YÖNETİCİ ÖZETİ RAPOR BİLGİLERİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi 01.12.2010 Ekspertiz Tarihi 03.12.2010 Rapor Tarihi 06.12.2010 Değerleme Süresi 15 gün Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam mülkiyet Raporun Konusu Pazar ve aylık kira değeri tespiti Adres Tapu Bilgileri Maliki DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER Maslak Mahallesi, Ahi Evren Caddesi, No: 4, Doğuş Power Center Şişli / İstanbul İstanbul ili, Şişli ilçesi, İ. Ayazağa mahallesi, 2 pafta, 1 ada, 131 no lu parsel Doğuş-GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mevcut Kullanıcı Bkz. Rapor / 6.3. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mevcut Kullanım Genel Özellikleri Kullanım Alanı 63.202 m 2 Tapu İncelemesi İmar Durumu En Etkin ve Verimli Kullanımı Taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır. Bkz. Rapor / 4.3. İmar Durumu Bilgileri Alışveriş merkezi veya ofis binası (yatayda büyük alan ihtiyacı olan firmalar tarafından kullanılacak) KULLANILAN YÖNTEMLERE GÖRE KDV HARİÇ GAYRİMENKULÜN DEĞERLERİ Pazar Değeri (TL) Pazar Değeri (USD) Aylık Kira Değeri (TL) Aylık Kira Değeri (USD) Emsal Karşılaştırma - - 881.770,-TL 598.500,-USD Maliyet Yaklaşımı 149.730.000,-TL 101.628.996,-USD Gelir İndirgeme 149.695.000,-TL 101.605.240-USD - - Nihai Sonuç 149.695.000,-TL 101.605.240-USD 881.770,-TL 598.500,-USD RAPORU HAZIRLAYANLAR SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Hüseyin ÇINAR (SPK Lisans No: 400615) SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Metin GÜRAY (SPK Lisans No: 400611) 1
İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ...4 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER...5 2.1. Şirketi Bilgileri... 5 2.2. Müşteri Bilgileri... 6 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar... 6 3. DEĞERLEME HAKKINDA BİLGİLER VE UYGUNLUK BEYANI...7 3.1. Değer ve Pazar Değeri (Adil Piyasa Değeri) Tanımı... 7 3.2. Geçerlilik Koşulları... 7 3.3. Uygunluk Beyanı... 8 3.4. Genel Varsayımlar... 8 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET VE İMAR DURUM BİLGİLERİ...9 4.1. Mülkiyet Bilgileri... 9 4.2. Takyidat Bilgileri... 9 4.3. İmar Durumu Bilgileri... 10 4.4. Proje, Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Yapı Denetim Bilgileri... 11 4.5. Gayrimenkulün Parsel ve Bağımsız Bölüm Olarak Yerinin Tespiti... 11 4.6. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler 11 4.7. Gayrimenkulün Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınması Hakkında Görüş... 16 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER... 16 5.1. Genel Veriler - Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler... 16 5.2. Özel veriler Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi... 16 5.2.1. İstanbul ili... 16 5.2.2. Şişli İlçesi... 17 6. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER... 20 6.1. Alışveriş Merkezi ve Power Center Tanımı... 20 6.2. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Özellikleri... 21 6.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Teknik ve Yapısal İnşaat Özellikleri... 22 6.3. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Genel Özellikleri... 23 7. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER... 24 7.1. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Faktörler... 24 7.2. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi... 25 7.3. Değerleme İşlemini Olumlu/Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler... 25 7.4. Değerlemede Baz Alınan Veriler... 26 7.5. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi... 26 7.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi... 26 2
7.7. Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri... 26 7.7.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 26 7.7.2. Maliyet Yaklaşımı... 27 7.7.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı... 27 7.7.4. Değerlemede Kullanılacak Yöntemlerin Belirlenmesi... 28 7.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri... 28 7.9. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış/Kira Örneklerinin Tanımı ve Satış/Kira Bedelleri. 29 7.10. Taşınmazın Katlara Göre Aylık Kira Değerinin Tespiti... 32 7.11. Taşınmazın Pazar Değerinin Tespiti... 33 7.11.1. Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ve Ulaşılan Sonuç... 33 7.11.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi ve Ulaşılan Sonuç... 34 8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ... 35 8.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Yöntemle İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması... 35 8.2. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri... 36 8.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş... 36 8.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş... 36 9. SONUÇ... 37 9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanı Yorumu... 37 8.2. Nihai Değer Takdiri... 37 10. EKLER... 38 11. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN TARAFIMIZCA HAZIRLANAN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ RAPORLAR... 61 3
1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Maslak Mahallesi, Ahi Evren Caddesi, No: 4, Doğuş Power Center, Şişli / İstanbul DAYANAK SÖZLEŞMESİNİN TARİHİ VE NUMARASI : 01.12.2010 / GYO 2010-2 DEĞERLEME TARİHİ : 02.11.2010 RAPORUN TARİHİ : 06.12.2010 RAPORUN NUMARASI : DGYO 2010-2 MÜŞTERİ NO : 0052 RAPORUN TÜRÜ :.Bu rapor, İstanbul ili, Şişli ilçesi, İ. Ayazağa Mahallesi, 2 pafta, 1 ada, 131 no lu parsel üzerinde konumlu olan ve Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde yer alan, kiracılar tarafından işyeri olarak kullanılan Doğuş Power Center ın pazar ve aylık kira değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Metin GÜRAY İnşaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400611) Hüseyin ÇINAR İktisat Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400615) RAPORUN HAZIRLANMA STANDARTLARI : Söz konusu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 4
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1. Şirketi Bilgileri ŞİRKET ÜNVANI : Taksim Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Cumhuriyet Caddesi, No: 187, Sipahi Apartmanı, Kat: 6 Elmadağ Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : 0212 296 40 33 TESCİL TARİHİ : 24.11.2006 SİCİL NO : 606938 / 554520 ÖDENMİŞ SERMAYESİ FAALİYET KONUSU : 215.000,-TL : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri ile gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, gayrimenkullerle ilgili yatırım ve know-how sözleşmelerinin analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti vermektir. 5
2.2. Müşteri Bilgileri ŞİRKET ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ : Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Park Plaza, Eski Büyükdere Caddesi, No: 14, Kat: 19, Posta kodu: 34398 Maslak Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : 0212 345 11 50 TESCİL TARİHİ : 25.07.1997 SİCİL NO : 373764/321346 KAYITLI TAVAN SERMAYE ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 500.000.000,-TL : 93.780.000,-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49 FAALİYET KONUSU PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Gayrimenkullere ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmek, tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmek amacıyla kurulmuş portföy şirketidir. : Antalya 2000 Plaza AVM (57 adet bağımsız bölüm) Doğuş Power Center 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebine istinaden, GYO portföyünde bulunan gayrimenkulün Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar standartlarında hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 6
3. DEĞERLEME HAKKINDA BİLGİLER VE UYGUNLUK BEYANI 3.1. Değer ve Pazar Değeri (Adil Piyasa Değeri) Tanımı Değer: Satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır. Kira: Kiraya verenin bir varlığın kullanım hakkını, bir ödeme veya ödeme planı karşılığında, taraflarca kararlaştırılmış bir zaman süresince kiracıya devretmesidir. Kiralama faaliyeti yasal olarak taraflar arasında gerçekleşecek sözleşme ile belgelendirilir. Sözleşmede belirtildiği üzere kiralayan taşınmaz içerisinde kullanım fonksiyonunun gerektirdiği doğrultuda dekoratif değişiklikler yapabilir. Pazar Değeri (Adil piyasa değeri): Bir mülkün, istekli alıcı (veya kiracı) ve istekli satıcı (veya kiralayan) arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde el değiştirmesi (veya kiralanması) gereken tahmini değerdir. 3.2. Geçerlilik Koşulları Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım/satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 7
3.3. Uygunluk Beyanı - Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. - Analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülklerlerle herhangi bir ilgisinin olmadığını; - Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; - Değerlemenin ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini; - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu; - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu; - Değerleme Uzmanının, mülkleri kişisel olarak denetlediği beyan ederiz. - Raporda belirtilen kişiler haricinde şirketimiz çalışanlarından Değerleme Elemanı Nurettin KULAK bu raporun hazırlanmasında; saha çalışması ile resmî kurumlar ve emsal araştırmaları konularında mesleki yardımda bulunmuştur. 3.4. Genel Varsayımlar - Ekspertiz tarihinden itibaren mülklerde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden sorumluluk taşınmaz. - Mülkiyetin yetkin bir yönetimin elinde bulunması durumundaki en iyi kullanım analizi değerlendirmesi yapılmıştır. - Rapor ekinde sunulan ekler, sadece okuyucuyu bilgilendirmek amaçlı olup bu belgeler ile yasal bir işlem yapılamaz. - Depreme karşı dayanıklılık, zemin altı işler ve binanın statik işleri uzmanlığımız dışında olup bu araştırmaların yetkin kişilerce yapılması gerekmektedir. Çalışmamız, herhangi bir yapısal sorun olmadığı varsayımı ile gerçekleştirilmiştir. - Piyasa araştırmaları güncel olup, yüzyüze pazarlık usulü yapılan görüşmelerde veya kitle iletişim araçları kullanılmak suretiyle yapılmıştır. Piyasa araştırmalarındaki emsal değerler tarafımıza ifade edildiği kadarıyla doğrudur. 8
4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET VE İMAR DURUM BİLGİLERİ 4.1. Mülkiyet Bilgileri SAHİBİ İLİ İLÇESİ MAHALLESİ MEVKİİ Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi İstanbul Şişli Ayazağa Çömlekçi PAFTA NO 2 ADA NO 1 PARSEL NO 131 NİTELİĞİ Kargir işyeri (*) ARSA ALANI 31.264,85 m² ARSA PAYI Tamamı YEVMİYE NO 1863 CİLT NO 25 SAHİFE NO 2459 TAPU TARİHİ 05.12.2008 (*) Parsel üzerindeki yapı için cins tahsisi yapılmıştır. 4.2. Takyidat Bilgileri İstanbul ili, Şişli Tapu Sicil Müdürlüğü nden 28.09.2010 tarihinde alınan takyidat yazısına (Bkz. Ekler: Takyidat yazısı) ve tarafımızca 02.12.2010 tarihinde yapılan şifahi incelemeye göre değerleme konusu Doğuş-GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetinde bulunan gayrimenkul üzerinde aşağıdaki not bulunmaktadır. Beyanlar Bölümü: - Bakanlar Kurulu nun 09.07.2007 tarih ve 2007/124841 sayılı kararı ile bu taşınmaz yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmeyecekleri alan olarak belirlenmiştir (21.02.2008 tarih ve 714 sayı ile). Not : Beyanlar bölümdeki şerh; değerleme konusu gayrimenkulün gerçek ve tüzel kişiler haricindeki gerçek ve tüzel kişilere satışına / kiralanmasına veya üzerine ipotek tesis edilmesine ve devredilebilmesine engel değildir. 9
4.3. İmar Durumu Bilgileri Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nün 24.12.2010 tarih ve 2010-10132-R- 1307168 sayılı imar durumu yazısı rapor ekinde sunulmuş olup ilgili kurumlarda yapılan araştırmalarda bu yazıya ek olarak aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır. Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde yapılan incelemede; rapora konu 2 pafta, 1 ada, 131 no lu parsele ait 18.12.2007 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planının 5 no lu plan notu iptal edilerek "kot alınacak nokta İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenecektir. Doğal zemin (hafirsiz zemin) kotu üzerine çıkan bodrum katlarda TAKS değeri aşılamaz, iskan edilen bodrum katlar emsale dahildir." plan notunun ilavesi ile uygun bulunmuş ve Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca 24.11.2009 tarihinde aynen onaylanmış olup, söz konusu plana 26.01.2010-26.02.2010 tarihleri arasında askı süresi içinde toplam 1 (bir) adet itiraz edilmiştir. Rapora konu parsel; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin 24.11.2009 tarihli kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı paftasında Ticaret + Hizmet + Konut Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde yer aldığı tespit edilmiştir. Plan notları aşağıdaki şekildedir: 1) Plan onama sınırı 2 pafta, 1 ada, 131 parsel sınırıdır. 2) Plan sınırı içerisinde kalan alan; T.H.K. (Ticaret + hizmet + konut) alanıdır. 3) T.H.K. alanlarında iş merkezleri, ofis, büro, çarşı, alışveriş merkezleri, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler ile lokanta, restoran gibi eğlenceye yönelik, kullanımlar, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, spor kompleksleri vb. yer alabilir. Ayrıca bu alanlarda apart daireler ve residance gibi konut kullanımları yapılabilir. 4) T.H.K (Ticaret+ Hizmet+ Konut) alanı yapılanma şartları; - Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): 2,00 - Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,50 - H: Serbest, şeklindedir. 5) Kot alınacak nokta İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenecektir. Doğal zemin (hafirsiz zemin) kotu üzerine çıkan bodrum katlarda TAKS değeri aşılamaz. İskan edilen bodrum katlar emsale dahildir. 6) İlgili kurum ve kuruluş görüşleri doğrultusunda yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onanmadan uygulama yapılamaz. 7) Jeoloji ve jeoteknik etüd raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 8) Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği şartları geçerlidir. (*) Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Yapının taban alanının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Taban alanı, yapının parsel içinde plan ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenmiş zeminde kaplayacağı alandır. Işıklıklar, eklentiler (müştemilat) bu alana katılmaz. 10
4.4. Proje, Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Yapı Denetim Bilgileri İstanbul ili, Şişli ilçesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu 2 pafta, 1 ada, 131 no lu parsel üzerindeki ana yapı için aşağıda belirtilen bilgiler edinilmiştir. - 63.202 m² alan için tanzim edilmiş 26.04.2007 tarih ve 07/2855-371317 no lu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı sınıfı 4, yapı grubu ise A dır. - 57.492 m² alan (mağaza-servis ve otoshovroom) için tanzim edilmiş 22.04.2005 tarih ve 1-28 no lu yapı ruhsatı ile işbu yapı ruhsatının ilavesi olan 5.710 m² alan (otopark) için tanzim edilmiş 22.06.2006 tarih ve 1/49 sayılı yapı ruhsatı bulunmaktadır. - Taşınmazın 17.03.2005/1269-R/260741 sayılı avan projesi, 22.04.2005/2344- R/267452 sayılı mimari projesi, 01.02.2006/442-R/307681 sayılı mimari projesi ve 23.12.2008/8587-R/461786 sayılı mimari projeleri bulunmaktadır. - 26.04.2007 tarih ve 07/2855-371317 no lu yapı kullanma izin belgesi bulunan binada yapılan dahili tadilat için düzenlenen 28.09.2010/6272-R/1261194 sayılı mimari projesi bulunmaktadır. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nde bulunan bölge mühendisi ile yapılan görüşmede bina içerisinde alan büyümesi olmadığı için yeniden yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesine gerek olmadığı bilgisi alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir yapı tatil tutanağı ve 3194 sayılı İmar Kanunu nun 32. ve 42. maddelerine istinaden alınmış olan bir encümen kararına rastlanılmamıştır. Konu gayrimenkul onaylı mimari projesine uygun olarak inşa edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün yapı denetim işleri Anadolu Yapı Denetim Anonim Şirketi ve Öz Anadolu Yapı Denetim Hizmetleri Limited Şirketi tarafından yapılmıştır. 4.5. Gayrimenkulün Parsel ve Bağımsız Bölüm Olarak Yerinin Tespiti Değerleme konusu gayrimenkulün parsel bazında yerinin tespiti Şişli Kadastro Müdürlüğü nde yapılmıştır. Konu gayrimenkul parsel bazında konum olarak uyumludur. 4.6. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler İstanbul ili, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyeti Garanti Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı iken 27.03.2008 tarih ve 4746 yevmiye no ile ünvan değişikliği işleminden Doğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçtiği öğrenilmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın niteliği; Arsa iken 05.12.2008 tarih ve 18631 yevmiye no ile cins değişikliği işlemi sonucu Kargir işyeri olarak değiştirilmiştir. 11
İstanbul ili, Şişli ilçesi Kadastro Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu 2 pafta, 1 ada, 131 parselin (Bkz. Ekler: Aplikasyon krokisi) sınırlarında ve alanında son üç yıl içerisinde bir değişiklik gerçekleşmediği öğrenilmiştir. İstanbul ili, Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerleme konusu gayrimenkulün son üç yıl içerisinde imar durumundaki değişiklikler aşağıdaki gibidir. Rapora konu 2 pafta, 1 ada, 131 no lu parselin; KAKS=2.00, TAKS=0.50 ve Hmax: Serbest yapılanma şartlarında Ticaret + Hizmet + Konut alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Mevzii Nazım İmar Planı teklifinde bulunulmuştur. Bu teklifte yer alan 6 no lu plan notunda yazan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmadan, 1/5000 ölçekli plan doğrultusunda ilçe belediyesince onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. maddesi ilgili kurum ve kuruluş görüşleri doğrultusunda yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onanmadan uygulama yapılamaz. şeklinde değiştirilmesi ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 14.12.2007 tarih ve 3153 sayılı kararıyla uygun bulunmuştur. Uygun bulunan teklif doğrultusunda rapora konu parselin 1/5000 ölçekli mevzi nazım imar planı Büyükşehir Belediye Başkanı nca 18.12.2007 tarihinde onaylanmıştır. Bu plana göre parsel; Ticaret + Hizmet + Konut Alanı içerisinde kalmış ve KAKS: 2,00, TAKS: 0,50 ve hmax: serbest yapılaşma şartına sahip olmuştur. Rapora konu parsele ait 1/5000 ölçekli, 18.12.2007 tasdik tarihli nazım imar planı tadilatı doğrultusunda ilgililerince hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi Şişli Belediye Meclisi nin 02.06.2008 tarih ve 194 sayılı kararı ile uygun bulunmuştur. Teklifin 3194 sayılı İmar Yasasının 8. maddesi ve 5216 sayılı yasa kapsamında incelenerek sonuçlandırılması için İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü ne gönderilmiştir. Şişli Belediye Meclisi tarafından 02.06.2008 tarih ve 194 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı; 1/1000 ölçekli halihazır harita üzerine hazırlanmıştır. Plan notları aşağıdaki şekildedir: 1) Plan onama sınırı 2 pafta, 1 ada, 131 parsel sınırıdır. 2) Plan sınırı içerisinde kalan alan; T.H.K (Ticaret, Hizmet, Konut) alanıdır. 3) T.H.K alanlarında; iş merkezleri, ofis, büro, çarşı, alışveriş merkezleri, otel, motel vb. konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler ile lokanta, restaurant gibi eğlenceye yönelik kullanımlar. Yönetim binaları, banka ve finans kurumları, spor kompleksleri vb. yer alabilir. Ayrıca bu alanlarda apart daireler ve residance gibi konut kullanımları ile sağlık tesisleri yer alabilir. 12
4) T.H.K (Ticaret+ Hizmet+ Konut) alanı yapılanma şartları; - Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): 2,00 - Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,50 - H: Serbesttir. 5) T.H.K alanlarında yapı yaklaşma mesafesi her taraftan 3 m.'dir. TAKS değerleri içinde kalmak kaydıyla blok ebatları serbest olup, birden fazla blok yapıldığı takdirde bloklar arası mesafe minimum 15 m. olup, beşinci kattan sonraki katlar için herhangi bir şekilde komşu mesafesi artırma koşulu aranmaz. Bina giriş katı mekanik kat ve çatı kat yükseklikleri Hmax=7.50 m. (Ara kat yapılabilir.), normal ve bodrum katlar H: 5 m. yapılabilir. 6) Tasdik sınırı içindeki alanda; +0.00 kotu parselin en üst noktasından (Ahi Evren Cd. üst noktasından) alınacaktır. Yapı yaklaşma sınırları içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında birden fazla bodrum kat yapılabilir. Eğimden dolayı açığa çıkan katlar ve bodrum katlar iskan edilebilir ve emsale dahil değildir. 7) Bu alanlarda ofis, büro, konferans, sergi salonları, sinema, tiyatro, müze, kütüphane gibi kültür tesisleri ile restaurant, cafe, gazino gibi eğlenceye yönelik kullanımlar, alışveriş merkezi, çarşı, dükkanlar, idari ortak mahaller, banka ve finans kurumları ile her türlü spor tesisleri ile sağlık merkezleri ve ticari katlı otopark yer alabilir. 8) Tesisat katı yapılması halinde emsal hesabına dahil edilmez. 9) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının onanmasına müteakip belediyesince onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 10) Jeolojik ve jeoteknik etüt raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 11) Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği şartları geçerlidir. Şişli Belediye Başkanlığı nın 03.06.2008 gün ve 2008/445-Ref: 436056-452/13872 sayılı yazısı ve yazı eki 02.06.2008 tarih, 194 sayılı İlçe Meclis Kararı ve ekleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü ne gönderilmiş ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 17.07.2009 tarihli ve 1007 no lu kararı ile sonuca bağlanmıştır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 17.07.2009 tarihli, 1007 no lu kararında yer alan İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu nda aşağıdaki tespitler bulunmaktadır. - Tapu kayıtlarına göre, 131 parsel 31.264,85 m² dir. - Teklif plan ile tamamı T.H.K. (Ticaret + Hizmet + Konut) alanına alınarak yalnızca zemin üstünde yaklaşık 31.264,85 m² x 2 = 62.529,70 m² toplam inşaat alanı getirilmiştir. - 6 no lu teklif plan notunda Eğimden dolayı açığa çıkan katlar ve bodrum katlar iskan edilebilir ve emsale dahil değildir. denildiğinden teklif edilen emsal 2'nin çok üzerinde olacak, 13
örneğin parsel tamamında 3 bodrum kat yapılması halinde 31.264,85 m² x 3 = 93.794,55 m² inşaat alanı ile beraber (93.794,55 + 62.529,70 = 156.324,25 m²) emsal 5 olacaktır. - Söz konusu teklif genel olarak 18.12.2007 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli mevzi nazım imar planı doğrultusunda hazırlanmış ancak 7 no lu plan notunda öneri fonksiyonlara "Sağlık merkezleri ve Ticari katlı otopark" ta eklenmiştir. - Teklif plan notlarının 5. ve 6. maddeleri İmar Yönetmeliği ne aykırıdır. - 3194 sayılı İmar Kanunu nda Uygulama İmar Planı; "tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır." Şeklinde tanımlanmış olup, teklif paftada uygulamaya ilişkin detaylar (yollar, donatılar, yapılacak bina/binalara ilişkin bilgiler) gösterilmediğinden 1/1000 ölçekli plan tekniğine uygun değildir. - Gelecek olan nüfusa hizmet edecek donatı alanları ayrılmamıştır. - Teklif planın halihazır harita yerine 1/1000 ölçekli 06.01.1993 onanlı VIII. Etaplama Bölgesi Ayazağa Uygulama İmar Planı üzerine hazırlanması daha uygundur. - 1/1000 ölçekli 06.01.1993 onanlı VIII. Etaplama Bölgesi Ayazağa Uygulama İmar Planında; kısmen Park alanında, kısmen maxtaks: 0,40, maxkaks: 0,80 olmak üzere Küçük Sanayi alanlarında, kısmen de maxtaks=0,50, maxkaks: 1,20 olmak üzere Miks Kullanım alanlarında kalan söz konusu parsele teklif planla KAKS=2.00 TAKS=0.50 H=Serbest yapılanma koşulları verilerek emsal yaklaşık 1,6 kat arttırılmıştır. - Teklif hakkında Ulaşım Planlama Müdürlüğünün olumsuz, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün ve İSKİ Genel Müdürlüğü nün ise şartlı görüşü bulunmaktadır. - Bu nedenlerle söz konusu teklif; ayrıcalıklı yapılaşma koşulları önerdiğinden çevreye emsal teşkil edici ve yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu arttırıcıdır. - 21.01.2003 onanlı Şişli Ayazağa Revizyon Nazım İmar Planı hakkında İstanbul 1. İdare Mahkemesi nin 19.02.2009 tarih, 2009 / 176E.2009 / 199K sayılı iptal kararı bulunduğundan Ayazağa bölgesi plansız alanda 14
kalmıştır. Söz konusu bölgenin 1/5000 ölçekli nazım imar planı çalışmalarına Şehir Planlama Müdürlüğü nce başlanmış olup teklifin söz konusu plan çalışmaları tamamlanarak onaylandıktan sonra bölge bütünlüğü içerisinde değerlendirilmesi daha uygun olacaktır. - Ayrıca 1/5000 ölçekli 18.12.2007 tasdik tarihli Mevzi İmar Planı na askı süresi içinde verilen on iki mahalle sakininin imzalı itiraz dilekçesi Büyükşehir Belediye Meclisi ne sunulmuş ve "Komisyonlarda görüşülmeyerek şu anda gündeme aldığımız dosyaların tamamının ilgili müdürlüklerine iadesi" şeklinde karar alınarak toplu halde Meclis Kararıyla Müdürlüğümüze iade edilmiş olup yeniden Büyükşehir Belediye Meclisi ne sunulmaktadır. Bu nedenle teklifin 1/5000 ölçekli 18.12.2007 tasdik tarihli Mevzi İmar Planı na yapılan itiraz sonuçlandırıldıktan sonra değerlendirilmesi gerekmektedir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 17.07.2009 tarihli ve 1007 no lu kararında yer alan İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu nda yer alan Komisyon Görüşü aşağıdaki gibidir. - Şişli İlçesi, Maslak, 2 pafta 1 ada, 131 parsel sayılı yere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup İSKİ ve Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşleri doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi için komisyonumuzca ilçesine iadesi uygun görülmüştür. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 17.07.2009 tarihli ve 1007 no lu kararında İmar ve Bayındırlık Komisyonu Görüşü aynen ve oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır. Sonuç olarak; Şişli Belediye Meclisi tarafından 02.06.2008 tarih ve 194 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı; İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi nin 17.07.2009 tarihli ve 1007 no lu kararı ile onaylanmamıştır. Son olarak; rapora konu 2 pafta, 1 ada, 131 no lu parsele ait 18.12.2007 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli mevzi nazım imar planının 5 no lu plan notu iptal edilerek "kot alınacak nokta İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenecektir. Doğal zemin (hafirsiz zemin) kotu üzerine çıkan bodrum katlarda TAKS değeri aşılamaz, iskan edilen bodrum katlar emsale dahildir." plan notunun ilavesi ile uygun bulunmuş ve Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca 24.11.2009 tarihinde aynen onaylanmış olup, söz konusu plana 26.01.2010-26.02.2010 tarihleri arasında askı süresi içinde toplam 1 (bir) adet itiraz edilmiştir. Rapora konu parsel; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin 24.11.2009 tarihli kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı paftasında Ticaret + Hizmet + Konut Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde yer aldığı tespit edilmiştir. 15
4.7. Gayrimenkulün Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınması Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER 5.1. Genel Veriler - Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Yaşanmakta olan ekonomik kriz ABD'den başlayarak diğer gelişmiş ülkeleri etkisi altına aldıktan sonra küresel bir ekonomik krize dönüşerek gelişmekte olan ülkeleri de etkisi altına almıştır. Öncelikli olarak finans sektörü, buna bağlı olarak da ekonominin diğer kesimleri ile birlikte gayrimenkul piyasasını da etkileyen bu krizin çözümü için önde gelen ülkelerin Merkez Bankaları ortak hareket ederek, faizlerin indirilmesi başta olmak üzere, finansal kesimin çarklarının dönmesi için "küresel ölçekte" gerekli likidite sağlanması amacıyla birtakım önlemler almaktadırlar. Önümüzdeki yılın da kaybedilmemesi için gerek sektörel bazda gerekse de tüm tarafları ilgilendiren, paranın dönüş hızını, dolayısıyla akışkanlığını arttıracak önlemler ard arda alınmaktadır. 2008 yılında gecikmeli olarak krizden etkilenen Türkiye 2009 yılında bu etkileri daha fazla hissetmiştir. Gelişmiş bazı ülkelerden gelen, resesyonun sonuna gelinmiş olduğuna dair veriler krizin sonuna yaklaşıldığını ya da etkisinin yavaşladığı yorumlarının kuvvetlenmesine neden olmaktadır. Ülkemizdeki finansal kurumların mali yapılarının kriz süresince herhangibir olumsuzluğa konu olmamaları ülkemizin sözkonusu ekonomik krizden daha hızlı çıkacağını göstermektedir. 5.2. Özel veriler Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 5.2.1. İstanbul ili İstanbul ili, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi ile birleştirirken; Asya Kıtası ile Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleri ile, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleri ile, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu, Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize ilçesi toprakları ile çevrilidir. İstanbul nüfusunun, 16
1990 yılı itibariyle Türkiye nüfusu içindeki payı %12,9 iken bu oran (Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle 67,803,927 kişilik Türkiye nüfusu içinde 10,018,735 kişi ile) %15 e ulaşmıştır. 1990 2000 döneminde yılda ortalama 1.133.000 kişi artış göstermiştir. Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında İstanbul un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taşımakta olduğu önem açıkça görülmektedir. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır. 1997 ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı %2.83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3.45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. 2005 yılında İstanbul nüfusu 11,48 milyondur. Türkiye nüfusu içindeki pay ise %15,8 dir. Nüfus artış hızı yavaşlamakta ve 2000 2005 döneminde ortalama %2,75, 2005 yılında ise %2,5 olmuştur. İstanbul da nüfusun önemli bir belirleyicisi olan göç oranı da yavaşlamış 2000 2005 döneminde toplam 252.000 olmuştur. 2005 yılında %2,5 olan nüfus artış hızının izleyen 5 yıl %2.4, sonraki 5 yıl %2.3 olacağı ve nüfusun 2015 yılında 14.48 milyona çıkacağı öngörülmektedir. Türkiye nin de nüfus artış hızı yavaşlayacak ve nüfus 2015 yılında İstanbul nüfusunun payı %17,8 e çıkacaktır. İstanbul da nüfus artışı % 80 kent kaynaklı, %20 ise göç kaynaklı olacaktır. Nüfus artış öngörülerine bağlı olarak İstanbul da kentsel hane halkı sayısı da 2005 yılında 2,9 milyondan 4,08 milyona çıkacaktır. İstanbul ili sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar,Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir. 5.2.2. Şişli İlçesi COĞRAFİ YAPI: - Şişli, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesidir. - Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kağıthane'ye geniş bir alana yayılır. Koordinatları 41 03 42, 28 57 16 dir. Yüzölçümü 30 km² dir. 17
- 1954'te ilçe olan Şişli ilçesinde köy yerleşimi yoktur. 28 mahallesi bulunan Şişli doğuda Beşiktaş, kuzeyde Sarıyer, batıda Eyüp ve Kağıthane, güneyde Beyoğlu ilçeleri ile çevrelidir. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dahilinde bulunmaktadır. Toprak genel olarak killi zemin tüm hava şartlarında trafiğe elverişlidir. - İlçenin Kuzey bölümünde ormanlar, askeri alanlar ve sanayi tesislerinin bulunduğu Ayazağa, Huzur ve Maslak mahalleleri yer almaktadır. Eskiden Av köşkleri ve kasırların bulunduğu bu bölgede günümüzde özellikle Büyükdere Caddesi ve İstinye kavşağı ve çevresinde büyük şirketlerin ve finans kuruluşlarının yer aldığı kentin en yüksek prestij binaları yükselmektedir. ULAŞIM: - Şişli ilçesinin denizle direk bağlantısı bulunmamaktadır. Ancak, İstanbul içi otoyollardan D-100 ile E-80 (TEM) bağlantıları vasıtasıyla kolaylıkla ulaşım sağlanmaktadır. Özellikle raylı sistem bağlantıları sayesinde ilçe içinde belli akslarda ulaşım kolaylığı bulunmaktadır. Deniz yolu bağlantıları için Beşiktaş ve Sarıyer hatları üzerinden ulaşım sağlanmaktadır. - Yapımına 1992 yılında başlanan ve Şişhane Atatürk Oto Sanayi arasında hizmet veren metronun Taksim 4 Levent arasındaki durakları 16 Eylül 2000 tarihinde hizmete girmiştir. Diğer duraklar ise 2009 yılında hizmete girmiştir. - İlçe içi ana ulaşım bağlantılarını sağlayan caddeleri; Sarıyer-İstinye ile Şişli arasındaki ana bağlantıyı sağlayan Büyükdere Caddesi, Şişli merkezden başlayıp Beyoğlu Taksim e uzanan Halaskargazi-Cumhuriyet Caddesi, Kasımpaşa dan Kağıthane-Çevre Yolu istikametine bağlantı sağlayan Piyale Paşa Bulvarı, Kağıthane bağlantı aksından Kuruluş a uzanan Abide-i Hürriyet Caddeleri dir. Ayrıca ilçenin hem dünyada hem de İstanbul içinde özellikli ve prestijli olarak kabul edilen caddelerinden Abdi İpekçi Caddesi ile Beşiktaş ilçesine ana bağlatı sağlayan Valikonağı Maçka Caddeleri önemli ulaşım akslarıdır. TARİHSEL GELİŞİM: - Şişli İstanbul'un, Taksim kuzeyindeki bütün semtleri gibi, yeni bir yerleşmedir. Şehrin bu yöresinin 19. yy' ın ortalarında bile henüz yerleşme bölgesi değildir. - 1850'lerde bugünkü Şişli'nin yayıldığı alan geniş bir kırlıktır. İlçenin en eski mahallesi olan Tatavla' nın (Kurtuluş) 16. yy'da kurulduğu ileri sürülmektedir. 18
- 17. yy'da Taksim'den Pangaltı'ya doğru uzanan yolun iki yanında mezarlıklar; 18. yy'da Şişli ve Mecidiyeköy yörelerinde bağlar ve bostanlar yer almaktadır. Balmumcu Çiftlik Hümayunu Şişli' ye kadar uzanmaktadır. - Şişli'de Etfal Hastanesi'nin açılışı 1890'larda olmuştur. - Bomonti'de bira fabrikası 19. yy'ın başlarında kurulmuştur. 1870'te Beyoğlu yangınında evsiz kalan levantenler ve gayrimüslimler Harbiye çevresinde inşa edilen kargir binalara taşınmışlardır. - Şişli semtinin hızla gelişmeye başlaması 1913'te elektrikli tramvayın buraya uzanması ve Şişli'nin son durak olmasından sonradır. Halaskargazi Caddesi boyunca evlerin, konakların sıklaşması, ilk apartmanların belirmesi 1910-1920 dönemidir. - Cumhuriyet'in kuruluşundan sonra Şişli, 1930'larda şehrin en mutena semtlerinden biri durumundadır. - 1930-1940 arasında başta Halaskargazi olmak üzere semtin ana caddelerinin iki yanında, çoğu günümüze kadar gelen, döneminin en lüks apartmanları bitişik nizamda kurulmuş; böyle bir apartman yerleşmesi Abide-i Hürriyet Caddesi'nin batısında kalan ve en ünlüleri Hanımefendi Sokağı, Perihan Sokağı, Sıracevizler Caddesi olan sokaklarda da büyük bir hızla gelişmiştir. - Şişli İlçesi'nde çok sayıda tarihi eser, işyeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. Şişli ilçesi Kağıthane'nin, 1987'de ayrılarak ayrı bir ilçe olmasıyla ikiye bölünmüştür. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bir öbek oluştururken, geride kalan diğer mahalleler gene ayrı bir öbek oluşturmuşlardır. Bu iki öbek Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlıdır. SOSYO-EKONOMİK YAPI: - İlçe bir eğitim, kültür, eğlence ve finans yerleşkesidir. Levent Sarıyer aksında devam eden Büyükdere Caddesi üzerinde ofis kullanımlı yüksek katlı plaza yapıları yer almaktadır. Ayrıca ilçe içinde oldukça prestijli ve kapasiteli olan Cevahir AVM, Kanyon, Profilo AVM, Metrocity ve City s Nişantaşı yer almaktadır. - Şişli Camii'nden Büyükdere Caddesi'ne doğru eski tramvay ve İETT garajının, yerine ve çevresine yapılan büyük bloklarda Hoteller, işyerleri, kültür ve ticaret merkezleri bulunmaktadır. Halaskargazi Caddesi üzerinde iki yanlı büyük pasajlardaki sinemalar, eğlence yerleri semte canlılık ve kendi rengini kazandırmaktadır. İlçede yer alan birkaç tiyatro ve sinemanın yanı sıra, Lütfü Kırdar Kongre Salonu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Açıkhava Tiyatrosu, Şehir Tiyatroları Harbiye Sahnesi, Askeri Müze, İstanbul 19
Teknik, Marmara Yıldız Teknik Üniversitelerinin bazı birimleri Şişli İlçesi'nin sınırları içinde yer almaktadır. - Şişli kuruluşunda itibaren üst düzey sosyo-ekonomik katmanlarda yer alan yabancıların ve azınlıkların rağbet ettikleri bir semt olmuştur. - 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 316.058 kişidir. - Nüfus yoğunluğu ~ 10.535 kişi/km 2 dir. JEOLOJİK YAPI: - Şişli İlçesi 2. derece deprem kuşağı içerisinde yer almaktadır. İlçe genel olarak sağlam zemin olarak nitelendirilen Trakya formasyonunun Küçükköy Kumtaşı grubunun içinde kalmaktadır. Trakya (Trf) formasyonları çoğunlukla şeyllerden oluşmaları nedeniyle su alma sonucu, yüzeye yakın kesimlerde ayrışabilirler. Yine, çatlaklı oluşları, yüksek açılım ve derin şevlerde ankraj zorunluluğu getirir. Orta-yumuşak kaya özelliğindeki bu birimler sökülebilirlik açısından yerine göre sert-yumuşak küskülük kayalar olarak tanımlanabilirler. - Genel olarak sağlam bir zemin olup, ama kırılma, çatlama ve faylanma gibi özelliklere sahiptir. Bu nedenle düzlük bölgeleri yapılaşmaya uygun ve depreme dayanıklıyken eğimli bölgeler düzlük bölgeler kadar güvenli değildir. 6. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 6.1. Alışveriş Merkezi ve Power Center Tanımı International Council of Shopping Center a göre alışveriş merkezi; planlanmış, geliştirilmiş, sahip olunmuş ve yerinde, park alanları ile tek bir mülk olarak yönetilen bir grup perakende ve diğer ticari kuruluşlar bütünüdür. Merkezin büyüklüğü ve oryantasyonu genel olarak merkez tarafından hizmet edilen ticari alanın pazar özellikleri ile belirlenmektedir. Power Center (Güç merkezi) alışveriş merkezi tipolojisi içerisinde yer almakta olup; Bu tip merkezler, az sayıda büyük mağazalardan oluşan merkezlerdir. Genel olarak, yapı market, indirimli çok katlı mağazalar, toptan satış mağazaları ve rakipsiz mağazalar (category killer) bulunmaktadır. Bu büyük mağazalar birbirini destekleyici, ürün yelpazesi geniş ve uygun fiyatlı mallar satmaktadır. Ana kiracılarını; rakipsiz mağazalar, yapı market, indirimli çok katlı mağazalar, toptan satış mağazaları, off-price oluşturmakta olup ürün odaklıdırlar. 25.000-60.000 m² arasında kiralanabilir alanları bulunmaktadır. 1. derece ticaret alanı yaklaşık 8-16 km lik bir alandır. Merkezde 3 veya 3 ten fazla ana kiracı bulunmakta olup, %75-90 ını bu ana kiracılar kapsamaktadır. olarak tanımlanmaktadır. 20
6.2. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Özellikleri Değerleme konusu gayrimenkul; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Maslak Mahallesi, Ahi Evren Caddesi üzerinde konumlu olan 4 kapı no lu Doğuş Power Center dır. Değerleme konusu gayrimenkul Maslak plazalar bölgesinde konumlu olup Ahi Evren Caddesi, 2 yönden de Atatürk Oto Sanayi Sitesi içerisindeki yola cephelidir. Eğimli ve kısmen kademeli bir köşe parsel üzerinde konumludur. Parsel içerisinde açık ve kapalı otopark imkânı bulunmaktadır. Sağ bitişiğinde eski İstanbul Çorap Fabrikası arsası, sol ve arka cephesinde Atatürk Oto Sanayi Sitesi, karşısında Nazmi Akbacı İşmerkezi, Nurol Plaza ve HSBC Bank binası, yakın çevresinde ise BeybiGiz Plaza, Polaris Plaza, Petrol Ofisi yönetim binası, SpringGiz Plaza vb. gibi yüksek katlı işmerkezleri ve Mashattan konut projesi yer almaktadır. Ulaşım, Zincirlikuyu Sarıyer istikametinde devam eden Büyükdere Caddesi üzerinden Maslak a girilmek suretiyle sağlanmaktadır. Bölgeye İ.E.T.T, metro ve dolmuş gibi toplu taşıma araçlarıyla da ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir. Yönetim merkezlerinin yoğun olarak konumlu olduğu bir bölgede yer alması, reklam kabiliyeti, müşteri celbi, ulaşım imkânlarının rahatlığı ve kentsel rantın yüksek olması taşınmazın olumlu özellikleridir. Değerleme konusu gayrimenkul, güç merkezi niteliğinde bir alışveriş merkezi olarak geliştirilmiş olup ana kiracılarını genel olarak grup şirketleri olan Doğuş Otomotiv Servis ve Ticaret A.Ş., Doğuş Yayın Grubu A.Ş., Doğuş Eğlence GYM oluşturmaktadır. Belirtilen bu firmalar dışında ayrıca Küçük Ev Yemek Hizmetleri Tic. Ltd. Şti., Tansaş Perakende Mağazacılık ve Tic. A.Ş. gibi grup dışı kiracılar vd. ve irili ufaklı fast-food firmaları ile eczane vd. destekleyici üniteler bulunmaktadır. Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup altyapı tamamlanmıştır. Taşınmazın Belirli Noktalara Yaklaşık Uzaklıkları Büyükdere Caddesi..: 400 m Levent..: 4,5 km Mecidiyeköy..: 6,5 km Beşiktaş..: 7 km Taksim.: 10 km 21
6.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Teknik ve Yapısal İnşaat Özellikleri MİMARİ TASARIM Bina oturumu dikdörtgene yakın bir mimari tasarımdadır. YAPI TARZI Betonarme karkas + çelik konstrüksiyon YAPI SINIFI IV - A İNŞAAT NİZAMI Ayrık YAPININ YAŞI ~ 4 KAT ADEDİ 5 katlı (3 bodrum + zemin + 1 normal) Toplam inşaat alanı : 63.202 m² ALAN DAĞILIMI Toplam kiralanabilir alan : 48.440 m² (*) Toplam kapalı otopark alanı : 13.000 m² Toplam açık otopark alanı : 9.000 m² YAPININ BÖLÜMLERİ Alışveriş merkezi üniteleri ELEKTRİK Şebeke TRAFO ABB marka 5 adet trafo (1x2.500 kva, 1x1.600 kva, 2x800 kva ve 1x630 kva) SU-KANALİZASYON JENERATÖR ASANSÖR/YÜRÜYEN MERDİVEN SU DEPOSU HİDRAFOR ARITMA TESİSİ DOĞALGAZ SOĞUTMA/ISITMA MERKEZİ SES YAYIN SİSTEMİ GÜVENLİK KAMERASI GÜVENLİK ALARMI GÜVENLİK ELEMANI YANGIN İHBAR SİSTEMİ YANGIN SÖNDÜRME SİSTEMİ YANGIN MERDİVENİ PARK YERİ DIŞ CEPHE PARATONER ÇATI Şebeke Teksan marka 5 adet jeneratör (2x1.650 kva, 2x815 kva ve 1x600 kva) 3 adet müşteri, 4 adet yük asansörü ve 6 adet yürüyen merdiven mevcut 4 adet betonarme su deposu mevcut (3x120 ton ve 1x220 ton) 8 adet mevcut (DAF marka) İçme suyu için klorlama ve yumuşatma sistemi mevcut Mevcut 20 adet Lennox marka değişiklik kapasiteli rooftop ve ofis havalandırması için VRV cihazı 20 kanallı TV sistemi 80 adet güvenlik kamerası mevcut Mevcut Güvenlik elemanları mevcut Yangın alarmı, mağaza içlerinde ve ortak alanlarda duman dedektörleri mevcut Mağaza içleri ve ortak alanlarda yangın dolapları, yangın tüpleri, sprinkler ve yangın hidrantları mevcut 5 adet betonarme yangın merdiveni holü Mevcut (437 araç kapasiteli kapalı otopark, 351 araç kapasiteli açık otopark) Giydirme cephe 200 m. koruma çaplı aktif paratoner Uzay kafes membran kaplama çelik konstrüksiyon çatı (*) Toplam kiralanabilir alan bilgileri mal sahibi firma yetkililerinden öğrenilmiştir. 22
6.3. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Genel Özellikleri - Değerleme konusu gayrimenkul cins tahsisi yapılmış bir bina olup 3 adet bodrum + zemin + 1 adet normal kat olmak üzere toptam 5 kattan oluşmaktadır (h: 15,70 m.). - Doğuş İnşaat A.Ş. tarafından inşa edilmiş olan A sınıfı inşaat kalitesinde bir binadır. - Power Center niteliğinde bir çeşit alışveriş merkezi projesi olup Türkiye deki ilk Power Center projesidir. - Müşteri girişi Ahi Evren Caddesi (+1,00 m.) üzerinden, otopark girişi Atatürk Oto Sanayi Sitesi istikametindeki yoldan (-7,85 m.), servis girişleri ise parsel içerisinden sağlanmaktadır. - 3 noktadan yaya girişi (ana giriş, açık otopark girişi ve kapalı otopark girişi), 3 noktadan araç girişi (kapalı otopark girişi ve 2 adet açık otopark girişi) bulunmaktadır. - Açık alanlar saha betonu ve asfalt, alışveriş merkezinin ön cephesi ise mat granit kaplıdır. - Merkezin inşaatına Mayıs 2005 te başlanmış olup, 09.11.2006 tarihinde açılışı yapılmıştır. - İçerisinde otomotiv showroom ve servis, oyuncak, stand alanları, gıda market, foodcourt, küçük yaşam üniteleri (dükkanlar), yayın grubu ve spor merkezi bulunmaktadır. - Temizlik ve teknik hizmetleri YKS Grup, güvenlik hizmetleri ise Koza Güvenlik tarafından verilmektedir. - Food-court tematik olarak design edilmiştir. - Pencere ve vitrin doğramaları alüminyumdan mamuldür. - Kiralanan mağazalar alçıpan seperatörler ile fonksiyonun gerektirdiği şekilde ve büyüklükte bölünebilinmektedir. - 2008 yılında; giriş kapılarında x-ray destekli güvenlik kontrolu ve açılır/kapanır iç çatı örtüsü yatırımları yapılmış ve 2009 yılında ise yürüyen merdivenlere sensör takılmıştır. - Gayrimenkulün katlara göre genel kullanım fonksiyonları aşağıdaki gibidir. Kot Kat Kullanım Fonksiyonu - 11.00 m. kotu 3. bodrum - 7.85 m. kotu 2. bodrum -4.70 m. kotu 1. bodrum + 1.00 m. kotu Zemin Oto servisi, market deposu, kazan dairesi ve personel odaları Kuaför ve lostra salonu, yönetim ofisi, teknik hacimler ve kapalı otopark Doğuş GYM, Doğuş otomotiv showroom ve servis Doğuş yayın grubu, Doğuş otomotiv showroom ve Tansaş + 7.00 m. kotu 1. normal Doğuş yayın grubu, food court ve teras + 11.80 m. kotu Çatı Çatı katı ve ısıtma/soğutma cihazları 23
- Değerleme konusu gayrimenkulün iç mekân özellikleri aşağıdaki gibidir. Müşterilere hitap eden sirkülasyon alanlarında zeminler seramik kaplı, duvarlar saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavandır. Kolonlar metal ve cam giydirmedir. Müşterilere hitap eden WC hacimlerinde zeminler mat granit kaplı, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavandır. Kapı doğramaları ahşap ve amüminyumdan mamuldür. Vitrifiye tamdır. Ortak kullanım alanlarının ve mağazaların tavanları alçıpan asma tavan olup tavanlarda sprinkler, havalandırma tünelleri, merkezi ses yayın sistemi, spot aydınlatma ve duman dedektörleri bulunmaktadır. Kiralık üniteler kullanım amacına uygun bir şekilde kiracı tarafından bölümlenmekte ve fonksiyonlarına göre düzenlenmektedir. Teknik hacimlerin, servis hollerinin ve personel kullanımındaki hacimlerin zeminleri granit, seramik, epoksi veya karo mozaik kaplı duvarları fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanları ise alçıpan asma tavanlı veya plastik boyalıdır. Parsel içerisinde ayrıca trafo ve jeneratör binası bulunmaktadır. Çelik konstrüksiyon merdiven ile çatıya çıkış bulunmaktadır. 7. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 7.1. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Faktörler İnşaat kalitesi Malzeme kalitesi İşçilik kalitesi Fiziksel eskime Altyapı : Yüksek : Yüksek : Yüksek : Yıllar içerisinde ana yapıda fiziksel eskime olmasına rağmen ana yapıdaki iç mekan ve dış mekan bakım-onarım çalışmaları ile günümüz standartlarını taşımaktadır. : Tamamlanmış 24
7.2. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu bölgenin yasalarca izin verilebilirliği, fiziksel durumu, finansal olarak gerçekleşebilirliği etkenleri dikkate alınarak değerleme konusu gayrimenkulün bir bütün halinde en etkin ve verimli kullanım şekli; - Alışveriş merkezi - Ofis binası (yatayda büyük alan ihtiyacı olan firmalar tarafından kullanılacak) fonksiyonları şeklinde sıralanmaktadır. 7.3. Değerleme İşlemini Olumlu/Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Değerleme konusu gayrimenkulün değerini olumlu ve olumsuz yönde etkileyen faktörler aşağıdaki gibidir. Olumlu faktörler: - Merkezi konumu, - TEM Otoyolu, D100 (E-5) Karayolu, metro ve sahil yolu ile desteklenen ulaşım ağının mevcudiyeti, - Plazalar bölgesinde konumlu olması, - Reklam kabiliyeti ve müşteri celbi, - Bölgedeki ticari hareketlilik ve yüksek ticaret potansiyeli, - Kapalı ve açık otoparkının bulunması, - Bölgede emsal konum, büyüklük ve tipolojide başka bir alışveriş merkezinin bulunmaması, - Cins tashihine geçilmiş olması, - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nda yapılaşma şartlarının arttırılmış olması, - Bölgenin tamamlanmış altyapısı, - Marmara bölgesinde meydana gelen depremlerden sonra inşa edilmiş olması. Olumsuz faktörler: - Yaşanan ekonomik krizin etkileri ile alışveriş merkezlerindeki artan kira değerlerinden dolayı boşluk oranlarının artması, - 1/1000 ölçekli uygulama imar planının olmaması. 25