Y&Y Gayrimenkul Yam OrtakğA.Ş. Yeaat YapDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 21 Eylül 2010 Çok Gizli ve Özel Kurumsal Finansman
Y&Y Gayrimenkul Yam OrtakğA.Ş. Şaman Plaza, Kat:12 D:25, Kozyatağ 34742, Kadköy, İstanbul 21 Eylül 2010, PricewaterhouseCoopers Damank Hizmetleri Ltd. Şti. Maya Akar Center, Büyükdere Cad. Nr:100102 B Blok Kat:17 Esentepe 34394 İstanbul www.pwc.com/tr Tel: +90 (212) 355 5858 Fax: +90 (212) 355 5850 Y&Y Gayrimenkul Yam OrtakğA.Ş. ( Y&Y GYO ) ile PricewaterhouseCoopers Damank Hizmetleri Ltd. Şti. ( PwC ) arasnda imzalanolan 23 Ağustos 2010 tarihli finansal damank hizmetleri sözlemesi (bkz. Ek 10) kapsanda, Y&Y GYO ile Yeaat YapDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. nin ( Yeaat ) 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesini ve bu iki irketin birleme oranlan hesaplanmasiçeren çaman sonuçlaektedi Y&Y GYO ve Yeaat n değerleme çamasrapor tarihi itibariyle tamamlanolup bu tarihten sonraki gelimeler dikkate anma Devir yoluyla birleme ilemi, Sermaye PiyasasKurulu ( SPK ) tarafndan 14 Temmuz 2003 tarihli ve 25168 say Resmi Gazete de yaymlanarak yürürlüğe giren SPK n Seri: I, No: 31. tebliğhükümlerince gerçekletirilecekti Bu kapsamda söz konusu SPK tebliğinde belirtildiği üzere birlemeye taraf olan ortaklan özkaynaklan tespiti amacyla mahkemece atanan bilirkii incelemesine ek olarak nitelikleri SPK tarafndan belirlenen uzman kurulular tarafndan da inceleme yaplmasve söz konusu incelemenin rapora bağlanmasgerekmektedi Bu rapor, Y&Y GYO ve Yeaat n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle özkaynak yöntemi ve bu yöntemle birlikte uygulanan indirgenminakit akmla, net aktif değer analizleri ve Y&Y GYO nun piyasa değerine göre hesaplanan birleme oranla, bu yöntemler içinden birleme için kullalacak yöntemin seçilme gerekçesini, seçilen yönteme göre değitirme oranlave birleme sonrasulalmas gereken sermaye tutatespit etmek amacyla hazrlan Çaman bulgulave valan sonuçlar ekteki raporda detayolarak yer almaktad Raporumuz, Y&Y GYO Yönetimi ve Yeaat Yönetimi ve ilgili personelin vermiolduğu bilgiler doğrultusunda hazrlan Değerleme çamasnda temel olarak Yeaat tarafndan sağlanan projeksiyonlar ile birlikte Y&Y GYO ve Yeaat n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle denetlenmiraporlakullal Çama kapsanda tarafza sunulan mali tablolar ve diğer finansal bilgiler tarafzca ayca denetime veya incelemeye tabi tutulma Bunun yasra Yeaat Yönetimi tarafndan hazrlanan projeksiyonlan gerçekletirilebilirliği konusunda bir görüverilmemektedi Bu rapor sadece Y&Y GYO Yönetimi için hazrlan Aksi belirtilmediği sürece PwC, raporun ve/veya yazmalan hitap ettiği kiiler dnda üçüncü ahs ve kurumlar tarafndan kullandan doğabilecek hiçbir sorumluluğu kabul etmemektedi Bunun yasra raporumuz yaziznimiz olmadan yasal kurumlar (Maliye Bakanğ, mahkemeler, bilirkiiler, vb...), Yeaat ve düzenleyici otoritelerin (Sermaye PiyasasKurulu, vb ) dnda kalan üçüncü ahslara dağlamaz ve/veya baka amaçlarla kullalamaz. Bu konuda PwC onay verse dahi, raporun muhataby&y GYO Yönetimi olarak kalacak Hüsnü Can Dinçsoy Şirket Ortağ Eposta: husnu.dincsoy@tpwc.com Telefon: +90 (212) 376 5308 Cep Telefonu: +90 (532) 316 2223 Faks: +90 (212) 376 5309 BaAndn Müdür Eposta: baris.andirinli@tpwc.com Telefon: +90 (212) 376 5392 Cep Telefonu: +90 (530) 370 5730 Faks: +90 (212) 376 5393 Sayglazla, Hüsnü Can Dinçsoy Ortak, Damank Hizmetleri
İçindekiler Sayfa 1 Giri 1 2 Şirketlere İlikin Bilgiler 6 2.1 Yeaat 7 Şirket Profili 8 Finansal Performans 18 2.2 Y&Y GYO 22 Şirket Profili 23 Finansal Performans 26 3 Sektör Bilgisi 29 3.1 Türkiye İaat ve Konut Sektörü 30 3.2 Innovia Projesi Bölgesi 41 4 Değerleme Analizi Y&Y GYO 48 4.1 Net Aktif Yakla 49 4.2 Piyasa Değeri Yakla 54 4.3 Özkaynak Değeri 57 5 Yeaat Değerleme Analizi 59
İçindekiler Sayfa 5.1 Gelir Yakla 63 1. Etap Nakit Akmla 68 2. Etap Nakit Akmla 76 3. Etap Nakit Akmla 85 4. Etap Nakit Akmla 94 5. Etap Nakit Akmla 103 Genel Yönetim Giderleri 112 Sabit Kymet Yave Amortisman 115 Finansman 118 Vergi 120 Gelir Tablosu 123 İndirgenmiNakit Akve Hisse Değeri 125 5.2 Net Aktif Yakla 129 5.3 Özkaynak Değeri 137 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla 139
İçindekiler Ekler Sayfa 1 Bilgi Kaynakla 147 2 Prosedürler 149 3 Değerleme Yöntemleri 151 4 Sermaye Maliyeti 155 5 Yeaat UFRS Mali Tablola 161 6 Yeaat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemala 164 7 Benzer Projeler 167 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncula 174 9 Makroekonomik Varsaymlar 178 10 Finansal Damank Hizmetleri Sözlemesi 181
Ksaltmalar Terim Tam Terim Tam ABD$ ve USD Amerikan Dola İNA İndirgenmiNakit Akmla BDDK Bankack Denetleme ve Düzenleme Kurulu KDV Katma Değer Vergisi DPT Devlet Planlama Tekila km. kilometre Elit Gayrimenkul Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Lotus Gayrimenkul Lotus Gayrimenkul Değerleme EUR Euro ve Damank A.Ş. FAVÖK Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kar m2 Metrekare FVÖK Faiz ve Vergi Öncesi Kar mn milyon GBP İngiliz Sterlini mt. metre GSYH Gayrisafi Yurtiçi Hasla MY Mali Yl GYO Gayrimenkul Yam Ortakğ NAD Net Aktif Değeri GYODER Gayrimenkul Yam OrtakklaDerneği PD Piyasa Değeri İMKB İstanbul Menkul Kymetler Borsas SPK Sermaye PiyasasKurulu TCMB Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankas
Ksaltmalar Terim TL TÜİK UFRS VUK Y&Y GYO Yeaat Yeil Kundura Tam Türk Liras Türkiye İstatistik Kurumu UluslararasFinansal Raporlama Standartla Vergi Usul Kanunu Y&Y Gayrimenkul Yam OrtakğA.Ş. Yeaat YapDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. Yeil Kundura A.Ş.
Bölüm 1 Giri
Bölüm 1 Giri Giri(1/4) Çaman Kapsa Bu rapor, Y&Y GYO Yönetimi ile 23 Ağustos 2010 tarihinde kakolarak imzalanan finansal damank hizmetleri sözlemesi ile valan anlama üzerine, Y&Y GYO ile Yeil İaat n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesini ve bu iki irketin birleme oranlan hesaplanmas kapsamaktad 14.09.2010 tarihinde yaplan Y&Y GYO yönetim kurulu toplansnda; Yeaat ile Y&Y GYO nun birlemesinin 30.06.2010 tarihli bilançolar esas anarak yaplmasna, Yeil İaat n tüm aktif ve pasiflerinin bir kül halinde Y&Y GYO ya devrolunmassuretiyle Y&Y GYO ile birlemesine karar verilmiti Çama sonucunda bulunan değer, Yeaat n ve Y&Y GYO nun muhtemel am/sana temel tekil edecek kesin bir safiyaolarak değerlendirilmemelidi Tespit edilen değerler, belli bir yamctarafndan Yeaat'a ve Y&Y GYO ya biçilen değeri yanstmayabili Yamclan değerlemeleri; kendi hedeflerini, içinde bulunduklaartla, ülke, ekonomi, yam orta, operasyonel ve ticari sinerjilerin etkilerini içeri Yamclan ödemeye hazr olduklafiyat; pazar koulla, alternatif diğer yamlar ve yan acya vergi etkileri gibi bir takm faktörlerden de etkilenebili Ayca yam riski her yamc tarafndan değiik alglanabili Değerleme çamas, ticari ve gayrimenkul konulanda herhangi bir özel inceleme çamaskapsamamaktad Bu nedenle PwC, Y&Y GYO Yönetimi ve Yeaat Yönetimi tarafndan sağlanan projeksiyonlan ticari ve gayrimenkul anlanda gerçekletirilebilirliği üzerinde bir çama yapma PwC bu çama kapsanda Yeaat ve Y&Y GYO a ait 30 Haziran 2010 tarihli bağmsz denetim raporla, yasal finansal tablolave diğer bilgileri kullanancak bu bilgiler üzerinde bir denetim çamasgerçekletirmemiti Dolaysyla bu raporda yer alan finansal tablolar konusunda herhangi bir görü bildirilmemektedi Değerleme çamaskapsanda, PwC, Y&Y GYO nun ve Yeil İaat n aktiflerinin fiziki mevcudiyeti ve hukuki mülkiyetine ilikin herhangi bir ararma yapmadğgibi bu konularda herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedi Bununla birlikte, PwC, mülkiyete ilikin Y&Y GYO nun ve Yeaat n değerini etkileyebilecek gizli ya da beklenmedik herhangi bir durum veya engelin olmadğvarsaymaktad Çaman Amac Finansal damank hizmetleri sözlemesi kapsanda, bu değerleme çamasn amacy&y GYO ile Yeaat n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesi ve bu iki irketin birleme oranlan hesaplanmasd Makul Piyasa Değeri istekli bir sacve istekli bir acarasnda hiçbir kstlama ve zorlama olmadan ve bu konuyla ilgili bilgilerin rahatkla elde edilebildiği serbest bir piyasa ortanda gerçekleecek hisse senedi sanda olumasbeklenen değer olarak tamlanabili Raporun okunmasve yorumlanmassrasnda fiyat ve değer kavramlan birbirinden aylmasbüyük önem tamaktad Fiyat bir acn herhangi bir mal veya hizmet için sacya ödemeye hazr olduğu tutard Bu fiyan, değerleme çamassonucu tespit edilen değere eit olmasbeklenmemelidi Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 2
Bölüm 1 Giri Giri(2/4) Kullalan Değerleme Yöntemleri PwC bu çama srasnda; Yeaat n hisse değerlemesi için birincil yöntem olarak İndirgenmiNakit AkYakla, ikincil yöntem olarak Net Aktif Yakla, üçüncül yöntem olarak Özkaynak Değeri kullan; Y&Y GYO nun hisse değerlemesi için ise birincil yöntem olarak Piyasa Değeri Yakla, ikincil yöntem olarak Net Aktif Yakla, üçüncül yöntem olarak Özkaynak Değeri kullan Y&Y GYO nun portföyünde yer almakta olan varklan değerleme tarihi itibariyle kira getirisi olmamasgöz önünde bulundurulmuve Y&Y GYO nun değerleme çamasnda İNA yöntemi kullalma Ancak ekspertiz raporlanda söz konusu varklan değerleri tahmin edilirken, uygun olanlar için, gelir yaklakullal İNA çamasn kapsa, Yeaat'n gelir/giderini, ödeyeceği vergiyi ve iletme sermayesi ihtiyacöngören bir indirgenmi nakit akmlamodelinin hazrlanmasiçermektedi İNA hesaplamasnda Yeaat Yönetimi'nin sağladğbilgiler temel an Yeaat'n gelecekte yaratmasbeklenen nakit akmlan bugünkü değerleri, nakit akmlan Yeaat'n risk profiline uygun iskonto oranlakullalarak bugüne indirgenmesiyle hesaplan İskonto orahesaplarken değerleme tarihi itibariyle en güncel piyasa verilerinden faydalal Net Aktif Değerlemesi ( NAD ) yöntemi, bir acn bir iletmeyi almak için ödeyeceği paran en az o iletmenin bütün varklan belli bir tarihte nakde çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aykonuma getirilmesi kapsanda oluacak maliyete eit olacağvarsayna dayanmaktad Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 3 Bu yaklam iletmenin gelecekte elde edebileceği potansiyel gelirlerini ve yaratacağdeğeri dikkate almamaktadr, fakat iletmenin olastasfiye değerine veya yeniden aykonuma getirme maliyetine yaklaarak, irketin değerine yönelik bir tahminde bulunmaktad Özkaynak Değeri yönteminde, irketin değerleme tarihi itibariyle hazrlanve bağmsz denetimden geçmimali tablolanda belirtilen defter değeri, birlemeye esas özkaynak tutaolarak kullalmaktad Borsa fiyatlaesas anarak birleme oran tespit edilebilmesi için; birlemeye taraf ortakklan onay için Sermaye PiyasasKurulu na bavuru yapklatarih itibariyle; a) Halka arz edilen hisse senetlerinin nominal değerleri toplan, ortakğn nominal sermayesine oran en az %25 olmasve hisse senetlerinin Borsa da ilem görmesi, b) Borsa fiyan tespitinde son bir ylk düzeltilmiağrk ortalama fiyatlan aritmetik ortalamasn esas anmas, SPK n Seri I 31 no lu Birleme İlemlerine İlikin Esaslar Tebliği ne göre zorunludu Değerleme çamasnda kullalan para birimi Y&Y GYO ve Yeaat n değerleme çamalatl olarak gerçekletirilmiti Yeaat için dikkate anan projeksiyonlarda, yabancpara biriminden gerçeklemesi beklenen nakit akmla, orijinal para biriminde tahmin edilmive ilgili dönemin tahmini kurla ile TL ye çevrilmiti Değerleme Çamas Doğasitibariyle değerleme çamalatamamen bilimsel olarak nitelenemeyeceği gibi valan sonuçlan birçok durumda sübjektif ve kiisel hükümlere bağolduğu kaçlmaz bir gerçekti
Bölüm 1 Giri Giri(3/4) Raporun Kulla Bu rapor, sadece Y&Y GYO Yönetimi için hazrlan Aksi belirtilmediği sürece, PwC raporun hitap ettiği ahslar dnda diğer üçüncü ahs ve kurumlan kullandan doğabilecek hiçbir sorumluluğu kabul etmemektedi Bunun yasra raporumuz yaziznimiz olmadan yasal kurumlar (Maliye Bakanğ, mahkemeler ve bilirkiiler, vb...) ile Yeaat ve düzenleyici otoriteler (Sermaye PiyasasKurulu, vb...) dnda kalan üçüncü ahslara dağlamaz ve/veya baka amaçlarla kullalamaz. PwC bu konuda onay verse dahi, raporun muhataby&y GYO Yönetimi olarak kalacak ve yönetim raporun üçüncü ahslara gösterilmesinin çkarlana uygun olup olmadğna kendisi karar verecekti Rapordaki bilgiler hiçbir ekilde geleceğe yönelik bir vaat olarak veya geleceği yanstmak amacyla hazrlanma PwC, her koulda, ahslan ve kurumlan kendi piyasa analizlerini ve özel incelemelerini yapmalatavsiye etmektedi Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 4 Çama Ekibi Konusunda uzman çama ekibi, sorumlu ortak Hüsnü Can Dinçsoy ve müdür BaAndntarafndan yönetilmiti Ekip liderleri, SPK mevzuatlauyanca hazrlanan bu raporu hazrlayabilmek için gerekli kalite, ehliyet ve 10 yakn tecrübeye sahiptir ve ylda ortalama 50 ye yakn değerleme ve özel inceleme projelerinde görev almaktadrla 1988 ynda İstanbul Üniversitesi İletme Fakültesi nden mezun olan Dinçsoy ayyl PwC İstanbul Ofisi denetim bölümüne kal 1990 ynda PwC Frankfurt Ofisi ne transfer olan Dinçsoy, burada denetim, irket birlemeleri ve irket değerlemeleri konulanda uzmanla4 yl boyunca Alman müterilerine hizmet vermiti Daha sonra PwC İstanbul ofisine geri dönen Dinçsoy bu tarihten sonra Almanya da kazandğ deneyimlerini Türkiye de uygulama frsabulmuve 1995 yndan bu yana Türkiye de gerçekleen önemli irket birlemeleri ve devir almalanda damank yap 19961998 yllaarasnda Özelletirme İdaresi damank görevini de yürüten Dinsoy, 2000 yndan beri irket ortağd Boğaziçi Üniversitesi Endüstri Mühendisliği lisans ve İstanbul Teknik Üniversitesi Biliim Enstitüsü yüksek lisans derecelerine sahip olan Andn, Ocak 2008 de PwC İstanbul Ofisi Kurumsal Finansman bölümüne kalmadan önce Tofave İpek Kağt irketlerinde bütçe planlama departmanda görev al Tahmin ve bütçe çamalaile finansal raporlaman yasra ağrkolarak finansal fizibilite çamalan hazrlanmas üstlenmiti Andn, PwC de bulunduğu süre içerisinde fizibilite, irket ve vark değerlemesi ile iplaoluturulmas çamalanda bulunmutu
Bölüm 1 Giri Giri(4/4) Bağmszk PricewaterhouseCoopers ile bu projede çaan daman ve yöneticileri, Y&Y GYO nun ve Yeaat n olasbirleme ileminden hiçbir maddi çkar gözetmemektedi Ayekilde, PricewaterhouseCoopers irketinin bu raporu hazrlamak için alacağücret, raporda belirtilen sonuçlara bağdeğildi Çkar çamas Değerleme çamala, irket ortaklave irket çaanla açsndan menfaat çamasna yol açabilmektedi Ayca, irket yöneticileri ve çaanladeğerleme sonucunu etkileyecek konumdadrla Bu nitelikteki çkar çamala, diğer ülkelerde veya sektörlerde yaplan değerleme çamalanda da görülmektedi PwC, bu etkinin en aza indirgenmesi için aağdaki yöntemlere bavurmutur: Bu projede çaan PwC damanlave yöneticileri bağmszklakorumaktadrla Değerleme çamasnda kullalan varsaymlar ve tahminler ile finansal ve operasyonel bilgiler Y&Y GYO ve Yeaat tarafndan sağlanve bu bilgiler irket yönetimleri ile tarl Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 5
Bölüm 2 Şirketlere İlikin Bilgiler
Bölüm 2.1 Yeaat
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Yeaat Yeaat Ortakk Yaps 19.08.2010 %1,0 Kaynak: Yeaat Yönetimi,1,002,001 %98,9 Kamil Engin YEŞİL Cengiz DİLLİ Vedat KALKUZ Alaittin SILAYDIN Emel Yeil KÜÇÜKÇOLAK Toplam ÖdenmiSermaye (TL) 2.500.000 Yeaat 2007 ynda Yeil Mağazack ve Ayakkabck Sanayi ve Ticaret A.Ş. olan ticari ünva Yeaat Yap Düzenleme ve Pazarlama Tic. ve A.Ş. olarak değitirmive faaliyetlerine bala Bundan sonra, Yeaat'n %50 hissesi Salamanca Finance isimli İngiltere merkezli bir yam irketine devredilmiti Yeaat bir süre Engin Yeil ve Salamanca Finance tarafndan beraber yönetildikten sonra, 2008 ybanda Engin Yeil Salamanca Finance in elinde bulunan hisseleri san al Yeaat kurulmadan önce grup bünyesinde sürdürülmesi planlanan iaat faaliyetleri için 1998 ynda Yeaat Gayrimenkul Yam Hizmetleri Ticaret A.Ş. adirket kurulmutu Yeil Şirketler Grubu na bağdiğer irketlerle ilgili ksa bilgi aağda yer almaktadr: Yeil Kundura: 1948 yndan bu yana faaliyet gösteren irket, ayakkabüreticiliğinde Türkiye de bir çok ilke imza at SRM: Bina yönetim hizmetleri sunan irket, kii ve kurumlar için uzun ya da ksa süreli emlak kiralama ve site yönetim hizmetleri vermektedi Y&Y Gayrimenkul Yam Ortakğ: 23 Arak 1997 ynda kurulmuolan İhlas GYO, 2006 ynda Yeil Gayrimenkul ve Rudolp Yuones adyamctarafndan san anve ad Y&Y GYO olarak değitirilmiti Y&Y GYO halihazrda halka açk olarak gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 17 GYO dan biridi Kuruluu 28.03.2007 tarihinde tescil edilen Yeaat n baca faaliyeti ikamet amaçher çeit binan iaaolarak açklanmaktad Yeaat, Yeil Şirketler Grubu na bağolarak faaliyet göstermektedi Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 9
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia Projesi INNOVIA I Kaynak: Yeaat Yönetimi INNOVIA III INNOVIA II INNOVIA IV & V Arsalar Innovia Projesi 2007 yekim aynda bala Proje kapsanda Beylikdüzü nde Esenyurt Belediyesi, Yeaat ve bazahslara ait arsalar üzerinde yaklak 14.000 konutluk bir kompleks ia edilecekti Proje toplamda 5 etaptan olumaktad 1. etap kapsanda 7 blok ia edilmiti Bu bloklarla ilgili ilk teslimler 2009 yeylül aynda bala Kalan bloklan da 2010 yiçerisinde teslimleri yaplmaktad Projenin 2. etabna ise 2009 yortalanda balan 2. etaba ait hafriyat ileri tamamlan Bu etapla ilgili kaba iaat ileri ise halen devam etmektedi 3. etapla ilgili hafriyat ileri devam etmektedi 3. etap 3.452 konut olarak planlanmaktad Projenin 4. ve 5. etaplaise henüz proje aamasndad Yeil İaat Yönetimi, iaata balama tarihi olarak her etap arasna yaklak 1 ylk zaman koymayplanlamaktad 4. ve 5. etaplar srasyla, 3.750 ve 3.250 konut olarak planlanmaktadrla 1. etabn arsasn bir ks2006 ynda Esenyurt Belediyesi nden %15 kat kağan Geri kalan arsalan ahslara ait olmasve Esenyurt Belediyesi nin bu ahslaorganize edici ve arabulucu rolü de göz önünde bulundurularak Esenyurt Belediyesi ve arsa sahiplerine kalan araziler üzerine kurulacak konutlardan da %2 kat kağverilmesine karar verilmiti Yeaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, Innovia Projesi 1. etabdaha lüks bir proje olarak gerçekletirilmiti 1. etap kapsanda salan dairelerin ortalama alanla131 m² olarak gerçeklemiti Bu miktar takip eden diğer 2 etapta giderek azal Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 10
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia I Proje Bilgileri Balangç İlk Teslim Tarihi Arsa Ala Toplam İaat Ala Toplam Salabilir Alan Yeaat Salabilir Alan Toplam Ticari Alan Toplam Daire Says Toplam Blok Says Daire tipi Salma Ora(Daire)* Kaynak: Yeaat Yönetimi * 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Sonbahar 2007 Sonbahar 2009 58.000 m² 242.000 m² 143.713 m² 129.244 m² 8.364 m² 1.073 7 adet 19 katblok 1+1, 2+1, 3+1 %75 Innovia Projesi 1. etabkapsanda, her bloktan sayapl 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 672 dairenin sa gerçekletirilmiti Yeaat Yönetimi kalan dairelerin daha sonra değerlendirilmek üzere elde tutulduğunu bildirmiti Değerleme tarihi itibariyle 218 daire salmaybeklemektedi Geriye kalan 183 daire ise arsa sahiplerine kat kağolarak brakl Yeaat Yönetimi, daire büyüklükleri ve kapaotopark imka ile ortak alanlan geniliği ve yaralan imkanlar göz önünde bulundurulduğunda, 1. etabn diğer etaplara göre daha lüks olduğunu belirtmilerdi 2009 yiçerisinde teslimi gerçekletirilmibi, BII ve BIII bloklana ait gelirler ve maliyetler gelir tablosuna yansl Henüz salmaolan daireler, Yeaat'n varklaiçerisinde yer almaktad Y&Y GYO ve Yeaat Birlemeye İlikin Uzman KuruluRaporu 11
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia II Proje Bilgileri Balang ç Sonbahar 2009 İ lk Teslim Tarihi Ara k 2010 Haziran 2011 Arsa Ala 109.000 m² Toplam İ aat Ala 410.961 m² Toplam Sa labilir Alan 276.149 m² Ye aat Sa labilir Alan 255.611 m² Toplam Ticari Alan 27.153 m² Toplam Daire Say s 3.116 18 bloktan oluan 2. etapta, 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 2.197 daire sa l bulunmaktad Ye aat a kalan sa labilir alana denk gelen toplam daire say s2.598 adetti Toplam Blok Say s 18 blok 2010 y sonunda E1 ve E2 blokla ndaki dairelerin teslim edilmesi planlanmaktad Daire tipi 1+1, 2+1, 3+1 Sa lma Ora(Daire)* %85 Ye aat Yönetimi, 1 etaptaki edindikleri deneyim sonucunda sa stratejilerini değitirdiklerini belirtmilerdi Yeni stratejide bütün blokla n sa yerine, blokla n gruplar halinde sa lmasyöntemine bavurulmu tu Bu ekilde sadece sa gerçekle en blokla n iaa na ba la lmasplanlan ve sa lma daireler için bir iaat maliyetine katlanma riski azal l Kaynak: Ye aat Yönetimi * 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Ye aat Yönetimi, bu sa stratejisinin bundan sonraki diğer etaplar için de uygulanacağ belirtmiti 2. etap n hafriyat ça malatamamlan, kaba ve ince iaat ça malaise devam etmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 12
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia III Proje Bilgileri Balang ç Yaz 2010 İ k Teslim Tarihi Sonbahar 2012 Arsa Ala 60.000 m² Toplam İ aat Ala 332.000 m² Toplam Sa labilir Alan 235.763 m² Ye aat Sa labilir Alan 222.539 m² Toplam Ticari Alan 11.715 m² Toplam Daire Say s 3.452 Sa lma Ora(Daire)* %60 Toplamda 3.452 adet daireden olu an 3. etap ile ilgili iaat ça malahenüz ba lama Buna rağmen, 30.06.2010 tarihi itibariyle Ye aat n pay na düen sa labilir 3.083 adet dairenin 1.858 tanesi sa l durumdad Kat ka ğolarak arsa sahiplerine b rak lan daire say s369 olarak gerçekle mi ti Kaynak: Ye aat Yönetimi * 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Ye aat Yönetimi, proje bölgesinde sahipliği bulunan arsala n çoğunu 3. etapta değerlendirmeyi planla Bu nedenle kat kar ğolarak imdiye kadar gerçeklemietaplardaki en düük oran 3. etapta bulunmaktad Toplam 9 bloktan oluan 3. etapta konut sahibi olmak isteyenlere 1+1, 2+1 ve 3+1 seçeneklerinden konutlar sunulmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 13 Bundan önceki etaplarda olduğu gibi 3. etapta da içinde yüzme havuzla, spa merkezi, buz pateni pisti, tenis kortlaba nd ran ortak kulla m alanlave geniyeil alanlar sunulmaktad
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia IV ve Innovia V Projeleri Innovia V Projesi Innovia IV Projesi Balang ç Ocak 2011 Balang ç Ocak 2012 İ lk Teslim Tarihi Ocak 2013 İ lk Teslim Tarihi Ocak 2014 Arsa Ala 75.000 m² Arsa Ala 65.000 m² Toplam İ aat Ala 445.000 m² Toplam İ aat Ala 386.000 m² Toplam Sa labilir Alan 301.500 m² Toplam Sa labilir Alan 261.500 m² Ye aat Sa labilir Alan* 280.500 m² Ye aat Sa labilir Alan* 245.500 m² Toplam Ticari Alan 16.500 m² Toplam Ticari Alan 16.500 m² Toplam Daire Say s 3.750 Toplam Daire Say s 3.250 Kaynak: Ye aat Yönetimi Kaynak: Ye aat Yönetimi * 264.000 m² konut ala ve 16.500 m² ticari alan * 229.000 m² konut alan ve 16.500 m² ticari alan 4. etab n projesi tamamlanmak üzeredi 5. etab n projesi ise henüz gelitirilme aamas ndad 4. ve 5. etaplar ile ilgili henüz bir sa gerçekletirilmemiti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 14
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia Projesi Sa Detayla(1/3) Y llara Göre Sa Adedi 1. Etap 500 396 400 Innovia Projesi nin 1. etabkapsa nda 1.073, 2. etab kapsa nda 3.116 ve 3. etabkapsa nda ise 3.452 adet konut i a edilmesi projelendirilmi ti 1. etaptaki daireler bütün olarak sa a ç kar l ve mü terilere diledikleri bloktan daire seçme olanağta n Bu sa stratejisi daha sonraki etaplar için deği tirilmi ti Küresel ekonomik krizin olumsuz etkilerinin önemli ölçüde hissedildiği 2008 y boyunca Innovia Projesi ne dair sa lar da düük gerçeklemiti 2009 y nda krizden ç kma beklentilerinin artmasile birlikte daire sa la nda da bir ar gözlenmi ti 2010 y n ilk ya s nda 62 daire sa l Aağ daki grafik aylar itibariyle gerçekleen sa anla mala özetlemektedi Ye aat' n sa a balad ğilk aylarda yüksek bir sa rakayakalad ğgörülmektedi Değerleme tarihi itibariyle 1. etap sa a kapa d Ye aat Yönetimi, bu etaptan elinde tuttuğu daireleri projeksiyon döneminde elinden ç kartmayplanlamaktad 300 134 200 80 100 62 0 2007 2008 2009 1Y10 672 Daire Kaynak: Ye aat Yönetimi Aylara Göre Konut Sa Dağ 1. Etap %14 %15 %13 %7 %9 %7 Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 15 H azir an 10 May s 10 Ni san 10 Mart 10 Şubat 10 Ocak 10 Ar a k 09 Kas m 09 Eki m 09 Eyl ül 09 Ağ ustos 09 Temmuz 09 May s 09 Ni san 09 Mart 09 H azir an 09 %3 %3 %3 %1 %2 %1 %2 %2 %2 %1 %2 Şubat 09 %3 Ocak 09 Kas m 08 Eki m 08 Eyl ül 08 Ağ ustos 08 Temmuz 08 H azir an 08 May s 08 Ni san 08 Mart 08 Ocak 08 Ar a k 07 Eki m 07 Kas m 07 Şubat 08 %1 %2 %1 %1 %1 Eyl ül 07 H azir an 07 May s 07 Ni san 07 Mart 07 %2 Ağ ustos 07 %5 %6 %4 %3 Temmuz 07 %4 Ar a k 08 %10
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia Projesi Sa Detayla(2/3) Y llara Göre Sa Adedi 2 Etap 2500 1.etaptan sonra gerçekle tirilecek projelerde, bütün dairelerin sa a ç kar lmasyerine, blokla n s rayla sa lmasyoluna gidilmiti Bu karardaki temel motivasyon, daire sa la nda ya anabilecek bir s k ndurumunda, sa lmayan blokla n i aa na ba lanmamas d Ye aat 2009 y içerisinde bu etaptaki dairelerin çoğunu satmayba ar Ye aat Yönetimi, özellikle 2009 y Ocak içerisinde gerçekle en yüksek sa la n bir k s n erken lansman dolay s yla yurtd sa ofisi taraf ndan yap ld ğ belirtmiti 2010 y n ilk ya s nda 20 adet dairenin sa gerçeklemiti 2. etaba dair 2007 ve 2008 y lla nda gerçekle tirilmisa lar direkt sa lar olmay p, kendi istekleri ile 1. etaptan 2. etaba transfer edilen daire sahipleri ile ilgili sa lard 1998 2000 1500 1000 500 173 6 20 0 2007 2008 2009 1Y10 2.197 Daire Kaynak: Ye aat Yönetimi Aylara Göre Konut Sat Dağ 2 Etap 42% 20% Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 16 10% H aziran 10 May s 10 N isan 10 M ar t 10 Şubat 10 0% 0% 0% 0% 0% 0% Ocak 10 Aral k 09 1% 1% Kas m 09 Ekim 09 0% 1% Eylül 09 Ağ ustos 09 2% 1% Tem muz 09 H aziran 09 2% May s 09 3% N isan 09 Şubat 09 Ocak 09 Aral k 08 Kas m 08 Ekim 08 Eylül 08 Ağ ustos 08 Tem muz 08 H aziran 08 May s 08 N isan 08 M ar t 08 Şubat 08 Ocak 08 Aral k 07 Kas m 07 Kaynak: Ye aat Yönetimi M ar t 09 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2% 1% 3% 0% Ekim 07 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Bölüm 2.1.1 Şirket Profili Innovia Projesi Sa Detayla(3/3) Aylara Göre Sa Adedi 3 Etap 565 600 3. etap sa la2009 y n Ara k ay nda bala Bu dönemden önce yap l olan 3 adet konut sa önceki etaplardan daire al olup 3. etaba transfer olmak isteyen konut sahipleri ile ilgili sa lard Değerleme tarihi itibariyle ise 3. etap kapsa nda sa l toplam konut say s1.858 adet olarak gerçeklemiti Ye aat, 3. etapla ilgili iaat faaliyetine balamadan önce ön sa lara ba la ve önemli bir sa hacmi gerçekletirmitir. 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle i a edilmesi planlanan konutlardan kendi pay na düecek 3.083 konutun yakla k %60 sa l durumdad 2010 y Temmuz ayiçerisinde 104 adet, Ağustos ayiçerisinde ise 133 daire sa l 2010 y Ağustos aysonu itibariyle konut sa lma ora%68 olmu tu Ye aat Yönetimi, 3. etap konut sa la nda yakalanan bu trendin en önemli nedeni olarak 1. etapta oluturulan ya am orta n ileride gerçekle tirilmesi planlanan konut projelerine yönelik beklentileri olumlu yönde etkiliyor olmas göstermektedi 500 365 400 257 300 173 99 100 0 Ara k 09 Ocak 10 Şubat 10 Mart 10 Nisan 10 May s 10 Haziran 10 Kaynak: Ye aat Yönetimi Aylara Göre Konut Sa Dağ 3 Etap 30% 20% 14% 13% 0% May s 09 Hazi ran 09 Temm uz 09 Ağ ustos 09 Eyl ül 09 Eki m 09 Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 5% 0% 17 Hazi ran 10 0% 9% May s 10 0% Ni san 10 0% Mart 10 0% Şubat 10 0% Ocak 10 0% Kas m 09 0% Ni san 09 9% Mart 09 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ar a k 09 200 237 162
Bölüm 2.1.2 Finansal Performans
Bölüm 2.1.2 Finansal Performans Bilanço (1/2) Denetlenmemi* Denetlenmemi* Denetlenmemi* ('000 TL) 31/12/2008 31/12/2009 30/06/2010 Dönen Var klar Nakit ve nakit benzerleri Ticari alacaklar Diğer alacaklar Stoklar Diğer dönen var klar 167.954 280 457 13.117 18.505 135.595 241.501 2.138 23.128 19.167 166.760 30.308 287.657 (2.813) 14.556 4.062 178.952 92.900 Duran var klar Ticari alacaklar Arazi ve arsalar Verilen avanslar Maddi olmayan duran var klar Diğer duran var klar Toplam var klar 39.251 28.421 7.617 2.902 4 306 207.205 220.781 195.609 7.900 15.998 41 1.233 462.282 297.689 266.830 13.644 16.911 110 193 585.346 K sa vadeli kaynaklar K sa vadeli borçlar Ticari borçlar Diğer k sa vadeli kaynaklar Ödenecek vergi ve fonlar Uzun vadeli kaynaklar Uzun vadeli borçlar Borç senetleri Sa c lar A nan sipariavansla Özkaynaklar Sermaye Sermaye yedekleri Geçmiy l karla / (zararla ) () Dönem net ka/ (zara ) () Toplam kaynaklar 90.427 47 29.120 61.010 250 90.783 49.067 977 3.200 37.539 25.996 250 27.496 (1.230) (521) 207.205 139.653 39.106 22.317 77.948 282 301.748 6.278 7.171 3.200 285.099 20.881 250 27.496 (1.750) (5.115) 462.282 114.256 31.360 20.672 62.058 166 464.497 3.494 3.200 457.803 6.593 250 27.496 (6.865) (14.288) 585.346 * Bağ ms z denetimden geçmemimali tablolar Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 19 2008 ve 2009 y l sonuna ait VUK a göre haz rlan Ye il İ aat bilançolayandaki tabloda görülmektedi 2010 Haziran sonu itibariyle geçici bilanço Ye aat Yönetimince taraf za sunulmutu Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden olumaktad 2010 y n ilk 6 ay nda gerçeklemi5,4 mn TL değerindeki verilen çekler ve ödeme emirleri tuta ndan dolayhesap bakiyesi 30 Haziran itibariyle eksi olarak gözükmektedi Ye aat Yönetimi, aktifletirilen i aat harcamala stoklar hesab nda takip etmektedi İ aatlardaki ilerleme ile birlikte stoklardaki ar dikkat çekmektedi Sa anla mala na dayanan alacaklar, k sa ve uzun vadeli ticari alacaklar hesabiçinde izlenmektedi Bu hesaplar, anla malarda belirtilen tarihlerde gerçekle tirilen tahsilatlar ile kapanmaktad Diğer alacaklar hesabiçerisinde, ilikili taraflardan alacaklar ve diğer çeitli alacaklar ile ilgili tutarlar takip edilmektedi Bunla n büyük k s n arsalar ile ilgili verilen avanslardan kaynakland ğtaraf za bildirilmiti Diğer dönen var klar ağ r kolarak devreden ve indirilecek katma değer vergisinden olu maktad 30 Haziran itibariyle 6,9 mn TL katma değer vergisi iadesi için ba vuru yap l Bu tuta n 2010 Ağustos ayiçerisinde tahsil edildiği bilgisi taraf za verilmiti Arazi ve arsalar hesabiçerisinde ağ r kolarak Innovia 3, 4 ve 5, etapla n projelerinin yap lmasplanlanan arsalara ait değerler takip edilmektedi
Bölüm 2.1.2 Finansal Performans Bilanço (2/2) Denetlenmemi* Denetlenmemi* Denetlenmemi* ('000 TL) 31/12/2008 31/12/2009 30/06/2010 Dönen Var klar Nakit ve nakit benzerleri Ticari alacaklar Diğer alacaklar Stoklar Diğer dönen var klar 167.954 280 457 13.117 18.505 135.595 241.501 2.138 23.128 19.167 166.760 30.308 287.657 (2.813) 14.556 4.062 178.952 92.900 Duran var klar Ticari alacaklar Arazi ve arsalar Verilen avanslar Maddi olmayan duran var klar Diğer duran var klar Toplam var klar 39.251 28.421 7.617 2.902 4 306 207.205 220.781 195.609 7.900 15.998 41 1.233 462.282 297.689 266.830 13.644 16.911 110 193 585.346 K sa vadeli kaynaklar K sa vadeli borçlar Ticari borçlar Diğer k sa vadeli kaynaklar Ödenecek vergi ve fonlar Uzun vadeli kaynaklar Uzun vadeli borçlar Borç senetleri Sa c lar A nan sipariavansla Özkaynaklar Sermaye Sermaye yedekleri Geçmiy l karla / (zararla ) () Dönem net ka/ (zara ) () Toplam kaynaklar 90.427 47 29.120 61.010 250 90.783 49.067 977 3.200 37.539 25.996 250 27.496 (1.230) (521) 207.205 139.653 39.106 22.317 77.948 282 301.748 6.278 7.171 3.200 285.099 20.881 250 27.496 (1.750) (5.115) 462.282 114.256 31.360 20.672 62.058 166 464.497 3.494 3.200 457.803 6.593 250 27.496 (6.865) (14.288) 585.346 * Bağ ms z denetimden geçmemimali tablolar Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 20 2008 y nda uzun vadeli banka borçlaile finansman ihtiyac kar layan Ye aat' n 2009 y ve 2010 y ilk ya s ndaki banka borçlaçoğunlukla k sa vadeli banka borçlaolarak gerçeklemiti Ye aat Yönetimi, bu borçla n yeniden finansmakonusunda ça malar yapmaktad A nan sipariavanslakalemi al nda, 1., 2. ve 3. etaplar kapsa nda sa gerçekletirilmidairelerin sa tutarla takip edilmektedi 2008, 2009 ve 2010 y lla nda kay tlarda gözüken 27,5 mn TL değerindeki sermaye yedekleri tuta, Ye aat' n eski sermayedasalamanca Finance in hisselerini Engin Yeil e devrettikten sonra vazgeçtiği bir borç tuta temsil etmektedi Bu tuta n, yasal süresi dolduktan sonra sermayeye eklenmesi planlanmaktad Bu tutar 30 Haziran 2010 tarihli bağ ms z denetim raporunda geçmiy l karlahesabal nda muhasebeletirilmi ti Bağ ms z denetim raporunda yer verilen bilanço ve gelir tablolaile bu tablola n VUK a göre haz rlan tablolardan farklaek 5 de verilmiti Bu farkla n ağ r kolarak baz bakiyelerin hesaplar aras nda farks fland lmas ndan kaynakland ğgözlemlenmektedi
Bölüm 2.1.2 Finansal Performans Gelir Tablosu ('000 TL) Denetlenmemi * Denetlenmemi* Denetlenmemi * MY08 MY09 6AY10 Net sa lar Sa lar n maliyeti Sa lan mamuller maliyeti Sa lan ticari mallar maliyeti Diğer sa la n maliyeti Brüt kar Faaliyet Giderleri Pazarlama sa dağ m giderleri Genel yönetim giderleri FVAÖK Amortisman FVÖK 5 58.122 63.838 5 (54.236) (38.211) (15.099) (926) 3.886 (69.263) (68.661) (602) (5.425) 5 (8.578) (6.413) (2.165) (4.458) (8.381) (6.915) (1.466) (13.806) (235) (13.806) (526) 400 (400) (529) 4 2.027 2.450 4.057 57 1 5 (43) (4.005) (61) (455) 21 (482) 1.640 9 40 (1.627) (455) (89) 0 Finansal giderler K sa vadeli borçlanma giderleri Uzun vadeli borçlanma giderleri (2.450) (2.450) Kurumlar vergisi ka ğ Net dönem ka /(zara ) (521) (5.115) Ye aat, 1. etap kapsa ndaki 7 bloktan ilk üçü ile ilgili faturalakesmive sa i lemlerini tamamla 2009 y içerisinde sa ilemleri tamamlanan konutlarla ilgili gelir ve giderler gelir tablosuna yans l 2009 y nda elde edilen sa gelirlerinin bir k staeronlara sa lmak üzere a n ilk madde ve malzemeden olumaktad Bu malzemeler kar amacgüdülmeksizin ta eronlara hizmet sağlamak amac yla a n Söz konusu malzemeler ile ilgili maliyetler yandaki tabloda gösterildiği üzere 15,1 mn TL olarak gerçekle mi ti 2010 y n ilk ya s n sonunda gelir tablosuna yans l gelirlerin tama1. etap kapsa nda sa yap lan konutlarla ilgilidi Sa lan mamuller maliyeti, teslimi gerçekle mikonutlarla ilgili maliyetleri te kil etmektedi Söz konusu maliyet, fatura edilen konutla n toplam brüt ala n ortalama m² geli tirme maliyeti ile çarp lmassonucunda Ye aat Yönetimi taraf ndan tahmin edilmektedi Ye aat 2009 y sonundan itibaren pazarlama, sa, dağ m ve genel yönetim giderlerini aktifle tirme yerine ilgili dönemde giderletirme politikas benimsemiti 2009 y na ait finansman giderlerinden sadece 2,5 mn TL lik k s m giderletirmi ti Bu tutar, ortaklara borçlardan elde edilen faiz gelirini dengelemektedi Geri kalan finansman giderleri stoklarda takip edilmek üzere aktifletirilmiti (14.287) * Bağ ms z denetimden geçmemimali tablolar Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 2008 ve 2009 y lla na ait VUK a göre haz rlan Ye aat gelir tablolayanda görülmektedi 2010 ilk 6 ay na ait geçici gelir tablosu Ye aat Yönetimince taraf za sunulmutu (4.692) Diğer gelir/(gider) net Faiz gelirleri Kambiyo karla Menkul k ymet sa karlar Komisyon gelirleri Diğer olağan gelir ve karlar Komisyon giderleri Kambiyo zararla Diğer olağan gider ve zararlar Diğer olağand gider ve zararlar Diğer olağand gelir ve karlar 5 21
Bölüm 2.2 Y&Y GYO
Bölüm 2.2.1 Şirket Profili
Bölüm 2.2.1 Şirket Profili Y&Y Gayrimenkul Ya m Ortak ğ(1/2) 23 Ara k 1997 y nda kurulmuolan İ hlas Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş., 2006 y nda Yeil Gayrimenkul ve Rudolph Yuones adya mctaraf ndan sa n a n ve ady&y GYO olarak deği tirilmi ti Y&Y GYO %68.9 halka aç k k oraile, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren halka aç k 17 GYO dan biridi Şirket in portföy ünde 30.06.2010 tarihi itibariyle Tekirdağİ li nde 2 12.000 m arsa, İ stanbul Büyükçekmece de ia edilmekte olan Güzelehir Projesi nden 6 adet villa ve 12 adet iyeri, İ stanbul Esenyurt ta iaa edilmekte olan Innovia Projesi 1. etaptan 36 adet daire ve Garanti BankasB Tipi Likit ya m fonu yer almaktad Y&Y GYO bünyesinde istihdam edilen personel say s12 di Saha A.Ş. taraf ndan 8,16 olarak belirlenmiolan Kurumsal Yönetim Derecelendirme notu 16.04.2010 itibariyle 8.27 olarak güncellenmi ti Hisse senetleri 1999 y ndan itibaren İ stanbul Menkul K ymetler Borsas nda (İ MKB) ilem görmektedi 23.12.1997 1999 Yeil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile İ hlas GYO aras nda hisse devri gerçekleti. 23.08.2006 04.10.2006 İ hlas GYO nun unva, Y&Y Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. olarak değitirilmiti 23.01.2007 Ye aat ile Y&Y GYO birlemesinden doğacak muhtemel yararlar konusunda ay n ça malar yap lmas na karar verilmiti 21.10.2009 07.04.2010 05.05.2010 İ MKB, Y&Y GYO nun 33,2 mn TL olan ç ka l sermayesinin, 13,7 mn TL'ye azal lmasilemlerine 05.05.2010 tarihinde balanacağ duyurmutu 14.09.2010 15.09.2010 İ hlas GYO Sermaye Piyasas Kurulu nun gayrimenkul ya m ortak kla na ilikin ilikin düzenlemeleri ile belirlenmiusul ve esaslar dahilinde kuruldu. Yeil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile İ hlas GYO aras nda hisse devir sözlemesi imzaland. Bu tarihte net dönem zara n topla ndan müteekkil bilanço aç ğtuta n kapa lmasamac yla; 400 mn TL sermaye tavadahilinde, 33,2 mn TL olan ç ka l sermayenin 13,7 mn TL olmasiçin sermaye azal yap lmas na karar verilmi. Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 24 Y&Y Yönetim Kurulu; Yeil İ aat YapDüzenleme ve Pazarlama Tic. A.Ş.'nin, Y&Y GYO ya ka lmassuretiyle birlemesine karar vermiti Y&Y GYO nun sermayesi 10.420.616 TL bedelsiz ar tuta yla 24.151.319 TL olmuve 15.09.2010 da tescil edilmiti
Bölüm 2.2.1 Şirket Profili Y&Y Gayrimenkul Ya m Ortak ğ(2/2) Y&Y GYO Ortak k Yap s 30.06.2010 Y&Y GYO Ortak k Yap s 01.09.2010 %7,1 %19,8 %16,9 Ye aat Ye aat Rudolph Younes Rudolph Younes %16,9 Kamil Engin Ye il Halka Aç k Sermaye %7,2 Halka Aç k Sermaye %63,3 %68,9 Toplam ÖdenmiSermaye (TL) 24.151.319 13.730.702 Şirket Yönetim Kurulu nun 21.10.2009 tarihli karauya nca, bağ ms z denetimden geçmive genel kurul taraf ndan onaylan 31.12.2008 bilançosunda yer alan, geçmiy llar zararlave net dönem zara n topla ndan müteekkil bilanço aç ğtutaolan 19.431.827,89 TL'nin kapa lmasamac yla; 400.000.000,00 TL sermaye tavadahilinde, 33.162.529,95 TL olan ç ka l sermayenin 13.730.702,06 TL olmasiçin sermaye azal yap lmas na karar verilmive aytarihte kamuya duyurulmu tu Sermaye PiyasasKurulu, 2010/ 6 say Hafta k Bülteni nde kamuya duyurduğu üzere, sermaye azal lmastalebinin olumlu kar lanmas na ve sermaye azal na konu 19.431.827,89 TL nominal değerli Şirket payla n Kurul kayd ndan ç ka lmas na karar vermiti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Toplam ÖdenmiSermaye (TL) 25 400.000.000,00 TL kay tsermaye tavaiçerisinde ç ka l sermayenin 13.730.702,06 TL'den 24.151.319,01 TL'ye yükseltilmesine, 10.420.616,95 TL (yakla k % 75,89) bedelsiz ar tuta n; 10.420.616,95 TL'sinin, "Değer Ar Fonla " hesab al nda tutulan, "Sermaye Düzeltme Farkla " hesab ndan ka lanmak suretiyle Y&Y GYO hissedarla na 1.042.061.695 adet bedelsiz hisse senedi dağ lmasbiçiminde sermayeye ilavesi ve sermaye ar na ilikin olarak Sermaye PiyasasKurulu'na 06.08.2010 tarihinde ba vuruda bulunulmu, Sermaye Piyasas Kurulu'nca 18.8.2010 tarih ile kayda a n 18 ile 24 Ağustos 2010 tarihleri aras nda yap lan hisse a m sa mlasonucunda sermaye oranla ; Ye aat için %7,1, Kamil Engin Yeil için %7,2, Rudolph Younes için %16,9, halka aç k sermaye için %68,9 olmutu
Bölüm 2.2.2 Finansal Performans
Bölüm 2.2.2 Finansal Performans Bilanço ('000 TL) Dönen Var klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Ya mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Var klar Duran Var klar Ya m Amaç Gayrimenkuller Maddi Duran Var klar Maddi Olmayan Duran Var klar Diğer Duran Var klar Toplam Var klar K sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer K sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler K dem Tazmina Ka kla Özkaynaklar ÖdenmiSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Ar Fonla GeçmiY llar Kar/Zararla Net Dönem Ka /Zara Toplam Kaynaklar Denetlenmi Denetlenmi 31/12/2008 31/12/2009 S r İ nceleme 30/06/2010 Sermaye Piyasas nda Finansal Raporlamaya İ likin Esaslar Tebliği ne göre haz rlan 31.12.2008, 31.12.2009 tarihlerine ait Y&Y GYO bağ ms z denetimden geçmibilançolayandaki tabloda verilmi ti 2010 Haziran sonu itibariyle s rincelemeden geçmibilanço Y&Y GYO Yönetimince taraf za sunulmutu Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden olu maktad 30.06.2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO nun kasas nda yakla k 2,3 mn TL, vadesiz TL banka mevduat hesab nda yakla k 171 bin TL bulunmaktad 13.520 13.152 11.981 1.815 10.605 1.100 2.030 322 169 9.014 1.616 2.439 691 82 3 7.643 1.122 10.720 9.204 9.217 8.040 114 5 2.562 7.290 80 3 1.831 7.290 63 2 1.861 Y&Y GYO, 1 Ocak 30 Haziran 2010 döneminde ise 4 adet villa n tapu teslim ilemlerini tamamlayarak yap lan sa gelir tablosuna yans l, bunun sonucunda stoklar hesab9,0 mn TL den 7,6 mn TL ye dü mü tü 24.241 22.355 21.197 59 18 41 340 136 Diğer dönen var klar ağ r kolarak ilikili taraflara verilen avanslar ve devreden katma değer vergisinden olu maktad 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 388 bin TL devreden katma değer vergisi ve 659 bin TL üst düzey yönetime verilen avans bulunmaktad 18 274 48 71 65 Ya m amaçgayrimenkuller, Güzelehir, Büyükçekmece A verimerkezi Projesi ndeki gayrimenkullerden ve Tekirdağ, Barbaros taki arsadan olu maktad 28 43 81 28 43 81 24.154 21.972 20.981 33.163 3 10.421 (17.281) (2.151) 33.163 3 10.421 (19.432) (2.181) 13.731 3 10.421 (2.181) (992) Y&Y GYO Yönetim Kurulu nun 21.10.2009 tarihli karauya nca, geçmi y llar zararlave net dönem zara n topla ndan müteekkil bilanço aç ğ tutaolan 19.4 mn TL'nin kapa lmasamac yla; 400 mn TL sermaye tava dahilinde, 33,2 mn TL olan ç ka l sermayenin 13,7 mn TL olmasiçin sermaye azal yap lmas na karar verilmive aytarihte kamuya duyurulmutu 21.04.2010 da genel kurulda oylanarak, sermaye eksiltmesi karaonaylan 24.241 22.355 21.197 Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 27
Bölüm 2.2.2 Finansal Performans Gelir Tablosu ('000 TL) Denetlenmi Denetlenmi MY08 MY09 S r İ nceleme 6AY10 Sürdürülen Faaliyetler Sa Gelirleri Sa la n Maliyeti () Brüt Kar/Zarar Pazarlama,Sa ve Dağ m Gid. () Genel Yönetim Giderleri () Diğer Faaliyet Gelirleri Diğer Faaliyet Giderleri () 882 (671) 212 4.242 (3.702) 540 1.500 (1.371) (154) (1.956) 0 (750) (56) (1.182) (0) (2.663) (2.320) (1.109) 869 (356) 393 (255) 211 (93) Vergi Öncesi Ka /Zara (2.151) (2.181) (992) Dönem Ka /Zara (2.151) (2.181) (992) Faaliyet Ka /Zara Esas Faaliyet D Fin. Gel. Esas Faaliyet D Fin. Gid. () Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Y&Y GYO, 2010 y içerisinde 4 adet villa n tapu teslim ilemlerini tamamlayarak yap lan sa gelir tablosuna yans t Sa lan mamuller maliyeti, teslimi gerçekle mikonutlarla ilgili maliyetleri te kil etmektedi 2010 y nda genel yönetim giderlerinin 0.7 mn TL lik k s personel giderlerinden olu maktad Diğer önemli giderler da man k ve denetim giderleri ile büro kira ve aidat giderleridi Esas faaliyet d finansal gelir ve giderleri, kambiyo karlave zararla ndan olumaktad Y&Y GYO son üç dönemi zarar ile kapat 129 (39) (2.369) 60 (527) 28 Sermaye Piyasas nda Finansal Raporlamaya İ likin Esaslar Tebliği ne göre haz rlan 2008 ve 2009 y lla na ait Y&Y GYO bağ ms z denetimden geçmigelir tablolayanda verilmektedi 2010 ya y l s rincelemeden geçmigelir tablosu Y&Y GYO Yönetimince taraf za sunulmu tu
Bölüm 3 Sektör Bilgisi
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Türkiye İ aat Sektörü (1/2) Yandaki grafikte görüldüğü gibi, i aat sektörünün geliimi Türkiye deki GSYH de meydana gelen deği imlerden yüksek oranda etkilenmektedi Kriz döneminde kamu harcamala nda 2009 y n üçüncü çeyreğine kadar devam eden bir ar gözlenmiti Kamu taraf ndaki olumlu geli melere rağmen 2009 y nda bir önceki y la göre %15 ora nda küçülen i aat sektörü, 2010 y n ilk çeyreğinde baz değer etkisi ile %5 ora nda büyümü tü 2009 y nda i aat harcamala n toplam harcamalar içerisindeki pay %10 dan %8 e gerilemi, 2010 y n ilk ya s nda da bu oran %8 olmu tu %12 %10 %7 %12 %11 %5 %7 %3 %6 %6 %9 %8 %6 %12 %6 %7 %5 %10 %4 %1 %5 %5 %7 %14 %15 %17 %20 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Ç09 1Ç10 %17 % değ i im İ aat harcamala % değ i im GSYH Kaynak: TÜİ K İ aat Harcamala n GSYH İ çindeki Pay %9,8 %10,0 Konut sektörünü hareketlendirmeye yönelik TOKİprojeleri ile 23 milyar ABD$ kaynak tahsis edileceği belirtilen GAP, DAP ve KOP adbölgesel kalk nma projelerinin eylem planla na uygun olarak gerçekle iyor olmas, sektörü olumlu yönde etkileyecek gelimelerdi %9,5 %9,5 %9,5 %9,8 %8,9 %9,0 %9,0 %9,2 %8,3 %8,1 %8,5 %8,5 %8,0 İ aat sektörü ağ r kolarak özel sektör olmak üzere, hem kamu hem de özel sektörden gelen taleple beslenen bir sektördü Ülkemizdeki iaat faaliyetlerinin yakla k %60 n konut projeleri olmas, konut üretim ala nda farkbirçok sektörden girdi sağla yor olmasve dağ lan konut kredilerinin ödenememesi durumunda iaat sektörünün yas ra ba ka birçok sektörün de etkilenecek olmasiaat sektörü ile ilgili en büyük riski olu turmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu %18 %20 Küresel krizden özel sektör i aat harcamaladaha fazla etkilenmiti 2008 ve 2009 y llaboyunca özel sektörle ilgili iaat harcamala nda 2009 y n son çeyreği d nda 7 çeyrek üst üste küçülme görülmü tü GSYH ve İ aat HarcamalaDeğiimi %8,1 %7,5 %8,0 %7,7 %7,8 %7,0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Ç09 1Ç10 Kaynak: TÜİ K 31
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Türkiye İ aat Sektörü (2/2) Y llara Göre YapRuhsat Say la Bina Say s A nan yapruhsatlaile ölçülen iaat yapma isteği, Türkiye deki iaat faaliyetlerinin genel durumuna ili kin önemli bir göstergedi 114.254 114.204 106.659 95.193 90.719 75.495 120.000 Her y l a nan yapruhsatlaadet baz nda 2005 y ndan beri azalmaktad Alan ve değer olarak ise yapruhsatla n ifade ettikleri tutarlar 2008 ve 2009 y lla nda değien oranlarda dü ü göstermiti 100.000 92.469 79.140 77.430 80.000 60.000 2008 y ba ndan bu yana a nan yapruhsatla nda düü yaa rken, kulla m izni say s nda ise bir miktar ar yaand ğ görülmektedi Bu durum, ya anan ekonomik durgunlukta mevcut stokla n eritilmekte olduğu gerçeği ile aç klanmaktad 40.000 20.000 0 2010 y n ilk alay nda bir önceki y n ilk alay na göre belediyeler taraf ndan YapRuhsaverilen yap la n bina say s nda % 8,4 ar ya a rken, YapKullanma İ zin Belgesi verilen yap la n bina say s nda % 38,3 aza olmutur 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Y 09 1Y 10 Y llara Göre YapRuhsatla n Dağ 100.000 90.849 90.000 86.777 86.155 78.729 73.383 80.000 76.069 68.056 70.000 64.126 47.094 60.000 46.833 41.342 50.000 40.792 40.000 28.879 30.000 20.000 10.000 0 2000 2000 2001 Kaynak: TÜİ K Y llara Göre YapKulla mi zinleri Bina Say s 1999 52.647 48.556 50.140 43.430 2008 %100 %80 %2 %5 %5 %5 %15 %16 %11 %11 %10 %3 %4 %8 %6 %3 %5 %4 %5 %7 %5 %5 %7 %4 %6 %7 %5 %60 %40 %83 %92 %91 %89 %79 %84 %84 %86 %90 %90 %89 %87 %88 %20 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Y09 1Y10 Özel sektör 2009 1Y09 1Y 10 Kaynak: TÜİ K Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu %5 Kaynak: TÜİ K 32 Yap kooperatifi Kamu sektörü
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü İ aat Sektörü Yurtiçi Pazar SWOT Analizi GÜÇLÜ YÖNLER FIRSATLAR Yeterli makine ve teçhizat kapasitesi Yenilenmeye ihtiyaç duyan konut say s Yeterli say da deneyimli mühendis ve teknik eleman Yetkin maliyet kontrolü Otoyol ve köprü özelle tirmeleri ile demiryolu ya mla n gündemde olmas Normal koullarda artmakta olan konut talebi Türkiye nin enerji koridoru olarak öneminin artmasve konuyla ilgili ya mla n gündemde olmas Bölgesel kalk nma projeleri: GAP, Doğu Anadolu Projesi (DOP) ve Konya OvasProjesi (KOP) ZAYIF YÖNLER TEHDİ TLER Konut talebine a bağ m k Küresel ekonomik krizin yerel ekonomideki olumsuz etkileri Yetersiz özel sektör tevikleri Azalan kamu ve özel sektör ya mla İ lgili mevzuatta s kça ya anan deği iklikler Kamu İ hale Sistemi nin uygulanmasile ilgili a lamayan sorunlar Geciken hak ediödemeleri Deprem ve yetersiz önlemler Kay t d ve standart d üretim sonucu doğan haks z rekabet Denetim eksikliğinden kaynaklanan kalitesizlik sorunu ve sektörün bundan dolayzedelenen imaj Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 33
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Türkiye Konut Sektörü (1/3) 2010 y n ilk 6 ay nda Dağ lan YapRuhsatla TÜİ K verilerine göre, Türkiye de 15 milyon civa nda konut stoğu bulunmaktad 15 milyon konutun %55'inin ruhsats z ve kaçak olduğu, %60' n 20 yaüzeri konutlardan olu tuğu ve %40' n depreme kar güçlendirilmesi gerektiği belirtilmektedi 100% %15 %25 %25 %85 %75 %75 Ruhsat adedi Toplam alan Değ er 80% Bay nd r k ve İ skan Bakan ğtaraf ndan 2009 y nda yay nlanan Kentsel Dönü üm, Konut ve Arsa PolitikalaKomisyonu Raporu na göre, 2010 y nda Türkiye deki konut ihtiyac n 545.401 adet olmasbeklenmektedi 60% 40% 20% Türkiye de yap lama izni ile ilgili istatistikler, yapruhsatla ve yapkullanma izin belgeleri ba klaal nda tutulmaktad Türkiye deki her iaa n kay t al nda olmamasnedeniyle yap lan her bina kulla m iznine sahip değildi Bu nedenle, yapruhsat bilgileri kullanma izin belgelerine göre daha güvenilir bilgi vermektedi 0% Konut Kaynak: TÜİ K Diğer Türkiye Konut Gereksinimi TÜİ K verilerine göre 2010 y n ilk alay nda 52.647 yapruhsa verilmi ti Ruhsat verilen iaatlar, yakla k olarak 63,7 milyon ² lik alakapsamaktad r ve 36,2 milyar TL değerindedi 2010 y n ilk alay nda dağ lan ruhsatla n %85 i konut sektörü ile ilgili iaatlara verilmiti 27,1 milyar TL değerindeki söz konusu iaatlar 318.151 konuta denk gelmektedi 600.000 545.401 500.000 407.371 416.032 399.261 2011 2012 2013 400.000 300.000 200.000 100.000 2010 Kaynak: Bay nd r k ve İ skan Bakan ğ Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 34
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Türkiye Konut Sektörü (2/3) Konut Sa la(adet) TÜİ K taraf ndan 2008 y nda ba la lan bir ça ma ile elde edilen Konut Sa İ statistikleri ne göre, 2008 y nda 427.105, 2009 y nda 531.746, 2010 y n ilk ya s nda 176.127 konut sa gerçekle tirilmi ti 194.743 200.000 150.000 Türkiye genelinde 2008 y nda, her çeyrek yakla k 110 bin olarak gerçekle en konut sa lakrizin de etkisiyle birlikte son çeyrekte 92,5 bine kadar gerilemiti 113.088 112.168 109.333 100.000 116.229 111.913 85.857 90.270 108.861 92.516 50.000 2009 un ikinci çeyreğinde sa lar 194,7 bin olarak gerçekle miti Sa lardaki bu ar n tapu harç tevikinden kaynakland ğ anla lmaktad 2009 un son iki çeyreğinde sa lar 2008 seviyelerine yakla Ç108 Ç208 Ç308 Ç408 Ç109 Ç209 Ç309 Ç409 303.604 Kaynak: TÜİ K 2009 y nda Merkez Bankastaraf ndan gerçekle tirilen faiz indirimleri ile y l içerisinde kulland lan konut kredilerinde bir ar yaan Bu da konut sa la nda olumlu etki yarat Kulland lan Konut Kredileri ve Faiz Oranla(mn TL) 531.746 %1,78 10.000 %1,49 %1,60 %1,49 8.000 2010 y n ilk ya s nda en çok konut sa n yap ld ğbölgeler s ras yla; İ stanbul, Ankara, Antalya Isparta Burdur, BursaEski ehir Bilecik ve İ zmir bölgeleri olmu tu 6.000 4.000 Konut kredileri ortalama faizlerindeki dü üve ekonomik iyileme sonucunda, 2010 y n ilk ya s nda bir önceki y n ay dönemine oranla konut kredi kulla m mikta%118 artarak 14,1 Milyar TL olmutu %1,64 8.781 %2,0 7.528 %1,48 6.543 %1,5 5.991 5.338 4.737 2.479,96,96,94,97 1.581 2.000 %1,0 3.972 3.704,5 0,0 Ç108 Ç208 Ç308 Ç408 Konut kredileri Ç109 Ç209 Ç309 35 Ç409 Ç110 Ortalama ay k faiz oranlar Kaynak: Türkiye Bankalar Birliğ i, Devlet Planlama Te kila Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Ç210 176.127 2010 y n ilk ya s nda, baz değer etkisi ile konut sa adetleri azal 2010 nun ilk çeyreğinde 85,9 bin, ikinci çeyreğinde ise 90,3 bin konut sa l 427.105 Ç110 Ç210
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Türkiye Konut Sektörü (3/3) 100 92.2 Konut fiyatla2009 y ikinci çeyreğinden itibaren artmaya bala 2010 y Temmuz ayitibariyle konut fiyatlaendeksi 92,2 olarak gerçeklemiti 90.1 90 Temmuz May s Mart 10 Oc ak 10 Kas m Eylül 09 Temmuz May s Mart 09 Oc ak 09 Kas m Eylül 08 Temmuz 85.3 80 Colliers International taraf ndan yay mlanan bir raporda, konut fiyatla nda 2010 y ba ndan beri az da olsa yukayönlü bir hareketlenme olduğu belirtilmektedi Ancak birçok yeni konut projesinin ikinci el konutlardan dü ük fiyatlarla sa ld ğ na da dikkat çekilmi ti Kaynak: REIDIN Emlak Endeksi Şehir içi projelerin yas ra, ehir d konut projeleri de son dönemde tüketiciler taraf ndan ilgi görmektedi 2010 y ba ndaki olumlu geli melere bak larak, konut sektörünün 2010 y ikinci ya s ndan itibaren toparlanmaya ba layacağöngörülmektedi İ stanbul Bölgelere göre Konut Projeleri Ortalama m² Fiyatla Bölge DPT taraf ndan yay mlanan Genel Ekonomik Hedefler ve Ya mlar 2010 raporuna göre 2009 y ndaki tahmini sabit sermaye ya mla11,2 milyar TL olarak belirtilmive konut ya mla n pay n ise %7 olmas n beklendiği belirtilmi ti Rapora göre özel sektör taraf ndan gerçekle tirilecek konut ya mla n 2009 y nda cari olarak geçen y la oranla %14 azald ğbelirtilmektedi DPT, 2010 y için özel sektörün yapacağ konut ya mla n cari fiyatlarla %1,8 ora nda artacağ varsaymaktad Colliers International n ça mas, konut fiyatla n merkezi bölgeler ile merkez d nda büyük fark k gösterdiğini ortaya koymaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 103.4 May s 110 Mart 08 Konut FiyatlaEndeksi, Haziran 2007 = 100 Türkiye genelinde konut fiyatla2008 y ikinci çeyreğinden itibaren gerilemeye bala 2009 ilk çeyreğinde ise 85,3 ile konut fiyatlaendeksi ba la ld ğ2007 y ndan beri dip noktas görmütü Oc ak 08 Merkezi bölgeler Beikta Şili Taksim Levent Maslak Etiler Ataehir Şerifali Ac badem Bostanc Erenköy Kozyatağ Ataköy Kaynak: Colliers International 36 Fiyat ara ğ (USD/m²) Bölge 4.500 7.250 5.000 8.000 6.500.8000 1.700 3.000 2.500 5.000 2.500 4.250 3.000 5.000 Fiyat ara ğ (USD/m²) Şehir d ndaki bölgeler Beylikdüzü Halka Beykoz Bahçeehir Esenyurt Büyükçekmece Silivri Çekmeköy Ümraniye Göktürk Kemerburgaz Kilyos Rumelifeneri Pendik Tuzla Maltepe Kartal 1.200 1.700 1.500 2.000 2.750 5.000 1.500 2.000 1.500 1.900 1.600 2.500 1.800 3.400 1.300 2.200 1.300 2.000 1.500 2.400 Gelimekte olan bölgeler Kağ thane Bomonti Haliç 3.000 5.500
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Önemli Konut Sektörü Oyuncula 1999 y nda yaanan büyük deprem ve 2001 ekonomik krizi ile ertelenen konut talebi 2004 y ndan sonra h zla artmaya bala Artan talep ile beraber konut sektörü de deği mi, deği en konut ihtiyaçla n etkisi ile büyümüve daha rekabetçi bir görünüm kazan 2000 li y llara dek marka olmaybaar Soyak, Ağaoğlu, Dumankaya gibi firmalar bu dönemde markala daha iyi noktalara ta mayba a rken Teknik Yapve TaYapgibi firmalar da güçlü markalar olu turmutu Geçmi te sadece taahhüt i lerine imza atan Varyap, Ant Yap, Sur Yap, Dündar İ aat gibi firmalar da gerçekletirdikleri konut projeleri ile konut sektörü içerisinde kendilerine yer edinmi lerdi Markala ma döneminde en büyük hamleyi ise TOKİyap TOKİ, alt gelir grubuna yönelik projelerinin yas ra, üst gelir grubuna sunduğu lüks konut projeleri ile bu grubun da tercihi olmayba ar 2000 li y llar GYO la n say s nda da h zbir ar a ta k k etmiti 1999 da Türkiye deki gayrimenkul ya m ortak kla n (GYO) mevcut ve kurulmakta olan temsilcileri taraf ndan 10 kurucu üye ile kurulan Gayrimenkul Ya m Ortak ğderneği ( GYODER ) in 250 nin üzerinde üyesi bulunmaktad Konut sektöründeki önemli firmalara ilikin bilgiler Ek 8 da bulunabili Konut Sektöründeki Önemli Firmalar Halka Aç k GYO'lar 30.06.2010 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Akmerkez Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 1 Alarko Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 2 Atakule Gayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. 3 Doğu GE Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 4 EGS Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 5 İ Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 6 Nurol Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 7 Özderici Gayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. 8 Pera Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 9 Sağlam Gayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. 10 SinpaGayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. 11 TSKB Gayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. 12 Vak f Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 13 Y&Y Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. 14 Yap Kredi Koray Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Kaynak: GYODER Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Kuruluİ zni A n GYO'lar 30.06.2010 37 Akfen Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Albayrak Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Bayraktar Gayrimenkul Yat m A.Ş. BüyükhanGayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. Emlak Konut Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Finans Gayrimenkul Ya m A.Ş. Kiler Gayrimenkul Ya m Ortak ğ A.Ş. Mar Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Maya Gayrimenkul Ya m A.Ş. Mesa Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Özak Gayrimenkul Yat m A.Ş. Torunlar Gayrimenkul Ya m Ortak ğa.ş. Tuna Gayrimenkul Ya m A.Ş. Servet Gayrimenkul Ya m A.Ş.
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Halka Aç k Gayrimenkul Ya m Ortak kla Halka Aç k GYO'lar 30.06.2010 30.06.2010 30.06.2010 Piyasa De ğeri Portföy De ğeri GYO SinpaGYO İ GYO Akmerkez GYO Alarko GYO TSKB GYO DoğuGE GYO Atakule GYO Vak f GYO YapKredi Koray GYO Pera GYO Y&Y GYO Sağlam GYO Nurol GYO EGS GYO Özderici GYO Toplam Devam Arazi Gayrimenkul eden proje İ tirakler Finansal Devam eden İ tirakler Finansal Ya m Arazi (%) Gayrimenkul (%) proje (%) (%) Ya m (%) Diğer* Nek Aktif Değeri PD/NAD 760 680 678 167 134 104 98 67 66 60 52 44 34 19 12 1.581 1.296 812 258 318 163 190 103 101 137 16 120 59 39 27 585 83 44 12 15 9 32 1 21 1 28 1.082 809 72 267 153 114 45 17 89 38 11 756 22 22 101 14 38 8 87 0 53 4 3 0 125 131 4 121 40 10 76 43 0 1 8 21 0 8 %37 %6 %17 %4 %15 %9 %23 %5 %17 %2 %2 %83 %100 %28 %84 %94 %60 %43 %17 %74 %64 %41 %48 %8 %22 %74 %91 %98 %31 %6 %52 %3 %2 %8 %10 %47 %12 %6 %40 %42 %4 %7 %36 %28 (444) (41) (16) (0) (99) 8 2 1 (8) (37) 5 (49) (0) (19) (0) 1.137 1.255 796 258 220 171 193 104 92 100 21 71 59 21 27 0,67 0,54 0,85 0,65 0,61 0,61 0,51 0,65 0,71 0,60 2,49 0,62 0,57 0,90 0,44 2.974 5.222 801 2.725 962 147 587 %15 %52 %18 %3 %11 (698) 4.524 0,66 *İ lgili GYO'ya ait haz r değ erler, alacaklar, di ğ er aktifler ve borçlarla ilgili tutarlar içermektedi Kaynak: İ MKB, Bloomberg SPK taraf ndan düzenlenen gayrimenkul ya m ortak kla ; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayasermaye piyasasaraçla na ve gayrimenkule daya haklara ya m yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel portföy yönetim irketleridi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 38 GYO la n ba ca amaçla ; getiri potansiyeli yüksek gayrimenkul projelerine ya m yapmak ve portföylerinde bulunan gayrimenkullerden kira geliri ve a m sa m kazanc elde etmekti 30.06.2010 tarihi itibariyle İ MKB de ilem görmekte olan 15 adet GYO bulunmaktad
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Halka Aç k GYO la n Devam Eden Konut Projeleri SinpaŞirketler Grubu nun bir üyesi olan SinpaGYO sağlad ğ kaynaklar ile devam etmekte olan en çok konut projesine sahip GYO du YapKredi Koray GYO faaliyetlerine 1996 y nda YapKredi Bankasile Koray Grubu nun ortak bir giriimi olarak ba la Bugüne kadar farkkonut projeleri geli tirmiolan YapKredi Koray GYO, DoğuGE GYO ile birlikte gelitirdiği İ stanbul Şi li deki Elit Residence projesi ile sektördeki ilk ortak ğa da imza at Devam etmekte olan konut projesi olarak YapKredi Koray n kaynak sağlad ğçankaya Konut Projesi bulunmaktad Proje kapsa nda 62 lüks konut ve bir adet a verimerkezi ia edilecekti Bosphorus City: İ stanbul Halka da devam etmekte olan proje toplam 337.000 ² sa labilir alana sahiptir ve 2.800 konuttan olumaktad Aquacity 2010: İ stanbul Sa gazi de 56.000 m² lik bir arazi üzerinde gelitirilen proje 1.120 konuttan olu acak Alarko GYO, 1996 y n Temmuz ay nda 1978 y nda kurulmu bir Alarko grubu irketinin GYO ya dönütürülmesi ile kurulmu tu Alarko GYO nun kaynak sağlad ğdevam etmekte olan tek konut projesi Büyükçekmece Eskice Köyü nde yap lmakta olan 21 adet villa ile ilgili projedi 1992 de Öz Finans Factoring Hizmetleri A.Ş. ad yla bir faktoring kuruluu olarak faaliyetlerine ba layan irket, 2008 y nda Özderici Holding taraf ndan GYO ya dönü türülmütü Bunun d nda, Özderici GYO nun kaynak sağlad ğve devam etmekte olan tek konut proje ise Nuvo Dragos tu Nuvo Dragos, İ stanbul Maltepe de 52.000 m² lik arsa üzerinde geli tirilmekte olan bir konut projesidi 1974 y nda SinpaYapile temelleri a lan SinpaGrubu, günümüzde bünyesinde iaat ve gayrimenkul sektörlerinin fark alanla nda faaliyet gösteren 10 irketi bulunduran bir grup haline gelmiti Sİ NPAŞGYO nun devam etmekte olan ve 6.494 konutu kapsayan 4 adet projesi vard 30.06.2010 itibariyle devam etmekte olan projeler kapsa ndaki konutla n yakla k %77 sini satmay baar Bursa Modern: Sinpa ni stanbul d ndaki ilk projesi olma özelliğini ta yan Bursa Modern in iaat faaliyetleri 2007 y n Eylül ay nda bala Proje kapsa nda 2.200 konut ia edilecekti Lagun: İ stanbul Samand ra da 178.000 m² alan üzerine ia edilen proje kapsa nda 266 adet konutun teslim edilmesi planlanmaktad 2007 y Mart ay nda i aat faaliyetlerine ba lan Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 39
Bölüm 3.1 Türkiye İ aat ve Konut Sektörü Halka Aç k Olmayan GYO la n Devam Eden Konut Projeleri Ay ca devam etmekte olan Ç nar Evleri projesi kapsa nda, Beylikdüzü nde 30.000 m² arsa üzerinde 650 lüks daire ia edilmesi planlanmaktad Bir TOKİi tiraki olan Emlak Konut A.Ş. nin 2002 y nda bir GYO ya dönü türülmesiyle kurulmu tu Emlak Konut GYO, bugüne kadar Türkiye nin birçok yerinde konut ve ticari ünitelerden olu an projeler üretmi, bununla birlikte birçok büyük projede mühendislik, mü avirlik ve kontrolörlük hizmetleri vermi ti Yakla k 4,5 milyar TL portföy büyüklüğüne ula olan Emlak Konut GYO Türkiye nin en büyük GYO sudu 1986 y nda kurulmuolan BüyükhanGYO, o günden bu yana birçok konut projesine kaynak sağla Bugüne kadar yakla k 35.000 konutta olu an projeleri hayata geçirmiolan Emlak Konut, TOKİ nin önümüzdeki dönem için 500.000 konut üretme hedefi ile paralel olarak ürettiği konut say s 60.000 e ta mayplanlamaktad BüyükhanGYO nun devam etmekte olan projeleri Merter deki toplam 300.000 m² lik Beykoz iaat projesi, Beikta taki toplam 300.000 m² lik Pars i aat projesi, toplam 230 villa k Basvak projesi ve İ stanbul Akatlar daki 36 dairelik projelerdi Emlak Konut GYO nun devam etmekte olan 15 konut projesinde bata TOKİve Varyap, Ta yap, Albayrak Yap Grubu gibi i aat sektörü irketleri ile ortak klabulunmaktad Emlak Konut GYO portföyündeki arsalaimara açarak i aayapan firmalarla arsa ka ğanlamaktad Bu projelerden baz la ; My Towerland, Varyap Meridian, Spradon Quartz, İ zmit te Körfezkent 2 ve Silivri de Selimpaa Emlak Konutla d Sermayesinin %94 ü MarOtel İ letmeleri A.Ş. ye ait olan Mar GYO, 2006 tarihinde turizm ve konut sektöründe gayrimenkul projelerine ya m yapmak amac yla kurulmu tu 2006 y nda halka arz için SPK ya müracatta bulunan Mar GYO nun, 2010 y içerisinde halka aç lmasplanlanmaktad MarGYO nun devam etmekte olan tek konut projesi Narin Park Konut Projesi di Proje kapsa nda Çerkezköy de, Narin Tekstil e ait olan 436.000 m² lik arazi üzerinde 7.000 konut, bir adet AVM ve çe itli sosyal ya am ünitelerini kapsayan bir merkez yara lmas planlanmaktad 2008 y nda kurulan MESA GYO 2010 y nda halka aç lmay planlamaktad Grubun iaadevam etmekte olan en yeni konut projesi Çam park Evleri Projesi di 2007 y nda kurulan Kiler GYO, Kiler Holding bünyesinde faaliyet göstermektedi Ticari ve konut ya mla n yas ra lojistik, depo, antrepo ve AVM projeleri bulunmaktad Kiler GYO nun devam etmekte olan en önemli projesi İ stanbul Sapphire projesidi Proje kapsa nda Levent te toplam i aat ala165.139 m² olan AVM ve rezidans i aadevam etmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 40
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü Beylikdüzü Mahalleleri Mahalle Nüfus Özellikler Büyükehir Mah. 19.000 Cumhuriyet Mah. 3 ilköğretim okulu, 1 lise bulunmaktad 18.000 Yap devam eden kültür merkezinin yak nda hizmete girmesi beklenmektedi 2 ilköğretim okulu, 3 lise ve 2 sağ k ocağ bulunmaktad Nüfusun %80'ini emekliler oluturmaktad Sivil toplum kurulu labölgede aktif olarak faaliyette bulunmaktad Bar Mah. 70.000 KavakMah. 20.000 Sahil Mah. 4.500 Gürp nar Mah. 20.000 Mahallede 3 ilköğretim okulu ve 1 fen lisesi bulunmaktad Ba Mah., göçten dolay h zbüyüyen mahallelerden biridi 2 ilköğretim okulu ve 1 sağ k ocağ vard Beylikdüzü'nün ilk yerle im yeri olma özelli ği ta maktad Yaz ayla nda nüfusu 10.000'i bulmaktad Adnan Kahveci Mah. 38.000 4 okul, 2 cami ve 1 sağ k ocağbulunmaktad Beylikdüzü, Türkiye nin en büyük metropolü olan İ stanbul un ba s nda yer alan Büyükçekmece Belediyesi nin 9 beldesinden biri iken 2008 y Mart ay nda ilçe yap l Mahallede fark sosyoekonomik s fla n olduğu ka k bir yapbulunmaktad Beylikdüzü'nün en genisahili olan bölgesidi Dereağz Mah. 6.500 Mahallede 2 ilköğretim okulu ve 5 cami bulunmaktad Yerleik nüfusun gelir seviyesi düüktü Bölgede toplu konuta uygun, bo alanlar bulunmaktad Beylikdüzü, 3.738 hektar alakapsamakta olup Marmara Denizi ne 13 km k y sbulunmaktad Güneyde Marmara Denizi ve kuzeyde E5 karayolu ile s rlanmaktad Beylikdüzü; Büyükehir, Cumhuriyet, Ba, Kavak, Sahil, Adnan Kahveci, Gürp nar, Dereağz, Yakuplu ve Marmara Mahallesi olmak üzere 10 mahalleyi kapsamaktad Yakuplu Mah. 30.000 Marmara Mah. 23.000 4 ilköğretim okulu, 1 lise ve 2 sağ k ocağ bulunmaktad Mahallede yaayanlar n %80'i alt gelir grubundand 2 ilköğretim okulu, 1 özel lise ve 2 cami bulunmaktad Orta gelir grubundan insanla n yoğun olarak yaad ğ bir mahalledi Kaynak: Beylikdüzü Belediyesi Beylikdüzü Belediyesi nden a nan bilgilere göre, Beylikdüzü nde alt ve üst yap%70 ora nda tamamlan Son y llarda ar gösteren konut projelerine paralel olarak geli en altyapprojeleri sonunda bölge geniyollara sahip olmu tu Temel altyap hizmetlerinden olan su, elektrik, doğalgaz ve internet gibi hizmetlere ula mda problem bulunmamaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 1 tane ilkö ğ retim okulu ve 1 sağ k ocağbulunmaktad 42 Nüfusu 2007 y resmi sonuçla na göre 187.000 olan Beylikdüzü ilçesinin 2009 y sonu itibariyle nüfusunun 250.000 civa nda olduğu tahmin edilmektedi
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü 1990 y lla n ba ndan beri, önce kooperatif sonra özel sektör yap lama ça mala na sahne olan Beylikdüzü nde özellikle içerisinde yeil alabulunan ve sosyal donaalanlaolan site projeleri tercih edilmektedi Bu tarz konut projelerinin ehir içindeki projelere göre daha avantajfiyatlardan mü terilere sunuluyor olmas, Beylikdüzü nün İ stanbul un diğer bölgelerine göre daha çok tercih edilmesinin sebeplerinden biridi Beylikdüzü çevre semtlere göre daha yüksek ama düz bir alan üzerine kurulmu tu Genidüzlüklere sahip bölge, coğrafi olarak büyük toplu konut projelerinin gerekliliklerini sağlayabilmektedi Organize Sanayi Bölgesi, Atatürk Havalimave AmbarLima gibi yerlere yak n ğnedeniyle Beylikdüzü önemli bir merkez haline gelmi ti Beylikdüzü ilçesi, Çerkezköy ve Had mköy deki sanayi bölgelerine yak n olmasnedeniyle bu bölgelerde ça an insanlar ve ailelerinin tercih ettiği bir bölge haline gelmi ti Bölgede Bahçe ehir, Beykent ve Fatih Üniversitesi olmak üzere 3 üniversite mevcuttu Bölgedeki cazip fiyatlar ile Beylikdüzü üniversite öğrencileri için de cazip bir yerle im bölgesi haline gelmi ti Migros, Carrefour, Bauhaus, TÜYAP fuar ala, Beylicium, Stars gibi 20 nin üzerinde AVM bulunan Beylikdüzü nde ia edilmekte olan birçok AVM projesi de mevcuttu Bu projeler sayesinde beldenin İ stanbul ehir merkezine olan bağ m ğazalmaktad. Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 43 Beylikdüzü nde i a halinde olan ba ca AVM projeleri aağ daki gibidir: Autopia: 2011 y nda aç lmasbeklenen AVM de, s f r araç showroomla, ikinci el otomobil galerileri, yedek parça ve aksesuar mağazalave test sürüü alayer alacak 125.000 m² kiralanabilir alana sahip olacak AVM ye y lda 6 mn ziyaretçi beklenmektedi Marmara Park AVM: Tatilya n yerine yap lmakta olan Marmara Park AVM nin 2010 y nda tamamlanmas beklenmektedi 4 katta yakla k 100.000 m² kiralanabilir ala bulunacak olan AVM de 250 mağaza yer alacak Perla Vista AVM: Gül İ aat n Beykent te ia ettiği Perla Vista 15 katiki rezidans binasve 32.000 m² alana sahip bir AVM den olumaktad AVM içerisinde 8 adet sinema salonu ve 120 mağaza yer alacak Beylikdüzü nün son dönemdeki düzenli gelimesi ehir içinde ehir konseptinin doğmas na neden olmutu Bu nedenle bölgede ya ayanlar id nda ehrin diğer bölgelerine seyahat etme gereği duymamaktad Beylikdüzü ilçesinin en büyük s k n sula m olanakla n k s t olmas d Ancak, Yakuplu da İ DO iskelesi nin faaliyete geçmesi ve hali haz rda Avc lar a kadar gelen 2011 Kas m ay nda metrobüs hat n Beylikdüzü ne kadar uza lmasile bu sorunun orta vadede çözülmesi beklenmektedi
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü Toplu Konut Projeleri 5 13 Beylikdüzü'nde Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Yüklenici Firma Colorist Gül Şahin İ aat Ortak ğ Kale Özgür Evler Kale Yap Solarkent Ayd ngrup Esenbahçe Konutla Önay Grup Agena Park Kumuoğlu İ aat Ekinoks Beylikdüzü Ekinciler İ aat Ginza Lavinya Park Keleoğlu İ. Kullar İ. Ay ğhalting Palace Demir İ aat Milpark Milpa 13 Eston Villa Toplam Beyliküzü Eski Belediye BakaVehbi Orakç n verdiği bilgilere göre, Beylikdüzü zemin olarak Bağc lar ve Güngören ilçelerinin zemini ile benzer özellikler göstermektedi Sağlam bir zemine sahip olan Beylikdüzü, binala n depreme daya k k konusunda da İ stanbul un diğer ilçelerine göre çok öndedi Bölgede bulanan toplu konutla n %95 i 1990 y llarda yap l yap lard Haz r beton, tünel ka p, radyel temel, yapdenetimi gibi faktör ve teknolojilerin ğ nda yap l konutlar, deprem riskinden korunmak isteyen yerleimcilere bu konuda f rsatla sunmaktad 3 2 10 FiTower 11 Skyport Residence 12 Kübist Park Residence 10 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Beylikdüzü özellikle 1999 y ndaki depremden sonra ehir içi ve d ndaki deprem bölgelerinden (İ zmit ve Yalova) çok göç al 9 12 4 8 7 11 6 Proje Ad Proje tipi Konut Say s İ stanbul'da Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Ofis Toplu konut Toplu konut 152 136 866 451 340 213 230 346 993 1.880 1.390 2.000 1.450 1.125 1.775 1.980 1.625 1.600 2.060 1.815 2.750 1.515 1.925 1.960 2.200 1.800 1.800 FiYapToplu konut Rezidans Gül İ aat Rezidans Gül İ aat Rezidans 1.755 162 294 1.159 2.800 2.185 1.590 5.200 3.425 5.938 1.425 1.670 1.647 2.048 1.981 3.405 Eston Yap Villa Ortalama (Toplu konut) Ortalama (Rezidans) Fiyat ara ğ Fiyat ara ğ Min. Maks. (TL) (TL) Proje Ad Aquacity 2010 Adapark Upcity Flats Akkoza Evleri 3. Etap Tulip Turkuaz Bizim Evler 3 Varyap Meridian Uprise Elit Lagün Toplam SinpaGYO Sur Yap Teknik Yap Garanti Koza Tulip Gayrimenkul İ hlas İ aat Min. (TL) Maks. (TL) 1.118 1.012 340 1.200 1.150 676 3.125 2.000 1.850 3.700 2.190 1.415 3.200 2.400 2.335 4.000 2.190 1.600 Varyap Toplu konut Rezidans Teknik YapToplu konut Rezidans 1.500 704 4.900 2.540 5.200 2.950 515 8.215 3.000 4.015 2.380 3.720 2.621 4.075 SinpaGYO Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com 44 Proje tipi Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Toplu konut Ortalama (Toplu konut) Ortalama (Rezidans) Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Yüklenici Firma Konut Say s Villa
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi Yak n Bölgelerde Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Küçükçekmece'de Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Fiyat aral ğ Proje Ad Günepark Evleri İ kitelli Masko Evleri Misstanbul Ihlamur Evleri Baakehir 5.Etap2.k s m LaleŞehir Sevinç Evleri İ stanbul Sarayla Metrokent Lagün Konaklar Divan Residence Yüklenici Firma Albayrak İ aat Kipta İ BB Özyaz c İ aat Kipta Buket İ aat Ersev SinpaGYO Kipta GülOzan İ aat Ortak ğ Kuzu Grup Konut Say s Proje tipi Min. (TL) Maks. (TL) Yandaki tablolarda, Beylikdüzü ne kom u Bahçe ehir ve Küçükçekmece ilçelerinde devam etmekte olan önemli lüks konut projelerinden baz la görülebilmektedi Toplam konut adedi bak ndan halihaz rda bölgede devam eden hiçbir konut projesi Innovia Projesi kadar büyük değildi M² sa fiyaolarak bak ld ğ nda da, Beylikdüzü nde devam ettirilmekte olan toplu konut projelerinin çevre bölgelerde devam ettirilmekte olan konut projelerine göre daha uygun fiyatlardan sa ld klaanla lmaktad Beylikdüzü ndeki konutla n depreme daya kve nitelikli lüks konutlar ehir d ndan olduğu kadar ehir içinden de talep görmektedi Florya, Ye ilköy, Bak rköy ve Bahçelievler gibi semtlerde oturan insanlar söz konusu semtlerdeki yüksek konut fiyatla ndan ve kiralar yüzünden bir miktar daha Ba ya gitmek suretiyle yeni yap lan sitelerdeki dairelerde daha uygun koullarda oturabilmektedirle Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut Toplu Konut 868 360 936 360 276 490 106 1.201 1.480 96 2.074 1.442 1.942 1.738 1.362 1.395 1.494 3.000 1.598 1.833 2.128 1.563 2.922 1.963 1.512 2.222 1.754 4.510 1.897 2.667 Rezidans 743 1.562 2.018 1.788 2.314 Toplam 6.916 Ortalama (Toplu konut) Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com Bahçeehir'de Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri Proje Ad Tulip Turkuaz* Fİ Side City Court Spradon Quartz Parkcity Bizim Evler 3 Akkoza Evleri Dumankaya Modern Banu Evleri My Town Ispartakule Manolya Evleri Kelebekler Vadisi AkbaRezidans Yüklenici Firma Proje tipi Tulip Gayrimenkul Toplu Konut FiYap Toplu Konut Baklaya İ aat Toplu Konut Kuzu Grup Toplu Konut A kan Yap Toplu Konut İ hlas İ aat Toplu Konut Aki Toplu Konut Dumankaya İ aat Toplu Konut Hasanoğlu İ aat Toplu Konut Ağaoğlu İ aat Toplu Konut Fiba Gayrimenkul Toplu Konut Mimart Yap Toplu Konut+Villa Aki Toplam Konut Say s Fiyat ara ğ Min. Maks. (TL) (TL) 1.188 3.160 85 1.045 383 676 5.500 716 415 583 408 166 2.118 1.156 2.323 1.955 1.010 1.424 1.768 1.576 2.027 1.827 2.004 1.431 2.698 1.816 3.207 2.070 1.582 1.694 4.193 1.785 2.717 1.973 2.404 2.695 348 3.152 3.403 Rezidans 14.673 Ortalama (Toplu konut) 1.718 2.403 Ortalama (Rezidans) 3.152 3.403 Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 45 *Tulip Gayrimenkul ve Emlak Konut A.Ş. taraf ndan ortakla a devam ettirilmekte olan Tulip Turkuaz projesi, i aa na ba land ktan 1 y l sonra fesih edilmi ti Tablodaki fiyatlar fesihten önce gerçekle miliste fiyatla d
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi m² Konut Sa Fiyatla m² Sa Fiyatla(TL) 3.337 1.066 971 Silivri 855 1.028 Avc lar Büyükçekmece Gaziosmanpa a 1.106 Küçükçekmece 1.150 Pendik Tuzla 1.119 Bağc lar 1.154 1.185 Şile 1.200 G üngören 1.344 1.187 Sultanbeyli 1.413 1.248 Zeytinburnu 1.469 1.402 Esenler 1.464 Kağ thane 1.494 Bahçelievler Fatih Üsküdar Beykoz Kad köy Bak rköy Şi li Beyoğ lu 1.645 1.470 Kartal 1.505 Ü mraniye 2.114 2.350 Maltepe 2.432 Eyüp 2.354 Bayrampaa 2.547 2.708 Adalar Sa yer 500 (500) Be ikta 4.500 4.148 3.500 3.672 2.500 1.500 Kaynak: Samer Endeksi Yuka daki grafikte Samer Endeksi nden elde edilen ve konut a msa m ilemleri sonucu ortaya ç kan ortalama m² fiyatla görülebilmektedi Beylikdüzü ve çevresinde devam etmekte olan yüksek say daki konut projelerinin etkileri Beylikdüzü ve çevre ilçelerdeki ikinci el konut piyasala nda da kendini göstermektedi Samer Endeksi sunduğu m² sa fiyabilgilerini çe itli internet sitelerinde bulunan emlak ilanla ndan yararlanarak olu turmaktad Söz konusu verilerin dayand ld ğemlak ilanla ağ r kolarak 2. el sa larla ilgilidi Uygulanan kampanyalar ile s f r konut a cazip hale gelmive bu da 2. el paza olumsuz etkilemiti Samer Endeksi nde Beylikdüzü ilçesi için özel bir fiyat belirtilmemesine rağmen, Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Avc lar ilçelerindeki konut sa la nda gerçekle en m² sa fiyatla n diğer ilçelere göre çok daha düük olduğu görülebilmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 46
Bölüm 3.2 Innovia Projesi Bölgesi Beylikdüzü Konut Ya mla lanma Süreleri Art arda gelen konut projeleri, Beylikdüzü nü bir konut depo ala Kiraya Göre Konut Maliyetinin Kar haline getiriyor olsa da yeni konut projelerine talebin krizin 29 30 26 etkilerinin tamamen ortadan kalkmas ndan sonra yeniden 23 22 21 21 21 20 20 canlanacağöngörülmektedi 19 19 18 18 18 18 18 18 17 17 17 17 17 16 16 16 20 Bölgedeki yeni konut projeleri, özellikle 1+1 ve 2+1 konut talebini ka lamaya yoğunla maktad Bak rköy ve Bahçelievler gibi çevre ilçelerde oturan kirac la n yüksek kiralar ödemek yerine kredi a p daha uygun koullarda Beylikdüzü nden ev sahibi olmaya yönelmekte oldukla görülmektedi Kapaotopark, güvenlik ve havuzun neredeyse standart hale getirildiği yeni konut projeleri yüksek maliyetle ehir içinde yaayan kirac labeylikdüzü bölgesine çekmektedi Bölgede ça an gayrimenkul a m sa na arac k yapan emlakç la n yap klaaç klamalara göre, Beylikdüzü nde 100.000 120.000 TL ara ğ ndan a nacak bir dairenin 600700 TL den kiraya verilmesi mümkün olmaktad Bu da konut ya için yakla k 14 y l k bir geri dönüsüresine i aret etmektedi Samer Endeksi ne göre İ stanbul daki deği ik bölgeler için belirlenen kira gelirlerinin bu bölgelerdeki ortalama konut maliyetlerini kar lama sürelerine bak ld ğ nda, Beylikdüzü ve çevre bölgeler, düük kar lama süreleri ile ön plana ç kmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 47 Sil ivri Gazi osmanpa a Güngören Avc l ar Esenl er Fatih Beyli kdüzü Küçükçekmece Şi li Kağ thane Beyoğ lu Zeyti nburnu Şi le Eyüp Bahçel ievl er Ü mrani ye Kartal Mal tepe Pendi k Büyükçekmece Kaynak: Samer Endeksi Bak r köy Be ikta Ü sküdar 0 Beykoz GYODER e göre, arztalep dengesinin oturtulamamas n nedeni tüketicinin konutta a m gücünün s rolmas ndan kaynaklanmaktad 13 13 10 Kad köy GYODER den Nisan ay nda iaat ve gayrimenkul sektölerindeki son duruma yönelik yap lan aç klamada ise, Türkiye de konut sektöründe doyum noktas na gelinmesi için uzun bir zamana ihtiyaç olunduğu belirtilmi ti Sa yer Tuzla Beylikdüzü Belediyesi, a betonlama sorununun önüne ise, Ye il Vadi Projesi ile geçmeyi planlamaktad Beylikdüzü Belediyesi taraf ndan Marmara Denizi nin temizlenmesi ve KavakDeresi nin slahile geli tirilen Ye il Vadi Projesi nin sadece Beylikdüzü ne değil bütün İ stanbul a hizmet vermesi beklenmektedi En dar yeri 224 mt., en geniyeri ise 7.800 mt. den oluacak projenin kapsatapulama harici ve kamuya terk edilmiye il alanla slah edilmesini kapsamaktad r ve 1,2 mn m² alan üzerinde gerçekle tirilecekti Proje kapsa nda Ye il Vadi içerisinde sosyal tesisler ve dinlenme tesisleri, oyun ve gezi alanla, kültür ve eğitim merkezleri ve konser alanlaia edilecekti Proje sonunda ileri derecede kirli olan KavakDeresi ve Beylikdüzü sahilinin slah edilmesinden sonra 15 km. uzunluğundaki sahil kulla ma aç lacak
Bölüm 4 Değerleme Analizi Y&Y GYO
Bölüm 4.1 Net Aktif Yakla
Bölüm 4.1 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Y&Y GYO (1/3) Net Aktif Değer 30/06/2010 Düzeltmeleri Kay t Değer ('000 TL) Dönen Varl klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Ya mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Var klar Duran Varl klar Diğer Alacaklar Ya m Amaç Gayrimenkuller Maddi Duran Var klar Maddi Olmayan Duran Var klar Diğer Duran Var klar Toplam Var klar K sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer K sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler K dem Tazmina Ka kla Toplam Yükümlülükler Net Aktif Değeri 11.980,8 2.439,5 691,2 82,3 2,6 7.643,4 1.121,7 Düzeltilmi Not 2.145,3 2.145,3 30.06.2010 tarihli denetim raporuna göre Y&Y GYO nun kay tnet Aktif Değeri 20,980,694 TL di Yandaki tabloda Y&Y GYO bilançosundaki önemlilik arz eden var k ve yükümlülük kalemleri incelenmive sadece stoklar üzerinde bir makul değer düzeltmesi uygun görülmü tü (1) Nakit ve Nakit Benzerleri: Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden olu maktad 30.06.2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO nun kasas nda 449,8 bin TL nakit ve Türk Liras ka ğ1,8 mn TL olan USD döviz bulunmaktad TL cinsi vadesiz mevduat hesab nda yakla k 171 bin TL bulunmaktad Söz konusu nakit ve nakit benzerleri kasada ve vadesiz hesaplarda bulundurulmas sebebiyle, herhangi bir makul değer düzeltmesi yapmaya gerek görülmemiti (2) Finansal Ya mlar: 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO nun piyasa birim değeri 27,1 TL olan 25.500 adet Garanti BankasB Tipi Likit Fonu bulunmaktad Bağ ms z denetim raporunda belirtilen kay t değerlerin makul değerleri yans t ğdüünülmektedi (3) Ticari ve Diğer Alacaklar: Yakla k 83.000 TL olan ticari alacaklar, 3 aydan k sa vadeli senetlerden olumaktad Y&Y GYO taraf ndan ilgili senetlere istinaden 703 TL reeskont ka ğay l 14.126,0 (1) (2) (3) (3) (4) (5) 2.439,5 691,2 82,3 2,6 9.788,7 1.121,7 9.216,5 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 (6) (7) 2.145,3 23.342,5 136,1 136,1 71,1 65,0 (8) (9) 71,1 65,0 80,5 80,5 80,5 80,5 216,6 216,6 20.980,7 Net aktif değerlemesi yakla, bir a c n bir iletmeyi almak için ödeyeceği para n en az o iletmenin bütün var kla n belli bir tarihte nakite çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aykonuma getirilmesi kapsa nda oluacak maliyete eit olacağvarsay na dayanmaktad Bu yakla m ile ilgili detaylara EK 3 te yer verilmiti 30/06/2010 9.216,5 21.197,3 2.145,3 23.125,9 Kaynak: PwC Analizi Güzel ehir Villalasa için a nan ve kar ks z ç kan 150.000 TL tuta ndaki çek için 2008 mali y nda balayan hukuki takip i lemi cari dönemde de devam etmektedi Y&Y GYO taraf ndan alacağa ilikin ka k ay l Bağ ms z denetim raporunda belirtilen ticari alacaklar ve diğer alacaklar kalemlerinin kay tdeğerlerinin makul değerleri yans t ğdü ünülmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 50
Bölüm 4.1 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Y&Y GYO (2/3) Net Aktif Değer 30/06/2010 Düzeltmeleri Kay t Değ er ('000 TL) Dönen Var klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Ya mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Var klar Duran Var klar Diğer Alacaklar Ya m Amaç Gayrimenkuller Maddi Duran Varl klar Maddi Olmayan Duran Varl klar Diğer Duran Var klar Toplam Var klar K sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer K sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler K dem Tazmina Ka kla Toplam Yükümlülükler Net Aktif Değeri 11.980,8 2.439,5 691,2 82,3 2,6 7.643,4 1.121,7 Düzeltilmi Not 2.145,3 2.145,3 30/06/2010 14.126,0 (1) (2) (3) (3) (4) (5) 9.216,5 2.439,5 691,2 82,3 2,6 9.788,7 1.121,7 9.216,5 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 21.197,3 (6) (7) 2.145,3 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 Söz konusu gayrimenkullerin yuka da belirtilen gayrimenkul değerleme raporla nda belirtilen toplam ekspertiz değeri 9,8 mn TL di Bu değerin makul değeri yans t ğdüünülerek stoklar üzerinde 2,2 mn TL makul değer düzeltmesi yap l 136,1 71,1 65,0 (8) (9) 80,5 71,1 65,0 80,5 80,5 80,5 216,6 216,6 2.145,3 23.125,9 Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu (4) Stoklar: Eva Gayrimenkul Değerleme Da man k A.Ş. taraf ndan 31 Ara k 2009 tarih 2009R1022 rapor numarasile düzenlenen değerleme raporuna göre irketin portföyünde bulunan Güzel ehir Villa Projesi nde yer alan 6 adet villa n tespit edilen değeri KDV hariç 2.156.664 TL, Innovia Konut Projesi nde yer alan 26 adet dairenin tespit edilmideğeri KDV hariç 5.395.000 TL di Yine ayirket taraf ndan haz rlanan 28 Ara k 2009 tarih 2009R1025 rapor numaras ile düzenlenen değerleme raporuna göre Y&Y GYO portföyünde bulunan Innovia Konut Projesi nde yer alan 10 adet dairenin piyasa değeri KDV hariç 2.237.000 TL di Y&Y GYO portföyünde yer alan bu üç grup daire ve villalara ait a bedelleri s ras yla 1,960,819 TL, 3,572,202 TL ve 2,110,393 TL olup, değerleme raporunda bildirilen değerden daha düüktü Kay tportföy değeri olarak bu iki bedelden düük ola(a bedeli) kulla l 23.342,5 136,1 20.980,7 51 (5) Diğer Dönen Var klar: Bu kalem al nda; 659.887 TL tuta nda ilikili taraflara verilen avanslar, 388.200 TL tuta nda KDV, 50.000 TL tuta nda verilen avans ve diğer küçük var klar takip edilmektedi Bağ ms z denetim raporunda belirtilen kay tdeğerlerin makul değerleri yans t ğdü ünülmektedi
Bölüm 4.1 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Y&Y GYO (3/3) Net Aktif Değer 30/06/2010 Düzeltmeleri Kay t Değer ('000 TL) Dönen Var klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Ya mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Var klar Duran Var klar Diğer Alacaklar Ya m Amaç Gayrimenkuller Maddi Duran Var klar Maddi Olmayan Duran Var klar Diğer Duran Var klar Toplam Var klar K sa Vadeli Yükümlülükler Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer K sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler K dem Tazmina Ka kla Toplam Yükümlülükler Net Aktif Değeri 11.980,8 2.439,5 691,2 82,3 2,6 7.643,4 1.121,7 Not 2.145,3 2.145,3 30/06/2010 14.126,0 (1) (2) (3) (3) (4) (5) 9.216,5 2.439,5 691,2 82,3 2,6 9.788,7 1.121,7 (6) (7) 2.145,3 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 (7) Diğer Duran Var klar: Gelecek y llarda indirilecek KDV nin izlendiği bu hesab n 1,3 mn TL lik k s ; Y&Y GYO nun Güzelehir A veri Merkezi nin iaaesnas nda katland ğmaliyete ili kin tutard Kay t değerin makul değere yak nsad ğvarsay l (8) Ticari Borçlar: Bu hesap al nda 1 ila 3 ay vadeli ticari borçlar bulunmaktad Bağ ms z denetim raporunda belirtilen kay tdeğerin makul değeri yans t ğdü ünülmektedi (9) Diğer K sa Vadeli Yükümlülükler: 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle bu hesap al nda 44.760 TL tuta nda ödenecek vergi ve fonlar ve 20.227 TL tuta nda personele borçlar kay t d Bu kalemler üzerinde herhangi bir makul değer düzeltmesi yap lma 136,1 71,1 65,0 (8) (9) 80,5 71,1 65,0 80,5 80,5 80,5 216,6 216,6 20.980,7 23.342,5 136,1 2.145,3 23.125,9 Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu (6) Ya m AmaçGayrimenkuller: Ya m amaçgayrimenkuller; Güzel ehir, Büyükçekmece A verimerkezi Projesi nde yer alan 12 adet iyeri ve Tekirdağ, Barbaros Köyü nde yer alan 12.000 m2 arsadan olu maktad Güzelehir AVM de yer alan iyerleri ile ilgili, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Da man k A.Ş. taraf ndan 07 Ocak 2010 tarih 2010/093 rapor numarasile düzenlenen değerleme raporuna göre tespit edilmideğer KDV hariç 6.570.000 TL di Tekirdağili Barbaros mevkiinde yer alan ve 12.000 m2 yüzölçümü olan arsa n Eva Gayrimenkul Değerlendirme Da man k A.Ş. taraf ndan haz rlanan 31 Ara k 2009 tarihli, 2009 R 1021 no lu değerleme raporunda; arsa değeri KDV hariç 720.000 TL olarak belirtilmi ti Ekspertiz ça malaile saptanan bu değerlerin makul değerleri yans t ğvarsay l 9.216,5 0,3 7.290,0 63,2 1,7 1.861,3 21.197,3 Düzeltilmi 52
Bölüm 4.1 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Yakla Y&Y GYO Sonuç Y&Y GYO Portföyü ('000 TL) A Tarihi A Ekspertiz Maliyeti Tarihi 30/12/2004 889 31/12/2009 Ekspertiz De ğeri Arsalar ve Araziler TekirdağArsas 720 Gayrimenkul Projeleri Güzel ehir Projesi Villalar Güzel ehir Projesi Ali verimerkezi Innovia Projesi Daireler Innovia Projesi Daireler 28/01/2005 23/12/2005 28/12/2007 30/12/2009 1.961 7.528 3.572 2.110 31/12/2009 07/01/2010 31/12/2009 28/12/2009 2.157 6.570 5.395 2.237 Gayrimenkuller Topla (A) ('000 TL) A Tarihi A Maliyeti 17/06/2010 691 Piyasa De ğeri Ya m Fonla Garanti Bankas B Tipi Likit Fon 691 Para ve Sermaye Piyasas AraçlaTopla(B) Portföy Değeri Makul Değer 720 720 720 720 14.213 16.359 1.961 6.570 3.572 2.110 2.157 6.570 5.395 2.237 14.933 17.079 Portföy Değeri 691 691 691 691 691 691 15.625 2.439 85 3.048 (217) 17.770 2.439 85 3.048 (217) Y&Y GYO Net Aktif Değ eri 20.981 23.126 Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 53 Yandaki tablo, net aktif değer yakla ile tahmin edilen Y&Y GYO nun %100 hisse değerini yans tmaktad Net aktif değerlemesinde temel olarak 30 Haziran 2010 tarihli bağ ms z denetim raporu ile Y&Y GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller için yap lan ekspertiz ça malakulla l Y&Y GYO nun 30 Haziran 2010 itibariyle kay tportföy değeri 14,9 mn TL di Ekspertiz ça maladikkate a narak bu portföyün makul değerinin 17,1 mn TL olduğuna karar verilmiti Diğer var k ve yükümlülükler de dikkate a nd ğ nda Y&Y GYO nun Net Aktif Değeri 23,1 mn TL olarak tahmin edilmiti Makul Değer Porföy Değeri (C = A+B) Nakit ve Nakit Benzerleri Alacaklar Diğer Aktifler Borçlar () Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi, PwC Analizi
Bölüm 4.2 Piyasa Değeri Yakla
Bölüm 4.2 Piyasa Değeri Yakla Piyasa Değeri Yakla (1/2) Y&Y GYO İ MKB Piyasa Değeri (24.02.2000 30.06.2010) 70 50.000 40.000 milyon TL 50 35.000 30.000 40 25.000 30 20.000 15.000 20 10.000 10 İ MKB GYO Endeksi 45.000 60 5.000 Piyasa Değ eri 24.06.10 24.02.10 24.10.09 24.06.09 24.02.09 24.10.08 24.06.08 24.02.08 24.10.07 24.06.07 24.02.07 24.10.06 24.06.06 24.02.06 24.10.05 24.06.05 24.02.05 24.10.04 24.06.04 24.02.04 24.10.03 24.06.03 24.02.03 24.10.02 24.06.02 24.02.02 24.10.01 24.06.01 24.02.01 24.10.00 24.06.00 0 24.02.00 0 IMKB GYO Endeksi Kaynak: İ MKB, Bloomberg Piyasa Değeri Yakla nda Y&Y GYO nun hisse değeri, İ MKB de ilem gören halka aç k hisse senetlerinin değeri üzerinden hesaplanmaktad Bu yakla m, makro ekonomik gelimeler ve irketin faaliyeti ile ilgili geli meler ğ nda piyasada belirlenen hisse senedi değerinin, irketin makul değerini yans t ğvarsay na daya lmaktad 04.10.2006 tarihinde Yeil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile Y&Y GYO nun hisseleri 1999 y ndan beri İ MKB de ilem görmektedi 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle, Y&Y GYO nun İ MKB ye kay t% 63,32 ora nda hissesi mevcuttu Y&Y GYO nun 30.06.2010 tarihi itibariyle piyasa değeri 52,2 mn TL di İ hlas GYO aras nda hisse devri gerçeklemiti Bu tarihte Y&Y GYO piyasa değeri tarihi zirvelerinden birini gerçekletirerek, 60,4 mn TL olmutu Piyasa değeri, 1.11.2006 tarihinde tarihi zirve değeri olan 61,4 mn TL ye ula Y&Y GYO Yönetimi'nin ve Ye aat Yönetimi'nin verdiği bilgiye göre, Engin Yeil in yönetim kurulu ba kaolmasve Ye aat ile olasbirlemenin incelenmesi için ça ma yap lmaskara takiben, Y&Y GYO hisse senetlerinin değerinde ciddi bir ar ya an, bunun sonucunda Y&Y GYO piyasa değeri 22 Nisan 2010 tarihinde, tarihi zirvelerinden biri olan 60,7 mn TL ye erimiti Yuka daki grafikte Y&Y GYO nun İ MKB piyasa değeri ve İ MKB GYO endeksi, Ihlas GYO nun hisselerinin i lem görmeye balad ğy ldan 30 Haziran 2010 tarihine kadar verilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Yuka daki tabloda ve ile belirtilen dönemlerde Y&Y GYO piyasa değeri, İ MKB deki diğer i lem gören GYO lar ile birlikte makro ekonomik ve sektörel geli meler ğ nda paralel bir seyir izlemi ti 55
Bölüm 4.2 Piyasa Değeri Yakla Piyasa Değeri Yakla (2/2) Y&Y GYO İ MKB Piyasa Değeri (30.06.2009 17.09.2010) 70 40.000 30.000 milyon TL 50 25.000 40 20.000 30 15.000 20 10.000 10 5.000 Kaynak: İ MKB, Bloomberg Piyasa Değ eri 07.09.10 24.08.10 10.08.10 27.07.10 13.07.10 29.06.10 15.06.10 01.06.10 18.05.10 04.05.10 20.04.10 06.04.10 23.03.10 09.03.10 IMKB GYO Endeksi SPK n Seri I 31 no lu Birleme İ lemlerine İ likin Esaslar Tebliği ne 11 Mart 2010 öncesinde Y&Y GYO nun piyasa değerinin 20 mn TL 30 mn TL band nda hareket ettiği gözlemlenmektedi Bu tarihten sonra İ MKB GYO endeksinde belirgin bir ar veya aza gözlemlenmezken, Y&Y GYO nun piyasa değerinde ciddi bir değerlenme göze çarpmaktad 16 Mart 2010 tarihinde Y&Y GYO Yönetimi, hisse senetleri (bkz. ) üzerinde gerçekleen olağand fiyat ve miktar hareketlerine ili kin henüz kamuya aç klanma özel bir durumun olmad ğ duyurmu tu göre, borsa fiyatlaesas a narak birleme ora n tespit edilebilmesi için, borsa fiya n tespitinde son bir y l k düzeltilmiağ r kortalama fiyatla n aritmetik ortalamaskulla lma d Rapor tarihi itibariyle Y&Y GYO henüz SPK ya ba vuru yapma Bu nedenle ortalama piyasa değeri hesaplamas nda, 18 Eylül 2009 ile 17 Eylül 2010 aras ndaki hisse fiyatlakulla l 18.03.2010 tarihinde duyurulan Engin Yeil in Yönetim Kurulu Bakan ğ na getirilmesi (bkz. ) ve 07.04.2010 tarihinde duyurulan Ye aat ile Y&Y GYO nun birlemesinden doğacak muhtemel yararlar konusunda ay n ça malar yap lmas(bkz. ) kararla takiben hisse değerinde ar yaan Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 23.02.10 09.02.10 26.01.10 12.01.10 29.12.09 15.12.09 01.12.09 17.11.09 03.11.09 20.10.09 06.10.09 22.09.09 08.09.09 25.08.09 11.08.09 28.07.09 14.07.09 0 30.06.09 0 İ MKB GYO Endeksi 35.000 60 56 Bu tarih ara ğ nda Y&Y GYO nun düzeltilmiağ r kortalama fiyatla n aritmetik ortalamas37.7 mn TL olarak hesaplan Piyasada oluan fiyatlar, genel olarak makro ekonomik gelimeler ile birlikte sektörlere ve irketlere ili kin beklentileri yans Y&Y GYO nun piyasa değeri, ya mc lar aras ndaki a m ve sa m ilemleri s ras nda olu an hisse fiya yans tmaktad Bu nedenle Piyasa Değeri, Y&Y GYO nun makul değerini yans tan öncelikli değer olarak dikkate a n
Bölüm 4.3 Özkaynak Değeri
Bölüm 4.3 Özkaynak Değeri Y&Y GYO Özkaynak Değeri Y&Y GYO Özkaynaklar ('000 TL) Özkaynaklar ÖdenmiSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Ar Fonla GeçmiY llar Kar/Zararla Net Dönem Ka /Zara Toplam Özkaynaklar S r İ nceleme 30/06/2010 19/08/2010 Y&Y GYO Yönetim Kurulu nun 21.10.2009 tarihli karauya nca, bağ ms z denetimden geçmive genel kurul taraf ndan onaylan 31.12.2008 bilançosunda yer alan, geçmiy llar zararlave net dönem zara n topla ndan müte ekkil bilanço aç ğtutaolan 19.431.827,89 TL'nin kapa lmasamac yla; 400 mn TL sermaye tavadahilinde, 33,1 mn TL olan ç ka l sermayenin 13.7 mn TL olmasiçin sermaye azal yap lmas na karar verilmive aytarihte kamuya duyurulmutu Sermaye PiyasasKurulu, 2010/6 say Hafta k Bülteni nde kamuya duyurduğu üzere; Y&Y GYO nun talebinin olumlu ka lanmas na ve sermaye azal na konu 19.431.827,89 TL nominal değerli Şirket payla n Kurul kayd ndan ç ka lmas na karar vermi ti 400.000.000,00 TL kay tsermaye tavaiçerisinde ç ka l sermayenin 13.730.702,06 TL'den 24.151.319,01 TL'ye yükseltilmesine, 10.420.616,95 TL (yakla k % 75,89) bedelsiz ar tuta n; 10.420.616,95 TL'sinin, "Değer Ar Fonla " hesab al nda tutulan, "Sermaye Düzeltme Farkla " hesab ndan ka lanmak suretiyle Y&Y GYO hissedarla na 1.042.061.695 adet bedelsiz hisse senedi dağ lmasbiçiminde sermayeye ilavesi ve sermaye ar na ilikin olarak Sermaye PiyasasKurulu'na 06.08.2010 tarihinde ba vuruda bulunulmu, Sermaye Piyasas Kurulu'nca 18.8.2010 tarih ile kayda a n 20.981 13.731 3 10.421 (2.181) (992) 24.151 3 (2.181) (992) 20.981 20.981 Kaynak : Y&Y GYO Yönetimi 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO nun 13,4 mn TL tuta ndaki yasal sermayesi 1.373.070.206 adet hamiline yaz paya bölünmütü 19 Ağustos 2010 tarihinde ödenmisermaye 24,2 mn TL ye ç kar l 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO nun özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplan piyasa değeri 21,0 mn TL di Yandaki tabloda, Y&Y GYO Yönetimince taraf za sunulan, bağ ms z denetim firmas Engin Bağ ms z Denetim ve Serbest Muhasebecilik Mali Müavirlik A.Ş. taraf ndan yap lan s r incelemeden geçmiözkaynak tablosu yer almaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 58
Bölüm 5 Ye aat Değerleme Analizi
Bölüm 5 Ye aat Değerleme Analizi Ye aat Değerleme Ça mas nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular Ye aat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, Innovia 1, Innovia 2 ve Innovia 3 projelerinin ya nda yer alan arsa üzerinde Innovia 4 ve Innovia 5 konut projeleri gerçekletirilecekti Ye aat Yönetimi, 1., 2. ve 3. etap için mevcut projeleri dikkate alarak sa labilir alanlarla ilgili tahminlerini taraf za iletmi ti 4. ve 5. etap içinse taraf za iletilen tahmin ve varsay mlar, Yeil İ aat Yönetimi'nin en iyi tahminlerini yans tmaktad Ye aat Yönetimi, değerleme ça mas na baz tekil edecek projeksiyonlaolu tururken, bu 5 konut projesinin de gerçekle eceğini varsay Ye aat Yönetimi, projelerin gerçekle tirildiği arsalarda belediyenin ve özel ki ilerin hisseleri ka ğ nda belirli miktarda daire teslim edileceğini bildirmi lerdi Değerleme ça mas nda kulla lan maliyetler, arsa sahiplerine verilecek daireleri de içerecek ekilde Ye aat Yönetimi taraf ndan haz rlan Sa larla ilgili projeksiyonlar ise, arsa sahiplerine verilecek daireler ç k ktan sonra Ye aat a kalacak olan daireler dikkate a narak haz rlan Değerleme ça mas, Ye aat Yönetimi'nin taraf za iletmi olduğu daire adetleri ve daire metrekareleri ile tahmini daire sa fiyatlaile gerçekletirilmiti Arsa sahiplerine ait paylar ç k ktan sonra, Ye aat a kalacak dairelerin adetleri ve metrekareleri ile ilgili herhangi bir doğrulama ça masyap lma Ye aat a kalacak olan daire adeti ve daire tipleri ile ilgili bilginin değimesi durumunda değerleme ça mas n sonuçla önemli ölçüde değiebili Benzer ekilde 3., 4. ve 5. etap için öngörülen projelerin değimesi durumunda da farkdeğerlere ula lmasmümkündü 3. etab n iaaile ilgili hafriyat ça malaise 2010 y Haziran ayitibariyle bala Ye aat n gerçekletirdiği ve satmakta olduğu Innovia 1 ve Innovia 2 projeleri ile u an sa gerçekle en Innovia 3 projesi bir arada düünüldüğünde, Innovia 4 ve Innovia 5 olarak adland lan projelerin de gerçekletirilmesinin olasolabileceği düünülmektedi Buradan hareketle, Innovia 4 ve Innovia 5 projeleri de gelir yaratacak projeler olarak değerleme ça mas nda dikkate a n Değerleme ça mas, bir gayrimenkul ekspertiz ça mas kapsamamaktad Yap lan değerleme ça mas nda, arsala n mülkiyet durumu, imar izni, emsalleri gibi teknik konular hakk nda bir doğrulama yap lma Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 60
Bölüm 5 Ye aat Değerleme Analizi Ye aat Değerleme Ça mas nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular Ye aat n halihaz rda devam ettirmekte olduğu tek i aat projesi İ stanbul Esenyurt taki Innovia Konut Projesi di Toplam 5 etaptan oluan projenin 1. etab n teslimleri devam etmektedir, 2. etab n kaba ve ince iaat i leri devam etmektedi Ye aat n önümüzdeki dönemde gerçekletirmeyi planlad ğ Zekeriyaköy ve Topkapprojeleri, henüz projelendirme aamas nda olmala ndan ve orta ve uzun vadede geli tirilmesi planlanan bu projelerle ilgili herhangi bir faaliyet balamad ğ ndan dolaydeğerleme ça mas na dahil edilmemiti Bu projelere ili kin arsalar ve arsa ka ğverilen avanslar defter değerleri ile değerleme ça masiçine dahil edilmiti Kulla lan Projeksiyonlar İ NA yönteminin uygulanmas nda Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan geçmiveriler ve projeksiyonlar kulla l 3., 4. ve 5. etap için haz rlanan projeksiyonlar Ye aat Yönetimi'nin en iyi tahminlerine dayanmaktad Bu tahminler de bu etapla n hepsinin tamamlanacağve geli tirilen konut ve ticari alanla n hepsinin sa lacağöngörüsünü ta maktad Bütün etaplar için haz rlan olan projeksiyonlar, sektör dinamikleri ve gerçekle en sonuçla ğal nda taraf zca sorgulan Gerçekleen sonuçla n analizinde ağ r kolarak Ye aat taraf ndan sunulan detay mizanlar kulla l ve önemlilik arz eden kalemler Ye aat Yönetimi ile tar l Ye aat Yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, bütün etaplarda yer alan dairelerin fiili teslimleri Ye aat taraf ndan yap lacak Geli tirilen konutla n ve ticari alanla n Ye il Gayrimenkul e ait k s mla n devirleri, Ye il Gayrimenkul taraf ndan gerçekle tirilecekti Elde edilen sa gelirleri ile katla lan maliyetlerin tamamen Ye il İ aat a ait olacağbilgisi Ye aat Yönetimi taraf ndan bize iletilmi ti 2006 y nda ihalenin Ye il Gayrimenkul taraf ndan a n olmasnedeniyle, konutla n ve ticari alanla n devirleri s ras nda Ye il Gayrimenkul e ödenmesi gereken herhangi bir ücret olmad ğbilgisi Ye aat Yönetimi taraf ndan teyit edilmi ti Ye aat Yönetimi taraf ndan haz rlanan ve gelir yakla kapsa nda kulla lan projeksiyonlarda, belediyeye ve özel kiilere ait arsalara ka k ay lanlar d nda kalan bütün konutla n ve ticari alanla n Ye aat taraf ndan sa lacağ varsay l Bu varsay ma göre bu alanla n sa ndan ortaya ç kacak bütün kar Ye aat a kalacak ve Ye aat n mali tablola na yans yacak Değerleme ça mas nda da bu kar Ye il İ aat n değeri kapsa nda dikkate a n Ye aat Yönetimi, proje gelitirme ve sa sürecinin bu ekilde ileyeceğini ve 3.,4. ve 5. etapla n hayata geçirilmesinin ve belediye ile özel ki ilere arsa kar ğverilecek konutlar d nda kalan bütün konut ve ticari alanla n Ye aat taraf ndan sa lmas n önünde yasal veya operasyonel herhangi bir engel bulunmad ğ belirtmilerdi Bu i leyiin yasal uygunluğu konusunda bir doğrulama ça mas taraf zca yap lma Bu etapla n gelitirileceği arsa n sahiplik durumu, arsa n yap lmasdüünülen iaata uygunluğu ve diğer teknik konular ile ilgili taraf zca bir inceleme gerçekle tirilmemiti İ hale ve Arsa Mülkiyeti Ye aat Yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, 3., 4. ve 5. etapla n yap lacağarsa ile ilgili ihale 2006 y nda tamamlan Bu ihalenin grup irketi olan Yeil Gayrimenkul taraf ndan kaza ld ğbilgisi taraf za iletilmiti 2006 y nda Ye aat henüz kurulma Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 61
Bölüm 5 Ye aat Değerleme Analizi Ye aat Değerleme Ça mas nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular Böyle bir inceleme ça mas, değerleme ça mas n kapsa d ndad Ya mc la n kendi yasal, operasyonel ve finansal incelemelerini yapmalagerekmektedi Değerleme ça mas, Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan ve Ye aat olarak sa labilecek konut alanlaile ticari alanlara ilikin bilgiler üzerinden gerçekletirilmiti 5 etap olarak geli tirilmesi dü ünülen Innovia projesi kapsa nda kaç adet daire ve ticari alan geli tirileceği, bunla n kaç metrekareden olu acağve toplam ala n ne kada n Ye aat taraf ndan sa labileceği ile ilgili teknik konularda herhangi bir doğrulama ça masyap lma Innovia projesi kapsa nda gelitirilmesi düünülen etapla n projelerinin deği mesi durumunda, Ye aat n hisse değeri önemli ölçüde deği ebili Bu raporda İ NA yöntemi ile PwC taraf ndan tahmin edilen hisse değeri; rapor içerisinde detayla verilen projeler, bu projeler kapsa nda gelitirilebilecek toplam sa labilir alan ile bu ala n Ye aat olarak sa labilecek olan k s na dayanmaktad Diğer Konular Ye aat' n hisse değeri büyük ölçüde Innovia projesinden olu tuğu için, bu projede kulla lan temel parametreler büyük önem ta maktad sa fiyatlave i aat maliyetleri ile birlikte sa labilir alanlar bu parametrelerin ba nda gelmektedi Ye aat Yönetimi taraf ndan bize sunulan toplam i aat ala, toplam sa labilir alan ve Ye aat n pay na dü en sa labilir alan bilgileri raporun içerisinde detaybir ekilde yer almaktad Bu raporda Ye aat n pay na dü en alan ifadesi, belediyeye ve özel ki ilere ait arsalara kar k ay lanlar d nda kalan bütün konutlave ticari alanlakapsamaktad Ye aat Yönetimi, daha önce belirtildiği gibi, bu alanla n tama n Ye aat taraf ndan sa lacağ ve olu an ka n Ye aat ta kalacağ belirtmilerdi Ye aat, proje gelitirme maliyetlerinin bir k s yüklenicilere daire kar ğyap rmaktad Toplam nakit maliyetlerin azalmas na katk sağlayan bu barter anlamalaye aat aç s ndan bir nakit giri i sağlamamaktad Ye aat n sa geliri elde edeceği sa labilir alanlar; arsa ka ğverilen konutlar ve ticari alanlar ile barter anla mala na konu olan konutlar ve ticari alanlar düülmüolarak taraf za sunulmu tu Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 62
Bölüm 5.1 Gelir Yakla
Bölüm 5.1 Gelir Yakla Değerleme Analizi Ye aat' n halihaz rda devam etmekte olan ve gelir yakla kapsa nda incelenmitek projesi Innovia Projesi di Toplam 5 etaptan oluan Innovia Projesi nin ilk 3 etab nda konut sa la gerçekle tirilmektedi 4. ve 5. etaplar ise henüz proje aamas ndad 1. Etap 3. Etap Ye aat Yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, 1. etap n iaat faaliyetleri tamamlan, 2. etap ile ilgili kaba i aat faaliyetleri devam etmektedi 3. etap ile ilgili hafriyat ça mala na ise 2010 y Haziran ayitibariyle balan 4. Etap 5. Etap En düük risk grubu Gelir yakla uygula rken, öncelikle bütün etaplar bir arada düünülmüve yaratacaklanakit ak ortak bir iskonto oraile indirgenerek projeksiyon dönemi boyunca yara lmasbeklenen nakit ak mla n net bugünkü değerine ula l Etapla n aras nda nakit geçileri olmas ndan dolaybu yöntem benimsenmiti Orta risk grubu Yüksek risk grubu Nakit Ak mla n Değeri Tamamlanma ve sa lma yüzdesinden ötürü, 3., 4. ve 5. etapla n ilk 2 etaba göre daha riskli olduğu düünülmektedi Gelir yakla kapsa nda gerçekle tirilen ça mada, 1. ve 2. etaplar, 3. etap ve 4. ve 5. etaplar 3 grup olarak ele a n () 3. Etap Risk Değer Düüklüğü () 4. ve 5. Etaplar Risk Değer Düüklüğü Toplam Proje Değeri Konsolide nakit ak ndan elde edilen değer üzerine, 3., 4. ve 5. etapla n ilave risklerinin etkileri yans l Bu ekilde Innovia projesinin değerine ula l Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 2. Etap Kaynak: PwC Analizi 64
Bölüm 5.1 Gelir Yakla Değerleme Ça mas nda Kulla lan Temel Bilgi ve Varsay mlar (1/3) Ye aat Yönetimi taraf ndan haz rlanan sa fiya projeksiyonla nda 1., 2. ve 3. etaplarda gerçekle misa fiyatla n geli imi ile enflasyon etkisi göz önünde bulundurulmu tu 1. ve 2. etaplar için gerçekle misa lar incelendiğinde, metrekare sa fiyatla n ayda yakla k %1,2 ora nda reel ar gösterdiği görülmü tü Bu ar n sebepleri aras nda, konut teslim tarihinin yak nlamas, marka bilinirliğinin artmas, i aa n ilerlemiolmasgibi sebepler say labili Bu gerçekten hareket ederek, sa a ç k ld ğaydan itibaren 3., 4. ve 5. etapla n sa fiyatla n reel olarak %1,2 ora nda artacağ varsay l 4. ve 5. etap için sa a ç k fiyaise, 3. etab n sa a ç k fiyaenflasyon ile ar larak tahmin edilmiti 1. etap ve 2. etaplar için elde bulunan dairelerin güncel liste fiya ndan sa labileceği öngörülmüve projeksiyon dönemi için ilave bir sa fiyaar öngörülmemiti Ye aat Yönetimi etaplar baz nda maliyet projeksiyonla sağla 1., 2. ve 3. etaplar için değerleme tarihinden önceki döneme ait maliyetler ilgili nakit ak mlada bu projeksiyonlara ek olarak taraf za iletilmiti Ye aat Yönetimi, 1. etap için antiye personelinin maa la ve antiye genel giderlerini ayolarak tahmin etmiti Sonraki etaplar için ise bu giderler ayolarak tahmin edilmemive toplam maliyetin içerisinde ilgili maliyet ba kla na dağ l olarak verilmi ti Haz rlanan projeksiyonlarda iaat maliyetlerinin enflasyon ora nda artacağöngörülmektedi Ay ca kaba i aat maliyetleri hesapla rken, 2011 y nda gerçekle mesi beklenen reel fiyat ar beklentisi göz önünde bulundurulmuve sadece 2011 y için kaba i aat maliyetlerinin temel olarak çimento fiyatla ndaki ar beklentisinden dolay%5 ora nda reel olarak artacağ varsay l 1. ve 2. etapla n iaatlaiçin gereken anla mala n yap l olmas ndan ötürü, bu maliyetlerde etapla n tamamlanmas na kadar belirgin bir ar beklenmemektedi Ye aat Yönetimi, ta eronlave tedarikçileri ile olan uzun süreli ve yüksek hacimli ticari ilikilerine dayanarak yap ğ a mlarda piyasa özel indirimlerden yararlanabilmektedi Bu nedenle projeksiyon dönemi boyunca i aat malzemeleri ve taeron hizmeti fiyatla nda enflasyonun üzerinde bir ar öngörülmemi ti Genel yönetim giderleri ile sa ve pazarlama giderleri de nominal olarak ve etap baz nda tahmin edilmiti Ye aat Yönetimi taraf ndan haz rlanan projeksiyonlara göre etap ba na m² brüt i aat maliyetini aağ daki tabloda özetlenmektedir: İ aat Maliyetleri (TL/m²) 1.000 800 774 655 655 667 667 1. Etap 2. Etap 815 778 725 685 683 600 400 200 Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 65 Nominal Maliyetler Kaynak: Ye aat Yönetimi 3. Etap 4. Etap Reel Maliyetler 5. Etap
Bölüm 5.1 Gelir Yakla Değerlemede Kulla lan Temel Bilgi ve Varsay mlar (2/3) 3. etap maliyetinin kendisinden önceki etaplara göre daha yüksek olmas n nedeni, kendisinden sonraki 2 etab n hafriyat ilerinin de bu etap içerisinde tamamlanacak olmas d Söz konusu sermaye ar na ili kin nakit girii 2010 y Ağustos ay nda gerçeklemi ti Bu nedenle sermaye ar n nakit etkisi değerleme ça mas nda dikkate a n Ye aat ve Y&Y GYO irketlerinin Y&Y GYO ça sal nda birle ecek olmala ndan dolay, Ye aat n Innovia projesi ile ilgili sürdürmekte olduğu iaat faaliyetlerine Y&Y GYO ça s al nda devam edilmeyecekti Innovia projesi kapsa nda sa a sunulan konutla n sa fiyatla n nas l deği tiğini anlamak amac yla ilk 3 etab n sa kay tlaincelenmi ti Ye aat Yönetimi Innovia projesi ile ilgili i aat faaliyetlerinin değerleme tarihinden itibaren Ye il Gayrimenkul taraf ndan sürdürülecek olduğunu taraf za belirtmiti Ye aat Yönetimi'nin verdiği bilgiye göre; Yeil Gayrimenkul 30.06.2010 tarihinden sonra Innovia projesi kapsa nda gerçekle mesi beklenen bütün iaat maliyetlerine katlanacak ve ve bu maliyetleri %7 ora nda bir karla Ye aat a faturalayacak 1. etapta, yeterli say da örnek de bulunmasgöz önüne a narak, 2007 y ve 2010 y Mart ayla nda gerçeklemiortalama m² daire sa fiyatlaincelenmiti Gerçekleminominal fiyat ar, enflasyonun etkilerinden a nd ld ğ nda, reel ortalama m² daire sa fiyatla ndaki ar n %1,2 ora nda olduğu görülmütü 2. etapta ise 2009 y Ocak ve Ara k aylaaras nda gerçekle mi ortalama m² daire sa fiyatlaincelenmi ti Gerçekle mi nominal fiyat ar, enflasyonun etkilerinden a nd ld ğ nda, reel ortalama m² daire sa fiyatla ndaki ar n yine %1,2 ora nda olduğu görülmü tü 3. etapta ise 2009 y Ara k ve 2010 y Haziran aylaaras nda gerçeklemiortalama m² daire sa fiyatlaincelenmiti Gerçekle minominal fiyat ar, enflasyonun etkilerinden a nd ld ğ nda, reel ortalama m² daire sa fiyatla ndaki ar n %1,7 ora nda olduğu görülmütü 3. etapta güncel fiyat ar la anla za yard mcolabilecek daha çok veri bulunduğu için ayça ma 2009 y Ara k ayile 2010 y n Temmuz, Ağustos ve Eylül aylaiçin de gerçekletirilmi ti Elde edilen reel ar orasöz konusu zaman ara klaiçin s ras yla; %1,1, %1,8 ve %1,4 olarak hesaplan Bir önceki sayfada verilmiolan İ aat Maliyetleri tablosunda gösterilen ve gerçeklemesi beklenen m² ba na i aat maliyetleri değerleme tarihinden sonra gerçeklemesi beklenen yuka da bahsedilmi%7 lik maliyet ar n etkileri göz önünde bulundurularak haz rlan Ye aat 2010 y Ağustos ayiçerisinde sermaye ar gerçekle tirmi ti Ye aat n ödenmisermayesi olan 250 bin TL, 2,25 mn TL ar larak 2,50 mn TL ye getirilmiti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 66
Bölüm 5.1 Gelir Yakla Değerlemede Kulla lan Temel Bilgi ve Varsay mlar (3/3) Elde edilmiortalama m² daire sa fiyatla ndaki reel ar oranla incelenmive projeksiyon dönemi boyunca gerçekle mesi beklenen ortalama m² daire sa fiyatla n tespit edilmesinde kulla lmak üzere %1,2 lik reel ar orauygun görülmü tü Gerçeklemisa lar ve projeksiyon dönemi boyunca gerçekle mesi beklenen sa lar incelendiğinde, sa l ve sa lmasbeklenen daire ve ticari alanla n adet ve m² bilgilerinin aağ daki tablolarda gösterildiği gibi gerçeklemesi beklenmektedi Alan Olarak Gerçeklemive Sa lar (m²) 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap 5. Etap Ye aat' n Sat ğ Konut Ye aat' n Sat ğ Ticari Alan Ye aat' n Sat ğ Barter Konut 72.226 190.243 128.626 816 16.204 2.350 Ye aat' n SatacağKalan Konut Ye aat' n SatacağKalan Ticari Alan Ye aat' n SatacağKalan Barter Konut 28.878 1.764 2.910 28.345 26.337 7.520 Yan taraftaki tablolarda bulunan bilgiler Ye il İ aat Yönetimi taraf ndan taraf za sağlan ve yine Ye aat Yönetimi taraf ndan haz rlanan nakit ak m projeksiyonla na baz olu turmutu Bu sa labilir alanla n ve adetlerin, Ye il İ aat taraf ndan sa lacağbilgisi taraf za sunulmu tu Bunlarla ilgili taraf zca herhangibir doğrulama yap lma 4. ve 5. etapla n projeleri henüz tam olarak tamamlanmad ğiçin bu etaplarla ilgili kesin daire ve ticari alan adet bilgisi sağlanama 72.128 250.853 217.595 11.715 16.500 16.500 10.070 13.147 11.405 Ye aat Taraf ndan Sa lacağ Varsay lan Toplam Konut Ala 121.982 255.611 222.539 280.500 245.500 Kaynak: Ye aat Yönetimi Gerçeklemive Sa lar Adet 1. Etap 2. Etap 3. Etap Ye aat' n Sat ğ Konut Ye aat' n Sat ğ Ticari Alan Ye aat' n Sat ğ Barter Konut 560 112 2.174 15 23 1.858 Ye aat' n SatacağKalan Konut Ye aat' n SatacağKalan Ticari Alan Ye aat' n SatacağKalan Barter Konut 218 49 386 226 1.225 30 Ye aat Taraf ndan Sa lacağ Varsay lan Toplam Konut Adedi 939 2.824 3.113 Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 67
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla Konut ve Ticari Alan Sa la, Barter Anlamala ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 1. Etap Sa Anla mala Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sa la TL USD USD (TL) GBP GBP (TL) Gerçeklemibarter sa la TL Toplam A 57.843 10.549 268 629 15.507 1.639 2.556 659 1.566 3.387 87.286 1.639 2.556 928 2.194 57.843 4.623 15.800 10.725 30.353 8.692 12.079 24.040 116.076 28.180 31.777 59.956 6.123 6.123 34.302 3.019 34.796 3.888 3.888 6.907 72.986 57.843 15.800 30.353 12.079 34.302 34.796 3.888 189.061 %39 %61 sa lar konut sa la TL barter sa la TL ticari sa lar TL Toplam B Toplam A+B Değ erleme tarihi öncesi Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda 1. etap için gerçekle mive gerçekle mesi beklenen sa anla mala n tutarlaözetlenmektedi 2008 y nda global ekonomik krizin de etkisiyle bir miktar h z kaybetmiolan konut sa la, 2009 y nda artarak toplamda 104,0 mn TL ye ula Değerleme tarihi itibari ile yap l olan toplam sa anla mala n tutaise 116,1 mn TL olarak gerçekle mi ti Ye aat baztaeronlarla yap ğanlamalara göre, kendisine fatura edilen maliyetlere ka k nakit yerine konut teslim etmektedi Barter sa lakapsa nda yap lan sa anlamala bu konutla n sa fiyatla kapsamaktad Barter sa laile ilgili anla malara konu olan daireler tamamland ktan sonra ilgili ta eronlara teslim edilmekte ve faturalanmaktad Bu nedenle barter sa labir nakit hareketi yaratmamaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 69 Değ erleme tarihi sonras Değerleme tarihi itibariyle 88.430 m² konut sa sa yap l Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca nakit sa lar yoluyla 28.878 m², barter sa layoluyla da 2.910 m² konut sa yapmayplanlamaktad 2015 y nda yakla k 3,9 mn TL ticari alan sa, Ye aat Yönetimi taraf ndan 2015 y nda sa lacağöngörülen krealaile ilgilidi Ye aat Yönetimi, yerle imlerin tamamlanmassonras nda kre ala n değerini bulacağ düündüğünden bu ala2015 y na kadar kiralamaytercih etmi ti Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 1.764 m² büyüklüğünde ticari alan satmayplanlamaktad Toplamda 8.364 m² alan kaplayan ticari alanla n 6.600 m² lik k s değerleme tarihinden önce Salamanca Finance e sa l
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla Sa lar Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 1. Etap Sa lanakit Ak Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sa la TL USD USD (TL) GBP GBP (TL) Toplam A 27.822 27.822 13.402 39 90 13.491 23.958 1.135 1.782 64 153 25.892 13.960 119 186 363 841 14.988 4.339 119 187 363 861 5.387 1.683 1.683 921 921 847 847 355 355 87.286 1.373 2.155 828 1.945 91.386 28.180 31.777 59.956 28.180 3.019 34.796 3.888 3.888 6.907 66.863 27.822 13.491 25.892 14.988 33.567 36.478 921 847 355 3.888 158.249 %52 %48 sa lar konut sa la TL ticari sat lar TL Toplam B Toplam A+B Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 1. Etap Kira Gelirleri Nakit Ak ('000 TL) Yuka daki tabloda 1. etaba dair yap l ve Ye aat taraf ndan yap lacağtahmin edilen sa lardan gerçekle mive gerçekle mesi beklenen nakit ak mlabulunmaktad 160 140 120 100 80 60 40 20 Ye aat n 1. etap kapsa nda bugüne kadar gerçekle mi olan nakit TL bazkonut sa la n toplam değeri 87,3 mn TL di Projeksiyon dönemi boyunca, eldeki konutlardan döviz ka ğ sa olmayacağvarsay l Döviz bazsa lar üzerinden gerçekle mesi beklenen nakit ak mlagerçeklemisa lardan kaynaklanmaktad Projeksiyon dönemi boyunca olu masbeklenen nakit ak mla n önemli bir k s n henüz sa lma 218 konutun sa lmas sonucu oluacağbeklenmektedi 1. etab n iaat faaliyetlerinin ile ilgili nakit ç k la n 2010 y Eylül ayitibariyle tamamen sonland lmasplanlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Değ erleme tarihi öncesi Değ erleme tarihi sonras 122 130 138 145 69 40 MY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 70 Yuka daki grafikte 2015 y nda elden ç ka lmasplanlanan kre ala ndan elde edilecek tahmini kira gelirleri görülmektedi 2010 y Eylül ay nda kiraya verilmesi planlanan bu ticari ala n, 2015 y na kadar kira geliri getirmesi beklenmektedi Bir önceki sayfada özetlenen sa anlamalaile sa lardan kaynaklanan nakit ak mlaaras ndaki küçük fark, yabancpara cinsinde yap lan sa lardaki kur değerlemesinden kaynaklanmaktad
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak 1. Etap Kümüle Nakit Ak ('000 TL) 200.000 150.000 100.000 50.000 Ara k 08 Ara k 09 Genel Yönetim Giderleri Ara k 10 Ara k 11 Sa lar Ara k 12 Ara k 13 Sa ve Pazarlama Giderleri Maliyetler Ara k 14 Ara k 15 Sa Anlamala Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 1. etap iaamaliyeti, ilgili giderler ve sa gelirlerinden yara lmasbeklenen nakit ak mlakümüle ekilde gösterilmektedi Gerçekle tirilen sa lardan elde edilen nakit ak mla, bu etab n maliyetini ka lamakta yetersiz kal ve ilave kaynak ihtiyac doğmu tu Ye aat' n kulland ğkredilerin büyük çoğunluğu bu aç ğkapatmaya yönelikti Ye aat Yönetimi bu aç ğ n iki önemli nedeni olduğunu belirtmektedir: Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 71 1. etap sa a ç k ğ nda müteriler projenin istedikleri yerinden daire almakta özgür b rak l lard Bu durum Yeil İ aat'sa lardan bağ ms z olarak bütün blokla n i aa na ba lamak zorunda b rak Bu etap için izlenen sa politikasgereğince, daire sa fiyatla n %35 i sa anlamasyap ld ğ nda, kalan %65 lik k s m ise daire tesliminde tahsil etmi ti Sa lardan gelen nakit ak n bu ekilde parçalan olmasuzun bir döneme yay l olan iaat maliyetlerinin kar lanmas nda s k nyarat
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi Gerçekle mitl Sa lar m² Sa Fiya 1. Etap 2.500 2.130 2.025 1.714 2.000 1.500 1.690 1.274 1.078 1.076 1.050 1.117 1.157 1.216 1.283 1.344 1.347 1.282 1.305 1.416 1.431 1.336 1.345 1.468 1.697 1.444 1.049 1.247 1.408 1.333 1.574 1.511 1.588 1.302 1.668 762 1.000 464 Haziran 10 May s 10 Nisan 10 Mart 10 Şubat 10 Ocak 10 Ara k 09 K as m 09 Ekim 09 Eylül 09 Ağustos 09 Tem muz 09 Haziran 09 May s 09 Nisan 09 Mart 09 Şubat 09 Ocak 09 Ara k 08 K as m 08 Ekim 08 Ağustos 08 Tem muz 08 Haziran 08 May s 08 Nisan 08 Mart 08 Şubat 08 Ocak 08 Ara k 07 K as m 07 Ekim 07 Eylül 07 Ağustos 07 Tem muz 07 Haziran 07 May s 07 Nisan 07 Mart 07 Eylül 08 500 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 1. etapla ilgili değerleme tarihine kadar gerçekle mitl baznakit sa la n ay k ortalama m² fiyatla görülmektedi Ye aat Yönetiminden elde edilen bu bilgilere göre, projenin ilk olarak lanse edildiği tarihten bu yana yap lan sa larda ortalama m² fiya n art ğgörülmektedi Projenin balang c ndan bu güne kadar 1.etap için daire sa fiyatla n reel olarak ay k %1,2 ora nda art ğhesaplan Ye aat Yönetimi 1. etab n i aa na balarken, Ye aat n yeterince ta n yor olmasve proje bilinirliğinin yeterli olmamas sebebiyle konutla düük fiyatlardan pazarla 2007 y nda balanan pazarlama aktiviteleri ile projenin kamuoyunda bilinirliği artmaya bala Projeye dönük talebin artmas yla beraber y llar içerisinde ortalama m² fiya nda da ar lar yaan Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 72 Ye aat Yönetimi bu bilgiye dayanarak, projeksiyon dönemi boyunca gerçeklemesi beklenen sa larla ilgili ortalama m² fiya n 2.076 TL olarak gerçekleeceğini öngörmütü Bu fiyat güncel liste fiyatla yans tmaktad Ye aat Yönetimi güncel liste fiyatlaile paralel bir ekilde, ticari alan sa la nda m² sa fiya n 3.915 TL olarak gerçekleeceğini tahmin etmi ti Projeksiyon dönemi boyunca gerçeklemesi beklenen barter sa laiçin fiya n 2.119 TL olmasbeklenmektedi Barter sa la n nakit ak m üzerinde doğrudan bir etkisi olmas beklenmemektedi
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla İ aat Maliyetleri MY07 ('000 TL) Hafriyat Kabaİ nceelektrikmekanik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam MY08 MY09 6AY10 6AY10 (13.842) (43.769) (5.217) (4.874) (3.551) (766) (72.020) (3.192) (47.959) (2.009) (212) (1.909) (2.387) (57.668) (1.212) (7.729) (4.649) (33) (473) (2.076) (16.173) (1.548) (1.076) (35) (2.660) MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam (18.247) (101.006) (12.952) (5.120) (5.968) (5.229) (148.521) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekle eceği öngörülen 1. etap i aat maliyetleri görülmektedi Ye aat Yönetimi bu maliyetleri nakit esas na uygun bir ekilde haz rland ğ belirtmi ti Şantiye Ekibi Ücretleri: Ta eron personeli d nda kalan ve antiyede ça an Ye aat personeli ile ilgili ödenen ücretlerdi Şantiye ekibi, yeni i aat faaliyetlerinin ba lamas yla etaplar aras nda geçiyapacak İ aat maliyetleri 5 ana ba k al nda incelenmitir: Şantiye Genel Yönetim Gideri: Söz konusu dönemde devam ettirilen etap iaatla n antiyeleri ile ilgili genel giderlerdi Hafriyat İ leri: Proje ile ilgili gerçekle tirilen ilk i aat ileridi Hafriyat i leri, proje ala n iaata uygun hale getirilmesini sağlayan ra lama ve kazma gibi i leri kapsamaktad Kabaİ nceelektrikmekanik İ leri: Proje kapsa nda i a edilecek blokla n kaba ve ince yap laile elektrik ve mekanik altyap la n oluturulduğu iaat aamala d Altyap Çevre Düzenleme İ leri: Olu turulan toplu yaam alanla n yol, su, elektrik gibi altyaphizmetlerinin sağlanmas na yönelik yap la n oluturulduğu ve toplu kulla m alanla n kapsayan çevre düzenleme ilerinin gerçekletirildiği proje a amas d Diğer İ aat İ leri: Mimar k ve proje da man ğhizmeti veren irketlerden a nan hizmetler ve çe itli diğer i aat ileri bu ba k al nda takip edilmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 73 Toplamda 242.000 m² iaat ala na sahip 1. etap ile ilgili gerçeklemimaliyetler ve gerçeklemesi öngörülen nakit maliyetlerin topla148,5 mn TL di Ye aat Yönetimi, 1. etap kapsa nda 30,2 mn TL lik barter anla mas n yap lacağ öngörmektedi Bu tuta n 10,1 mn TL lik k s taeronlara barter kar ğdeğerleme tarihi öncesinde verilmikonutlar ve projeksiyon dönemi boyunca yap lmasöngörülen barter anlamalaoluturmaktad 10,1 mn TL lik tutar öngörülen nakit maliyetler eklendiğinde toplam maliyet tuta n 158,6 mn TL ye yükseldiği görülmektedi Buradan hareketle, 1. etap için gerçekle mesi beklenen m² ba na maliyet 655 TL di
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla Sa ve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Sa ofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam MY07 MY08 MY09 (4.552) (197) (779) (5.528) (1.182) (75) (47) (203) (1.507) (30) (153) (184) 6AY10 6AY10 MY11 (172) (172) (174) (174) MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam (19) (19) (5.734) (105) (609) (1.135) (7.583) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekle eceği öngörülen 1. etap sa ve pazarlama giderleri görülmektedi Ye aat Yönetimi, 2010 y ve sonras nda 1. etapla ilgili önemli miktarda sa ve pazarlama aktivitesinde bulunmamay planlamaktad Projeksiyon dönemi boyunca gerçekletirilmesi planlanan sa ve pazarlama harcamala, i aadevam etmekte olan ya da henüz balama diğer etapla n ta için gerçekletirilecekti Bu nedenle reklam harcamalave sa ofisi kiralabu etaplarla ilgili nakit ak mla na yans l Bir miktar pazarlama giderinin ise, Innovia projesinin ilk ismi olan Modernist için yap lan harcamalardan kaynakland ğbilgisi taraf za iletilmiti Bu harcamalar, toplam reklam giderinin i mesine yol aç Yuka daki tabloda sunulan sa ve pazarlama giderleri, Ye il İ aat taraf ndan nakit esas na göre haz rlan tablolardan a n 2009 y öncesinde sa ve pazarlama giderleri stoklar hesab nda aktifletirilmi, sonraki dönemlerde oluan harcamalar giderle tirilmiti Sa ve Pazarlama Giderleri K 15% Sa komisyonla n ise, projeksiyon dönemi boyunca gerçekle tirilmesi planlanan sa la n,5 i ora nda gerçekle eceği varsay l 8% 1% Ye aat Yönetimi, Innovia Projesi nin Ye aat n ilk toplu konut projesi olmasdolay s yla ta r k sağlamak ve marka ad sağlamla rmak ad na projenin ilk y llaboyunca 1. etab n ta için yüksek miktarda reklam harcamasyap kla belirtmilerdi 76% Reklam Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 74 Sa ofisi kira Sa komisyonla Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Diğer
Bölüm 5.1.1 1. Etap Nakit Ak mla Faaliyet Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam Yandaki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekle mi ve sonras nda gerçekleeceği öngörülen 1. etap nakit ak m tablosu görülmektedi Bu nakit ak, doğrudan etaplarla ili kilendirilebilen sa lar, i aat maliyetleri ile sa ve pazarlama giderlerini kapsamaktad Nakit ak m tablosu, doğrudan 1. etapla ilgili olan, gerçekle mive gerçeklemesi beklenen nakit girive ç k lagöz önünde bulundurularak haz rlan Ye aat Yönetimi, 2011 y sonunda 1. etap kapsa ndaki ticari alanlar d ndaki bütün sa labilir alanlasat olmay planlamaktad Bu sa lardan olu acak nakit ak mla n ise 2014 y na kadar sürmesi planlanmaktad Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sa la TL USD USD (TL) GBP GBP (TL) Toplam A 27.822 13.402 39 90 23.958 1.135 1.782 64 153 13.960 119 186 363 841 4.339 119 187 363 861 1.683 921 847 355 87.286 1.373 2.155 828 1.945 27.822 13.491 25.892 14.988 5.387 1.683 921 847 355 91.386 28.180 31.777 59.956 28.180 3.019 34.796 33.567 36.478 921 847 355 (174) (174) (19) (19) 921 847 355 sa lar konut sa la TL ticari sa lar TL Toplam B Toplam A+B 27.822 13.491 25.892 14.988 (13.842) (43.769) (5.217) (4.874) (3.551) (766) (72.020) (3.192) (47.959) (2.009) (212) (1.909) (2.387) (57.668) (1.212) (7.729) (4.649) (33) (473) (2.076) (16.173) (1.182) (75) (47) (203) (1.507) (30) (153) (184) (60.036) (31.959) 3.887,9 3.888 6.907 66.863 3.888 158.249 Gelitirme maliyetleri Hafriyat Kabaİ nceelektrik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam C (1.548) (1.076) (35) (2.660) (18.247) (101.006) (12.952) (5.120) (5.968) (5.229) (148.521) Sa ve pazarlama giderleri Reklam Sa ofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam D (4.552) (197) (779) (5.528) Nakit ak A+B+C+D 22.294 (1.185) (172) (172) 30.735 36.304 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 75 3.868 (5.734) (105) (609) (1.135) (7.583) 2.145
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla Konut ve Ticari Alan Sa la, Barter Anlamala ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 2. Etap Sa Anlamala Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sa la TL GBP GBP (TL) EUR EUR (TL) Toplam A 727 727 1.875 6.233 14.625 16.500 242.361 1.307 3.151 245.512 1.766 122 276 48 96 2.139 246.730 7.662 18.052 48 96 264.878 Gerçeklemibarter sa la TL Toplam B 638 638 1.465 1.465 2.103 2.103 Gerçeklemiticari sa lar TL USD USD (TL) Toplam C 2.395 686 1.074 3.469 517 517 2.913 686 1.074 3.987 727 16.500 249.619 4.121 270.968 Toplam A+B+C Toplam A+B+C+D 54% Değerleme tarihi öncesi Değerleme tarihi sonras sa lar konut sa la TL barter sat la TL ticari sa lar TL Toplam D 46% 12.008 42.575 54.583 14.780 1.647 16.426 2.624 14.632 147.138 204.492 1.647 149.762 220.771 727 16.500 249.619 4.121 14.632 204.492 1.647 491.739 2010 y Temmuz ay ndan balamak üzere Ye aat Yönetimi elde kalan 386 konut ile ilgili sa anlamala n toplam tuta n 71,0 mn TL olarak gerçekleeceğini öngörmü tü Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda 2. etap için gerçekle mive gerçekle mesi beklenen sa anla mala n tutarlaözetlenmektedi 2. etapla ilgili ilk konut sa la2008 y n sonla na doğru yap lmaya ba lan 2007 y nda yap l olan sa lar öncelikle 1. etaptan daire al olup sonras nda kendi istekleri ile 2. etaba yönelen konut sahipleri ile ilgili sa lard Değerleme tarihi itibariyle, 2. etap kapsa nda yap l olan sa anlamala n toplam tuta271,0 mn TL ye ula Nakit sa lar arac ğ yla değerleme tarihi itibariyle 191.059 m² alana denk konut ve ticari alan sa gerçekle tirilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 77 Ye aat Yönetimi devam eden i aat maliyetlerini ka lamak amac yla taeronlarla barter anlamalayapmaya devam etmeyi planlamaktad Söz konusu anla mala n projeksiyon döneminde olu turacağtoplam tutar 16,4 mn TL olarak gerçeklemesi beklenmektedi Projeksiyon dönemi boyunca nakit sa yoluyla 28.345 m², barter sa yoluyla da 7.520 m² konutun sa n yap lmas planlanmaktad Şirket, projeksiyon döneminde 149,8 mn TL değerinde ticari alan satmayplanlamaktad Söz konusu ticari alanlar 26.337 m² olup, 226 adet farkbirimden olumakta ve büyüklükleri 8 m² den, 4.000 m² ye kadar deği ebilmektedi
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla Sa lar Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 2. Etap Sa lanakit Ak Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sa lar TL GBP GBP (TL) EUR EUR (TL) Toplam A Gerçeklemiticari sa lar TL USD USD (TL) Toplam B Toplam A+B 116 116 827 1.016 2.339 3.166 83.446 407 955 7 15 84.416 27.440 24 55 16 31 27.527 16.533 568 1.375 17.908 54.016 5.113 12.792 10 20 66.827 28.824 6 15 6 14 28.853 28.500 6 16 6 14 28.530 7.019 5 13 3 6 7.039 8 8 246.730 7.144 17.559 48 100 264.389 898 506 781 1.679 544 130 198 742 652 26 41 693 661 23 38 699 112 112 47 47 2.913 686 1.058 3.971 116 3.166 86.095 28.268 18.601 67.526 28.964 28.576 7.039 8 268.360 sa lar konut sa la TL ticari sat lar TL Toplam C Toplam A+B+C 25% 75% Değ erleme tarihi öncesi Değ erleme tarihi sonras 3.584 31.131 19.868 54.583 568 4.152 52.115 83.246 59.861 79.730 37.217 37.217 149.762 204.345 116 3.166 86.095 28.268 22.753 150.772 108.694 65.794 7.039 8 472.705 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda 2. etaba dair yap l ve Ye aat taraf ndan yap lacağtahmin edilen sa lardan gerçekle mive gerçekle mesi beklenen nakit ak mlabulunmaktad Projeksiyon dönemi boyunca olu masbeklenen nakit ak mla n önemli bir k s n henüz sa lma ticari alanla n sa lmas sonucu olumasbeklenmektedi Ye aat n 2. etap kapsa nda bugüne kadar gerçekle mi olan nakit TL bazkonut sa la n toplam değeri 246,7 mn TL di Ye aat Yönetimi bu tuta n 134,9 mn TL lik k s n değerleme tarihi sonras nda tahsil edileceğini öngörmektedi Şirket projeksiyon dönemi boyunca, eldeki konutlardan döviz kar ğsa olmayacağ varsay Döviz bazsa lar üzerinden gerçeklemesi beklenen nakit ak mlahalihaz rda gerçekle misa lardan kaynaklanmaktad konut ve ticari alan sa anla mala n projeksiyon dönemi boyunca 204,3 mn TL nakit ak oluturacağtahmin edilmektedi Bu tuta n 54,6 mn TL lik k s n konut sa la ndan geri kalan k s n ise 149,8 mn TL lik ticari alan sa la ndan olu acağöngörülmektedi Ye aat Yönetimi, 1. etap sonras nda ticari alanlara ağ r k verdiklerini belirtmiti 2. ve daha sonraki etaplarda ticari alan sa laönemli bir yer tutmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 78
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak 2. Etap Kümüle Nakit Ak ('000 TL) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Ara k 08 Ara k 09 Genel Yönetim Giderleri Ara k 10 Sa lar Ara k 11 Ara k 12 Ara k 13 Sa ve Pazarlama Giderleri Maliyetler Ara k 14 Ara k 15 Sa Anlamala Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 2. etap iaamaliyeti, ilgili giderler ve sa gelirlerinden yara lmasbeklenen nakit ak mlakümüle ekilde gösterilmektedi 2. etap nakit ak incelendiğinde, sa lardan kaynaklanan nakit ak mla n maliyetleri ka lamakta yeterli olduğu göze çarpmaktad Yine de 2010 ve 2011 y lla nda ilave finansman ihtiyacdoğacağöngörülmektedi Ye aat Yönetimi, 2. etapta tüm projeyi sa a açmak yerine blok blok sa yapmaytercih etmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 79 Bu sayede konutla n elde kalma riski ve sa lamamasmuhtemel konutlar için yap labilecek maliyetler ile ilgili riskler en aza indirilmi ti Ye aat Yönetimi, bu yöntemi uygulayarak maliyetleri sa larla daha kontrollü bir ekilde yönetmeyi baar Ay ca Ye aat Yönetimi 2. etap sa tutarla n tahsila nda 1. etapta izlediği iki defada tahsil etme stratejisi yerine, müterilerine 60 aya kadar uzayabilen vadeler sunmu tu Bu ekilde nakit girii zamana yay l ve i aa n kendi kendisini fonlamassağlanmaya ça l Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan sa ve maliyet verileri incelendiğinde bu stratejinin baa ya ula ğanla lmaktad
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (1/2) Gerçekle misa lar m² Sat Fiya 2. Etap 2.000 1.711 1.500 1.246 1.341 1.363 1.252 1.248 1.442 1.277 1.354 1.445 1.482 1.505 1.685 1.544 1.470 1.656 1.556 1.460 1.533 1.663 1.710 1.524 1.508 1.000 M ay s 10 Haziran 10 Nisan 10 M art 10 Şubat 10 Ocak 10 Aral k 09 Kas m 09 Ekim 09 Eylül 09 A ğust os 09 Tem muz 09 Haziran 09 M ay s 09 Nisan 09 M art 09 Şubat 09 Ocak 09 Aral k 08 Kas m 08 Ekim 08 Eylül 08 Eylül 07 A ğust os 08 A ğust os 07 Tem muz 08 Tem muz 07 Haziran 08 Haziran 07 M ay s 08 M ay s 07 Nisan 08 M art 08 Şubat 08 Ocak 08 Aral k 07 Kas m 07 Ekim 07 Nisan 07 M art 07 500 Kaynak: Ye aat Yönetimi Yuka daki grafikte, 2. etapla ilgili değerleme tarihine kadar gerçekle misa la n ay k ortalama m² fiyatlagörülmektedi 2009 y Ocak ve Ara k aylaaras nda yaan olan yoğun sa aktivitesi göz önünde bulundurulmuve bu iki ay aras nda gerçekle midevam eden bile ik büyüme orareel olarak %1,2 olarak hesaplan 2009 y Ara k ayortalama m² sa fiyabaz a narak, ay k enflasyon beklentisi ve reel sa fiyabüyüme beklentisi doğrultusunda projeksiyon dönemi boyunca gerçekle mesi beklenen ticari alan fiyatlatahmin edilmi ti Ye aat n verdiği bilgilere göre henüz sa lma ticari alanlarla ilgili ortalama liste fiya2010 y Haziran aysonu itibariyle 4.731 TL olarak gerçeklemi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 80 Yan tarafta anla lan yöntem kulla larak 2010 y Kas m ay nda balamasbeklenen ve 2011 y n sonuna kadar süreceği tahmin edilen 2. etap ticari alan sa la n ağ r kortalama m² fiya n değerleme tarihi itibariyle 5.686 TL olarak gerçekleeceği tahmin edilmektedi 2. etap konut sa la n ortalama m² fiya n değerleme tarihi itibariyle liste fiyaolan 1.926 TL olarak gerçekle eceği tahmin edilmektedi Barter a veri ine konu olan daireler genellikle liste fiya ndan ilem görmektedirle Ye aat Yönetimi'nin verdiği sa fiya listesine göre, projeksiyon dönemi boyunca yap lmasplanlanan barter sa la n m² fiya2.184 TL olarak tahmin edilmiti
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (2/2) 2. Etap Ay k Ortalama Konut Sa Fiyatla(TL/m²) 2.500 2.000 1.500 1.000 500 1.926 1.926 Temmuz 10 1.926 1.926 1.926 Ekim 10 1.926 1.926 1.926 1.926 Ocak 11 1.926 1.926 Nisan 11 1.926 1.926 1.926 Temmuz 11 1.926 1.926 1.926 1.926 Ekim 11 Kaynak: Ye aat Yönetimi 2. Etap Ay k Ortalama Ticari Alan Sa Fiyatla(TL/m²) 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 4.760 4.789 Temmuz 10 4.818 4.847 Ekim 10 4.936 5.111 5.026 5.198 5.286 Ocak 11 Nisan 11 Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 5.375 81 5.466 5.558 5.652 Temmuz 11 5.748 5.845 5.944 Ekim 11 6.044 6.147
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla İ aat Maliyetleri ('000 TL) MY07 MY08 MY09 (304) (304) (4.510) (13.090) (234) (1.632) (19.466) Hafriyat Kabaİ nceelektrikmekanik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 (2.756) (3.461) (42.962) (125.625) (31) (508) (227) (46.258) (129.313) (60.381) (60.381) (115) (115) MY15 Toplam (10.727) (242.172) (266) (2.671) (255.836) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekle eceği öngörülen ve nakit esas na göre haz rlan olan 2. etap i aat maliyetleri görülmektedi Toplamda 410.961 m² iaat ala na sahip 2. etap ile ilgili gerçekle mimaliyetler ve gerçekle mesi öngörülen nakit maliyetlerin topla255,8 mn TL di Ye aat Yönetimi, 2. etap kapsa nda 18,5 mn TL lik barter anla mas n yap lacağ öngörmektedi Bu tuta n 18,4 mn TL lik k s taeronlara barter ka ğdeğerleme tarihi öncesinde verilmikonutlar ve projeksiyon dönemi boyunca yap lmasöngörülen barter anlamalaoluturmaktad 18,4 mn TL lik tutar öngörülen nakit maliyetlere eklendiğinde toplam i aat maliyetinin 274,2 mn TL ye yükseldiği görülmektedi Ye aat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, 2. etap için haz rlanan i aat maliyeti projeksiyonla, antiye ekibi ücretleri ile antiye genel yönetim giderlerini içermektedi Buradan hareketle, 2. etap için m² ba na maliyetin 667 TL olarak gerçekle mesi beklenmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Maliyet K 7% 93% Nakit maliyetler Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 82 Nakit olmayan maliyetler
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla Sa ve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Sa ofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 (663) (190) (853) (2.037) (99) (397) (502) (3.035) (24) (306) (125) (456) (24) (73) (125) (223) (48) (1.022) (251) (1.321) (8) (8) MY13 MY14 MY15 Toplam (2.700) (195) (1.997) (1.004) (5.896) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekle eceği öngörülen 2. etap sa ve pazarlama giderleri görülmektedi Buradaki sa ve pazarlama giderleri, Ye aat taraf ndan nakit esas na göre haz rlan tablolardan a n Sa ve Pazarlama Giderleri K 17% Ye aat Yönetimi, son konut ve ticari alan sa anlamala n gerçekle eceği 2011 y na kadar sa ofisi giderlerinin bir k s 2. etap nakit ak içerisinde dikkate almaktad Sa komisyonla n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekle tirilmesi planlanan sa la n,5 i ora nda gerçekle eceği varsay l 34% Reklam Projeksiyon dönemi boyunca gerçekletirilmesi planlanan sa ve pazarlama harcamalayoğun olarak, i aadevam etmekte olan ya da henüz balama diğer etapla n ta için gerçekle tirilecekti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 46% Sa ofisi kira Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 83 3% Sa komisyonla Diğer
Bölüm 5.1.2 2. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 116 116 827 1.016 2.339 3.166 83.446 407 955 7 15 84.416 27.440 24 55 16 31 27.527 16.533 568 1.375 17.908 54.016 5.113 12.792 10 20 66.827 28.824 6 15 6 14 28.853 28.500 6 16 6 14 28.530 7.019 5 13 3 6 7.039 8 8 246.730 7.144 17.559 48 100 264.389 Yandaki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekle mive sonras nda gerçekleeceği öngörülen 2. etap nakit ak m tablosu görülmektedi 898 506 781 1.679 544 130 198 742 652 26 41 693 661 23 38 699 112 112 47 47 2.913 686 1.058 3.971 116 3.166 86.095 28.268 18.601 67.526 28.964 28.576 7.039 8 268.360 2. etab n iaa na yönelik maliyetlerin 2011 y Ara k ayitibariyle tamamen sonland lmasplanlanmaktad Bundan sonra gerçekle ecek tapu harcödemelerinin konut teslimi gerçekletikçe oluacağ varsay l Ye aat Yönetimi, 2011 y sonunda 2. etap kapsa ndaki bütün sa labilir alanlasat olmay planlamaktad Bu sa lardan oluacak nakit ak mla n ise, 1 konut haricinde, 2014 y nda sonlanmas beklenmektedi Gerçeklemisa lar Gerçekle mikonut sa la TL GBP GBP (TL) EUR EUR (TL) Toplam A Gerçekle miticari sa lar TL USD USD (TL) Toplam B Toplam A+B sa lar konut sa la TL ticari sat lar TL Toplam C Toplam A+B+C 3.584 31.131 19.868 54.583 568 4.152 52.115 83.246 59.861 79.730 37.217 37.217 149.762 204.345 116 3.166 86.095 28.268 22.753 150.772 108.694 65.794 7.039 8 472.705 (304) (304) (4.510) (13.090) (234) (1.632) (19.466) (2.756) (3.461) (42.962) (125.625) (31) (508) (227) (46.258) (129.313) (60.381) (60.381) (115) (115) (10.727) (242.172) (266) (2.671) (255.836) (663) (190) (853) (2.037) (99) (397) (502) (3.035) (48) (1.022) (251) (1.321) (8) (8) Gelitirme Maliyetleri Hafriyat Kabaİ nceelektrik Altyap Çevre Düzenleme Di ğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam D Sa ve pazarlama giderleri Reklam Sa tofisi kira Sa komisyonlar Di ğer Toplam E Nakit ak A+B+C+D+E 116 3.026 64.514 (24) (306) (125) (456) (24) (73) (125) (223) (18.275) (106.189) 94.216 108.583 65.806 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 84 7.046 8 (2.700) (195) (1.997) (1.004) (5.896) 218.851
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla Konut ve Ticari Alan Sa la, Barter Anlamala ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 14.079 173.558 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 187.637 3. Etap Sa Anla mala Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sa la TL sa lar konut sa la TL barter sa la TL ticari sa lar TL Toplam Toplam 48% 52% 123.884 123.884 14.430 7.741 22.171 123.884 60.314 74.744 7.741 60.314 206.369 Değerleme tarihi öncesi 14.079 173.558 123.884 74.744 7.741 394.005 Değerleme tarihi sonras Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda 3. etap için gerçekle mive gerçekle mesi beklenen sa anla mala n tutarlaözetlenmektedi 3. etapla ilgili ilk konut sa la2009 y n Ara k ay nda yap lmaya ba lan Bu tarihte önce olan sa lar öncelikle 1. ya da 2. etaptan daire al olup sonras nda kendi istekleri ile 3. etaba yönelen konut sahipleri ile ilgili sa lard Değerleme tarihi itibariyle, 3. etap kapsa nda yap l olan sa anlamala n toplam tuta187,6 mn TL ye ula 3. etapta sa lan daire adedi ise 1.858 di Toplam sa l daire alaise 128.626 m² di 3. etab n iaat faaliyetleri henüz tam olarak balamad ğiçin taeronlarla yap lan barter anla malabulunmamaktad Projeksiyon dönemi boyunca 3. etap kapsa nda yap lacak nakit konut sa la n 72.128 m², barter sa la n ise 10.070 m² konut ala kapsamasplanlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 86 Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca taeronlarla yap lmasplanlanan sa anla mala n toplam tuta n 22,2 mn TL olacağ tahmin etmi ti Bu kapsamda 142 adet konut taeronlara devredilecekti 2010 y Temmuz ay ndan ba lamak üzere Ye aat Yönetimi elde kalan 1.225 konut ve ticari alanla ile ilgili sa anla mala n toplam tuta n 206,4 mn TL olarak gerçekle eceğini öngörmü tü Ye aat Yönetimi halihaz rda ticari alan sa gerçekle tirmemiti Projeksiyon döneminde ise 60,3 mn TL değerinde ticari alan sa lmasplanlanmaktad Söz konusu ticari alanlar 11.715 m² olup, 30 adet farkbirimden olumakta ve büyüklükleri 30 m² den, 2.000 m² ye kadar deği mektedi
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla Sa lar Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 3.145 67.945 16.906 32.308 57.842 9.432 46 12 187.637 39.420 27.254 39.643 14.741 2.826 123.884 39.420 28.323 55.577 24.126 63.769 7.866 22.607 2.826 60.314 184.198 3.145 67.945 56.326 87.885 121.611 32.039 2.872 12 371.835 3. Etap Sa lanakit Ak 19% Gerçeklemisa lar Gerçeklemikonut sat la TL sa lar konut sa la TL ticari sa lar TL Toplam Toplam Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda 3. etaba dair yap l ve Şirket taraf ndan yap lacağtahmin edilen sa lardan gerçekle mive gerçeklemesi beklenen nakit ak mlabulunmaktad 3. etap kapsa nda bugüne kadar gerçekle miolan konut sa la n toplam değeri olan 187,6 mn TL nin 71,1 mn TL lik k sdeğerleme tarihi itibariyle tahsil edilmiti Kalan tuta n ise projeksiyon dönemi boyunca toplanacağöngörülmektedi Tahsil edilen tutarla n 1. ve 2. etap maliyetleri için kulla ld ğ anla lmaktad Değerleme tarihi öncesi Değerleme tarihi sonras Ye aat' n, değerleme tarihi itibariyle döviz bazsa bulunmamaktad Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi ile ilgili gerçekle mesi muhtemel döviz bazsa larla ilgili bir tahmin yapma Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 81% 87 Projeksiyon döneminde TL olarak yap lacağvarsay lan sa lardan bir k s n gerçekte döviz bazolarak yap labilecek olmas n, değerleme ça mas n sonuçla etkilemeyeceği değerlendirilmi ti Bu nedenle Ye aat Yönetiminden ay ca döviz bazyap lacak sa larla ilgili bir tahmin yapmala istenmemiti konut ve ticari sa anlamala ndan projeksiyon dönemi boyunca 184,2 mn TL nakit ak oluacağ tahmin edilmektedi Bu tuta n 123,9 mn TL lik k s n konut sa la ndan geri kalan k s n ise 60,3 mn TL lik ticari alan sa la ndan olu acağ öngörülmektedi 3. etap ile ilgili yap lacak sa la n büyük çoğunluğunun 2014 y Nisan ay na kadar tahsil edilmesi planlanmaktad
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak 3. Etap Kümüle Nakit Ak ('000 TL) 400.000 300.000 200.000 100.000 Ara k 08 Ara k 09 Genel Yönetim Giderleri Ara k 10 Ara k 11 Sa lar Ara k 12 Maliyetler Ara k 13 Sa ve Pazarlama Giderleri Ara k 14 Ara k 15 Sa Anla mala Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 3. etap iaamaliyeti, ilgili giderler ve sa gelirlerinden yara lmasbeklenen nakit ak mlakümüle ekilde gösterilmektedi Projeksiyon dönemi boyunca, toplam maliyetler ile sa lardan kaynaklanan nakit giri leri kar la ld ğ nda, 3.etab n ilave bir finansman ihtiyacolmadan tamamlanabileceği öngörülmektedi Şirket 3. etapla ilgili, 2010 y n ilk 6 ay nda yüksek miktarda sa anla masyap ve önemli miktarda nakit tahsila gerçekle tirmi ti 3. etapla ilgili iaat maliyetlerinin değerleme tarihi itibariyle henüz gerçekle memiolduğu dü ünüldüğünde, Ye aat n 3. etab n nakit yönetiminde ilk 2 etaba göre daha ba a olduğu değerlendirilebili Geçmi2 projeye ili kin nakit ak mlaincelendiğinde, Yeil İ aat' n bu yap ya doğru ilerlemekte olduğu göze çarpmaktad Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan sa ve maliyet bilgilerine bak ld ğ nda, 2. etab n nakit yönetiminin 1. etaba göre iyiletiği anla lmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 88
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (1/2) 1.501 1.403 1.000 1.547 1.553 1.600 1.605 Haziran 10 1.695 1.483 M ay s 1.611 1.500 Nisan 10 2.000 Mart 10 Gerçekle misa lar m² Sa Fiya 3. Etap 1.424 10 10 Şubat Ye aat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağbarter anla mala n ortalama m² sa fiya 2.264 TL olarak tahmin etmi ti Ocak 10 Eylül 09 2011 y boyunca sürecek olan ticari alan sa laboyunca ay k ortalama m² fiyatla n ay k enflasyon beklentisi ve ay k reel %1,2 lik fiyat ar laora nda deği eceği öngörülmü tü 09 Ağust os 09 Bu yakla m, 3. etab n ticari alan sa laile 4. ve 5. etab n tüm sa la n fiyatlatahmin edilirken kulla l T emm uz Haziran 09 Bu varsay mdaki temel yakla m, 3. ve sonraki etaplar için sa a ç k lan fiya n, bir önceki sa a ç k lan fiyata göre enflasyonun etkisini içermesi gerektiğidi Bunun yas ra, etaplar tamamland kça sa fiyatla nda reel bir ar da beklenmektedi Nisan 09 09 Ticari alanlar için ay k ortalama m² sa fiyatlar tahmin edilirken ise, 2. etaptaki 2010 y Haziran ayitibariyle güncel liste fiyatla ndan yola ç k l ve 2011 y n Ocak ay nda ba lamas beklenen ticari alan sa la n ay k ortalama m² sa fiyatla2. etap güncel liste fiyatla n enflasyon baz nda ar lmasile tahmin edilmi ti Mart 09 Şubat A ra k 09 K as m 09 Ekim 09 M ay s 09 Ocak 09 Ekim 08 A ra k 08 K as m 08 Eylül 08 08 Ağust os 08 08 M ay s 08 T emm uz Haziran Nisan 08 08 Mart 08 Şubat Ocak 08 07 Ekim 07 A ra k 07 K as m Eylül 07 07 Ağust os 07 M ay s 07 07 T emm uz Haziran Nisan 07 Mart 07 500 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 3. etapla ilgili değerleme tarihine kadar gerçekle mitl baznakit sa la n ay k ortalama m² fiyatla görülmektedi 3. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçeklemesi beklenen m² sa fiyatla n tahmin edilmesinde 2. etapta uygulanan yöntem benimsenmiti Projeksiyon dönemi için ay k ortalama m² sa fiyatla, 2010 y Eylül ayiçerisinde gerçekle miolan 1.680 TL lik ortalama m² sa fiya n ay k enflasyon beklentisi ve %1,2 lik ay k reel ar oranlagöz önüne a narak ar lmasile tahmin edilmiti Böylece 2010 y ikinci ya sboyunca yap lmasbeklenen konut sa lasonucu gerçekleecek ağ r kortalama m² sa fiya n 1.718 TL olarak gerçekle eceği tahmin edilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 89
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (2/2) 3. Etap Ay k Ortalama Konut Sa Fiyatla(TL/m²) 2.100 1.800 1.500 1.200 900 600 300 1.581 1.700 1.680 1.710 1.742 1.774 Temmuz 10 Ağ ustos 10 Eylül 10 Ekim 10 Kas m 10 Ara k 10 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 3. Etap Ay k Ortalama Ticari Alan Sa Fiyatla(TL/m²) 6.000 4.905 4.988 5.073 5.159 5.246 5.334 5.425 Ocak 11 Şubat 11 Mart 11 Nisan 11 May s 11 Haziran 11 Temmuz 11 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 90
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla İ aat Maliyetleri ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 (239) (239) (3.428) (474) (3.902) Hafriyat Kabaİ nceelektrikmekanik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 (22.852) (158.127) (9.261) (1.606) (8.948) (24.458) (176.336) (26.517) (2.157) (1.079) (29.752) MY15 Toplam (26.280) (184.644) (11.418) (12.345) (234.686) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekle eceği öngörülen ve nakit esas na göre haz rlan olan 3. etap i aat maliyetleri görülmektedi 3. etab n hafriyat ça mala na 2010 y Haziran ayitibariyle balan Değerleme tarihi öncesindeki diğer harcamalar, 3. etap projesi ile ilgili ça an mimar k ofislerine yap lan ödemeleri temsil etmektedi Toplamda 332.000 m² iaat ala na sahip 3. etap ile ilgili gerçekle mimaliyetler ve gerçekle mesi öngörülen nakit maliyetlerin topla234,7 mn TL di Ye aat Yönetimi, 3. etap kapsa nda 22,2 mn TL lik barter anla mas n yap lacağ öngörmektedi Bu tuta n tama taeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yap lmasöngörülen barter anla malaoluturmaktad 22,2 mn TL lik tutar öngörülen nakit maliyetlere eklendiğinde toplam maliyetin 256,9 mn TL ye yükseldiği görülmektedir Maliyet K 9% 91% Nakit maliyetler Buradan hareketle, 3. etap için m² ba na maliyetin nominal bazda 774 TL olarak gerçekle mesi beklenmektedi Bu rakam, Ye il Gayrimenkul ün %7 lik beklenen kar pay da içermektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Ye aat Yönetimi, 3., 4. ve 5. etaplar için gereken hafriyat ilerinin 3. etap kapsa nda yap lacağ belirtmilerdi Bu nedenle 3. etap m² i aat maliyetinin kendinden önceki etaplara göre daha yüksek olarak gerçeklemesi öngörülmektedi Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 91 Nakit olmayan maliyetler
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla Sa ve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Sa tofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam MY07 MY08 MY09 (610) 6AY10 6AY10 MY11 MY12 (5.130) (1.837) (326) (620) (92) (2.875) (374) (184) (557) (39) (184) (222) MY13 MY14 MY15 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Sa ve Pazarlama Giderleri K Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekle eceği öngörülen 3. etap sa ve pazarlama giderleri görülmektedi 8% Ye aat Yönetimi, 2010 y n ilk ya s n sonuna kadar 3. Etap la ilgili 5,7 mn TL değerinde sa ve pazarlama giderine katlan Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca ilgili yap lacak sa ve pazarlama giderlerinin yakla k olarak 3,7 mn TL olacağ bildirmi ti Ye aat Yönetimi, 2010 y sonuna kadar 3. etapla ilgili reklam harcamasyapmayplanlamaktad Sa komisyonla n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekle tirilmesi planlanan sa la n,5 i ora nda gerçekle eceği varsay l Sa ve pazarlama giderlerinin önceki etaplara göre nominal olarak daha dü ük gerçeklemesi beklenmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 22% 65% 5% Reklam Sa tofisi kira Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 92 Sa komisyonla Diğer
Bölüm 5.1.3 3. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 3.145 67.945 16.906 32.308 57.842 9.432 46 12 187.637 39.420 27.254 39.643 14.741 2.826 123.884 28.323 24.126 7.866 60.314 39.420 55.577 63.769 22.607 2.826 184.198 Gerçekle misa lar Gerçeklemikonut sa la TL sa lar konut sa la TL ticari sa lar TL Toplam A Toplam B 3.145 67.945 56.326 87.885 (239) (239) (3.428) (474) (3.902) (22.852) (158.127) (9.261) (1.606) (8.948) (24.458) (176.336) Reklam Sa tofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam D (663) (663) (201) (201) (1.685) (24) (467) (125) (2.302) (1.836,8) (326) (620) (92) (2.875) Nakit ak A+B+C+D (663) 2.705 61.742 28.993 121.611 32.039 2.872 12 371.835 Gelitirme Maliyetleri Hafriyat Kabaİ nceelektrik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam C (26.517) (2.157) (1.079) (29.752) (26.280) (184.644) (11.418) (12.345) (234.686) (374) (184) (557) (39) (184) (222) (4.386) (350) (1.499) (585) (6.821) (89.008) 91.636 Sat ve pazarlama giderleri 32.039 2.872 12 130.327 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçeklemive sonras nda gerçekleeceği öngörülen 3. etap nakit ak m tablosu görülmektedi Ye aat Yönetimi, 2012 y May s aysonunda 3. etap kapsa ndaki bütün sa labilir alanlasat olmay planlamaktad Bu sa lardan oluacak nakit ak mla n büyük çoğunluğunun ise, 2014 y Nisan ay na kadar sonlanmas planlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 93 3. etab n iaa na yönelik maliyetlerin Mart 2012 y itibariyle tamamen sonland lmasplanlanmaktad Bundan sonra gerçekleecek tapu harcödemeleri konut teslimi gerçekletikçe oluacak
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla Konut ve Ticari Alan Sa la, Barter Anlamala 4. Etap Sa Anlamala 2% ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 18% sa lar konut sa la TL barter sa la TL ticari sa lar TL Toplam 401.736 22.479 424.215 401.736 17.354 11.569 28.923 78.822 96.176 11.569 101.301 531.961 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda 4. etap için gerçekle mesi beklenen sa anla mala n tutarlaözetlenmektedi Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 430,6 mn TL değerinde konut ve 101,3 mn TL değerinde ticari alan sa yap lacağ tahmin etmektedi Projeksiyon dönemi boyunca taeronlarla yap lmasplanlanan barter sa anla mala n toplam tuta n 28,9 mn TL olacağ tahmin edilmektedi Projeksiyon dönemi boyunca 4. etap kapsa nda yap lacak nakit konut sa la n 250.853 m², barter sa la n 13.147 m² ve ticari alan sa la n da 16.500 m² alakapsamas planlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 80% MY11 95 MY12 MY13 Ye aat Yönetimi, 3. etap için tahsis edilen alan üzerinde 3., 4. ve 5. etaplageli tireceklerini taraf za bildirmi lerdi Yeil İ aat Yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, 4. ve 5. etab n gerçekle tirileceği arsa üzerinde proje geli tirmenin önünde herhangi bir engel bulunmamaktad Bu arsa n en iyi ve en muhtemel kulla m eklinin, üzerinde proje geli tirmek olduğu anla lmaktad Bunun yas ra Yeil İ aat n edindiği deneyim ve marka bilinirliği ile 4. ve 5. etapla gelitirmeye ve satmaya yöneleceği dü ünülmektedi Bu nedenle, Ye aat n değerleme ça mas nda, bu arsalar üzerinde Innovia 4 ve Innovia 5 projelerinin gelitirileceği varsay l Herhangi bir projesi olmayan ve henüz bir sa gerçekle memi olan 4. ve 5. etab n, diğer etaplara göre daha riskli oldukla göz önünde bulundurmak gerekmektedi Bu risk faktörü, değerleme ça mas nda indirgeme oraiçerisinde dikkate a n
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla Sa lar Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam 149.862 88.382 118.414 42.841 2.237 401.736 10.786 160.649 55.038 143.420 35.477 153.891 42.841 2.237 101.301 503.037 sa lar konut sa la TL ticari sa lar TL Toplam Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 4. Etap Sa lanakit Ak Yuka daki tabloda 4. etaba dair gerçeklemesi beklenen nakit ak mlabulunmaktad 9% konut ve ticari sa anlamala ndan projeksiyon dönemi boyunca 503,0 mn TL nakit ak oluturulacağtahmin edilmektedi Bu tuta n 401,7 mn TL lik k s n konut sa la ndan geri kalan k s n ise 101,3 mn TL lik ticari alan sa la ndan olu acağöngörülmektedi 0% 31% 31% 4. etap ile ilgili oluacak nakit ak mla n 2011 y n Ocak ay nda ba lay p 2015 y Nisan ayiçerisinde sona ereceği planlanmaktad 29% MY11 MY12 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 96 MY13 MY14 MY15
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak 4. Etap Kümüle Nakit Ak ('000 TL) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Ara k 08 Ara k 09 Ara k 10 Genel Yönetim Giderleri Ara k 11 Sa lar Ara k 12 Maliyetler Ara k 13 Sa ve Pazarlama Giderleri Ara k 14 Ara k 15 Sa Anla malar Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 4. etap iaamaliyeti, ilgili giderler ve sa gelirlerinden yara lmasbeklenen nakit ak mlakümüle ekilde gösterilmektedi Bu grafik, 4. etapta hedeflenen nakit yönetiminin, 3. etapla oldukça benzer olduğunu ortaya koymaktad Ye aat Yönetimi 4. etap için sağlad ğprojeksiyonlarda, 3. etaba göre biraz daha iyimser bir tablo çizmiti 3. etab n projeksiyonla nda, kümüle maliyetler ile kümüle sa la n 2012 y ba nda birbirine yakla mas öngörülürken, 4. etap için böyle bir durum söz konusu değildi Nakit yönetiminde edinilen deneyimler ve marka bilinirliğinin artmas, bu varsay n temel sebebidi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 97 Ye aat n ilk 3 etap için ortaya koyduğu performans s ras yla göz önünde bulundurularak 4. ve 5. etap için daha iyimser tahminler yap l ve bu etapla n herhangi bir d kaynak kulla na gerek olmadan tamamlanabileceği öngörülmü tü Ye aat Yönetimi özellikle 3. etab n nakit hareketlerinde ortaya konulan ba a n, 4. ve 5. etaplarda da sürdürüleceğini beklemektedi
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (1/2) Ye aat Yönetimi, 4. etap ay k ortalama konut m² sa fiyatla tahmin ederken, 3. etap fiyatla ndan yararlan 4. etapla ilgili konut sa la n 2011 y Ocak ay nda ba lay p 2011 y Ara k aysonuna kadar süreceği tahmin edilmektedi 2011 y Ocak ay nda yap lmasbeklenen sa lar için tahmin edilen ay k ortalama konut m² sa fiya, 3. etap n 2009 y Ara k ay nda gerçekle miortalama konut m² sa fiyaüzerine ay k enflasyon beklentilerinin etkileri uygulanarak tahmin edilmiti Bu yakla m, bütün etaplar için aç fiya n reel olarak bir önceki etap ile ayolacağvarsay na dayanmaktad Böylece 4. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçeklemesi beklenen ağ r kortalama konut m² sa fiya1.601 TL olarak hesaplan Ticari alanlar için ay k ortalama m² sa fiyatahmin edilirken de ayyöntem kulla larak 2. etap ticari alanla n güncel liste fiyatla n üzerine enflasyon etkisi getirilmive 4. etap ticari alanla n ba lang ç sa fiyatlatahmin edilmi ti 4. etap ticari alanla n balang ç sa fiyatlatahmini yap rken 2. etap ticari alanla n güncel liste fiyatla n kulla l olmas n nedeni 3. etapla ilgili henüz bir ticari alan sa n yap l olmamasve güncel liste fiya n bulunmamas ndand Projeksiyonlarda 3. ve 4. etaplarla ilgili ticari alanla n 2011 y Ocak ay nda beraber sa a ç karalacağgöz önüne a n ve 2. etap ticari alan ortalama güncel liste fiya ndan 2 etap için de ortak bir fiyat tahmin edilmiti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 98 4. etap için, 2011 y Ocak ay ndan May s aysonuna kadar toplam sa lacak ala n sadece %5 inin sa lacağ n projekte edilmiolmasnedeniyle, sa la n bir sonucu olarak ortaya ç kmasbeklenen tahmini reel fiyat ar orabu 6 ay k dönemde sa fiyatla na uygulanma ve sa fiyatlasadece gerçekle mesi beklenen ay k enflasyon ora nda ar l 2011 y May s ay ndan sonraki dönemde ise, ortalama konut m² sa fiya n, ay k enflasyon beklentisi ve ay k tahmini reel fiyat ar ora(%1,2) ile artacağöngörülmü tü Böylece 4. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekle mesi beklenen ağ r kortalama ticari alan m² sa fiyanominal olarak 6.140 TL olarak hesaplan Yuka dan da anla labileceği gibi, 3. ve 4. etapla n ayanda ayliste fiya ndan sa a ç ka lacaklatahmin edilmiama 3. etapla ilgili ortalama sa fiyaar n 4. etaptakinden reel sa fiyaar olan %1,2 ora nda daha h zgerçekleeceği varsay l Ye aat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağbarter anla mala nda ise, geçmidönemleri de göz önüne alarak, ortalama m² sa fiya n 2.200 TL olarak gerçekleeceğini öngörmü tü
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (2/2) 4. Etap Ay k Ortalama Konut Sa Fiya(TL/m²) 1.586 1.612 1.640 1.667 1.696 1.724 1.813 1.559 1.783 1.533 1.753 1.508 Ocak 11 Şubat 11 Mart 11 Nisan 11 May s 11 Haziran 11 Temmuz 11 Ağ ustos 11 Eylül 11 Ekim 11 Kas m 11 Ara k 11 2.000 1.500 1.000 500 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 4. Etap Ayl k Ortalama Ticari Alan Sa Fiya(TL/m²) 8.000 6.000 6.794 6.912 6.341 6.451 6.563 6.678 5.816 5.918 6.021 6.125 6.232 5.717 5.619 5.525 5.434 4.905 4.928 4.951 4.974 4.997 5.081 5.167 5.254 5.343 4.000 2.000 Ocak 11 Nisan 11 Temmuz 11 Ekim 11 Ocak 12 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 99 Nisan 12 Temmuz 12 Ekim 12
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla İ aat Maliyetleri ('000 TL) MY07 MY08 MY09 Hafriyat Kabaİ nceelektrik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 (2.861) (23.503) (22.029) (182.523) (1.393) (11.441) (1.393) (11.441) (27.675) (228.908) (6.175) (48.421) (3.006) (3.006) (60.609) MY15 Toplam (32.539) (252.972) (15.840) (15.840) (317.192) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Toplamda 445.000 m² iaat ala na sahip 4. etap ile ilgili gerçekle mesi öngörülen nakit nakit maliyetlerin topla317,2 mn TL di Ye aat Yönetimi, 4. etap kapsa nda 28,9 mn TL lik barter anla mas n yap lacağ öngörmektedi Bu tuta n tama taeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yap lmasöngörülen barter anla malaoluturmaktad 28,9 mn TL lik tutar öngörülen toplam nakit maliyetler üzerine barter maliyetleri de eklendiğinde toplam maliyetin 346,1 mn TL olacağöngörülmektedi Maliyet K Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekleeceği öngörülen ve nakit esas na göre haz rlan olan 4. etap iaat maliyetleri görülmektedi 8% 92% Nakit maliyetler Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Buradan hareketle, 4. etap için gerçekle mesi beklenen m² ba na maliyet nominal bazda 778 TL olarak tahmin edilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 100 Nakit olmayan maliyetler
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla Sa ve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Sa ofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 (5.999) (702) (2.009) (750) (9.459) (750) (750) MY13 MY14 MY15 Toplam (5.999) (702) (2.009) (1.500) (10.209) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekle eceği öngörülen 4. etap sa ve pazarlama giderleri görülmektedi Ye aat Yönetimi, 2012 y Ocak ay na kadar 4. etapla ilgili reklam harcamasyapmayplanlamaktad Sa komisyonla n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekletirilmesi planlanan sa la n,5 i ora nda gerçekleeceği varsay l Sa ve Pazarlama Giderleri K 15% 20% 58% 7% Reklam Sa ofisi kira Sa komisyonla Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 101 Diğer
Bölüm 5.1.4 4. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak MY07 MY08 MY09 Reklam Sa ofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam C Nakit ak A+B+C ('000 TL) 6AY10 9AY10 MY11 MY12 149.862 88.382 10.786 160.649 55.038 143.420 (2.861) (23.503) (22.029) (182.523) (1.393) (11.441) (1.393) (11.441) (27.675) (228.908) MY13 MY14 MY15 Toplam 118.414 42.841 2.237 401.736 35.477 153.891 42.841 2.237 101.301 503.037 sa lar konut sa la TL ticari sa lar TL Toplam A Gelitirme Maliyetleri Hafriyat Kabaİ nceelektrikmekanik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Şantiye Ekibi Ücretleri Şantiye Genel Yönetim Gideri Toplam B (6.175) (48.421) (3.006) (3.006) (60.609) (32.539) (252.972) (15.840) (15.840) (317.192) (5.999) (702) (2.009) (1.500) (10.209) Sa ve pazarlama giderleri (5.999) (702) (2.009) (750) (9.459) 123.515 (750) (750) (86.238) 93.283 42.841 2.237 175.637 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekleeceği öngörülen 4. etap nakit ak m tablosu görülmektedi 4. etab n iaa na yönelik maliyetlerin 2013 y May s ayitibariyle tamamen sonland lmasplanlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 102 Ye aat Yönetimi, 2013 y Ağustos aysonunda 4. etap kapsa ndaki bütün sa labilir alanlasat olmay planlamaktad Bu sa lardan olu acak nakit ak mla n ise, 2015 y Nisan aysonuna kadar sonlanmasplanlanmaktad
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla Konut ve Ticari Alan Sa la, Barter Anlamala ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam sa lar konut sa la TL barter sa la TL ticari sa lar TL Toplam 368.932 23.849 392.781 368.932 15.055 10.036 25.091 83.099 98.153 10.036 106.948 500.971 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 5. Etap Sa Anlamala Yuka daki tabloda 5. etap için gerçeklemesi beklenen sa anlamala n tutarlaözetlenmektedi Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 368,9 mn TL değerinde konut ve 106,9 mn TL değerinde ticari alan sa yap lacağ tahmin etmektedi Ye aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca ta eronlarla yap lmasplanlanan barter sa anla mala n toplam tuta n 25,1 mn TL olacağ tahmin etmiti Projeksiyon dönemi boyunca 5. etap kapsa nda yap lacak nakit konut sa la n 217.595 m², barter sa la n 11.405 m² ve ticari alan sa la n da 16.500 m² alakapsamala planlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 2% 20% 78% MY12 MY13 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 104 MY14
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla Sa lar Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 137.603 81.165 11.437 149.040 58.166 139.331 MY14 MY15 MY16 Toplam 108.720 39.384 2.060 368.932 37.344 146.064 39.384 2.060 106.948 475.880 sa lar konut sat la TL ticari sat lar TL Toplam Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 5. Etap Sa lanakit Ak Yuka daki tabloda 5. etaba dair gerçeklemesi beklenen nakit ak mlabulunmaktad 8% konut ve ticari sa anlamala ndan projeksiyon dönemi boyunca 475,8 mn TL nakit ak oluturulacağtahmin edilmektedi Bu tuta n 368,9 mn TL lik k s n konut sa la ndan geri kalan k s n ise 106,9 mn TL lik ticari alan sa la ndan olu acağöngörülmektedi 0% 32% 31% 5. etap ile ilgili oluacak nakit ak mla n 2012 y n Ocak ay nda ba lay p 2016 y Nisan ayiçerisinde sona ereceği planlanmaktad MY12 MY13 MY14 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 105 29% MY15 MY16
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak Geliimi 5. Etap Kümüle Nakit Ak ('000 TL) 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Ara k 08 Ara k 09 Ara k 10 Genel Yönetim Giderleri Ara k 11 Sa lar Ara k 12 Maliyetler Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki grafikte, 5. etap iaamaliyeti, ilgili giderler ve sa gelirlerinden yara lmasbeklenen nakit ak mlakümüle ekilde gösterilmektedi 4. etapla benzer bir ekilde, 5. etab n da herhangi bir d kaynak kulla na gerek olmadan tamamlanabileceği öngörülmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 106 Ara k 13 Sa ve Pazarlama Giderleri Ara k 14 Sa Anla mala Ara k 15
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (1/2) Ye aat Yönetimi, 5. etap ay k ortalama konut m² sa fiyatla tahmin ederken, tahmini 4. etap fiyatla ndan yararlan 5. etapla ilgili konut sa la n 2012 y Ocak ay nda ba lay p 2012 y Ara k aysonuna kadar süreceği tahmin edilmektedi 2012 y Ocak ay nda yap lmasbeklenen sa lar için tahmin edilen ay k ortalama konut m² sa fiya, 4. etab n 2011 y Ocak ay nda gerçekle mesi beklenen ortalama konut m² sa fiya üzerine ay k enflasyon beklentilerinin etkileri uygulanarak tahmin edilmi ti Bu ekilde 4. etapta olduğu gibi 5. etapta da aç sa fiyatla n reel olarak 3. etap ile aykalacağvarsay l 2012 y Ocak ay ndan sonraki dönemde ise, ortalama konut m² sa fiya n, ay k enflasyon beklentisi ve ay k tahmini reel fiyat ar ora(%1,2) ile artacağöngörülmütü Böylece 5. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçeklemesi beklenen ağ r kortalama konut m² sa fiyanominal 1.695 TL olarak hesaplan Ticari alanlar için ay k ortalama m² sa fiyatahmin edilirken de ayyöntem kulla larak 4. etap tahmini ilk dönem ticari alan sa fiya n üzerine enflasyon etkisi getirilmive 5. etap ticari alanla n ba lang ç sa fiyatahmin edilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 107 2012 y Ocak ay ndan May s aysonuna kadar toplam sa lacak ala n sadece %5 inin sa lacağ n projekte edilmiolmas nedeniyle, sa la n bir sonucu olarak ortaya ç kmasbeklenen tahmini reel fiyat ar orabu 6 ay k dönemde sa fiyatla na uygulanma ve sa fiyatlasadece gerçekle mesi beklenen ay k enflasyon ora nda ar l. Sonraki dönemde gerçeklemesi beklenen fiyat deği imlerinin ise ay k enflasyon ve reel sa fiyaar beklentileri doğrultusunda olacağvarsay l Böylece 5. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekle mesi beklenen ağ r kortalama ticari alan m² sa fiyanominal 6.482 TL olarak hesaplan Ye aat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağbarter anla mala nda ise, geçmietaplarlardaki beklentilerle paralel ekilde, ortalama m² sa fiya n 2.200 TL olarak gerçekle eceğini öngörmü tü
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla m² Sa FiyaAnalizi (2/2) 5. Etap Ay k Ortalama Konut Sa Fiya(TL/m²) 2.500 2.000 1.649 1.678 1.707 1.737 1.767 1.798 1.829 1.861 1.927 1.621 1.894 1.593 Ocak 12 Şubat 12 Mart 12 Nisan 12 May s 12 Haziran 12 Temmuz 12 Ağ ustos 12 Eylül 12 Ekim 12 Kas m 12 Ara k 12 1.500 1.000 500 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 5. Etap Ay k Ortalama Ticari Alan Sa Fiya(TL/m²) 8.000 6.000 6.910 7.024 7.139 7.256 6.371 6.476 6.582 6.690 6.799 6.269 6.168 6.068 5.970 5.669 5.768 5.868 5.184 5.210 5.237 5.264 5.291 5.383 5.477 5.572 4.000 2.000 Ocak 12 Nisan 12 Temmuz 12 Ekim 12 Ocak 13 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 108 Nisan 13 Temmuz 13 Ekim 13
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla İ aat Maliyetleri ('000 TL) MY07 MY08 MY09 Hafriyat Kabaİ nceelektrikmekanik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Toplam 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 (2.568) (20.972) (20.326) (166.970) (1.283) (10.479) (1.283) (10.479) (25.460) (208.899) (5.476) (44.007) (2.736) (2.736) (54.955) MY15 Toplam (29.016) (231.303) (14.498) (14.498) (289.314) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekleeceği öngörülen ve nakit esas na göre haz rlan olan 5. etap iaat maliyetleri görülmektedi Toplamda 386.000 m² iaat ala na sahip 5. etap ile ilgili gerçekle mesi öngörülen nakit maliyetlerin topla289,3 mn TL di Ye aat Yönetimi, 5. etap kapsa nda 25,1 mn TL lik barter anla mas n yap lacağ öngörmektedi Bu tuta n tama taeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yap lmasöngörülen barter anla malaoluturmaktad 25,1 mn TL lik tutar öngörülen toplam nakit maliyetler üzerine eklenmesiyle toplam maliyetler 314,4 mn TL ye ulamaktad Maliyet k 9% 91% Nakit maliyetler Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Buradan hareketle, 5. etap için gerçekle mesi beklenen m² ba na maliyet nominal bazda 815 TL olarak tahmin edilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 109 Nakit olmayan maliyetler
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla Sa ve Pazarlama Giderleri ('000 TL) Reklam Sa tofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Toplam (5.706) (742) (1.845) (713) (9.005) (713) (713) (5.706) (742) (1.845) (1.426) (9.718) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Sa ve Pazarlama Giderleri K Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekleeceği öngörülen 5. etap sa ve pazarlama giderleri görülmektedi Ye aat Yönetimi, 2013 y Ocak ay na kadar 5. etapla ilgili reklam harcamasyapmayplanlamaktad Sa komisyonla n, projeksiyon dönemi boyunca gerçekle tirilmesi planlanan sa la n,5 i ora nda gerçekle eceği varsay l 15% 19% 58% 8% Reklam Sa tofisi kira Sa komisyonla Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 110 Diğ er
Bölüm 5.1.5 5. Etap Nakit Ak mla Nakit Ak ('000 TL) MY07 MY08 MY09 6AY10 9AY10 MY11 MY12 MY13 137.603 81.165 11.437 149.040 58.166 139.331 (2.568) (20.972) (20.326) (166.970) (1.283) (10.479) (1.283) (10.479) (25.460) (208.899) MY14 MY15 MY16 Toplam 108.720 39.384 2.060 368.932 37.344 146.064 39.384 2.060 106.948 475.880 sa lar konut sa la TL ticari sa lar TL Toplam A Gelitirme Maliyetleri Hafriyat Kabaİ nceelektrikmekanik Altyap Çevre Düzenleme Diğer Toplam B (5.476) (44.007) (2.736) (2.736) (54.955) (29.016) (231.303) (14.498) (14.498) (289.314) (5.706) (742) (1.845) (1.426) (9.718) Sa ve pazarlama giderleri Reklam Sa tofisi kira Sa komisyonla Diğer Toplam C Nakit ak A+B+C (5.706) (742) (1.845) (713) (9.005) 114.575 (713) (713) (70.281) 91.109 39.384 2.060 176.848 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekleeceği öngörülen 5. etap nakit ak m tablosu görülmektedi 5. etab n iaa na yönelik maliyetlerin 2014 y May s ayitibariyle tamamen sonland lmasplanlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 111 Ye aat Yönetimi, 2014 y Ağustos aysonunda 5. etap kapsa ndaki bütün sa labilir alanlasat olmay planlamaktad Bu sa lardan olu acak nakit ak mla n ise, 2016 y Nisan aysonuna kadar sonlanmasplanlanmaktad
Bölüm 5.1.6 Genel Yönetim Giderleri
Bölüm 5.1.6 Genel Yönetim Giderleri Genel Yönetim Giderleri (1/2) ('000 TL) MY07 * MY08 MY09 6AY10 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 Vergi resim ve harçlar 309 14 321 477 494 1.075 1.200 1.334 Personel ücret gideri 29 482 683 290 301 654 730 811 Da man k gideri 518 339 444 133 138 299 334 371 İ letiim gideri 8 33 80 51 53 116 129 144 Merkez kira gideri 71 101 120 59 62 129 134 139 Yemek gideri 13 19 14 16 16 36 40 44 Araç kiralama gideri 1 30 34 9 9 19 22 24 Akaryak totopark gideri 4 23 18 13 13 29 32 36 Enerji gideri 3 10 16 3 4 8 9 10 Diğer giderler 312 138 435 100 103 225 251 279 1.150 1.194 2.590 2.881 3.191 Toplam 1.268 1.188 2.165 * Esenyurt ofis genel yönetim giderleri ile ilgili tutar d a da b rak lm Sadece merkez ofis dikkate a n 294 447 204 79 143 24 13 20 11 154 1.390 MY15 491 225 87 147 27 15 22 12 169 1.193 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, değerleme tarihi sonras nda gerçekleeceği öngörülen genel yönetim giderleri tutarlagörülmektedi Genel yönetim giderlerini etkileyen en önemli unsurun iaat faaliyetleri olduğu anla l 2013 y sonuna kadar geçen dönem boyunca ayanda iki etap iaa n devam ettiriliyor olmasgöz önünde bulundurulmuve bu döneme kadar genel yönetim giderlerinin kalem baz nda y l k olarak gerçekle mesi beklenen enflasyon ora n %5 üzerinde artacağöngörülmü tü 2014 y içinde 5. etap iaat faaliyetlerinin azalarak son bulacak olmasgöz önüne a nd ğ nda 2014 ve 2015 y llaiçin genel yönetim giderlerinin özelliklerine göre geri kalan projeksiyon dönemi boyunca hiç olu mayacağya da azalan tutarlarda olu acağöngörülmütü Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 113 Da man k gideri, iletiim gideri, personel ücret gideri, yemek gideri, araç kiralama gideri, akaryak totopark gideri ve diğer giderlerin 2014 y nda, 2013 y nda gerçekle mesi planlanan tuta n ya sora nda gerçekle mesi beklenmektedi Merkez ofis ile ilgili kira giderleri tahmin edilirken Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan merkez ofis kira sözlemesi bilgilerinden yararla l 2007 y nda gerçekleen Esenyurt ofis giderleri tek seferlik bir gider olduğu için toplam giderlerden ayr l
Bölüm 5.1.6 Genel Yönetim Giderleri Genel Yönetim Giderleri (2/2) Etaplar Baz nda Genel Yönetim Giderleri 1.194 100% 80% 2.590 2.881 %16 %17 3.191 1.390 %49 60% %80 %67 40% %16 %20 MY12 MY13 MY14 %47 20% 0% %14 %14 %14 %14 %36 %5 6AY10 MY11 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap Yandaki grafikte projeksiyon dönemi boyunca gerçekleeceği tahmin edilen genel yönetim giderlerinin etaplar baz nda dağ görülmektedi Her dönem için gerçekle mesi beklenen genel yönetim gideri, i aao dönem devam eden etaplara, kalan iaat maliyetleri ora nda dağ l Değerleme ça mas, konsolide nakit ak mlaüzerinden yap ld ğ için, genel yönetim giderlerinin etaplar baz nda k n değer üzerinde doğrudan bir etkisi yoktu Ancak etaplar baz nda risk primi etkisi hesapland ğiçin, genel yönetim giderlerinin dağ lmasgerekmi ti 2010 y nda 1. etapla ilgili maliyetlerin bitmesiyle beraber 2014 y na kadar 1. etapla ilgili önemli bir miktarda genel yönetim aktivitesi gerçekle meyeceği varsay l 2014 y May s ay nda son etap olan 5. etab n da iaat i lerinin bitmesinden sonra 2014 y n geri kalan k s nda ve 2015 y nda gerçekle mesi öngörülen genel yönetim giderleri etaplar aras nda eit olarak dağ l 1.193 %20 %46 %47 %20 %20 MY15 %20 %20 5. Etap Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Etaplar Baz nda Genel Yönetim Giderleri ('000 TL) 5.000 3.403 4.000 3.919 2.712 3.000 1.913 2.000 1.000 491 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap 5. Etap Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 114
Bölüm 5.1.7 Sabit K ymet Ya ve Amortisman
Bölüm 5.1.7 Sabit K ymet Ya ve Amortisman Sabit K ymet Ya 6AY10 ('000 TL) Maddi duran var klar Merkez büro demirba la Esenyurt büro demirba la Misafirhane Güvenlik sistemleri Ta tlar Diğer maddi duran var klar Maddi olmayan duran var klar Bilgisayar programlar Diğer maddi olmayan duran var klar Toplam MY11 93 8 0 0 100 1 3 23 229 MY12 186 16 0 1 200 3 186 16 0 1 200 3 7 46 459 7 46 459 MY13 186 16 0 1 200 3 7 46 459 MY14 186 16 0 1 200 3 7 46 459 MY15 Sabit K ymet Ya ('000 TL) 1.000 186 16 0 1 200 3 400 %28 %29 60% %92 %49 40% 20% %27 %20 %18 %20 %18 %20 %18 %20 %50 %67 %50 %24 %4 %8 MY12 MY13 0% 6AY10 MY11 1. Etap 2. Etap 3. Etap 4. Etap MY14 7 46 459 176 1. Etap 2. Etap 3. Etap Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Analizi 116 5. Etap Yuka daki tabloda, projeksiyon dönemi boyunca yap lmas planlanan sabit k ymet ya tutarlayer almaktad Sabit k ymet ya Ye aat' n operasyonla nda önemli bir yer tutmamaktad Geçmi te yap lan sermaye ya mlada bu bilgiyi doğrulamaktad Ye aat' n bilançosunda ta d ğmaddi duran var kla genellikle genel yönetim faaliyetlerinin gerçekle tirilmesi ile ilgili ilerde kulla lan var klardan olu maktad Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan sabit k ymet listesinden yola ç k larak 2010 y n Temmuz ay nda eldeki sabit k ymetler üzerinde ne kadar amortisman gideri oluacağtahmin edilmive projeksiyon dönemi boyunca her ay bu tutarda sabit k ymet ya yap lacağöngörülmü tü Genel yönetim giderlerinin etaplar aras nda payla lmas nda kulla lan yöntem sermaye ya mla n pay edilmesi içinde kulla l MY15 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 4. Etap 5. Etap Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 533 399 200 Etaplar baz nda Sabit K ymet Ya 80% 648 600 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 100% 769 800
Bölüm 5.1.7 Sabit K ymet Ya ve Amortisman Amortisman ('000 TL) Maddi duran varl klar Merkez büro demirbala Esenyurt büro demirbala Misafirhane Güvenlik sistemleri Ta tlar Diğer maddi duran varl klar Maddi olmayan duran var klar Bilgisayar programla Diğer maddi olmayan duran var klar Toplam 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 106 9 0 1 120 2 232 19 0 1 270 4 251 16 1 1 310 4 143 12 0 1 335 2 158 10 0 1 375 2 181 12 0 1 200 3 5 30 273 6 55 588 7 51 641 7 46 546 7 46 600 7 33 437 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda, projeksiyon dönemi boyunca gerçeklemesi beklenen amortisman tutarlagösterilmektedi Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan sabit k ymet listesi kulla larak eldeki sabit k ymetlerin projeksiyon dönemi boyunca yaratacaklaamortisman giderleri tahmin edilmiti Amortismana tabi tutulacak var kla n ekonomik ömürleri ile ilgili bilgiler söz konusu listeden sağlan Toplam amortisman tutarlatahmin edilirken, 2010 y Temmuz ay ndan itibaren düzenli olarak yap lacak sermaye ya mlada göz önünde bulundurulmu, yeni sabit k ymet ya mlada yap ld klatarihten itibaren Ye aat Yönetimi taraf ndan verilen oranlarda amortismana tabi tutulmulard Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 117
Bölüm 5.1.8 Finansman
Bölüm 5.1.8 Finansman Finansman ('000 TL) Mevcut Krediler Ana para Ana para ödemesi Faiz ödemesi Komisyon gideri Ek krediler Ana para Ana para ödemesi Faiz ödemesi Komisyon gideri Faiz ora Di ğ er finansman giderleri Teminat mektupla Komisyon ora Teminat mektupla komisyonla Toplam finansman giderleri Haziran 10 Temmuz 10 Ağ ustos 10 34.814 15.020 %1 (13) Eylül 10 Ekim 10 Kas m 10 Ara k 10 Ocak 11 Şubat 11 Mart 11 9AY11 34.779 (35) (13) (1) 32.170 (2.609) (618) (31) 31.033 (1.138) (341) (17) 30.970 (63) (19) (1) 29.547 (1.423) (189) (9) 26.658 (2.889) (444) (22) 23.852 (2.806) (268) (13) 22.322 (1.529) (13) (1) 20.032 (2.290) (5) (0) 26.734,4 (20.032) (395) (20) 5.096 %12 27.571 (5.096) (52) (3) %12 51.300 (27.571) (280) (14) %12 68.459 (51.300) (522) (26) %12 75.444 (68.459) (696) (35) %12 81.853 (75.444) (767) (38) %12 51.445 (81.853) (832) (42) %12 25.934 (51.445) (523) (26) %12 (25.934) (264) (13) %12 39.410 (38.118) (388) (19) %12 15.020 %1 (13) (26) 15.020 %1 (13) (716) 15.020 %1 (13) (665) 15.020 %1 (13) (580) 15.020 %1 (13) (941) 15.020 %1 (13) (1.284) 15.020 %1 (13) (1.167) 15.020 %1 (13) (575) 15.020 %1 (13) (294) 15.020 %1 (113) (934) MY12 1,4 MY13 MY14 MY15 (1.291) (13) (1) %12 %12 %12 %12 15.020 %1 (150) (164) 15.020 %1 (150) (150) 15.020 %1 (150) (150) 15.020 %1 (150) (150) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda Ye aat' n beklenen finansman hareketleri özetlenmektedi Ye aat' n değerleme tarihi itibariyle mevcut finansal borçla 34,8 mn TL di Söz konusu borçla n tama Bank Asya dan a n TL cinsinden krediler olu turmaktad Bu kredilerin anapara ve faiz ödeme takvimi Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlan Etaplarla ilgili Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlan projeksiyonlardan elde edilen nakit ak mlaincelendiğinde, projeksiyon dönemi boyunca ek kredi ihtiyacdoğacağ tahmin edilmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 119 İ lave kredilerin, ağ r kolarak 2. etapla ilgili nakit ihtiyac ndan olu masbeklenmektedir Banka kredilerinden doğacak finansman maliyetleri hesapla rken y l k faiz ora n %12,2 olacağöngörülmütü Bu oran, Yeil İ aat' n son dönemde gerçekletirdiği kredi a mla nda ortaya ç kan borç maliyetidi Komisyon hesaplamas nda ise, mevcut kredilerle benzer ekilde, ödenecek faizin %5 i ora nda gerçekle eceği varsay kulla l Değerleme tarihi itibariyle verilmibulunan teminat mektupla n tuta n projeksiyon dönemi boyunca da aykalacağ varsay l Teminat mektuplaile ilgili komisyonlar, ilgili teminat mektubu tuta n %1 i olarak hesaplan
Bölüm 5.1.9 Vergi
Bölüm 5.1.9 Vergi Kurumlar Vergisi 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 Vergi öncesi kar (51.229) Vergiden indirilebilecek geçmi y l mali zararla (57.463) Kurumlar vergisi ora %20 Kurumlar vergisi 202.166 %20 30.187 167.417 %20 33.483 170.716 %20 34.143 128.620 %20 26.070 1.092 %20 218 ('000 TL) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Etaplar Baz nda Kurumlar Vergisi ('000 TL) 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 30.187 30.187 111 24.917 8.455 33.483 7 34.136 34.143 4 26.066 26.070 218 218 1. ve 2. Etaplar 3. Etap 4. ve 5. Etaplar Toplam Ye aat' n mevcut muhasebe politikalaile paralel ekilde, daire sa gelirleri ve i aat maliyetlerinin tersine sa ve pazarlama giderleri ile genel yönetim giderleri ise her dönem giderletirileceği kabul edilmiti Ye aat' n 2010 y nda kurumlar vergisi ödemesi beklenmemektedi 2011 y nda ödenmesi beklenen kurumlar vergisi, biriken geçmi y l mali zararla n mahsup edilmesi ile hesaplan Ye aat' n 2011 y ve sonras nda her y l kurumlar vergisi ödeyebileceği tahmin edilmektedi Y llar baz nda ödenen kurumlar vergisi etaplara dağ rken, her etapla ilgili teslim tarihleri göz önünde bulundurulmu, üç ay k periyotlar için tahmin edilen geçici kurumlar vergisi tutarla içerisinden alacaklapay, ilgili dönemlerde bu etaplardan teslim edilen ve gelir tablosuna gönderilen daire sa laile doğru oran olarak etaplara dağ l Kurumlar vergisinin etaplar aras nda dağ n değerleme ça mas na doğrudan bir etkisi bulunmamaktad Ancak 3. ve sonraki etaplar için söz konusu olan risk primi etkisinin hesaplanmasiçin bu dağ yapmak gerekmi ti Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tablolarda, projeksiyon dönemi boyunca ödenmesi beklenen kurumlar vergisi tutarlave bu tutarla n etaplar aras nda tahmini payla mlagösterilmektedi Nakit ak m ve gelir tablosu gibi, kurumlar vergisi hesaplamalada ay k olarak yap l Yuka da y l k olarak özetlenen kurumlar vergisi tutarla, 3 ay k dönemler için ayayhesaplan 2010 y 6. ay sonu itibariyle 6,2 mn TL tuta nda vergiden indirilebilecek geçmiy l mali zararlabulunmaktad Vergi hesaplamasyap rken, Ye aat Yönetimi'nin etaplarla ilgili verdiği teslim tarihleri göz önünde bulundurulmutu Sa lan daireler teslim edilmesiyle beraber bu dairelerin sa ndan elde edilen gelirler ile iaat faaliyetlerinden doğan maliyetler (fiziki iaat maliyetleri ve finansman maliyetleri) gelir tablosuna yans lmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 121
Bölüm 5.1.9 Vergi Katma Değer Vergisi (KDV) Devreden KDV Bakiyesi ('000 TL) 1. ve 2. Etaplar 3. Etap 4. ve 5. Etaplar 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 49.243 5.925 15.691 40.537 6.786 7.650 7.641 53.348 7.625 3.945 71.473 7.657 3.974 16.670 Ye aat Yönetimi projeksiyon dönemi boyunca, konutlar ve ticari alanlarla doğrudan ili kilendirilebilen birikmikdv yi iade alabileceklerini varsaymaktad Ortak alanla n iaas ras nda katla lan KDV için bir iade a namayacağbilgisi taraf za bildirilmi ti Ye aat Yönetimi'nin bu ortak alanlar için iade alamayacakla düündükleri tutarlar etaplar baz nda yandaki tabloda yer almaktad Bu tutarlar Ye aat Yönetimi'nin en iyi tahminlerine dayanmaktad Şirket yönetimi, etapla u andaki durumunda bu tahminlerin detaybir hesaplamaya dayand lmas n mümkün olmad ğ belirtmi lerdi İ ade a namayacak KDV rakamla n daha dü ük veya daha yüksek olarak gerçekle mesi, nakit ak la ve Ye aat n değerini etkileyebili MY15 7.000 4.000 9.000 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda etaplar baz nda devreden KDV bakiyeleri görülmektedi Ye aat Yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, konut sa fiyatlaüzerinden %1 ora nda KDV tahsil edilmektedi Bu oran ticari alan sa la nda %18 olarak gerçeklemektedi İ aat faaliyetleri ile ilgili katlanilan gider ve maliyetler üzerinden ise %18 ora nda KDV ödenmesinden dolaygiderek artan bir KDV alacağbakiyesi söz konusudu Ye aat' n var klaaras nda bulunan tahsil edilmemikdv tuta2010 y Haziran aysonu itibariyle 35,5 mn TL di Ye aat Yönetimi, 35,5 mn TL lik devreden KDV tuta n 6,9 mn TL lik k s n iadesi için gereken bavurulayap ve ilgili tuta2010 y Ağustos ayiçerisinde tahsil etmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 122
Bölüm 5.1.10 Gelir Tablosu
Bölüm 5.1.10 Gelir Tablosu Gelir Tablosu ('000 TL) Net sa lar Sa la n maliyeti Brüt kar Faaliyet giderleri Ara rma ve gelitirme giderleri Pazarlama, sa ve dağ m giderleri Genel yönetim giderleri Tapu harc Öngörülemeyen giderler FAVÖK Amortisman FVÖK Finansman giderleri Faiz giderleri Komisyon giderleri Teminat mektupla Vergi öncesi kar Kurumlar vergisi ka ğ Dönem net ka 6AY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 110.836 468.723 (147.527) (238.219) 499.860 (309.527) 526.207 (341.210) 402.929 (264.522) 3.957 (36.691) 230.505 190.333 184.997 138.406 3.957 (6.791) (3.269) (1.194) (1.828) (500) (22.834) (11.512) (2.590) (7.732) (1.000) (22.112) (9.985) (2.881) (8.246) (1.000) (13.585) (713) (3.191) (8.680) (1.000) (9.036) (1.390) (6.646) (1.000) (2.277) (19) (1.193) (64) (1.000) (43.483) 207.671 168.222 171.412 129.370 1.680 (273) (588) (641) (546) (600) (437) (43.755) 207.083 167.581 170.866 128.770 1.242 (7.474) (7.047) (352) (75) (4.917) (4.540) (227) (150) (164) (13) (1) (150) (150) (150) (150) (150) (150) (150) (51.229) 202.166 167.417 170.716 128.620 1.092 (30.187) (33.483) (34.143) (26.070) (218) (51.229) 171.979 133.933 136.573 102.550 874 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tabloda Ye aat Yönetimi'nin sa ve maliyet projeksiyonla doğrultusunda gerçekle mesi beklenen gelir tablolagörülmektedi Gelir tablolaay k olarak haz rlan ve sadece gösterim amaçolarak senelik olarak raporlan Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 124 Ye aat Yönetimi'nin etaplar baz nda belirlediği teslim tarihlerine paralel olarak her etapta yap lan sa lar ve aktifletirilmiilgili maliyetler gelir tablosu ile ilikilendirilmektedi Faaliyet giderleri her ay sonunda gelir tablosuna gönderilmektedi Tapu harcdaire teslimlerinde ödenmesi gereken bir tutard Daire sahipleri ve Şirket tapu harc ortaklaa ödemektedirle Yeil İ aat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre Yeil İ aat' n pay na dü en tapu harc, teslimi yap lan dairelerin sa tutarla n %1,65 i ora nda gerçeklemektedi Gayrimenkul projesi geli tirme faaliyetlerinin doğasgereği bir tak m öngörülemeyen giderlerin ortaya ç kmassöz konusu olabiliye aat' n finansal tablola nda, proje ile doğrudan ili kilendirilemeyen bu tip giderlere rastlanmaktad Bu nedenle y l k olarak 1 mn TL öngörülemeyen gider olacağ tahmin edilmiti Finansman giderleri, etapla n konsolide nakit ak mladikkate a narak hesaplanan finansman ihtiyacgöz önünde bulundurularak tahmin edilmiti
Bölüm 5.1.11 İ ndirgenminakit Ak ve Hisse Değeri
Bölüm 5.1.11 İ ndirgenminakit Ak ve Hisse Değeri İ ndirgenminakit Ak mla(1/2) MY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 MY16 1. Etap Sa la(gerçekleen) 1. Etap Sa la(tahmini) 1. Etap kira gelirleri Toplam 5.387 28.180 40 33.607 1.683 34.796 122 36.601 921 130 1.051 847 138 985 355 145 500 3.888 69 3.957 2. Etap Sa la(gerçekleen) 2. Etap Sa la(tahmini) Toplam 18.601 4.152 22.753 67.526 83.246 150.772 28.964 79.730 108.694 28.576 37.217 65.794 7.039 7.039 8 8 3. Etap Sa la(gerçekleen) 3. Etap Sa la(tahmini) Toplam 16.906 39.420 56.326 32.308 55.577 87.885 57.842 63.769 121.611 9.432 22.607 32.039 46 2.826 2.872 12,1 12 4. Etap Sa la(tahmini) 160.649 143.420 153.891 42.841 2.237 5. Etap Sa la(tahmini) 149.040 139.331 146.064 39.384 2.060 112.686 435.906 523.815 392.039 199.316 45.597 2.060 (115) (29.752) (228.908) (60.609) (25.460) (208.899) (284.236) (269.508) (54.955) (54.955) ('000 TL) Toplam A 1. Etap Maliyet 2. Etap Maliyet 3. Etap Maliyet 4. Etap Maliyet 5. Etap Maliyet Toplam B (2.660) (129.313) (60.381) (24.458) (176.336) (27.675) (156.430) (264.391) 1. Etap Sa ve pazarlama giderleri 2. Etap Sa ve pazarlama giderleri 3. Etap Sa ve pazarlama giderleri 4. Etap Sa ve pazarlama giderleri 5. Etap Sa ve pazarlama giderleri Toplam C (172) (223) (2.875) (3.269) (174) (1.321) (557) (9.459) (11.512) (8) (222) (750) (9.005) (9.985) (713) (713) (19) (19) Genel yönetim giderleri Tapu Harc Öngörülemeyen giderler Toplam D (1.194) (1.828) (500) (3.522) (2.590) (7.732) (1.000) (11.322) (2.881) (8.246) (1.000) (12.126) (3.191) (8.680) (1.000) (12.871) (1.390) (6.646) (1.000) (9.036) (1.193) (64) (1.000) (2.258) (314) (314) (50.536) 148.682 217.468 108.947 135.325 43.320 1.746 Faaliyetler sonras nakit ak A+B+C+D Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 126 Yandaki tabloda,ye aat n Innovia Projesi kapsa nda yaratmas beklenen faaliyet nakit ak mla gösterilmektedi 1., 2. ve 3. etaplar kapsa nda olumasbeklenen nakit ak mla gerçeklemisa lar ve projeksiyon döneminde yap lmasbeklenen sa lardan gelecek nakit ak mla olmak üzere ikiye ay l Diğer etaplardan farkolarak 1. etap kapsa nda 2015 y içerisinde sa lacağöngörülen ticari alanlardan o seneye kadar elde edilecek kira geliri de dikkate a n Barter sa la n ve bu sa lar ka ğ nda a nan hizmetlerin, ödenecek tapu harcd nda, yandaki nakit ak m tablosu üzerinde bir etkisi bulunmamaktad
Bölüm 5.1.11 İ ndirgenminakit Ak ve Hisse Değeri İ ndirgenminakit Ak mla(2/2) ('000 TL) Faaliyetler sonrasnakit ak A+B+C+D MY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 MY16 (50.536) 148.682 217.468 108.947 135.325 43.320 1.746 (229) (459) (459) (459) (459) (459) Mevcut Kredi Hareketi Yeni Kredi Hareketi (8.157) (26.657) (227.870) (197.350) (1.291) Finansman SonrasNakit Ak (286.792) (75.785) 215.717 108.488 134.866 42.861 1.746 (4.212) (2.971) (164) (150) (150) (150) (38) (291.003) (78.755) 215.553 108.338 134.716 42.711 1.709 Kurumlar vergisi Sa lar KDV Giderler KDV KDV Tahsila KDV Değiimi 1.341 (30.007) 9.946 (18.720) (30.187) 31.142 (55.325) 16.337 (7.846) (33.483) 18.718 (58.171) 33.827 (5.625) (34.143) 22.699 (53.798) 16.696 (14.404) (26.070) 18.599 (11.858) 48.000 54.741 (218) 712 (132) 7.722 8.302 Nakit Kulla Kredi İ htiyac 309.723 (20.224) 116.788 (3.474) Sermayedara Nakit Ak Sermaye Maliyeti 15,2% 14,1% 176.445 13,7% 59.791 13,6% 163.387 13,5% 50.794 13,4% 1.709 13,3% İ ndirgenminakit ak mla 382 135.276 39.940 96.099 27.083 821 Sermaye Ya Finansman Maliyeti Finansman Maliyeti SonrasNakit Ak Yandaki tabloda, faaliyet nakit ak ndan yola ç k larak hesaplanan sermayedara nakit ak mla gösterilmektedi Bütün etaplar kapsa nda gerçeklemesi beklenen nakit girive ç k la sonucunda sermayedarlara kalacağ tahmin edilen nakit miktarlauygun bir sermaye maliyeti ile indirgenerek toplam nakit ak mla n net bugünkü değeri elde edilmiti Ay k bazda hesaplanan nakit ak mla, yine ay k olarak hesaplanan sermaye maliyetleri ile değerleme tarihine indirgenmiti Sermaye maliyetinin hesaplanmas na dair detaybilgi Ek 4 te yer almaktad İ ndirgenminakit Ak mlaça mas sonucunda Ye aat' n Innovia projesi ile yaratacağdeğer baz senaryoda 299,6 mn TL olarak tahmin edilmiti Ancak bu değer, 3., 4. ve 5. etaplar için dikkate a nmasgereken ilave risk priminin etkisini içermemektedi Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Bu iki kredi hareketi bir arada değerlendirilmelidi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 127
Bölüm 5.1.11 İ ndirgenminakit Ak ve Hisse Değeri Hisse Değeri Brüt Proje Değeri 3. Etap Risk Primi Etkisi 4. ve 5. Etaplar Risk Primi Etkisi Net Proje Değeri Dikkate a nan ilave risk primlerinin etapla n net bugünkü değeri üzerindeki etkisi, konsolide nakit ak mla ndan elde edilen tüm etapla n net bugünkü değeri üzerine eklenmiti Değerleme tarihi itibariyle Ye aat' n bilançosunda, etapla n nakit ak mla ndan bağ ms z bir nakit etkisi yaratmas beklenen var klar ve borçlar bulunmaktad Ye aat n %100 hisse değerine ula rken, bu var kla n ve borçla n defter değerleri de dikkate a n 299.601 (948) (7.496) 291.157 Nakit 1.894 Diğer Alacaklar 3.912 Diğer Ticari Alacaklar 355 Yeil Gayrimenkul'den Alacaklar 65.736 Yeil Gayrimenkul'e Ticari Borçlar (54) Yeil Gayrimenkul Gider Tahakkuku (40.400) Sermaye Ar 2.250 Zekeriyaköy Arsa 4.770 Toplam Hisse Değeri 329.621 Diğer alacaklar ve diğer ticari alacaklar: Innovia, Zekeriyaköy ve Topkapprojeleri ile ilgili ili kili taraflar ve diğer arsa sahiplerine yap l olan avans ödemeleri ve ilgili arsa sahiplerinden olan ticari alacaklard Yeil Gayrimenkul den Alacaklar: Yeil Gayrimenkul ün Innovia projesi kapsa nda üstlendiği ve üstleneceği maliyetlere kar k Ye aat n Yeil Gayrimenkul e vermiolduğu avanslard Şirket yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, Yeil Gayrimenkul gider tahakkuku ile Yeil Gayrimenkul den alacaklar aras ndaki fark, Yeil Gayrimenkul un değerleme tarihi sonras nda katlanacağmaliyetlere ka k keseceği faturalara mahsup edilecekti Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi 1. ve 2. etab n sa la nda ve i aa nda önemli bir aamaya gelindiği için bu etaplara ilikin belirgin bir risk dikkate a nma 3. etap 2009 y Ara k ay nda sa a aç l ve bu etab n iaa na henüz balanma Bu nedenle 3. etap için 1. ve 2. etaptan farkolarak %1 ora nda ilave bir risk primi dikkate a n 4. ve 5. etap henüz fikir aamas ndad Ye aat Yönetimi, bu etapla n iaa n tamamla p sa lmasönünde bir engel bulunmad ğ belirtmi ti Yine de bu iki etap için %2 ora nda ilave bir risk primi dikkate a n Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Yeil Gayrimenkul Gider Tahakkuku: Yeil Gayrimenkul ün Innovia projesi 1. ve 2. etapla kapsa nda üstlenmiolduğu ama değerleme tarihi itibariyle Ye aat a yans tma olduğu gider tahakkukla d Bağ ms z denetim raporu ile paralel bir ekilde, kay ttutar olan 36.6 mn TL nin üzerine Ye il Gayrimenkul un kada eklenmi ti Sermaye Ar : Değerleme tarihi sonras nda sermaye ar na istinaden yap lan nakit giri idi 128
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Yakla a. A b. d Net Aktif Değer yakla kapsa nda, Ye aat n değerinin 3 unsurdan olutuğu düünülmektedir: a. Innovia 1 ve Innovia 2: 1. ve 2. etab n sa la nda ve i aa nda önemli bir aamaya gelindiği için, net aktif yakla nda bu etapla n proje değerlerinin dikkate a nmasgerektiği değerlendirilmiti Bu nedenle, Ye aat' n değerleme tarihindeki bilançosunda, bu etaplara ilikin tüm var k ve yükümlülükler gruplan ve indirgenminakit ak ça mas nda elde edilen proje değerleri, bu var kla n ve yükümlülüklerin net makul değeri olarak dikkate a n b. Innovia 3, Innovia 4 ve Innovia 5: Innovia 3 için bir miktar sa yap l ancak iaata henüz balanma Innovia 4 ve Innovia 5 ise henüz fikir aamas ndad Bu nedenle net aktif değer yakla nda bu etapla n proje değerlerini dikkate almak doğru olmayacak Bunun yerine, bu projelere ilikin değerleme tarihinde bilançoda kay ttüm var k ve yükümlülükler dikkate a n Bu var k ve yükümlülükler içinde en büyük kalemi 3. etap için a nan sipariavansla, gider tahakkuklave ticari alacaklar ile birlikte, bu etapla n geli tireceği arsa oluturmaktad Ye aat n grup irketi olan Yeil Gayrimenkul taraf ndan 2006 y nda kaza lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi geli tirme ve satma hakkelde ettiği bilgisi taraf za iletilmiti Net aktif değerlemesi kapsa nda, Ye aat n mülkiyetinde olan ve Şirket bilançosunda değer tekil eden 59.700 m2 arsa dikkate a n Bu arsa n alaye aat Yönetimi taraf ndan bildirilmi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 130 c. Diğer var k ve yükümlülükler: Değerleme tarihi itibariyle Ye aat' n bilançosunda, etapla n nakit ak mla ndan bağ ms z bir nakit etkisi yaratmas beklenen var klar ve borçlar bulunmaktad Net Aktif Değer yakla kulla larak Ye aat n %100 hisse değerine ula rken, bu var kla n ve borçla n defter değerleri dikkate a n Net Aktif Değer yakla kapsa nda, yuka da bahsedilen 3 unsurun değerini yans tacak ça ma için; i. Innovia 1 ve Innovia 2 nin proje değeri ii. Innovia 3, Innovia 4 ve Innovia 5 in gelitirileceği arsa n ekspertiz değerinden elde edilen Ye il İ aat n bilançosunda değer tekil eden arsa n değeri ve iii. Bilançoda kay tdiğer var k ve yükümlülüklerin defter değerleri ayaydikkate a n
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer 1. ve 2. Etaplarla İ likili Var k ve Yükümlülükler ('000 TL) Dönen varl klar Toplam haz r değerler K sa vadeli ticari alacaklar Stoklar Diğer dönen var klar Duran var klar Uzun vadeli ticari alacaklar Maddi duran varl klar Maddi olmayan duran var klar Diğer duran var klar K sa vadeli yükümlülükler K sa vadeli banka kredileri K sa vadeli ticari borçlar A nan sipariavansla Diğer k sa vadeli yükümlülükler Uzun vadeli yükümlülükler Uzun vadeli banka kredileri A nan sipariavansla Toplam 30/06/2010 Kay t Değer Net Aktif Değer Düzeltmeleri (4.707) 14.201 178.504 37.334 30/06/2010 Düzeltilmi 1. ve 2. etaplar İ NA değeri = 122.509 149.963 1.751 7.001 215 (31.360) (12.427) (22.081) (11.622) (3.494) (270.964) 32.312 90.196 122.509 Kaynak: PwC Analizi Net Aktif Değer yakla kapsa nda, Ye aat Yönetimi'nin yönlendirmesi ile 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 1. ve 2. etaplarla ilikili var k ve yükümlülükler tespit edilmiti Bu var k ve yükümlülüklerin toplam net defter değeri 32,3 mn TL di Gelir yakla kulla larak 1. ve 2. etab n konsolide nakit ak üzerinden tahmin edilen değer 128,8 mn TL di Denetlenmimali tablolardaki var k ve yükümlülüklerle, VUK a göre haz rlan yasal mali tablolardaki var k ve yükümlülükler aras nda, çok büyük olmamakla birlikte, tutar baz nda bazfark klar olduğu görülmü tü Ye aat Yönetimi bu fark kla n hesaplar aras ndaki geçi melerden dolaykaynakland ğ belirtmiti Denetlenmimali tablolar ve VUK a göre haz rlan mali tablolar aras ndaki önemli farklar bu raporun Ekler bölümünde Ek 5 Ye aat UFRS Mali Tablola k s nda incelenmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 131
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Arazi ve Arsalar (1/2) Değerleme tarihi itibariyle, Ye aat' n var klaaras nda yer alan arazi ve arsalar, Innovia Projesi kapsa nda 3., 4. ve 5. etap için kulla lacak olan arazi ve arsalar ile Zekeriyaköy projesinde kulla lacak arazi ve arsalakapsamaktad Ye aat Yönetimi, Elit Gayrimenkul un haz rlad ğ1 Haziran 2010 tarihli rapor ile Esenyurt ta Mehter Çeme Mahallesi, Na k Kemal Caddesi üzerinde bulunan 18, 19 ve 31 no lu parsellerinin pazar değerine gösterge olabilecek bir ça ma yap rmak istemiti Elit Gayrimenkul 2003 y nda gayrimenkul değerleme faaliyeti amac yla kurulmu tu BDDK taraf ndan değerleme hizmeti verme yetkisi ta n Elit Gayrimenkul ayzamanda SPK n Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi nde bulunmaktad Elit Gayrimenkul; rezidans, a verimerkezi, ofis, endüstriyel yap lar ile fonksiyonel yap la n uluslararasstandartlara göre değerlemesini gerçekle tirmektedi Söz konusu parseller toplamda 197.860 m² alana sahiptirle Üzerlerinde 3., 4. ve 5. etaplar n iaatla n gerçekletirilmesi planlanan parseller Beylikdüzü nde bulunan Bauhaus YapMarket ten yakla k olarak 1,5 km. uzak ktad Elit Gayrimenkul ün bu arsa için haz rla olduğu değerleme raporundan a nan bilgilere göre, Ye aat hissesine düen toplam arsa alayakla k 148.865 m² di Yeil Gayrimenkul hissesine dü en toplam arsa alaise yakla k 18.611 m² di Toplam arsa alaise 197.860 m² olarak bildirilmiti Elit Gayrimenkul arsala n pazar değer tespiti ça mas nda emsal kar la rma yöntemi ve gelir indirgeme yöntemi ni kullanarak iki farkyoldan arsala n Pazar değerlerini tahmin etmeye ça Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 132 Emsal kar la rma yöntemi kapsa nda, Beylikdüzü nde ve değerlemeye konu ta nmazlara yak n mesafede bulunan arsala n fiyatlaara l Bu ara rmadan elde edilen sonuca göre m² birim değerinin 1.510 TL olduğu tahmin edilmive arsala n toplam değerinin 292,1 mn TL olduğu öngörülmü tü Gelir indirgeme yöntemine göre yap lan değerlemede ise, değerin arsalar üzerinde gelitirilmesi planlanan projenin bugünkü finansal değeri ile maliyetinin bugünkü finansal değeri aras ndaki farka eit olacağvarsay l Bu yöntem ile tahmin edilen değer 400,2 mn TL olmu tu Elit Gayrimenkul un haz rlad ğdeğerleme raporunda gelir indirgeme yönteminde kulla lan projeksiyonla n kolayca deği ebileceğinden bahsedilmi, bu nedenle de ana yöntem olarak emsal ka la rma yönteminin esas a nmasgerektiği belirtilmiti Buradan hareketle, Elit Gayrimenkul rapora konu 3 parselin bir bütün halindeki piyasa değerini 292,1 mn TL olarak belirlediğini beyan etmi ti Ye aat Yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, grup irketi olan Ye il Gayrimenkul taraf ndan 2006 y nda kaza lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi geli tirme ve satma hakkelde edilmiti Net aktif değerlemesi kapsa nda, Ye aat n mülkiyetinde olan ve Şirket bilançosunda değer te kil 59.700 m 2 arsa dikkate a n Bu arsa n değeri, Ye aat a ait arsa alaile Elit Gayrimenkul taraf ndan değerlemesi yap lan toplam 197,860 m2 arsa alaoranlanarak 88,6 mn TL olarak tahmin edilmiti Ye aat n mülkiyetinde bulunan arsa için böyle bir oranlama ile elde edilen değerin, bu arsa n gerçek değerini yans tmayabileceği dikkate a nma d
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Arazi ve Arsalar (2/2) Ye aat n aktifleri aras nda yer alan, 3., 4. ve 5. etaplarla ilgili söz konusu arazi ve arsalarla hakk nda Lotus Gayrimenkul de bir değerleme ça masgerçekle tirmiti Emsal ka la rma yöntemi kapsa nda, Beylikdüzü nde ve değerlemeye konu ta nmazlara yak n mesafede bulunan arsala n fiyatlaara l Bu ara rmadan elde edilen sonuca göre m² birim değerinin 1.550 TL olduğu tahmin edilmive arsala n toplam değerinin 299,9 mn TL olduğu tahmin edilmiti Lotus Gayrimenkul ün gerçekle tirmiolduğu gelir indirgeme yönteminde ise tahmin edilen değer 414,6 mn TL olmu tu Ye aat n aktiflerinde bulunan ve 3., 4. ve 5. etaplarda kulla lmasplanlanan arazi ve arsala n tahmini net aktif değerine gösterge olmasiçin Elit Gayrimenkul ün haz rla olduğu değerleme raporu dikkate a n Zekeriyaköy projesi ile ilgili arazi ve arsalar ise kay t değerinden ta nmaya devam edilmiti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 133
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Diğer Var k ve Yükümlülükler (1/2) ('000 TL) Kasa Bankalar K sa vadeli ticari alacaklar Stoklar Diğer çeitli alacaklar İ avansla Uzun vadeli ticari alacaklar Uzun vadeli alacak senetleri Uzun vadeli ticari borçlar Gider tahakkukla Uzun vadeli ticari borçlar A nan sipari avansla Toplam 30/06/2010 Net Aktif Değer Kay tdeğer Düzeltmeleri 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) 30/06/2010 Düzeltilmi 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) Net Aktif Değer yakla kapsa nda aybir ekilde analiz edilen, 1. ve 2. etap ile ilikili var k ve yükümlülükler ile arazi ve arsalar d nda kalan var k ve yükümlülükler yandaki tabloda yer almaktad Uzun vadeli alacak senetleri ile a nan sipariavansla, bu var k ve yükümlülükler içinde önemli yer tutmaktad Bu senetler ve sipariavansla, 3. etap için yap lan sa anlamala na ka k bilançoda yer almaktad Ye aat' n, bu sa la n önemli bir k s tahsil ettiği ve bu nakdi 1. ve 2. etap i aatla n kulland ğanla lmaktad Tabloda yer alan var k ve yükümlülükler için herhangi bir makul değer düzeltmesi yap lma Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Ye aat Yönetimi 18.08.2010 tarihinde ald ğyönetim kurulu kara na göre; irket ana sözlemesinin 6. maddesinin değitirilmesi ile ödenmiolan 250 bin TL sermayenin, 2,25 mn TL ar larak, 2,5 mn TL ye ç ka lmas na karar vermiti Söz konusu sermaye ar değerleme tarihi itibariyle gerçekle memiolduğundan VUK a göre haz rlan mali tablolarda ve denetlenmimali tablolarda bu etki görülmemektedi Ancak sermaye ar n Ağustos ay nda gerçeklemiolmasnedeniyle etkilerinin Net Aktif Değer ça mas içerisinde gösterilmesi uygun görülmü tü Kasa bakiyesi içerisinde gösterilen 3,5 mn TL lik tuta n 2,25 mn TL yuka da bahsedilen sermaye ar ndan gelmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 134
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Diğer Var k ve Yükümlülükler (2/2) ('000 TL) Kasa Bankalar K sa vadeli ticari alacaklar Stoklar Diğer çeitli alacaklar İ avansla Uzun vadeli ticari alacaklar Uzun vadeli alacak senetleri Uzun vadeli ticari borçlar Gider tahakkukla Uzun vadeli ticari borçlar A nan sipari avansla Toplam 30/06/2010 Net Aktif Değer Kay tdeğer Düzeltmeleri 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) 30/06/2010 Düzeltilmi 3.499 644 355 261 4.062 65.587 1.382 115.464 (54) (40.400) (3.200) (186.839) (39.239) Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Ye il Gayrimenkul un katlan olduğu ama henüz Ye aat a yans tma olduğu 1. ve 2. etap iaat maliyetleri giderlerle ilgili Ye il İ aat yükümlülükleri aras nda takip eden gider tahakkukla n Şirket yasal kay tla ndaki toplam tuta36,7 mn TL di Bağ ms z denetim raporu ile paralel bir ekilde, kay ttutar olan 36.6 mn TL nin üzerine Ye il Gayrimenkul un kada eklenmiti İ avansla, Yeil Gayrimenkul ün Innovia projesi kapsa nda üstlendiği ve üstleneceği maliyetlere kar k Ye aat n Ye il Gayrimenkul e vermiolduğu avanslard Şirket yönetimi taraf ndan verilen bilgilere göre, Yeil Gayrimenkul gider tahakkuku ile Ye il Gayrimenkul den alacaklar aras ndaki fark, Ye il Gayrimenkul un değerleme tarihi sonras nda katlanacağmaliyetlere kar k keseceği faturalara mahsup edilecekti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 135
Bölüm 5.2 Net Aktif Yakla Net Aktif Değer Yakla Sonuç ('000 TL) 30/06/2010 Net Aktif Değer Kay t Değer Düzeltmeleri 1. ve 2. Etaplar Net Aktif Değer Ta yan Var klar Arazi ve Arsalar Innovia 3 4 5 Zekeriyaköy Toplam 30/06/2010 Düzeltilmi 32.312 90.196 122.509 (39.239) (39.239) 11.893 7.123 4.770 81.020 81.020 92.913 88.142 4.770 4.966 171.216 176.182 Kaynak: Ye aat Yönetimi, PwC Analizi Yuka daki tablo, net aktif değer yakla ile tahmin edilen Ye aat n %100 hisse değerini yans tmaktad Ye aat değerinin tespit edilmesinde net aktif değer yakla öncelikli olarak kulla lma Net aktif değerlemesindeki temel yakla m, 1. ve 2. etapla n proje değeri, 3., 4. ve 5. etapla n yap lacağarsa için ekspertiz ça mas ndan elde edilen değer ve kalan var klar ve yükümlülükler için defter değerinin kulla lmas d Bunun temel sebebi, Ye aat' n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle bilançosunda yer alan var kla gayrimenkul projesi geli tirmekte kullanacak olmas d Şirket 3. etap sonras nda Innovia 4 ve Innovia 5 projelerini gelitirmeyi planlamaktad Ye aat' n faaliyetlerine bu yönde devam etmeyeceğine ili kin bir belirti bulunmamaktad Bu nedenle Ye aat' n var k ve yükümlülüklerinin operasyonel değerlerinin, irketin değerini daha doğru yans tacağ düünülmektedi Ancak 3., 4. ve 5. etapla n hayata geçirilmemesi durumunda Ye aat' n proje için verilmiolan teminat mektuplaile ilgili zararlara uğramassöz konusu olabili Bu durumda ortaya ç kacak net aktif değeri yuka daki tablodan fark olabili Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 136
Bölüm 5.3 Özkaynak Değeri
Bölüm 5.3 Özkaynak Değeri Ye aat Özkaynak Değeri Ye aat Özkaynaklar ('000 TL) ÖdenmiSermaye GeçmiY llar Kar/Zararla Net Dönem Ka /Zara Toplam Özkaynaklar Denetlenmi Sermaye Ar 30/06/2010 Sonras De ğiim 250 8.125 (8.104) 271 Yandaki tabloda, Ye aat yönetimince taraf za sunulan, bağ ms z denetleme firmas Engin Bağ ms z Denetim ve Serbest Muhasebecilik Mali Müavirlik A.Ş. taraf ndan yap lan bağ ms z denetimden geçmiözkaynak tablosu yer almaktad 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Ye aat n 250 bin TL tuta ndaki yasal sermayesini 250 bin adet hamiline yaz paya bölünmütü 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Ye aat n 8,1 mn TL geçmi y llar karlaolup, net dönem zara8,1 mn TL di Ye aat n, 18.08.2010 tarihinde ald ğyönetim Kurulu Kara na göre, irket ana sözlemesinin 6. Maddesinin deği tirilmesi ile ödenmiolan 250.000 TL sermayenin, 2.250.000 TL art larak, irket sermayesinin 2.500.000 TL ye ç kar lmas na karar verilmi ti 23.08.2010 tarihinde yap lan olağanüstü genel kurul toplan s nda Ye aat n sermaye ar onaylan Bu sermaye ar na istinaden 2.250.000 TL tuta nda düzeltme yap l r Ye aat n sermaye ar ve yap lan düzeltme sonras nda özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplan birlemeye esas değeri değeri 2,5 mn TL di Sermaye Ar Sonras 2.250 2.500 8.125 (8.104) 2.250 2.521 Kaynak : Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 138
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birle me ve Deği tirme Oranla
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Y&Y GYO Ortak k Yap s 01.09.2010 Ödenmi Sermaye (TL) Ye aat Gayrimenkul Ya m Hizmetleri Ticaret A.Ş. Rudolph Younes Kamil Engin Ye il Halka Aç k Sermaye Toplam ÖdenmiSermaye 1.704.274 4.070.673 1.747.053 16.629.318 24.151.319 Yandaki tablolarda Y&Y GYO Yönetimi ve Ye aat Yönetimi taraf ndan taraf za sunulan sermaye yap lagösterilmekte olup, bu tablolar birleme orahesaplamala nda baz olu turmaktad Birleme ora na baz tekil edecek birlemeye esas değer hesapla rken; Ye aat n hisse değerlemesi için birincil yöntem olarak İ ndirgenminakit Ak Yakla, ikincil yöntem olarak Net Aktif Yakla, üçüncül yöntem olarak Özkaynak Değeri kullan ; Y&Y GYO nun hisse değerlemesi için ise birincil yöntem olarak Piyasa Değeri Yakla, ikincil yöntem olarak Net Aktif Yakla, üçüncül yöntem olarak Özkaynak Değeri kulla l 18.08.2010 tarihli 2,250 mn TL lik sermaye ar sonrasyeil İ aat n özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplan birle meye esas değeri 2,521 mn TL di Hisse Ora SPK taraf ndan onaylanan, 19.08.2010 tarihinde kayda a nan sermaye düzeltme farkla ndan ka lanarak yap lan sermaye art sonucunda, Y&Y GYO nun birle meye esas değeri 20,981 mn TL di Hisse Ora %7,1 %16,9 %7,2 %68,9 %100,0 Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Ye aat Ortak k Yap s 01.09.2010 Ödenmi Sermaye (TL) Kamil Engin YEŞİ L Vedat KALKUZ Emel Yeil KÜÇÜKÇOLAK Cengiz Dİ LLİ Alaittin SILAYDIN 2.472.425 25.000 2.500 50 25 %98,897 %1,000,100,002,001 Toplam ÖdenmiSermaye 2.500.000 %100,00 Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 140 Şirket yönetimleri taraf ndan taraf za payla lan mali tablolarda belirtildiği üzere; devralan ortak Y&Y GYO ve devrolan ortak Ye il İ aat aras nda 01.09.2010 tarihi itibariyle birbirleri ile i tirak ili kisi bulunmamaktad Bu nedenle sermaye ve özkaynak tutarla üzerinde herhangi bir eliminasyona gidilmemiti
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Y&Y GYO (Net Aktif Değer) Ye aat (Net Aktif Değer), Birleme ve Değitirme Ora Y&Y GYO (Net Aktif De ğer) Ye aat (Net Aktif Değer) ('000 TL) Birlemeye Esas Değer Ödenmi Sermaye Özkaynak Aağ daki tabloda birleme ora na baz tekil edecek birle meye esas değer hesapla rken iki irket için de Net Aktif Değer yakla kulla l Bu senaryoya göre, belirtilen birlemeye esas özkaynak tutarlave sermaye tutabin TL olarak dikkate a nd ğ nda birle me ora, sunum amaçolarak beonda k gösterilmek ar yla, %11,60311, art lacak sermaye 184 mn TL ve değitirme ora%7359,75936 olarak hesaplan De ğerleme için kulla lan yöntem Devralan ortakl k: Y&Y GYO 23.126 24.151 20.981 Net Aktif De ğer Devrolan ortakl k: Ye aat 176.182 2.500 2.521 Net Aktif De ğer Toplam 199.308 Kaynak: PwC Analizi Birleme ve Değitirme Ora Birleme Ora = Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO) Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye aat) = Birleme Sonras Sermaye = ÖdenmiSermaye (Y&Y GYO) Birleme Ora = Art lacak Sermaye = Birleme Sonras Sermaye Birleme Öncesi Sermaye Deği tirme Ora = Art lacak Sermaye ÖdenmiSermaye (Ye n aat) İ tirak Sermayesi* (*) İ tirak düzeltmesi bulunmamaktad Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 141 23.125.944 = 23.125.944 + 176.182.282 24.151.319 %11,60311 %11,60311 = 208.145.303 = 208.145.303 24.151.319 = 183.993.984 183.993.984 2.500.000 0 %7359,75936 = =
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Y&Y GYO (Özsermaye) Ye aat (Özsermaye), Birleme ve Değitirme Ora Birleme ve Değitirme Ora Birleme Ora = Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO) = Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye aat) Birleme Sonras = ÖdenmiSermaye (Y&Y GYO) Birleme Ora Art lacak Sermaye = Birleme Sonras Sermaye Birleme Öncesi Sermaye Değitirme = Ora Art lacak Sermaye ÖdenmiSermaye (Ye aat)* = 20.980.694 = 20.980.694 + 2.521.000 24.151.319 %89,27311 = 27.053.295 24.151.319 = 2.901.976 2.500.000 0 %89,27311 = 27.053.295 = 2.901.976 Y&Y GYO ve Ye aat n özkaynakla n tespitinde, irket yönetimlerince sunulan 30.06.2010 tarihi itibariyle haz rlan bağ ms z denetim raporla ndaki mali tablolar esas a n Bu senaryoya göre, belirtilen birlemeye esas özkaynak tutarlave sermaye tutabin TL olarak dikkate a nd ğ nda birle me ora, sunum amaçolarak beonda k gösterilmek ar yla, %89,27311, art lacak sermaye 2,9 mn TL ve deği tirme ora%116,07905 olarak hesaplan = %116,07905 (*) İ tirak düzeltmesi bulunmamaktad Kaynak: PwC Analizi Ye aat Özkaynaklar Y&Y GYO Özkaynaklar ('000 TL) ÖdenmiSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Ar Fonla GeçmiY llar Kar/Zararla Net Dönem Ka /Zara Toplam Özkaynaklar S r İ nceleme 30/06/2010 13.731 3 10.421 (2.181) (992) 20.981 Sermaye Ar Sonucu Değiim 10.421 (10.421) ('000 TL) 19/08/2010 ÖdenmiSermaye GeçmiY llar Kar/Zararla Net Dönem Ka /Zara 24.151 3 (2.181) (992) Toplam Özkaynaklar Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi 20.981 Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 142 Denetlenmi Sermaye Ar 30/06/2010 Sonras Değiim 250 8.125 (8.104) 271 Sermaye Ar Sonras 2.250 2.500 8.125 (8.104) 2.250 2.521
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Y&Y GYO (Net Aktif Değer) Ye aat (İ NA Yöntemi), Birleme ve Değitirme Ora Y&Y GYO (Net Aktif De ğer) Ye aat (İ NA Yöntemi) ('000 TL) Birlemeye Esas Değer Devralan ortakl k: Y&Y GYO 23.126 Devrolan ortakl k: Ye aat 329.621 Toplam 352.747 Ödenmi Sermaye 24.151 2.500 Özkaynak 20.981 2.521 Aağ daki tabloda birleme ora na baz tekil edecek birle meye esas değer hesapla rken; Y&Y GYO nun hisse değerlemesi için Net Aktif Yakla, Ye aat n hisse değerlemesi için İ ndirgenminakit Ak Yakla kulla l Bu senaryoya göre, belirtilen birlemeye esas özkaynak tutarlave sermaye tutabin TL olarak dikkate a nd ğ nda birle me ora, sunum amaçolarak beonda k gösterilmek ar yla, %6,55597, art lacak sermaye 344,2 mn TL ve değitirme ora%13769,42137 olarak hesaplan De ğerleme için kulla lan yöntem Net Aktif De ğer İ ndirgenmi Nakit Ak Kaynak: PwC Analizi Birleme ve Değitirme Ora Birleme Ora = Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO) Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye aat) = Birleme Sonras Sermaye = ÖdenmiSermaye (Y&Y GYO) Birleme Ora = Art lacak Sermaye = Birleme Sonras Sermaye Birleme Öncesi Sermaye Deği tirme Ora = Art lacak Sermaye ÖdenmiSermaye (Ye n aat) İ tirak Sermayesi* (*) İ tirak düzeltmesi bulunmamaktad Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 143 23.125.944 = 23.125.944 + 329.620.571 24.151.319 %6,55597 %6,55597 = 368.386.853 = 368.386.853 24.151.319 = 344.235.534 344.235.534 2.500.000 0 %13769,42137 = =
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Y&Y GYO (Piyasa Değeri) Ye aat (İ NA Yöntemi), Birleme ve Değitirme Ora Y&Y GYO (Piyasa Değeri) Ye aat (İ NA Yöntemi) ('000 TL) Birlemeye Esas Değer Ödenmi Sermaye Özkaynak Devralan ortak k: Y&Y GYO 37.735 24.151 20.981 Devrolan ortak k: Ye aat 329.621 2.500 2.521 Toplam 367.356 Aağ daki tabloda birleme ora na baz tekil edecek birle meye esas değer hesapla rken; Y&Y GYO nun hisse değeri için Piyasa Değeri, Ye aat n hisse değeri için İ ndirgenminakit Ak Yakla sonucu kulla l Bu senaryoya göre, belirtilen birlemeye esas özkaynak tutarlave sermaye tutabin TL olarak dikkate a nd ğ nda birle me ora, sunum amaçolarak beonda k gösterilmek ar yla, %10,27210, art lacak sermaye 211 mn TL ve değitirme ora%8438,57548 olarak hesaplan De ğerleme için kulla lan yöntem Piyasa Değeri İ ndirgenmi Nakit Ak Kaynak: PwC Analizi Birleme ve De ğitirme Ora Birleme Ora = Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO) Birlemeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye aat) = Birleme Sonras Sermaye = ÖdenmiSermaye (Y&Y GYO) Birleme Ora = Art lacak Sermaye = Birleme SonrasSermaye Birleme Öncesi Sermaye Değitirme Ora = Art lacak Sermaye ÖdenmiSermaye (Ye aat) İ tirak Sermayesi* (*) İ tirak düzeltmesi bulunmamaktad Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 144 37.735.144 = 37.735.144 + 329.620.571 24.151.319 %10,27210 %10,27210 = 235.115.706 = 235.115.706 24.151.319 = 210.964.387 210.964.387 2.500.000 0 %8438,57548 = =
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Seçilen Yöntem ve Gerekçesi (1/2) Bu ça ma s ras nda; Ye aat n hisse değerlemesi için birincil yöntem olarak İ ndirgenminakit Ak Yakla, ikincil yöntem olarak Net Aktif Yakla, üçüncül yöntem olarak Özkaynak Değeri kullan ; Y&Y GYO nun hisse değerlemesi için ise birincil yöntem olarak Piyasa Değeri Yakla, ikincil yöntem olarak Net Aktif Yakla, üçüncül yöntem olarak Özkaynak Değeri kulla l Değerleme yöntemleri seçilirken, öncelikli olarak değerlenen irketin yap sve özellikleri göz önünde bulundurulmu tu Ye aat Innovia projesi kapsa nda 1., 2. ve 3. etaplardaki dairelerin büyük bir k s n sa tamamla Değerleme tarihi itibariyle Ye aat n gayrimenkul geli tirme ve satma faaliyetlerine devam etmeyeceğine ili kin bir bulguya rastlanma Değerleme tarihi itibariyle, Innovia projesinin 3., 4. ve 5. etapla n i a edilmesi planlanan arsa n 59.700 m2 si Ye aat n bilançosunda yer almaktad Ye aat n bilançosunda yer alan var kla n, 2006 y nda kaza lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi gelitirme ve sa yapma hakk n değerini yans tmad ğdüünülmektedi Ye aat n gayrimenkul projesi gelitirme faaliyetlerine devam edeceği göz önünde bulundurularak, Ye aat' n hisse değerinin tahmin edilmesinde Net Aktif Yakla öncelikli olarak dikkate a nma Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 145 Innovia projesi müterilerden toplanan avanslar ile gelitirilmektedi 1. ve 2. etap için ihtiyaç duyulan ilave kaynak banka finansmaile sağlan Bu nedenle Ye aat hissedarla n yüksek bir sermaye koymala na gerek duyulma Geli tirilen etaplardaki konut alanla n küçük bir k s n teslim edilmiolmas ndan dolay, özkaynaklar Innovia projesinin boyutunu yans tmamaktad Bu nedenle Ye aat n değerlemesi için özkaynak değerine öncelikli olarak bavurulma Özet olarak İ ndirgenminakit Ak yakla sonucunda elde edilen değerin, Ye aat n değerini en doğru ekilde yans tan gösterge olduğuna karar verilmiti Y&Y GYO nun özkaynak değeri ile net aktif değeri birbirine oldukça yak nd Bu iki değer de Y&Y GYO nun bünyesindeki portföyün değerini yans tmaktad Y&Y GYO nun halka aç k k ora n %25 den fazla olmas ndan dolayy&y GYO nun piyasa değeri dikkate a n Piyasada oluan fiyatlar, genel olarak makro ekonomik gelimeler ile birlikte sektörlere ve irketlere ilikin beklentileri yans tmaktad Y&Y GYO nun piyasa değeri, ya mc lar aras ndaki a m ve sa m ilemleri s ras nda oluan hisse fiya yans tmaktad Bu nedenle Piyasa Değeri, Y&Y GYO nun makul değerini yans tan öncelikli değer olarak kulla l
Bölüm 6 Değerleme Sonuçla, Birleme ve Değitirme Oranla Seçilen Yöntem ve Gerekçesi (2/2) Kulla lan Yöntemler ve Sonuçla Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA %6,55597 %10,27210 Net Aktif Değer %11,60311 Özsermaye Değeri Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA 368.386.853 235.115.706 Net Aktif Değer 208.145.303 Ye aat Birleme Sonras ÖdenmiSermaye (TL) Özsermaye Değeri Ye a at %89,27311 Özsermaye Değeri Sonuç olarak görüümüze göre Y&Y GYO nun Ye aat devralma yoluyla birle mesi i leminde birle me ora hesapla rken; Y&Y GYO nun Piyasa Değeri ile Ye aat n İ ndirgenminakit Ak Yakla ile tahmin edilen değerinin kulla lmasadil ve makul olacak Buna göre hesaplanan birle me ora%10,27210, art lacak sermaye 211,0 mn TL ve değitirme ora%8438,57548 d Özsermaye Değeri 27.053.295 Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA 344.235.534 210.964.387 Net Aktif Değer 183.993.984 Art lacak Sermaye (TL) Birleme ilemi gereği Y&Y GYO nun ve Ye aat n kulla lan değerleme yöntemlerine göre birle me oranla, deği tirme oranla ve art lacak sermaye tutarlatablolarda sunulmaktad Bir önceki sayfada belirtilen gerekçelerden ötürü seçilen değerleme yöntemleri ile elde edilen oranla n ve tutarla n yer ald ğalanlar ye il renk ile gösterilmi ti Özsermaye Değeri Özsermaye Değeri 2.901.976 Seçilen Yöntem Kaynak: PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 146 Net Aktif Değer Y&Y GYO Piyasa Değeri İ NA %13769,42137 %8438,57548 Net Aktif Değer %7359,75936 Değitirme Ora Ye aat Ye aa t Birleme Ora Özsermaye Değeri Özsermaye Değeri %116,07905
Ek 1 Bilgi Kaynakla
Ek 1 Bilgi Kaynakla Bilgi Kaynakla Yap lan değerleme ça mas, Y&Y GYO Yönetimi ve Ye aat Yönetimi taraf ndan sağlanan bilgilere ve diğer sektörel ve finansal kaynaklara dayand l Sonuçlar, bu kaynaklardaki bilgilerin doğruluğuna bağ d o Sabit k ymet listesi (30.06.2010) o Kredi geri ödeme tablola(30.06.2010) o Innovia Projesi ta m sunumu Değerleme ça masboyunca kulla lan ba ca kaynaklar a ağ daki gibidir: o 3., 4. ve 5. etapla n üzerinde kurulmasplanlanan arsa n Elit Gayrimenkul taraf ndan haz rlan 2010/2732 no lu 01 Haziran 2010 tarihli gayrimenkul değerleme raporu Görüülen ça anlar; o Alaittin S layd n (Kontrolör) Ye aat o 30.06.2010 tarihli UFRS Denetim Raporu o Ersin Bengül (Muhasebe Müdürü) Ye aat o 30.06.2010 tarihli Sermaye Yap s, Sermaye Ar Ödeme Dekontlave YenilenmiPay Cetveli o I k Gökkaya (Genel Müdür) Y&Y GYO o Ahmet Alga (Finans Yönetmeni) Y&Y GYO Temin Edilen Dökümanlar Y&Y GYO Bilgi Kaynakla ; o Bloomberg o Internet o PwC Veritaba Temin Edilen Dokümanlar Ye aat o GeçmiDönem Bilanço ve Gelir Tablola(31.12.2007, 31.12.2008, 31.12.2009, 31.03.2010, 30.06.2010) o Aç k ve kapamizanlar ( 31.12.2009, 31.03.2010) o Innovia Projesi için gerçeklemive gerçeklemesi beklenen, etaplar baz nda nakit ak m tablola o 2. ve 3. etaplar için maliyet bütçeleri o Vergi hesaplamas nda kulla lan m² iaat maliyeti ça mas o Kurumlar vergisi beyaannamesi (31.03.2010) o Alacakla n ve borçla n yaland rma tablola Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 148 o Y&Y GYO organizasyon emas o 30.06.2010 ve 01.09.2010 tarihi itibariyle sermaye yap la o 31.12.2008, 31.12.2009 ve 30.06.2010 tarihli UFRS Denetim Raporla o Y&Y GYO ta m sunumu o 30.06.2010 tarihli k dem tazminayükümlülüğü hesaplamas o Güncel ekspertiz raporla o İ ç Kaynakla n Tespitine ve Sermayeye İ lave Edilebileceğine İ li kin YMM Raporu o Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Da man k A.Ş 2010/3430 no lu 13.09.2010 tarihli ve 2010/093 no lu 07.01.2010 tarihli ekspertiz raporla o EVA Gayrimenkul Değerleme Da man k A.Ş. 2009R1021 no lu 31.12.2009 tarihli, 2009R1022 no lu 31.12.2009 tarihli, 2009R1022 no lu 31.12.2009 tarihli ve 2009R1025 no lu 28.12.2009 tarihli ekspertiz raporla
Ek 2 Prosedürler
Ek 2 Prosedürler Prosedürler Ça ma zda genel olarak, a ağ daki prosedürler (bunlarla s r kalmamak kayd yla) kulla l r: Türkiye deki makroekonomik durumun analizi, Türkiye de konut üretim sektörünün analizi, Türkiye de iaat sektörünün analizi, Y&Y GYO Yönetimi ve Ye aat Yönetimi ile, geçmi performans, mevcut durumu, gelecekteki operasyonla n tar lmas, Y&Y GYO Yönetimi ve Ye aat Yönetimi ile verilerin doğruluğu ve kendi içerisindeki tutar ğ n tar lmas, Y&Y GYO Yönetimi ve Ye aat Yönetimine ait operasyonel ve finansal sonuçla n tar lmas, Gelir yakla na temel olu turacak operasyonel ve finansal projeksiyonla n tar lmas, Konut üreticiliği sektöründe faaliyet gösteren irketlerin halka aç k verilerinin analizi, Ye aat n makul değerini ölçmeye yönelik diğer bilgi ve verilerin incelemesi. Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 150
Ek 3 Değerleme Yöntemleri
Ek 3 Değerleme Yöntemleri Gelir Yakla (1/2) Bu yakla m bir var ğ n var k sahipleri için yarat ğgelir üzerine odaklanmaktad Bu gelir, var ğ n kulla labilir ömrü boyunca yaratmasbeklenen nakit ak ile değerlendirili Var ğ n değeri gelecekte öngörülen nakit ak n bugünkü değere çekilmesi ( İ ndirgenminakit Ak mla veya İ NA ) ile bulunu Bugünkü değere çekerken kulla lan iskonto oravar ğ n beklenen nakit ak mla yaratma riski ile birlikte para n zaman değerini içermektedi İ NA yönteminin uygulanmass ras nda Ye aat'a ait gelecek dönemde elde edilecek nakit ak mla belirleyen finansal model gelitirili Bu finansal modele baz olan varsay mlar ve projeksiyonlar Ye aat' n yönetimi taraf ndan haz rla Serbest nakit ak mla n bugüne iskonto edilmesinde sermaye maliyetinin ağ r kortalamas( SMAO ) kulla SMAO hesaplamas n ay n laa ağ daki gibidi SMAO borç verenlerin ve sermayedarla n sermayenin finansma na yap klakatk lara göre ağ r kland lan getiri taleplerini yans SMAO nun hesaplanmasve değikenlerin ta mlaaağ daki gibidir: İ ndirgenminakit Ak mlayöntemi Bu yöntemde Ye aat' n halihaz rdaki irket yap s, mü teri portföyü, pazar pay, hizmet potansiyeli, yara c k gücü, organizasyonu ve yönetim kadrosu ile gelecekte irketin ortaya ç karmasbeklenen nakit ak mla n analizi yap SMAO = Ms * S/(B+S) + Mb * B/(B+S) * (1v) + Rb; Bu analiz sonucunda Ye aat' n gelecekte yaratacağnakit ak mla n değerleme tarihine indirgenmesi gerçekletirili İ ndirgeme ilemi, piyasa ko ulla na paralel ve irketin risk profiline uygun bir iskonto ora n nakit ak mla na uygulanmassonucu gerçekle tirilmektedi Bu iskonto orahesapla rken Finansal Var kla n Fiyatland lmasmodeli (Capital Asset Pricing Model) kulla lmaktad Bu yöntemde Ye aat' n değeri, indirgenminakit ak mlave faaliyet d var kla n topla ndan olumaktad Özsermaye değeri hesapla rken ayzamanda değerleme tarihi itibariyle mevcut olan banka kredilerinin piyasa değeri de göz önüne a nabili Bu yöntem ile Ye aat' n hisse değerleri hesapla rken, itirakleri için aydeğerlemeler de yap labilir veya bilançodaki kay tdeğeri dikkate a nabili Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 152 SMAO = Sermaye Maliyetinin Ağ r kortalamas Mb = Borçlanma Maliyeti Ms = Sermaye Maliyeti (sermayenin getirisi) B = Toplam Borç Mikta S = Toplam Sermaye Mikta(borçlar d ndaki yükümlülükler de dahil) v = Vergi ora Rb =İ e dönük risk primi
Ek 3 Değerleme Yöntemleri Gelir Yakla (2/2) İ ndirgenminakit Ak mlayöntemi (deva ) Sermaye Maliyeti SVFM bir ya mla ilgili olarak belirli bir risk seviyesi dahilinde bir sermaye sahibinin talep ettiği getirinin tahmini değeridi Model sermaye sahibinin beklediği getiriyi tahmin ederken aağ daki denklemi kulla r: Gelecekteki nakit ak mla n bugünkü değerlerinin hesaplanmas Ms = Rf + Beta x (RmRf) Ms = Sermaye Maliyeti (sermayenin getirisi) Rf = Risksiz getiri ora (RmRf) = bütün irketler için piyasa risk primi Beta = belli bir hisse senedi fiya n borsa endeksine göre deği imleri Beta faktörü: Hisse senedi fiya n genel piyasa endeksine göre deği imlerine göre hesapla r ve bir hissenin riskini gösteri Eğer hisse fiyaendeksten daha fazla değiim gösterirse Beta faktörü > 1; daha az değiim gösterir ise Beta faktörü < 1 olu Sermaye Maliyeti ( Ms ) nin hesaplamas nda a ağ da aç klanan Sermaye Var klafiyatland rma Modeli ( SVFM, Capital Asset Pricing Model CAPM) kulla l r: Piyasa risk primi: Sermaye piyasas ndaki bir ya m için risk primi risksiz bir ya m ile daha fazla risk içeren bir ya n getiri beklentileri aras ndaki farklahesaba kata Bu nedenle, sermaye piyasasortalama getirisi ve risksiz bir ya m getirisi aras ndaki farka e itti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu Nakit ak mla n bugünkü değeri, gelecekte oluacağvarsay lan nakit ak mlaüzerine iskonto ora n matematiksel bir uygulamas yla hesaplanmaktad Hesaplanan toplam bugünkü değer, mali borç ve sermayeden olu an toplam ya lan sermaye değerinin tahminidi Ye aat' n sermayedarlar aç s ndan değerini hesaplarken mali borcun piyasa değerinin irket değerinden ç ka lmasgereki İ NA değeri a ağ daki gibi hesapla r: NA, n senesi için nakit ak göstermektedi Sermaye maliyeti hesaplamas nda kulla lan faktörler Risksiz getiri ora : Herhangi bir piyasada ya mc n olabilecek en dü ük riskteki bir ya mdan bekleyeceği minimum getiridi Çoğu durumda, benzer vadeli bir devlet tahvili getirisi baz olarak a İ NA Değeri = 153 NA (1 + SMAO)n
Ek 3 Değerleme Yöntemleri Net Aktif Değer Yakla Net aktif değerlemesi yakla, bir a c n bir i letmeyi almak için ödeyeceği para n en az o i letmenin bütün var kla n belli bir tarihte nakite çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden ay konuma getirilmesi kapsa nda oluacak maliyete eit olacağ varsay na dayanmaktad Bu yakla m iletmenin gelecekte elde edebileceği potansiyel gelirlerini ve yaratacağdeğeri dikkate almamaktad r, fakat iletmenin olastasfiye değerine veya yeniden aykonuma getirme maliyetine yaklaarak, irketin değerine yönelik bir tahminde bulunmaktad Var klar baz a narak yap lan değerlemeler, iletmenin aktif ve pasiflerinin, defter ve piyasa değerleri aras nda oluan farkla n düzeltilmesiyle ula lan net defter değerini vermektedi Bu yakla n en uygun olacağhaller i letmenin faaliyetine son vereceği ve aktiflerinin değerlendirileceği hallerdi Bu yöntem fazla veya faaliyet d olan var kla n elden ç ka lmas nda kulla labili Genel bir kural olarak net aktif değeri iletmenin minimum değerini tespite olanak sağlayan bir yöntemdi Çoğunlukla iletmelerin gerçek piyasa değeri, maddi olmayan duran var klaile ilikili olarak bu değerden daha yüksek olarak belirlenmektedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 154 Y&Y GYO nun ve Ye aat' n net aktif değerlerine ula rken iki yakla m kulla lmaktad r: Y&Y GYO nun ve Ye aat' n finansal tablola incelenmektedir Y&Y GYO nun ve Ye aat' n ticari alacakla, ticari borçla, kredileri, stokla, sabit k ymetleri veya itirakleri gibi baz bilanço kalemleri, makul değeri ve defter değeri aras ndaki farkortadan kald rmak amacile düzeltme kay tlaverilerek piyasa değerine yak n haline getirilmektedi Bilinmelidir ki bu yöntemle tespit edilen piyasa değeri Ye aat' n aktiflerinin sa durumunda elde edilecek değere e it olmayabili Diğer bir deyile aktiflerin piyasa değeri zorunlu sa ( forced sale ) senaryosu al nda değerlendirilmemektedi
Ek 4 Sermaye Maliyeti
Ek 4 Sermaye Maliyeti Beta Hesaplamas Şirket (1) Ülke Atakule Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ Akmerkez Gayrimenkul Ya m Ortak ğ Alarko Gayrimenkul Ya m Ortak ğ Do ğ u GE Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ EGS Gayrimenkul Ya m Ortak ğ Nurol Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ İ Gayrimenkul Ya m Ortak ğ Özderici Gayrimenkul Ya m Ortak ğ Pera Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ Sağlam Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ SinpaGayrimenkul Ya m Ortak ğ Vak f Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ YapKredi Koray Gayrimenkul Ya m Ortakl ğ Y ve Y Gayrimenkul Ya m Ortak ğ Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Türkiye Sermaye Betas(2) Gözlem Say s 0,660 0,634 0,516 0,858 0,654 0,719 0,754 0,900 1,104 0,760 0,946 0,648 1,127 0,824 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 Piyasa Değeri (ABD$ mn) Piyasa Değeri (3) Toplam Borç (4) 62 429 106 66 12 21 430 7 38 28 481 43 42 33 98 678 167 104 19 34 680 12 60 44 760 67 66 52 34 0 9 15 38 2 6 5 y l Borç / Sermaye Ora Var k Betas (5) 0,0% 2,4% 0,0% 27,3% 44,6% 0,0% 0,0% 0,1% 24,7% 109,5% 0,8% 0,0% 62,0% 0,4% 0,66 0,62 0,52 0,67 0,45 0,72 0,75 0,90 0,89 0,36 0,94 0,65 0,70 0,82 Minimum Maksimum Ortalama Medyan 0,52 1,13 0,79 0,76 0% 109% 19% 1% 0,36 0,94 0,69 0,68 D a da kalanlar hariç ortalama D a da kalanlar hariç medyan 0,99 0,86 21,0% 0,8% 0,90 Beta Standard Hatas 0,103 0,131 0,114 0,098 0,149 0,087 0,081 0,172 0,176 0,102 0,118 0,119 0,126 0,143 RKare 0,268 0,154 0,156 0,429 0,137 0,402 0,445 0,238 0,276 0,337 0,361 0,208 0,411 0,438 Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Notlar: 1 2 3 4 5 İ statistiksel aç dan anlam ta yacak kadar gözlem say s na sahip ve benzer sektörlere dahil olan irketler kar la labilir irketler olarak seçilmiti Sermaye Betala Bloomberg'den a n (hafta k, 6 y l k 1016 gözlemden az olanlar hesaba ka lma r Bayesian Düzeltmesi) Piyasa değeri Bloomberg'den a nm Toplam borç değeri Bloomberg'den a nm r (defter değeri). Borçtan a nd lm beta: sermaye betas / (1+D/E). Yuka daki tabloda Ye aat n sermaye maliyetinin hesaplanmas na kulla l beta tablosu yer almaktad Ye aat' n beta hesaplamasyap rken, İ MKB de i lem görmekte olan GYO la n betaladikkate a n Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 156 Halka aç k GYO lar aras nda yap lan ara rmadan sonra devam etmekte olan konut projeleri bulunan GYO lar incelenmiti Bu incelemeden sonra Özderici GYO, SinpaGYO ve YapKredi Koray GYO nun Ye aat n beta analizinde kulla lmala uygun görülmü tü Ça ma sonucunda Ye aat n var k betas n olarak a nmasuygun görülmütü
Ek 4 Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti Ye aat (1/4) Aağ daki ve takip eden sayfalardaki tablolarda Ye aat n sermaye maliyetinin aylara göre değiimi gösterilmektedi Ye aat' n sermaye maliyeti hesapla rken, projeksiyon dönemi boyunca deği ecek borçluluk yap sda göz önünde bulundurulmu tu Risksiz Faiz Ora a Var k Betas b Borç/Sermaye Ora c Hedef Kald raç Ora d=(1/(1+1/c)) 3. etap ile 4. ve 5. etaplar için ayolarak hesaplan sermaye maliyetleri bulunurken, Ye aat n kendisi için ay k bazda tahmin edilmisermaye maliyetlerinin üzerine s ras yla %1 ve %2 oranla nda risk primi uygulan Sermaye Betas e=b*(1+c) PRP f Risk Primi g Sermaye Maliyeti i=a+e*f+g Haziran 10 Temmuz 10 Ağustos 10 Eylül 10 Ekim 10 Kas m 10 Ara k 10 %9,4 %9,3 %9,3 %9,3 %9,3 %9,3 %9,3 %11,6 %13,3 %19,9 %27,5 %33,2 %35,0 %36,2 Kald raç Oran %10 %12 %17 %22 %25 %26 %27 Sermaye Betas 0,94 0,96 1,01 1,08 1,12 1,14 1,15 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 14,5% 14,6% 14,9% 15,2% 15,5% 15,6% 15,6% Risksiz Faiz Oran Var k Betas Borç/Sermaye Oran PRP İ Primi Sermaye Maliyeti Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 157
Ek 4 Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti Ye aat (2/4) Ocak 11 Şubat 11 Mart 11 Nisan 11 May s 11 Haziran 11 Temmuz 11 Ağustos 11 Eylül 11 Ekim 11 Kas m 11 Ara k 11 %9,3 %9,3 %9,3 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %9,2 %25,1 %16,1 %6,7 %4,7 %3,0 %1 %1 %3 %5 %4 Kald raç Ora %20 %14 %6 %4 %3 %1 %1 %3 %5 %3 Sermaye Betas 1,06 0,98 0,90 0,88 0,87 0,85 0,85 0,87 0,89 0,87 0,85 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 15,1% 14,7% 14,2% 14,1% 14,0% 13,9% 13,9% 14,0% 14,1% 14,0% 13,8% 13,8% Ocak 12 Şubat 12 Mart 12 Nisan 12 May s 12 Haziran 12 Temmuz 12 Ağustos 12 Eylül 12 Ekim 12 Kas m 12 Ara k 12 Risksiz Faiz Ora %9,2 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,1 %9,0 %9,0 Var k Betas Borç/Sermaye Ora Kald raç Ora Risksiz Faiz Ora Var k Betas Borç/Sermaye Ora PRP İ Primi Sermaye Maliyeti Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Sermaye Betas PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 İ Primi Sermaye Maliyeti 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,8% 13,8% 13,8% 13,8% 13,8% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% 13,7% Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 158
Ek 4 Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti Ye aat (3/4) Ocak 13 Şubat 13 Mart 13 Nisan 13 May s 13 Haziran 13 Temmuz 13 Ağustos 13 Eylül 13 Ekim 13 Kas m 13 Ara k 13 Risksiz Faiz Ora %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %9,0 %8,9 %8,9 %8,9 %8,9 Var k Betas Borç/Sermaye Ora Kald raç Ora Sermaye Betas PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,7% 13,7% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% Ocak 14 Şubat 14 Mart 14 Nisan 14 May s 14 Haziran 14 Temmuz 14 Ağustos 14 Eylül 14 Ekim 14 Kas m 14 Ara k 14 Risksiz Faiz Ora %8,9 %8,9 %8,9 %8,9 %8,9 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 %8,8 Var k Betas Borç/Sermaye Ora Kald raç Ora Sermaye Betas PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 İ Primi Sermaye Maliyeti Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi İ Primi Sermaye Maliyeti 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,4% 13,4% Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 159
Ek 4 Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti Ye aat (4/4) Ocak 15 Şubat 15 Mart 15 Nisan 15 May s 15 Haziran 15 Temmuz 15 Ağustos 15 Eylül 15 Ekim 15 Kas m 15 Ara k 15 Risksiz Faiz Ora %8,8 %8,8 %8,8 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 %8,7 Var k Betas Borç/Sermaye Ora Kald raç Ora Sermaye Betas PRP %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 %5,5 İ Primi Sermaye Maliyeti 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,3% 13,3% 13,3% 13,3% 13,3% Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi Notlar a b c d=(1/(1+1/c)) e=b*(1+c) f g i=a+e*f+g Risksiz Faiz Ora(RFO): Türk Liras bazuzun vadeli Devlet Tahvili (vade sonu: 08/06/2014 ( 30/06/2010 itibariyle)) Türk Liras bazuzun vadeli Devlet Tahvili (vade sonu: 03/07/2012 ( 30/06/2010 itibariyle)) Var k Betas(VB): Ka la labilir irketlerin analizinden hesaplanm r (MillerModigliani formülü baz a narak sermaye betalaborçtan a nd lm ve var k betala na dönütürülmütür: Var k betas = Sermaye betas / (1 + B/S)) Borç/Özsermaye (B/Ö): Hedef B/S oran irket yönetiminin sağlad ğnakit ak m projeksiyonlakulla larak belirlenmiti Kald raç Etkisi: Borç/ (Borç+Sermaye) Sermaye Betas(SB): Var k Betasx (1+B/S) Piyasa Risk Primi (PRP): PwC analizleri sonucu %5.5 olarak kulla l r (Sermaye piyasas ürünleri ortalama kazanc ile ortalama risksiz tahvil getirisi aras ndaki geçmiverilere dayanan fark). İ Primi (İ P): Toplu nakit ak n indirgenmesinde risk primi kullan lma 3. etap için %1, 4. ve 5. etaplar için %2 olarak kullan larak brüt proje değeri üzerindeki etkisi yans lm Sermaye Maliyeti = (RgO) + Beta x (PRP) Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 160
Ek 5 Ye aat UFRS Mali Tablola
Ek 5 Ye aat UFRS Mali Tablola UFRS Bilanço ('000 TL) Dönen Var klar Nakit ve Nakit Benzerleri Finansal Ya mlar Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Var klar Duran Var klar Ticari Alacaklar Maddi Duran Var klar Maddi Olmayan Duran Var klar ErtelenmiVergi Var ğ Diğer Duran Var klar Toplam Var klar Denetlenmi S ri nceleme 31/12/2009 30/06/2010 344.132 447.407 1.591 63.554 21.885 201.544 55.558 1.894 112.703 3.846 213.487 115.477 138.047 152.673 128.252 894 49 8.598 254 138.905 1.761 99 11.693 215 482.179 ('000 TL) K sa Vadeli Yükümlülükler Finansal Borçlar Ticari Borçlar Diğer Borçlar Diğer K sa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Yükümlülükler Finansal Borçlar Ticari Borçlar K dem Tazmina Ka kla Diğer Borçlar ErtelenmiVergi Yükümlüğü Özkaynaklar ÖdenmiSermaye Hisse Senedi İ hraç Primleri Değer Ar Fonla GeçmiY llar Kar/Zararla Net Dönem Ka /Zara Toplam Kaynaklar 600.080 Denetlenmi S ri nceleme 31/12/2009 30/06/2010 171.021 393.867 42.162 24.989 75.336 28.534 32.541 17.238 294.816 49.272 302.783 205.942 5.254 1.747 56 285.097 10.629 3.129 4.233 43 186.839 11.698 8.375 271 250 8.065 60 250 8.125 (8.104) 482.179 600.080 Kaynak: Ye aat Yönetimi Diğer alacaklar; yasal kay tlarda 136 hesapta yer alan alacaklardan grup irketleri ve daire alacakladü üldükten sonra kalan bakiye (832.407) ile 336 hesapta yer alan ters bakiyelerin 136 hesaba s fland lmassonucu oluan 87.650 lik bakiye ve 120 hesapta yer alan arsa sahiplerinden KDV alacakla n 136 hesaba s fland lmas sonucu (355.219) oluan bakiyelerin topla ndan olu maktad r Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançoda stoklar Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançoda 115.477 bin TL tuta ndaki "diğer dönen var klar" içerisinde takip edilen 12.774 bin TL tuta ndaki üçüncü ah slara verilen avanslar hesabal nda; 195 ve 159 no lu hesaplardaki arsalarla ilgili avanslar 159 no lu hesap al nda s fland l Grup içi bakiyeleri dü üldükten sonra kalan tutard Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançonun pasif taraf ndaki ticari borçlar ile VUK bilançodaki ticari borçlar toplamla aras nda fark bulunmaktad Bu fark n sebeplerinden biri ticari borçlarda yer alan ters bakiyelerin s fland lmas d Ay ca grup içi ticari borçlar 330 no lu hesaba a n 320 hesapta yer alan 1.180.000 tuta ndaki uzun vadeli borç, 320 hesaptan 420 hesaba a n Ticari borçlara reeskont uygulan 213.487 bin TL olarak gözükmektedi Bu tutar 30.06.2010 yasal miza ndaki 150 no lu hesapla n topla ndan 35 mn TL kadar daha büyüktü Stokla ndaki bu fark ğ n sebebi ticari alacak ve borç reeskontla n stoklar üzerine akta lmas ndan kaynaklamaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 162
Ek 5 Ye aat UFRS Mali Tablola UFRS Gelir Tablosu Gelir Tablosu UFRS ('000 TL) Denetlenmi 6AY09 Denetlenmi 6AY10 Yandaki tabloda 30 Haziran 2010 tarihli bağ ms z denetim raporundaki gelir tablolaverilmektedi 30 Haziran 2010 tarihli UFRS bilanço ile VUK a göre haz rlan bilanço aras nda değerleme sonuçla etkileyecek önemli farklar bulunmamaktad UFRS bilançonun düzenlenmesinde ağ r kolarak hesaplar aras nda farks fland rmalar yap l Bu s fland rma farkla ile diğer düzeltmeler incelenmive gerekli görüldüğü durumlarda değerleme ça mas na dikkate a n Sürdürülen Faaliyetler Sa Gelirleri Sa la n Maliyeti () Brüt Kar/Zarar Pazarlama,Sa ve Dağ m Gid. () Genel Yönetim Giderleri () Diğer Faaliyet Gelirleri Diğer Faaliyet Giderleri () Faaliyet Ka /Zarari Esas Faaliyet D Fin. Gel. Esas Faaliyet D Fin. Gid. () Vergi Öncesi Ka /Zarari ErtelenmiVergi Gelir/Gideri Dönem Ka /Zara 351 (317) 34 63.838 (64.653) (815) (3.722) (1.199) 22 (63) (7.577) (1.252) 40 (548) (4.928) (10.152) 2.221 (2.373) 1.649 (1.627) (5.080) (10.130) 1.016 2.026 (4.064) (8.104) Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 163
Ek 6 Ye aat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemala
Ek 6 Ye aat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemala Ye aat Organizasyon Şemas Genel Müdür Engin Yeil Kontrolör Nakit Ak Yöneticisi Alaittin S layd n Sinan İ çimenler Muhasebe Depart. Ersin Bengül Derya Oral Gülhan Ate Ahmet Gür Sa Koordinatörü Musa Aytun Finans Asistanla Hülya Onay Murat Melek 22 kiilik sa ekibi içerisinde 14 adet sa temsilcisi ve 8 adet telefonla pazarlama görevlisi bulunmaktad Sa Ofisi Asistanla Erhan Akyol Havva Ozan Kaynak: Ye aat Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 165 Ofis Personeli Tuba Cans z
Ek 6 Ye aat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemala Y&Y GYO Organizasyon Şemas GENEL MÜDÜR I k Gökkaya MUHASEBE Birol Şeflek Fİ NANS Ahmet Alga Koray Lekesiz Seren Demet Güngör REKLAM VE HALKLA İ Lİ ŞKİ LER Seda Dündar GENEL MÜDÜR ASİ STANI Serap Evcik HUKUK AsPekiyi GENEL Hİ ZMETLER Burcu Saraçoğlu Turgut Aktepe Nurettin Akdemir A.Celil Karahan Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 166
Ek 7 Benzer Projeler
Ek 7 Benzer Projeler Bölgedeki Benzer Projeler Bu bölümde, Beylikdüzü ve Bahçe ehir bölgesinde bulunan iaa devam etmekte olan, tamamlanmak üzere olan ya da tamamlan olmas na rağmen sa ladevam eden benzer projeler hakk nda bilgi verilmektedi Söz konusu projelerle ilgili konut m² sa fiyatla, raporun 3. bölümünde Proje Bölgesi k s nda gösterilmektedi Yak n k olarak bak ld ğ nda, Innovia Projesi ala na en yak n olan projeler EVVIVA ve Fİ TOWER projeleridi Söz konusu projelerin ikisi de henüz iaat halindedi Innovia projesi 1. etap daireleri sa a ç k ğ2007 y n Mart, 2 Nisan ve May s ayla nda ortalama olarak 1.000 TL/ m ile sa l Fİ TOWER projesinde konutla n m 2 fiyatla1.159 TL ile 1.590 TL aras nda deği mektedi Fİ TOWER, Innovia ya göre daha küçük bir projedi Innovia projesinin 3. etab ndaki dairelerin 2012 y ba nda teslim edilmesi beklenirken, Fİ TOWER projesi kapsa ndaki dairelerin 2011 y Eylül ay nda teslim edileceği belirtilmektedi Innovia projesinin 3. etabile Fİ TOWER projesinin teslim tarihi ve sa fiyatlaaç s ndan benzerlik gösterdiği görülmektedi Büyüklükleri k yasland ğ nda EVVIVA projesi Innovia projesine göre oldukça butik kalmaktad 2011 y Ara k ay nda teslim edilmesi planlanan EVVIVA evleri 2010 y Haziran ayiçerisinde sa a sunulmu tu Proje kapsa ndaki daireler ortalama 1.200 TL fiyattan sa a ç kar l Şu anda devam etmekte olan Innovia Projesi 3. etap konut sa la n ise 2010 y l sonuna kadar Haziran ayitibariyle 1.600 TL seviyelerinden, 1.700 1800 TL seviyelerine yükselmesi beklenmektedi Innovia 3 projesinde 2010 Haziran ayiçerisinde sa lan dairelerin ortalama m2 fiya1.605 olarak gerçekle mi ti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 168 EVVIVA projesi ile Innovia projesi aras ndaki bu fiyat fark n temel olarak, EVVIVA projesinin butik bir proje olmas ndan, Innovia ya da Fİ TOWER projeleri kadar ta n yor olmas ndan ve bu proje kapsa nda henüz yap tamamlan ve teslimi yap l bir daire olmamas ndan kaynakland ğdü ünülmektedi
Ek 7 Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (1/4) Fİ TOWER 2 adet 30 katkule ve 12 bloktan olu an Fİ TOWER projesinde daireler stüdyo, 1+1 ve 2+1 seçeneklerinde mü terilere sunulmaktad 1+1 seçeneklerinde, 54 m² alaolan dairelerin tamasa l Daire fiyatla79 bin TL ile 285 bin TL aras nda deği mektedi Fİ YapFİ TOWER da ev sahibi olmak isteyen müterilerine,99 faiz ora yla 12 aydan 60 aya kadar vade imka sunabilmektedi Toplam 1.755 konuttan olumasplanlanan Fİ TOWER için daire teslimlerinin 2011 y Eylül ay nda balamasbeklenmektedi Proje kapsa nda sunulan ortak kulla m alanlaiçerisinde aç k ve kapayüzme havuzla, aç k ve kapaotoparklar, kre, spor merkezi, sauna, hamam, basketbol ve voleybol sahala, botanik bahçe ve amfi tiyatro gibi imkanlar bulunmaktad EVVIVA RESIDENCE 4.700 m² arsa üzerinde toplam 28.000 m² iaat ala ndan olu an projede %65 inden fazlasye il alan olarak tasarlan Proje kapsa ndaki 9 kat2 blokta toplamda 162 daire bulunacak Daireler 1+1, 2+1 ve 3+1 seçeneklerinde terasya da bahçeli olarak projelendirilmi ti Daire alanla45 m² ile 157 m² aras nda deği mektedi Her daire için özel depo alanla n bulunacağprojede ev tiplerine göre en az 1 araç k en çok da 3 araç k otopark yerleri ve misafir otoparklabulunmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 169
Ek 7 Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (2/4) Mİ LPARK 14 tanesi konut1 tanesi ticari olmak üzere toplam 15 konuttan olu an Milpark projesi 33.180 m² arsa üzerinde geli tirilmektedi Proje kapsa nda büyüklüğü 65 m² ile 186 m² aras nda deği en 993 adet bölüm ia edilecekti Proje kapsa ndaki konutlarda 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 seçenekleri bulunmaktad Proje kapsa ndaki konut blokla n en üst 2 ka nda bulunan bütün dairelerde özel teras ve bahçe bulunmaktad Milpark projesi kapsa nda yap l özel su ar ma sistemi ile konut ba na %50 ye varan su tasarrufu sağlanmas planlanmaktad SOLARKENT Proje kapsa nda 31 kat4 blokta 866 konut tasarlan Konutlar 10 farktipte olup büyüklükleri 67² ile 144 m² aras nda deği mektedi Türkiye nin güneenerjisi ile elektrik üretimi sağlayacak olan ilk konut projesi olma özelliğini ta maktad Bu sayede yap lacak kazanç aidatlarda tasarruf olarak site sakinlerine yans labilecekti Proje kapsa nda 1 km. lik yürüyüparkuru, 3 tane yüzme havuzu, süs havuzla, hasaha, mescit ve gündelik a veri mekanlayara l Solarkent te konut sahibi olmak için 5 y l vadeli anla malarla konut alanlara s f r faiz uygulanmaktad 60 aydan sonraki vadeler için ise,69 ora nda faiz uygulanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 170
Ek 7 Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (3/4) AGENA PARK Agena Park ta bulunan 8 blokta toplamda 340 adet konut bulunmaktad Site 17.500 m² arsa üzerine kurulmu tu 25 ay konut seçeneğinin bulunduğu Agena Park ta daire alanla 89 m² ile 231 m² aras nda deği mektedi Bloklar radye jeneral temel ve tünel ka p teknolojisi kulla larak ia edilmi ti Daireler arasileti im kurabilme imkave jeneratör desteği Agena Park n öne ç kan özellikleri olarak gösterilmektedi GINZA LAVINYA PARK Proje kapsa nda 94.107 m² arsa üzerinde 230 adet daire i a edilmesi planlanmaktad Daire tipleri 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 seçeneklerinde olup ortalama m² sa fiyatla2.000 TL ile 2.500 TL aras nda deği mektedi Proje kapsa ndaki en küçük daire 49 m² en büyük daire 244 m² olarak tasarlan E5 karayolu üzerinde Beylikdüzü Bauhaus ka s nda konumlan proje kapsa nda A ve B bloklarda 158 adet te ofis ünitesi bulunmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 171
Ek 7 Benzer Projeler Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (4/4) AYIŞIĞI HALTING PLACE 13 bin m² arsa üzerine kurulmuolan toplu konut projesi kapsa nda 9 blokta 346 adet konut i a edilmiti Konut seçenekleri 1+1, 2+1, 3+1 dubleks ve 4+1 dubleks opsiyonla ba nd rmakta, konut alanlaise 65 m² ile 240 m² aras nda deği mektedi Ortalama m² sa fiyatla1.750 TL ile 2.200 TL aras nda deği mektedi Ay ğhaltin Place de kombili s tma sistemi yerine yeni nesil merkezi s tma sistemi kulla l Proje kapsa nda kulla l güneenerji panelleri sayesinde konut sahiplerinin %70 e varan oranlarda enerji tasarrufu yapmalaplanlanmaktad Proje kapsa ndaki ortak kulla m alanlaiçerisinde; squash ve tenis kortu, bisiklet ve yürüyüparkuru, elale ve suni gölet, barbekü ve oturma alanlabulunmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 172
Ek 7 Benzer Projeler Bahçeehir Bölgesi Benzer Projeler AKKOZA EVLERİ 450.000 m² alan üzerinde gerçekletirilmekte olan proje kapsa nda 5.500 konut yer almaktad Akkoza Evleri Projesi nin ya m değerinin 800 mn ABD$ çevresinde olacağtahmin edilmektedi Proje bünyesinde 70.000 m² kiralanabilir alana sahip bir de a verimerkezi i a edilecekti Proje kapsa nda sunulan diğer ortak kulla m alanlaiçerisinde ise; 10.000 m² özel hastane ala, 21.000 m² alan üzerinde 4 adet tenis kortu, basketbol sahas, playj voleybolu sahas, 2 adet squash kortu, yaolimpik yüzme havuzu, teraslara bölünmüaç k yüzme havuzu, spa ve fitness salonu bulunmaktad İ Bankasile yap lan anla ma çerçevesinde, konut sahibi olmak isteyenlere %25 i pein ödenmek ko uluyla 24 aya varan vade imkasunulmaktad SPRADON QUARTZ Proje kapsa nda toplam 53.000 m² yerle im alabulunmaktad Proje ala n %80 i yaya yolla, rekreasyon ve bahçe sulama sistemlerinden olu an peyzaj alanlaiçin ay l Proje kapsa nda oluturulmasplanlanan 1.045 konut bulunmaktad Konutlar 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 6+1 tiplerindedi Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 173
Ek 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncula
Ek 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncula Önemli Konut Sektörü Oyuncula(1/3) FiYap n halihaz rda devam etmekte olan FiYaka Tuzla 2, FiYaka Tuzla 3, FiSide, FiTower, ve FiYaka Eseehir 2 projeleri bulunmaktad 1961 y nda kurulan Soyak, bugüne kadar İ stanbul da gerçekle tirdiği projelerle 50.000 ki iye ev sahibi olma imka ta En son olarak İ zmir Ka yaka da bulunan 2.250 konutluk Soyak Siesta Projesi nin 1. etab n ard ndan 2. etabda sa a sunmutu 4 etaptan olu an Soyak Siesta projesinin 1. ve 2. etapla n teslim tarihi Mart 2011, 3. etab n teslim tarihi ise Mart 2012, 4. etab n teslim tarihi ise Kas m 2012 olarak belirlenmi ti 1948 y nda kurulan Garanti Koza yurtiçinde ve yurtd nda hizmet veren bir iaat irketidi Garanti Koza bugüne kadar Türkiye, Avrupa, Rusya ve Orta Doğu da HES ler, tüneller, havalimanla, karayollagibi altyapve endüstriyel tesisler ile ilgili projeler yürütmü, kentsel geli im projeleri kapsa nda ticaret ve turizm meskenleri ve konutlar yarat Bunun d nda hastane, marina gibi ihtisas ileri ve tarihi renovasyon projeleri de gerçekle miti Bir diğer Soyak projesi olan 130.000 m² alan üzerine kurulu 1.500 konuttan olu an Soyak Maviehir projesi ise Ekim 2008 de tamamlan Bu proje ile ilgili sa lar da tamamlan 1963 y nda kurulan Dumankaya, faaliyet süresi boyunca 1.130.000 m² alan üzerine yakla k 7.000 konut ia etmi, bunun yas ra 5 adet eğitim merkezi ve 18 adet ticaret merkezinin yap gerçekle tirmi ti Dumankaya n devam etmekte olan 10 adet konut ve rezidans projesi bulunmaktad Bu projelerden Dumankaya Modern ile Bahçeehir de 22 dönümlük alan üzerinde 716 dairenin bulunduğu bir kompleks ia edilmesi, Dumankaya Dizayn ile ise Çam belde Korusu yak nla nda 330 daireli ve 3 ana bloktan oluan bir toplu konut kompleksi i a edilmesi öngörülmektedi Fİ YAPI A.Ş. bugüne kadar FiYaka Tuzla 1, FiYaka Sancaktepe ve FiYaka Ese ehir projeleri ile 1.184 konut üretmi ti Garanti Koza n en son tamamla olduğu konut projeleri aras nda Koza Bahçeehir Evleri; 706 villa, 148 dükkan, 14 ofis ve 80 bağ ms z bölümden olu an Zekeriyaköy Evleri ve 62 konağ içeren Zekeriyaköy konaklabulunmaktad Devam eden projeleri ise; Koza Ispartakule Evleri, Akkoza Evleri Koza Evleri ve Koza Plaza d Ön sa döneminde olan Çam ca projesinde ise 9 bin metrekarelik alan üzerine 10 blok ia edilmesi planlanmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 175
Ek 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncula Önemli Konut Sektörü Oyuncula(2/3) VARYAP, Var baholding in gayrimenkul geli tirme, iaat ve müteahhitlik kuruluu olarak 1975 y nda kurulmu tu VARYAP, 2008 y nda Uphill Court Konut Projesi kapsa nda 2.500 lüks konut, ticari alan ve sosyal tesisin bulunduğu Uphill Court Ata ehir ve Uphill Court Bahçeehir i hayata geçirmiti Halihaz rda devam eden ve 2011 de teslim edilmesi planlanan VARYAP Meridian projesi kapsa nda 1.500 konut, 5 y ld zotel, imerkezi, ticaret ve sosyal alanlardan olu an ekolojik bak mdan yüksek standartbinalar ia etmektedi 2000 li y llarda ad ndan s kça söz ettirtmeye ba layan Tayap, bugüne kadar 9.000 den fazla lüks konutun iaa tamamla Tayap n devam etmekte olan projeleri aras nda en önemlileri Mashattan ve Trump Towers projeleridi Maslak ta devam etmekte olan Mashattan projesi kapsa nda toplam 140 dönümlük proje ala n 10 dönümü üzerine 33 kat10 adet kule ia edilmesi planlanmaktad Trump Towers projesi kapsa nda ise Brigitte Weber taraf ndan tasarlan 39 ve 37 katiki kule i a edilmektedi Kulelerde 70 m² den 470 m² ye kadar daire seçenekleri sunulmaktad Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 176 1981 y nda Akdeniz İ aat olarak yola ç kan Ağaoğlu Şirketler Grubu bugün 10 farkirketle faaliyetlerine devam etmektedi 1998 den itibaren mü terilerinin ihtiyaçladoğrultusunda My konseptini geli tiren Ağaoğlu konseptli yaam projelerini hayata geçirmeye ba la Ağaoğlu, bugüne kadar gerçekletirdiği 19 proje kapsa nda; 7.376 daire ve 575 villa n i aa tamamla Ağaoğlu nun sa ve iaadevam eden 10 adet konut ve rezidans ile bir adet ofis projesi bulunmaktad Eylül ay nda sa a ç ka lacağduyurulan Emlak Konut GYO dan a n Ayazma arsasüzerinde 3.200 konut, 40 villa, 47 dükkan ve bir adet de AVM nin bulunduğu bir proje gerçekletirmeyi planlamaktad
Ek 8 Önemli Konut Sektörü Oyuncula Önemli Konut Sektörü Oyuncula(3/3) 35 y ak n süredir faaliyet gösteren Teknik Yap, bugüne kadar konut ve sanayi yap la nda üç milyon metrekarenin üzerinde imalat gerçekle tirmiti Teknik Yap n devam etmekte olan 6 adet konut projesi bulunmaktad Ant Yap1991 y nda kurulmutu Şirket yurtiçinde ve yurtd nda çe itli ofis binala, ticaret merkezleri ve konut projeleri gelitirmi ti Ant Yap u anda devam etmekte olan en büyük projesi Anthill Residence Proje kapsa nda Şi li de toplam 150.000 m² lik bir alana 804 konudu kapsayan 2 adet 54 katkule, bir adet butik çarsve otopark i a edilmektedi Teslim tarihi 2010 y olarak belirlenmiti Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 177 1992 y nda kurulmuolan Sur Yapbugüne kadar farkalanlarda taahhüt projeleri ve gayrimenkul gelitirme projeleri gerçekle tirmi ti Halihaz rda iasve sa ladevam eden projeleri; Adapark, Greenium Evleri, Mahalle İ stanbul,i stanbul Villa Sera, Selvice Evler ve Dora Park Greenium Evleri 110.000 m² üzerine kurulu 94 konaktan olu maktad 6 blok ve 399 konuttan oluan Dora Park ta ise ilk etap evleri teslim edilmeye ba la Ada Park projesinde ise ikinci etap sa ladevam etmektedi
Ek 9 Makroekonomik Varsay mlar
Ek 9 Makroekonomik Varsay mlar Makroekonomik Varsay mlar (1/2) Enflasyon Oranla EUR USD GBP TL MY09 MY10 MY11 MY12 MY13 MY14 MY15 MY16 MY17 MY18 MY19,3,3 %2,2 %6,5 %1,2 %1,9 %2,8 %7,5 %1,4 %1,7 %1,6 %5,7 %1,4 %2,0 %1,9 %6,3 %1,5 %1,9 %2,1 %5,0 %1,4 %1,9 %2,3 %4,6 %1,4 %2,0 %2,1 %4,3 %1,5 %2,0 %1,9 %4,1 %1,5 %1,9 %1,9 %4,0 %1,5 %1,9 %1,9 %3,9 %1,5 %1,8 %1,9 %3,8 Kaynak: TCMB, Global Insight, TCMB Enflasyon Beklentisi Anketleri, IMF, PwC Analizi, Döviz Kurla Ortalama Temmuz 10 EUR/TL USD/TL GBP/TL 1,93 1,58 2,37 Ağustos 10 1,94 1,59 2,38 Eylül 10 Ekim 10 1,95 1,59 2,39 Kas m 10 1,96 1,60 2,40 Ara k 10 1,97 1,61 2,41 1,98 1,62 2,42 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurla Ortalama Ocak 11 EUR/TL USD/TL GBP/TL 1,99 1,62 2,43 Şubat 11 1,99 1,63 2,44 Mart 11 2,00 1,63 2,45 Nisan 11 2,01 1,64 2,45 May s 11 2,02 1,64 2,46 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 179 Haziran 11 Temmuz 11 Ağustos 11 2,02 1,65 2,47 2,03 1,65 2,48 2,04 1,66 2,49 Eylül 11 2,04 1,66 2,50 Ekim 11 2,05 1,67 2,50 Kas m 11 2,06 1,68 2,51 Ara k 11 2,07 1,68 2,52
Ek 9 Makroekonomik Varsay mlar Makroekonomik Varsay mlar (2/2) Döviz Kurla Ortalama Ocak 12 EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,07 1,69 2,53 Şubat 12 Mart 12 Nisan 12 2,08 1,69 2,54 2,09 1,70 2,55 2,10 1,71 2,56 Şubat 13 Mart 13 Nisan 13 May s 12 Haziran 12 Temmuz 12 Ağustos 12 2,11 1,71 2,57 2,12 1,72 2,58 2,12 1,72 2,59 2,13 1,73 2,60 Haziran 13 Temmuz 13 Ağustos 13 Eylül 12 2,14 1,74 2,61 Ekim 12 2,15 1,74 2,61 Kas m 12 2,16 1,75 2,62 Ara k 12 2,17 1,76 2,63 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurla Ortalama Ocak 13 EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,18 1,76 2,64 2,18 1,77 2,65 May s 13 2,19 1,77 2,65 2,20 1,77 2,66 2,20 1,78 2,67 Mart 14 Nisan 14 May s 14 2,21 1,78 2,67 2,22 1,79 2,68 2,22 1,79 2,69 Eylül 13 2,23 1,80 2,69 Ekim 13 Kas m 13 2,23 1,80 2,70 2,24 1,81 2,71 Ekim 14 Kas m 14 Ara k 13 2,25 1,81 2,71 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurla Ortalama Ocak 14 EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,25 1,82 2,72 Şubat 14 2,26 1,82 2,72 2,27 1,82 2,73 2,27 1,83 2,73 Haziran 14 Temmuz 14 Ağustos 14 2,28 1,83 2,74 2,28 1,84 2,74 2,29 1,84 2,75 2,30 1,84 2,76 Eylül 14 2,30 1,85 2,76 2,31 1,85 2,77 2,31 1,86 2,77 Ara k 14 2,32 1,86 2,78 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Döviz Kurla Ortalama Ocak 15 EUR/TL USD/TL GBP/TL 2,33 1,87 2,78 Şubat 15 2,33 1,87 2,79 Mart 15 2,34 1,87 2,79 Nisan 15 2,34 1,88 2,80 May s 15 Haziran 15 Temmuz 15 Ağustos 15 2,35 1,88 2,80 2,35 1,88 2,81 Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 180 2,36 1,89 2,81 2,37 1,89 2,82 Eylül 15 2,37 1,89 2,82 Ekim 15 2,38 1,90 2,83 Kas m 15 2,38 1,90 2,83 Ara k 15 2,39 1,90 2,84
Ek 10 Finansal Da man k Hizmetleri Sözle mesi
Ek 10 Finansal Da man k Hizmetleri Sözle mesi Finansal Da man k Hizmetleri Sözlemesi (1/5) Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 182
Ek 10 Finansal Da man k Hizmetleri Sözle mesi Finansal Da man k Hizmetleri Sözlemesi (2/5) Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 183
Ek 10 Finansal Da man k Hizmetleri Sözle mesi Finansal Da man k Hizmetleri Sözlemesi (3/5) Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 184
Ek 10 Finansal Da man k Hizmetleri Sözle mesi Finansal Da man k Hizmetleri Sözlemesi (4/5) Y&Y GYO ve Ye aat Birlemeye İ li kin Uzman KuruluRaporu 185