TARIM ALANLARININ KAMULAŞTIRMASINDA DEĞER BİÇMEDE KARŞILAŞILAN SORUNLAR (IĞDIR İLİ ÖRNEĞİ) Kasım ŞAHİN kasim.sahin@igdir.edu.tr Ayşe KARADAĞ GÜRSOY ayse_karadag@yahoo.com Iğdır Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü, 76000 IĞDIR ÖZET Kamulaştırma, Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararı için gerekli özel kişilere ait taşınmaz malların ve kaynakların kanunla gösterilen esas ve usullere göre yetkili organlarca verilen karar uyarınca ve parası peşin ödenerek zorla mülkiyetinin alınması veya üzerinde irtifak kurulmasıdır. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi en önemli konu olarak karşımıza çıkmakta ve kamulaştırma kanununa göre arazilere yalnızca net gelire göre değer biçilebilmektedir. Belirlenen değerlere idare veya arazisi kamulaştırılan kişiler itiraz edebilmekte ve bu durumda ziraat bilirkişileri kamulaştırma bedelini belirlemek üzere görevlendirilerek, tekrar değer tespitinde bulunmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma uygulamalarında tarım arazilerinin nasıl değer biçilerek kamulaştırıldığı, alanda ne gibi sorunların olduğu ve bilirkişi raporlarında değer biçmede karşılaşılan sorunlar önemlidir. Kamulaştırma hem tarım kesimi hem de kamu kurumları açısından önemli olup, tarım kesimindeki çok sayıdaki üreticiyi ilgilendirmektedir. Bu amaçla Iğdır ilinde 2013-2015 yılları arasında açılmış olan kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, ecrimisil, irtifak hakkı ve geçiş hakkı davalarından 300 dava dosyasına sunulan bilirkişi raporları incelenerek, değer biçmede ortaya çıkan sorunlar belirlenmiştir. Çalışmada, bilirkişilik yapan ziraat mühendisi ve teknisyenler ile dava vekilliği yapan avukatların görüşlerine yer verilmiştir. Anahtar Kelimeler: Kamulaştırma, değer biçme, Iğdır PROBLEMS OF VALUATION IN THE EXPROPRIATION OF AGRICULTURAL LANDS (THE CASE OF IGDIR PROVINCE) ABSTRACT Expropriation is the prepaid seizure or easement of real assets and resources of private persons by the government and legal entities for the public weal, conducted in accordance with legal basis and procedures and in compliance with authority judgments. The determination of expropriated price is the most significant issue and the valuation of lands merely depends on marginal income according to the expropriation legislation. The people whose lands are expropriated can object to the determined price, in which case agricultural experts are assigned to determine the expropriated price and revalue the assets. Therefore, it is 935
important how the agricultural lands are valued and expropriated, and what kinds of problems occur in the field and in expert reports during valuation. Expropriation is important both for agricultural sector and public institutions, and it also concerns many agricultural producers. With this purpose, expert reports from 300 court files regarding expropriation, confiscating without expropriating, adequate pay, easement and right-of-way cases, and the problems stemming from valuation are determined. The study also included the opinions of agricultural engineers and technicians as experts, and lawyers as official solicitors. Keywords: Expropriation, valuation, Iğdır 1. GİRİŞ Türkiye de kamulaştırma işlemleri halen 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılmaktadır. Kanunun 11. maddesine göre, takdir komisyonları tarafından kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde, araziden elde edilen net gelir (arazi rantı), kapitalizasyon faiz oranına oranlanmaktadır (Karahacıoğlu, 1992). Kapitalizasyon faiz oranı genel olarak, araziye yatırılmış sermayenin kullanılma hakkı olarak tanımlanmaktadır (Mülayim, 1994). Kapitalizasyon faiz oranının her yöre için, yapılacak bilimsel araştırmalarla belirlenmesi gerekmektedir. Türkiye de arazilere değer belirleme, kamulaştırma vb. faaliyet alanlarında, uzmanlaşmış bir yapının mevcut olmadığı ve bu alanlarda yetkilendirilmiş birçok kurumun, bu tür temel aktiviteleri kendi bünyesinde birbirinden bağımsız olarak yürüttüğü görülmektedir (Yomralıoğlu ve Çete, 2005). Özellikle baraj, yol, sulama kanalı vb. yapımı amacıyla birçok tarım arazisinin kamulaştırması gündeme gelmektedir. Bu aşamada ise zaman zaman anlaşmazlıklarla karşılaşılmakta ve konu mahkemelere intikal etmektedir. Dolayısıyla mahkemelere ışık tutmak üzere birçok bilirkişi arazi değerlemesi yapmaktadır. Gerek kamulaştırma yapan kurumların (Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü (DSİ), Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM), Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş (TEDAŞ) vb.) değerleme komisyonlarının, gerekse bilirkişilerin sağlıklı bir değerlendirme yapabilmesi için ise yakın zamanda gerçek satışı yapılan arazilerin fiyatlarının saptanması ve gelir yöntemiyle hesaplanan değerlerle karşılaştırılması gerekmektedir. Kamulaştırmalarda özellikle tarım arazilerinin değerlerinin saptanması konusunda gelir yönteminin uygulanmasına ilişkin uygulamada birçok sorunla karşılaşılmaktadır. Yargıtay kararları ile bu sorunların çözümlenmesine ve standart uygulamaların elde edilmesine yönelik çeşitli önlemler alınmaktadır. Ancak kamulaştırma yapan kurumların değerleme komisyonlarının uygulamaları ile bilirkişilerin uygulamaları arasındaki farklılıklar ve anlaşmazlıklar da sürmektedir. Bugüne kadar bu hususlar birçok çalışmada da vurgulanmıştır (Tanrıvermiş ve ark., 2004; Tanrıvermiş ve ark., 2011). Bu kapsamda Iğdır ilinde yapılan bu çalışmayla ildeki tarım alanlarının kamulaştırılması ve değer biçmede karşılaşılan sorunlar incelenmiştir. 2. MATERYAL VE YÖNTEM Araştırmanın materyalini 2013-2015 yılları arasında Iğdır ili Merkez, Aralık ve Tuzluca ilçelerindeki Adliyelerde Asliye Hukuk, Kadastro, Sulh Hukuk, Sulh Ceza ve Aile mahkemelerinde açılmış olan dava dosyalarındaki bilirkişi raporları oluşturmaktadır. Bu bilirkişi raporlarındaki bilgiler 13 Avukat ve 11 Ziraat Bilirkişisinden 300 rapordan bilgiler 936
sözlü olarak toplanmıştır. Karakoyunlu ilçesinde Adliye teşkilatı bulunmamaktadır. Çalışmaya konu olan 300 adet dosyanın mahkemelere göre dağılımı Çizelge 1 de verilmiştir. Çizelge 1. Dava Dosyalarının Mahkemelere Göre Dağılımı Mahkemeler Dava Dosyası Sayısı % Dağılımı Asliye Hukuk Mahkemesi 186 62,0 Kadastro Mahkemesi 98 32,7 Sulh Hukuk Mahkemesi 12 4,0 Sulh Ceza Mahkemesi 2 0,7 Aile Mahkemesi 2 0,7 Toplam 300 100,0 Asliye hukuk mahkemesi, kadastro mahkemesi, sulh hukuk mahkemesi, sulh ceza mahkemesi ve aile mahkemesinde açılmış dava konularına göre bilirkişi dosyalarının dağılımı Çizelge 2 de verilmiştir. Çizelge 2. Bilirkişi Dosyalarının Dava Konularına Göre Dağılım Dava Konusu Dava Dosyası Sayısı % Dağılımı Kamulaştırma 95 31,7 Kamulaştırmasız El Atma 103 34,3 Ecrimisil 44 14,7 Geçit Hakkı 24 8,0 İrtifak Hakkı 19 6,3 Bedel 15 5,0 Toplam 300 100 3. BULGULAR VE TARTIŞMA 3.1 Tarım Arazilerinde Hesaplamalarda Kullanılan Kapitalizasyon Faiz Oranları Tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının belirlenebilmesi için arazilerden elde edilen rantın belirlenmesi, bunun için de arazilerde yetiştirilen ürünlerden elde edilebilecek rantın tespiti gerekmektedir. Tarım arazilerde yetiştirilen ürünlerden elde edilebilecek rantın sağlıklı olarak ortaya konabilmesi, ürünlerin verimi, fiyatları ve üretim için yapılan masrafların tam olarak belirlenmesi gerekir (Engindeniz, 2001). Kapitalizasyon faizi, arazinin rantı ile arazinin rayiç değeri arasında kurulan orantı sonucu yüzde 3 ila yüzde 15 arasında tespit edilmiş bir rakamdır. Araştırma kapsamında kullanılan kapitalizasyon faiz oranlarının kuru şartlarda tarım yapılan arazilerde % 6, sulu tarım yapılar arazilerde ise % 5, % 4,5 ve % 4 oranlarında kullanıldığı, bu oranların tarım arazisinin yerleşim yerlerine ve karayoluna yakınlığı ile ilişkilendirildiği görülmektedir. Bu kapsamda değerlendirilmeye tabii tutulan dava dosyalarındaki kapitalizasyon faiz oranlarının dağılımı Çizelge 3 de verilmiştir. 937
Çizelge 3. Değer Tespitinde Kullanılan Kapitalizasyon Faiz Oranlarının Dağılım Kapitalizasyon Faiz Oranları Dava Dosyası Sayısı % Dağılımı 6 51 17,0 5 148 49,3 4,5 41 13,7 4 60 20,0 Toplam 300 100,0 Tarım alanlarda değer (kıymet) takdirinde ürünlere ilişkin verim düzeylerinin belirlenmesi ve aynı zamanda geçmiş yıllara ait verimlerden hareket edilmesine gerek duyulmaktadır (Mülayim ve ark, 1986, Rehber, 1999). Geçmiş yıllar dikkate alındığında tarım işletmelerinde kayıt tutulmadığı bilinmekte ve sağlıklı verilere ulaşmakta güç olmaktadır. Ancak 2000 li yıllardan itibaren Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) nin devreye girmesiyle birlikte, dava konusu dosyalara ÇKS kayıtları da sunulmakta ve ürün deseni belirlenirken bu kayıtlara da dikkat edilme zorunluluğu ortaya çıkmaktadır. 2015 yılından itibaren ÇKS Tarım Bilgi Sistemi (TBS) olarak değişmiştir. Değer takdirinde genel olarak ürünlerin cari fiyatları esas alınmaktadır. Bunun yanında yörede üreticilerin karşılaştıkları farklı fiyatlar da göz önünde tutulmaktadır. Değer takdirine konu olacak ürünlere ilişkin üretim masraflarının doğru bir şekilde tespit edilebilmesi ve yöredeki yaygın tarım tekniğinin ortaya konması gerekmektedir (Engindeniz, 2000). 3.2 Değer Biçmede Karşılaşılan Sorunlar Iğdır ilinde tarım arazilerinin kamulaştırılması kapsamında değer biçme uygulamalarında çok farklı sorunla karşılaşılmakta, bilirkişi, avukat, davacılar ve mahkeme arasında tartışma konusu olmaktadır. Arazinin sulu olma durumu: Kamulaştırma bedelinin doğru ve adil tespit edilebilmesi için kamulaştırılacak arazinin sulu veya susuz (kıraç) nitelikli olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Sulanan ve sulanmayan (kuru) arazilerde yetiştirilen ürünler, uygulanan münavebe sistemi ve esas alınacak kapitalizasyon faiz oranı farklı olacaktır. Bu durum sulu ve kuru şartlarda tarım yapılan arazilerdeki ürün deseninin farklı olmasına neden olacaktır. Sulanabilir arazilerde elde edilebilecek gelir daha fazla olmakta ve arazi değeri de daha yüksek hesaplanmaktadır. Sorun arazinin hangi durumda sulu, hangi koşullarda susuz kabul edileceğidir. Yörede Sulama Birlikleri sulama alanındaki tüm araziler sulu kabul edilmekte, DSİ sulama kanallarının açılmasından önceki durumlarda arazinin susuz olduğu, dolayısıyla DSİ kanallarıyla arazilerinin değerinin arttığı görüşüdür. Oysa DSİ kanallarından öncede Aras Nehri ve Karasu Çayından yörede toprak kanallarla sulamanın yapıldığı bilinmektedir. Bu durum dava konu taraflar açısından ciddi bir tartışma konusu olabilmekte ve değer tespitinde önemli bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Dava konusu arazinin DSİ kanalından veya Sulama Birliği vasıtasıyla sulanıp sulanmadığı araştırılmalıdır. Ayrıca akarsu kenarındaki arazilerin hangi durumda sulanabilir olduğu ve ne şekilde sulu arazi olarak kabul edileceği de bir sorundur. Bilirkişiler akarsuyun yaz ve kış aylarında su durumuna bakarak arazinin sulu tarıma ne kadar elverişli olduğuna karar vermelidir. Iğdır genelinde birden fazla sulama birliği olup, su kaynağı başta Aras nehri olmak üzere, çeşitli akarsular (karasu çayı vb) ve birlikler tarafından işletilen veya izin verilen sulama kuyularıdır. Arazide yetişebilecek bitki deseni: Tarım arazinin gelir yöntemine göre değerinin saptanabilmesi için öncelikle ilgili arazide hangi ürünlerin yetiştirildiğinin ortaya konması 938
gerekmektedir. Daha sonra bu ürünlerden hareketle ilgili araziden elde edilebilecek yıllık ortalama gelir saptanacaktır. Kamulaştırmalarda arazinin bulunduğu bölgede kuru ve sulu koşullarda yetişen ürünlerle ilgili bilgiler, öncelikle İl ve İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nden derlenmektedir. Ayrıca kamulaştırma komisyonları ve ziraat bilirkişileri arazi incelemeleri sırasında da bazı tespitler yapmaktadır. Bu konuda karşılaşılan bir diğer sorun ise, arazi tarımsal üretim için kullanılmıyorsa ve boş durumda ise hangi ürünlerin esas alınacağıdır. Ziraat bilirkişilerinin yöre koşullarına uygun ve emsal arazi değerine yakın değer saptamaya yönelik ürün deseni tercih ettikleri gözlemlenmektedir. Araziden elde edilen gelirin saptanmasında dikkat edilecek bir diğer husus da münavebe düzenidir. Sulu ve kuru arazilerden elde edilecek yıllık ortalama gelir yörede ve ilgili arazide uygulanan münavebe düzenlerine göre hesaplanmaktadır. Bu konudaki bilgiler öncelikle İl ve İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nden derlenmektedir. Ayrıca kamulaştırma komisyonları ve bilirkişiler arazi incelemeleri sırasında da bazı tespitler yapmaktadır. Ancak ürün seçiminde olduğu gibi münavebe düzenlerinin belirlenmesinde de yaklaşım tarzı emsal değere yakın sonuç veren düzeni esas almak yönündedir. Bu konudaki bir diğer sorun, İl ve İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüklerinden alınan bilgilerin zaman zaman tutarsız olmasıdır. Yörede yasal olarak sınırlanan, üretimi olmayan ya da zaman içerisinde üretimi çok azalan ürünler yaygın üretim şekliymiş gibi gösterilebilmektedir. Kapitalizasyon faiz oranı: Kamulaştırma yapan kurumlar arazi değerlerinin saptanması amacıyla kullanacakları kapitalizasyon oranını, kamulaştırma komisyonlarının yöreden elde edecekleri bilgiler ile ya da kamudaki ve özel sektördeki kurumlara yaptırdıkları araştırma sonuçlarına göre belirlemektedir. Bilirkişiler ise Yargıtay kararları gereği, kuru arazilerde % 6, sulu arazilerde ise % 5 kapitalizasyon oranını kullanmaktadır. Iğdır ilinde sulu koşullarda genelde % 5 alınan kapitalizasyon faiz oranı, arazisinin yerleşim yeri ve karayoluna yakınlığına göre % 4,5 ve % 4 olarak da alınabilmektedir. Kapitalizasyon oranı değiştikçe arazinin değeri de değişmektedir. Dolayısıyla kapitalizasyon oranının her bölgede aynı oranda uygulanması ile objektif sonuçlar elde edilememekte ve arazi değerinin olduğundan daha farklı hesaplanmasına neden olmaktadır (Keskin, 2003., Coşar ve Engindeniz, 2013). Üretim rakamları: Kamulaştırma yapan kurumların değer biçme komisyonları, arazi kamulaştırma değerlerinin saptanmasında yöreden elde ettikleri verileri kullanmaktadır. Ziraat bilirkişileri, Yargıtay kararları gereği sadece kurum (İl ve İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlükleri) verilerini kullanmaktadır. İl ve İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlükleri ürünlerden elde edilen geliri saptarken brüt üretim değerinden üretim masraflarını çıkarmaktadır. Üretim masraflarını hesaplarken ise; değişken masraflara, arazi kirasını, değişken masrafların faiz karşılığını ve yönetim karşılığını (genel idare giderini) (%3) eklemektedir. Değerlemelerde, arazinin kullanım karşılığı, yani ondan elde edilebilecek rant (net gelir) saptanmaya çalışıldığı için arazi kirası masraf unsuru olarak zaten dikkate alınmamaktadır. Ancak, değişken masrafların faiz karşılığının ve yönetim karşılığının da dikkate alınmaması gerektiği konusunda Yargıtay kararları bulunmaktadır Bu durum tartışma konusu olmaktadır. Esasen gelir yöntemine göre bu masraf unsurlarının da dikkate alınması gerekmektedir (Coşar ve Engindeniz, 2011). Nitekim faiz ve yönetim karşılığı dikkate alınmadan hesaplanan gelirin, arazinin yıllık ortalama net geliri olmayacağı ileri sürülmektedir. Bu konu Ziraat Fakültelerinde okutulan Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik derslerinde kullanılan yazılı (kitap) kaynaklarda da aynı yöndedir. Derslerde anlatılanlar ile uygulama çelişmektedir. Artık alanlar tespiti: Dava dosyalarına ilişkin bilgiler incelendiğinde, kısmi kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma kapsamında, birçok dosyada kamulaştırma artığı 939
alanlar ile ilgili davaların açılmadığı görülmektedir. DSİ veya KGM tarafından kamulaştırılan alanların devamı niteliğindeki küçük parseller kamulaştırılmamaktadır. 1000 m 2 den küçük tarım alanları şekilleri de dikkate alındığında işlemeye genelde uygun olmayabiliyor. Bazı durumlarda artık alanların, alanının yüksek olması durumunda davacı tarafından kamulaştırılması talep edilmekte, bu alanların tarımsal faaliyet için uygun olup olmadıkları tartışılmaktadır. Arazinin geçmiş dönemdeki bitki örtüsü: Tarım arazilerinde hangi ürünlerin yetiştiğinin yanında, el atmanın olduğu dönemlerde arazilerdeki bitki örtüsü de farklı bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Davacı taraf arazinin değer tespitinde bu ürünleri beyan ederek, değer biçmede kullanılmasını istemekte, bilirkişiler ise keşif esnasında gördüğü ve ÇKS kayıtlarına giren veya mahalli tanıkların beyanında yer alan ürünleri seçmektedir. Bu durum hem keşif esnasında hem de bilirkişi raporlarına itiraz şeklinde ortaya çıkmaktadır. Meyve bahçeleri ve kavaklıklar (ağaçlar) da ise farklı sorunlarla karşılaşılmaktadır. Bilirkişiler kapama bahçeler için daha çok periyodik (çok yıllık) net geliri esas alarak hesaplama yapmaktadır. Yargıtay kararları gereği kurum verilerini esas alınarak yıllık net gelir üzerinden değerleme yapıldığında, Yargıtay arazi değerinin saptandığını ve ayrıca ağaç değerinin saptanan değere eklenmeyeceğini belirtmektedir. Bu konu davacı taraf, avukatlar ve ziraat bilirkişileri arasında farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden olan bir sorun olarak belirtilmektedir. Karışık meyve ağaçlarından oluşan bahçelerde değerlemenin nasıl yapılacağı da farklı bir sorundur. Bu durumda bilirkişilerin, çoğunluğu oluşturan ağaçları esas alarak değerleme yaptıkları görülmektedir. Bir diğer yaygın uygulama ise çıplak arazi değerinin yıllık ürünler üzerinden saptandıktan sonra ağaç değerlerinin buna eklenmesi yaklaşımıdır (Engindeniz ve ark., 2015). Kavak ve söğüt gibi meyvesiz ağaçlardan oluşan arazilerde değer tespiti yapılırken, ziraat bilirkişileri çoğunlukla kesim yaşındaki ağaç değeri üzerinden hesaplamalar yapmaktadır. Kavak ağaçlarının bulunduğu arazilerde çıplak arazi değerinin saptanmasında kavak ağacı gelirinin mi, yoksa ürünlerin gelirinin mi dikkate alınacağı da farklı bir sorundur. Tarım arazisinin arsa vasfı olma durumu: Arazi tapu kayıtlarında vasfı tarla olup, ancak yerleşim yerleri yakınında veya içinde olması durumunda veya yine tarla vasfında olup da Belediye hizmetlerinden yararlanılması durumunda, bu alanlarının değer tespitinin ziraat bilirkişisi mi veya mülk ve inşaat bilirkişisi mi değer tespiti yapacağı konusunda bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay kararları bulunmasına rağmen uygulamada farklılıklar olabilmekte ve taraflar arasında bilirkişi raporlarındaki değerlere farklı şekillerde itiraz edilebilmektedir. Tarım arazilerinin hangi durumlarda arsa niteliği kazanabildiğine ilişkin çeşitli Yargıtay kararları bulunmaktadır. Objektif değer artışı: Tarım arazisi kamulaştırma değerlerinin belirlenmesinde sıkça karşılaşılan ve özellikle davacı tarafı ve vekili tarafından ısrarla talep edilen bir konu da objektif değer artışıdır. Bir tarım arazinin diğer arazilere göre iyi özellikleri olduğu tespit edilebiliyorsa; örneğin yerleşim yeri içinde veya yakınında olması, yola yakınlık, pazara ulaşım kolaylığı gibi değerleme açısından objektif değer (değer artışı) uygulaması yapılması gerekmektedir. Bu durum daha çok kapitalizasyon faiz oranının tespitinde dikkate alınmakta, objektif değer artışı uygulamasına gidilmemektedir. Bu durun Avukatlar ve bilirkişiler arasında tartışma konusu olmaktadır. Objektif değer artışında uygulanacak oranın tespitinin de nasıl objektif olduğu tartışma konusudur. Yakın parsellere farklı değer biçme: Yakın parsellere veya komşu parsellere değer biçmede karşılaşılan temel sorun farklı bilirkişilerin bu parseller için farklı raporlar hazırlamasından kaynaklanmaktadır. Bu durum farklı yıllarda açılan davalar için normal olsa da, aynı avukatın komşu parseller için açtığı ve farklı davalarda ve farklı mahkemeler (1. 940
Asliye Hukuk veya 2. Asliye Hukuk) de bilirkişi olarak görev yapanların dikkatsizliği veya farklı kişilerden olmasından kaynaklanmaktadır. İrtifak hakkı: Arazi kamulaştırma değerlerinin saptanmasında bir diğer tartışma konusu irtifak hakkı uygulamasına ilişkindir. Kamu yararı gereği, elektrik tellerinin arazi üzerinden, doğalgaz, petrol ve su borularının arazi altından geçirilmesi gerektiği durumda arazi sahiplerine değer eksilişi olarak bedel ödenmektedir. Yargıtay kararları gereği arazilerde değer eksilişi, arazi değerinin %35 inden fazla olamamaktadır. Değer eksilişinin nasıl saptanacağı konusu da taraflar arasında tartışma konusu olmaktadır. Ziraat bilirkişileri, önce irtifak alanını toplam alana oranlamakta ve bu oranı belirlenen değer eksiliş oranı ile çarpmaktadır. Daha sonra gelir yöntemiyle saptadıkları toplam arazi değerinin, çarpma yoluyla elde ettikleri oranını alarak değer eksilişini (arazi sahibine ödenecek bedeli) hesaplamaktadır. Iğdır ilinde TEDAŞ ve TEİDAŞ tarafından geçirilen elektrik telleri nedeniyle açılmış çok sayıda dava dosyası bulunmaktadır. Tarım arazileri üzerinde bulunan varlıklar: Tarım arazisi üzerinde bulunan basit yapılar (çadır vb), su değirmenleri ve seralar, kamulaştırmalarda değerleme açısından tartışma konusu olan unsurlardır. Yargıtay kararlarında değinilmekle birlikte, bu unsurların taşınmaz olup olmadıkları ve sürekli gelir getiren (periyodik gelir) bir unsur olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği konusuna açıklık getirilmemiştir. Esasen kamulaştırmalarda su ile çalışan değirmenlere ve özellikle plastik seralara gelir yöntemine göre değerlendirme yapılabilir (Engindeniz ve ark., 2015). 4. SONUÇ VE ÖNERİLER Kamulaştırma esnasında değer biçmede çok farklı alanlarda sorunlarla karşılaşılmaktadır. Bu sorunlar bilirkişilerin uygulamada karşılaştıkları raporlama sorunların yanında deneyim eksiklikleri, kuruma ait verilerdeki farklılıklar, tarafların olaylara yaklaşım tarzı ve yasal uygulamalardaki sınırlamalar olarak karşımıza çıkmaktadır. Tarım kesimindeki bilgilerin ve üretimin kayıt altına alınması önemli olmakla beraber, bu verilerin nasıl elde edildiği ve kayıt altına alındığı da önemlidir. Bazen kayıt altına alınan verilerdeki tutarsızlıklar kendi başına değer tespitinde sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun yanında hakim, avukat ve davacı ve avukatlardan kaynaklanan problemlerde olabilmektedir. KAYNAKLAR Coşar G., Engindeniz S., (2011), Tarım arazilerinin değerlemesinde coğrafi bilgi sisteminden yararlanma olanakları, Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 43(3), 283-290. Coşar G., Engindeniz S., (2013), Tarım arazisi değerlerinin hedonik analizi: İzmir in Menemen ilçesi örneği, Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 50(3), 241-250. Engindeniz, S., 2001. Beydağ Barajı Göl Alanında Kalan Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Kullanılabilecek Kapitalizasyon Faiz Oranının Saptanması Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniversitesi Ziraat Fak. Dergisi., 2001, 38 (2-3);95-102. İzmir. Engindeniz, S., 2000, Türkiye de Kamulaştırmaya Yönelik Arazi Değerlerinin Belirlenmesinde Gelir Yöntemini Uygulama Güçlükleri ve Bazı Öneriler, Üçüncü Sektör Kooperatifçilik Dergisi, Sayı:130, Ankara. 941
Engindeniz, S., Başaran, C., Susam, B., 2015 Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Saptanmasında Gelir Yönteminin Uygulanmasıyla İlgili Anlaşmazlıklar. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 15.Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 25-28 Mart 2015, Ankara. Karahacıoğlu, A., 1992, Kamulaştırma Kanunu, Üçbilek Matbaası, Ankara. Keskin, G., 2003. Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Değer Biçme: Akyar Barajı Örneği. Akdeniz Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi (5) 2003, 91-107. Antalya Mülayim, Z.G., 1994, Tarımsal Değer Biçme (Genel-Özel-Yasal), YetkinYayınları, Ankara. Mülayim, Z.G., Erkuş, A., Vural, H., 1986, Atatürk ve Karakaya Barajları Göl Alanlarında Kalan Taşınmazların Değer Takdirinde Uygulanabilecek Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti Üzerine Bir Araştırma, DSİ Genel Müdürlüğü Yayınları, Ankara. Rehber, E., 1999, Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik, Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı Yayınları No:139, Bursa. Tanrıvermiş H., Gündoğmuş E., Demirci R., (2004), Arazilerin kamulaştırma bedellerinin takdiri: tarım arazilerinin kamulaştırma bedellerinin takdirinde kullanılabilecek kapitalizasyon faiz oranları, arazi gelirleri ve birim arazi değerleri, EDUSER Yayınları, Ankara, 422 s. Tanrıvermiş H., Aliefendioğlu Y., Demirci R., Arslan M., (2011), Kandıra Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi kamulaştırma alanında arazi gelirleri, kapitalizasyon oranı, arazi değerleri ve kamulaştırma bedellerinin analizi, A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No:8, Ankara, 173 s. Yomralıoğlu T., Çete M., 2005, Türkiye İçin Sürdürülebilir Bir Arazi Politikası İhtiyacı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 28 Mart - 1 Nisan 2005, Ankara. 942