TAŞINMAZ HUKUKU Deniz DENİZ-Hukukçu
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu Giriş Bölümü (İlk 7 madde) Kişiler hukuku Aile hukuku Miras hukuku Eşya hukuku (683-1030 md.)
Eski düzenlemede olduğu gibi yeni düzenlemede de Kanun, Eşya Hukukunu üç ana bölümde düzenlemiştir. Birinci Kısımda mülkiyet, İkinci Kısımda sınırlı ayni haklar, üçüncü kısımda ise, zilyetlik ve tapu sicili ele alınmıştır. Eşya Hukukunun Konusu (T.M.K.683-1027 md.) Aynî Haklar (683-972) Zilyetlik (972-996) Tapu Sicili (997-1027)
Eşya hukuku, kişilerin (gerçek veya tüzel kişi) eşya üzerindeki hâkimiyet ve diğer hakları dolayısı ile ortaya çıkan hususları düzenleyen medenî hukuk dalıdır. Kişilerin eşya üzerindeki hâkimiyeti genellikle bir hakka dayanmakla birlikte, hiçbir hakka dayanmaksızın da böyle bir hakimiyet söz konusu olabilir.
AYNî HAK KAVRAMI: Aynî haklar, kişilere eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Aynî hak kavramı 3 unsuru içerir. a) Aynî hak, bir eşya üzerindedir. b) Aynî hak, sahibine o eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlar. (aracısız hâkimiyet, dolaysız hâkimiyet) c) Aynî hak, herkese karşı ileri sürülebilir. (herkesin ihlal etmesi mümkün olduğu için)
A) Eşyanın Tanımı: Eşya (hukukî anlamında), kişilerin (gerçek veya tüzel kişi) üzerinde ferdî hâkimiyet kurabildikleri, maddî (cismanî) varlığı olan ve belirli sınırları bulunan, kişisel olmayan varlıklardır. Hukukî anlamda eşyanın unsurları: 1) Maddî (cismani varlığı) olma 2) Üzerinde hakimiyet kurulabilme 3) Kişisel (şahsi) olmama 4) Belirli sınırlara sahip olma (sınırlanabilir olma) Eşyanın Çeşitleri Menkul (taşınır) eşya-gayrımenkul (taşınmaz) eşya: Özüne zarar vermeden bir yerden başka bir yere taşınabilen eşyaya menkul (kitap, otomobil), taşınamayan (yerinde sabit olan eşya) eşyaya ise, gayrı menkul eşya denir. (bkz. M.K. 704)
B) Eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet Aynî hak sahibinin eşyadan hakkına uygun şekilde yararlanması için, hiç kimsenin araya girmesine, aracılık etmesine ihtiyaç bulunmamasıdır. Hak sahibince herhangi bir kişiden bir edimi yerine getirmesini talep etmesi sözkonusu değildir. C) Herkese karşı ileri sürülebilirlik Herkesin bu hakimiyeti sağlayan hakka uyma, ihlal etmeme yükümlülüğü vardır. Aynî hakkı, kim ihlal ederse hak sahibi, hakkına uymasını ondan isteyebilir.
AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI A-Genel Olarak: Türk-İsviçre Eşya Hukukunda aynî hakların türleri kanun tarafından sınırlı şekilde öngörülmüştür. Kanundaki bu düzenlemenin dışında yeni bir aynî hak tipi yaratılamaz. Bu ilkeye, sınırlı sayı ve tip ilkesi (numerus clausus) denir. Borçlar hukukundaki sözleşme serbestîsi ilkesi, eşya hukukunda geçerli değildir. Medenî Kanun un kabul ettiği sisteme göre aynî hakları sıralayacak olursak; 1) Mülkiyet hakkı 2) İrtifak hakları --------------------- 3) Taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti- (Sınırlı aynî haklar) 4) Rehin hakları ----------------------
B) Sahibine Sağladığı Yetkiye Göre: a) Mülkiyet hakkı (Tam aynî hak): Aynî hakların sahibine sağladığı yetkilerin tamamını veren en geniş kapsamlısıdır. Malik eşya üzerinde kullanma, semerelerinden yararlanma, eşya üzerinde başkaları lehine sınırlı ayni hak tesis etme, tahrip etme ve tüketme haklarının tamamını kullanma hakkına sahiptir. b) Sınırlı (mahdut) Aynî Haklar: Sahibine sınırlı yetki veren (mülkiyet gibi tam yetki değil), eşya üzerinde ya kullanma ya da yararlanma veya her ikisini birden kullanma yetkisi veren haklardır. Mülkiyet hakkının verdiği yetkilerden birisini veya ikisini sağlayabilir. Bu haklar irtifak hakkı, rehin hakkı ve taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) olmak üzere üç türde karşımıza çıkar.
C) Hakkın Konusuna Göre: Menkuller üzerinde kurulan ayni haklar ve gayrimenkuller üzerinde kurulan aynî haklar olmak üzere ikiye ayrılır. D) Hak Sahibinin Tayin Ediliş Tarzına Göre: Sınırlı ayni haklar bakımından söz konusu olan bu ayrıma göre, sınırlı ayni haklar ya şahıs lehine ya da belli bir gayrimenkul lehine kurulabilir. Şahıs lehine kurulun aynî haklara şahsî (kişisel) aynî haklar (örnek, intifa, sükna hakkı), sınırlı aynî hak başka bir taşınmaz lehine tesis edilirse taşınmaza ilişkin aynî hak (arzî aynî hak) söz konusu olur.(geçit veya kaynak hakkının taşınmaz lehine tesisi) İkinci hâlde, taşınmazın maliki kim olursa hak da ona tanınmış olur. Taşınmazın maliki değiştikçe, hak sahibi de değişir. Bu irtifaka aynî irtifak veya arzî irtifak (eşyaya bağlı aynî hak) denilmektedir.
AYNİ HAKLARA HAKİM OLAN İLKELER 1) Mutlaklık ilkesi: Mutlak haklardan olan aynî hakların en temel özelliği, herkese karşı ileri sürülebilir oluşudur. Mutlak haklardan olan aynî haklar, sahibine hukukî koruma sağlar. - istihkak davası - haksız elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davası (M.K. m. 683/2)
2) Muayyenlik (belirlilik) ilkesi: Aynî haklar, ancak önceden mevcut belirli (muayyen) eşyalar üzerinde kurulabilir. Zira, sınırları belli ve bağımsız şeyler ancak hukukî anlamda eşyadır. 3) Aleniyet (kamuya açıklık) ilkesi: Aynî hakların mutlak haklara dahil olması (herkese karşı ileri sürülebilir olması), bu hakların herkes tarafından bilinebilir olması zorunluluğunu getirmektedir. Alenilik ilkesi, menkul eşyalarda zilyetlik ile gayrı menkul eşyalarda ise, tapu sicilindeki kayıt ile kendini gösterir.
4) Sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi: Aynî haklar, kanunda sınırlı sayıda (tipi, sayısı ve muhtevası) öngörülmüş, tek tek sayılmıştır. Tarafların anlaşarak yeni bir aynî hak yaratması mümkün değildir. 5) Hak düşürücü süreye ve zamanaşımına tabi olmama ilkesi: Ayni haklar zamanaşımına ve hak düşürücü sürelere tabi değildirler. Aynî haklar kullanılmamakla sona ermezler; dolayısıyla bunların herkese karşı dermeyanını sağlayan talep ve davalar da zamanaşımına uğramazlar. 6) Ayni Hakların Devredilebilirliği: Şahsa bağlı irtifak hakkı gibi haklar dışında, ilke olarak aynî haklar her zaman başkalarına devredilebilirler. Örneğin, (A), (B) ye mülkiyet hakkını devreder; fakat (A) kişiye bağlı irtifak hakkını (sükna-intifa) devredemez.
7) Sebebe bağlılık (illilik) ilkesi: Türk-İsviçre eşya hukukuna göre, aynî haklarla ilgili tasarruf işlemlerinin (tescil, terkin gibi) geçerliliği, bunların temel işlemi niteliğinde olan borçlandırıcı işlemlerin (sözleşmelerin) geçerliliğine bağlıdır. Şu halde, zilyetliğin nakli veya tapu siciline kayıt ile gerçekleşen tasarruf işlemi tek başına aynî hakkın tesis ve nakline yetmemektedir; ayrıca bu işlemlerin sebebini oluşturan borçlandırıcı işlemin de mevcut ve geçerli olması gerekmektedir (Aksi halde, yolsuz tescil). 8) Güvenin (inancın) korunması ilkesi: Aynî haklar, menkullerde zilyetlik, gayrimenkullerde tapu sicilindeki kayıtlarla kamuya açıklanmaktadır. Açıklanan durum gerçeğe uygun ise, sorun yoktur. Ancak gerçek değilse, örneğin zilyet malik değil hırsız ise veya tapu sicilindeki kayıt geçersiz ise, bu durumlarda itimat ederek taşınır veya taşınmazı iktisap eden iyi niyetli 3. kişilerin durumu ne olacaktır? (Tapu sicilindeki kayda güvenerek ayni hak kazanının iktisabının korunması TMK 1023 md.)
AYNÎ HAKLAR Mülkiyet Hakkı (Tam aynî hak) Sınırlı Aynî Haklar Birlikte Mülkiyet (Ortak Mülkiyet) Müstakil Mülkiyet (Tek Şahıs Mülkiyeti) İrtifak Hakları Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) Rehin Hakları Paylı Mülkiyet (Müşterek mülkiyet) Aynî (arzî) irtifaklar Taşınır (menkul) Rehni Elbirliği Mülkiyet (İştirak Halinde Mül.) Şahsî (kişisel) irtifaklar Taşınmaz (gayrimenkul) Rehni İntifa hakkı İpotek Sükna (oturma) hakkı İpotekli borç senedi Karma irtifak hakları İrat senedi İnşaat hakkı Kaynak hakkı Diğer irtifak hakları
ZİLYETLİK: T.M.K. nun 973. maddesi, Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. hükmü mevcuttur. Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili hakimiyetin iradi olarak ele geçirilmesiyle başlayan ve onun, irade ile veya irade dışı kaybına kadar süren bir fiili ve hukuki durumdur. Zilyetliğin iki unsuru bulunmaktadır. Zilyetlik Eşyaya fiili hakimiyet Zilyetlik iradesi
Zilyetliğin Önemi: 1) Zilyetliğin en önemli ve aslî fonksiyonu, taşınır (menkul) mallarda aleniyeti (kamuya açıklık) sağlamasıdır. Eşyanın zilyedinin, ileri sürdüğü hakların sahibi olduğu yolunda bir karine sözkonusudur. 2) Taşınırlar üzerindeki bir aynî hakkın iktisabı kural olarak zilyetliğin iktisabı veya tesisi yolu ile olur. (T.M.K. md. 763- Taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir.) 3) Taşınırlarda veya taşınmazlarda zamanaşımı ile aynî hak kazanılmasını sağlar.
TAPU SİCİLİ: Yeni Tapu Sicili Tüzüğü (TST), 17/8/2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmî Gazete de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumunu, devamlı göstermek amacıyla tescil ve açıklık ilkelerine göre, devletin sorumluluğu altında tutulan sicillerdir (TST md. 5). Tapu Sicili Tüzüğü nün 7. maddesine göre tapu sicili, ana ve yardımcı sicillerden oluşur. ANA SİCİLLER YARDIMCI SİCİLLER 1- Tapu Kütüğü 1- Aziller sicili 2- Kat Mülkiyeti Kütüğü 2- Düzeltmeler sicili 3- Yevmiye Defteri 3- Kamu orta malları sicili 4-Resmî belgeler 4- Tapu envanter defteri 5- Plân (Mal sahipleri sicili kaldırıldı, tapu envanter defteri yardımcı sicil olarak düzenlendi.
Eşya hukuku, kişilerin (gerçek veya tüzel kişi) eşya üzerindeki hâkimiyet ve diğer hakları dolayısı ile ortaya çıkan hususları düzenleyen medenî hukuk dalıdır. Kişilerin eşya üzerindeki hâkimiyeti genellikle bir hakka dayanmakla birlikte, hiçbir hakka dayanmaksızın da böyle bir hakimiyet söz konusu olabilir.
TAŞINMAZ HUKUKU
TAŞINMAZ HUKUKU
Taşınmaz mülkiyetinin konusu: (T.M.K. m. 704 ve 998) 1) Arazi: Sınırları yeterli vasıtalar ile tahdit ve tayin edilmiş (belirlenmiş) yeryüzü parçasıdır. Örnek; Arsa, bağ, bahçe, tarla gibi. 2) Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar: Başlı başına devredilebilme özelliğine sahip, en az 30 yıllık süre için kurulan ve tapu sicilinde ayrı sayfada yer alması gereken irtifak haklarıdır. Örneğin belirtilen şartları haiz üst hakkı veya kaynak hakkı. 3) Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: Bir taşınmazın kat, daire, büro, işyeri gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleridir.
TAPU SİCİLİNE HÂKİM PRENSİPLER 1) Her taşınmaza sahife açılması ilkesi (aynî kayıt ilkesi) 2) Tescil ilkesi (Talep+Tasarruf Yetkisi+Hukuki sebep) 3) Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi (Tescilin hüküm doğurabilmesi için, tescilin dayanağı hukukî sebebin sözleşmenin- geçerli olması gerekir.) 4) Aleniyet (açıklık) ilkesi (Tapu sicili herkese açıktır.tmk 1020 md.) 5) İyi niyetin korunması (Güven ilkesi) ilkesi (Tapu sicilindeki tescile güvenerek, aynî hak iktisap eden iyi niyetli kişinin kazanımı korunur. TMK 1023 md.) 6) Devletin sorumluluğu ilkesi (M.K. 1007) Objektif sorumluluk (kurtuluş beyyinesi yok) a) Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması b) Zarar c) İlliyet bağı ç) Kusurlu memura rücu (2/10 yıllık zamanaşımı süreleri)
TAPU SİCİLİNE YAPILAN İŞLEMLER 1) Kayıt işlemi: Taşınmazın tanımlayıcı bilgilerinin veya taşınmazı teşhise yarayacak bilgilerin tapu veya kat mülkiyeti kütüğünün sol üst bölümüne yazılmasına kayıt denir. 2) Tescil işlemi: Aynî hakların kurulması veya kazanılması amacıyla tapu veya kat mülkiyeti kütüğüne yazılmasıdır. 3) Terkin işlemi: Terkin aynî hakları ortadan kaldırmak için yapılan bir tapu işlemi olarak dar anlamda tanımlansa da, tapu sicilindeki aynî haklara ilişkin tescilin, kaydın, şerhin veya beyanın hükümsüz hale getirilmesi, sona erdirilmesi şeklinde uygulamada geniş anlamda kullanılır. Bir tescilin terkin edilmesi için, hak sahibinin yazılı talebi ile bu kimsenin tasarruf yetkini ve hukukî sebebi belgelemesi gerekir (TMK m. 1014 ve 1015). Ayrıca terkin, yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden de yapılır (TST md 69).
4) Şerh işlemi: Şerh, kanunda sınırlı olarak belirtilen ve aynî hakkın dışında kalan bazı hak (kişisel hak) ve durumların tapu kütüğüne kaydını ifade eder. a) T.M.K. m. 1009-- Kişisel hakların kuvvetlendirilmesi (Taşınmaz satış vaadi, kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kira sözleşmesi, vefa (gerialım) hakkı, şufa (ön alım) hakkı, iştira (alım) hakkı, serbest dereceden istifade hakkı, bağışlamadan rücu şartı gibi) Şerhin etkisi??? * Kişisel hakkın, eşyaya bağlı borca dönüşmesi (borç ilişkisinin nispiliği -borç ilişkisinin üçüncü kişilere ileri sürülememesi- ilkesinin istisnası, * Şerhten sonra hak iktisap edenlere karşı da kişisel hakkın ileri sürülebilmesi. b) T.M.K. m. 1010 Tasarruf yetkisi kısıtlamaları Tasarruf yetkisini kısıtlayan/yasaklayan (TST md. 48-49) (İ. tedbir, iflas, konkordato ile verilen süre, aile konutu, haciz, aile yurdu, mirası art mirasçıya nakil ile yükümlü mirasçı atama, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları)
c) T.M.K. m. 1011 Geçici tescil şerhi (İki halde sözkonusudur.) aa) İddia edilen (dava konusu) bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, bb) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa, bütün ilgililerin rızasıyla ve hakimin kararı ile geçici tescil şerhi verilebilir (TMK m. 1011). Kesin tescil, terkin olunacak şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır. 5) Beyan işlemi: Tapu kütüğünün diğer sütunlarına yapılamayan bazı fiili ve hukukî durumların tapu kütüğünün özel bölümüne yazılmasıdır. Beyanların en önemli işlevi, mevcut durumu veya zaten var olanı açıklamaktır. Beyanların, bazı durumları bildirici hükmü bulunmaktadır. Örnek, teferruat (eklenti), yönetim planı, vasi tayini, riskli alan ve riskli yapı belirtmesi vs. Ayrıca, yeni TST de yer alan düzenlemeye göre; tescil, değişiklik, terkin veya düzeltmeyi yolsuz duruma getiren hukukî veya teknik sebeplerin tapu müdürlüğünce tespiti hâlinde, bu husus kütüğün beyanlar sütununda re'sen belirtilir (TST m. 52/2).
MÜLKİYET HAKKI Medenî Kanun un 683. maddesine göre; sahibine eşya üzerinde en geniş yetkiler veren (kullanma, semerelerinden faydalanma ve tasarruf yetkisi) mülkiyet hakkı bu yetkilerle birlikte malike bazı sorumluluklar ve ödevler de yüklemektedir. Mülkiyet hakkı ile tanınan yetkileri iki guruba ayırabiliriz. A) Aktif Yetki (Olumlu Yetki) : Malik, kanunların öngördüğü biçimde (hukuk düzeninin sınırları içinde), eşya üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilme imkânına sahiptir. - fiili tasarruflar - hukukî tasarruflar Mülkiyet hakkının sınırlanması konusunda üç önemli hüküm vardır. 1) Anayasa nın 35. maddesinde yeralan, Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. hükmüdür. 2) Türk Medenî Kanun un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralıdır ki, Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.... Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. 3) Özel kanunların getirdiği sınırlayıcı hükümler (İmar Kanunu, Kamulaştırma Kanunu vs.)
B) Koruyucu Yetki (Mülkiyetin Menfî Unsuru): Malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde malını dilediği gibi kullanabilmesi için kendisine bazı yetkiler verilmiştir. Kişinin sahip olduğu bu yetkilere koruyucu yetkiler denir. Mülkiyetin 3. kişilere karşı mutlak olarak korunması biçiminde ortaya çıkan mülkiyetin menfî unsurları, T.M. K. nun 683 üncü maddesinde istihkak davası ve müdahalenin men i (haksız elatmanın önlenmesi) davası olarak düzenlenmiştir.
MÜLKİYET HAKKININ KORUNMASI 1) Kamu Hukuku Nitelikli Kanunlarla Korunması a- Anayasa ile korunması (md. 35) Özüne dokunamama, sınırlamanın demokratik toplum düzenine aykırı olamaması b- Ceza hukuku ile korunması Malvarlığına karşı suçlar (hırsızlık, yağma, dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma gibi suç tipleri düzenlenmiş) c- İdare hukuku ile korunması 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun 2) Uluslararası Hukukla (A.İ.H.S.) Korunması A.İ.H.S. 1 nolu Ek Protokolünün Mülkiyetin korunması başlıklı 1. maddesinde düzenlenmiştir.
Madde 1 - Mülkiyetin korunması Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez. 3) Özel Hukuk Nitelikli Kanunlarla Korunması T.M.K. nun 683 üncü maddesinde yeralan istihkak davası ve müdahalenin men i (haksız elatmanın önlenmesi) davaları ile koruma sağlanmıştır.
MÜLKİYET HAKKININ TÜRLERİ A) Hak Sahibinin Sayısına Göre: a- Müstakil Mülkiyet: Mülkiyet hakkı, tek bir kişiye aitse buna müstakil (ferdi) mülkiyet denir. b- Birlikte Mülkiyet: Bir eşyanın mülkiyeti birden fazla kişiye ait ise buna birlikte mülkiyet denir ve iki türü vardır. (Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti) 1) PAYLI MÜLKİYET: Müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet), fiilen bölünmemiş bir eşyanın oransal paylarla farazi yüzdelerine farklı kişilerin sahip olduğu bir mülkiyet hakkıdır. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. (T.M.K. 688) Paydaşların payı arazinin tamamındadır, arazi üzerinde belli değildir.
Paylı mülkiyet nasıl kurulur? a) Hukuki işlem ile: (Hukuki işlem, bir veya birden fazla kimsenin hukukî sonuç doğurmaya yönelmiş irade beyanıdır) Sağlar arası tasarruflarla veya ölüme bağlı tasarruflarla (vasiyetname, miras mukavelesi) paylı mülkiyet kurulabilir. Örneğin: Ali, Veli ve Ayşe bir araya getirdikleri paraları oranında pay sahibi olmak üzere bir gayrimenkulü müştereken satın alabilirler veya bir kişi ölümünden sonra geçerli olmak kaydıyla evinin ½ hissesini Ali ye, ½ hissesini de Veli ye vasiyet edebilir. b) Kanundan dolayı: Örneğin, TMK. m. 721 e göre, iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır. (Kat mülkiyetine tabi yerlerde ortak yerler) c) İdarî işlemle: Örneğin İmar Kanunu 18. madde veya M.K. m 776 (Karışma-birleşme)
Yasal Önalım Hakkı Paylı mülkiyette paydaşlardan birisi payını 3. kişiye satmak isterse diğer hissedarların bu payı öncelikle satın alma hakkı (şufa hakkı) vardır. Buna kanunî şufa hakkı denir. Kanundan doğduğu için tapu siciline şerh verilmez. Ancak bu hakkın sözleşmeden doğması halinde 3. şahıslara karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Kararların Bağlayıcılığı Paydaşların kendi aralarında (oybirliği ile) aldıkları kararlar ve yaptıkları anlaşmalar veya bu hususa ilişkin mahkeme kararları sonradan paydaş olanları veya pay üzerinde aynî hak kazananları da bağlar. Bu anlaşma ve kararların bağlayıcı olması, sadece onların paylı mülkiyetin kullanılmasına, ondan yararlanmaya veya onun yöntemine ilişkin olması ile sınırlıdır. (T.M.K. m.695/1) Alınan kararların sonradan paydaş olanları veya aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. (T.M.K. m.695/2) Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.
PAYLI MÜLKİYETİN SONA ERMESİ: a) Paylı Mülkiyetin Bir Veya Birkaç Paydaş Bakımından Sona Ermesi aa) Genel Sebepler bb) Paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması: (T.M.K. m. 696) Paydaşlardan biri kendi tutum ve davranışları ile yükümlülüklerini ağır suretle ihlal etmiş ve paylı mülkiyet ilişkisinin düzen içinde yürümesini çekilmez hale getirmişse, hakim kararı ile paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması için aksine bir anlaşma yoksa pay ve paydaş çoğunluğu (çift ekseriyet) yeterlidir. Paydaşlıktan çıkarılan paydaşın payı bölünme (eşyadan ayrılma) imkânı varsa bölünerek yoksa dava tarihindeki değeri üzerinden kendilerine devrini isteyen paydaşlara satılır. Bunlar mümkün olmaz ise, açık arttırma ile satışına gidileceği kendisine bildirilerek payını satması için sorumlu paydaşa süre verilir. Bu süre içinde paydaş payını temlik edemezse, pay açık artırma ile satılır. Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî hakka sahip veya tapuya şerh verilmiş kişisel bir hakka dayanarak pay üzerinde bir yararlanma yetkisine sahip olan kimseler için de uygulanır. Hakkın devri caiz değilse, hak sahibine uygun bir tazminat ödenerek, bu hakkına son verilir. (T.M.K. m. 697)
b) Paylı Mülkiyetin Bütün Paydaşlar İçin Sona Ermesi aa) Genel Sebepler: Bütün paydaşlar paylı mülkiyeti tek bir kişiye temlik ederlerse, mal yok olursa, kamulaştırılırsa, cebri icra yoluyla satılırsa paylı mülkiyet paydaşların tamamı için sona erer. bb) Paylaşma (Taksim): Paylı mülkiyet ilişkisinin paylaşma ile çözülmesine, paylı halin ortadan kalkmasına izale-i şüyu denir. Her pay sahibi, paylı mülkiyetin sona erdirilmesini ve malın paylaştırılmasını isteme hakkı vardır. Paylaşmayı isteme hakkı bazı durumlarda sınırlanmıştır. aaa) Hukukî bir tasarrufun yapılmış olması: (T.M.K. m. 698/2) En fazla 10 yıl için paydaşlar paylaşma talebinden vazgeçebilirler (Şuyun idame mükellefiyeti). Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. bbb) Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi: (İki taşınmaz arasındaki yol, kuyu, avlu gibi) ccc) Paylaşmanın uygun bir zamanda istenmemesi: (Hasat yapılmadan taksim gibi)
Taksimin Çeşitleri: a) Rızai paylaşma: Paydaşlar aralarında anlaşarak bir paylaşma sözleşmesi ile taksim şeklini kararlaştırabilirler. aa) Aynen paylaşma eşyanın taksimi mümkün isebb) Bedelin paylaşılması paylı eşya bölünemiyorsa veya bölünmesi halinde bir değer kaybına uğruyorsa- b) Kazaî paylaşma: Paydaşlar aralarında paylaşmanın nasıl yapılacağı hususunda anlaşamazlar ve paydaşlardan biri veya hepsi birlikte mahkeme yoluyla paylaşmanın yapılmasını isterler. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. aa) Aynen paylaşma bb) Bedelin paylaşılması
2) ELBİRLİĞİ (İŞTİRAK HALİNDE) MÜLKİYETİ: Birden fazla kimsenin özel bir ortaklık ilişkisine dayanarak, hisseleri (payları) tayin edilmeksizin (payları belirlenmeden) bir mal veya mal varlığına sahip olmalarıdır. Unsurları; -Özel bir ortaklık ilişkisi (miras şirketi, mal ortaklığı, aile şirketi emvali, adî şirket) - Elbirliği mülkiyetinde ortakların payları belirlenmiş değildir. Her ortağın hakkı malın tamamına yayılmış sayılır. -Elbirliği ile mülkiyet bir mal veya mal topluluğu üzerinde kurulur. Elbirliği mülkiyetinde, paylı mülkiyette olduğu gibi,üzerinde tasarruf edilebilen, bağımsız, belirli bir pay değil, uyuyan, gizli ve beklenilen bir pay sözkonusudur. Elbirliği mülkiyetine konu olan eşya üzerinde yönetim ve tasarruf hakkında elbirliği mülkiyetini doğuran kanun veya sözleşmede özel bir düzenleme yoksa oybirliği ile mümkündür.
Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi 1) Malın devri 2) Paylı mülkiyete çevirme 3) Topluluğun dağılması Paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması A- Aslen Kazanma-Devren Kazanma Ayrımı Bir kimse bir taşınmaz üzerinde bir başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak doğrudan doğruya mülkiyet hakkı kazanıyorsa, buna aslen kazanma denir. Örneğin, işgal yolu ile kazanma, kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanma. Mülkiyet hakkının, önceki malikin mülkiyet hakkına dayanılarak, ondan devren elde edildiği hallerde, devren kazanma söz konusudur. Örneğin, A nın kendi gayrimenkulünü B ye bağışlaması, satması gibi. B-Tescille Kazanma- Tescilden Önce Kazanma a) Tescille Kazanma: Taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyeti tescil (T.M.K. m. 705) ile taşınır (menkul) mülkiyeti ise teslim ile kazanılır. *Tescilin talebe bağlılığı+tasarruf yetkisini ve geçerli hukukî sebebi belgelendirme *Tescilin hukukî sebebe bağlılığı Mülkiyetin tescil ile kazanılmasında mülkiyeti nakil borcu doğuran bir işlem mevcut olmalıdır. (Satış, bağış, Ö.K.B.A. gibi) Taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılmasında, kazanma sebebini teşkil eden sözleşmenin geçerli olması için, resmî şekilde yapılması şarttır. (T.M.K. m. 706) Resmî şeklin nasıl olacağını Tapu Sicili Tüzüğü ayrıntılı olarak açıklamıştır. Resmî şekilde yapılmasının sebebi hem tarafları yeterince düşünmeye sevk etmek, hem de hukuki güveni ve toplum yararını korumaktır.
b) Tescilsiz Kazanma (Tescilden önce kazanma): Tescil, taşınmaz mülkiyetinin intikali için, bir sıhhat şartıdır (kurucu şart). Kanunî istisnalar dışında, tescil yapılmadıkça taşınmazın mülkiyeti kazanılmaz. Ancak Medenî Kanun un 705. maddesinde, tescilden önce bir kimsenin taşınmazın mülkiyetine sahip olacağı haller düzenlenmiştir. Fakat bu malikler, tapu siciline adlarına tescil yapılmaksızın herhangi bir tasarruf işlemi yapamazlar. aa) T.M.K. m. 705 de belirtilen kazanma halleri (İşgal, miras, kamulaştırma, cebri icra, mahkeme ilamı) bb) Diğer tescilsiz kazanma halleri (T.M.K. m. 54, T.M.K. m. 102, T.M.K. m. 708, 709, 710, 711) cc) Zamanaşımı ile kazanma halleri (Olağan kazandırıcı zamanaşımı, Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı)
Tescilsiz İktisap Halleri İşgal: Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. (TMK. 707) Miras (İntikal): Terekede yer alan taşınmazların mülkiyeti, ölüm hadisesi ile herhangi bir işleme lüzum bulunmaksızın mirasçılara intikal eder. Bu miras hukukuna ait külli halefiyet prensibinin bir sonucudur. Kamulaştırma (İstimlak): Devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde bedeli peşin olarak ödenmek koşuluyla özel şahısların mülkiyetinde bulunan taşınmazlara zorla el konulmasıdır. Cebri icra (İcra): Cebri icrada taşınmazın mülkiyeti, İcra ve İflas Kanunu nun 134. maddesi ve Türk Medeni Kanunu nun 705. maddesi gereği ihalenin tamamlandığı an alıcıya geçer. Mahkeme ilamı (İlam): Taşınmazın aynına ilişkin davalarda verilen mahkeme kararının kesinleşmesi tarihinde mülkiyet tescilden evvel davacıya geçer.
Zaman aşımı ile kazanım (TMK 712-713) Kanunda belirtilen sürece devam eden ve itiraza uğramamış zilyetliğe dayanarak hak iktisabına zamanaşımı ile gayrimenkulün mülkiyetini kazanma denir. 1) Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması Tapuya kayıtlı ancak adına yolsuz tescil kaydı bulunan kimsenin; a) Zilyetlik tescilden itibaren 10 yıl süreyle devam etmişse, b) Zilyetlik davasız ve aralıksız sürmüş ise, c) Zilyet iyiniyetli ve malik olduğu inancıyla (malik sıfatıyla zilyetlik) zilyetlik yapmışsa yolsuz tescil yapıldığı andan itibaren geçerliymiş gibi hüküm doğurur. MK. 712 ye göre zilyedin bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
2) Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması Bu tür zamanaşımı ile kazanmanın iki çeşidi vardır. a) Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların zamanaşımı ile kazanılmasında: Zilyet olma iradesinin (malik sıfatıyla) varlığı, Zilyetliğin 20 yıl sürmesi, Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Bu halde, zilyedin iyi niyetli olması aranmaz. b) Tapuya kayıtlı olmakla birlikte, tapu kütüğünden malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da (AYM iptal) hakkında gaiplik kararı verilmiş birisi adına tapuya kayıtlı olan taşınmazların mülkiyeti yukarıda sayılan aynı koşullarda zaman aşımı ile kazanılabilir. (17.3.2011 günlü, E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararla iptal)
TAŞINMAZ MÜLKİYETİN KAPSAMI Taşınmaz mülkiyetin kapsamı yatay, dikey ve maddi olmak üzere üç şekilde incelenebilir. A- Yatay kapsam: Taşınmaz mülkiyeti yatay olarak, arazinin sınırları içinde kalan sathının her tarafına şamildir. 1. Kadastrosu Yapılmış Tapulu Yerlerde: Bir taşınmazın sınırı yetkili memurca düzenlenen kadastro haritaları (tapu planları) ve araziye konulmuş işaretlerle belirlenir. Plana göre belirlenmiş sınır ile arz üzerindeki işaretlerin gösterdiği sınır birbirlerini tutmazsa plandaki sınırın doğruluğu esas alınır. (TMK 719) 2. Tapuda Kayıtlı Fakat Kadastrosu Yapılmamış Yerler: Tapuda kayıtlı olmakla birlikte sınırları ihtilaflı olan bir taşınmazın sınırı tapu kaydındaki bilgiye göre tespit edilemiyorsa, tapu kaydındaki yüz ölçümü esas alınır. Eğer ihtilaflı taşınmazların yüz ölçümlerinden bir artan bir fazlalık varsa eşit olarak ihtilaflı taşınmazlara taksim edilir.
3. Tapusuz Taşınmazlarda Sınır: Tapusuz taşınmazlarda sınır tayini, komşu taşınmazlar tapuya kayıtlı ise, sorun basittir. Eğer onlar da kayıtlı değilse, komşuların aralarında anlaşabilip anlaşamadıklarına bakılır. Anlaşamıyorlarsa sınırlar, bilirkişi, şahit ve ilgili belgelere dayanılarak tespit edilir. B- Dikey Kapsam: Bir taşınmazın maliki, kendisine faydalı olacak şekilde taşınmazın üstünden ve altından yararlanabilir. Örneğin üstünden tel, altından boru geçirebilir veya geçirilmesini engelleyebilir. Fayda ölçüsü dürüstlük kuralına göre belirlenir.
C- Maddî (madde olarak) kapsamı (Taşınmaz mal Mülkiyetinin Bütünleyici Parçaları):Kural, arazi asıl şey, üzerine yapılan ve dikilenler bütünleyici parçadır. Taşınmaz mülkiyetinin maddî kapsamı Arazide yapılar: İnşa olunan şeyler Arazi üzerine Dikili şeyler: Bitkiler Arazideki kaynaklar
İnşaat (Yapı) Arsanın Bütünleyici Parçasıdır (Üst alta tabidir) Kuralının Dört İstisnası Vardır: 1) Taşkın inşaat 2) Üst hakkı 3) Mecralar 4) Menkul inşaat (yapı)
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN SINIRLAMALARI (TAKYİTLERİ) A) Malikin Hukuki Muamelelerinden (İşlemlerinden) Doğan Taşınmaz Mülkiyetine İlişkin Sınırlamalar (kısıtlamalar): Taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakkının sınırlanması ya kanun tarafından yapılmakta, ya da malikin kendi iradesi ile mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı yetkilerden bazısını sınırlaması yoluyla ortaya çıkmaktadır. 1) Şerh edilmiş İştira (Alım) Hakkı: İştira sözleşmesi, alacaklıya tek taraflı bir irade beyanı ile gayrimenkulü satın alma hakkını veren bir sözleşmedir (Resmî şekil), (Şerhin etkisi 10 yıl) 2) Vefa (Geri alım) Hakkı: Satıcının, alıcı ile yaptığı anlaşmanın şartlarına göre sattığı gayrimenkulü geri alma hakkıdır. (Resmî şekil), (Şerhin etkisi 10 yıl) 3) Şufa Hakkı (önalım) Hakkı: Sözleşmeden doğan şufa hakkı, gayrimenkulün bir başkasına (3. kişiye) satılması şartına bağlanmış bir iştira hakkı niteliğindedir. Şerhin geçerli olacağı en uzun süre 10 yıldır. Şufa sözleşmesi, adi yazılı şekilde yapılabilir. (B.K. 213) Şufa hakkı, sadece gayrimenkulün satışında ileri sürülebilen bir haktır. Dolayısıyla bağışlama, trampa, işlemlerinde cebri icra da uygulanmaz.
B) Kanuni (yasal-kanundan doğan) Sınırlamalar: Kanuni sınırlamaların bir kısmı kamu hukuku esaslarına, bir kısmı özel hukuk kurallarına dayanmaktadır. Her iki kategorideki sınırlamada ortak özellik, bunların doğrudan kanundan doğması ve tapu siciline şerh işlemi yapılmadan mevcut olmalarıdır. a) Paylı Mülkiyette Kanuni Şufa Hakkı (yasal önalım hakkı) b) Zaruri (zorunlu) Geçit (Geçit İrtifakı Tesis Yükümlülüğü): Bir gayrimenkulün bir kamu yoluna çıkması için, bir geçit yolu yoksa mevcut geçit yetersizse, tam bir tazminat karşılığında komşu gayrimenkul malikinden uygun bir yerin geçit olarak kendisine terkinini talep edebilir (MK.747). Zaruri geçit hakkı, yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zaruri geçit hakkı iki şekilde tesis edilir. aa) Tarafların Anlaşması ve Tescil bb) Hakim Kararı İle Tescil
c) Zaruri Kaynak (su) Hakkı : Zaruri kaynak hakkı da komşuluk ilişkisinden doğan bir gayrimenkul mülkiyeti sınırlamasıdır. Kendi arazisinin su ihtiyacını külfetli kazı ve masraflar olmadan karşılayamayan gayrimenkul maliki, komşu gayrimenkulden malikine tam bir tazminat ödeyerek onun ihtiyaç fazlası su kaynağı üzerinde kaynak irtifakı tesis talebinde bulunabilir. Bu talebini komşu malik yerine getirmezse, hakimden kaynak irtifakına ilişkin bir karar verilmesini talep eder.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR ÇEŞİDİ OLARAK KAT MÜLKİYETİ Tamamlanmış bir yapının kat, daire, işyeri, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan müstakil mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Bağımsız bölümler üzerinde müstakil mülkiyet, arsa payı ile ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet sözkonusudur. Kurulması 1) İradî kuruluş (resmi senet+tescil) Mimarî proje (liste dahil), yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı 2) Hakim kararıyla kuruluş Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyetine çevirme talep edilebilir. Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümler müstakil bir taşınmaz sayılarak kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilirler.
--- Arsa paylarının düzensiz belirlenmesi ve --- Bağımsız bölümlerin net yüzölçümlerinin gösterilmemesi sorunu Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde yapılmakta veya yapılacak olan bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde ileride kat mülkiyetinin kurulması hususunda tesis edilen irtifak hakkıdır. Sözleşme (resmi senet) + tescil Kat irtifakından kat mülkiyetine re sen geçiş: Yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesinden itibaren altmış gün içinde.
SINIRLI AYNÎ HAKLAR (MÜLKİYETTEN GAYRÎ AYNÎ HAKLAR=MAHDUT AYNÎ HAKLAR) Mülkiyet hakkı, ayni hakların en geniş şeklidir. Malik bu hakkı nedeniyle eşya üzerinde dilediği tasarrufta bulunabilir. Ondan yararlanmak amacıyla onu dilediği gibi kullanabilir ve onu tüketebilir. İşte mülkiyet hakkının kapsamında yeralan bu kullanma, yararlanma ve tüketme haklarından bir kısmının, mülkiyetin muhteviyatından ayrılarak üçüncü şahıslara verilmesi (TANINMASI) halinde sınırlı ayni haklar söz konusu olur. (Mülkiyetin muhtevasındaki bazı yetkilerin ayrılması ve tahsisi). Türleri: İrtifak hakkı Taşınmaz Yükü Rehin hakkı
SINIRLI AYNÎ HAKLARIN GENEL ÖZELLİKLERİ 1) Sınırlı ayni haklar eşya üzerinde ya muhteva ya da süre bakımından sınırlanmış bir hâkimiyet sağlar. (İntifa süre yönünden, geçit muhteva yönünden sınırlı hâkimiyete örnektir) 2) Birisine bir eşya üzerinde sınırlı bir ayni hakkın tanınmış olması malikin mülkiyet hakkını sınırlar ama bölmez. Sınırlı aynî hak kurulması, eşya üzerinde bir yük teşkil eder. Mülkiyet hakkı sahibini yükümlülük altına sokar. Sınırlı ayni hak sona erdiğinde bu hakkın kullanımına ilişkin yetkiler tekrar malike döner (mülkiyet hakkının esnekliği). 3) Sınırlı ayni haklar hangi tip, sayı ve türde kurulabileceği kanunda açık ve net belirlenmiştir.
4) Sınırlı ayni hak, sahibine yasanın öngördüğü biçimde yararlanma ve onu kullanma yetkisi verir. Sınırlı ayni hakkın taşınmazı bir yükümlülük altına sokması ve teminat fonksiyonu görmesi de söz konusudur. 5) Sınırlı ayni haklar kendi aralarında sıralanırken önce kurulmuş olana öncelik tanınır. Bunun istisnası taşınmaz rehininde görülür. Çünkü taşınmaz rehinin de sabit derece sistemi denilen bir sistem geçerlidir. Bu sisteme göre önemli olan rehnin kurulduğu an değil, hangi derece için kurulduğudur. Derecelerden birisi boşaldığında alt derecelerin kendiliğinden üst derecelere ilerlemesi mümkün değildir.
İRTİFAK HAKLARI İrtifak hakları sınırlı ayni hakların üç çeşidinden biri olup, sahibine eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkisi verir. Her iki yetkiyi de birlikte de verebilir. İrtifak hakkının özel bir çeşidi olan intifa hakkı dışında tüm irtifak hakları taşınmazlar üzerinde kurulur. İntifa hakkı ise taşınır mallar üzerinde de kurulabilir.
İrtifak Haklarının Türleri 1) Kanunundaki Ayrıma Göre: Taşınmaza ilişkin irtifak hakkı, İntifa hakkı, Sükna hakkı, Üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar 2) Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Bakımından: * Tam Yararlanma (intifa hakkı) * Sınırlı yararlanma --Sükna (oturma) hakkı --Kaynak hakkı --Geçit hakkı 3) Yararlanma yetkisinin tarzı açışından: * Olumlu irtifak (geçit, kaynak hakkı) * Olumsuz irtifak (manzara kapatmama irtifakı) 4) Hak Sahibinin Tayini Açısından: * Şahsa bağlı (kişisel) irtifak * Eşyaya bağlı irtifak
İNTİFA HAKKI İrtifak haklarının en geniş kapsamlısıdır. Hem taşınır hem de taşınmazlar üzerinde kurulabilen tek irtifak hakkı, intifa hakkıdır. Bir mal topluluğu üzerinde de intifa hakkı kurulabilir. Sahibine eşyadan tam ve sınırsız yararlanma hakkı verir. Mülkiyet hakkından sonra muhtevası en geniş kapsamlı ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, malı kullanabileceği gibi, semerelerinden de faydalanabilir. Ancak, intifa konusu üzerinde tasarruf edemez. Taşınmazın tahsis amacını değiştiremez. İntifa hakkı belirli bir kişiye tanınır. Eşyaya bağlı irtifak şeklinde intifa hakkı kurulamaz. Başkasına devredilemez. Miras yoluyla intikal etmez. Rehin hakkının konusu olamaz. Haczedilemez, iflas masasına girmez. Bu hak; taşınırlar, taşınmazlar, hak veya malvarlığı üzerinde kurulabilir (TMK md. 794).
Taşınmaz üzerine kurulan intifa hakkı tapu siciline tescil ile doğar ve bütünleyici parçalarla birlikte eklentileri de kapsar. İntifa hakkının sona ermesi: Taşınmazın tamamen yok olması, kamulaştırma, mahkeme kararı, cebri icra yolu, hak sahibin ölümü, kişiliğinin sona ermesi, sürenin dolması, hak sahibinin yazılı terkin talebi
SÜKNA HAKKI (Oturma hakkı) Belirli bir kişiye bir binadan veya binanın bir bölümünden konut olarak yararlanma, orada oturma yetkisi veren irtifak hakkıdır (M.K. 823). Kanunda aksine bir hüküm olmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler sükna hakkına da uygulanır. Sükna hakkı da, başkalarına devredilmez, miras yolu ile intikal etmez. (kişisel irtifak) Sükna hakkının konusu bir taşınmaz olabileceği gibi tapuya kayıtlı olan sürekli ve bağımsız bir hak olarak kaydedilmiş olan üst hakkı da olabilir. Resmi şekle tabidir ve tapu siciline tescil edilmesi şarttır. Taşınmaz üzerinde intifa hakkını sona erdiren sebepler, oturma hakkının da sona ermesine yol açarlar.
ÜST HAKKI Bir kimsenin arsasının üstünde veya altında inşaat yapmak veya mevcut bir inşaatı yerinde bırakmak hakkı veren bir sınırlı ayni haktır. Bu hak, bina taşınmazın bütünleyici parçasıdır. kuralının istisnasıdır. Çünkü, üst hakkı bir kişiye başkasına ait arazideki yapının maliki olma yetkisini veren bir irtifak hakkıdır. Malik araziyi satabilir, rehin edebilir. Fakat üst hakkına dayanılarak yapılan inşaatın mülkiyeti, üst hakkı sahibine aittir. Üst hakkı, aksi öngörülmedikçe devredilebilir ve miras yoluyla intikal eder. Üst hakkı şahsa bağlı olarak kurulabileceği gibi taşınmaza bağlı olarak da kurulabilir (eşyaya bağlı irtifak-arzi irtifak). Üst hakkı bağımsız ve sürekli bir hak olarak tapu sicilinin ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilir. Bir üst hakkının sürekli nitelikte sayılması için en az 30 yıl için kurulması gerekir. Üst hakkı en çok 100 yıl için kurulur. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. (TMK.836) Üst hakkı sona erdiğinde, inşaat taşınmazın mütemmim cüzü haline gelir ve taşınmaz maliki inşaatın mülkiyetini kazanır.
KAYNAK HAKKI Başkasının arazisinde bulunan su kaynağından su olarak kendi arazisinde kullanmak hakkı veren bir sınırlı ayni haktır. Kaynak kural olarak taşınmazın bütünleyici parçasıdır. (mütemmim cüz) Ancak TMK- 761, 837 ve 998 e göre kurulmuş bir kaynak hakkı aksi kararlaştırılmamışsa devredilebilir ve miras yolu ile intikal eder. Kaynak hakkı sahibi kaynağın değil, suyun sahibidir. Kaynak hakkı şahsa bağlı veya eşyaya bağlı bir irtifak şeklinde kurulabilir. Bağımsız nitelikte ve en az 30 yıl için kurulmuş olduğu hallerde taşınmaz olarak tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilirler. Kaynak hakkının nasıl sona ereceği kanunda düzenlenmiş olmamakla birlikte, genel olarak eşyaya bağlı irtifak haklarını sona erdiren sebepler kaynak hakkı bakımından da geçerli olmalıdır. Kaynak hakkı şahsa bağlı ise kişinin ölümü ile sona erer. Kaynak hakkı sahibi suyu alabilmesi için gerekli olan mecra ve tesisleri yapmak hakkına sahiptir.
TAŞINMAZ YÜKÜ (Gayrimenkul Mükellefiyeti) M.K. 839 Taşınmaz yükü, taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere, diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. (Edim borcu-borcun taşınmazla teminat altına alınması) Eşyaya bağlı olarak kurulabileceği gibi şahsa bağlı olarak da kurulabilir. Hak sahibi olarak belirli bir kişi gösterilebileceği gibi belli bir taşınmazın maliki sıfatını taşıyan kişide gösterilebilir. Örneğin tuğla yapımına uygun toprağı olan bir taşınmaz üzerine bir tuğla fabrikası sahibi lehine bir taşınmaz yükü kurulabilir. Taşınmaz yükünün borçlusu malikin yükümlülüğü aktif ve olumlu bir yükümlülüktür. Taşınmaz yükü alacaklısı sahip olduğu bu sınırlı ayni hakkın gereği yerine getirilmiyorsa taşınmazı sattırarak hakkını alabilir. Bu bakımdan taşınmaz rehinine benzer bir teminat fonksiyonu vardır. Taşınmaz yükünün kurulması resmi şekle tabi olup, tapu siciline kaydı gerekir. Sona ermesi de bu sicilin terkini ile taşınmazın tamamen yok olması, alacaklının feragati veya yükümlünün malik tarafından satın alınması ile söz konusu olur.
REHİN HAKKI Rehin hakkı, hak sahibine, bir alacak yerine getirilmediği takdirde, rehnedileni (gayrimenkul, menkul eşya veya bir başka hakkı) paraya çevirterek bundan alacağını tahsil etmek yetkisi veren eşyanın maliki başta olmak üzere herkese karşı ileri sürülebilen bir sınırlı ayni haktır. Rehin hakkı kişiye sadece tüketme yetkisi verdiğinden sınırlı bir ayni haktır. Bu hak asıl alacağı bağlı bir hak olduğu için aynı zamanda fer i bir haktır. Rehin hakkı, hak sahibine malvarlığını paraya çevirme yetkisi veren mutlak bir haktır. Rehin hakkı gayrimenkul rehni, menkul rehni ve haklar üzerinde rehin olmak üzere ayrılır. Kanun, haklar üzerindeki rehni, menkul rehni içinde mütalaa etmektedir.
TAŞINMAZ REHNİ ÇEŞİTLERİ 1) İpotek 2) İpotekli borç senedi 3) İrat senedi TAŞINMAZ REHNİNİN TEMEL İLKELERİ: A) Belirlilik İlkesi a) Alacakta Belirlilik: b) Rehin Konusunda Belirlilik B. Kamuya açıklık (Aleniyet) İlkesi C. Taşınmaz mal Rehniyle Temin Edilen Alacak Hakkında Zamanaşımı İşlemez D) Teminat ilkesi E) Taşınmaz mal Rehninde Sabit Dereceler Sistemi
Sabit Derece Sisteminin Başlıca Özellikleri: (1) Sabit derece sisteminde rehin konusu gayrimenkulün değeri, rehin derecesi denilen farazi parçalara ayrılmıştır. Rehinli alacaklının hakkı, alacağına bağlı olduğu derecenin farazi değerini aşamaz.(tmk.870/1) 2) Rehin haklarının sırası, kuruluş tarihine göre değil; bulundukları derecelere göre belirlenir. Taraflar hangi derecede yer alacaklarını kendileri karar verirler. (3) Önceki derecede bulunan rehinli alacaklı alacağını almadan sonraki derecede bulunan rehinli alacaklı alacağını alamaz. (4) Bir derecede rehin hakkı kısmen veya tamamen sona ermişse, alt derecede bulunan rehin hakkı sahibi kendiliğinden üst dereceye ilerleyemez.(tmk.871/1)
(5) Malik boşalan dereceye yeni bir rehin hakkı tesis edebilir. Hatta daha rehin hakkı kurulurken daha önceki bir rehin hakkını saklı tutabilir. Bunlara saklı derece denir. Saklı derecenin teminat miktarı belli edilerek, tapu kütüğüne tescil edilir. (Mahfuz meblağ) (6) Bir derece içinde, o derecenin farazi değerini aşmadan, yan rehin dereceleri (sıra) kurulabilir. Aynı derece içindeki yan rehin derecesi alacaklıları o dereceye düşen miktarı, alacakları oranında paylaşırlar. (TMK. 874/2) Fakat malikle rehinli alacaklılar, aynı derecedeki rehin hakları arasında bir sıra düzeni de öngörebilirler. (7) Bir rehin derecesinin farazi değerinde değişiklik yapmak, alt derecedeki rehinli alacaklıların hakkını tehlikeye sokacağından, ancak onların muvafakatiyle değişiklik yapılabilir.
Sabit Derece Sisteminin İstisnaları: Sabit derece sisteminin istisnaları, ya sözleşmeden, ya da kanundan doğar. Sözleşmeden doğan istisna rehin alacaklısına, boş dereceden istifade hakkı verir (TMK.871/2). Kanundan doğan istisnalar ise, gayrimenkulün paraya çevrilmesinde ve arazinin ıslahı sonucunda kurulan rehin haklarında söz konusu olur. a) Boş Dereceye İlerleme Hakkı (Serbest dereceden istifade hakkı): Rehin alacaklısı ile malik aralarında yaptıkları sözleşmeyle, gayrimenkul maliki rehin alacaklısının, boşalan üst derecedeki diğer bir rehnin yerine geçmesini kabul eder. 3. kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. b) Kanundan Doğan İstisnalar: (1) Taşınmaz mal paraya çevrilirken boş tutulan dereceler veya bir derece içinde kullanılmayan farazi değerler dikkate alınmaz. (2) Toprağın ıslahı için kredi alınmışsa : (TMK. 877-878)
İPOTEK İpotek, taşınmaz karşılık göstermek suretiyle halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan bir alacak hakkının teminat altına alınmasıdır (M.K. 881). İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. İpoteğin iktisadi görevi, alacağın teminat altına alınmasıdır. Alacaklı, alacağını önce alacağa teminat teşkil eden gayrimenkulden temin etmeye çalışır. Ancak bu teminat alacağını karşılamazsa, borçlunun diğer mal varlıklarına da başvurur. Burada artık borçlunun şahsi sorumluluğu söz konusu olur. Kısaca ipotek, teminat altına aldığı alacağa, bağlı bir haktır. (Asıl alacağa bağlı fer i bir hak) Yani bağımlı bir haktır. İpotek mevcut bir alacağı teminat altına almak için kurulmuşsa anapara ipoteği, ilerde doğacak veya doğması muhtemel bir alacak için kurulmuşsa, azami hat ipoteği olmak üzere iki şekilde tesis edilebilir.
Tescile Bağlı Kanuni İpotek Halleri (1) Taşınmaz malı satan, satıcıya semen alacağı için, (2) Elbirliği mülkiyetin taksiminden bir hissedar lehine, diğer hissedarlar aleyhine doğan alacaklar için, (3) Bir gayrimenkul üzerinde inşaat yapan müteahhit ve işçilerin inşaattan doğan alacakları için ipotek hakkı tanınmıştır. (4) Ölünceye kadar bakma alacaklısına, bu amaçla temlik ettiği gayrimenkulü üzerinde tıpkı satıcı gibi kanuni ipotek hakkı tanımaktadır (BK.513); (5) Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin mahkeme kararı ile tespit edilmiş olan gider borcu için, diğer kat malikleri lehine, tescile bağlı kanuni ipotek hakkı tanımaktadır (KMK.22/ll). (6) Üst hakkı sahibi veya rehinli alacaklı sahibinin kanuni ipotek hakkı
İrat Senedi Taşınmaz malın değerini tedavül ettirmek amacını taşır. İrat senedi ile gayrimenkulün değeri bağımsızlaştırılmıştır. Bağımsızlaştırılan bu değer gayrimenkulden ödenmesi gerekli bir para borcu şeklinde gayrimenkule bir yükümlülük olarak yüklenmiştir. Kişi şahsi malvarlığı ile sorumlu değildir. İrat senedi, hem alacağı kapsar, hem de bunu teminat altına alan gayrimenkul rehnini kapsar. Rehinli gayrimenkulün değeri bu yolla düzenlenen kıymetli evrak vasıtasıyla parçalara bölünerek tedavüle çıkarılır. İrat senedinin düzenlenmesi ile soyut bir alacak doğar. İpotekli Borç Senedi İpotekli borç senedi, hem gayrimenkul değerinin, hem de şahsi sorumluluğun sürdüğü bir gayrimenkul rehni çeşididir. İpotekli borç senedinde gayrimenkulün değeri bağımsızlaştırılmış ve bir kıymetli evraka bağlanarak tedavülü sağlanmıştır. İpotekli borç senedinde, hem gayrimenkul rehni, hem de şahsi sorumluluk söz konusudur. İpotekli borç senedinde, irat senedinden farklı olarak, eşyaya bağlı bir borç ilişkisi yoktur. Borçluluk borca teminat teşkil eden, gayrimenkulün mülkiyetine bağlanmış değildir. Bu nedenle bir üçüncü şahıs ipotekli borç senedi için, kendi gayrimenkulünü teminat gösterebilir ( MK. 815).
Teşekkür ederim.