TAŞINMAZ DEĞERLEME İLKE VE UYGULAMALARI

Transkript

1 TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI TAŞINMAZ DEĞERLEME İLKE VE UYGULAMALARI Doç. Dr. Osman KILIÇ 1

2 Ünite: 3 TARIMSAL ÜRÜNLERDE MALİYET Doç. Dr. Osman KILIÇ İçindekiler 3.1. Tarımda Hesaplamasında Karşılaşılan Sorunlar Tarımda Unsurları Arazi Kirası İşçilik Masrafları Cari Masraflar Amortisman Faiz

3 Tarımda bitkisel ve hayvansal ürünlerde maliyet hesabı, bir çok amaca yönelik yapılmaktadır. Bu amaçlardan bazıları; girdi-çıktı ilişkisini analiz etmek, ürünün çiftçiye olan maliyetini hesaplamak, işletmedeki ürünleri kârlılık yönünden mukayese etmek, tarımsal değerlemeye yönelik olarak ürünün, taşınmazın ve zarar-ziyan değerini hesaplamak sayılabilir. Dolayısıyla tarımda maliyet konusu, esasen bir çok dersin yada çalışmanın temelini oluşturmaktadır Tarımda Hesaplamasında Karşılaşılan Sorunlar Tarımda maliyet hesaplamasında bazı sorunlar bulunmaktadır. Bu sorunlar, işletmelerin yapısına ve üretim faaliyetinin çeşidine göre farklılıklar göstermektedir. 1. Her şeyden önce gerçek anlamda ürün maliyetlerinin hesaplanmasında, en etkin yaklaşım muhasebe kayıtlarıdır. Ancak Türkiye deki tarım işletmelerinde muhasebe kayıtları tutulmadığı için, veriler bizzat çiftçilerle görüşmek suretiyle anket yoluyla elde edilmektedir. Dolayısıyla verilerin güvenirliliği, büyük ölçüde çiftçilerin vereceği bilgilerle doğru orantılı olacaktır. Bunun için anketi uygulayan kişinin, maliyetini hesaplayacağı ürünün üretim tekniğini ve yöredeki uygulamaları çok iyi bilmesi, ayrıca doğru ve eksiksiz bilgi almak açısından çiftçinin anketöre olan güveninin sağlanması gerekir. 2. Tarım işletmelerinde çoğu kez tarımla ilgili hesaplarla, kişisel gelir ve giderler iç içe girmiş durumdadır. Bu durumda, tarımsal üretimle ilgili olmayan gelir ve giderlerin ayıklanarak tarımla ilgili hesaplara dahil edilmemesi gerekir. 3. İşletmelerdeki çeşitli üretim kolları (buğday, mısır vs gibi) nedeniyle, ortak masraflar sözkonusu olmaktadır. Ortak masraflar, doğrudan bir üretim koluna yüklenemeyen masraflardır. Sadece bir üretim kolu bulunan işletmelerde, yapılan bütün masraflar o üretim koluna ait olacağından böyle bir problemle karşılaşılmayacaktır. Ancak tarım işletmelerinde genellikle birden fazla üretim kolunun bulunduğu düşünülürse, ortak masrafların üretim kollarına dağıtımı önemli bir konu olmaktadır. Ortak masraflar, üretim kollarının beraber yararlandığı yapılar ve arazi ıslahı gibi tesisler ile alet-makinelere ait masraflar, daimi işçi ücretleri ve genel idare masraflarıdır. Bu konuda kullanılabilecek yaklaşımlar fazla olmakla birlikte, yaygın olarak kullanılan iki yaklaşım bulunmaktadır. Birinci yaklaşımda ortak masraflar, faaliyet kollarının ilgili hizmetten yararlanma süreleri dikkate alınarak dağıtılmaktadır. Bu yaklaşım alet-makinelere ait masrafların, aile işgücü ve traktör sürücüsü ücretinin, su kuyusu ve kanal gibi sulama tesislerine ait masrafların üretim kollarına dağıtımında kullanılabilmektedir. Örneğin işletmedeki traktöre ait amortisman masrafı, traktörü kullanan çeşitli faaliyet kollarına, faaliyet kollarının makineyi kullandıkları süre dikkate alınarak dağıtılabilecektir. Dolayısıyla traktörden fazla yararlanan faaliyet kolları, traktörün amortismanından da yüksek pay almış olacaktır. İkinci dağıtım yaklaşımında, dağıtıma esas olarak gelir kriteri kullanılmaktadır. Bu yaklaşıma göre bir üretim kolunun ortak masraflardan aldığı pay, o üretim kolunun işletmenin toplam gelirinden aldığı paya göre belirlenmektedir. Bu yaklaşıma göre masraf dağıtımında, yüksek gelire sahip olan faaliyet kolunun ortak masraflardan da büyük pay alması gerektiği görüşünden hareket edilmektedir. Bu yaklaşım; ev, ambar, hangar gibi yapılara ait masrafların, üretim kollarına dağıtımında kullanılabilmektedir. 4. Tarımın yapısından kaynaklanan bir sorunda, bazı üretim kollarında birden fazla ürün elde edilmesidir. Örneğin buğday üretim kolunda, buğday danesi yanında buğday sapı elde edilmekte, koyunculuk üretim kolunda; yapağı, süt, gübre ve prodüktif kıymet artışı elde edilmektedir. Dolayısıyla bir üretim koluna ait üretim masraflarının, üretim koluna ait birden fazla ürüne nasıl dağıtılacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Böyle durumlarda belli başlı iki dağıtım yaklaşımı kullanılabilir. Ana ürün-yan ürün yaklaşımı: Bu yaklaşımda, üretim koluna ait ürünlerden biri ana ürün, diğerleri yan (tali) ürün kabul edilerek maliyet hesaplanmaktadır. Ancak bu yaklaşımın uygulanması için iki koşulu göz önünde bulundurmak lazımdır. Bunlardan biri, maliyetini hesaplayacağımız ürünün, faaliyet koluna ait toplam üretim değeri içinde büyük bir paya sahip olması gerekir. Bu durumda maliyetini hesaplayacağımız ve toplam üretim değeri 3

4 TAşınmaz Değerleme ilke ve uygulamaları 13 içinde büyük paya sahip olan ana ürün, diğerleri yan ürün olacaktır. Diğer koşul ise, yan ürünlerden elde edilecek gelirin, faaliyet koluna ait toplam üretim masraflarının altında olması gerekir. Zira yan ürün gelirinin, üretim koluna ait toplam masraflara eşit yada ona yakın olması durumunda, ana ürün maliyeti sıfır yada sıfıra yakın çıkmış olacaktır. Dolayısıyla yan ürünlere ait üretim değerinin çok düşük olduğu durumlarda bu yaklaşım kullanılabilecektir. Ürünlerin birbirine yakın değerlere sahip olduğu hayvancılıkda, bu yaklaşımın uygulanması doğru değildir. Bu yaklaşım daha çok tahıllarda ana ürün maliyetinin hesaplanmasında kullanılmaktadır. Tahıllarda yapılan ortak masrafların tamamı ana ürün hesabına kaydedilir. Yan üründen elde edilen gelir, toplam üretim masraflarından düşülür ve geriye kalan masraflar ana ürün için yapılmış kabul edilir. Tahıllarda arazi kirası, toprak işleme, yetiştirme masrafları ile hasat masrafları dane ve sapa (saman) ait ortak masraflardır. Buna göre danenin (ana ürün) birim maliyeti; toplam üretim masraflarından, sapın net satış değeri (yan ürün geliri) çıkartılarak, geriye kalan masraf ana ürün miktarına bölünerek bulunur. Yan ürünün net satış değerini bulurken, sap yada samanın satış değerinden; sap toplama, balyalama, saman yapma (saman olarak satılmışsa) ve nakliye masrafları gibi yan ürüne ait özel masrafların düşülmesi gerekir. Satış değeri yaklaşımı:bu yaklaşım, üretim koluna ait ürünlerin satış değerinin birbirine eşit yada yakın olduğu durumlarda uygulanmaktadır. Dolayısıyla bu yaklaşım, ürünlerin birbirine yakın değerlere sahip olduğu hayvancılıkda kullanılabilir. Bu yaklaşımda, ürünlerin değeri ile masrafları arasında ilişkiden hareket edilmektedir. Üretim koluna ait toplam masrafların, bu üretim kolundan elde edilen ürünlere ait ortak masraflar olduğu kabul edilmektedir. Bu dağıtım yaklaşımda, üretim kolundan elde edilen her bir ürüne masraflardan pay verilirken, ürünlerin üretim kolunun toplam geliri içindeki payına bakılmaktadır. Bu dağıtım yaklaşımında iki durum sözkonusu olabilmektedir. Biri, ürünlere ait özel masrafların olmadığı, ikincisi ise ürünlere ait özel masrafların olduğu durumdur. Ürünlere ait özel masrafların olmadığı durumu bir örnekle açıklayalım. Örneğin bir üretim kolunda A ve B gibi iki ürün üretilmiş, bunun için toplam 200 TL lik bir masraf yapılmış olsun. Üretim kolu için yapılan bu masraf, A ve B ürünlerinin her ikisine ait ortak masraftır. Dolayısıyla 200 TL lik masraf içinde, A yada B ürünlerine ait özel masrafların bulunmadığını varsayalım. Buna göre 200 TL lik ortak masrafın, A ve B ürünlerine düşen payları çizelge 3.1 de verilmiştir. Tablo 3.1. Ortak Masrafların Ürünlere Dağıtımı (ürünlere ait özel masrafların olmadığı Ürün Üretim miktarı (kg) (1) Satış fiyatı TL/kg (2) Satış değeri (1) x (2) Masraf payı (%) Ürünlere düşen toplam masraf (3) A 600 0, ,25 112,5 B 700 0, ,75 87,5 Toplam ,00 200,0 Ürünlere ait özel masraflar varsa bunların ayrıca hesaplanması gerekmektedir. Özel masraflar ait olduğu ürünleri ilgilendirdiği için, bu masraflar doğrudan ilgili olduğu ürünlerin hesabına dahil edilir. Özel masraflar çıktıktan sonra geriye kalan, ortak masraf olarak ürünlere paylaştırılmalıdır. Yukarıdaki örneğimizde 200 TL lik üretim masrafından 36 TL sinin A ürününe, 14 TL sinin B ürününe ait özel masraflar olduğunu varsayalım. Bu durumda toplam satış değerinden ürünlere ait özel masraflar çıkartılıp, kalan 150 TL masraf ( TL) ortak masraf olarak ürünlere dağıtılmalıdır. Ürünlerin ortak masraftan aldığı pay hesaplandıktan sonra, birim ürün maliyetini bulurken ortak masraflara özel masrafların eklenmesi gerekmektedir. Ürünlere ait özel masrafların söz konusu olduğu durumda, ortak masrafların nasıl dağıtılacağı ile ilgili örnek bir uygulama çizelge 3.2 de verilmiştir. 4

5 Ürün Üretim miktarı (kg) Satış fiyatı TL/kg Satış değeri Özel masraflar Düzeltilmiş satış değeri Masraf payı (%) Ürünlere düşen ortak masraf Ürünlere düşen toplam masraf Tablo 3.2. Ortak Masrafların Ürünlere Dağıtımı (ürünlere ait özel masrafların olduğu A 600 0, ,20 82,8 118,8 B 700 0, ,80 67,2 81,2 Toplam ,00 200,0 5. Tarımsal işlerde aile işgücü kullanımı, ürünlere göre değişmekle birlikte genellikle çok fazladır. Aynı zamanda aile işgücünün, tarımsal işlerde çalışma zamanları ve süreleri tarımın yapısı gereği düzensizdir. Bu açıdan ürünler itibariyle ve yapılan işlere göre, aile işgücünün çalışma sürelerini ortaya koymak zor olmaktadır. 6. İşletmelerdeki bazı ürün ve girdilerin parasal değerlerinin belirlemesi sorun olabilmektedir. Örneğin işletmedeki çiftlik gübresinin yada kaba yem fiyatının doğru olarak saptanmasında güçlükler çekilmektedir. 7. Arazide geniş kapsamlı taşların temizlenmesi ve tesviye gibi işlemler, arazi verimliliğini artırmaya yönelik yapılan harcamalardır. Bu harcamaların, doğrudan ilgili yılın gider hesaplarında dikkate alınması, o yılki işletme sonuçlarının zararla sonuçlanmasına neden olacaktır. Dolayısıyla uzun vadeli arazi verimliğini artırmaya yönelik yapılan bu harcamaların, çıplak arazi değerine eklenmesi gerekmektedir. Bu harcamalar arazi değerine eklendiğinde, zaten bir masraf kalemi olan arazinin o yılki kira değerini de artırmış olacaktır. 8. Tarımda masraflar üretim dönemi boyunca yapılmakta, ürün ise genellikle bir defada elde edilmektedir. Bu bakımdan yüksek enflasyon dönemlerinde farklı zamanlarda yapılmış girdilerin fiyatlandırılması sorunu ortaya çıkmaktadır. Masraflar yapıldığı zamanki fiyatlar ile değerlendirilirse, aradan geçen süre içinde yüksek enflasyondan dolayı hesaplanacak maliyet gerçekçi olmayacaktır. Bu amaçla üretim dönemi içinde farklı zamanlarda yapılan harcama kalemlerine ait girdi fiyatlarının enflasyon etkisinden arındırılması gerekmektedir. Girdi fiyatlarını enflasyonun etkisinden arındırmak için iki yol bulunmaktadır. Birinci yol girdilerin kullanıldığı zamanki fiyatlarını almak, ikincisi de ürünün satış fiyatının belirlendiği hasat sonu girdi fiyatlarını kullanmaktır. Girdilerin kullanıldığı zamanki fiyatları alındığında bu fiyatların, girdi fiyatlarındaki artış dikkate alınarak ürünün satış fiyatının oluştuğu zamana getirilmesi gerekmektedir. Eğer ürünün satış fiyatının oluştuğu zamanki girdi fiyatları kullanılırsa, herhangi bir şey yapmaya gerek kalmayacak, böylece enflasyonun etkisi ortadan kaldırılmış olacaktır. Araştırmalarda, pratik olduğu için genellikle ürün fiyatının oluştuğu zamanki girdi fiyatları kullanılmaktadır. 9. Üretim dönemi içinde yapılan masraflar enflasyonun etkisinden arındırıldıktan sonra, bu seferde harcamalara ait sermayenin faizi sorunu ortaya çıkmaktadır. Bu amaçla dönem içinde aylık olarak yapılan harcamaların, reel faiz kullanılarak ürünün satış fiyatının belirlendiği zamana biriktirilmesi gerekmektedir Tarımda Unsurları Tarımda maliyet hesaplarken yapılan masrafların maliyet unsuru sayılabilmesi için sözkonusu masrafın, maliyetini hesaplayacağımız malın üretiminde kullanılan bir gider olması, aynı zamanda para ile ifade edilebilir bir değere sahip olması gerekir. Tarımda maliyet masrafları, malın niteliğine ve karşılaştırma kriterine göre dekar, kilogram, metre veya litre başına hesaplanmaktadır. Tarımsal üretim masrafları çeşitli şekillerde sınıflandırılmakta ise de, burada maliyeti teşkil eden masraflar beş kategoride ele alınmıştır. Arazi kirası İşçilik masrafları 5

6 TAşınmaz Değerleme ilke ve uygulamaları 13 Cari masraflar Amortismanlar Faiz Arazi Kirası Üretimde kullanılma karşılığı olan arazi kira değeri, üretim masrafları içinde yer almaktadır. Eğer arazi kiralık ise yıllık olarak ödenen kira bedeli, mülk arazi ise aynı bölgede ve benzer nitelikteki arazide ekilen aynı ürün için ödenen yıllık kira değeri esas alınır. Arazinin kira değeri, esas olarak ürünün cinsine bağlıdır. Arazide yer verilen ürün cinsinin dışında kira bedelini etkileyen diğer belli başlı unsurlar; toprak sınıfı, arazinin sulu yada kuru olma durumu, pazara olan uzaklığı, ulaşım durumu, yerleşim yerine uzaklığı sayılabilir. Yörede kiracılıkla arazi işlenmiyorsa yada kira değeri doğru bir şekilde saptanamıyorsa, bu durumda arazinin çıplak değerinin belli bir yüzdesi (genellikle %1-3) arazinin kira karşılığı olarak kabul edilebilir. Hayvansal bir ürünün maliyeti hesaplanacaksa, arazi kirası yerine ahır, ağıl veya kümesin kirası alınacaktır. Köylerde hayvancılıkla ilgili yapılar genellikle kiraya verilmediği için, yapıların bugünkü değerinin belli bir yüzdesi (genellikle %1-3) o yapının kira değeri olarak alınabilecektir İşçilik Masrafları Bu masraf grubuna, üretimde kullanılan aile ve yabancı işgücünün ücret karşılığı girmektedir. İşletmelerdeki tarımsal işlerde aile işgücünün yanında, yabancı işgücü de çalıştırılmaktadır. Yabancı işgücü çalıştırıldığı durumda, doğrudan yabancı işçilere ödenen ücret dikkate alınacaktır. Yabancı işçi ücretine, her türlü ayni ve nakdi ödemeler girmektedir. Aile işgücü ücret karşılığı ise, aile fertlerinin üretim faaliyetinde çalıştığı süre dikkate alınarak, bölgede aynı iş için yabancı işçiye ödenen ücret esas alınarak hesaplanır. İşletmecinin işletmeyi sevk ve idare etmesi karşılığı olarak da belirli bir yönetim gideri hesaplanmalıdır. Yönetim gideri hesaplanırken, işletmenin üretim yapısı dikkate alınmalıdır. Modern tarım tekniği uygulayan ihtisaslaşmış işletmelerde bu gider daha yüksek olmalıdır. Tarım ekonomisi ile ilgili araştırmalarda yönetim gideri hesaplanırken, işletmelerin entansiflik durumuna göre üretim masraflarının belli bir yüzdesi (genellikle %1-3) alınmaktadır Cari Masraflar Bitkisel üretimde cari masraflar; gübre, tohum, tarımsal mücadele, akaryakıt-yağ, sulama, tamirbakım, vergi, sigorta, nakliye gibi masraflardır. Hayvansal üretimde ise; yem, veteriner-ilaç, aydınlatma-ısıtma, tamir-bakım, nakliye masrafları sayılabilir. Cari masraflar içerisinde tamir bakım masraflarının hesaplanması karmaşık ve zordur. Tamir-bakım masrafı, esas itibariyle fiilen yapılan masraflardır. Sadece bir yıla ait tamir-bakım işleri olabileceği gibi, birden fazla yılı ilgilendiren tamir-bakım işleri de olabilmektedir. analizlerinde birden fazla yıla ait tamir-bakım masraflarının, bir yıla düşen miktarının dikkate alınması gerekir. Ayrıca tamir-bakıma konu varlıklarda, normal yıpranmadan dolayı meydana gelen tamir bakım masrafları dikkate alınmalıdır. Aksi taktirde herhangi olağan üstü bir durum sonucu (kötü bir hava koşulları, kaza, deprem vs gibi) meydana gelen tamir-bakım masraflarının o yılın masrafları arasında gösterilmemesi gerekir. Tamir-bakım masrafları; alet-makinelerde, yapılarda ve arazi ıslahı sermayesinde sözkonusudur. Makinelerde tamir-bakım masrafları olarak, işletmelerdeki makineler için bir yıl içinde fiilen yapılan tamir-bakım harcamaları dikkate alınmalıdır. Ayrıca makinelerin tamir-bakım masrafı, aşağıda eşitlik yardımıyla da hesaplanabilmektedir. Yapılarda ve arazi ıslahı sermayesine ait tamir-bakım masrafları, işletmedeki ürünlerin bu sermaye unsurlarından yararlanma oranlarına göre dağıtılabilir. Örneğin işletmedeki suyu kuyusunun tamirbakım masrafı, ürünlerin su kuyusundan yararlandıkları süreye göre dağıtılabilecektir. Yine işletme- 6

7 deki ahırın tamir-bakım masrafı, sadece ahırdaki hayvanlara ait masraflar içerisinde yer alacaktır. Bitkisel ürünleri ilgilendiren tamir-bakım masrafları pratik olarak, ürünlerin satış değeri ve üretim alanı genişliklerine göre de dağıtılabilir Amortisman Uzun ömürlü sermaye unsurlarında kullanma ve yaşlanmadan dolayı meydana gelen değer eksilmesine amortisman denir. Bir çok amortisman hesaplama yöntemi bulunmakla birlikte, bunlardan basit ve pratik olması bakımından araştırmalarda yaygın olarak kullanılanı doğru hat yöntemidir. Tarım işletmelerinde amortismana tabi sabit varlıklar; yapılar, alet-makineler, arazi ıslahı sermayesi, meyve bahçeleri, damızlık ve iş hayvanlarıdır. Türkiye de amortismana tabi varlıkların, ekonomik ömür süreleri yada yıllık amortisman oranları araştırmalarla hesaplanmıştır. Makinelerde yıllık amortisman miktarı, doğru hat yöntemine göre aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır. Makinenin amortisman payı verilmişse, o taktirde amortisman miktarı aşağıdaki gibi belirlenmektedir. Yapılarda ve arazi ıslahı sermayesinde amortisman hesabı, makinelerdeki yaklaşımla aynıdır. Meyve bahçelerinde amortisman, ağaçların meyve vermeye başladığı andan itibaren sözkonusu olmaktadır. Meyve bahçelerinde yıllık amortisman miktarı, ağaçların meyve vermeye başladığı yıldaki değeri olan verim değerinden, odun değeri (ekonomik ömrün son bulduğu yıldaki değeri) çıkartılarak kalan değerin, verimde kaldığı süreye (ekonomik ömür) bölünmesi ile bulunmaktadır. Hayvanlarda amortisman, meyve bahçelerindeki yaklaşımla aynıdır. Hayvanın verime başladığı yaştaki değeri olan damızlık değerinden, kasaplık (et) değerini (ekonomik ömrün son bulduğu yıldaki değeri) çıkartıp, kalan değerin hayvanın verimde kaldığı yıl sayısına (ekonomik ömür) bölünmesi ile bulunmaktadır. Uygulamada yukarıda belirtilen sermaye unsurlarından hayvanlar dışındaki varlıkların hurda değerleri, önemli bir değeri teşkil etmediğinden genellikle ihmal edilmektedir Faiz Tarımsal faaliyette, hem sabit varlıklar hem de döner sermaye harcamaları için reel faiz hesaplanmaktadır. Burada dikkate alınacak faiz, yapılan masrafların en kârlı başka bir alanda kullanılması halinde vazgeçilen fırsat maliyetidir. Üretimde kullanılan girdiler başka bir alternatifde değerlendirilmiş olsaydı, belli bir faiz geliri elde edilmiş olurdu. Bu nedenle üretim masraflarına ait reel faizin, bir maliyet unsuru olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu amaçla yatırımın en iyi alternatifde kullanılması durumunda getireceği gelir esas alınmalıdır. Buda pratik yaklaşımla, bankaların mevduata uyguladığı reel faiz oranının alınması ile bulunabilir. Döner sermaye harcamalarının reel faiz karşılığı için, öncelikle üretim dönemi boyunca kullanılan girdilerin parasal değerleri, dönem sonu fiyatlar kullanılarak belirlenir. Daha sonra aylar itibariyle f r 1+ f n = 1+ e 1 çıkartılan girdilerin parasal değerleri ile reel faiz oranı çarpılarak, toplam reel faiz karşılığı hesaplanmış olur. Sabit sermaye varlıkların (alet-makine, bina ve arazi ıslahı) değeri ise, üretim döneminin sonu itibariyle belirlenip, daha sonra bu sermayelerin reel faiz miktarı hesaplanmaktadır. Reel faiz oranının, nominal faiz haddinden enflasyon oranının çıkarılması ile bulunması, pratik bir fikir verse de, reel faiz oranı aşağıdaki formülle hesaplanabilmektedir. Formülde; fr reel faiz oranını, fn nominal (cari) faiz oranını, e enflasyon oranını göstermektedir. 7