AV.EROL TÜRK İPOTEK NEDİR & İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ Alacağa teminat teşkil etmek üzere bir şeyin borçlu tarafından alacaklıya teminat olarak verilmesi çok eski devirlerden beri rastlanan bir hukuki işlem olarak karşımıza çıkar. Rehin hakkı, ona sahip olan kimseye ( yani alacaklıya ) rehin edilen malı satarak paraya çevirmek ve bu suretle alacağını tahsil etmek imkanı verir. Bu bakımdan rehin, alacaklı için bir garanti, bir teminat teşkil eder. Rehin hakkı sahibi bu hakkını, rehin olunan şeyin sahibi başta olmak üzere herkese karşı kullanabildiği için mutlak halklardandır. Rehin hakkı tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulmuşsa buna taşınmaz rehini-ipotek- denir.( Velidedeoğlu ) Eşya hukukunda rehin, bir borcun öngörülen şartlara uygun olarak ödenmemesi veya alacağın tehlikeye girmesi halinde, bu alacağın tahsilini sağlamak amacıyla alacaklıya taşınır bir malın veya tapuda kayıtlı bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesidir şeklinde tanımlanmaktadır. Rehin, lehine rehin verilen kişiye, rehin edilen menkul veya gayrimenkul malı icra yoluyla satarak satış bedelinden alacağını tahsil etme olanağı sağlar. Rehin hakkı ile alacağın güvence altına alınması sağlanmaktadır. Rehin sözleşmesi rehin alacaklısına rehin edilen maldan faydalanma ( kullanma ) hakkını sağlamaz. Borçlunun borcunu ödememesi halinde rehin edilen taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceği şeklinde düzenlenen yazılı sözleşmelerin hukuken bir değeri yoktur. Rehin çeşitleri rehin verilen eşyanın türüne göre belirlenir. Menkul bir mal rehin olarak verilmişse menkul rehini, tapuda kayıtlı bir taşınmaz rehin edilmişse taşınmaz rehini ( ipotek ) ya da bir ticari işletme rehin verilmişse ticari işletme rehininden söz edebiliriz. 1
Biz bu yazımızda taşınmaz rehinini ve taşınmaz rehininin paraya çevrilme yolunu izlerken karşılaşılan zorlukları açıklamaya çalışacağız. Medeni kanunun 881.ci maddesinde ipotek Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olan taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Şeklinde düzenlenmiştir. Maddenin bu şekilde düzenlenmesinden de anlaşılacağı üzere alacaklı ile borçlu arasındaki borç ilişkisine üçüncü bir şahıs taşınmaz malını teminat göstermek suretiyle dahil olmaktadır. M:K: 853 cü maddesine göre, rehin hakkı ( ipotek ) ancak tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerine konulabilir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız her bölüm için ayrı ayrı ipotek tesis edilebilir. Bir taşınmazın tamamı üzerine ipotek konur. Bölünen bir parsel tek başına ipotek konusu edilemez. MK. 854.cü maddesi rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehine konu olamaz. Şeklinde düzenlenmek suretiyle parselasyonu yapılmış ve her parseli bağımsız bir bölüm olarak tapu siciline tescil edilmiş taşınmazların rehin edilebileceğini belirtmektedir. İpotek konusu olan taşınmaz borçluya ait olacağı gibi, üçüncü bir kişinin borcuna teminat olarak ta gösterilmiş olabilir. (MK. 881/2 ) Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehin edebilir. Pay üzerinde ipotek tesis edildikten sonra paydaşlar malın tamamını ipotek edemezler. ( MK. 857 ) Bu suretle böyle bir ipoteğin paraya çevrilmesinde karşılaşılacak zorluklar önlenmek istenmiştir. İştirak halinde mülkiyette ( elbirliği mülkiyetine ) tabi taşınmaz ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına ipotek edilebilir. İştirak çözülmeden ipotek tesis edilemez. ( MK.875/3 ) Taşınmaz birden çok ise birden çok taşınmazın aynı borç için rehin edilmesi taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. ( MK: 855 ) İPOTEK NASIL KURULUR, İPOTEĞİN TÜRLERİ Mk. 850. maddesi taşınmaz rehinini ipotek tesisini-, Taşınmaz rehini başlığı altında taşınmaz rehini, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Diye düzenlemiştir. Madde metninden anlaşılacağı üzere ipotek tesisi için öncelikle alacaklı ile taşınmazın tapuda kayıtlı maliki arasında taşınmazını muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren yazılı bir beyana yani bir sözleşmeye ihtiyaç vardır. Bu sözleşme tapu sicil müdürünün huzurunda ve resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Bu bir geçerlilik koşuludur. Taraflar arasında yapılan ipotek sözleşmesi tapu siciline tescil edilir. Noterde yapılan ipotekler geçerli değildir. 2
Tescil için, taşınmaz malikinin rızası ve geçerli bir hukuki neden aranır. İpotek alacağı teminat altına aldığı için ayrıca geçerli bir alacağın mevcudiyeti şartı da aranır. Geçersiz bir alacak için tesis edilen ipotekte geçersiz olacaktır. Resmi senette, ipoteğin süresi, rehin edilen miktar, derecesi, sırası, alacaklının adı soyadı, baba adı, tüzel kişi ise unvanı, faiz kararlaştırılmışsa faiz oranı belirtilir. İpoteğin türleri lehine ipotek tesis edilecek alacak miktarına göre belirlenir. İpotek tesis edilirken doğmuş ve miktarı belirlenmiş bir alacak varsa bu alacak miktarına göre ipotek tesis edilir. Buna ana para ipoteği adı verilir. İpotek tesis edilirken ilerde doğacak veya doğması olası bir alacak söz konusu ise ve bu miktar için ipotek tesis ediliyorsa bunada üst sınır ipoteği adı verilir. Mk. 850. ci maddesi taşınmaz rehinini ipotek tesisini-, Taşınmaz rehini başlığı altında taşınmaz rehni, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Diye düzenlemiştir. Madde metninden anlaşılacağı üzere ipotek tesisi için öncelikle alacaklı ile taşınmazın tapuda kayıtlı maliki arasında taşınmazını muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren yazılı bir beyana yani bir sözleşmeye ihtiyaç vardır. Bu sözleşme tapu sicil müdürünün huzurunda ve resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Bu bir geçerlilik koşuludur. Taraflar arasında yapılan ipotek sözleşmesi tapu siciline tescil edilir. Noterde yapılan ipotekler geçerli değildir. Tescil için, taşınmaz malikinin rızası ve geçerli bir hukuki neden aranır. İpotek alacağı teminat altına aldığı için ayrıca geçerli bir alacağın mevcudiyeti şartı da aranır. Geçersiz bir alacak için tesis edilen ipotekte geçersiz olacaktır. Resmi senette, ipoteğin süresi, rehin edilen miktar, derecesi, sırası, alacaklının adı soyadı, baba adı, tüzel kişi ise unvanı, faiz kararlaştırılmışsa faiz oranı belirtilir. İPOTEKTE DERECELENDİRME İpotek tesisinde sabit derece sistemi ve ilerleme sistemi olmak üzere iki yol izlenir. Bizim hukuk sistemimiz sabit derece sistemini benimsemiştir. Sabit derece sisteminde taşınmaz farazi olarak derece adı verilen parçalara bölünmekte ve 1-2-3-4- gibi numaralarla sıraya konulmakta ve tapu kütüğüne bu şekilde tescil edilmektedir. İpoteğin hangi dereceye konulacağı tarafların iradesine göre belirlenir. İpotekte derece, MK. 870. ci maddesinde rehin derecesi başlığı ile rehinin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehini, sırada kendisinden önce gelecek miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir. Şeklinde düzenlenmiştir. 3
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulursa, bunlar arasındaki öncelik ilişkisini ipotekte sıra belirleyecektir. Aynı derecede birden fazla ipotek kurulmuşsa paraya çevirme işleminden sonra her birine alacakları oranında ödeme yapılır. M.K.nun 871.ci maddesi aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez demek suretiyle ilerleme sistemini engellemektedir. Eğer hukuk sistemimiz ilerleme sistemini benimsemiş olsaydı boşalan sıraya kuruluş sırasına göre kendinden sonra gelen ipotek geçecekti. Yasanın gerekçesinde bu kural,yani her taşınmaz rehininin sabit bir derecesi olacağı kuralı emredici nitelikte sayılmamıştır.aksine yapılan sözleşmeler, yani bir taşınmaz rehininin boşalan öndeki bir dereceye ilerleyebileceği hususunda yapılacak sözleşmeler resmi şekle tabi tutulmuştur. Bu bir geçerlilik şartıdır.bu tür bir sözleşme rehin kurulurken yapılabileceği gibi, rehinin kurulmasından sonra da yapılması mümkündür. Boşalan dereceye ilerleme hakkı veren sözleşmelerin tapu kütüğüne şerhi geçerlilik şartı olmayıp, bu hakkın taşınmaz üzerinde daha sonra hak sahibi olabilecek kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamak için öngörülmektedir. Bu şekilde yürürlükteki metinde yer alan ve yanlış yorumlara sebebiyet veren muteber olması tapu siciline şerh verilmesine bağlıdır şeklindeki ifade düzeltilmiştir. Bir alacaklının boşalan dereceye ilerleme hakkı varsa, ona ait rehin hakkının, önceki sırada bulunan her hangi bir rehin derecesi boşaldığında bu boşalan dereceye tescili, bu alacaklı tarafından istenebilecektir. Boşalan bu derece bir önceki sırada olabileceği gibi, daha önceki bir sırada da olabilir. Tarafların bu konuda somut sözleşmeler yapmasını mümkün kılmıştır. M.K. madde 871/2 terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir demek suretiyle malikin boşalan rehin derecelerine yeniden taşınmaz rehni tesis edebileceğine olanak tanımaktadır. Bu düzenleme malikin lehinedir. BOŞ DERECELER SONRAKİ DERECELERİ ETKİLER Mİ? M:K. Madde 872 Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır. Şeklinde düzenlemek suretiyle Arka sıradaki rehinlerin kendiliğinden ilerlemesine olanak sağlamıştır. Yasanın gerekçesinde: ön sıradaki bir rehin derecesi boş tutulmuş veya sonradan boşaldığı halde malik boşalan bu dereceye yeniden rehin kurmamışsa boş derece dikkate alınmaksızın satış parası arka sıradaki rehinli alacaklılar arasında yine bunların birbirine öncelik sırası dikkate alınarak paylaştırılır. Bunun anlamı,arka sıradaki rehinlerin, boş dereceye kendiliğinde ilerlemesi olup, taşınmaz rehinindeki sabit derece ilkesine bir istisna oluşturmasıdır. Denilmektedir. 4
REHNİN PARAYA ÇEVRİLMESİ M.K. nun 873.cü maddesi Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Şeklinde düzenlemiştir. Rehinli taşınmazın satışı ayrı bir merasime tabidir. İ.İf. kanunun ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapmak isteyen alacaklıyı uzun ve zorlu bir takip süreci beklemektedir. Şimdi ipoteğin paraya çevrilmesine geçelim. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ &TAKİP YOLLARI İ.İf.Kanununun 148. ci maddesi ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve 58.ci maddeye göre takip talebinde bulunur. Şeklinde düzenlenmiştir. Takip alacaklısı, ipotek borçlusu hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatır. İcra müdürlüğü ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehin edilmişse veya taşınmazın mülkiyeti rehinli olarak üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu takip yoluna ilamlı takip denilir. ( İ.İf. K.m. 149 ) Borçluya gönderilen icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği ihtar edilir. İpoteğin paraya çevrilmesi yolu (İ.İf.K.m.149/b) hükmüne göre ilamsız takip yolu ile yapılırsa borçluya ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde borçluya borcunu otuz gün içinde ödemesi veya yedi gün içinde itiraz etmesi ihtar edilir. Yedi gün içinde itiraz edilmez ve otuz gün içinde borç ödenmezse alacaklı taşınmazın satışını ister. BANKALARIN YAPTIĞI İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLU İLE TAKİPLERDE KARŞILAŞILAN ZORLUKLAR Bankalar, ( Bankalar K.m.50 ) gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi veremezler.bununla beraber, bankalar açtıkları krediler karşılığında bazı hallerde munzam, bazı hallerde ise asli teminat olarak gayrimenkul ipoteği alabilirler. ( B.K.m.50/2 ) Konulan yasağa rağmen bankalar ipotek almışlarsa, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takibe karşı borçlu, itirazını ( banka lehine verilen ipoteğin munzam mahiyette olmadığını ) beyan ederek ipoteğin iptalin, dava edebilir. Böyle bir davada İ.İf.K.m.72 kıyasen uygulanır Bankalar, kredi borçlusundan teminat aldıkları gibi üçüncü bir şahıstan da gayrimenkul teminatı almaktadırlar. Kredi borçlusu borcunu vadesi geldiği halde ödemezse alacaklı banka yukarıda anlattığımız gibi ipoteğin paraya çevrilmesi yolunu başlatır. 5
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 1989/11632 E. ve 1989/4824 K. Sayılı 01.12.1989 tarihli kararında kredi borçlusu hakkında takip yapılmadan teminat ipoteği veren şahıs hakkında takip yapılamayacağına hükmetmiştir. İpotekle takyit edilmiş olan gayrimenkulun maliki, borçtan şahsen sorumlu değilse borçlu ile kendisine ihbar yapılmadıkça bu şahıs açısından borç muaccel olmaz. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ? İ.İf.Kanununun 150.ci maddesine göre borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler.ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde İ.İf.K.m.72.ci madde hükümleri uygulanır. Alacaklı bankanın elinde kayıtsız şartsız bir borç ikrarını ihtiva eden bir sözleşme varsa bu sözleşmeye dayanarak İ.İf.yasasının 149.cu maddesine göre borçluya icra emri gönderilir. İcra emri ile borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair karar getirilmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir. Bu takip yoluna öğretide ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip adı verilmektedir. ÜST SINIR İPOTEĞİ İpotek sözleşmeleri kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içeren belgeler olabileceği gibi, ileride doğması muhtemel bir hak veya alacağın teminatı olarak ta yapılabilir. İşte bu tür ipotek sözleşmelerinde kesin alacak miktarı belli olmadığı için ipoteğin teminat oluşturacağı üst sınır bir miktar belirlenir ve sözleşme bu miktar üzerinden yapılır. Dolayısıyla ipotek borçlusunun sorumluluğu bu miktar ile sınırlı olur. Buna üst sınır ipoteği denir. Alacaklı bankanın elindeki ipotek belgesi kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içermeyen bir üst sınır ipoteği ise, borçluya icra emri yerine ödeme emri gönderilecektir. İ.İf. yasasının 149/b maddesine göre borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahısa gönderilen ödeme emri ile yedi gün içinde borca itiraz ederek takibi durdurma olanağı tanınmaktadır. Bankaların ipotek karşılığı kredi vermeleri bankalar kanununda yasak olmasına rağmen (yukarıda anlattığımız üzere ) kullandırdıkları ticari krediler karşılığında gayrimenkul ipoteği almaktadırlar. Bankaların aldıkları ipotekler genellikle üst sınır ipoteği şeklinde olmaktadır. Bankaların üst sınır ipoteğine dayanarak yapacakları ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takiplerde yukarıda açıkladığımız gibi (İ.İf.K.149/b) hükmüne göre borçluyaödeme emri gönderilerek başlatılmakta ve bu takipler çok defa borçlunun itirazı ile sonuçlanmaktadır. Borçlunun itirazı üzerine başlayan takip durmakta, itirazın kaldırılması davası sonuçlanmadan ipotekli taşınmazın satışı ile ilgili olarak hiçbir işlem yapılamamaktadır. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İLAMLI TAKİP ( m.150/ı ) 6
İ.İf.K.m.150/ı Borçlu cari hesap veya kısa,orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi veya gayri nakdi krediyi kullandıran tarafından ibraz ettiği ipotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva etmese dahi, krediyi kullandıran taraf (banka) krediyi kullanan tarafa..hesap özetini noter aracılığıyla gönderilmek suretiyle tebliğ edildiğini veya 68/b maddesi gereğince tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noterden onaylı bir sureti icra müdürüne ibraz ederse icra müdürü 149.uncu madde uyarınca işlem yapar. Şu kadar ki, krediyi kullanan tarafın hesap özetine ve borcun ödenmesine ilişkin ihtara ya da gayrinakdi kredi nedeniyle tazmin talebine, kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz etmiş olduğunu ispat etmek suretiyle icra mahkemesine şikayette bulunmak hakkı saklıdır. Krediyi kullandıran taraf alacağını 68/b maddesi çerçevesinde diğer belgelerle ispatlayabiliyorsa, krediyi kullanan tarafın şikayeti reddedilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 1994/14943 E.- 1994/15046 K. Sayılı ve 25.11.1994 tarihli kararıyla ipotek akit tablosundan ipoteğin üst sınır ipoteği olduğu anlaşılmakla beraber, borçlulara hesap kat ihtarı gönderilmiş ise İ.İf.K. m. 150/ı uyarınca icra emri gönderileceğine hükmetmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 21.11.1994 tarihli 1994/14532 E.-1994/14664 K sayılı ilamı ile de borçlunun noter marifetiyle sekiz gün içinde hesap özetine itiraz etmiş olmasının 150/ı maddesi uyarınca icra emri gönderilmesine engel olmayacağına hükmetmiştir. Yukarıda yazılı İ.İf. K. nun150/ı maddesi iki ayrı Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipte alacaklının durumunu güçlendirmektedir. İcra iflas yasasının 150/ı maddesinin uygulanabilmesi için * Cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi krediler ve gayri nakdi kredileri teminen alınmış ipotek olmalıdır. * Bankanın alacağı borçlu cari hesap ya da kredi sözleşmesinden doğmalı ve bu borca ait bir hesap özeti çıkarılmalıdır. * Çıkarılan hesap özeti borçluya mutlaka noter aracılığıyla gönderilmelidir. İpotek borçlusunun üçüncü şahıs olması halinde hesap özetinin ipotek borçlusu üçüncü şahsa da gönderilmesi ve böylece hakkında icra takibinin başlamasından haberdar edilmesi gerekir. Üçüncü şahsa borcu ödemesi için fırsat verilmelidir. Hesap özetine sekiz gün içinde itiraz edilmesi halinde bu itiraz icra takibini durdurmayacaktır. Borçlu, İ.İf. K. 68/b maddesine göre icra tetkik merciinde şikayet yoluna gidecektir. Yasal süre olan sekiz gün içinde yapılan itirazlar tetkik merciinde dinlenir. Yukarıda açıklamaya çalıştığımız hükümler, İcra İflas yasasında bankalar için düzenlenmiş özel hükümler olup 1988 yılında İ.İf.Kanuna eklenmiştir. ( 68/b- 150a-150ı) Bu değişikliklerle banka alacaklarının kısa sürede tahsil edilmesi amaçlanmıştır. 7
İpotekle teminat altına alınmış alacakların tahsilinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipler uzun ve zorlu bir süreçtir. Bu süreci kısaltmak, kötü niyetli borçluları borçlarını ödemeye zorlamak için banka yetkilileri alacakları ipotek ile teminat altına alındığı halde kredi borçlularını borçlarını ödemeye zorlamak için borçlu ile, kayıtsız şartsız borç ikrarı anlamına gelen noter sözleşmeleri düzenlemektedirler. Bu tip sözleşmelerin borçlar kanununun 21. maddesinde düzenlenmiş olan gabin hükümlerine göre iptali istenebilir. Av. Erol Türk İş bu makale yazarından izin alınmadan kullanılamaz. Başka bir ortamda kısmi de olsa aynen yayınlanamaz. 8