TAŞINMAZ DEĞERLEME İLKE VE UYGULAMALARI

Transkript

1 TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI TAŞINMAZ DEĞERLEME İLKE VE UYGULAMALARI Doç. Dr. Osman KILIÇ 1

2 Ünite: 4 TARIMSAL ÜRÜNLERDE MALİYET Doç. Dr. Osman KILIÇ İçindekiler 4.1. Tek Yıllık Bitkisel Arazi kirası İşgücü masrafları Tohum masrafı İlaçlama Çapalama Sulama Hasat Pazarlama Yönetim gideri Faiz Çok Yıllık Bitkisel Hayvansal

3 Tarımda maliyet hesaplamasının metodolojisi, maliyet hesaplamadaki güçlükler ve masraf unsurları hakkında bilgiler önceki bölümde detaylı bir şekilde ele alınmıştır. Bitkisel ürünlerde maliyet hesabı, bitkilerin senelik ve uzun ömürlü olmalarına göre farklı özellikler göstermektedir. Maliyet yöntemi ile değer biçme, uygulamada çoğunlukla tek yıllık bitkisel ürünlerin zarar-ziyan durumlarında sözkonusu olmaktadır. Bu amaçla, tek yıllık bitkisel ürünlerde maliyet hesaplaması ayrıntılı olarak ele alınmıştır Tek Yıllık Bitkisel Tek yıllık bitkisel ürünlerde maliyet hesaplarken, öncelikle bir üretim dönemi esas alınarak kullanılan bütün girdilerin fiziki ve parasal değerleri kaydedilir. Fiziki değerlerin parasal miktarlarını hesaplarken, yılsonu fiyatlar kullanılacaktır. Aşağıda mısır bitkisinin maliyet hesabı ile ilgili bir çizelge verilmiştir. Yapılan İşlemler Yapılan İşlemler İşlem tarihi İşlem tarihi Harcanan işgücü ve çekigücü İnsan Saat Ücret Makine Saat Ücret Kullanılan ekipman Kullanılan materyal Cinsi Miktar (Kg-grlt) Tutarı Masraflartoplamı Tablo 4.1. Mısır Üretim Maliyeti (TL/da) Arazi kirası Sürüm Ekim Gübreleme İlaçlama Çapalama Sulama Hasat Pazarlama Toplam masraflar Genel yönetim gideri Faiz Masraflar genel toplamı Verim (kg/da) Bir kg ürün maliyeti (TL/da) Arazi kirası Köyde ikamet etmeyenler yada yeterli alet-makinesi olmayan işletmeler genellikle arazini kiraya verme yoluna başvurmaktadırlar. Tek yıllık bitkisel ürünlerde araziyi kiraya verme yaygındır. Dolayısıyla bölgede hatta bir köyde bile ürün bazında arazi kira değerlerini tespit etmek mümkün olabilmektedir. Ürünün kârlılık düzeyi arttıkça, genellikle arazi kira değerleri de artmaktadır. Bu yüzden tahıllarda yıllık arazi kira değeri, sebze ve diğer sanayi ürünlerine göre daha düşük olabilmektedir. Makine ücreti: Makine kullanımını gerektiren işler, varsa işletmenin kendi makinesi ile yoksa dışarıdan kiralama yoluyla yapılmaktadır. İşletmeci dışarıdan kiralama yoluyla makine kullanmışsa, bu durumda ilgili işlemler için ödediği makine ücreti dikkate alınacaktır. Toprak işleme ve diğer makinelerle yapılan işlemler eğer işletmenin kendi alet-makinesi ile yapılıyorsa, bu durumda alet-makinelere ait akaryakıt, amortisman, tamir-bakım, faiz ve sigorta masraflarının birim araziye düşen miktarının hesaplanması gerekir. 3

4 TAşınmaz Değerleme ilke ve uygulamaları 14 Muhasebe kayıtlarının tutulmadığı ülkemizde, alet-makinelere ait masrafların sağlıklı bir şekilde hesaplanması oldukça güçtür. Ayrıca birden fazla ürüne yer veren işletmelerde, makinelere ait ortak masrafların ürünlere dağıtılması sorunu da ortaya çıkmaktadır. Bu durumda işletmecinin kendi makinesini kullandığı durumlarda da, kiralama ücretlerinin baz alınması bazen daha gerçekçi ve araştırmalarda kullanılan yaygın bir yoldur. Dolayısıyla pazar yaklaşımına başvurularak, makine ile yapılan işlemler için yöredeki makine kiralama ücretlerinin esas alınması daha gerçekçi bir yaklaşım olacaktır İşgücü masrafları Maliyeti hesaplanacak bitkinin bir dekarı için, yapılan işlemlere göre harcanan aile ve yabancı işgücü miktarları saat olarak tespit edilir. Daha sonra yabancı işgücü için ödenen ücrete, aile işgücü karşılığı da ilave edilerek toplam işgücü masrafı hesaplanır. Aile işgücü karşılığı, kullanılan aile işgücü miktarı ile aynı işler için yabancı işgücünün bir saatlik ücreti çarpılarak bulunur Tohum masrafı Dekara atılan tohum miktarı üzerinden, pazar fiyatı esas alınarak tohum masrafı tespit edilir. Eğer işletme bir yıl önceki ürününden ayırdığı tohumu kullanıyorsa, piyasadan aynı cins tohumun pazardaki fiyatını emsal alarak değerlendirme yapılmalıdır. Gübreleme: Bu masraf grubuna; tarlaya atılan kimyasal ve çiftlik gübresinin pazardaki değeri girmektedir İlaçlama İlaçlama masrafı olarak, bitkinin bir dekarı için çeşitli hastalık ve zararlılara karşı yapılan tarımsal mücadele masrafı dikkate alınacaktır Çapalama Tek yıllık bitkilerde çapalama, yabancı ot temizliği ve seyreltme amacıyla yapılmaktadır. Bu işlem el çapasıyla yapıldığında harcanan insan işgücü, makine ile yapıldığında da makine çekigücü ücreti hesaplanır. Daha sonra hesaplanan işgücü ve makine ücretine, işçilerin araziye taşınması için ulaşım giderleri de ilave edilerek toplam çapalama masrafları elde edilir Sulama İşletmeler araziyi sulamak için su ihtiyacını yeraltından, dereden, ırmaktan, kanallardan yada DSİ nin yaptığı sulama şebekelerinden temin etmektedirler. Suluma için eğer motopomp yada dinamo kullanıyorsa, makinelere ait değişken ve sabit masraflar ile kullanılan işgücü ücreti dikkate alınacaktır. DSİ nin sulama şebekelerinden yararlanılıyorsa, bunun için varsa su ücreti de hesaba katılmalıdır Hasat Hasat masraflarına elle yada makine ile hasat edildiğinde, kullanılan işgücü ve makine çekigücü ücreti girmektedir Pazarlama İşletme ürününü dışarıya satacaksa, o taktirde ürünü pazar yerine götürmek için yapılacak yükleme, boşaltma ve nakliye masrafları dikkate alınacaktır. Bu durumda pazarlama masrafı, işgücü ücreti ile traktör taşıma ücretinden oluşacaktır. Eğer ürün tarlada satılmışsa, o taktirde herhangi bir pazarlama masrafı sözkonusu olmayacaktır Yönetim gideri Bu masraf unsuru, işletmenin sevk ve idaresi, sosyal hizmetler gibi işletmenin idaresini ilgilendiren tüm hizmetler için gerekli masraflardan oluşmaktadır. Bu masraf, gerçek olmayan ancak varsayım sonucu hesaplanan bir masraf unsurudur. Zira tarımda yönetim genellikle bizzat mal sahibi tarafından yapılmaktadır. Yönetim giderinin miktarını, işletme ile ilgili yapılan masrafların büyüklüğü, elde edilen gelirin büyüklüğü, işletmede çalışanların sayısı ve ürün deseni belirler. Genel idare gideri olarak, genellikle masraf toplamının belirli bir yüzdesi (%1-3) alınmaktadır. 4

5 Faiz Bitkisel ürünlerde aylar itibariyle yapılan masraflar, reel faiz oranı (yıllık %4-6) ile çarpılarak üretim döneminin sonuna getirilir Çok Yıllık Bitkisel Meyvelerde, tesis ve üretim dönemi olarak iki dönem sözkonusudur. Meyve bahçelerinde maliyet hesaplamasında, tesis ve üretim dönemi için ayrı çizelgelerler düzenlenmektedir. Bu amaçla her meyveye ait tesis ve üretim dönemlerinin bilinmesi gerekmektedir. Tesis dönemi, bitkinin meyve vermeye başladığı döneme kadarki süredir. Üretim dönemi ise, bitkinin meyve verme başlangıcından, ekonomik ömrün son bulduğu zamana kadar geçen süredir. Örnek olarak bir meyvenin maliyetini inceleyelim. Meyvenin tesis dönemini 3 yıl, ekonomik ömrünü 57 yıl kabul edelim. Meyvenin tesis ve üretim dönemi Çizelge 4.2 ve 4.3 de verilmiştir. Masraf unsurları Yıllar Masraflar Arazi kirası Toprak hazırlama Dikim Gübreleme Sulama Tarımsal mücadele Diğer Toplam masraflar Genel yönetim gideri Faiz Tesis masrafları toplamı 1.yıl 2.yıl 3.yıl t1 t2 t3 T Tablo 4.2. Meyve Üretiminde Tesis Dönemi Masrafları (dekar) Meyve ağaçlarının tesis döneminde her yıl aynı masraf yapılmamaktadır. Meyve ağaçlarının ilk yılında toprak hazırlama ve dikim işleminden dolayı, birinci yılın tesis masrafları diğer tesis yıllarına göre daha yüksek olacaktır. Uzun ömürlü bitkilerde arazi kiralama yaygın bir uygulama değildir. Bu bakımdan çıplak arazi değerinin belli bir yüzdesi, arazi kirası olarak kabul edilmektedir. Çizelge 4.2 de üç yıla ait tesis masrafları toplanarak tesis masrafları toplamı elde edilir. Tesis masrafları toplamı da, bağın ekonomik ömrü olan 60 yıla bölündüğünde tesis masrafları amortisman payı elde edilir. Tesis masrafları amortisman payı, çizelge 4.3 deki verim dönemine ait yıllık üretim masraflarına ilave edilerek masraflar genel toplamı elde edilir. Bir dekar bağ için masraflar genel toplamı hesaplandıktan sonra, elde edilen üzüm verimi tespit edilir. Daha sonra masraflar genel toplamı, dekardan alınan üzüm miktarına bölünerek bir kg üzümün maliyeti hesaplanmış olur. 5

6 TAşınmaz Değerleme ilke ve uygulamaları 14 Tablo 4.3. Meyve Üretiminde Verim Dönemi Masrafları (dekar) Masraf unsurları Arazi kirası Toprak hazırlama Dikim Gübreleme Sulama Tarımsal mücadele Diğer masraflar Toplam masraflar Genel yönetim gideri Faiz Tesis masrafları amortisman payı Masraflar genel toplamı Verim (kg/da) Bir kg ürün maliyeti (TL/da) Masraf 4.3. Hayvansal Hayvansal ürünlerde maliyet hesabı, masraf unsurları ve hesaplama tekniği bakımından bitkisel ürünlere göre farklılıklar göstermektedir. İşletmelerdeki hayvanlara ait ahır, ağıl, kümes gibi yapılar kiralanmışsa yıllık kira bedeli dikkate alınacaktır. Ancak köylerde hayvancılıkla ilgili yapıların kiraya verilmesi yaygın olmadığından, sözkonusu yapılara ilişkin tamir-bakım, amortisman, faiz, vergi ve sigorta masrafları yapıların toplam masraflarını oluşturacaktır. Ancak yapılara ait bu masrafların hesaplanması zor olduğundan, pazar yaklaşımı ile yapılara belli bir kira ücretinin takdir edilmesi pratik bir yoldur. Bu durumda yapıların bugünkü değerinin, genellikle %1-3 arasında değişen bir yüzdesi yapıların kira değeri kabul edilebilir. Hayvanlarda verime başladıktan sonra, yaşlanmadan dolayı meydana gelen ve amortisman olarak nitelendirilen bir değer kaybı sözkonusudur. Hayvanlarda doğru hat yöntemine göre amortisman miktarı, hayvanın verime başladığı andaki değerinden kasaplık (et) değerinin çıkarılıp, bunun hayvanın değer kaybettiği yıl sayısı olan ekonomik ömrüne bölünmesiyle bulunur. Hayvanlarda verime başlayana kadar da, büyümeden dolayı kıymet artışı olmaktadır. Dolayısıyla verime başlayana kadar kıymet artışı, verime başladıktan sonra da amortisman sözkonusudur. İşletmedeki hayvanlar sürü olarak dikkate alındığında, kıymet artışı ile amortisman birlikte ele değerlendirilecektir. Bu durumda sürünün yıl başı değeri ile yıl sonu değeri arasındaki farka bakılacaktır. Eğer kıymet eksilişi olmuşsa masraf, kıymet artışı olmuşsa gelir olarak değerlendirilecektir. Hayvancılıkta kullanılan yemlerin bazıları dışarıdan satın alınmakta, bir kısmı ise işletme içinde üretilmektedir. İşletme içinde üretilen yemlerde, benzer yemin pazar fiyatı dikkate alınarak değeri taktir edilecektir. Hayvansal ürünlerden sütün maliyetini hesaplarken, bir masraf unsuru olarak reel faiz dikkate alınmayacaktır. Burada elde edilen sütün günlük olarak satışa arz edildiği, dolayısıyla yapılan cari harcamaların günlük olarak geri dönebileceği varsayımından hareket edilmektedir. Aynı yaklaşım yumurta tavukçuluğunda da geçerlidir. Ancak besi hayvancılığında, yetiştirme dönemi dikkate alınarak reel faizin hesaplanması gerekir. Sütün maliyetini hesaplarken, sütün yanında prodüktif kıymet artışı (yavru değeri) ve gübrede elde edilmektedir. Bu amaçla üretim sonunda elde edilen gübre ve prodüktif kıymet artışı hesaplanarak, sütün değerine ilave edilmesi gerekmektedir. Süt maliyetinin hesaplanması ile ilgili bir örnek çizelge 4.4 de verilmiştir. 6

7 Masraf unsurları Ahır kirası İnek sermayesinin amortismanı Yem Veteriner Bakım Sağım Alet-makine Diğer masraflar Toplam masraflar Genel yönetim gideri Masraflar genel toplamı Verim (Litre/baş) Bir kg süt maliyeti (TL/litre) Masraf Tablo 4.4. Süt Üretim Maliyeti 7