1
Bodrum aynı zamanda uluslararası hava limanına yakındır. Bodrum'a olan mesafesi 35 km'dir. Resmi adı Milas-Bodrum Havalimanı'dır. Hava limanı Milas sınırları içerisindedir. Bodrum'da üç büyük marina ve büyük yolcu gemilerinin yanaşabileceği gemi yanaşma iskelesi de mevcuttur. Marinaların ilk yapılanı Bodrum merkezde bulunan Milta marinadir. İkinci marina Turgutreis beldesinde bulunan D Marin ve üçüncüsü Yalıkavak beldesinde bulunan Port Bodrum'dur. Arazimizin Çevresinde turizm amaçlı tesisler,turgutreis Marina, Karaincir ve Akyar koyları yer almakta, konut yerleşim alanları bulunmaktadır. Yarımadanın diğer yakasında 5 yıldızlı bir otel inşatı devam etmektedir. Yarımadanın ana kara ile bağlantı noktalarında doğal kumsal alanları mevcuttur. Arazimiz Bodrum merkeze yaklaşık 20km,Uluslararası Bodrum Havaalanına ise yaklaşık 40km.mesafededir. 2
İli : Muğla İlçesi : Bodrum Belediyesi : Turgutreis Köyü : Akyarlar Mevkii : Karaincir Niteliği : Tarla Pafta :13 Parsel :1234 Yüzölçümü : 345.300,00 m2 Kullanım Durumu Boş Bölge Yapılanması Konut,Turizm Bölge Yapılaşma Yoğunluğu 25% - 75% 3
Yarımada üzerinde yer alan arazimizin,yarımadanın Kargı ve Kos Adasına bakan ve yarımadanın yaklaşık yarısını oluşturan doğu cephesini kapsamaktadır.arazi genel yapısı doğal kayalıktır.engebeli ve eğimli alanları ile kıyıya dik kesimleri bulunmaktadır.arazimizin üzeri doğal bitki örtüsü ile kaplıdır.arazimizin üzerinde 2863,3386 ve 5226 sayılı yasalar kapsamına giren herhangi bir kültür varlığı bulunmamaktadır. Denize Kıyısı Deniz Tarafında Deniz Manzarası Hakim cepheler Telefon Evet Evet Evet Kuzey,Güney,Doğu Var Elektrik Su Atık Su Bağlantısı Yol Telefon Var Var Var Var Var 4
Turgutreis Belediyesi ile yapılan şifahi görüşmelerde aynı yarımadanın diğer yakasına yapılmakta olan otel için 40% imar izni verildiği,bu oranın buraya yapılacak benzer yapılaşma için emsal olarak uygulanabileceği,konutlarda 20% olan mevcut emsal oranının 30% olarak uygulanabileceği olasılık dahilindedir. Arazimiz Turgutreis Belediyesi mücavir saha hudutları ve yetki alanı içinde kalmaktadır.08.02.2007 tarihinde, Turgutreis belediyesi Fen İşleri Müdürlüğü nde yapılan çalışma sonucunda,parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında,II.Konut, Turizm, Günübirlik ve Rekreasyon alanlarından oluşduğu görülmektedir. Mevcut duruma göre ; II.Konut taban oturum alanı Turizm Alanı (Otel v.b) taban oturum alanı Günübirlik tesis taban oturum alanı Toplam 25.510,20 m2 8.271,90 m2 13.922,60 m2 47.704,70 m2 Bölge genelinde uygulanan imar yapıları 2 kat ile sınırlanmaktadır.ancak iarazinin eğimli oluşu ve yapılacak yapılarda çatı uygulanması halinde, kat adedi,bodrum ve çatı alanlarının kullanılması ile birlikte 3½ kat olarak dikkate alınabilir. Bu durumda inşaat alanları aşağıdaki gibi oluşacaktır: II.Konut toplam inşaat alanı Turizm Alanı (Otel v.b) toplam inşaat alanı Günübirlik tesis toplam inşaat alanı Toplam 89.285,70 m2 28.951,65 m2 48.729,10 m2 166.966,45 m2 5
Turgutreis Belediye meclisinin 15.02.1989 tarih ve 989/30 sayılı kararı ile onaylı mevzii imzr planı mevcuttur.arazimiz, turizm konaklama ve II.Konut Turizm işlev alanındadır.plan tadilatı 001.07.1999 tarih ve 3830 sayılı yasanın geçici maddesinin amir hükmü gereğince düzenlenmiş olup, bu yasaya ilişkin yönetmelik hükümleri doğrultusunda; Kıyı kenar çizgisinden itibaren, kara yönündeki ilk 50 metrelik şeridin, deniz tarafındaki 30 metrelik bölümün tamamı ile bu bölümün gerisinde kalan 20 metrelik bölüm yer yer yeşil alan yer yer rekreasyon alanı olarak düzenlenmiştir. - Kıyı kenar çizgisinin, kara yönündeki 2.50 metrelik şeridi, günübirlik tesisi alanı olarak belirlenmiştir. - Kıyı kenar çizgisinin kara yönündeki 2.50 metrelik şeridinden daha geride kalan bölgelere ise onaylı nazım ve mevzii imar planı karalarına uyarak, yer yer turizm,yer yer konut fonksiyonları yüklenmiştir. Ekte imar plan örneği verilmiştir.istenildiğinde,turgutreis Belediyesine yapılacak mürcaat neticesinde daha farklı planlamaya gidilmesi mümkündür. Arazinin eğim derecesi,üzerinde yapılacak tüm yapıların deniz manzarasından maksimum düzeyde istifade etmesini sağlayacak derecededir. Eğimli arazi kot farkından yaralanılarak,inşa edilecek binalara, bodrum katı oluşturabilme imkanı bulunmakta, dolayısı ile inşaat kullanım alanını arttırabilmektedir. Yarıadanın, diğer tarafına göre rüzgar alan ve eğimi daha düzgün olan tarafında yer almaktadır.hakim cephesi doğu yönünde olup, taşınmaz gün boyu gün ışığından istifade etmektedir. Kumsal,plaj ve marinalara yakın konumdadır. Turistik açıdan Türkiye nin ve bölgenin önemli bir noktasında yer almaktadır. Çevresinde turistik tesis ve mesken yerleşimleri bulunmaktadır. 1/1000 lik imar planı hazırdır.dolayısıyla imar sorunu bulunmamakta,arazi üzerinde hemen inşaat yapılmayay hazır durumdadır. Kos adasına manzaralı ve adaya tekne ile ulaşımı 10-15 dakikadır. Denize sıfır konumda ve ana karadan denize uzantısı bulunan, uzun kıyı şeridi ve hakim deniz manzarası bulunan ender bulunabilecek imarlı arazidir. Yarımadanın diğer cephesine 5 yıldızlı otel yapılıyor olması, bölgenin hareketliliğini ve cazibesini daha da arttıracak bir unsurdur. Arsa rayiç değerinin yüksek olduğu,tercih edilen bölgelerden birisi içinde yer almaktadır. Bölge altyapı hizmetlerinden istifade etmektedir. BÖLGEDEKİ EMLAK DEĞERLERİ ÇOK YÜKSELMEKTEDİR. ARZ VE TALEP ÇOK FAZLADIR. 6
Turizm + II.Konut (KAKS = 20%) TAKS KAKS A 29.951,00 m2 2.995,10 m2 5.990,00 m2 B 19.377,00 m2 1.937,70 m2 3.875,40 m2 C 17.026,00 m2 1.702,60 m2 3.405,20 m2 D 2.216,00 m2 221,60 m2 443,20 m2 E 35.661,00 m2 3.566,00 m2 7.132,20 m2 F 23.321,00 m2 2.332,10 m2 4.664,20 m2 TOPLAM 127.552,00 m2 127.552,00 m2 Turizm Alanı (KAKS = 30%) TAKS KAKS G 15.005,00 m2 1.500,50 m2 4.501,50 m2 H 12.568,00 m2 1.256,80 m2 3.770,40 m2 TOPLAM 27.573,00 m2 27.573,00 m2 Günübirlik Alan (TAKS = 20%) TAKS KAKS K 28.693,00 m2 5.338,60 m2 - L 12.085,00 m2 2.417.00 m2 - M 13.888,00 m2 2.777,60 m2 - N 16.947,00 m2 3.389,40 m2 - TOPLAM 69.613,00 m2 69.613,00 m2 Rekreasyon Alanı (TAKS = 5%) TAKS KAKS O 4.170,00 m2 104,25 m2 208,50 m2 P 3.945,00 m2 98,63 m2 197,25 m2 R 2.061,00 m2 51,53 m2 103,06 m2 S 3.826,00 m2 95,65 m2 191,30 m2 TOPLAM 14.002,00 m2 14.002,00 m2 YOLLAR PARKLAR 36.436,00 m2 67.136,00 m2 KIYI KENARDA KALAN 2.928,00 m2 GENEL TOPLAM 345.300,00m2 TAPU YÜZÖLÇÜMÜ 345.300,00m2 7
Bölge m2 Fiyat (x1000) Para Birimi Özellik İstenen Fiyat (USD/m2) Yola yakın,deniz 3 90000 23000 USD 256 manzaralı,imarlı 3 60000 15000 USD Denize sıfır,imarlı 250 3 71000 12425 EURO Denize yakın,imarlı 227 3 85000 12500 EURO Denizesıfır eğimli,imarlı 191 1 4355 1000 USD imarlı,sınırlı deniz manz.denize 100mt 230 1 11300 3000 EURO imarlı,denize sıfır 345 1 6700 1708 USD imarlı,denize sıfır 256 1 8780 1200 USD imarlı,denize sıfır 137 1 4355 1500 USD imarlı,denize 60mt. 344 2 93000 25000 USD imarlı,denize sıfır 269 4 42000 12500 USD deniz manzaralı,imarlı 298 1.Karaincir 2.Akyarlar 3.Yalıkavak 4.Turgutreis 8
TURGUTREİS / KARAİNCİR (1234 PARSEL) ÖN ÇALIŞMA RAPORU VE MALİYET ANALİZİ 1 1993 yılında onaylanmış 1/1000 ölçekli imar planı tadilatına göre, ilgili parselde Turizm II. Konut Alanı, Turizm Tesis Alanı, Günübirlik Tesis Alanı, Yeşil Alanlar, Rekreasyon Alanları Gibi işlevler bulunmaktadır.hazırlanan plan raporuna göre yeşil alan ve yolların terki toplam 103.500 m² dir, bu da toplam alanın %30 unu oluşturmaktadır.yasal olarak %40 a kadar imar planlarında terk çıkabilmektedir, bu bakımdan çevre alanlar da düşünüldüğünde çok yüksek bir terk olduğu söylenemez, ancak turizm tesis alanlarında yeşil alan ve otopark gibi alanların tesis içinde çözülmesi nedeniyle terk oranları daha da düşük olabilmektedir. MALİYET ANALİZİ Toplam arsa 345.300m² I-KONUT ( Rezidance) 127.500m² x %20 ( KAKS) = 25.500m² 12 adet x 300m² = 3.600m² 25 adet x 200m² = 5.000m² 25 adet x 150m² = 3.750m² 25 adet x 125m² = 3.125m² 125adet x 80m² = 10.000m² 212 rezidance 25.500m² İnşaat metre kare maliyet bedeli 850usd öngörülmüş olup; 25.500m² x 850usd = 21.675.000 usd. II-OTEL 27.573m² x %30(KAKS) = 8.272 m² (emsal kaks %45 tir) İnşaat metre kare maliyet bedeli 1200 usd olarak ön görülmüştür 8.272m² x 1200 usd = 9.926.400 usd. 9
TURGUTREİS / KARAİNCİR (1234 PARSEL) ÖN ÇALIŞMA RAPORU VE MALİYET ANALİZİ 2 III-GÜNÜBİRLİK ALAN (özel bir çalışmayla otel içine katılabilir) 69.613m² x %20(KAKS) = 13.922m² İnşaat metre kare maliyet bedeli 900 usd olarak ön görülmüştür MALİYET; 13.922m² x 900 usd = 12.529.800 usd a. Arsa Bedeli 69.000.000 usd b. İnşaat, Hafriyat, İzin, Harç v.s. 62.000.000 usd a + b = 131.000.000 usd SATIŞ; a. Konut 4000 usd / m² x 25.500 m² = 102.000.000 usd b. Otel 7000 usd / m² x 8.272 m² = 58.000.000 usd c. Günübirlik alan 6000 usd / m² x 13.922 m² = 83.500.000 usd a + b + c = 243.500.000 TL A B = 112.500.000 usd ( KAR ) NOTLAR; İnşaatın 24 30 ayda bitirileceği düşünülmektedir. Maliyet ve kar analizlerinin içine MARİNA yapılması halinde buradan gelecek kar konuşulmamıştır. Arsa inşaat yapılmadan bekletilip 15 24 ay arasında m² si 300 euro dan satılabilir. 10
TURGUTREİS / KARAİNCİR (1234 PARSEL) ÖN ÇALIŞMA RAPORU VE MALİYET ANALİZİ 3 Yüksek kalitede konutların m² fiyatı 3000 dan başlıyor.1234 parsel konumu itibariyle bu tarz konutların yapılmasına çok elverişli, ayrıca yapılaşmanın tamamlanmamış olması daha sonra çevre alanlarda da kalitenin yükselmesini sağlayacaktır. Turgutreis te denize 1234 parsel gibi konuma sahip, yapılaşmamış ve bukadar büyüklükte imarlı alan yok denecek kadar az, merkezde ise hemen hemen hiçbir yer kalmamış durumda. Özellikle parselasyonların yapılmış olmasından dolayı büyük araziler bölünmüş, ayrıca kooperatifler nedeniyle de sıkışık ve küçük yapılaşmalar var. Yapılaşmanın Akyarlar sonrasında kıyı alanlarında durmasının başlıca nedenleri 100 m. Kıyı kenar çekme mesafesinin olması ve konut yapımı düşünülmesi istenen kıyı alanlarının turizm tesis alanları olarak planlanmış olmasıdır.yeni gelen plana da bakıldığında kıyıdaki boş alanların turizm tesis alanları olarak planlandığı görülmektedir, Turizm Bakanlığı mümkün olduğunca bu alanların konut yerine turizm alanı olarak kullanılması yönünde çalışma yapmış durumda.turizm Tesis Alanlarında daha önce aynı emsali kullanarak apart oteller yapılıyor ve tapudan bağımsız bölüm numarası alınarak konut olarak satılıyordu, bakanlık bu durumun önüne geçebilmek amacıyla apart otellere turizm için verilen emsalin yarısını vermek veya konut alanlarının apart otel yapımı için turizm tesis alanına dönüştürülmesi halinda emsali konut alanı emsaliyle aynı bırakmak şeklinde bir yöntem kullanıyor. TURİZM TESİS ALANI 1234 parselle ilgili 1993 yılında yapılan imar planına göre, Turizm Konaklama Alanı 53000 m², inşaat alanı(emsal 0,30) 15.900 m² dir. İnşaat alanı 15.900 m², üç kat olduğu düşünüldüğünde her kat 5.300 m² ve kazanılacak bodrum da 5.300 m² ; buna göre inşaat alanı 21.200 m² alan büyüklüğe ulaşıyor.buna ek olarak planda 68.000 m² lik günübirlik tesis alanı ile birlikte toplam 34.600 m² Turizm kompleksi yapılabilir. Aynı planın raporunda turizm tesis alanı 53.000 m², günübirlik tesis alanı 68.000 m² alana sahip ve inşaat alanı ayrı ayrı emsale göre çıkartılmış. Turizm Tesis Alanı (TTA) ile bütünleşik günübirlik tesis alanlarında, plan notlarında olmayan ancak yönetmeliklerde belirtilen bir durum var.buna göre turizm tesis inşaat alanı sadece turizm tesis alanı büyüklüğünden değil günübirlik tesisler dahil inşaatın kaç m² olacağı hesaplanıyor.ancak günübirlik tesis alanı içerisinde yapılabilecek tesisin inşaat alanı alanın kendi büyüklüğünden yola çıkılarak verilen emsale göre çıkartılıyor. Geriye kalan inşaat alanı TTA içinde kullanılabiliyor, böylece TTA da emsal 0,30 dan daha fazla gibi bir hal alıyor.bu durum tamamen hesaplamalarla ilğili. Mevcut planda tek bir alanda Günübirlik tesis alanı kopuk olarak planlanmış. Bunu da emsale dahil edilecek şekilde planladığımızı varsayarsak yukarıda verdiğim bilğilere göre; Yüzölçümü: TTA 53.000 m² Günübirlik T.A. 68.000 m² Toplam 121.000 m² 11
TURGUTREİS / KARAİNCİR (1234 PARSEL) ÖN ÇALIŞMA RAPORU VE MALİYET ANALİZİ 4 İnşaat alanları: Toplam 36.300 m² --toplam alan * 0,30-- Günübirlik T.A. 13.600 m² --Günübirlik tesis alanı * 0,20-- TTA 22.700 m² --Toplam-Günübirlik T.A.- Bu hesaba göre TTA inşaat alanı (kot farkı hariç) 15.900 değil 22.700 olmaktadır. Hazırlanacak plan tadilatının sadece çizimden ibaret olmaması, bu bilğilerin de hazırlanacak plan raporuna eklenmesi gerekir. Bu hesaba göre üç kat olarak planlanan TTA da her kat yaklaşık 7567 m² olacak, kazanılan kottan da bu kadar m² eklenecektir. Günübirlik tesis alanlarında kottan kat kazanma hakkı ile ilğili bir durum plan notlarında belirlenmemiştir, tek kat olma ihtimali varsayıldığında inşaat alanı yaklaşık 44.000 m² olacaktır. Oda sayısı yine oda başına 45 m² hesabından yola çıkılacak olursa 22.700/45 ten yaklaşık 500 kapasitesi çıkmaktadır. Mevcut planda bu rakam (15.900/45) 350 dir. Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanan plan notlarına göre de Turizm Konaklama Alanlarında emsal 0.30 dur.kat adedi 3, maksimum yükseklik 10 m.dir. Eğimden dolayı bir bodrum kat kazanılabilir.yatak üniteleri hariç yapılacak bar, gece kulübü, restoran, yüzme havuzu, spor salonu, depo vs. gibi kullanımlar emsale dahil edilmez.turizm tesislerine ek olarak kullanılabileceği gibi konut alanlarına da hizmet eden bir kompleks şeklinde kullanılabilir. Bu bilgilerin dışında; Onaylı imar planı olması nedeniyle ruhsat alınması şansı var ve mevcut planlar geçerli. Yapılacak plan tadilatı ile yapı adalarının şekli ve büyüklüğünde değişiklik yapma şansı var. Alt ölçekte yapılacak mimari çalışmayla birlikte yürüdüğü takdirde daha verimli sonuç alınacaktır. Terklerin düşürülmesi ile ilgili çalışma da yapılarak daha fazla inşaat alanına sahip olunması mümkün olacaktır. Terklerin düşürülmesi ilk 50 m. Lik terk alanından yapma yoluna gidilebilir. Tüm alanın, Bakanlığın hazırladığı son planda olduğu gibi Turizm Tesisi şeklinde planlanması da mümkün. Bunun için yollarla ilgili düzenleme yapılarak arsayı mümkün olduğunca az bölünmüş bir duruma getirmek yapılacak projeler açısından daha uygun olacaktır. Beş yıldızlı otellerin arkasında butik oteller yapılma şansı var ve bu şekilde 0,30 emsali kullanılabilir. Butik oteller ana otelle birlikte otel kompleksi haline getirilebilir, gerektiğinde günübirlik tesis alanlarının imkanlarından da faydalanabilir. Bu alanlar lüks konutlar olarak kiralama yöntemiyle satışa çıkmaktadır. Yalıçiftlik Kempinskki Otel de aynı yöntemle bu konutları pazarlamakta ve 45 sene gibi uzun vadelerle satar gibi kiralamaktadır. Satışlar şirket üzerinden yapılacağı için bu yöntem bu alanda da kullanılabilir. 12
O Kıyıya terk K Park G P A Park Kıyıya terk C L B Park Park Kıyıya terk D R Park F E M Park Park Park H Kıyıya terk N Kıyıya terk S 13
Suuny Garden Nilüfer Otel Castello di Akyarlar Karaincir beach Kefaluka Hotel Kargı Islanad 14
15
16
17
18
19
20