VAKIFLAR İÇİN FİNANS KAYNAĞI OLARAK İCÂRETEYN Doç. Dr. Süleyman Kaya
İCÂRETEYN KAVRAMI Arapça icâre kelimesinin tesniyesi olan icâreteyn kavramı çift kira anlamına gelip kira sözleşmesinde kira bedelinin bir kısmının peşin (muaccel) bir kısmının ise vadeli (müeccel) olmasını ifade eder. Osmanlı toplumunda bir mülkün çift bedelle kiraya verilmesi farklı akit ve uygulamalar için söz konusuydu.
İcâreteyn kavramı, sözlük anlamı itibariyle bu tür uygulamaların genel adı olarak düşünülebilse de terim olarak vakıf akârın, kayd-ı hayat şartıyla tasarruf etme, istîfâ edemediği muacceleyi geri alma, evladına intikal etme, ferâğ etme, alacaklıların müdahale edememesi gibi haklarla mutasarrıfa kiraya verilmesini ifade ediyordu.
TARİHİ ARKAPLAN İcâreteyn öncesinde vakıf mülk üzerinde benzer şekilde kayd-ı hayat şartıyla tasarruf, ferâğ ve intikal gibi haklar tanıyan, dolayısıyla icâreteyn uygulamasına kaynaklık ettiğini düşündüğümüz mukâtaa, hikr, gedik, marsad, hulüv, tapu, meşedd-i müske gibi bir takım uygulamalar vardır.
Mukâtaa/hikr; vakıf veya mirî arazinin, hakk-ı karâr bulunmak şartıyla şahsına ait bina inşa etmek veya ağaç dikmek isteyen bir kimseye kiralanmasıdır. Gedik; vakıf dükkanın, hakk-ı karâr bulunmak şartıyla şahsına ait raf, dolap, alet edevât yerleştirmek isteyen tüccar ve sanatkarlara kiralanmasıdır. Marsad; vakıf binanın, zaruri tamiratını kendi malıyla, vakfa borç olarak kaydedilmek şartıyla yapıp bu alacağını tahsil edinceye kadar kiracı kalma hakkına sahip kimseye kiralanmasıdır.
Hulüv; vakıf binanın, harap olan kısmını kendi mülkü olmak üzere inşa edecek kimseye kiralanmasıdır. Tapu/meşedd-i müske; vakıf veya mirî arazinin, belli bir peşin meblağ ödeyen kimseye ziraat yapmak üzere kayd-ı hayat şartıyla kiralanmasıdır. İcâreteyn ise; vakıf binanın, belli bir peşin meblağ ödeyen veya tamiratını yapan kimseye kayd-ı hayat şartıyla kiralanmasıdır.
Tüm bu uygulamaların; vakıf mülklerin tamir veya yeniden inşa edilmesi, daha verimli işletilmesi gibi ortak amaçlara yönelik olduğu söylenebilir. Bu uygulamaların ortak olan en temel özelliği kiracıya kayd-ı hayat şartıyla tasarruf imkanı vermeleridir. Bir diğer ortak özellik kayd-ı hayat şartıyla tasarruf imkanının bedel karşılığında bir başkasına devredilebilmesidir. Mukâtaa, gedik ve hulüv özel mülk olan bir ayna dayandığı için satılabiliyordu. Tapu ve icâreteynde ise özel mülk olmadığından satım söz konusu değildi, bunun yerine ferâğ imkanı vardı.
Özel mülk olup olmamanın bir diğer sonucu mukâtaa, gedik, hulüvvün borç ödeme kabiliyeti varken tapu ve icâreteynde bunun olmamasıdır. Yine mukâtaa, gedik, hulüv ve marsad aynı sebebe binaen miras olarak tüm varislere intikal ediyordu. Tapu ve icâreteynde özel mülk olmadığı için varislere intikal söz konusu değildi. Ancak burada sultan, bu hakların bazı haleflere intikal edeceğine dair hükümler koymuştur.
Bu açılardan icâreteyne en yakın uygulamanın tapu olduğu söylenebilir. Tapu ile icâreteynin en temel farkı ise birinde bir arazinin ziraat etmek üzere kiralanması, diğerinde ise vakıf binanın kiralanmasıdır. İcâreteyn öncesinde boş bir vakıf arazinin imara açılması veya harap olan vakıf binanın yeniden inşası için vakfın yeterli geliri yoksa daha ziyade mukâtaaya başvurulduğu görülür. Mukâtaada kiracının inşa ettiği bina özel mülkü olduğu için mirasçılarına kalıyordu ki böyle bir binanın mülkiyetinin vakfa dönme ihtimali yoktur. Dolayısıyla vakıf arsa yüz yıllarca aynı ailede kalabiliyordu. Osmanlı ilmiyesi bu sorunu icâreteynle aşmaya çalışmıştır.
İcâreteynde de binayı yine kiracı inşa eder, ama vakfa ait olmak üzere. Bu durumun kiracı açısından dezavantaj olduğu düşünülebilir. Ancak onun için de bir takım haklar getirilmiştir. Buna göre mutasarrıfın, mülkiyet vakfa ait olduğundan damân sorumluluğunun vakfa ait olmasına binaen binanın kısa sürede yangın, deprem gibi bir afetle harap olması halinde binanın inşası için yaptığı, muaccel kira bedeline sayılan masraflardan henüz tasarruf edemediği kısmı geri alma hakkı vardır.
Mukâtaada bina özel mülk olduğundan mutasarrıfın iflas etmesi halinde alacaklılar bu binanın satılması suretiyle alacaklarını tahsil edebilirler. İcâreteynde ise mülk vakfa ait olduğundan alacaklıların böyle bir hakkı yoktur. Yine bina vakfa ait olduğundan müsadereye konu olması da mümkün değildir. Kiracılara tanınan bu tür haklar, onların icâreteynli vakıf mülklere taleplerini arttırmıştır.
İcâreteyn kiracıya bu tür avantajlar sağladığı gibi vakıf için de daha avantajlı bir uygulamadır. Mukâtaada vakıf sadece arazinin boş vaziyetteki kira bedelini alabilecektir ki arazi kiraları binaya oranla cüzidir. İcâreteynde rakabe mülkiyeti vakfa ait olduğundan miras hükümleri cari olmaz. Tasarruf hakkı sadece evlada intikal eder. Mutasarrıfın çocuğu olmaksızın ölmesiyle ilgili mülk mahlûl kalır ve böylece vakıf önemli bir muaccel gelir elde eder.
Sonuç olarak icâreteynde çocuklar dışındaki varisler ile alacaklıların devre dışı bırakıldığı ve buradan ortaya çıkan menfaatin adeta vakıfla kiracı arasında paylaştırıldığı söylenebilir.
İcâreteynin icâre-i vâhideye oranla da hem kiracı hem de vakıf için avantajlı yönleri vardır. İcâre-i vâhide ile kiralanan vakıf mülkü mütevelli süre tamamında, şayet süre belirlenmemişse aybaşında dilediğine kiraya verebilirdi. İcâreteyn uygulaması ile kiracı, rayiç bedeli ödemeye devam ettiği sürece tasarruf etme hakkını garanti altına almış oldu. Buna karşılık vakıf mülkün icâreteyne tahvîl edilmesi; artık o mülkün ayakta kalması, gerektiğinde tamiratının yapılması, korumaya yönelik tedbirlerin alınması ve yangın, deprem benzeri afetlerle tamamen yok olduğunda yeniden inşası gibi sorumlulukların kiracılara yüklenmesi anlamına geliyordu.
Sağlam bir binanın icâreteynle kiraya verilmesi halinde binanın ileride meydana gelecek muhtemel bakım ve tamir masrafları kiracıya yüklendiği gibi vakıf için sair harcamalarında kullanmak üzere önemli bir miktarda finans temin edilmiş oluyordu. Yeniden inşa veya tamire ihtiyaç duyan bir binanın icâreteynle kiraya verilmesi halinde ise vakıf binanın tamiri ya da yeniden inşası için gerekli olan finans temin edilmiş oluyordu.