ada 118 İlçe CİDE Parsel 8 Mahalle DOĞANKAYA Yüzölçümü 9.110,04 m² Cilt/Sayfa 2/169 Ana Taşınmaz Nitelik TARLA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT ANONİM ŞİRKETİ - TAM Tarih ve Yevmiye No 11.04.2011/711 Edinme Sebebi CEBRİ SATIŞ TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR 12.06.2008 Tarihli Kadastro Uygulaması Sonucu Osman Altın Adına Kayıtlı Olup, 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No.Lu Cebri Satış İle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Adına Tescil Edilmiştir. Şerhler Hanesinde; 13.11.2008 Tarih, 1356 Yevmiye No.Lu, 49.093,58 Ytl Borç Tutarlı Kadıköy 1. İcra Müdürlüğünce Haciz Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği, 10.01.2011 Tarih, 48 Yevmiye No.Lu Satışa Arz Şerhi Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği Tespit Edilmiştir. 8
2.2.2 106 Ada 7 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KASTAMONU Ada 106 İlçe CİDE Parsel 7 Mahalle DOĞANKAYA Yüzölçümü 1.152,78 m² Cilt/Sayfa 1/13 Ana Taşınmaz Nitelik BAHÇE MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT ANONİM ŞİRKETİ - TAM Tarih ve Yevmiye No 11.04.2011/711 Edinme Sebebi CEBRİ SATIŞ TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR 12.06.2008 Tarihli Kadastro Uygulaması Sonucu Osman Altın Adına Kayıtlı Olup, 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No.Lu Cebri Satış İle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Adına Tescil Edilmiştir. Şerhler Hanesinde; 13.11.2008 Tarih, 1356 Yevmiye No.Lu, 49.093,58 Ytl Borç Tutarlı Kadıköy 1. İcra Müdürlüğünce Haciz Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği, 10.01.2011 Tarih, 48 Yevmiye No.Lu Satışa Arz Şerhi Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği Tespit Edilmiştir. 9
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan incelemeye konu 2 adet gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Sıra No İl İlçe Mahalle Mevkii Ada Parsel Alan 1 Kastamonu Cide Doğankaya Orta Göynük 118 8 9.110,04 m² 2 Kastamonu Cide Doğankaya Harman Altı 106 7 1.152,78 m² 10
11
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu 2.4.1 Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Bilgileri Cide Belediyesinden alınan bilgiye göre gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin mücavir alan dışında kaldığı, Kastamonu İl Özel İdaresine bağlı olduğu bilgisi edinilmiştir. Kastamonu İl Özel İdaresinden alınan bilgiye göre taşınmazların 02.09.1999 tarihli 23804 sayılı Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında Tarımsal ve Hayvansal Amaçlı Yapı Yapılması Kaydıyla Emsal=0,40 yapılaşma koşulu ile Kümes, ahır, ağıl, arı hane, kömürlük, odunluk, samanlık, ticari amaçlı olmayan kiler ve yem deposu yapılabileceği öğrenilmiştir. 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Gayrimenkullerden 118 ada, 8 parsel Tarla vasıflı, 106 ada, 7 parsel ise Bahçe vasıflıdır. 12
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 Kastamonu İli Kastamonu ili Batı Karadeniz bölgesinde yer almakta olup, kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Çankırı ve Çorum İlleri, doğusunda Sinop İli, batısında Bartın ve Karabük İlleri ile komşudur. Deniz seviyesinden yüksekliği 775m.dir. Yüzölçümü 13.108,1 km²dir. Bu ülke topraklarının %1,7 sini oluşturur. Kastamonu İli çoğunlukla engebeli arazilerden oluşmaktadır, ilin kuzeyinde Batı Karadeniz Dağları bulunmaktadır. Karadeniz sahiline paralel olarak İsfendiyar (Küre) Dağları il merkezinin kuzeyinde, güneyinde ise yine doğu batı uzantılı Ilgaz dağları yer alır. Türkiye nin Karadeniz e doğru uzanan çıkıntısının büyük bölümünü kapsar. Doğuda Çatalzeytin ilçesinin Sinop ile birleştiği noktadan, batıda Kerempe burnuna kadar kıyı düz bir şerit halinde uzanır. Kerempe Burnunda bariz bir çıkıntı meydana getirerek güney batı doğrultusunda Bartın il sınırına kadar kıyı devam eder. Karadeniz e olan bu kıyının uzunluğu 170 km.dir. 13
Kastamonu nun yüzölçümünün %74,6 sı dağlık ve ormanlık, %21,6 sı plato ve %3,8 i ovadan oluşur. Dağılımdan da anlaşılacağı gibi ilin tarıma elverişli geniş alanları yoktur. Ancak vadiler etrafında küçük ovalar göze çarpar. Bunlardan önemlileri Daday ve Taşköprü ovalarını içine alan Gökırmak ile Tosya tarım alanını kapsayan Devrez vadileridir. Ayrıca Araç, Cide ve Devrekâni çay yatakları çevresinde de ekim ve dikime elverişli alanlar bulunmaktadır. 2010 yılında Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre nüfusu 361.222 olarak tespit edilmiştir. Bu verilere göre, 2009 2010 yılları arasında il nüfusu %039 oranında artmıştır. Kastamonu ilinin; Merkez, Abana, Araç, Bozkurt, Ağlı, Azdavay, Cide, Çatalzeytin, Devrekani, Daday, Doğanyurt, Hanönü, Hanönü, İhsangazi, İnebolu, Tosya, Küre, Taşköprü, Seydiler, Pınarbaşı ve Şenpazar olmak üzere toplam 20 ilçesi vardır. 3.1.2 Cide İlçesi Kastamonu İline bağlı bir ilçe olan Cide, kuzeyinde Karadeniz, kuzeydoğusunda Doğanyurt, doğusunda Şenpazar, güneyinde Azdavay ve Pınarbaşı ilçeleri, batısında Bartın iline bağlı Kurucaşile ilçesi ile çevrilidir. 2010 yılında Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre nüfusu 20.204 olarak tespit edilmiştir. Bu verilere göre, 2009 2010 yılları arasında il nüfusu %024 oranında azalmıştır. Cide nin ovalık alanları oldukça sınırlıdır. Toprakları çok sayıda çay ve derelerle bölünmüştür. İlçenin güney ve güneydoğusunda Küre Dağları'nın uzantıları yer alır. Kuzeyde kıyıya yakın kesimlerde kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanan Kestane Dağı bulunmaktadır. İlçenin doğusunu Kestane Dağı engebelendirmektedir. Bu dağların üzerleri zengin bir orman örtüsü ile kaplıdır. Zeytinlik Tepe (1.282 m), Kaleburnu Tepesi (1.078 m), Halla Tepesi (1.231 m), Karakaya Tepesi (1.443 m), Kemrelik Tepesi (1.220 m) ilçenin belli başlı yükseltileridir. İlçenin en önemli akarsuyu Devrekâni Çayı olup, kuzeybatıgüneydoğu doğrultusunda akar. Bu çay ilçe topraklarını geçerek Karadeniz e dökülür. İlçenin diğer akarsuları Aydos Çayı, Soğuksu Çayı Çataloluk-Akbayır Çayı ve Fakaz Çayı dır. İlçede yazları serin, kışları ise fazla soğuk olmayan, her mevsim yağışlı Karadeniz iklimi hâkimdir. Kışın en düşük ortalama sıcaklık şubat ayında 5,2 santigrat derece, yazın ise 22 derecedir. Yıllık ortalama sıcaklık 13,3 derecedir. Yıllık toplam yağış 1228 mm civarındadır. 14
Engebeli arazi yapısı yüzünden yağış ve sıcaklıkta iç kesimlere doğru gidildikçe azalma görülür. Gece -gündüz sıcaklık farkı azdır. İlçenin ekonomisi, tarım, hayvancılık, ormancılık ve balıkçılığa dayalıydı fakat ülkemizle eş zamanlı gelişen tersanecilik faaliyetleri Cide'nin de ekonomisinde ciddi pay sahibi olmaya başlamaktadır. İlçede şu an faaliyette olan ve inşası sürüp faaliyete geçecek birçok tersane bulunmaktadır. Tahıl üretiminin dışında genellikle bağcılık, meyvecilik, sebzecilik yapılmaktadır. Tarımsal üretimin dışında ilçe halkının gelir kaynaklarını küçük ölçekli orman ürünleri imalatından sağlanmaktadır. Küçük tekne yapımcılığı geçim kaynaklarının önünde gelmektedir. Ayrıca ilçedeki torna tezgâhlarında tahta kaşık üretimi yöredeki çok sert şimşir ağacından yapılmaktadır. Hayvancılıkta mera hayvanları ön planda olup, yeni sığır türleri elde etmek üzere Jersey Suni Tohumlaması yapılmaktadır. 3.1.3 Doğankaya Köyü Doğankaya Köyü; Cide ilçesine bağlı olup ilçe merkezine takribi 50 km mesafededir. Köyün iklimi, Karadeniz iklimi etki alanı içerisindedir. Köyde, ilköğretim okulu vardır ancak kullanılamamasının yanı sıra taşımalı eğitimden yararlanılmaktadır. Köyün içme suyu şebekesi vardır ancak kanalizasyon şebekesi yoktur. PTT şubesi ve PTT acentesi, sağlık ocağı ve sağlık evi yoktur. Köye ayrıca ulaşımı sağlayan yol asfalt olup, elektrik ve sabit telefon vardır. Köyün 4 tarafı ormanlarla çevrilidir. 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Beltepe Köyü, Kovaören Köyü, İshakça Köyü ve Toygarlı Köyü bulunmaktadır. Cide İlçe merkezine ulaşımın sağlandığı ana arter olan D-010 Karayolu üzerinden diğer ilçe ve il merkezlerine de ulaşım sağlanmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkuller; Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan toplam yüzölçümleri 10.262.82 m² olan 2 adet parseldir. Parsellerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye aittir. Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 15
3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi 4 Mart 2005 tarih ve 25745 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan 5302 sayılı İl Özel İdare Kanununun 6. maddesinin (b) bendi gereğince İl Özel İdareleri imar, yol, su, kanalizasyon, katı atık, çevre, acil yardım ve kurtarma, kültür, turizm, gençlik ve spor; orman köylerinin desteklenmesi, ağaçlandırma, park ve bahçe tesisine ilişkin hizmetleri belediye sınırları dışında yapmakla görevli ve yetkilidir. hükmü bulunmaktadır. Bu nedenle Kastamonu İli sınırları içinde imar işleri kontrol ve denetimi, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki alanlarda belediyelerce, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan alanlarda Kastamonu İl Özel İdaresi tarafından yapılmaktadır. Rapora konu gayrimenkuller, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine tabii olup, Tarımsal ve Hayvansal Amaçlı Kümes, ahır, ağıl, arı hane, kömürlük, odunluk, samanlık, ticari amaçlı olmayan kiler ve yem deposu yapı yapılabileceği ön görülmüştür. 16
4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler D-010 Karayoluna yakın konumlu olması, Doğal bitki örtüsüne ve temiz havaya sahip bir bölge olması, Tarım ürünlerine elverişli topraklar olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Gayrimenkullerin ilçe merkezine uzak konumlu olması, Taşınmazların plansız olması ve mücavir alan dışında kalması, Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin alt yapı çalışmalarının tamamlanmamış olması, Bölgede oturumun ve nüfusun az olması ile sosyal donatı alanlarının bulunmaması, Yakın çevresinde boş arazi ve harabe tarzı yapılar olması, Engebeli arazi yapısı ile dağlık bir bölge olması. 17
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün, kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 18
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede güncel satış yapılmadığı için taşınmazlara uygun emsal olmadığından Gelir Yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazların topografik yapısı, mevcut ekolojik koşullar çerçevesinde uygun tarım tekniklerinin kullanımı, Bölgede genellikle yapılan tarım türü, 2011 yılı ürün girdi ve satış fiyatları esas alınarak, Arazinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir hesabından hareket edilerek değerlendirme yapılmıştır. 19
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri Cide Belediyesinde yapılan araştırmaya göre Doğankaya Köyü için 2011 yılı Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerleri 0,35 TL/m² dir. Buna göre; Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m² Fiyatı(TL/m²) Rayiç Değer(TL) 118 8 9110,04 0,35 3.188,51 106 7 1152,78 0,35 403,47 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Değeri 3.591,98 6.2 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin bulunduğu köy içerisinde herhangi bir güncel satış ve satışa çıkarılan gayrimenkul olmadığı köy sakinlerinden öğrenilmiştir. Buna göre Emlak Konut G.Y.O A.Ş nin 11.04.2011 tarihinde 118 ada, 8 parselin 50.000 TL, 106 ada, 7 parselin 13.750 TL tutarla Cebri Satış ile mülkiyetine haiz olduğu tespit edilmiştir. Buna göre Emlak Konut G.Y.O. A.Ş nin Cebri Satış ile almış olduğu parsellerin değerleri güncel rayiç değerine emsal olabileceği kanaatine varılmış ve m² birim değerlerinin 7 TL/m² olabileceği hesap ve takdir edilmiştir. Emsal Tablosu; Ada Parsel Brüt Arsa Değeri (TL) Alan (m²) Birim Fiyat (TL/m²) 118 8 50.000 9110,04 5.48 106 7 13.750 1152,78 11.92 Toplam Ve Ortalama Değerler 63.750 10.262,82 6.21 20
6.3 Kapitalizasyon Faiz Oranı Güvenli yatırımlar arasında yer alan araziye yatırılan sermayenin kapitalizasyon faiz oranı tespitinde aşağıdaki hususlar dikkate alarak değerlendirme yapılmıştır. Devlet ve şirket tahvillerinin faiz getirileri, Ülkemizde gayrimenkullerin özellikle arazinin en büyük güvence olarak görülmesi, Daha çok küçük işletmelerde mevcut olan toprak sevgisi ve bölgenin gelişmişlik durumu ve parsel büyüklüğü, Arazi verimliliği ve yapılan tarım türü, gibi hususlar göz önünde bulundurularak taşınmazın yer aldığı bölgede kapitalizasyon faiz oranının % 4 olacağı kanaatine varılmıştır. 6.4 Münavebeli Ürünlerin Üretim Masrafları TARIMSAL İŞLEMLER MISIR FINDIK Toprak İşleme ve Ekim - Bakım İşleri Hasat - Harman - Taşıma Girdiler - Çeşitli Giderler Genel Toplam Maliyeti 97.50 TL/DA 150.00 TL/DA 6.5 Münavebeli Ürünlerin Net Gelir Hesabı Tablosu Ürün cinsi Verim Fiyat Brüt Gelir Yan Gelir Toplam Gelir Üretim Masrafları Net Gelir Yıllık Ort. Kg/da TL TL/da TL/da TL/da TL/da TL/da Net Gelir MISIR 250 1.25 312.50-312.50 97.50 215.00 FINDIK 120 4.05 486.00-486.00 150.00 336.00 TOPLAM 551.00 275.50 21
Yukarıda yer alan bilgiler Cide İlçe Tarım Müdürlüğünden şifahen öğrenilmiştir. Arazi Çıplak Değeri = Net Gelir / Kapitalizasyon Oranı İkili münavebe dikkate alındığında, Arazi bedeli; 275.50 / 0.04 = 6.887,50 TL /Da olarak hesaplanmıştır. 1 Da = 1000 m² M² Birim Fiyatı= 6.887,50 / 1.000 = 6.89 TL/m² dir. 6.6 Gelir Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; taşınmazların topografik yapısı, arazi üzerinde kuru tarım yapılması, mevcut ekolojik koşullar çerçevesinde uygun tarım tekniklerinin kullanımı ile calibre edilerek bölgede ortalama arazi m² birim değerinin 7.00 TL/m² olabileceği hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak, Değerlemeye esas gayrimenkullerin ada parsel bazında hesap edilen toplam değerleri ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alanların toplam değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Hisse Fonksiyon 118 8 9110,04 Tam Tarımsal ve Hayvansal Emsal Değeri Kdvsiz Arsa m² Birim Değeri Brüt Arsa Değeri (TL) Aylık m² Birim Kira Değeri (TL) 0,40 7,00 63.770,28 265.70 106 7 1152,78 Tam Tarımsal ve Hayvansal 0,40 7,00 8.069,46 33.62 Toplam Değer 71.839,74 299.32 22
6.7 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca değerlendirildiği takdirde; yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak yapılacak Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında Yerleşim Alanı olarak belirlenmesi halinde en verimli kullanımın gerçekleşebileceği düşünülmektedir. 6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu olan, Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan yüzölçümleri 10.262,82 m² olan 2 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş mülkiyetindedir. Bölgede emsal teşkil edecek güncel satış olmadığından taşınmazların 11.04.2011 tarihinde Cebri Satış değerleri emsal alınarak ve taşınmazların tarımsal özellikleri göz önüne alınarak gelir yöntemi ile calibre edilerek değer takdirinde bulunulmuştur. Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; Toplam 10.262,82 m² alan için takdir edilen nihai değer; 71.839,74 TL 72.000,00 TL (Yetmişikibin Türk Lirası), olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir. 23
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları 24
Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 25
26
27