KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 01.01.2014-30.09.2014 YÖNETİM KURULU FAALİYET RAPORU
1. İÇİNDEKİLER 2 VİZYON, MİSYON... 2 3 RAPORUN DÖNEMİ... 2 4 ORTAKLIĞIN ÜNVANI... 2 5 ŞİRKET PROFİLİ... 2 5.1 SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI... 3 5.2 DÖNEM İÇERİSİNDE YAPILAN ANA SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ.....3 5.3 YÖNETİM KURULU... 4 5.4 DENETİM KOMİTESİ... 4 5.5 ÜST YÖNETİM KADROSU... 4 6 EKONOMİDE YAŞANAN GELİŞMELER... 4 6.1 TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ... 5 6.2 GYO PİYASA DEĞERLERİ... 5 7 FAALİYETLERE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME... 5 7.1 İŞLETMENİN FAALİYET GÖSTERDİĞİ SEKTÖR İÇERİSİNDEKİ YERİ... 6 7.2 MEVCUT PORTFÖYÜN ÇEŞİTLİLİĞİ... 6 7.3 YENİ GELİŞTİRME FIRSATLARINI BELİRLEME VE ELDE ETME KABİLİYETİ... 7 7.4 DENEYİMLİ YÖNETİM KADROSU... 7 7.5 PROJE GELİŞTİRME SÜRECİ... 7 8 KİLER GYO A.Ş. PORTFÖY BİLGİLERİ... 11 9 PORTFÖYDE YER ALAN VARLIKLARDAN KİRAYA VERİLENLER... 15 10 HİSSE SENEDİ PERFORMANSINA İLİŞKİN BİLGİLER... 15 11 PORTFÖYÜMÜZ... 16 12 PORTFÖYDE YER ALAN VARLIKLARA İLİŞKİN OLARAK HAZIRLANAN DEĞERLEME RAPORLARININ ÖZETİ 17 12.1 ISTANBUL SAPPHIRE KONUT VE AVM PROJESİ... 17 12.2 ZONGULDAK AVM VE OFİS PROJESİ... 17 12.3 ESENYURT LOJİSTİK MERKEZİ... 18 12.4 ANKARA DIŞKAPI MAĞAZA... 18 12.5 BEYLİKDÜZÜ YAKUPLU DA 5 ADET ARSA... 19 12.6 İZMİR SEFERİHİSAR TURİZM İMARLI ARSA... 20 12.7 BEYLİKDÜZÜ E5 YANI ARSA... 21 12.8 BEYLİKDÜZÜ KAVAKLI ARSA... 22 13 KURUMSAL YÖNETİM İLKELERİNE UYUM RAPORU 23 14 PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ...36 15 FİNANSAL YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLERFİNANSAL TABLOLAR ESAS ALINARAK HESAPLANAN FİNANSAL DURUM, BORÇ ÖDEME DURUMLARI VE KARLILIK ORANLARINA İLİŞKİN TEMEL RASYOLAR... 38 Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 1
2. VİZYON, MİSYON Vizyon Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi, gayrimenkul sektörünün gelişen ve değişen ihtiyaçları doğrultusunda, istikrarlı büyüme ve gelişme odaklı yaklaşımı ile Türkiye nin tercih edilen lider gayrimenkul yatırım ortaklığı olmayı hedeflemiştir. Misyon Deneyimli yönetimi ve kadrosu ile tercih edilen projeler ve yatırımlarla istikrarlı şekilde büyüyerek ortaklarına maksimum değer yaratırken eşzamanlı olarak geliştirdiği projeler ile de tüketici kitlesine enyüksek tatmini sağlamaktır. 3. RAPORUN DÖNEMİ 01.01.2014-30.09.2014 4. ORTAKLIĞIN UNVANI Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 5. ŞİRKET PROFİLİ Kiler İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanı ile kurularak 01.09.2005 tarihinde 563609 sicil numarası ile İstanbul Ticaret Sicili Memurluğu nezdinde tescil edilmiştir ve bu tescil 06.09.2005 tarihinde ve 6383 sayılı TTSG de ilan edilmiştir. Şirket unvanı 2006 yılında Biskon İnşaat A.Ş. ve daha sonra da Biskon Yapı A.Ş. olarak değişmiştir. Şirket, SPK hükümlerine göre ve SPK nun 08.02.2008 tarih ve 4/174 sayılı kararı ve 10.03.2008 tarihinde yapılan tescil ile GYO ya dönüşmüş ve unvanı Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Şirketin kayıtlı sermaye tavanı 1.400.000.000 TL olup mevcut çıkarılmış sermayesi 124.000.000 TL dir. Şirketimiz, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak hisse senetlerini halka arz etmek üzere kurulmuş anonim ortaklıktır. Şirketimizin hisse senetleri 20 Nisan 2011 tarihinden itibaren Borsa İstanbul A.Ş. Kurumsal Ürünler Pazarı nda KLGYO koduyla işlem görmektedir. Merkez Adresi Namık Kemal Mahallesi Kiler Caddesi No:96 Kat:3 Esenyurt/İSTANBUL Telefon No 0 212 456 15 00 Faks No 0 212 428 09 94 E-mail yi@kilergyo.com ; info@kilergyo.com Web www.kilergyo.com Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 2
5.1. SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI Ortağın Adı Soyadı / Ticaret Unvanı Sermayedeki Payı Grubu Tutarı (TL) Oranı (%) Kiler Holding A.Ş. A 9.000.000,00 7,26 Kiler Holding A.Ş. B 71.794.842,99 57,90 Nahit Kiler B 141.721,36 0,11 Ümit Kiler B 141.714,28 0,11 Vahit Kiler B 141.714,28 0,11 Cihat Bilge Denge B 7,09 0,00 Halka Açık Kısım B 42.780.000,00 34,50 Toplam 124.000.000,00 100,00 Şirketimizin sermayesi her biri 1 TL itibari değerde 124.000.000 adet hisseden oluşmaktadır. Hisselerin 9.000.000 adet pay A grubu nama, 115.000.000 adet pay B grubu hamiline yazılıdır. A grubu payların, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim Kurulu üyelerinin 2/3 ü A grubu pay adaylar arasından Şirket Genel Kurulu tarafından seçilir. 5.2 DÖNEM İÇERİSİNDE YAPILAN ANA SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ Şirket Yönetim Kurulunun 12/05/2014 tarih 31 sayılı kararı ile şirket esas sözleşmesinde, Sermaye Piyasası Kurulu nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ne uyum sağlamak amacıyla aşağıda belirtilen maddelerde değişiklik yapılmıştır. Faliyet Kapsamı Faliyet Yasakları Yatırım Sınırlamaları başlıklı 6. Maddesi, Borçlanma Sınırı ve Menkul Kıymet İhracı başlıklı 7. Maddesi, Sermaye ve Paylar başlıklı 8. Maddesinin, İmtiyazlı Menkul Kıymatler başlıklı 9. Maddesi, Portföydeki Varlıkların Muhafazası Ve Sigortalanması başlıklı 12. Maddesi, Portföydeki Varlıkların Değerlemesi başlıklı 13. Maddesi, Özellik Arz Eden Kararlar Ve Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum başlıklı 17. Maddesi, Genel Müdür Ve Müdürler başlıklı 20. Maddesi, Bağımsız Denetim başlıklı 22. Maddesi, Kanuni Hükümler başlıklı 36. Maddesi değiştirilmiş, Esas Sözleşme Değişikliği başlıklı 35. Maddesi eklenmiştir. Sermaye Piyasası Kurulunun 16/05/2014 tarih 12233903-325.99-381 sayılı, Gümrük ve Ticaret Bakanlığının 30/05/2014 tarih 67300147/431.02 sayılı onay yazıları ile esas sözleşme değişiklikleri 19.06.2014 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında kabul edilmiş olup, 26.06.2014 Türk Ticaret Siciline tescil edilmiş 02.07.2014 tarih 8603 sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinde ilan olunmuştur. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 3
5.3 YÖNETİM KURULU 6 üyeden oluşan Şirketimiz Yönetim Kurulu aşağıda yer almaktadır. Adı Soyadı Nahit Kiler Ümit Kiler Kiler Holding A.Ş. Rasim Kaan Aytoğu Cihat Bilge Denge Sami Çoban Görevi Yönetim Kurulu Başkanı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Yönetim Kurulu Üyesi (Temsilen Yunus Nacar) Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 5.4 DENETİM KOMİTESİ Şirketimizin Denetim Komitesi 08.03.2011 tarih 36 sayılı Yönetim Kurulu kararı ile kurulmuş olup 2 üyeden oluşmaktadır. Adı Soyadı Cihat Bilge Denge Sami Çoban Görevi Denetim Komitesi Üyesi Denetim Komitesi Üyesi 5.5 ÜST YÖNETİM KADROSU Görevi Adı Soyadı Mesleği Genel Müdür Tarık Gürdil İnşaat Mühendisi Mali İşler Koordinatörü Murat Altay S.M.Mali Müşavir Satış ve Pazarlama Direktörü Yasemin Seher Çamlıbel Mimar Proje Koordinatörü Murat Kısaalioğlu Mimar 6 EKONOMİDE YAŞANAN GELİŞMELER Küresel ekonomik toparlanma süreci kırılgan olmakla birlikte, ılımlı ancak düzensiz bir şekilde devam etmektedir. Öncü göstergeler yılın üçüncü çeyreğinde önceki çeyreklere göre küresel ekonomik aktivitede ılımlı bir artışa işaret etmektedir. Gelişmiş ülkelerden ABD ve İngiltere ekonomisinde toparlanma eğilimi kuvvetlenirken, Avro Bölgesinde ekonomik aktivitede devam eden durgunluk, düşük talep ve deflasyonist riskler devam etmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ivme kaybı belirginleşmektedir. IMF, Ekim ayında yayımlanan Dünya Ekonomik Görünüm Raporunda dünya ekonomisinde yılın ilk yarısında beklenilenin altında gerçekleşen küresel ekonomik aktivite nedeniyle dünya büyüme tahminlerini Temmuz güncellemesine göre aşağı yönlü revize etmiştir. 2014 yılı dünya büyüme tahmini yüzde 0,1 puan indirilerek yüzde 3,4 ten yüzde 3,3 e düşürülmüştür. Gelişmiş ekonomilerin 2014 yılı büyüme tahmini yüzde 1,8 olarak değiştirilmezken, gelişmekte olan ekonomilerin büyüme tahmini ise yüzde 4,5 ten yüzde 4,4 seviyesine indirilmiştir. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 4
Türkiye Ekonomisi OECD raporunda, Türkiye'nin 2014 büyüme beklentisi % 2,8'den 3,3'e yükseltilirken, 2015 yılı büyüme beklentisi değiştirilmeyerek % 4'te bırakılmıştır. Raporda, Türkiye ekonomisinin kısa vadeli makroekonomik görünümünde küresel toparlanmanın da etkisiyle önümüzdeki yıllarda büyümeye devam edeceği belirtilirken, ekonominin dış kaynak ile fonlanan iç tüketime aşırı bağımlılığının sürdüğü vurgulanmıştır. Raporda, Türkiye için 2014 ve 2015 yılı enflasyon beklentilerinde değişikliğe gidilmemiştir. Bu yıla ilişkin enflasyonun % 8 olmasının beklendiği raporda, söz konusu verinin gelecek yıl % 6,5 olacağı tahmin edilmektedir. Raporda, işsizlik oranı beklentileri, bu yıl için % 9,8 ve gelecek yıl için % 9,6 seviyelerinde tahmin edilmiştir. Ayrıca, cari açığın GSYH'a oranı tahmini bu yıl için % 6,6'dan % 6,4'e, gelecek yıl için de % 6,9'dan % 6,6'ya düşürülmüştür. Kaynak: Kalkınma Bakanlığı 5.2 TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ İnşaat Sektörü Ciro ve Üretim Endeksi İnşaat sektöründe 2014 yılı birinci çeyreğinde çeyreğinde mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış ciro endeksi %3 artarak 135,7 olarak gereçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış üretim endeksi ise %0,01 artış ile 124,3 seviyesine yükselmiştir. İnşaat sektörü güven endeksi Türkiye inşaat sektörü güven endeksi Eylül ayında bir önceki yılın Aralık ayına göre % 10,37 artış göstererek 80,90 seviyesine yükselmiştir. Yapı ruhsatları ve kullanım izin belgeleri Yapı ruhsatları yüzölçümü bazında 2013 dördüncü çeyreğine göre 2014 ikinci çeyreğinde % 3 düşüş ile 50.119.743 m 2 den 48.504.237 m 2 seviyesine gerilemiştir. Yapı kullanım izin belgeleri ise yüzölçümü bazında 2013 dörüncü çeyreğine göre 2014 yılı ikinci çeyreğinde % 32 düşüş göstererek 42.280.024 m 2 den 28.812.826 m 2 seviyesine gerilemiştir. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Bina inşaat maliyetleri 2014 ikinci çeyreğinde birinci çeyreğine göre 195,1 seviyesinden 198,5 seviyesine yükselerek %1,70 artış göstermiştir. Konut Satış İstatistikleri Türkiye genelinde 2014 yılı Eylül ayında 115.786 konut satış sonucu el değiştirdi 2014 yılı Eylül ayında konut satışlarında İstanbul 20.923 konut satışı ile en yüksek paya (%18,07) sahip oldu. İstanbul u 12.615 konut satışı (%10,90) ile Ankara, 7.103 konut satışı (%6,13) ile İzmir izledi. Aynı dönemde en az satış ise 10 konut ile Hakkari de gerçekleşti. Kaynak: TÜİK 5.3 GYO PİYASA DEĞERLERİ 2014 Eylül ayı itibariyle sektörde yer alan şirket sayısı 31 e ulaşmış durumdadır. 2014 Eylül ayı itibari ile BIST GYO Endeksi 2013 yılsonuna göre yüzde %7,11 artışla 32.846,33 seviyesine yükselmiştir. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 5
38.000 GYO Endeksi Performansı 36.000 34.000 32.000 30.000 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 31.12.2013-30.09.2014 Bist GYO Endek Parfomansı (Kaynak: Foreks Bilgi Dağıtım A.Ş.) 6 FAALİYETLERE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME 6.1 İŞLETMENİN FAALİYET GÖSTERDİĞİ SEKTÖR İÇERİSİNDEKİ YERİ Kiler GYO nun temel amaç ve faaliyet konusu, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak gibi SPK nın gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularda iştigal etmektir. Şirket in faaliyet esasları, portföy yatırım politikaları ve yönetim sınırlamalarında, SPK nın düzenlemelerine ve ilgili mevzuata uyulması esastır. Kiler GYO, sosyal yaşam tarzlarına ve halkın beklentilere uygun, karma kullanım amaçlı alışveriş ve eğlence merkezlerinin ve konut projelerinin yanı sıra, mevcut deneyimi ve ilişkileri yardımıyla destekleyebileceği ve iyi ulaşım bağlantıları olan, talebin yüksek olacağını öngördüğü, avantajlı konumlarda bulunan ve cazip yatırım getirisi sunan bölge ve lokasyonlarda ofisler, oteller, lojistik ve depolar ile diğer potansiyel proje türlerini de geliştirmeyi planlamaktadır. Bunların yanı sıra şirket, gayrimenkul portföyünün içeriğini ve dağılımını da yüksek getiri performansı sağlamak amacıyla aktif olarak yönetmektedir. Mevcut ve gelecekte planlanan geliştirme projeleri için mükemmel bir platform olarak İstanbul Sapphire projesinin başarılı bir şekilde tamamlanması (2011), Türkiye nin ve Avrupa nın (Moskova ve Londra hariç) en yüksek ve İstanbul un mihenk taşı özelliğindeki binalarından birini Kiler GYO portföyüne kazandırmıştır. Bu durum Şirket i Türkiye nin önde gelen bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak konumlandırmaktadır. Projenin tasarlanması ve geliştirilmesi sürecindeki kilit ortaklar; son derece saygıdeğer bir mimarlık firması olan, Türkiye de ve uluslararası ölçekte pek çok projeyi tamamlamış olan Tabanlıoğlu Mimarlık; Londra ve İstanbul da ofisleri bulunan ve oteller, eğlence tesisleri ve rezidansların geliştirilmesi konusunda ihtisaslaşmış bir danışmanlık firması olan Servotel Corporation gibi, kendi alanlarında mükemmel bir itibara sahip olan Türk ve uluslararası şirketlerdir. İstanbul Sapphire projesi ile ulaşılan başarı; Şirket le ortaklık kurmak isteyen arsa sahiplerinden yüklenicilere, danışmanlara, kredi verenlere ve mevcut ve müstakbel ticari birimlerin potansiyel kiracılarına ve mesken birimlerinin alıcılarına kadar Türkiye deki emlak piyasasının neredeyse bütün katılımcıları arasında yüksek bir bilinirlik ve kredibilite kazandırmıştır. İstanbul Sapphire projesinin global kriz ortamında tamamlanabilmesi ve farklı dizayn ile yeni nesil yeşil alanları birleştirebilmesi bu başarıyı perçinlemiştir. 6.2 MEVCUT PORTFÖYÜN ÇEŞİTLİLİĞİ Şirket portföyü İstanbul, Ankara, Zonguldak ve İzmir şehirlerinde veya bu şehirlerin civarında hem mesken satışlarını hem de ticari kiralamaları kapsayan proje, arsa ve tamamlanmış mülklerden Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 6
oluşmaktadır. İstanbul şehrine odaklanmanın ardında, bu şehrin büyüklüğü, nüfus yoğunluğu, zenginliği, özellikle İstanbul un küresel kültür açısından taşıdığı önem yatmaktadır. Portföy çeşitliliği açısından da bünyesinde; rezidans, konut, alışveriş merkezi, lojistik depo, ofis, iş yerleri ve otel (planlanan projeler) bulunmaktadır. Faaliyetlerin tamamlanma safhalarındaki çeşitlilik, Şirket in tamamlanmış projeleri kullanarak arsa alımlarını ve devam eden geliştirme projelerini kısmen fonlayabilecek durumda olmasını sağlamaktadır. Gelişme aşamasında olan projelerimiz açısından imar ve planlama safhalarını yönetme becerilerimiz değişen gayrimenkul sektöründe karlılığımızı arttırmak bakımından önem arz etmektedir. Bu çeşitlilik aynı zamanda emlak piyasasının tek bir segmentine veya tek bir varlığa bağlı kalmak açısından taşınan göreceli riski de azaltmayı hedeflemektedir. 6.3 YENİ GELİŞTİRME FIRSATLARINI BELİRLEME VE ELDE ETME KABİLİYETİ Şirket portföyünün içerdiği projeler ve mülkler, Kiler GYO nun yeni geliştirme fırsatlarını belirleyebilme ve daha da önemlisi bunları elde edebilme kabiliyetine işaret etmektedir. Özellikle deneyimli bir geliştirme ortağı arayan üçüncü taraf arsa sahiplerinin ilgisini çekmiş olan referans niteliğindeki İstanbul Sapphire projesinden ötürü, Şirket faaliyetleri Türkiye deki emlak sektöründe iyi bilinmektedir. Türk emlak piyasasında mesken ve ticari gayrimenkullere dair Şirket bilgi düzeyi, yeni arsaların temini aşamasında sahip olunan fırsatları artırmaktadır. Zira Kiler Grubu mevcut piyasa koşullarında en olumlu düzeyde bulunan bu yatırım ve geliştirme fırsatlarından yararlanabilecek esnekliğe sahiptir. Ayrıca Şirket in, arsa sahipleri ile girilen gelir paylaşımı düzenlemelerini de kapsayan geliştirme yaklaşımı, sahip olduğu deneyimin ve geliştirme imkânlarının içerdiği faydaları, cazip arsalar karşılığında arsa sahiplerine sunabilmesine imkân sağlamaktadır. Proje geliştirme modeli ölçek ekonomisine imkân vermekte ve geliştirme risklerini azaltmaktadır. Şirket bünyesindeki geliştirme takımı, gayrimenkul geliştirme projelerinin yönetilmesine odaklanmaktadır. Geliştirme sürecinin belirli aşamalarında şirket dışı danışmanlara itibar edilmesi, her proje özelinde en uygun profesyonelleri kullanmak açısından Şirket e esneklik sunmakta ve muhtelif projelerin geliştirme safhalarında faaliyetleri dalgalı işgücü gereksinimlerine ve diğer gereksinimlere adapte edebilme imkânı kazandırmaktadır. Ayrıca Kiler GYO nun arsaların temininden geliştirme projelerinin yönetimine ve mülklerin satışı ve kiralanmasına kadar konut ve ticari gayrimenkul geliştirme projelerinin tüm gamında faaliyette bulunması nedeniyle Şirket, değer zincirinin bütün yanlarını kontrol edebilme imkânına sahiptir. Bu durum Şirket in, izinlerin alınmasından bölgesel analizler ile fizibilitelere ve demografik değişimlere kadar sürekli değişim gösteren koşullara uyacak şekilde modifiye edilen erken safha planlama ve geliştirme sürecinin esasını teşkil eden bir arsa bankasını idame ettirebilmesine imkân sağlamaktadır. DENEYİMLİ YÖNETİM KADROSU Şirket in sahip olduğu deneyimli kadrosu, Türk gayrimenkul piyasasında kapsamlı bir bilgi ve uzmanlık düzeyine sahiptir. Bu ekip, stratejik arsaların bulunması, planlama ve yapı izinlerinin hızlı bir şekilde alınması ve yerel piyasanın taleplerine uygun nitelikteki cazip ve yenilikçi projelerin konsept geliştirme, tasarım ve yapım işlerinin sevk ve idare edilmesi alanlarında kanıtlanmış bir kabiliyet göstermiştir. Şirket in yönetim kadrolarının gayrimenkul, bankacılık, inşaat, finans ve muhasebe, mühendislik, satış ve pazarlama ve şehir planlama konusunda doğrudan tecrübesi bulunmaktadır. Bu tecrübe, Şirket in projelerini her açıdan yönetebilmesine ve pazarın taleplerini yerine getirmede Şirketin stratejilerini yönlendirmesine imkân vermektedir. PROJE GELİŞTİRME SÜRECİ Genel olarak emlak piyasasının gelişimi ve özel olarak iyi konumlandırılmış gayrimenkul yatırım fonlarının faaliyetleri açısından son derece uygun nitelikte olan Türkiye deki demografik ve ekonomik Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 7
trendlerden faydalanan Türk GYO sektöründe, aşağıda belirtilen özellikler Şirket e belirgin bir rekabet avantajı getirmektedir. Kiler GYO, doğru arazilerin tespiti ve alımı, en iyi kullanım analizleri ile tercih edilen yaşam alanlarının tasarlanması, proje finansmanı, imar, ruhsat ve iskân izinlerinin temini, yapım süreçlerinin denetimi, satış, pazarlama ve kiralama faaliyetlerinin yönetimi dâhil olmak üzere farklı gayrimenkul sınıflarının yatırım ve geliştirme süreçlerinin tüm aşamalarında engin tecrübesiyle başarılı projelere ve sonuçlara ulaşmaktadır. Şirket, geliştirme hizmetlerinin yanı sıra, projelerin hayata geçmesiyle birlikte son kullanıcılara yönelik mülk yönetimi ve portföy yönetimi hizmetleriyle gayrimenkullerindeki ziyaretçi trafiğini, doluluk oranlarını ve satış ile kira gelirlerinin azami düzeye çıkarılmasını yönetmektedir. ARSA GELİŞTİRME Bir arazi geliştirme projesinin başarılı olabilmesi için birçok öğenin yerine getirilmiş olması ya da tamam olması gerekmektedir. Bunlar; konum, planlama, pazar zamanlaması ve doğru pazarlama hedeflerinin belirlenmesi, mevcut finansman gücü ve finansman yapısı, inşaat maliyetlerinin ve planlanan programın uyumlandırılması, iyi yönetişim, sağlıklı bir ekonomi, uzlaşma sanatı, kaliteli servisler olarak sıralanabilir. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 8
Şirketimizce kentlerin gelişim eğilimleri ve ihtiyaçları doğrultusunda, yatırım yapılabilecek arsalar takip edilmektedir. Gerek mülk sahiplerinin doğrudan, gerekse de bu konuda uzmanlaşmış ve yetki belgesine sahip ciddi firmalardan gelen teklifler kapsamlı bir biçimde değerlendirilmektedir. Konum, imar durumu, ihtiyaç programı, zamanlama, maliyet, finansman, hedef kitle ve projeksiyonlar dikkate alınarak arsa üzerinde geliştirilecek muhtemel projelerden fizibilite analizi sonucu çıkan en verimli ve en karlı yatırım tercih edilmektedir. Şirket in Türkiye çapında farklı gayrimenkul türleri hakkındaki tecrübesi ve bilgisi, şehirlerin gelişim, dönüşüm ve yenilenme trendlerini, demografik eğilimleri ve potansiyel müşterilerin beklentilerini ve tercihlerini doğru okuma becerisi kazandırırken, geliştirmeye uygun projelerin belirlenmesi ve gerekli arsaların temin edilmesini sağlamaktadır. Yükleniciler, satıcıların yanı sıra sektördeki tüm paydaşlarla ve son kullanıcılarla geliştirilen güvene dayalı köklü ilişkiler, Şirketin faaliyetlerinin icrası bakımından ciddi bir avantaj sağlamaktadır. Arsa satın alınmasının yanı sıra, kat karşılığı yada hasılat paylaşımı modelleri kullanılarak projeler geliştirilmesinde de Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tercih edilen bir şirket olmuştur. PROJE GELİŞTİRME Proje geliştirme süreci, son kullanıcıların beklenti ve taleplerinin doğru analizinin ardından doğru lokasyonlardaki arsaların ve yatırım fırsatlarının bulunması, finansmanı ve proje tasarımını ve yapım yönetimini kapsamaktadır. Yatırım fırsatları, önerilen proje boyutu, türü ve karması, imar şartları, sosyal ve ekonomik göstergeler, geliştirme programı, finansman maliyetleri, satış ve kiralama fiyatları ve hızı, portföy dengesi ve getiri performansı gibi yatırım performans kriterlerine uygunluğuna göre yürütülür. Sonuçların şirket yatırım kriterlerine uygun olması halinde kapsamlı bir fizibilite analizi gerçekleştirilmektedir. Şirket fizibilite ve raporlara dayalı olarak ve gerekli görülen analizler ve değerlendirmeler ışığında her bir yatırım fırsatını detaylı incelemektedir ve yapılacak tüm yeni yatırımlar Yatırım Komitesi nin onayına ve Yönetim Kurulu nun kararına tabidir. TASARIM Şirket, gayrimenkul projelerinin tasarımını dünya standartlarında mimari konseptler ve tasarımcılar kullanarak gerçekleştirmektedir. Geliştirme projelerinin tasarım sürecinin yönetimi ve denetimi şirket tarafından uluslararası tanınırlıkta danışmanlar ile işbirliği içinde yürütülmektedir. Şirket, genel olarak, şematik tasarım ve geliştirme tasarımları dahil olmak üzere tasarım dokümantasyonunu hazırlamaları için önde gelen uluslararası tasarım ve mimarlık firmalarını görevlendirmektedir. Detay ve uygulama projeleri için ise, yerel planlama tasarım ve yapım kuralları hakkında bilgi ve deneyim sahibi olan firmalar tercih edilmektedir. Depreme hazırlıkla ilgili olarak alınması gereken teknik tedbirlere ilişkin olarak mühendislerin tavsiyeleri göz önünde bulundurulmakta ve arazinin altındaki zemin ve sismik koşullar üzerinde bağımsız değerlendirme amaçlı arazi araştırması yapması için deneyimli mühendislik şirketleriyle çalışılmaktadır. PLANLAMA VE RUHSAT SÜRECİ Gayrimenkul geliştirme sürecinin önemli bir adımı olan izin ve ruhsat başvuru ve onay süreçleri ile mevzuatları hakkında uzun yıllara dayalı kapsamlı bilgi ve deneyim elde edilmiştir. Tüm projelerin imar, ruhsat ve iskan süreçleri genellikle şirket tarafından yönetilmekte ve denetlenmektedir. FİNANSMAN Şirket, gayrimenkul yatırım ve geliştirme projelerinin finansmanını dağıtılmamış karlar, kısa ve uzun vadeli banka kredileri ve proje finansmanı ve konut projelerinde konut birimlerinin ön satış ve satış gelirleri kombinasyonuyla sağlamaktadır. Kullanmış olduğu banka finansmanının miktarı ve türü proje Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 9
bazında banka finansmanının mevcudiyetine ve nispi maliyetine, projenin türüne ve kapsamına, tahmini inşaat süresine ve tahmini geliştirme maliyetine bağlı olarak farklılık göstermektedir. Ticari projelerde hem arsa alımı hem de proje geliştirme ve inşaat için finansman sağlamak üzere proje finansmanı kullanılmaktadır. Alışveriş merkezi, ofis, otel yada lojistik projeleri için gerekli finansman bankalardan alınan borçlardan veya mevcut nakit kaynaklardan sağlanmaktadır. Şirket kullandığı kredileri portföyündeki diğer gayrimenkul projelerinden elde edilen gelirle geri ödemektedir. Konut projelerinde genellikle başlangıçtaki arsa alımı ve geliştirme projesinin ilk aşamaları teminatlı banka borçlarından ve dağıtılmamış karlardan karşılanmaktadır. Ancak Türkiye deki gayrimenkul geliştirme şirketleri arasında alışılageldiği üzere şirket proje inşaatını finanse etmek için genellikle konut birimlerinin ön satışını gerçekleştirmekte ve bu ön satış sözleşmelerinden elde edilen fonları kullanmaktadır. Şirket in yapmış olduğu proje finansmanı sözleşmeleri ilk kredi geri ödemeleri başlamadan önce bir veya iki yıllık bir geri ödemesiz dönem imkânı vermektedir; bu da Şirket e projeyi tamamlamak ve faaliyete geçirmek üzere gereken zamanı sağlamaktadır. Proje kredileri beş veya on yıllık bir süreye yayılabilmektedir. İNŞAAT PROJESİ YÖNETİMİ En iyi kullanım analizlerinin sonucunda proje konseptinin, içeriğinin ve ölçeklerinin belirlenmesi ve mimari projelerin ve programın ardından tasarım ve yapım süreci içerisindeki mimarlar, danışmanlar, mühendislik büroları, inşaat şirketleri, yapı denetim firmaları vb. arasındaki koordinasyonun sağlanması ve projelerin zamanında, bütçesinde ve arzulanan kalitede tamamlanmasının yönetimidir. Yapım ve inşaat işleri, ihaleler sonucunda tercih edilen müteahhitler yada proje yönetim firmalarından alınan hizmetler aracılığı ile yürütülmekte ve yönetilmektedir. KİRALAMA VE SATIŞ Süpermarketler, yapı marketler ve elektronik mağaza zincirleri dahil ana kiracıların belirlenmesine ve muhafaza edilmesine öncelik verilerek daha küçük perakende birimleri ve yemek birimlerinin kiracıları ile anlaşmalar imzalanmaktadır. Kiralama departmanı, kiracı arzını değerlendirmek ve alan, mimari tasarım, dekor ve diğer şartlarla ilgili olarak araştırma yapmak üzere, genellikle alışveriş merkezinin yatırımına başlanmadan önce ana kiracılarla görüşmelere başlanarak niyet mektupları alınmaktadır. Potansiyel kiracılardan alınan geribildirimlere dayalı olarak yerleşim planında ve mimari tasarımda revizyonlar yapılmaktadır. Genellikle alışveriş merkezinin açılış gününden önce kiracıların büyük çoğunluğu ile anlaşmalar imzalanmış olmaktadır. Konut projelerinin satışı için bazı dönemlerde Türkiye nin tanınmış danışmanlık firmalarından hizmet alınmakta ve satış faaliyetlerinin kontrolünü kendi yöneticileri vasıtasıyla kontrol etmektedir. SATIŞ SONRASI HİZMETLER Türkiye deki konut müşterileri satın aldıkları konutlarda kaliteli bir yaşam standardına kavuşmak isterken, evlerini önemli bir yatırım aracı olarak görmektedirler. Konut satın alanlar, memnun kaldığı bir gayrimenkul şirketinin ileride yapacağı yeni projelerden de daire almayı tercih edebilmekte ya da yakın çevresine memnun kaldığı şirketin projelerini tavsiye edebilmektedir. Kiler GYO bu bilinçle müşteri memnuniyetini en ön planda tutarak müşterileriyle uzun süreli ve güvene dayalı ilişkiler kurmaktadır. Ticari gayrimenkullerin son kullanıcıları satış sonrası kaliteli hizmetler ile ürettiği konutları sattıktan sonra her adımda müşterilerinin yardımına koşmakta ve hayatını kolaylaştırmaktadır. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 10
GAYRİMENKUL YÖNETİM HİZMETLERİ Alışveriş merkezleri, konut veya diğer gayrimenkul projeleri için doğrudan mülk yönetim hizmetleri sunulmamaktadır. Ancak yönetim hizmetlerini sunmak üzere iştirak şirketler veya danışman taşeron şirketler görevlendirilmektedir. Yönetim hizmetleri şirketinin sorumlulukları arasında genellikle ortak kullanım alanlarının temizlenmesi, bakımı, emniyeti ve çevre düzenlemesi, çöp toplama, yeni kiralamalar ve kiracılardan aylık kiraların tahsili yer almaktadır. PORTFÖY YÖNETİMİ Şirket, operasyonel gayrimenkulleri için yıllık faaliyet planlarının hazırlanması ve varlık performanslarının değerlendirmeleri için stratejik kararlar alarak mülklerini aktif olarak yönetmeye devam etmektedir. Ticari gayrimenkulleri için alışveriş cirolarını ve kira gelirlerini maksimum düzeye çıkarmak üzere kiracılarının, halkın alışverişte tercih ettiği mağazalardan oluştuğuna emin olarak, yüksek doluluk oranlarını ve yüksek ziyaretçi trafiğini temin etmeye çalışmaktadır. 8 KİLER GYO A.Ş. PORTFÖY BİLGİLERİ Tamamlanan Projeler Devam Eden Projeler Planlanan Projeler İştirakler İstanbul Sapphire Çınarevler Esenyurt Lojistik Merkezi Ankara Dışkapı Mağaza Zonguldak AVM Referans Bakırköy Referans Güneşli Projesi İller Bankası Arsası Kartal Projesi İzmir Seferihisar Turistik Tesisi Beylikdüzü Konut Projesi Yakuplu Konut Projesi Şeker Gayrimenkul Yatırım ve İşletmecilik A.Ş (Kütahya Sera AVM) Safir Çarşı Yönetim Hizmetleri A.Ş. Beylikdüzü Kavaklı Arsası Projesi İSTANBUL SAPPHİRE RESIDENCE VE ALIŞVERİŞ MERKEZİ İstanbul Sapphire 261 metre anten yuksekliği ile Avrupa nın önde gelen prestijli projeleri arasında yer almaktadır. Konut, AVM, seyir terası kullanımlarının bir arada yer aldığı karma bir proje olma ozelliği taşımaktadır. 2006 yılında inşaatına başlanan proje Mart 2011 de tamamlanarak faaliyete gecmiştir. 10 kat bodrum ve yer üstünde 56 kattan oluşan projede 54-56. katlarda Seyir Terası yer almaktadır. Turizm Bakanlığından Turizm Belgesi alan Seyir Terası 236 metre yukseklikten yerli ve yabancı misafirlerine muhteşem İstanbul manzarası sunmakta ve İstanbul da ilk, Turkiye de en yüksek seyir terası olma ozelliği taşımaktadır. Alışveriş merkezi toplamda 6 kata yayılmış olup, 3. bodrum katta metro bağlantısı yer almaktadır. İstanbul Sapphire, Kiler GYO nun gayrimenkul sektöründeki bilgi, beceri, deneyim ve başarısının sembolüdür. Katlarda doğal havalandırma, gerçek canlı bitkiler ve komşuluk kültürü sunulan geniş bahçeleri bulunmaktadır. Dikey bahçeler projenin sunduğu ayrıcalıklardan biri olup, çift cephe uygulaması konfor sağlamaktadır. Dıştaki cephe bir güvenlik kalkanı görevi üstlenirken, iç mekânı dış etkenlerden ve gürültüden korumaktadır. Böylelikle rezidans sakinleri konfor ve ayrıcalığı en üst seviyede yaşamaktadırlar. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 11
BEYLİKDÜZÜ ÇINAREVLER Toplu konut-site tarzı yapıların yoğun olduğu ve aynı zamanda sanayi amaçlı yapıların yer aldığı bir bölgede yer almaktadır. Atatürk havalimanına 14 km., Beylikdüzü merkeze 3 km. mesafededir. 5 bloktan oluşmaktadır. Şubat 2008 de inşaatına başlanmış olup, Ağustos 2009 da tamamlanmıştır. Şirket payına düşen 136 bağımsız bölümün tamamı satılmıştır. ESENYURT LOJİSTİK MERKEZİ Ambarlı limanı ve şehir merkezine yakın bir konumda olup, depolama, sanayi ve ticaretin geliştiği bölgede konumlanmıştır. D-100 karayoluna 800 m., Ambarlı limanına 5,2 km. ve Atatürk havalimanına 10 km. mesafede yer almaktadır. Lojistik merkez ve ofis binası ve 19 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İdari bina Zemin+6 kattan oluşmaktadır. Lojistik bina ise Zemin+2 kattan oluşmaktadır. Lojistik binanın 2008 yılından bu yana % 100 doluluk oranı ile duzenli kira geliri olup, doluluk oranı 2013 yılında %68,40 a inmiş, boş alanların kiralama faaliyetlerine devam edilmektedir. Ofis binasının tamamı ve Lojistik binanın 1 katı 2009 yılında satılmıştır. ANKARA DIŞKAPI MAĞAZA Ankara Altındağ Gençlik Kültür Merkezi içerisinde yer almaktadır. Kiler GYO'ya ait 7 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Hipermarket olarak kullanılmaktadır. 2008 yılından bu yana düzenli kira geliri olup, doluluk oranı %100 dür. REFERANS BAKIRKÖY PROJESİ Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Biskon Yapı A.Ş. arasında 04.05.2012 tarihinde, Biskon Yapı'nın Halk GYO ile yaptığı sozleşmeden elde edeceği % 49,50 gelir payından tüm maliyet unsurları düşüldükten sonra kalan net karın % 90'ı karşılığında, söz konusu gayrimenkul projesinin finansman, konsept ve dizayn, satış ve pazarlama faaliyetlerinin yürütüleceği "İş Geliştirme ve Kar Paylaşımı Stratejik İş Ortaklığı" sözleşmesi imzalanmıştır. Proje alanı Bakırköy Osmaniye de yer almaktadır. 13,073 m2 arsa üzerinde 4 blok halinde 2012 yılında inşasına başlanan projede 3 blok tamamlanmış, satılan daireler teslim edilmiş ve Ağustos 2014 itibariyle yaşam başlamış, kalan bir blok inşaatı ise 2014 yılı son çeyreğinde tamamlanarak daire sahiplerine teslim edilecektir. 17.09.2013 tarihinde proje icin revize ruhsat alınmış olup, proje inşaat alanı 58.070 m2, brüt konut satılabilir alan 35.545,18 m2 dir. Toplam 257 adet Konut ve 73 adet ticari üniteden oluşan projede kapalı otopark, açık ve kapalı yüzme havuzu, çocuk oyun alanı, fitnes, sauna, türk hamamı, basketbol sahası, kreş gibi sosyal tesis alanları da yer almaktadır. ZONGULDAK ALIŞVERİŞ MERKEZİ Genel olarak konut yerleşimlerinin yer aldığı bölgede, şehir merkezinde ve mevcut ticaret aksının devamında yeni bir çekim merkezi oluşturacak konumda yer almaktadır. Toplam 6.268m² arsa üzerinde, 46.500 m² kapalı alan için düzenlenmiş 12.04.2010 tarihli onaylı mimari projesine göre; proje kapsamında 17.500m² kiralanabilir alanlı AVM ile 6850 m² satılır alana sahip 86 üniteden oluşan 1 adet konut bloğu yer almaktadır. İnşaat tamamlandığında bölgedeki 2. AVM olma özelliğini taşıyacaktır. 69 adet mağaza, 4 anchor, 8 sinema salonu, 1 teknomarket, 1 süpermarket, 13 kafeterya& restoran ile kapalı çocuk eğlence merkezinin bulunduğu proje, artık ihtiyaca cevap vermeyen mevcut ticari dokudan farklı olarak, modern yaşamın imkânlarını sunan konforlu alışveriş ayrıcalığını şehir merkezine getirecektir. 2013 yılında inşasına başlanan projenin 2015 yılı Kasım ayında tamamlanması planlanmaktadır. İZMİR SEFERİHİSAR TURİSTİK TESİSİ Seferihisar, Cittaslow Kentler Birliği ne Türkiye den ilk üye ilçedir. Cittaslow sakin şehir anlamını taşıyan ve hava, su, toprak temizliği, yerel üretimi koruyan, misafirperver, slow food faaliyetine destek veren, çevre ve alt yapı politikalarını çevre duyarlılığı çerçevesinde geliştiren, elektromanyetik Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 12
kirliliğe karşı önlem alan ve bu temel prensipler çerçevesinde yaşamı ve yaşam alanlarını düzenleyen kentlere verilen bir isimdir. Kiler GYO portföyünün sadece niceliksel değil niteliksel olarak da zenginliğine gösterge olan bu projemiz, Cittaslow prensiplerine uyan Seferihisar ve çevresinde antik çağlardan beri sağlık ve dinlenme amacına hizmet eden zengin termal suların kullanılacağı turistik tesis olarak geliştirilmektedir. Taşınmazın denize sıfır 400 m. cephesi vardır. Bölge İzmir-Seferihisar-Doğanbey adı altında Turizm Bakanlığınca Termal Turizm Merkezi ilan edilmiştir. Arsa vasıflı gayrimenkul, İzmir İli, Seferihisar İlcesi, Payamlı koyunde yer almakta olup tamamı Şirket e aittir. Proje 36.000 m2 inşaat alanine sahip 400 odalı turistik tesis şeklinde planlanmıştır. Proje yatırım ve geliştirme çalışmaları devam etmektedir. 2014 yılı sonunda proje çalışmalarının başlaması planlanmıştır. BEYLİKDÜZÜ E-5 YANI KONUT PROJESİ Metro ve metrobüs hattına yakın olan proje, İstanbul un en önemli sorunlarından biri olan ulaşımda önemli kolaylık sağladığı için, hem kullanıcılar hem de yatırımcılar tarafından tercih edilebilecektir. E- 5 kenarında, metro ve metrobüs güzergahında yer alan proje alanı, konumu itibariyle değerli bir bölgede yer almaktadır. Projede konut ve ticari üniteler yer alacaktır. Arsaya ait plan tadilat çalışmaları devam etmekte olup, projenin yapımına 2015 yılında başlaması planlanmaktadır. BEYLİKDÜZÜ YAKUPLU KONUT PROJESİ Toplu konut-site tarzı yapıların yoğun olduğu ve İstanbul Avrupa yakasının son dönemlerde revaçta olan bölgelerinden biri olan Beylikdüzü nde yer almaktadır. D-100 Karayoluna, Tem bağlantı yoluna ve Ambarlı Limanına yakın bir bölgede konumlanmıştır. Yaklaşık 1300 konuttan ve 17 bloktan oluşan projede zemin katta ticari üniteler yer almaktadır. Proje, çevresel avantajların yanında bünyesindeki kapalı havuz, saunalar, hamamlar, fitness merkezi, çocuk oyun alanları, spor sahası, süs havuzları ve geniş yeşil alanlarla zenginleştirilen sosyal donatılarıyla rakiplerinden farklılaşarak, kullanıcılarına ve yatırımcılarına kısa ve uzun vadede yüksek kazançlar sağlamak üzere tasarlanmaktadır. Mimari projeleri geliştirilmekte olan projenin yapımına 2015 yılında başlanması planlanmaktadır. Arsaya ait imar planı calışmaları devam etmektedir. 2017 yılında tamamlanması planlanmaktadır. REFERANS BAŞAKŞEHİR PROJESİ Kiler Alışveriş Hizmetleri A.Ş. ye ait arsa üzerinde geliştirilecek olan proje, konut ve ticari ünitelerden oluşacaktır. Sosyal tesis ve kapalı otoparkı olan Referans Başakşehir Projesi, Başakşehir in merkezinde konumlanacaktır. Kat bahçeli 16 katlı bir bloktan oluşan projenin zemin katında Kiler market ve ticari üniteler yer alacaktır. Referans Başakşehir, Kiler Alışveriş Hizmetleri A.Ş. nin aktifinde kayıtlı arsa üzerinde geliştirilecektir. Konut-ticari alan konseptine sahip proje için Kiler GYO ile Kiler Alışveriş Hizmetleri A.Ş. arasında 24.05.2012 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır. Referans Başakşehir Projesi sözleşme şartları çerçevesinde Kiler Alışveriş Hizmetleri A.Ş. ile Kiler GYO arasında paylaşılacaktır. Arsaya ait imar planı calışmaları devam etmektedir. ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM VE İŞLETMECİLİK A.Ş. Sera AVM, Şeker Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. aktifinde yer almakta olup, şirketin % 50 hisseleri Aralık 2012 döneminde satın alınarak şirkete iştirak edilmiştir. Sera AVM %92 doluluk seviyesine ulaşmıştır. Sera Kütahya Alışveriş Merkezi, Eskişehir Karayolu Üzeri, Akkent Mahallesi, Kütahya adresinde yer almakta olup, toplam 187.893,64 m² arsanın 134.548,00 m² lik bölümünde brüt 64.305,69 m² inşaat alanına sahip olacak şekilde inşa edilmiştir. Toplam kiralanabilir alan 37.548,61 m² olup, onaylı mimari projesine göre 1. bodrum, zemin kat, asma kat, 1. kat ve ara kattan oluşan betonarme tarzda inşa edilmiş yapı olmak üzere toplam 5 katlıdır. 2012 yılı Ağustos ayında faaliyete geçen Sera AVM, Kütahya ilinde yer alan en büyük AVM olması ve kentin girişinde yer alması dolayısıyla stratejik öneme sahiptir. AVM içerisinde yer alan mağazaların ürün çeşitliliği sebebiyle ortalama günlük 12000 Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 13
kişi tarafından ziyaret edilmektedir. Çevresinde nitelikli alışveriş merkezi konseptini taşıyan tesislerin bulunmaması sebebiyle Kütahya ilindeki en prestijli alışveriş merkezidir. Sera AVM gerek konsepti, gerekse marka dağılımı nedeniyle bölgede farklılık yaratmış durumdadır. KARTAL İLLER BANKASI ARSASI İller bankasının İstanbul-Kartal ilçesi 2505 ada70 parselde bulunan 13.170 m2 büyüklüğündeki arsanın gelir paylaşımı ile ihale edilmiş olan projedir. Proje geliştirme çalışmaları devam etmekte olup, fizibilite ve ön proje çalışmalarında yaklaşık 56.349m2 konut satılabilir alanda 382 konut ve 806 m2 ticari satılabilir alanda 6 adet ticari ünite geliştirileceği ve toplam inşaat alanının yaklaşık 80.000m2 olacağı öngörülmektedir. REFERANS GÜNEŞLİ PROJESİ Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Nahit Kiler arasında 29.04.2014 tarihinde, tüm maliyet unsurları düşüldükten sonra kalan net karın % 52 i karşılığında, söz konusu gayrimenkul projesinin finansman, konsept ve dizayn, satış ve pazarlama faaliyetlerinin yürütüleceği "Arsa Karşılığı Hasılat Paylaşım İşi Sözleşmesi Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme kapsamında ayrıca, arsa sahibine 3.078 m2 ticari alan verilecektir. Proje alanı Bağcılar da yer almaktadır. 9.234 m² arsa üzerinde ticaret katları ve 2 konut bloğu olarak planlanmış olup, ruhsat alma aşamasındadır. Kasım 2014 tarihinde satışa sunulması planlanan projenin 2016 yılında tamamlanması hedeflenmiştir. 26.03.2014 tarihinde proje için ruhsat izin süreci başlatılmış olup, proje inşaat alanı 48.361 m², brüt konut satılabilir alanı 24.167m², Ticari satılabilir alanı ise 6.605 m² olup, toplam 161 adet Konut ve 32 adet ticari üniteden oluşan projede kapalı otopark, yüzme havuzu, çocuk oyun alanı, fitness, sauna, kreş ve konutlara özel konsept yeşil alan gibi sosyal tesis alanları da yer alacaktır. BEYLİKDÜZÜ KAVAKLI ARSASI PROJESİ Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. üzerine tapulu 242DNIID pafta, 344 ada, 1 parselde kayıtlı 736,39m2 arsa içinde olunması halinde mevcut değerinden daha fazla kıymet kazanacağı öngörülerek çevre arsalarıda kapsayan geniş çaplı bir proje geliştirme planlamasında olan Batıbeyler Yapı San Tic Ltd. Şti. firmasına %40 hisse ile kat karşılığı olarak verilmiş olup 18.04.2014 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Proje ile ilgili Batıbeyler Yapı San.Tic.Ltd.Şti. tarafından imar plan düzenleme çalışmalarına devam edilmektedir. Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 14
9 PORTFÖYDE YER ALAN VARLIKLARDAN KİRAYA VERİLENLER Kiralanan Gayrimenkul Kullanım Amacı Kiraya Verilen Kira Süresi Yıllık Kira Ankara Dış Kapı Mağaza Mağaza Kiler Ankara Mağ. San. Tic. A.Ş. 5 Yıl 85.050 TL+%4,00Aylık Ciro Esenyurt Lojistik Merkezi* Lojistik Depo Kiler Alışveriş Org. Dağ. Nak. Tic AŞ 1 Yıl 361.560 USD Esenyurt Lojistik Merkezi Lojistik Depo Kiler Alışveriş Org. Dağ. Nak. Tic AŞ 5 Yıl 1.430.136 USD Esenyurt Lojistik Merkezi Lojistik Depo Mira Taş. Hizm. İnş. San. Tic Ltd Şti 5 Yıl 490.349,05 USD İstanbul Sapphire Avm İş Yeri Safir Çarşı Hizmetleri A.Ş. 1 Yıl 3.600 TL İstanbul Sapphire Avm Mağaza Muhtelif 5 Yıl (ortalama) 3.660.000 EUR (Ortalama) Kütahya Sera AVM Mağaza Muhtelif 5 Yıl 6.692.368 USD (Ortalama) (*)Kiler Alışveriş Hizm.Gıda San. Ve Tic.A.Ş. nin kira sözleşmesi 05.08.2013 tarihinde sona ermiş olup, sözleşmede yer alan Kira dönemi sonunda taraflar sözleşmeyi yenilemediklerini diğerine bildirmedikçe kira sözleşmesi bir yıllık sürelerde yenilenmiş sayılır hükmüne dayanarak uzatılmıştır. 10 HİSSE SENEDİ PERFORMANSINA İLİŞKİN BİLGİLER 1,13 1,14 1,17 1,18 1,16 1,01 1,02 0,99 1,01 1,07 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 KİLER GYO 31 ARALIK 2013 30 HAZİRAN 2014 tarihleri arası hisse senedi performansı(kaynak: Foreks Bilgi Dağıtım A.Ş. ) Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 15
11 PORTFÖYÜMÜZ Varlıklar Yer ve Özellikler Ekspertiz Değeri-TL Gayrimenkul Projeleri 677.068.626 Gayrimenkul Projeleri İstanbul Sapphire Konut ve AVM Projesi Zonguldak AVM ve Ofis Projesi Beylikdüzü Kavaklı Konut ve İşyeri Projesi Toplam 11.602 m 2 arsa üzerinde 165.139 m 2 inşaat alanı Kiler GYO payları; Konut %70, AVM %70, Seyir Terası %70 Portföyden 30.09.2014 itibariyle 95 bağımsız bölüm satış işlemi gerçekleşmiştir. Kiler GYO hissesi olan 53 adet satılacak bağımsız bölüm bulunmaktadır. AVM de 22.756,50 m 2 toplam kiralanabilir alan, Kiler Gyo Payı: %70 Zonguldak ili Mithatpaşa Mahallesinde 9 Pafta 309 Ada 1 Parsel de toplam 6.580 m2 alana sahip arsa Kiler GYO'nun hissesi % 50 İstanbul Beylikdüzü Kavaklı 344 ada 1 parsel Arsa vasfında Toplam alanı 736 m 2 Tamamı Kiler GYO'ya ait 18/04/2014 tarihinde Batı Beyler Yapı San Ltd.Şti. ile Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalanmıştır. 650.158.626 26.190.000 720.000 Binalar 88.095.000 Binalar Esenyurt Merkezi Ankara Mağaza Lojistik Altındağ İstanbul Esenyurt Haramidere de 1,2,3,4,5,6,7 ve 16 nolu bağımsız bölüm numaralı taşınmaz üzerinde toplam 41.348 m² kiralanabilir alan Doluluk Oranı %68,40 Ankara İli Altındağ İlçesi Fehmiyağcı Mahallesi 4275 Ada 1 Parsel1,2,3,4,5,134,135 nolu bağımsız bölüm Toplam 4.678 m² Mağaza, ofis ve depo 81.850.000 6.245.000 Arsalar ve Araziler Toplam 89.978.672 Beylikdüzü Yakuplu Arazisi İstanbul Beylikdüzü Yakuplu'da, G21A04A2D Pafta 481-482-483-484-485 Ada'da 5 adet ayrı parselde bulunan Tarla vasfında Toplam alanı 53.066 m 2 Tamamı Kiler GYO'ya ait 61.030.000 Arsalar ve Araziler İzmir Seferihisar Turizm Tesis Arsası Beylikdüzü E5 Yanı Konut Arsası İzmir İli, Seferihisar İlçesi, Payamlı Köyü, Galinos Mevkii 1 Pafta, 1356 parselde Arsa vasfında Toplam 49.949 m 2 Tamamı Kiler GYO'ya ait Arsa vasfında 183 ada 1 parsel ve 184 ada 1 parsel nolu Toplam alanı, 6.371 m 2 Kiler GYO Payı, %59,50 Kiler GYO Arsa Payı, 3.791 m 2 Arsa vasfında 184 ada 1 parsel Toplam alanı 4.278,40 m 2 Kiler GYO Payı: 119/200 Kiler GYO Arsa Payı:406,45 m 2 16.233.000 12.715.672 İştirakler Toplamı 70.164.741 İştirakler Şeker Gayrimenkul Yatırım ve İşletmecilik A.Ş. Safir Çarşı Yönetim Hizmetleri A.Ş. Kütahya Sera AVM, Şeker Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. aktifinde yer almakta olup, Kiler Gyo A.Ş. nin %50 iştiraki bulunmaktadır. Brüt inşaat alanı 196.953 m2, Brüt kiralanabilir alan 37.501 m2 dir. İstanbul Sapphire Alışveriş Merkezinin işletilmesi amacıyla kurulmuş olup, Kiler Gyo A.Ş. nin %2,5 iştiraki bulunmaktadır. 70.164.116 625 Portföy Toplamı 925.307.039 Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 16
12 PORTFÖYDE YER ALAN VARLIKLARA İLİŞKİN OLARAK HAZIRLANAN DEĞERLEME RAPORLARININ ÖZETİ 12.1 ISTANBUL SAPPHIRE KONUT VE AVM PROJESİ Değerlemeye Konu Gayrimenkul Gayrimenkulün Açık Adresi İl İlçe Mahalle Pafta Ada Parsel Yüzölçümü Gayrimenkulün Kullanımı İmar Durumu SAPPHIRE ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE REZİDANS'TA 331 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Büyükdere Caddesi, Sapphire AVM ve Rezidans, 4. Levent-Şişli İstanbul İstanbul Şişli Mecidiyeköy 304 1947 91 11.602,48 Rezidans ve Alışveriş Merkezi Değerleme konusu taşınmazlar, 31.12.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Kağıthane 3. Etap Uygulama kapsamında, Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. Taşınmazların yapılaşma koşulları için, 08.09.1995 tarihli, 1/1000 ölçekli, Büyükdere Caddesi Güzergahı Uygulama İmar Planı şartları geçerli olup; TAKS=0,25-0,35 E=2,50 İnşaat Nizamı: Blok Nizam dır. Rapor Tarihi 31.12.2013 Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 304 pafta, 1947 ada, 91 Rapor Kapsamı parsel no lu, Betonarme Bina vasıflı, 11.602,48 m2 yüzölçümüne sahip ana gayrimenkul üzerinde yer alan Sapphire AVM ve Rezidans projesi kapsamında yer almakta olan toplam 314 adet bağımsız bölümdür. 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TL USD TAŞINMAZLARIN GİLER GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 659.090.000 308.800.000 12.2 ZONGULDAK AVM VE OFİS PROJESİ Değerlemeye Konu Gayrimenkul Gayrimenkulün Açık Adresi İl İlçe Mahalle Pafta Ada Parsel Yüzölçümü Gayrimenkulün Kullanımı İmar Durumu ZONGULDAK AVM VE OFİS PROJESİ Merkez İlçesi, Üzülmez Caddesi, 309 Ada, 1 No'lu Parsel -Merkez / Zonguldak Zonguldak Merkez Mithatpaşa 309 1 6.580,00 Boş Durumda Arsa Değerleme konusu taşınmaz 08.06.2007 onay tarihli ''l. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı'' kapsamında kalmaktadır. 'Ticaret'' lejandında Emsal:5,00 Hmax=49,50 m.'dir Rapor Tarihi 31.12.2013 Değerleme Konusu taşınmaz Zonguldak İli, Merkez İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, Üzülmez Rapor Kapsamı Caddesi mevkii, 92 Ada, 53 Parsel No'lu, '' Arsa'' vasıflı ½ hisse ile ''Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'' ve ½ hisse ile ''Kadir CANER'' Mülkiyetinde olan gayrimenkul üzerinde geliştirilmesi planlanan alışveriş merkezi projesidir. 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TL USD TAŞINMAZLARIN GİLER GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 26.190.000 12.270.000 Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 17
12.3 ESENYURT LOJİSTİK MERKEZİ Değerlemeye Konu Gayrimenkul Gayrimenkulün Açık Adresi İl İlçe Mahalle Pafta Ada Parsel Yüzölçümü Gayrimenkulün Kullanımı İmar Durumu 347 10 44.448,79 B.A.K. İşyeri ve Arsası yapılaşma şekilleri; Emsal: 1,50 Rapor Tarihi 31.12.2013 Değerleme raporu aşağıda listelenen gayrimenkullerin 31.12.2013 tarihli piyasa değerinin Türk Lirsası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Bu rapor Sermaye Piyasası mevzuat hükümlerine göre hazırlanmıştır Bağımsız Alanı Kat Niteliği Bölüm No 1 971 2. Bodrum Kat Depo Rapor Kapsamı 2 17.640,38 2. Bodrum Kat Depo 3 86,24 2. Bodrum Kat Depo 4 86,24 2. Bodrum Kat Depo 5 86,24 2. Bodrum Kat Depo 6 86,24 2. Bodrum Kat Depo 7 86,24 2. Bodrum Kat Depo 16 22.303 Zemin Ara Katlı Depo 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TL USD TAŞINMAZLARIN GİLER GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 81.850.000 38.350.000 12.4 ANKARA DIŞKAPI MAĞAZA ESENYURT DEPOLAMA TESİSİ VE YÖNETİM BİNASI Namık Kemal Mahallesi Kiler Caddesi No:96 Haramidere / Esenyurt İstanbul Esenyurt Namık Kemal Değerleme konusu taşınmazların üzerinde konumlandığı ana gayrimenkul 15.10.2010 onay tarihli "Esenyurt 4. Etap 1/100 Ölçekli Uygulama İmar Planı" kapsamından kalmakta olup "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı" Değerlemeye Konu Gayrimenkul Gayrimenkulün Açık Adresi İl İlçe Mahalle Pafta Ada Parsel Yüzölçümü Gayrimenkulün Kullanımı İmar Durumu Rapor Tarihi Rapor Kapsamı ANKARA DIŞKAPI 7 ADET TİCARİ KULLANIMLI BAĞIMSIZ BÖLÜM Fehmi Yağcılar Mahhallesi, Açıkel Sokak, No:31, Altındağ / ANKARA Ankara Altındağ Fehmi Yağcılar 4275 1 3.093,00 Betonarme İşyeri ve Arsası Değerleme konusu ana taşınmaz, Altındağ Belediyesi tarafından yapılmış olan 1/100 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre "Belediye ve Sağlık Tesisi, Ticaret ve Sosyo-Kültürel Tesis Alanı" içerisinde kalmakta olup, yapılaşma koşulları; 5 kat izinli, Hmax:15,50 Çekme mesafeleri:5,00 m olarak belirlenmiştir 31.12.2013 Değerleme konusu taşınmazlar Ankara İli, Altındağ İlçesi, Fehmi Yağcı Mahallesi, 4275 Ada, 1 Parsel no'lu "8 Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası" vasıflı, 3.093,00 m² yüzölçümlü tam hisse ile "Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetindeki bodrum kat, 1192/6186 arsa paylı 1 no'lu Hipermarket";1. bodurm kat, 42/6186 arsa paylı 2 nolu "Dükkan"; bodrum kat, 42/6186 arsa paylı 3 no'lu "Dükkan"; 1. ve 2. bodrum kat, 42/6186 arsa paylı 4 no'lu "Depo'lu dükkan"; 1. bodrum kat, 42/6186 arsa paylı 5 no'lu "Dükkan"; 3. bodrum kat, 40/6186 arsa paylı 134 no'lu "Ticari Depo"; 3. bodrum kat 16/6186 arsa paylı 135 no'lu "Ticari Depo" vasıflı gayrimenkullerdir. 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TL USD TAŞINMAZLARIN GİLER GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 6.245.000 2.926.000 Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 18
12.5 BEYLİKDÜZÜ YAKUPLU DA 5 ADET ARSA Değerlemeye Konu Gayrimenkul Gayrimenkulün Açık Adresi İl İlçe Köyü Pafta Ada Parsel Yüzölçümü Gayrimenkulün Kullanımı İmar Durumu BEYLİKDÜZÜ YAKUPLU 5 ADET ARSA 481 Ada-1 Parsel, 482-1 Parsel, 483 Ada-1 Parsel, 484 Ada-1 Parsel, 485 Ada-1 Parsel Yakuplu / Beylikdüzü / İSTANBUL İstanbul Beylikdüzü Yakuplu 481,482,483,484,485 1,1,1,1,1 Tarla Değerleme konusu taşınmaz, Konut, Park, Yol, Sağlık ve Dini tesis alanında kalmakla birlikte taşınmazların 18. madde uygulaması kapsamındadır. Arazi tolulaştırma sınırı içerisinde yer alan parsellerin; birleştirilmesi ve toplu konut uygulaması ile yapılması önerilmiştir. Bunun cazip hale gelmesi içi her koşul için farklı yapı emsalleri önerilmiştir. Toplulaştırma sınırı içerisinde yer alan konut fonksiyonu olan alanlarda, belirtilen yapı düzenleri parsellerin tevhit işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve ada bazında yapılaşması için geçerlidir. Toplu konut uygulaması içerisinde yapılaşacak konut parsellerinde, minimum 2ha'lık imar parselleri ve ve yapı adalarının oluşturulması koşulu ile yapılaşacak parsellerde hmax:30.50m.(plan tadilatı ile 30.50m yükseklik 40.50m çıkarıldı) yapı emsali %55 arttırılacaktır. Münferit yapılaşacak parseller hmax değimemek koşulu ile toplulaştırma işlemi ile oluşacak yapı emsalinden %55 azaltılacaktır. Arazi toplulaştırmalarda yol, yeşil alan, sosyal donatı alanı vb. alanların planda ayrılan m2'lerinin korunması koşulu ile yer değişikliğinin yapılması ve toplu konut uygulaması vaziyet planındaki kitle oturumları gibi konularda Beylikdüzü Belediyesi yetkilidir. Buna göre; parsellerin alanı 2 ha geçtiği ve arazi toplulaştırması içerisinde kaldığı için; E=2,48 h=40,50 metredir Rapor Tarihi 31.12.2013 Değerleme raporu aşağıda listelenen gayrimenkullerin 31.12.2012 tarihli adil piyasa değerinin Türk Rapor Kapsamı Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla gayrimenkul değerleme raporudur. Bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. İli İstanbul İstanbul İstanbul İstanbul İstanbul İlçesi Beylikdüzü Beylikdüzü Beylikdüzü Beylikdüzü Beylikdüzü Mahallesi Yakuplu Yakuplu Yakuplu Yakuplu Yakuplu Mevki Çukurbosna Yolu Bitlitepe Bitlitepe Çukurbosna Yolu Çukurbosna Yolu Pafta No G21A04A2D 2 2 G21A04A2D G21A04A2D Ada No 481 482 483 484 485 Parsel No 1 1 1 1 1 Ana Gayrimenkul Niteliği Tarla Tarla Tarla Tarla Tarla Yüzölçümü 15.481,80 m2 16.158,89 m2 5.713,27 m2 4.463,97 m2 11.247,98 m2 Maliği / Hissesi Kiler GYO A.Ş./TAM Kiler GYO A.Ş./TAM Kiler GYO A.Ş./TAM Kiler GYO A.Ş./TAM Kiler GYO A.Ş./TAM 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZLARIN GİLER GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) TL USD 61.030.000 28.950.000 Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Sayfa 19