01.01.2008 31.12.2008 FAALİYET RAPORU 1
A - Raporun dönemi: 01.01.2008 31.12.2008 B - Ortaklığın Unvanı: Pera Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S. C - Şirket Profili: Şirket in kuruluşu, 21.01.1992 tarih ve 282974/230556 sicil numarası ile İstanbul Ticaret Sicil Memurluğunca tescil edilmiş olup, 24.01.1992 tarih ve 2952 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi nde ilan edilmiştir. Şirketin Global Menkul Kıymetler Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan ünvanı 28.12.2004 tarihinde Pera Menkul Kıymetler Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş ve tescil edilmiş olup, bu değişiklik 6210 sayılı ve 31.12.2004 Türkiye Ticaret Sicil Gazatesi nde ilan edilmiştir. Şirket in Pera Menkul Kıymetler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan unvanı Pera Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olması ve Şirket in gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi, Sermaye Piyasası Kurulu nun 14.07.2006 ve 31/895 sayılı kararı ile kabul edilmiş ve 06.09.2006 tarihinde tescil edilmiş olup, Şirket 11.09.2006 tarih ve 6639 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi nde ilan edilmiştir. D - Kuruluş Amacı (Faaliyet Konusu): Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak kurulmuş halka açık anonim ortaklıktır. E - Yönetim Kurulu: 02.06.2008 tarihinde Şirket merkezinde yapılan Olağan Genel Kurulda, Şirket Yönetim Kurulu Üyeliklerine 1 yıl süre ile Mehmet KUTMAN ın Yönetim Kurulu Başkanı, Erol GÖKER in Yönetim Kurulu Başkan Vekili, Ayşegül BENSEL, Ahmet Levent ÇELEPÇİ ve Fuat Özer ERENMAN ın Yönetim Kurulu Üyesi olarak görevlerine ifa etmelerine karar verilmiştir. F - Dönem İçinde Yapılan Ana Sözleşme Değişiklikleri 21.04.2008 tarihinde yapılan yönetim kurulu toplantısında; Şirketin 50.000.000,- YTL olan kayıtlı sermaye tavanının 250,000.000,- YTL ye artırılmasına, bu amaç doğrultusunda Ana Sözleşme nin Sermaye ve Hisse Senetleri başlıklı 8 Maddesinin aşağıdaki gibi tadil edilmesine, kayıtlı sermaye tavanının yükseltilmesi ve Ana Sözleşme değişikliği izni için Sermaye Piyasası Kurulu ve Sanayi ve Ticaret Bakanlığı na başvuruların yapılmasına, gerekli izinlerin alınmasını müteakip Ana Sözleşme değişikliğinin onaylanmasına karar verilmiştir. Yapılan değişiklik aşağıdadır. SERMAYE VE HİSSE SENETLERİ MADDE 8. Şirket, Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre kayıtlı sermaye sisteminde olup, kayıtlı sermaye tavanı 250.000.000- YTL (iki yüz elli milyon Yeni Türk Lirası) dır. Bu sermaye her biri 1 YKr (Bir Yeni Kuruş) nominal değerde 25.000.000.000 (yirmi beş milyar) adet paya bölünmüştür. Sermaye Piyasası Kurulunca verilen kayıtlı sermaye tavan izni, 2008-2012 yılları (5 yıl) için geçerlidir. 2012 yılı sonunda izin verilen kayıtlı sermaye tavanına ulaşılamamış olsa dahi, 2012 yılından sonra Yönetim Kurulunun sermaye artırım kararı alabilmesi için; daha önce izin verilen tavan ya da yeni bir tavan tutarı için Sermaye Piyasası Kurulundan izin almak suretiyle genel kuruldan yeni bir süre için yetki alması zorunludur. Söz konusu yetkinin alınmaması durumunda Şirket kayıtlı sermaye sisteminden çıkmış sayılır. Şirket in çıkarılmış sermayesi tamamı ödenmiş 48.000.000- YTL (kırk sekiz milyon Yeni Türk Lirası) dir. Bu sermayenin tamamı nakden karşılanmıştır. Şirket sermayesini temsil eden paylar hamiline yazılıdır.halka arzdan önce ortaklık paylarının devri Herhangi bir orana bakılmaksızın Kurul iznine tabidir. Bu madde kapsamındaki pay devirlerinde, ortaklıkta pay edinecek yeni ortaklar için de kurucularda aranan şartlar aranır. Yönetim 2
kurulu, Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine uygun olarak, kayıtlı sermaye tavanına kadar yeni paylar ihraç ederek çıkarılmış sermayeyi arttırmaya ve pay sahiplerinin yeni pay alma hakkının sınırlandırılması ile primli pay ihracı konusunda karar almaya yetkilidir. Sermaye artırımlarında rüçhan hakkı kullanıldıktan sonra kalan paylar ile rüçhan hakkı kullanımının kısıtlandığı durumlarda yeni ihraç edilen tüm paylar nominal değerinin altında olmamak üzere piyasa fiyatı ile halka arz edilir. Çıkarılmış sermaye miktarının şirket unvanının kullanıldığı belgelerde gösterilmesi zorunludur. Sermayeyi temsil eden paylar kaydileştirme esasları çerçevesinde kayden izlenir. Şirketimizin 23.10.2008 tarihinde yapılan yönetim kurulu toplantısında; şirketimizin çıkarılmış sermayesinin 48.000.000.-YTL si nakden karşılanmak suretiyle 48.000.000.-YTL den, 96.000.000.- YTL ye artırılması amacıyla başlatılan sermaye artırımı işlemlerinin tamamlanmasına karar verilmiştir. Yapılan değişiklikler aşağıdadır. Şirketimizin Anasözleşmesi nin 8. maddesinin verdiği yetkiye istinaden, Yönetim Kurulumuzun 21.04.2008 tarih ve 77 sayılı Kararı ve Sermaye Piyasası Kurulu nun 18.07.2008 tarih ve GYO.51/792 sayılı Kayda Alma Belgesi ile Şirketimizin çıkarılmış sermayesinin, 48.000.000,-YTL si nakden karşılanmak suretiyle 48.000.000,-YTL den 96.000.000,-YTL ye artırılması amacıyla başlatılan sermaye artırımı işlemlerinin tetkiki sonucunda; nakit olarak artırılan 48.000.000,-YTL lik sermayeyi temsilen ihraç edilen hisse senetlerinin tamamının, halka arza ilişkin izahnamede belirtilen koşullar çerçevesinde, bedellerinin nakden ve tamamen ödenmesi suretiyle satıldığı anlaşıldığından; sermaye artırımı işlemlerinin Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili tebliğleri ile izahnamede belirtilen usul ve esaslara uygun olarak sonuçlandığının Sermaye Piyasası Kurulu na bildirilmesine ve Sermaye Piyasası Kurulu ndan sermaye artırımının tamamlandığına ilişkin tescile mesnet belgenin alınmasını takiben gerekli işlemlerin yapılmasına karar verildi. G - Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu Şirketimiz; menfaat sahiplerini ve Yönetim Kurulu nu ilgilendiren karar ve işlemlerde Kurumsal Yönetim İlkeleri ne uygun çalışmaların hayata geçirilmesini ve bunu hissedarları ile gerçekleştirmeyi hedefler. Bu doğrultuda tüm hissedarların eşitliği, bilgilendirme sorumluluğu ve kurumsal yönetim prensiplerine bağlı olarak, söz konusu ilkelerin uygulamaya geçirilmesi ve yürütülmesi hedeflenmektedir. Şirketimize ait Kurumsal Yönetim İlkeleri Beyanı ve Uyum Raporları internet sitemizde www.peragyo.com da yayınlanmaktadır. H - Ekonomik Gelişmeler: Ocak ayında tüketici fiyatları gıda fiyatlarındaki belirgin yükselişin etkisiyle %0,80 oranında artmış ve yıllık enflasyon %8,17 olarak gerçekleşmiştir. Mal grubu fiyatları %0,70, hizmet grubu fiyatları artışı ise %1,11 oranında artmıştır. Hizmetler grubu enflasyonu, ulaştırma hizmetlerindeki yüksek oranlı fiyat artışlarına rağmen yıllık bazda gerilemiştir. Ulaştırma grubunda, özellikle toplu taşıma hizmetleri fiyatlarında belirgin artışlar gözlenmiştir. Kira artış oranı %1,08 ile toplu taşımadan sonra gelmiş yıllık değişimde ise %15,43 ile enflasyonun (%8,55) üzerinde gerçekleşmiştir. Şubat ayında mal grubu fiyatları %1,56, hizmet grubu fiyatları ise %0,52 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon, hizmet grubunda % 8,48 e gerilirken, mal grubunda gıda fiyatları kaynaklı olarak %9,31 e yükselmiştir. Hizmet grubu yıllık enflasyonu gerilemeye devam etmektedir. Yüksek oranda artan gıda fiyatları yemek hizmetlerini, diğer yandan petrol fiyatları ise ulaştırma hizmetlerini olumsuz etkilemektedir. Kira, %0,99 artış ile hizmet grubunun en fazla artış gösteren kalemi olmuştur. Mart ayında mal grubu fiyatları %0,98, hizmet grubu fiyatları ise %0,9 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon, hizmet grubunda %8,93 e yükselirken, mal grubunda %9,22 ye gerilemiştir. Hizmet grubu yıllık enflasyonunun Mart ayındaki yükselişinde enerji ve gıda fiyatlarındaki birikimli artışların yansımaları etkili olmuştur. Ulaştırma hizmetleri fiyatları özellikle şehir içi yolcu taşıma ücretlerindeki artış ile %1,47 oranında yükselirken, yemek hizmetleri fiyatlarındaki artış lokantaoteller hizmetleri fiyatlarındaki %1,21 lik yükselişin temel belirleyicisi olmuştur. Kira, hizmetler grubunda, bu ay en düşük artışı göstermiştir. (%0.7) 3
Nisan ayında tüketici fiyatları yüzde 1,68 oranında artmış ve yıllık enflasyon yüzde 9,66 ya yükselmiştir. Nisan ayında mal grubu fiyatları yüzde 1,95, hizmet grubu fiyatları ise yüzde 0,88 oranında artmıştır. Gıda ve enerji fiyatlarındaki yüksek oranlı artışlar hizmet fiyatları üzerinde etkili olmaya devam etmiştir. Diğer taraftan, kira yıllık enflasyonu azalısını sürdürerek yüzde 14,40 oranına düşmüştür. Böylelikle, yıllık kira enflasyonundaki gerileme son bir yıl içinde 5,5 puana ulaşmıştır. Buna rağmen Kira, yıllık %14,40 artış ile hizmet grubunun en fazla artış gösteren kalemi olmuştur. Mayıs ayında tüketici fiyatları yüzde 1,49 oranında artmış ve yıllık enflasyon yüzde 10,74'e yükselmiştir. Bu yükselişte gıda ve petrol fiyatlarındaki artışların devam etmesi ile döviz kuru hareketlerinin gecikmeli etkileri belirleyici olmuştur. Mayıs ayında mal grubu fiyatları yüzde 1,64, hizmet grubu fiyatları yüzde 1,05 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon, hizmet grubunda yüzde 9,86 ya, mal grubunda ise yüzde 11,02 ye yükselmiştir. Diğer taraftan, ulaştırma ve yemek hizmetleri dışındaki hizmet fiyatlarında olumsuz bir seyir gözlenmemektedir. Özellikle, kiranın yıllık artış oranı Mayıs ayında da gerilemeye devam etmiş ve bu alt kalemin enflasyonundaki düşüş son bir yıl içinde yaklaşık 6 puana ulaşmıştır. Diğer yandan yıllık %14,02 artış ile Kira hizmet grubunda başı çekmektedir. Haziran ayında tüketici fiyat endeksi yüzde 0,36 oranında azalmış ve yıllık enflasyon yüzde 10,61'e gerilemiştir. İslenmiş gıda ve enerji fiyatlarındaki hızlı artışların devam etmesine rağmen, islenmemiş gıda fiyatlarında gözlenen düzeltme bu gelişmede belirleyici olmuştur. Mayıs ayında mal grubu fiyatları islenmemiş gıda fiyatlarındaki düşüsün etkisiyle yüzde 0,90 oranında gerilerken, hizmet grubu fiyatları yüzde 1,23 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon hizmet grubunda önemli bir değişim göstermemiş ve yüzde 9,91 olarak gerçekleşmiştir. Mal grubu fiyatlarının yıllık artış oranı ise yüzde 10,85 e gerilemiştir. Haziran ayında eğitim ve haberleşme gruplarında mevsimsel fiyat artışları gözlenirken, kira yüzde 1,09 oranında artmıştır. Yıllık kira artış oranı ise yüzde 14 seviyesini korumuştur. Temmuz ayında tüketici fiyatları yüzde 0,58 oranında artmış ve yıllık enflasyon yüzde 12,06 ya yükselmiştir. Temmuz ayında mal grubu fiyatları enerji grubu fiyatlarındaki yükselişin etkisiyle yüzde 0,46 oranında artarken, hizmet grubu fiyatlarındaki artış yüzde 0,93 olmuştur. Yıllık enflasyon hizmet grubunda yüzde 10,40 a, mal grubunda ise yüzde 12,68 e yükselmiştir. Kira, yıllık %14,40 artış ile hizmet grubunun (%10,40) üzerinde yükseliş göstermiştir. Ağustos ayında tüketici fiyat endeksi yüzde 0,24 oranında düşmüş ve yıllık enflasyon yüzde 11,77 ye gerilemiştir. Ağustos ayında mal grubu fiyatları yüzde 0,61 oranında azalırken hizmet grubu fiyatları yüzde 0,81 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon hizmet grubunda yüzde 11,10 a yükselirken, mal grubunda yüzde 12,03 e gerilemiştir. Gıda ve enerji fiyatlarının yemek ve ulaştırma hizmetleri fiyatları üzerindeki olumsuz etkileri geçtiğimiz aylara kıyasla yavaşlama göstermiştir. Diğer taraftan, kiranın yıllık enflasyonu istikrarlı düşüş eğilimini sürdürmüş ve yüzde 13,32 olarak gerçekleşmiştir. (2007: %17,92) Eylül ayında tüketici fiyat endeksi yüzde 0,45 oranında artmış ve yıllık enflasyon yüzde 11,13 e gerilemiştir. Eylül ayında mal grubu fiyatları yüzde 0,20, hizmet grubu fiyatları yüzde 1,17 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon hizmet grubunda yüzde 11,47 ye yükselirken, mal grubunda yüzde 11,03 e gerilemiştir. Eylül ayında hizmet fiyatlarındaki yıllık artışın yükselişinde ulaştırma ve haberleşme hizmetlerinde gözlenen fiyat artışları belirleyici olmuştur. Ulaştırma hizmetleri fiyatları okul servis ücretlerinde gözlenen yükselişin etkisi ile yüzde 1,61 oranında artmıştır. Böylelikle, ulaştırma hizmetleri grubu yıllık artış oranı Eylül ayı itibarıyla yüzde 17,31 seviyesine yükselmiştir. Haberleşme hizmetleri yıllık enflasyonu da gerek sabit telefon gerekse cep telefonu görüşme ücretlerindeki artışlar sonucunda yüzde 9,10 a yükselmiştir. Diğer taraftan, kiranın yıllık artış oranındaki düşüş eğilimi Eylül ayında da sürdürmüş, yüzde 13 olarak hizmetler grubunun üzerinde (%11,47) gerçekleşmiştir. Ekim ayında tüketici fiyat endeksi yüzde 2,60 oranında artmış ve yıllık enflasyon yüzde 11,99 a yükselmiştir. Ekim ayında mal grubu fiyatları yüzde 3,30, hizmet grubu fiyatları yüzde 0,60 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon mal grubunda yüzde 12,36 ya yükselirken, hizmet grubunda yüzde 10,97 ye gerilemiştir. Kira, yıllık %12,69 artış ile hizmet grubunun (%10,97) üzerinde yükseliş göstermiştir. Enflasyondaki yükseliş, temelde, sebze fiyatlarındaki geçici yükselişten 4
kaynaklanmıştır. Petrol fiyatlarındaki düşüş akaryakıt fiyatlarını olumlu etkilerken; elektrik, doğalgaz ve katı yakıt fiyatlarındaki artışlar enerji grubunda yıllık enflasyonu yüksek düzeyde tutmaya devam etmiştir. Kasım ayında tüketici fiyat endeksi yüzde 0,83 oranında artmış ve yıllık enflasyon yüzde 10,76'ya gerilemiştir. Kasım ayında mal grubu fiyatları yüzde 0,96, hizmet grubu fiyatları yüzde 0,46 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon mal grubunda yüzde 10,71 e, hizmet grubunda ise yüzde 10,88'e gerilemiştir. Hizmet grubu yıllık enflasyonu Kasım ayında da gerilemiştir. Kiranın yıllık artış oranındaki düşüş eğilimi Kasım ayında da sürmüş ve grupta yıllık enflasyon yüzde 12,26 seviyesine gerilemiştir fakat bu artış hizmet grubunun (%10.88) üzerindedir. Aralık ayında tüketici fiyatları yüzde 0,41 oranında düşmüş ve yıllık enflasyon 0,7 puan gerileyerek yüzde 10,06 olmuştur. Aralık ayında mal grubu fiyatları yüzde 0,66 oranında gerilerken, hizmet grubu fiyatları yüzde 0,32 oranında artmıştır. Yıllık enflasyon mal grubunda yüzde 9,93 e, hizmet grubunda ise yüzde 10,46 ya gerilemiştir. Kiranın yıllık artış oranı %11,85 olmuştur. 2006-2008 dönemine bakıldığında enflasyondaki düşüşü engelleyen unsurların büyük ölçüde para politikasının kontrolü dışındaki gelişmelerden kaynaklandığı görülmektedir. Bir çoğu oldukça uzun süre etkili olan bu şoklar, bu dönemde enflasyonun hedeflerin üzerinde gerçekleşmesine neden olmuştur. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hedef 35 20 12 8 5 4 4 7.5 6.5 5.5 Gerçekleşme 29,7 18,4 9,3 7,7 9,6 8,4 10,06 - - - (Kaynak: TCMB) Türkiye de enflasyon hedeflemesi rejiminin maruz kaldığı ilk ciddi sok, 2006 yılı Mayıs ayından itibaren uluslararası sermaye koşullarının gelişmekte olan ülkeler aleyhine değişmesi ve bunun sonucunda Türkiye nin de dahil olduğu birçok ülkeden sermaye çıkışları yaşanması olmuştur. Bu dönemde Yeni Türk Lirası (TL) nın yaklaşık olarak yüzde 30 civarında değer kaybı yasaması, yaşanan finansal türbülansın yol açtığı güvensizlik ortamı ve gıda fiyatlarındaki kuraklıktan kaynaklanan sert artışlarla birleşerek enflasyonun yükselmesine ve enflasyon beklentilerinin hedeflerin oldukça üzerine çıkmasına neden olmuştur. 2007 yılı ve sonrasındaki dönemde, uluslararası piyasalarda hızla artan gıda ve enerji fiyatları, enflasyonun küresel ölçekte yükseliş eğilimi göstermesine neden olmuştur. 2007 yılının yaz aylarından itibaren küresel piyasalarda gözlenen çalkantıya 2008 yılının basında yurt içi siyasi belirsizlikler de eklenince Türk lirasında belirgin bir değer kaybı gözlenmiş ve enflasyon beklentilerini daha önceden yüzde 4 düzeyinde belirlenmiş olan hedeften sapma olmuştur. 2009, 5
2010 ve 2011 için belirlenen hedefler sırasıyla yüzde 7,5,yüzde 6,5 ve yüzde 5,5 tir. (Kaynak: TCMB) TUİK in açıkladığı 2006 yılında yüzde 18,4 oranında artan inşaat sektörü üretim endeksi, 2007 yılı ikinci yarısında yavaşlama eğilimine girmiş ve 2007 yılı genelinde endeksteki artış %5,9 olarak gerçekleşmiştir. 2008 yılı ilk dokuz ayında ise inşaat sektörü üretim endeksi, geçen yılın aynı dönemine göre, bina inşaat grubunda %0,3 bina dışı inşaat grubunda %5,9 oranında gerileme göstermiştir. İnşaat sektörü ciro endeksi, 2006, 2007 yıllarında üretim endeksine paralel bir eğilim göstermiştir. Ancak, 2008 yılı ilk dokuz ayında, üretim endeksinin aksine ciro endeksi artışını sürdürmüş ve bu dönemde %11,3 oranında yükselmiştir. Bina inşaat grubunda ciro artışı geçen yılın ilk dokuz ayında %8,6 iken, bu yılın aynı döneminde %16,6 olarak gerçekleşmiştir. Üretim endeksine göre ciro endeksindeki bu eğilim farklılığın, 2008 yılında bina inşaat maliyetlerindeki yükselmenin satış fiyatlarına yansıtılmasından ve yapı kullanım izinlerindeki artışın sürmesinden kaynaklandığı düşünülmektedir. Gayrimenkul sektörü ile daha yakından ilgili olan bina inşaat grubunda yıllandırılmış endeks değerleri incelendiğinde, sektördeki durgunluğun global krizden önce başladığı anlaşılmaktadır. 2008 yılında ciro artışı ivme kazanmıştır. 2008 yılı Ekim ayında global krizin derinleşmesi ve yaygınlaşması, başta gayrimenkul sektörü olmak üzere tüm sektör olumsuz etkilemektedir. Global krizin daraltıcı etkilerinin önümüzdeki dönemde belirginleşeceği ve bu durumun gayrimenkul fiyatlarını etkileyerek cirolara da yansıyacağı tahmin edilmektedir. Alışveriş Merkezleri ve Perakendecileri Derneği (AMPD) alışveriş merkezlerindeki ekonomik faaliyetleri takip etmek amacıyla Perakende Endeksi yayımlamaktadır. Endeksten temin edilen bilgilere göre, 2006 yılı Ocak ayında 1.465 m2 olan AVM alanı, 2008 Eylül ayında %62,4 lük bir artışla 2.379 bin m2 ye yükselmiştir. Bu dönemde, AVM lerde gıda perakendecilerinin faaliyette bulunduğu alan %51,5 gıda dışı perakendecilerin faaliyet alanı ise %79,6 oranında artmış ve toplam alan içinde gıda dışı perakendeciler payı %38,7 den, %42,8 e yükselmiştir. 2006 Ocak 2008 Eylül döneminde, AVM sayısındaki artışa paralel olarak, m2, mağaza ve çalışan sayısında önemli bir artış gerçekleşmiştir. Ancak, m2, mağaza ve çalışan başına reel ciro gelişmeleri hesaplandığında, 2007 ve 2008 yıllarında ciddi bir gerileme yaşandığı görülmektedir. Önümüzdeki dönemde küresel finansal krizin etkileri dikkate alındığında AVM lerin önemli bir karlılık sorunu ile karşılaşacakları ve bu durumun, inşaa halinde olan AVM leri ve dolayısıyla bunları finanse eden GYO ları olumsuz etkileyeceği tahmin edilmektedir. Genelde gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından yürütülen ve ucuz dış kaynakla finanse edilen büyük konut projeleri, dış kaynak girişindeki azalış ve kur artışının etkisiyle sorunla karşılaşmaya başlamıştır. Uluslar arası eğilime paralel olarak küresel krizin etkisi ile gayrimenkul fiyatlarında ciddi gerilemenin ortaya çıkması durumunda, devam etmekte olan projelerin tamamlanması ve mevcut konutların satılması imkanı gittikçe azalacaktır. Bu durum, projeleri yürüten GYO lar açısından ciddi finansal sorunlar ortaya çıkarırken, istihdam açısından da sorun yaratacaktır. Küresel ekonomik kriz uzun sürecek etkiler bırakmaktadır. Tüm dünya ekonomileri bugüne kadar piyasalara verilen likiditeye rağmen, daralmaya başlamıştır. Bu koşullar altında, gayrimenkul piyasaları tüm dünyada şiddetli bir durgunluk yaşamaktadır. Nakit sıkıntısı olmayan yatırımcılar satışı ya da yeniden finansmanı elzem hale gelmiş, yüksek kar getirisi olan gayrimenkullere odaklanacaklar. 6
I - Şirket Portföyü 31.12.2008 itibariyle Şirket portföyünün detayları aşağıdaki gibidir. Van Projesi Arsası: Şubat ayında PERA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ve GLOBAL Yatırım Holding A.Ş. Van Belediyesi tarafından ihaleye çıkartılan Van merkezde, işyerlerinin bulunduğu caddede, Şerefiye Mahallesi, Kınalı Mevkii'nde, 24 Pafta, 1475 Ada, Nolu 16 nolu parsel 16.611,65 m2 yüzölçümlü arsaya en iyi teklifi vererek almıştır. Arazi üzerine geliştirilecek olan çok bileşenli proje yaklaşık 35.000 m² lik kiralanabilir alana sahip olacak alışveriş merkezi ve 150 200 odalı 4 yıldızlı otelden oluşması planlanmaktadır. Devir işlemleri 20.06.2008 tarihinde gerçekleşmiştir. Pera'nın arsa üzerindeki hissesi %25'dir. Ekol Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 29.12.2008 tarihli raporda Van Projesine ait arsanın bütün değeri KDV hariç 16.610.000 TL olarak tespit edilmiştir ve Pera' nın hissesi oranının ekspertiz değeri ise 4.153.000 TL' dir. Sümerpark Projesi içerisindeki Konut, Otel, Hastaneye ait Arsalar: Sümerpark; Denizli merkezde bulunan çok bileşenli bir projedir. Konut, Hastane, Otel ve Alışveriş Merkezinden oluşmaktadır. Projeden şu an itibari ile sadece AVM için gerekli izinler alınmış olup inşaata başlanmış, söz konusu bileşen, "Sumerpark AVM" başlığı altında açıklanmaktadır. Proje; 316 ünitelik Konut/Daire, 12.000 m2 lik hastane kompleksi, 180 odalı şehir oteli, 50.500 m2 lik kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezinden oluşmaktadır. Proje tasarımını dünya çapında mimari, iç dizayn ve özel tasarım alanlarında uzmanlaşmış Concept International Design yapmaktadır. Denizli ili, Merkez ilçe, 2. Bölge, Sümer mahallesi, Dolapaltı mevkii, 71 pafta, 612 ada, 7 parselde kayıtlı 148.957 m² yüzölçümüne sahip Bahçeli Sümerbank Fabrikası ve Müştemilatı vasıflı gayrimenkul, imar uygulaması sırasında 46.984 m² alan D.O.P oranı olarak alınarak 101.973 m² alanlı parsel 6223 ada 2 parsel, 6224 ada 1 parsel, 6225 ada 1 parsel, 6226 ada 1 parsel, 6227 ada 1 parsel ve 6228 ada 1 parsel olarak tescil edilmiştir. 6624 ada, 1nolu parsel "Konut Alanı", 6625 ada 1 nolu parsel "Hastane", 6627 ada 1 nolu parsel "Turizm Alanı" olarak imar planında gözükmektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 26.12.2008 tarihli raporda Sümerpark Projesi kapsamında bulunan Konut parseli için 17.210.500 TL, Hastane için 3.325.800 TL ve Otel için 6.450.000 TL değer tespit edilmiştir. 3 parselin toplam ekspertiz değeri 26.985.000 TL' dir. Projedeki birimler için sektörünün önde gelen kuruluşları ile görüşmeler ve proje çalışmaları devam etmektedir. Sümerpark AVM: Sümerpark Projesi kapsamındaki alışveriş merkezi inşaatı için ruhsat başvurusu yapılmış, 10.09.2007 tarihinde ruhsat alınmıştır. Projede, inşaatlara Şubat 2008 tarihinde başlanmış olup, Nisan 2009 yılında tamamlanması planlanmaktadır. 47.709 m2 arsa üzerine inşa edilen proje 3 bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır. Proje, tamamlandığında Türkiye nin 3. büyük alışveriş merkezi olma özelliğini de bulunduracaktır. Sümerpark AVM projesi, sadece alışveriş merkezi konseptinden oluşmaktadır. Proje tamamlandıktan sonra, proje alanın bulunduğu yerde, otel, özel hastane konut projeleri üretilerek, AVM projesi ile bütünleşik bir kompleks oluşturulması planlanmaktadır. Concept-i Design Mimarlık 7
tarafından tasarlanan projede, 3. bodrum, 2. bodrumda konumlanmak üzere toplam yaklaşık 1.650 araçlık otopark alanı, 1 büyük hipermarket, 1 büyük yapı market, mağaza ve anchor mağazalar, foodcourt ve sinema alanları planlanmıştır. 6226 ada, 1 no lu parsel üzerinde, eski Sümerbank tesisine ait tek katlı yapılar ile Sümerpark AVM projesi inşaatı yer almaktadır. Proje konusu taşınmazın inşaası A blok ve B blok etaplarında, 4 aşamada gerçekleşmektedir. Rapor tarihi itibariyle inşaat süreci devam eden projede, A1, A2, A3 ve A4 blokların betonarme inşaatları (3 bodrum+zemin katları) tamamlanmış durumdadır. B1 blokta +354.50 kotu ( 1. kat ) döşemesi, B2 blokta +349.50 kotu (zemin kat) döşemesi,b3- B4 bloklarda +344.00 kotu (B1) döşemesi, B5 blokta radye temel ve B6 blokta ise +349.50 kotu (zemin kat) döşemesi tamamlanmıştır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 26.12.2008 tarihli raporda Sümerpark Projesinde bulunan Alışveriş Merkezine ait projenin bitmiş değeri KDV hariç 151.940.000 TL olarak tespit edilmiştir. Sümerpark Alışveriş merkezi için bugüne kadar proje ile ilgili 71.829.636 TL' lik harcama yapılmıştır. Bu bakiyeyi, aynı raporda yer alan arsa ekspertiz değeri (28.625.000 TL) ve inşaat için yapılan harcamalar (43.204.636 TL - 31.12.2008 tarihli mizana göre) oluşturmaktadır. 6.Vakıf Han Binası: İstanbul ili Beyoğlu ilçesi Kemankeş Kara Mustafa Paşa Mahallesi, Galata Şarap İskelesi Sokak No: 10 da konumlu olan 6. Vakıf Han binası 1870 yılında yapılmış, 1 Şubat 2005 tarihinde restore et/ işlet/ devret sistemi ile Global Altyapı Hizmetleri ve İşletmecilik A.Ş. ile AOG İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş ye tarafından 15 yıllığına Vakıflar Genel Müdürlüğü nden kiralanmıştır. Binanın Restorasyon işleri Ağustos 2006 da bitmiştir. Bina; zemin kat + 6 normal kat ve terastan oluşmaktadır ve brüt 1.619 m2 alana sahiptir. 12.09.2007 tarihindeki yönetim kurulu toplantısında; VI. Vakıf Han binası; merkezi konumu, ulaşım rahatlığı, tarihi özelliği ve taşıdığı yüksek ticari potansiyel neticesinde iş merkezi olarak kullanılacağı ve kira geliri sağlayacağı için Vakıflar Genel Müdürlüğü nden izin alınmasına müteakip olarak 2.400.000,00-YTL+KDV karşılığında devralınmasına karar verilmiştir. Vakıflar Genel Müdürlüğü ne devir bedeli olarak 100.000 YTL yatırılmış ve bu masraf binanın maliyetine dâhil edilerek aktifleştirilmiştir. Bina 13 Eylül 2007 tarihinde devralınmış olup mevcut kiracılarla sözleşmeler yenilenmiştir. Diğer: Balıkesir Projesi: PERA GYO, 04.03.2008 tarihinde yapılan ihalede, mülkiyeti Balıkesir Belediyesi ne ait Bursa Yolu 1. Km de bulunan Eski Kamyon Garajı nın 31.937,43 m² lik araziye en yüksek teklifi vererek kazanmıştır. Söz konusu arazinin bedeli 5 taksit halinde Balıkesir Belediyesine ödenmiş, 10/09/2008 itibariyle son taksit tutarı Balıkesir Belediyesi'ne ödenmiş ve taşınmazın tapu kaydı şirket üzerine devredilmiştir. Arazi üzerine geliştirilecek olan proje; yaklaşık 32.000 m² lik kiralanabilir alana sahip, Hypermarket (11.000 m²), yapı market (5.000 m²), elektronik mağazası ve çeşitli markalar projede yer alması planlanmışken, şirket Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi A.Ş. (Tesco) ile taşınmazın satımına ilişkin olarak gayrimenkul satış vaadi imzalamıştır. Akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi'nin devamı niteliğinde olmak üzere 10.10.2008 tarihinde sözleşme konusu gayrimenkul üzerinde Tesco lehine birinci dereceden ipotek tesis edildiği ve Tesco' nun şirkete gayrimenkulün devir bedeli peşinatı olarak nakden 16.500.000 YTL ödediği kamuoyuna özel durum 8
açıklaması ile duyurulmuştur. Bakiye 4.000.000 YTL gayrimenkulün devri tarihinde nakden tahsil edilecektir. Şirket İştirakleri: Maya Turizm Ltd: KKTC'de mukim Maya Turizm LTD. münhasıran Aqua Dolce Turizm ve Eğlence Merkezi Projesi'ni geliştirmek üzere kurulmuş bulunan proje şirketi olup; söz konusu Şirket'in %50 hissesi Pera Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından devralınmıştır. Aqua Dolce Turizm ve Eğlence Merkezi Projesi, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, Gazimagosa kazası, Tatlısu bölgesi sahil şeridinde yaklaşık 300 dönüm arazi üzerinde gerçekleştirilecektir. Proje arazisi Girne kentinin 30 km doğusunda, yaklaşık 1,5 km lik sahil şeridinde yer almaktadır. Arazi, KKTC İç İşleri Bakanlığı ve İmar Planlama Dairesi nin hazırlamış olduğu Tatlısu Büyükkonuk Emirnamesi sınırları içerisinde yer almaktadır. 25.10.2004 tarih ve 157 sayılı KKTC Resmi Gazetesi nde yayınlanarak yürürlüğe giren Emirname de sarı bölge olarak adlandırılan alanda yer alan proje arazisi üzerinde turizm kompleksi, konut, günübirlik tesis ve ticari gayrimenkul yatırımları gerçekleştirme imkânı bulunmaktadır. Aqua Dolce Turizm ve Eğlence Merkezi, Resort Otel, SPA, çok amaçlı konferans salonu, casino, spor tesisleri, apartmanlar ve müstakil konutları içerecek şekilde tasarlanmaktadır. Lüks tatil anlayışına yeni bir boyut kazandıracak olan Aqua Dolce Turizm ve Eğlence Merkezi iş, tatil ve eğlence hayatının gereklerine farklı ve kaliteli alternatiflerin sunulduğu 300 odadan oluşan 5* lı bir oteli de kapsayacaktır. Aqua Dolce nin önemli bir unsuru olan casino çok çeşitli oyun imkanları sunacaktır. Özellikleri arasında; mesleki, şirket toplantıları ve seminerlere hizmet edebilecek şekilde planlanmış konferans salonu, günlük şehir yaşantısının stresini hafifletecek şekilde dizayn edilmiş bir SPA merkezi, çok çeşitli ekipmanlarla donatılmış bir spor merkezi, çok sayıda açık yüzme havuzları, cafeler, restaurantlar, barlar bulunmaktadır. Aqua Dolce Turizm ve Eğlence Merkezi inşaatının 2008 de başlaması ve tesisin 2010 yılında işletmeye alınması planlanmaktadır. J - Hisse Senedi Performansı PERA GYO 01.01.2008-31.12.2008 AĞIRLIKLI ORTALAMA FİYAT - YTL 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 02/01/2008 09/01/2008 16/01/2008 23/01/2008 30/01/2008 06/02/2008 13/02/2008 20/02/2008 27/02/2008 05/03/2008 12/03/2008 19/03/2008 26/03/2008 02/04/2008 09/04/2008 16/04/2008 23/04/2008 30/04/2008 07/05/2008 9 14/05/2008 21/05/2008 28/05/2008 04/06/2008 11/06/2008 18/06/2008 25/06/2008 02/07/2008 09/07/2008 16/07/2008 23/07/2008 30/07/2008 06/08/2008 13/08/2008 20/08/2008 27/08/2008 03/09/2008 10/09/2008 17/09/2008 24/09/2008
16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 02/01/2008 09/01/2008 16/01/2008 PERA GYO 01.01.2008-31.12.2008 İŞLEM HACMİ 23/01/2008 30/01/2008 06/02/2008 13/02/2008 20/02/2008 27/02/2008 05/03/2008 12/03/2008 19/03/2008 26/03/2008 02/04/2008 09/04/2008 16/04/2008 23/04/2008 30/04/2008 07/05/2008 14/05/2008 21/05/2008 28/05/2008 04/06/2008 11/06/2008 18/06/2008 25/06/2008 02/07/2008 09/07/2008 16/07/2008 23/07/2008 30/07/2008 06/08/2008 13/08/2008 20/08/2008 27/08/2008 03/09/2008 10/09/2008 17/09/2008 24/09/2008 01/10/2008 08/10/2008 15/10/2008 22/10/2008 29/10/2008 05/11/2008 12/11/2008 19/11/2008 26/11/2008 03/12/2008 10/12/2008 17/12/2008 24/12/2008 31/12/2008 Pera GYO hisse senetleri 31 Aralık 2008 seansında Portföy değerine göre 76% düşük işlem görmüştür. 10