İstanbul Konut Piyasası Analizi Ocak 2014
Konut Stoğunun Analizi Bina İnşa Yılına Göre Dağılım Adet % 1945 ve öncesi 22.698 0,6 1946-1960 53.236 1,4 1961-1970 187.835 5,1 1971-1980 537.583 14,5 1981-1990 780.626 21,1 1991-2000 1.078.486 29,1 2001 ve sonrası 663.381 17,9 Bilinmeyen 376.085 10,2 Toplam 3.699.930 100,0 Mülkiyet Durumuna Göre Dağılım Adet % Ev sahibi 2.241.167 60,6 Kiracı 1.164.509 31,5 Lojmanda oturan 33.437 0,9 Ev sahibi değil ama kira ödemiyor 260.818 7,0 Toplam 3.699.930 100,0 Kaynak: TÜİK Nüfus ve Konut Araştırması, 2011 2
Konut İhtiyacı İstanbul Toplam Nüfus Nüfus Artışı Hanehalkı Büyüklüğü* Hane Sayısı Hane Sayısındaki Artışı 2007 12.573.836 3,72 3.380.063 2008 12.697.164 123.328 3,69 3.440.966 60.902 2009 12.915.158 217.994 3,66 3.528.732 87.766 2010 13.255.685 340.527 3,63 3.651.704 122.972 2011 13.624.240 368.555 3,60 3.784.511 132.807 2012 13.854.740 230.500 3,57 3.880.880 96.368 Toplam 500.816 Ortalama 100.163 Hanelhalkı büyüklüğü TÜİK tarafından 2000 yılında 3,93 ve 2012 yılında 3,57 olarak açıklanmıştır. Aradaki yıllar için hanehalkı büyüklüğü rakamları bu iki veri oranlanarak tahmin edilmiştir. İstanbul'da son beş yılda ortalama 100.000 adet yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmıştır!!! Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 3
Konut Arzı İstanbul Yapı Ruhsatı Alan Daire Adedi Bitmiş Olması Gereken Daire Adedi Tamamlandığı İskan Alan Akıbeti Tahmin Edilen Alan Daire Bilinmeyen İskansız Daire Adedi Daire Adedi Konut Arzı (A) Adedi (B) (A+B) 2006 129.559 2007 153.032 2008 126.363 129.559 26.212 103.347 93.012 119.224 2009 105.104 153.032 55.008 98.024 88.222 143.230 2010 137.270 126.363 55.014 71.349 64.214 119.228 2011 147.605 105.104 104.756 348 313 105.069 2012 158.283 137.270 90.897 46.373 41.736 132.633 Toplam 957.216 651.328 331.887 319.441 287.497 619.384 Ortalama 134.925 130.266 66.377 63.888 57.499 123.877 Yapı ruhsatı sayılarına göre 2008-2012 döneminde toplam 651.328 adet daire inşa edilmiş olmalıdır. Bunların 331.887 adedi iskan almıştır. Kalan 319.441 adet dairenin %90'ının iskan almasa da tamamlandığı tahmin edilmektedir. İstanbul'da son beş yılda ortalama 124.000 adet konut inşa edilmiştir!!! Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 4
İhtiyaç ve Arz Dengesi İstanbul İhtiyaç Arz Arz Fazlası 2008 60.902 119.224 58.322 2009 87.766 143.230 55.464 2010 122.972 119.228-3.744 2011 132.807 105.069-27.738 2012 96.368 132.633 36.264 Toplam 500.816 619.384 118.568 Ortalama 100.163 123.877 23.714 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 143.230 132.807 132.633 119.224 122.972 119.228 105.069 87.766 96.368 60.902 2008 2009 2010 2011 2012 İhtiyaç Arz İstanbul'da son beş yılda yıllık ortalama 24.000 adet arz fazlası gerçekleşmiştir!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 5
Konut Satışları 200.000 180.000 160.000 153.897 169.015 167.110 174.835 120% 100% 140.000 120.000 100.000 77.721 83.854 87.484 92.149 80% 60% 51% 50% 52% 53% 80.000 60.000 40% 40.000 20.000 76.176 85.161 79.626 82.686 20% 49% 50% 48% 47% 0 2010 2011 2012 2013Q3 0% 2010 2011 2012 2013Q3 İpotekli İpoteksiz Toplam Satışlar İpotekli İpoteksiz 2013 yılının ilk dokuz ayında İstanbul'da 175.000 adet konut satışı gerçekleşmiştir.!!! Bu rakama yeni konuların yanı sıra ikinci el konut satışları da dahildir!!! Bunun 100-120 bin adedinin birinci el, kalan 40-60 bin adedinin ikinci el olduğu tahmin edilmektedir!!! * 2010, 2011 ve 2012 yılları için verilen rakamlar sadece il ve ilçe merkezlerine aittir. 2013 yılı için verilen rakam tüm konut satışlarını kapsamaktadır. Kaynak: TÜİK 6
Konut Satışları Yeni yapılan bir konut eski bir konutun boşa çıkmasını, o da daha eski bir konutun boşa çıkmasını sağlamaktadır!!! 7
Konut İhtiyacı Projeksiyonları İstanbul Demografik Sebeplerden Kaynaklanan Konut İhtiyacı Hane Toplam Nüfus Nüfus Artışı Hanehalkı Büyüklüğü Hane Sayısı Sayısındaki Artışı 2013 14.107.954 253.214 3,56 3.962.908 114.370 2014 14.360.924 252.970 3,52 4.079.808 116.900 2015 14.612.976 252.052 3,48 4.199.131 119.323 2016 14.863.867 250.891 3,44 4.320.892 121.761 2017 15.113.384 249.517 3,40 4.445.113 124.221 2018 15.361.136 247.752 3,36 4.571.767 126.654 2019 15.606.922 245.786 3,32 4.700.880 129.113 2020 15.850.684 243.762 3,28 4.832.526 131.645 2021 16.092.222 241.538 3,24 4.966.735 134.210 2022 16.331.538 239.316 3,20 5.103.606 136.870 2023 16.568.500 236.962 3,16 5.243.196 139.591 Toplam 1.394.657 Ortalama 126.787 Önümüzdeki yıllarda nüfus artışı ve hanehalkı büyüklüğündeki azalmadan kaynaklanan yıllık yaklaşık ortalama 127.000 adet konut ihtiyacı olması beklenmektedir!!! Kentsel dönüşüm kanunundan önce eski evlerde otururken geliri artan kişiler yeni evler talep ediyorlardı, bu da talebi %30 civarında artırıyordu. Önümüzdeki dönemde bu kişilerin evleri zaten kentsel dönüşümle yenileneceğinden, başka ev talep etmeyeceklerdir. Kaynak: TÜİK, Konutder Tahminleri 8
Konut Arzını Etkileyen Faktörler 1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilan edilen «Afet Riskli Alanlar» 2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilan edilen «Afet Riskli Yapılar» 3. Rezerv Alanları 4. Vizyon Projeleri 9
Riskli Alanlar, Riskli Yapılar, Rezerv Alanlar ve Vizyon Projeler Genel Görünüm 10
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından İlan Edilen Afet Riskli Alanlar 11
Riskli Alanlar JICA Karşılaştırma 12
Riskli Alan Büyüklükleri 62.000 adet yıkılacak. 62.000 + 75.000 = 137.000 adet yapılacak!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 13
Riskli Alan Büyüklükleri İLÇE PROJE ADI RİSKLİ ALAN (m2) KAMUSAL ALAN İMAR ALANI NET İMAR ALANI (*0.75) ORT. KAT SAYISI BİNA TABAN ALANI MEVCUT YAPI ALANI EMSAL PLANLAN EMSAL PLANLANAN YAPI ALANI EKLENEN YAPI ALANI BAYRAMPAŞA VATAN MH. 226.000 15.042 210.958 158.219 4,00 132.371 529.484 3,35 4,00 632.874 103.390 BAĞCILAR GÖZTEPE MH. KEMALPAŞA MH. DEMİRKAPI MH. EVREN MH. 206.500 0 206.500 154.875 3,50 244.700 1,18 3,00 464.625 219.925 BEYOĞLU ÖRNEKTEPE SÜTLÜCE MH. 25.000 9.173 15.827 11.870 3,00 8.587 25.761 1,63 2,00 31.654 5.893 BEYOĞLU HACIHÜSREV MH. 88.000 37.910 50.090 37.568 2,50 22.230 55.575 1,11 2,00 75.135 19.560 ESENLER HAVAALANI ve TUNA MH. 97.000 11.318 85.682 64.262 3,00 31.653 94.959 1,11 2,50 160.654 65.695 ESENLER ORUÇREİS MH. 72.500 0 72.500 54.375 3,00 163.125 2,25 2,50 181.250 18.125 ESENLER ÇİFTEHAVUZLAR ve ORUÇREİS MH. 129.400 68.080 61.320 45.990 4,00 27.629 110.516 1,80 2,50 114.975 4.459 GOP MERKEZ MAHALLE 49.435 0 49.435 37.076 2,50 25.545 64.611 1,31 2,25 83.422 18.811 GOP SARIGÖL MH. 58.352 0 58.352 43.764 2,00 18.070 21.578 0,37 2,25 98.469 76.891 GOP PAZARİÇİ (KUZEY-GÜNEY) 358.773 0 358.773 269.080 2,50 162.486 410.602 1,14 2,25 605.429 194.827 GOP Y. TABYA MH. (DOĞU-BATI) 566.783 0 566.783 425.087 2,00 160.254 320.508 0,57 2,25 956.446 635.938 GOP BAĞLARBAŞI MH. 166.027 0 166.027 124.520 2,00 46.649 84.324 0,51 2,25 280.171 195.847 GOP FEVZİ ÇAKMAK MH. 594.771 0 594.771 446.078 3,00 110.498 338.774 0,57 2,25 1.003.676 664.902 GOP YENİ MAHALLE 109.788 0 109.788 82.341 3,00 41.423 67.988 0,62 2,25 185.267 117.279 GOP B.HAYRETTİN MH. 1.562.496 0 1.562.496 1.171.872 3,50 525.137 1.347.377 0,86 2,25 2.636.712 1.289.335 GOP MEVLANA MH. 450.978 0 450.978 338.234 5,00 62.898 340.659 0,76 2,25 761.025 420.366 GÜNGÖREN TOZKOPARAN MH. 577.000 67.185 509.815 382.361 5,00 86.573 432.865 0,85 3,00 1.147.084 714.219 KADIKÖY FİKİRTEPE MH. DUMLUPINAR MH. EĞİTİM MH. MERDİVENKÖY MH. 1.340.000 112.282 1.227.718 920.789 3,00 609.761 1.829.283 1,49 4,00 4.910.872 3.081.589 KÜÇÜKÇEKMECE KANARYA MH. 92.000 20.607 71.393 53.545 3,00 42.303 126.909 1,78 3,00 160.634 33.725 KÜÇÜKÇEKMECE FATİH MH. 80.000 22.044 57.956 43.467 4,00 14.762 59.048 1,02 3,00 130.401 71.353 SARIYER DERBENT MH. 281.900 7.369 274.531 205.898 2,00 86.111 172.222 0,63 1,50 308.847 136.625 SARIYER FSM MH. (ARMUTLU) 1.406.200 303.942 1.102.258 826.694 2,50 328.192 820.480 0,74 1,50 1.240.040 419.560 SULTANGAZİ CUMHURİYET MH. 185.000 47.025 137.975 103.481 5,00 29.630 148.150 1,07 3,00 310.444 162.294 ZEYTİNBURNU SÜMER MH. 38.000 0 38.000 28.500 6,00 16.017 96.102 2,53 4,00 114.000 17.898 TOPLAM 8.761.903 8.761.903 6.029.945 7.905.600 16.594.107 8.688.507 EKLENEN BİRİM SAYISI 86.885 8 milyon m2 yıkılacak. 8 + 8 = 16 milyon m2 yapılacak!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 14
Riskli Alanlardan Gelecek Konut Arzı Riskli Alanlar Toplam m2 BB Sayısı Ort. Büyüklük Yıkılacak Yapılar 8.000.000 62.000 129 Üretilecek Tüm Yapılar (m2) 16.600.000 Toplam m2 BB Sayısı Ort. Büyüklük Eski Mülk Sahiplerine Konut Olarak Verilecek 6.820.000 62.000 110 Pazara Arz Edilecekler (Ticari - %15) 1.467.000 Pazara Arz Edilecekler (Konut - %85) 8.313.000 75.573 110 16.600.000 Ortalama Üretim Süreci (Yıl) 5 Her Yıl Üretilip Eski Mülk Sahiplerine Verilecek Adet 12.400 Her Yıl Üretilip Pazara Arz Edilecek Adet 15.115 Riskli alan ilan edilen bölgelerde her yıl 15.000 adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 15
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından İlan Edilen Afet Riskli Yapılar Aylık Konut Adedi Eylül 12 315 Ekim 12 311 Kasım 12 1.094 Aralık 12 1.462 Ocak 13 1.685 Şubat 13 1.233 Mart 13 1.468 Nisan 13 2.904 Mayıs 13 2.753 Haziran 13 2.715 Temmuz 13 5.216 Ağustos 13 3.087 Toplam 24.243 Aylık Ortalama 2.020 İmar Artışı 40% Yıkılan Yapı Sayısı (Yıllık) 24.243 İlave Yapılan Sayı (Yıllık) 9.697 Ticaret (%15) 1.455 Konut (%85) 8.243 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 315 311 Eylül 12 Ekim 12 1.094 1.462 1.685 1.233 1.468 Kasım 12 Aralık 12 Ocak 13 Şubat 13 2.904 2.753 2.715 5.216 3.087 Riskli yapıların yeniden inşası ile her yıl ilave 8.000 adet konut pazara arz edilecek!!! Mart 13 Nisan 13 Mayıs 13 Haziran 13 Temmuz 13 Ağustos 13 Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 16
Rezerv Alanlar Avrupa yakasında rezerv alanlarda 250.000 ünite olacağı açıklanmıştır. Anadolu yakası için de aynı rakam öngörüldüğünde, bunların %85'inin konut olacağı ve bu projelerin 10 yılda hayata geçirileceği varsayıldığında: Rezerv alanlarda her yıl 42.000 adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Konutder Tahminleri 17
Vizyon Projeleri 18
Vizyon Projeleri Toplam Alan (m2) Toplam Konut Alanı (m2) Toplam Birim Sayısı Cendere Vadisi 2.300.000 1.800.000 18.000 * Kartal 3.600.000 4.050.000 40.500 ** Maltepe Dragos 315.000 354.375 3.544 Ataşehir Mimar Sinan, Y. Çamlıca, Mevlana Mah. 1.300.000 2.437.500 24.375 *** Ataşehir-Şerifali Çiftliği Kentsel Dönüşüm Projesi 280.000 519.400 4.155 Toplam 7.795.000 9.161.275 90.574 Yıllık Ortalama 1.559.000 1.832.255 18.115 * Toplam alanın %50 oranın konut olacağı ve ortalama emsal değerinin 2,25 olarak öngörülmüştür. ** Toplam alanın %75 oranın konut olacağı ve emsal değerinin yakın çevresindeki (600 kişi/ha yoğunluk ) yoğunluk ile eş değer tutulacağı öngörülmüştür. *** 1290 mevcut konut bulunmaktadır. Hak sahiplerine ortalama 140 m2 büyüklüğünde konut verilecek.2,5 emsal ile 280.000 m2 alanda toplam 700.000 m2 konut üretilecek. 519.400 m2 yeni konut alanı eklenecektir. Diğer konut alanları ortalama birim büyüklüğü 125 m2 olarak hesaplanmıştır. Vizyon projelerde her yıl 18.000 adet konut pazara arz edilecek!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 19
2015'ten İtibaren Piyasa Dengesi Konut İhtiyacı 120.000 Mevcut Üretim 120.000 Pazara İlave Arz Olunacak Konut Miktarı 83.000 Afet Riskli Alanlardan Gelen 15.000 Afet Riskli Yapılardan Gelen 8.000 Rezerv Alanlarında Üretilen 42.000 Vizyon Projelerinden Üretilen 18.000 Toplam üretim 203.000 Üretim fazlası 83.000 250.000 83.000; 41% 120.000; 59% 200.000 150.000 100.000 120.000 203.000 50.000 Mevcut Üretim Pazara İlave Arz Olunacak Konut Miktarı 0 İhtiyaç Potansiyel Arz Kaynak: Konutder Tahminleri 20
2015'ten İtibaren Piyasa Dengesi (KDV Bakımından) KDV %1 KDV %18 Toplam Mevcut Üretim 30.000 90.000 120.000 Afet Riskli Alanlar 15.000 0 15.000 Afet Riskli Yapılar 8.000 0 8.000 Rezerv Alanlar 42.000 0 42.000 Vizyon Projeleri 4.500 13.500 18.000 Toplam 99.500 103.500 203.000 KDV KDV %1 %18 Toplam Dağılım 49% 51% 100% Mevcut Üretim 44% Vizyon Projeleri 7% Mevcut Üretim 15% Afet Riskli Alanlar 7% Afet Riskli Yapılar 4% Vizyon Projeleri 2% Rezerv Alanlar 21% KDV karmaşasına dikkat!!! Kaynak: Konutder Tahminleri 21
Hanehalkı Kullanılabilir Gelir Düzeyi (2012) 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 12.817 19.870 26.604 36.453 79.523 Hanehalkı kullanılabilir net geliri: Hanehalkındaki her bir ferdin elde ettiği kişisel yıllık kullanılabilir gelirlerin (maaş-ücret, yevmiye, müteşebbis geliri ile emekli maaşı, dul-yetim aylıkları ve yaşlılara yapılan ödemeler, karşılıksız burs vb. ayni veya nakdi gelirlerin toplamı) toplamı ile hane bazında elde edilen yıllık gelirlerin (gayrimenkul kira geliri, haneye yapılan karşılıksız yardımlar, 15 yaşın altındaki fertlerin elde ettiği gelirler vb.) toplamından, gelir referans döneminde ödenen vergiler ve diğer hane veya kişilere yapılan düzenli transferler düşüldükten sonra hanehalkı kullanılabilir gelirine ulaşılmaktadır. 0 İlk %20 İkinci %20 Üçüncü %20 İstanbul Dördüncü %20 Son %20 Veri kaynağı: Veriler örnekleme yoluyla seçilen hanehalklarındaki fertlerle yapılan birebir görüşmeler yoluyla derlenmektedir. Kaynak: TÜİK 22
Markalı Konutlar Fiyat Aralıkları Fiyat Aralığı Toplamdaki Payı <2000 36% 2000-3000 37% 3000-4000 14% 4000-5000 6% 5000-10000 6% >10000 1% Toplam 100% 14% 6% 6% 1% 36% <2000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000-10000 >10000 37% Reidin verilerine göre markalı projelerin; Üçte biri 3.000 TL/m2 ve üstü fiyatlardan, Üçte biri 2.000 3.000 TL/m2 fiyatlardan Üçte biri ise 2.000 TL/m2 ve altı fiyatlardan satılmaktadır. Kaynak: Reidin 23
Fiyat Segmentlerine Göre Arz Talep Dengesi Gelir Grubu İhtiyaç Yıllık Gelir Aylık Gelir %50'si Vade Faiz Oranı Kredi Tutarı Ev Fiyatı m2 Alabileceği m2 Fiyatı 1 8.000 10.510 876 438 120 0,80% 33.699 44.932 100 449 2 8.000 12.817 1.068 534 120 0,80% 41.097 54.796 100 548 3 8.000 15.124 1.260 630 120 0,80% 48.494 64.659 100 647 4 8.000 17.684 1.474 737 120 0,80% 56.705 75.606 100 756 5 8.000 19.870 1.656 828 120 0,80% 63.713 84.951 100 850 6 8.000 22.056 1.838 919 120 0,80% 70.722 94.295 100 943 7 8.000 23.677 1.973 987 120 0,80% 75.921 101.228 100 1.012 8 8.000 26.604 2.217 1.108 120 0,80% 85.304 113.739 100 1.137 9 8.000 29.530 2.461 1.230 120 0,80% 94.688 126.250 100 1.263 10 8.000 32.078 2.673 1.337 120 0,80% 102.858 137.144 100 1.371 11 8.000 36.453 3.038 1.519 120 0,80% 116.884 155.846 100 1.558 12 8.000 40.827 3.402 1.701 120 0,80% 130.911 174.547 100 1.745 13 8.000 48.509 4.042 2.021 120 0,80% 155.543 207.390 100 2.074 14 8.000 79.523 6.627 3.313 120 0,80% 254.988 339.984 100 3.400 15 8.000 110.537 9.211 4.606 120 0,80% 354.434 472.578 100 4.726 120.000 Fiyat Düzeyi Riskli Alanlar Riskli Yapılar Rezerv Alanlar Vizyon Projeler Mevcut Üretim Toplam Arz Arz Fazlası 449 0-8.000 548 0-8.000 647 0-8.000 756 0-8.000 850 0-8.000 943 0-8.000 1.012 0-8.000 1.137 0-8.000 1.263 0-8.000 1.371 7.000 10.767 17.767 9.767 1.558 10.000 10.767 20.767 12.767 1.745 15.000 10.767 25.767 17.767 2.074 1.000 1.000 10.000 13.891 25.891 17.891 3.400 10.000 5.000 0 4.000 48.363 67.363 59.363 4.726 4.000 2.000 0 14.000 25.445 45.445 37.445 15.000 8.000 42.000 18.000 120.000 203.000 - Kaynak: Konutder Tahminleri İhtiyaç 120.000 ise, kentsel dönüşümle her yıl 80.000 konut yapılacak ise, geri kalan üretim 40.000'e iner ve problem kalmaz denilebilir. Ama kentsel dönüşümden gelecek konutlar pahalı konutlar olacaktır ve bu kadar pahalı konutu satın alacak müşteri olmayacaktır. Bu projelerde alternatif bir finansman planlaması olmaz ve sadece satış gelirlerine bel bağlanırsa, büyük sorunlar ortaya çıkabilir. 24
Fiyat Segmentlerine Göre Arz Talep Dengesi Fiyat Seviyesi (TL/m2) İhtiyaç Arz Arz Açığı/ Arz Fazlası 80.000 0-1263 72.000 0-72.000 60.000 59.363 1263-1371 8.000 17.767 9.767 40.000 1371-1558 8.000 20.767 12.767 20.000 9.767 12.767 17.767 17.891 37.445 1558-1745 8.000 25.767 17.767 0 1745-2074 8.000 25.891 17.891-20.000-40.000 2074-3400 8.000 67.363 59.363-60.000 3400-4726 8.000 45.445 37.445-80.000 Toplam 120.000 203.000 83.000-72.000 0-1263 1263-1371 1371-1558 1558-1745 1745-2074 2074-3400 3400-4726 Arz Açığı / Arz Fazlası İhtiyaç Arz 1263 TL Altı 72.000 0 1263 TL Üstü 48.000 203.000 25
Genel Değerlendirme 11 belediyede riskli alan ilan edildi ve bu sunumdaki hesaplamalara dahil edildi. Henüz ilan edilmeyenler? Kentsel dönüşümle pazara gelecek yüksek fiyatlı bu kadar konut alıcı bulacak mı? Kentsel dönüşüm projesi yapan bir firma satışlarda zorlanır ve özsermayesi de yetersiz kalıp projeyi tamamlayamaz ise ne olacak? Pazarın üçte ikisi kamu kontrolünde gerçekleşen kentsel dönüşüm projeleri ile karşılanırsa, serbest piyasa koşullarını sürdürmek ne derece mümkün olabilir? Serbest piyasanın olmadığı ve nerede ne kadar konut üreteceğini kamunun planladığı durumda, planlamadaki hatalar ve ortaya çıkabilecek arz fazlaları nasıl önlenecek? Biz gerçekten riskli olan alanları mı riskli alan ilan ediyoruz? İlan ettiğimiz riskli alanların %73'ü JICA'ya göre riskli alan değil. 26
Konut Sektörünün Vergi Yükü Ve Öneriler 27
Örnek Bir Konut Projesi Karlılık ve Vergi Yükü Proje Bilgileri Konut Adedi 100 Ortalama Konut Alanı (m2) 120 Toplam Konut Alanı (m2) 12.000 m2 Satış Fiyatı (TL) 3.000 m2 İnşaat Maliyeti (TL) 1.200 Arsa Sahibi Hasılat Payı 40% Brüt Kar (Vergiler Hariç) TL Yüzde Hasılat 36.000.000 100% İnşaat Maliyeti 14.400.000 40% Arsa Sahibi Payı 14.400.000 40% Brüt Kar 7.200.000 20% Yapılan İşlem ve Bu Nedenle Ödenen Vergi TL Yüzde Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi 315.000 0,9% Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapu harcı 85.536 0,2% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi 315.000 0,9% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin noter harcı 100.000 0,3% Yüklenicilerle yapılan müteahhitlik sözleşmelerinin damga vergisi 126.000 0,4% Belediye harçları 480.000 1,3% Tapunun geliştirici firmaya devrinde ödenen tapu harcı 576.000 1,6% Kat mülkiyetine geçişte tapu harcı 13.615 0,0% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (satıcı payı) 720.000 2,0% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen döner sermaye ücreti 14.500 0,0% Proje boyunca ödenen emlak vergileri 180.000 0,5% Katma değer vergisinin finansman maliyeti 622.080 1,7% İade alınamayan KDV alacağı 388.800 1,1% Geliştirici firmanın kurumlar vergisi 730.454 2,0% Firmanın Toplam Vergi Yükü 4.666.985 13,0% Firmanın Brüt Kar Tutarı 7.200.000 20,0% Firmanın Toplam Vergi Yükü 4.666.985 13,0% Firmanın Net Karı 2.533.015 7,0% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (alıcı payı) 720.000 2,0% Alıcının ödediği %1 KDV 360.000 1,0% Alıcının Satış Bedeline İlave Olarak Ödediği Diğer Vergiler 1.080.000 3,0% 28
Konutlarda KDV Oranı Mevcut Düzenleme Konut'un Net Alanı Konumu İnşaat Sınıfı Arsanın Emlak Vergisine Esas Değeri Oran Büyükşehir olmayan illerde İnşaat sınıfı ne olursa olsun Arsanın değeri ne olursa olsun %1 Büyükşehirlerdeki riskli alan ve rezerv alanlarda İnşaat sınıfı ne olursa olsun Arsanın değeri ne olursa olsun %1 150 m2'den küçükse Büyükşehirlerdeki riskli alan ve rezerv alanlar dışı kalan alanlarda İkinci sınıf veya daha düşük sınıf inşaatlarda Birinci sınıf veya lüks inşaatlarda Arsanın değeri ne olursa olsun Arsanın değeri 500 TL'den küçükse Arsanın değeri 500 TL - 1.000 TL arasında ise %1 %1 %8 Arsanın değeri 1.000 TL'den büyükse %18 150 m2'den büyükse Nerede bulunursa bulunsun İnşaat sınıfı ne olursa olsun Arsanın değeri ne olursa olsun %18 29
Mevcut Düzenlemenin Getirdiği Sorunlar ADİL DEĞİL 5 kat pahalı bir ev alan 90 kat KDV ödüyor. Aynı sokaktaki tüm konutlar aynı kefeye konuyor. UYGULAMASI ZOR Arsa rayiç değerleri gerçeği yansıtmıyor. İnşaat sınıfları pek çok itilaf çıkartmaya müsait. Net alanla ilgili tartışmaları ortadan kaldırmıyor. HAKSIZ REKABET GETİRİYOR Riskli alan / rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerle diğer bölgeler arasında. Aynı bölgede farklı sokaklar arasında. KAYITDIŞILIĞA TEŞVİK EDİYOR Ufak ölçekli olup müşterileriyle bire bir ilişki kurabilen firmalar kayıt dışı işlem yapmaya teşvik ediliyor. 30
KDV İadesi Hesabına Dahil Edilemeyen Maliyetler YAPI DENETİM HİZMETİ ORTAK ALANLAR AYRILMAZ EŞYALAR Arsa sahibi adına düzenlenen ancak müteahhit firmalarca arsa sahibi adına ödenen yapı denetim hizmeti fatura bedelleri nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilmelidir. Ortak kullanım amacıyla imal edilen, ayrı bir bağımsız bölüm tapusu olmayan, dolayısıyla ayrıca satılması da mümkün olmayan tüm maliyet unsurları KDV iade hesabına dahil edilmelidir. Çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, otoparklar, fitness ve spor salonları, hamam, sauna, çamaşır ve ütü odaları, ilk yardım odaları, yürüyüş parkurları, bisiklet yolları. Modern konutların ayrılmaz bir parçası halinde gelen eşyalarla ilgili maliyet unsurları KDV iade hesabına dahil edilmelidir. Birer adedi aşmamak kaydıyla aspiratör, set üstü ocak, çöp öğütme makinesi, ankastre fırın ve davlumbaz, kombi, klima, vestiyer, gömme dolap, elektrik panosu, banyo içerisine monte edilen aynalar ve jakuzi. DEVREDEN KDV İade tarihi itibariye devreden KDV tutarının iade edilecek tutardan yüksek olması yeterli olmalı, önceki dönemlerin bakiyelerine ayrıca bakılmamalıdır. 31
Kayıtdışılık İle Mücadele Önerisi İşlemleri kayıt altına almak adına tapuda yapılan her satışta SPK lisanslı değerleme şirketlerinden değerleme raporu alınması ve asgari olarak bu değerin beyan edilmesi zorunlu tutulabilir. TÜİK verilerine göre konut satışlarının yarısı ipotekli (yani banka kredili) gerçekleşmektedir. Ancak banka tarafından yaptırılan ekspertiz raporundaki değer tapuda kontrol edilmemektedir. Örneğin evin değeri 500.000 TL ise, alıcı ve satıcı 500.000 TL'den anlaşmış ise, alıcı 100.000 TL kredi kullanacak ise, tapuda satış bedeli 100.000 TL beyan edilebilmektedir. Tapu dairesi ekspertiz raporunun bir örneğini talep etmeli, satış bedeli bu değerin altında beyan edilememelidir. Hatta banka kredisi kullanılmadan satılan konutlarda dahi tapu dairesi ekspertiz raporu talep etmelidir. Bir değerleme raporunun maliyeti yaklaşık 300 TL olup, böyle bir düzenleme alıcıya ilave bir yük getirecektir. Bu yük tapu harcında yapılacak indirimle telafi edilmelidir. Bu yolla işlemlerin gerçek değerinden beyanı sağlandığında, tapu harçları da binde 20'den binde 5'lere doğru indirilmelidir. Proje aşamasında yapılan satışlarda, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte hazırlatılan değerleme raporu dikkate alınmalıdır. (Projeden 300.000 TL'ye satılan bir konut teslim tarihinde 400.000 TL değere ulaşabilmektedir. Teslim tarihindeki değer üzerinden tapu harcı alınması haksız olacaktır.) 32