S304 T.C. MİLLÎ EĞİTİM AKANLIĞI EĞİTİM TEKNOLOJİLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Ölçme Değerlendirme ve Açıköğretim Kurumları Daire aşkanlığı TÜRKİYE SERMAYE PİYASASI ARACI KURULUŞLARI İRLİĞİ SERMAYE PİYASASI KURULU LİSANSLAMA SINAVLARI (DU) 28 MART 2010 Saat: 09.30 PAZAR 1. OTURUM KİTAPÇIK TÜRÜ A Adayın Adı ve Soyadı : Aday Numarası (T.C. Kimlik No) : Sınav Salon No: Sıra No: DİKKAT: 1. u sınavda, 2 modüle ait test soruları yer almaktadır. Soru sayısı Sayfa No 4700- Gayrimenkul Hisse Değerleme Senedi Piyasaları Esasları Hisse Senedi Piyasaları 25 2 4860- Temel Finans Matematiği 25 6 2. Soru kitapçıklarını kontrol ederek, baskı hatası olan kitapçığın değiştirilmesi için sınav başlamadan önce salon sorumlularına başvurunuz. 3. Sınavda hesap makinesi kullanabilirsiniz. Ancak alfabetik tuş takımına sahip olan hesap makineleri, databank, el bilgisayarı vb. özel elektronik donanımların kullanılması yasaktır. CEVAP KÂĞIDI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 1. Cevap kâğıdı üzerine yazacağınız yazı ve yapacağınız işaretlemelerde kurşun kalemden başka kalem kullanmayınız. 2. Size verilen cevap kâğıdında yazılı olan bilgilerin size ait olup olmadığını kontrol ediniz. Cevap kâğıdı kullanılamayacak durumdaysa veya size ait değilse verilecek yedek cevap kâğıdına, kimliğinizle ilgili bilgileri, salon başkanının açıklamalarına göre yazınız. 3. Cevap kâğıdında Gayrimenkul Değerleme Esasları, Temel Finans Matematiği testleri için iki ayrı sütun bulunmaktadır. Cevaplarınızı cevap kâğıdındaki ilgili sütunlara aşağıdaki örnekte olduğu gibi yuvarlağı, dışına taşırmadan işaretleyiniz. Yanlış karalamalarınızı düzeltirken yuvarlağın içini temizce siliniz. ÖRNEK KODLAMA: SORU KİTAPÇIĞI İLE İLGİLİ AÇIKLAMA 1. u soru kitapçığında toplam 50 soru bulunmaktadır. ir modül için 60 dakikalık cevaplama süresi verilmiştir. Kitapçığın tümü için verilen cevaplama süresi 120 dakikadır. 2. Sınavlarda başarılı sayılmak için her modülden alınan notun en az 60 ve aritmetik ortalamanın en az 70 olması zorunludur. 3. Her sorunun dört seçeneği vardır. Dört seçenekten sadece bir tanesi doğru cevaptır. Doğru bulduğunuz seçeneği cevap kâğıdında o soru için ayrılan yerde bularak işaretleyiniz. 4. Cevaplamaya istediğiniz testin, istediğiniz sorusundan başlayabilirsiniz. Yalnız cevaplarınızı, cevap kâğıdında o test için ayrılmış olan bölümdeki aynı numaralı cevap yerine işaretlemeyi unutmayınız. 5. Size ayrı bir karalama kâğıdı verilmeyecektir. Soru kitapçığınızın içindeki boş alanları karalama yapmak için kullanabilirsiniz. 6. Cevabını bilmediğiniz sorular üzerinde fazla zaman kaybetmeden diğer sorulara geçiniz. Zamanınız kalırsa u sorulara daha sonra dönebilirsiniz. 7. Puanlamada her doğru cevaba eşit puan verilecek, yanlış cevaplarınız dikkate alınmayacaktır. 8. Sınavın bitiminde cevap kâğıdınızı ve soru kitapçığınızı salon sorumlularına teslim etmeyi unutmayınız. Arka kapağa geçiniz. DİKKAT: Testteki sorular 01.02.2010 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. u tarihten sonra sınav konuları ile ilgili yasa değişiklikleri yapılmış olsa bile, soruları cevaplandırırken bu değişiklikleri dikkate almayınız.
4700 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI 1. 20 dairesi bulunan bir mülkün her dairesinden aylık 1.000 TL kira geliri elde edilmektedir. oş ve tahsil edilememe oranı % 5 olan mülkün sabit giderleri 20.000 TL, değişken giderleri 35.000 TL dir. Her yıl 5.000 TL yenilenmesi gereken demirbaşlar için harcanmaktadır. Kapitalizasyon oranının % 20 olduğu düşünülürse bu mülkün değeri nedir? A) 800.000 TL ) 840.000 TL C) 865.000 TL D) 900.000 TL A 4. 15.100 m 2 yüz ölçümündeki bir tarım arazisinin değer tespiti için çalışan değerleme uzmanı, yakın bölgede benzer nitelikteki arazilerin fiyatları ile bu araziler için bulunan gelirlerini aşağıdaki gibi belirlemiştir. Araziler Arazi Genişliği (Da) Değeri (TL) Arazinin Yıllık Ortalama Net Geliri (TL/Da) I 20 130.000 200 II 25 190.000 300 III 15 155.000 350 Değeri belirlenecek araziye emsal olacak araziler için hesaplanacak kapitalizasyon oranı % kaçtır? A) 3,05 ) 3,47 C) 3,94 D) 4,15 2. Uluslararası Değerleme Standartlarına göre değerleme işinin özellikleri değerlemenin çerçevesini ve kapsamını belirleyip değerleme konusu veya sorunu ile ilgili her tür belirsizliği ortadan kaldıran değerleme sürecinin ilk adımıdır. Aşağıdaki unsurlardan hangisi değerleme işinin özellikleri arasında yer almaz? A) Aranan değer esasının veya tipinin tanımlanması ) Değerleme kapsamına alınan mülkiyet haklarının belirlenmesi C) Nihai değerin hangi tarih itibariyle uygulanabilir olduğu ve planlanan rapor tarihi D) Değerleme öncesinde tahmini değer aralığının öngörülmesi 3. Aşağıdakilerden hangisi en verimli ve en iyi kullanımı belirleme aşamasında kullanılan kıstaslardan değildir? A) Önerilen kullanımın yasal olup olmadığı ) Önerilen kullanımın makul olup olmadığı C) Önerilen kullanımın mevcut kullanımdan farklı olup olmadığı D) Önerilen kullanımın finansal yönden gerçekleştirilebilir olup olmadığı 5. ir değerleme uzmanı konut yapılması uygun olan arsanın değerini belirlemek amacıyla aynı bölgede, benzer özelliklere sahip 3 emsal üzerinde çalışma yapmış ve aşağıdaki bilgilere ulaşmıştır. Değerleme uzmanı, arsa fiyatının belirlenmesinde yapılabilecek toplam inşaat alanını dikkate almak istemektedir. Konu Arsa Emsal I Emsal II Emsal III Alanı (m 2 ) 50.000 75.000 60.000 55.000 Değeri (in TL)? 60.000 75.000 71.500 Metrekare Satış Fiyatı (TL)? 800 1.250 1.300 Taban Alanı Kat sayısı (TAKS) 0,20 0,30 0,50 0,30 Kat Alanı Kat sayısı (KAKS) 0,40 0,60 1,00 1,20 u bilgilere göre değerleme konusu arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanı kaç metrekaredir? A) 10.000 ) 20.000 C) 30.000 D) 40.000 2
6. Çevre şartlarının olumsuz olduğu bir semtte, arsasının değeri 200.000 TL olan bir bina yılda 48.000 TL gelir getirmektedir. Ancak bu bina, çevre şartlarının normal olduğu bir semtte olsaydı, bu gelir 55.000 TL olacaktı. Arsanın kapitalizasyon oranı (RL) % 5, binanın kapitalizasyon oranı (R) % 10 dur. Toplam yıllık gelirin, binaya düşen kısmı kaç TL dir? A) 28.000 ) 36.000 C) 38.000 D) 48.000 A 9. Maliyet yaklaşımı ile değerleme yöntemi aşağıdakilerden hangisinde doğru olarak formüle edilmiştir? A) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri + Arsa Değeri ) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri Amortisman + Arsa Değeri C) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri Amortisman D) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri Arsa Değeri 7. ir bölgedeki uygulama imar planı içindeki taşınmazların Ocak 2010 da kamulaştırılması nedeniyle değerinin tespit edilmesi gerekmiş ancak bu arsalara emsal olabilecek yakın zamanda satılmış arsaların bulunmadığı anlaşılmıştır. unun üzerine yapılan satışların fiyatları ve fiyat endeksleri kullanılarak değer tespiti çalışması yapılmak istenmiş olup elde edilen bilgiler aşağıda yer almıştır. Emsal Emsallerin Genişliği Satış Tarihleri (m 2 ) Değeri (TL) Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (1994=100) I Ocak 2005 1.000 115.000 8.328 II Kasım 2006 1.500 198.950 9.815 III Eylül 2008 1.250 225.000 11.577 IV Ocak 2009 1.400 255.000 11.253 Ocak 2010 11.962 I numaralı emsal arsanın Ocak 2010 itibarıyla m 2 fiyatı kaç TL hesaplanacaktır? A) 165 ) 173 C) 185 D) 194 8. Aşağıdakilerden hangisi değerlemede maliyet yöntemi yaklaşımının uygulama aşamalarından değildir? A) Maliyetlerin tahmin edilmesi ) Amortismanların hesaplanması C) Kapitalizasyon oranının belirlenmesi D) Arazinin yapısız değerinin belirlenmesi 10. Konut bölgesinde yer alan A ve arsasına ilişkin bilgiler aşağıdadır. -----30 m----- 5/A-4-3 -----24 m----- A 7/A-4-5 -----34 m----- -----34,7 m----- A arsasına yapılacak inşaatın taban alanı kaç metrekaredir? A) 335 ) 325 C) 304 D) 288 11. Aşağıdakilerden hangisi emsal karşılaştırma yöntemi uygulanırken değerleme uzmanının takip ettiği aşamalardan değildir? A) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin uygun pazar bilgilerinin elde edilmesi amacıyla pazarın araştırılması ) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin ilgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi C) Değerleme konusu mülke ilişkin nakit akışının hesaplanması D) Elde edilen verilerin doğruluğu ve uygunluğunun kontrolü 3
A 12. Aşağıdakilerden hangisi Uluslararası Değerleme Standartlarına göre Pazar Değeri kavramının unsurlarından biri değildir? A) Tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği piyasa şartları ) Mülkü almaya istekli bir alıcı ile mülkünü satmak zorunda olan satıcı C) Değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat D) Mülkün piyasaya en uygun şekilde sunulmasını sağlayan pazarlama faaliyeti 15. Aşağıdakilerden hangisi değerlemenin gözden geçirilmesi çalışmalarının aşamalarından değildir? A) Ekip incelemesi ) Teknik inceleme C) Saha incelemesi D) Masaüstü incelemesi 16. Piyasa verilerinden üretilen iki veya daha fazla değer göstergesinin uzlaştırılması aşaması ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? 13. İstanbul un turistik bir bölgesinde 30 odası olan bir otelin satış fiyatı 6 milyon TL olarak belirlenmiş olup yatırımcı, oteli 5 yıl işlettikten sonra satmayı düşünmektedir. Yıllık bazdaki doluluk oranı % 70 ve bir günlük oda ücreti, tüm giderler düşüldükten sonra net 65 TL dir. Piyasada geçerli iskonto oranı % 6 dır. Verilenlere göre otelin işletilmesi sonucu bir yıllık net gelir yaklaşık kaç TL dir? A) 498.000 ) 550.000 C) 625.000 D) 711.000 A) Değerleme uzmanı, değerleme sürecinin uygulanması sırasında ortaya çıkan değer tahminlerinden her birine verilecek göreceli ağırlığı tespit ederken kanaatlerine başvurmalıdır. ) Mutabık kalınan nihai değere ulaşılırken kullanılan değerleme yaklaşımlarını ve bunların ağırlıklandırılmasına ilişkin olarak gerekli mantıki gerekçe ve kanıtlar sunulmalıdır. C) ulunan değerin doğruluğu ve uygunluğunu sağlamak için değerlemelerin bir başka değerleme uzmanı tarafından gözden geçirilmesi mesleki bir teamüldür. D) Uygun değerleme yaklaşımlarının, yöntemlerin ve prosedürlerin seçimi ve kullanılması, değerlemeyi talep eden kurumun takdirine bağlı olacaktır. 14. Gelir İndirgeme Yaklaşımı ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Yaklaşım, ilgili karşılaştırılabilir verilerin mevcut olması hâlinde kullanılabilmekte olup pazar araştırması, gelir indirgeme yaklaşımı için önemlidir. ) Değerleme uzmanı, bir mülkün gelecekteki yarar üretme kapasitesini inceleyerek bunu bir güncel değer göstergesine indirger. C) Pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. D) Yatırım amacıyla alınan taşınmaz mülklerde gelir ve kazanç ön plana çıkmakta olup mülkün değeri, kazancıyla ters orantılı olacaktır. 17. ir kısmı kredi ile finanse edilmiş bir mülkün, yıllık toplam giderleri 24.000 TL, yıllık kredi faizi ödemesi 15.000 TL ve borç servisi 60.000 TL dir. Yıllık nakit akışının başa baş olabilmesi için mülkün aylık net kira geliri ne olmalıdır? A) 2.000 ) 5.000 C) 7.000 D) 9.500 4
18. Getiri (kapitalizasyon) oranları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Direkt kapitalizasyon oranı, en az 3 yılın net faaliyet geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi belirler. ) ir mülkün bugünkü değeri, mülkün gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olarak kabul edilebilir. C) İç verimlilik oranı, mülkün elde tutulduğu dönem içinde bu sermaye yatırımından kazanılan getiri oranıdır. D) Özkaynak getiri oranı, borç alınan yabancı kaynağın getiri oranından ayrı olarak hesaplanan özkaynak yatırımın iç getiri oranıdır. 21. S: Net geliştirme değeri veya satış değeri L: Arazi değeri C: Geliştirme maliyetleri I: Faiz maliyetleri P: Kâr A Arazinin değer oluşum sürecine etki eden yukarıda yer alan etkenlerden hareketle tahmini kârın (P) formülü aşağıdakilerden hangisidir? A) P = S + I - ( L + C) ) P = S - ( L + C + I) C) P = C - ( I + L) D) P = I + S - ( C) 19. Aylık kirası 2.000 TL olan bir mülk 2009 yılında bir ay boş kalmıştır. Herhangi bir yenileme gideri bulunmayan mülke ait net gelir çarpanı 8 ve değeri 160.000 TL olarak hesaplandığına göre mülkün yıllık sabit ve değişken giderleri toplamı kaç TL dir? A) 1.000 ) 2.000 C) 3.000 D) 4.000 22. Aşağıdakilerden hangisi şehir merkezinde yer alan bir konut bölgesi için yapılacak talep analizinde önemli faktörlerden değildir? A) Hane halkı ve kişi başına düşen gelir ) Mal sahipleri ve kiracıların yüzdesi C) Piyasa yöresinin nüfusu D) Arazinin verimliliği 20. ir ticari işletmenin mülk sahibi 3 yıllık sözleşme için; I- İlk yıl, aylık 5.000 TL olmak üzere yıllık % 10 artışlı kira sözleşmesi ve II- 3 yıl için 2.000 TL/ay sabit kiraya ek olarak, cironun % 3 ü oranında ciro kirası olmak üzere 2 alternatif önermektedir. Kiracı ilk kira döneminde aylık 100.000 TL olan ciro hedefinin her yıl % 15 oranında artacağını öngörmektedir. u bilgilere göre aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? A) I. alternatif tercih edilirse 3. yıldaki kira bedeli 6.050 TL/ay olur. ) II. alternatif seçilirse, 2. yıldaki kira bedeli 5.450 TL/ay olur. C) Kiracının II. alternatifi tercih etmesi uygun olacaktır. D) Kiracının 3. yıldaki ciro beklentisi yıllık 135.250 TL dir. 23. Konut kredisi sözleşmesinde faiz oranları piyasa faiz oranlarına göre belli zamanlarda yeniden ayarlanan kredilere ne ad verilmektedir? A) Eşik altı krediler ) Eşik üstü krediler C) Değişken oranlı krediler D) Sabit faiz oranlı krediler 24. Aşağıdakilerden hangisi bir profesyonel mülk değerleme uzmanı için gerekli nitelik, yetenek ve deneyimlerden biri değildir? A) Finansal raporlarda yer alan tüm vergilerin doğruluğunu teyit edebilmesi ) Kredi veya ipotek teminatı olarak verilmesi düşünülen mülkün değerini tespit edebilmesi C) Mülkün dava konusu olması hâlinde veya vergi ödemelerinde çözüm önerebilmesi D) Finansal raporlarda duran varlık olarak görülen mülklerin değerini belirleyebilmesi 5
25. Aşağıdakilerden hangisi Uluslararası Standartların Organizasyonu içerisinde yer almamaktadır? 4860 TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ A A) Tebliğler ) Standartlar C) Uygulamalar D) Kılavuz notları 1. Üretim tesislerini büyütmek için 100.000 TL kredi ihtiyacı bulunan bir işletme hangi vadedeki krediyi alırsa en verimli seçimi yapmış olacaktır? Vadesi Yıllık Faiz Oranı A) 1 ay % 17 ) 4 ay % 18 C) 6 ay % 17 D) 1 yıl % 18 2. Her yılın sonunda olmak üzere 20 yıl boyunca yıllık % 12 faiz oranı üzerinden bankaya yatırılacak olan 2.400 TL lik tasarrufun bugünkü değeri yaklaşık kaç TL dir? A) 16.820 ) 17.926 C) 18.202 D) 18.628 3. Dönem Konut Satışları (TL) Mayıs 2009 75.000 Haziran 2009 120.000 Temmuz 2009 95.000 Ağustos 2009 145.000 Eylül 2009 80.000 Yukarıdaki tabloda yer alan verilere göre Mayıs 2009-Eylül 2009 dönemindeki konut satışlarının değişim aralığı kaçtır? A) 70.000 ) 75.000 C) 80.000 D) 145.000 4. ir kişi 5 yıl vadeli, aylık % 1,5 faizli, taksitleri her ayın sonunda ödenecek olan 175.000 TL kredi almıştır. Kredinin aylık ödemesi yaklaşık kaç TL dir? A) 3.764 ) 4.112 C) 4.342 D) 4.444 6
5. ir müşteri bankadan 5 yıl vadeli, aylık sonu ödemeli, aylık % 1,49 faizli 300.000 TL kredi almıştır. Kredinin aylık taksidi kaç TL dir? A) 7.598 ) 7.285 C) 7.005 D) 6.874 6. ir kişi elindeki parasını yıllık % 12 faiz oranı ile aylık dönemler hâlinde 1 yıl süreyle bankada tutmuştur. u dönem içinde yıllık enflasyon oranı % 13 olarak gerçekleşmiş ise bu kişinin reel kazancı % kaçtır? A) 0,28 ) 0,32 C) -0,28 D) -1,00 A 9. Temel amacı fiyat, satış miktarı, iskonto oranı gibi bir değişkenin, değişim aralığı içindeki değişmelerinin projenin kârlılığı üzerindeki etkilerini hesaplamak olan, proje kapsamında yer alan değişken ve parametrelerin nasıl ve hangi derecede projenin getirilerini etkileyeceğini inceleyen yönteme ne ad verilir? A) Net ugünkü Değer Yöntemi ) Duyarlılık Analizi C) Olasılık Analizi D) Risk Analizi 10. ir ürünün birim satış fiyatı 102 TL, yıllık sabit maliyetleri 180.000 TL dir. Ürüne ilişkin değişken maliyetler; işçilik 25 TL, ham madde gideri 45 TL ise Q üretim miktarını göstermek üzere ürüne ilişkin kâr fonksiyonu ne olacaktır? 7. ir işletme aktifinde bulunan 10.000 TL değerli makineyi 10 yıl süre ile kullanabilecek olup makinenin hurda değeri 2.000 TL dir. Yıllık faiz oranı ve makine bedelindeki artışın yıllık % 10 olduğu dikkate alınırsa, 10 yıl sonra yeni makine alınabilmesi için her yıl sonunda ayrılması gereken tutar kaç TL dir? A) 800 ) 1.215 C) 1.502 D) 1.718 8. ağımlı değişkeni fiyat ve açıklayıcı değişkeni daha çok fiyatı etkileyen malın kalite özellikleri (nitelikleri/kalitatif unsurlar) olan taşınmaz değerleme modeli aşağıdakilerden hangisidir? A) Hedonik fiyatlandırma ) Yapay sinir ağları C) ulanık mantık D) Çoklu regresyon analizi A) 102Q - 180.000 ) 180.000 + 70Q C) 32Q - 180.000 D) 102Q - 178.875 11. ir projeye ilişkin veriler aşağıdaki gibidir. Projenin maliyeti = 10.000.000 TL Yıllık nakit akışı = 4.000.000 TL Projenin ömrü = 4 yıl Sermaye maliyeti = % 12 Yukarıdaki veriler doğrultusunda; bu projenin iç verim oranı yaklaşık olarak % kaçtır? (u projenin net bugünkü değeri pozitif kabul edilmektedir.) A) 8,4 ) 10,7 C) 12 D) 21,9 12. ir projeye ilişkin veriler aşağıdaki gibidir. Projenin maliyeti = 10.000.000 TL Yıllık nakit akışı = 4.000.000 TL Projenin ömrü = 4 yıl Sermaye maliyeti = % 12 Yukarıdaki veriler doğrultusunda; bu projenin net bugünkü değeri kaç TL dir? A) 2.106.568 ) 2.149.397 C) 2.236.606 D) 2.500.000 7
13. Dönem M N O P O -200-400 -500-200 1 100 50 200 100 2 0 300 200 50 3 400 100 400 300 Yukarıdaki tabloda 4 farklı konut projesinin nakit akışı beklentileri verilmiştir. Dönem başı değerleri yatırım değerlerini, 1, 2, ve 3. yıllardaki veriler ise dönem sonu nakit giriş beklentilerini ifade etmektedir. Statik geri ödeme süresi yöntemine göre değerlendirme yapıldığında hangi proje seçilecektir? A) M ) N C) O D) P 14. A ve yatırım projelerine ilişkin beklenen nakit akışları aşağıdaki gibidir: Yıllar A projesinin yılsonu nakit akışları (TL) projesinin yılsonu nakit akışları (TL) 0-18.000-22.000 1 5.000 6.000 2 3.000 6.000 3 3.000 6.000 4 7.000 8.000 5 6.000 5.000 Piyasa faiz oranı (=sermaye maliyeti=beklenen getiri oranı) % 8 dir. A ve projelerinin geri ödeme süresi aşağıdakilerden hangisinde doğru olarak verilmiştir? A) A projesi 5 yıl; projesi 4 yıl ) A projesi 4 yıl; projesi 3 yıl 6 ay C) A projesi 4 yıl; projesi 4 yıl D) A projesi 2 yıl 6 ay; projesi 3 yıl 16. Aşağıda verilen ve sermaye bütçelemesinde kullanılan yöntemlerden hangisi paranın zaman değerini göz önünde bulundurmaz? A) Geri Ödeme Dönemi Yöntemi ) Net ugünkü Değer Yöntemi C) Kârlılık Endeksi Yöntemi D) İç Getiri Oranı Yöntemi A 17. Satış fiyatı, maliyetine % 40 oranında kâr payı eklenmesiyle hesaplanan ürünün fiyatında satış fiyatı üzerinden % 20 oranında 1. indirim yapılmıştır. Daha sonra indirimli fiyat üzerinden % 15 indirim daha yapılmıştır. İndirimlerin sonucunda ürün satışından % kaç oranında kâr ya da zarar edilmiştir? A) 4,8 zarar edilmiştir. ) 3 zarar edilmiştir. C) 2 kâr elde edilmiştir. D) 2 zarar elde edilmiştir. 18. Net dönem sonu duran varlıklar: 1000 Net dönem başı duran varlıklar: 800 Amortisman: 50 Dönem sonu net işletme sermayesi: 600 Dönen varlıklar: 400 Kısa vadeli yabancı kaynak: 250 Dönem başı net işletme sermayesi: 250 Yukarıda yer alan veriler çerçevesinde net işletme sermayesindeki değişimi gösteren sonuç aşağıdakilerden hangisidir? A) 150 ) 200 C) 250 D) 350 15. Net ugünkü Değer (ND) ve iç verim oranı (IVO) ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) irbirini dışlayan (sadece birisi kabul edilebilir) iki proje için ND ve IVO tartışmalı sonuçlar verirse, net bugünkü değeri daha büyük olan proje seçilir. ) IVO yöntemi nakit akımlarının iç verim oranından, ND yöntemi ise sermaye maliyetinden tekrar yatırıma tabi tutulduğunu varsayar. C) IVO sermaye maliyetine eşit olduğunda, ND sıfır olacaktır. D) IVO sermaye maliyetinden daha düşükse, ND pozitif olacaktır. 8 19. Aşağıdakilerden hangisi Yatırımın Net Gelir Oranını göstermektedir? A) Elde edilen gelirden, giderler ile amortismanların düşülmesiyle bulunan tutarının yatırılan özsermayeye oranı ) Elde edilen gelirden, borç servisinin düşülmesinden sonraki tutarın yatırılan toplam sermayeye oranı C) Elde edilen gelirden, borç servisinin düşülmesinden sonraki tutarın yatırılan özsermayeye oranı D) Elde edilen gelirin yatırılan özsermayeye oranı
20. ir şirketin ödenmiş sermayesi 25 milyon TL, özkaynakları toplamı 122 milyon TL dir. Değerleme uzmanı şirketle ilgili değerleme çalışmasında, sektördeki Piyasa Değeri/Defter Değeri oranlarını da dikkate almak istemiş olup sektör için hesaplanmış oran 5 tir. una göre şirketin piyasa değeri kaç milyon TL dir? A) 58,6 ) 145 C) 610 D) 735 A 23. azı ekonomik senaryolar altında Proje I ve Proje II yatırımlarının beklenen getiri oranları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Senaryo Gerçekleşme Proje I getirisi Proje II getirisi olasılığı (%) (%) (%) K 10 10 20 L 30 15 30 M 40 20 5 N 20-10 -15 21. Getiri kapitalizasyonu ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Mülkün gelecekte sağlayacağı nakit akımlarının uygun bir getiri/iskonto oranıyla bugüne indirgenmesidir. ) İnceleme dönemi boyunca tüm nakit akışlarının tespit edilmesi, bundan giderlerin düşülerek net faaliyet gelirinin bulunması ve uygun bir getiri oranının seçilmesi gerekmektedir. C) elirtilen dönem için gelir, gider, mülkün geri dönüş ve tekrar satış gibi değerlerinin önceden tahmin edilmesi gerekir. D) Yatırım süresinin dikkate alınması nedeniyle gelecek dönemlerdeki riskin tespit edilememesi hâlinde son 5 yılın getiri/iskonto oranı ortalamasının kullanılması gerekir. u bilgilere göre, portföyün % 60 ının Proje I, % 40 ının ise Proje II den oluşturulması durumunda beklenen getiri oranı yüzde kaç olacaktır? A) 9,8 ) 10,9 C) 11,2 D) 12,4 24. Finansal kaldıraç derecesini hesaplamak, aşağıdaki durumların hangisinde anlamsızdır? A) Şirketin vergi gideri yoksa ) Şirketin satış giderleri düşüş gösteriyorsa C) Şirket bütünüyle özkaynaklar ile finanse ediliyorsa D) Şirketin toplam sabit giderleri toplam değişken maliyetlerine eşitse 22. Aşağıda belirtilen ikililerden hangisi fiyata ilişkin riskler arasında yer alır? A) Döviz kuru riski - Faiz oranı riski ) Faaliyet riski - Transfer riski C) Kredi riski - Faaliyet riski D) Ticari risk - Kredi riski 25. Finansman Finansman I Finansman II III Özkaynak % 100 % 20 % 40 orç 0 % 80 % 60 ir yatırımcı 100.000 TL ye satın aldığı bir konutu 3 ayrı finansman seçeneğine göre finanse edebilmektedir. Finansman II ve Finansman III seçeneklerinin finansman maliyetleri sırasıyla 25.000 TL ve 10.000 TL dir. u konutun 1 yıl sonra 150.000 TL sine satılacağı varsayımı ile her bir finansman seçeneğinin özsermaye kârlılığı sırasıyla yüzde kaç olacaktır? A) 50, 100, 125 ) 50, 125, 100 C) 50, 125, 125 D) 50, 150, 100 TEST İTTİ. CEVAPLARINIZI KONTROL EDİNİZ. 9
Soracağınız bir şey var mı? Varsa, şimdi sorunuz; sınav başladıktan sonra sorularınıza cevap verilmeyecektir. Hazır mısınız? Sınav, okulun bütün salonlarında aynı anda başlayacağı için başlama zilini beraberce bekleyelim. Hepinize başarılar dileriz. (Salon başkanı başlama ve bitiş saatini tahtaya yazacaktır.) u kitapçığın her hakkı saklıdır. u kitapçıkta yer alan sorulardaki görüşler yazarlarına ait olup, Sermaye Piyasası Kurulunun görüşlerini yansıtmaz. Soruların telif hakları Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları irliğine aittir. Hangi amaçla olursa olsun, kitapçığın tamamının veya bir kısmının Millî Eğitim akanlığı Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğünün ve Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları irliğinin ayrı ayrı yazılı izni olmadan kopya edilmesi, fotoğraflarının çekilmesi, bilgisayar ortamına alınması, herhangi bir yolla çoğaltılması, yayımlanması veya başka bir amaçla kullanılması yasaktır. u yasağa uymayanlar, doğabilecek cezai sorumluluğu ve kitapçığın hazırlanmasındaki mali külfeti peşinen kabullenmiş sayılır.
S304 T.C. MİLLÎ EĞİTİM AKANLIĞI EĞİTİM TEKNOLOJİLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Ölçme Değerlendirme ve Açıköğretim Kurumları Daire aşkanlığı TÜRKİYE SERMAYE PİYASASI ARACI KURULUŞLARI İRLİĞİ SERMAYE PİYASASI KURULU LİSANSLAMA SINAVLARI (DU) 28 MART 2010 Saat: 09.30 PAZAR 1. OTURUM KİTAPÇIK TÜRÜ Adayın Adı ve Soyadı : Aday Numarası (T.C. Kimlik No) : Sınav Salon No: Sıra No: DİKKAT: 1. u sınavda, 2 modüle ait test soruları yer almaktadır. Soru sayısı Sayfa No 4700- Gayrimenkul Hisse Değerleme Senedi Piyasaları Esasları Hisse Senedi Piyasaları 25 2 4860- Temel Finans Matematiği 25 6 2. Soru kitapçıklarını kontrol ederek, baskı hatası olan kitapçığın değiştirilmesi için sınav başlamadan önce salon sorumlularına başvurunuz. 3. Sınavda hesap makinesi kullanabilirsiniz. Ancak alfabetik tuş takımına sahip olan hesap makineleri, databank, el bilgisayarı vb. özel elektronik donanımların kullanılması yasaktır. CEVAP KÂĞIDI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 1. Cevap kâğıdı üzerine yazacağınız yazı ve yapacağınız işaretlemelerde kurşun kalemden başka kalem kullanmayınız. 2. Size verilen cevap kâğıdında yazılı olan bilgilerin size ait olup olmadığını kontrol ediniz. Cevap kâğıdı kullanılamayacak durumdaysa veya size ait değilse verilecek yedek cevap kâğıdına, kimliğinizle ilgili bilgileri, salon başkanının açıklamalarına göre yazınız. 3. Cevap kâğıdında Gayrimenkul Değerleme Esasları, Temel Finans Matematiği testleri için iki ayrı sütun bulunmaktadır. Cevaplarınızı cevap kâğıdındaki ilgili sütunlara aşağıdaki örnekte olduğu gibi yuvarlağı, dışına taşırmadan işaretleyiniz. Yanlış karalamalarınızı düzeltirken yuvarlağın içini temizce siliniz. ÖRNEK KODLAMA: SORU KİTAPÇIĞI İLE İLGİLİ AÇIKLAMA 1. u soru kitapçığında toplam 50 soru bulunmaktadır. ir modül için 60 dakikalık cevaplama süresi verilmiştir. Kitapçığın tümü için verilen cevaplama süresi 120 dakikadır. 2. Sınavlarda başarılı sayılmak için her modülden alınan notun en az 60 ve aritmetik ortalamanın en az 70 olması zorunludur. 3. Her sorunun dört seçeneği vardır. Dört seçenekten sadece bir tanesi doğru cevaptır. Doğru bulduğunuz seçeneği cevap kâğıdında o soru için ayrılan yerde bularak işaretleyiniz. 4. Cevaplamaya istediğiniz testin, istediğiniz sorusundan başlayabilirsiniz. Yalnız cevaplarınızı, cevap kâğıdında o test için ayrılmış olan bölümdeki aynı numaralı cevap yerine işaretlemeyi unutmayınız. 5. Size ayrı bir karalama kâğıdı verilmeyecektir. Soru kitapçığınızın içindeki boş alanları karalama yapmak için kullanabilirsiniz. 6. Cevabını bilmediğiniz sorular üzerinde fazla zaman kaybetmeden diğer sorulara geçiniz. Zamanınız kalırsa u sorulara daha sonra dönebilirsiniz. 7. Puanlamada her doğru cevaba eşit puan verilecek, yanlış cevaplarınız dikkate alınmayacaktır. 8. Sınavın bitiminde cevap kâğıdınızı ve soru kitapçığınızı salon sorumlularına teslim etmeyi unutmayınız. Arka kapağa geçiniz. DİKKAT: Testteki sorular 01.02.2010 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. u tarihten sonra sınav konuları ile ilgili yasa değişiklikleri yapılmış olsa bile, soruları cevaplandırırken bu değişiklikleri dikkate almayınız.
4700 GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI 1. Aşağıdakilerden hangisi Uluslararası Standartların Organizasyonu içerisinde yer almamaktadır? 5. S: Net geliştirme değeri veya satış değeri L: Arazi değeri C: Geliştirme maliyetleri I: Faiz maliyetleri P: Kâr Arazinin değer oluşum sürecine etki eden yukarıda yer alan etkenlerden hareketle tahmini kârın (P) formülü aşağıdakilerden hangisidir? A) Tebliğler ) Standartlar C) Uygulamalar D) Kılavuz notları A) P = S + I - ( L + C) ) P = S - ( L + C + I) C) P = C - ( I + L) D) P = I + S - ( C) 2. Aşağıdakilerden hangisi bir profesyonel mülk değerleme uzmanı için gerekli nitelik, yetenek ve deneyimlerden biri değildir? A) Finansal raporlarda yer alan tüm vergilerin doğruluğunu teyit edebilmesi ) Kredi veya ipotek teminatı olarak verilmesi düşünülen mülkün değerini tespit edebilmesi C) Mülkün dava konusu olması hâlinde veya vergi ödemelerinde çözüm önerebilmesi D) Finansal raporlarda duran varlık olarak görülen mülklerin değerini belirleyebilmesi 3. Konut kredisi sözleşmesinde faiz oranları piyasa faiz oranlarına göre belli zamanlarda yeniden ayarlanan kredilere ne ad verilmektedir? A) Eşik altı krediler ) Eşik üstü krediler C) Değişken oranlı krediler D) Sabit faiz oranlı krediler 6. ir ticari işletmenin mülk sahibi 3 yıllık sözleşme için; I- İlk yıl, aylık 5.000 TL olmak üzere yıllık % 10 artışlı kira sözleşmesi ve II- 3 yıl için 2.000 TL/ay sabit kiraya ek olarak, cironun % 3 ü oranında ciro kirası olmak üzere 2 alternatif önermektedir. Kiracı ilk kira döneminde aylık 100.000 TL olan ciro hedefinin her yıl % 15 oranında artacağını öngörmektedir. u bilgilere göre aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? A) I. alternatif tercih edilirse 3. yıldaki kira bedeli 6.050 TL/ay olur. ) II. alternatif seçilirse, 2. yıldaki kira bedeli 5.450 TL/ay olur. C) Kiracının II. alternatifi tercih etmesi uygun olacaktır. D) Kiracının 3. yıldaki ciro beklentisi yıllık 135.250 TL dir. 4. Aşağıdakilerden hangisi şehir merkezinde yer alan bir konut bölgesi için yapılacak talep analizinde önemli faktörlerden değildir? A) Hane halkı ve kişi başına düşen gelir ) Mal sahipleri ve kiracıların yüzdesi C) Piyasa yöresinin nüfusu D) Arazinin verimliliği 7. Aylık kirası 2.000 TL olan bir mülk 2009 yılında bir ay boş kalmıştır. Herhangi bir yenileme gideri bulunmayan mülke ait net gelir çarpanı 8 ve değeri 160.000 TL olarak hesaplandığına göre mülkün yıllık sabit ve değişken giderleri toplamı kaç TL dir? A) 1.000 ) 2.000 C) 3.000 D) 4.000 2
8. Getiri (kapitalizasyon) oranları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Direkt kapitalizasyon oranı, en az 3 yılın net faaliyet geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi belirler. ) ir mülkün bugünkü değeri, mülkün gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olarak kabul edilebilir. C) İç verimlilik oranı, mülkün elde tutulduğu dönem içinde bu sermaye yatırımından kazanılan getiri oranıdır. D) Özkaynak getiri oranı, borç alınan yabancı kaynağın getiri oranından ayrı olarak hesaplanan özkaynak yatırımın iç getiri oranıdır. 9. ir kısmı kredi ile finanse edilmiş bir mülkün, yıllık toplam giderleri 24.000 TL, yıllık kredi faizi ödemesi 15.000 TL ve borç servisi 60.000 TL dir. Yıllık nakit akışının başa baş olabilmesi için mülkün aylık net kira geliri ne olmalıdır? A) 2.000 ) 5.000 C) 7.000 D) 9.500 11. Aşağıdakilerden hangisi değerlemenin gözden geçirilmesi çalışmalarının aşamalarından değildir? A) Ekip incelemesi ) Teknik inceleme C) Saha incelemesi D) Masaüstü incelemesi 12. Gelir İndirgeme Yaklaşımı ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Yaklaşım, ilgili karşılaştırılabilir verilerin mevcut olması hâlinde kullanılabilmekte olup pazar araştırması, gelir indirgeme yaklaşımı için önemlidir. ) Değerleme uzmanı, bir mülkün gelecekteki yarar üretme kapasitesini inceleyerek bunu bir güncel değer göstergesine indirger. C) Pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. D) Yatırım amacıyla alınan taşınmaz mülklerde gelir ve kazanç ön plana çıkmakta olup mülkün değeri, kazancıyla ters orantılı olacaktır. 10. Piyasa verilerinden üretilen iki veya daha fazla değer göstergesinin uzlaştırılması aşaması ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Değerleme uzmanı, değerleme sürecinin uygulanması sırasında ortaya çıkan değer tahminlerinden her birine verilecek göreceli ağırlığı tespit ederken kanaatlerine başvurmalıdır. ) Mutabık kalınan nihai değere ulaşılırken kullanılan değerleme yaklaşımlarını ve bunların ağırlıklandırılmasına ilişkin olarak gerekli mantıki gerekçe ve kanıtlar sunulmalıdır. C) ulunan değerin doğruluğu ve uygunluğunu sağlamak için değerlemelerin bir başka değerleme uzmanı tarafından gözden geçirilmesi mesleki bir teamüldür. D) Uygun değerleme yaklaşımlarının, yöntemlerin ve prosedürlerin seçimi ve kullanılması, değerlemeyi talep eden kurumun takdirine bağlı olacaktır. 13. İstanbul un turistik bir bölgesinde 30 odası olan bir otelin satış fiyatı 6 milyon TL olarak belirlenmiş olup yatırımcı, oteli 5 yıl işlettikten sonra satmayı düşünmektedir. Yıllık bazdaki doluluk oranı % 70 ve bir günlük oda ücreti, tüm giderler düşüldükten sonra net 65 TL dir. Piyasada geçerli iskonto oranı % 6 dır. Verilenlere göre otelin işletilmesi sonucu bir yıllık net gelir yaklaşık kaç TL dir? A) 498.000 ) 550.000 C) 625.000 D) 711.000 3
14. Aşağıdakilerden hangisi Uluslararası Değerleme Standartlarına göre Pazar Değeri kavramının unsurlarından biri değildir? 17. Maliyet yaklaşımı ile değerleme yöntemi aşağıdakilerden hangisinde doğru olarak formüle edilmiştir? A) Tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği piyasa şartları ) Mülkü almaya istekli bir alıcı ile mülkünü satmak zorunda olan satıcı C) Değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat D) Mülkün piyasaya en uygun şekilde sunulmasını sağlayan pazarlama faaliyeti A) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri + Arsa Değeri ) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri Amortisman + Arsa Değeri C) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri Amortisman D) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri Arsa Değeri 15. Aşağıdakilerden hangisi emsal karşılaştırma yöntemi uygulanırken değerleme uzmanının takip ettiği aşamalardan değildir? A) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin uygun pazar bilgilerinin elde edilmesi amacıyla pazarın araştırılması ) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin ilgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi C) Değerleme konusu mülke ilişkin nakit akışının hesaplanması D) Elde edilen verilerin doğruluğu ve uygunluğunun kontrolü 16. Konut bölgesinde yer alan A ve arsasına ilişkin bilgiler aşağıdadır. -----30 m----- 5/A-4-3 -----24 m----- A 7/A-4-5 -----34 m----- -----34,7 m----- A arsasına yapılacak inşaatın taban alanı kaç metrekaredir? A) 335 ) 325 C) 304 D) 288 18. Aşağıdakilerden hangisi değerlemede maliyet yöntemi yaklaşımının uygulama aşamalarından değildir? A) Maliyetlerin tahmin edilmesi ) Amortismanların hesaplanması C) Kapitalizasyon oranının belirlenmesi D) Arazinin yapısız değerinin belirlenmesi 19. ir bölgedeki uygulama imar planı içindeki taşınmazların Ocak 2010 da kamulaştırılması nedeniyle değerinin tespit edilmesi gerekmiş ancak bu arsalara emsal olabilecek yakın zamanda satılmış arsaların bulunmadığı anlaşılmıştır. unun üzerine yapılan satışların fiyatları ve fiyat endeksleri kullanılarak değer tespiti çalışması yapılmak istenmiş olup elde edilen bilgiler aşağıda yer almıştır. Emsal Emsallerin Genişliği Satış Tarihleri (m 2 ) Değeri (TL) Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (1994=100) I Ocak 2005 1.000 115.000 8.328 II Kasım 2006 1.500 198.950 9.815 III Eylül 2008 1.250 225.000 11.577 IV Ocak 2009 1.400 255.000 11.253 Ocak 2010 11.962 I numaralı emsal arsanın Ocak 2010 itibarıyla m 2 fiyatı kaç TL hesaplanacaktır? A) 165 ) 173 C) 185 D) 194 4
20. Çevre şartlarının olumsuz olduğu bir semtte, arsasının değeri 200.000 TL olan bir bina yılda 48.000 TL gelir getirmektedir. Ancak bu bina, çevre şartlarının normal olduğu bir semtte olsaydı, bu gelir 55.000 TL olacaktı. Arsanın kapitalizasyon oranı (RL) % 5, binanın kapitalizasyon oranı (R) % 10 dur. Toplam yıllık gelirin, binaya düşen kısmı kaç TL dir? A) 28.000 ) 36.000 C) 38.000 D) 48.000 22. 15.100 m 2 yüz ölçümündeki bir tarım arazisinin değer tespiti için çalışan değerleme uzmanı, yakın bölgede benzer nitelikteki arazilerin fiyatları ile bu araziler için bulunan gelirlerini aşağıdaki gibi belirlemiştir. Araziler Arazi Genişliği (Da) Değeri (TL) Arazinin Yıllık Ortalama Net Geliri (TL/Da) I 20 130.000 200 II 25 190.000 300 III 15 155.000 350 Değeri belirlenecek araziye emsal olacak araziler için hesaplanacak kapitalizasyon oranı % kaçtır? 21. ir değerleme uzmanı konut yapılması uygun olan arsanın değerini belirlemek amacıyla aynı bölgede, benzer özelliklere sahip 3 emsal üzerinde çalışma yapmış ve aşağıdaki bilgilere ulaşmıştır. Değerleme uzmanı, arsa fiyatının belirlenmesinde yapılabilecek toplam inşaat alanını dikkate almak istemektedir. Konu Arsa Emsal I Emsal II Emsal III Alanı (m 2 ) 50.000 75.000 60.000 55.000 Değeri (in TL)? 60.000 75.000 71.500 Metrekare Satış Fiyatı (TL)? 800 1.250 1.300 Taban Alanı Kat sayısı (TAKS) 0,20 0,30 0,50 0,30 Kat Alanı Kat sayısı (KAKS) 0,40 0,60 1,00 1,20 u bilgilere göre değerleme konusu arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanı kaç metrekaredir? A) 10.000 ) 20.000 C) 30.000 D) 40.000 A) 3,05 ) 3,47 C) 3,94 D) 4,15 23. Aşağıdakilerden hangisi en verimli ve en iyi kullanımı belirleme aşamasında kullanılan kıstaslardan değildir? A) Önerilen kullanımın yasal olup olmadığı ) Önerilen kullanımın makul olup olmadığı C) Önerilen kullanımın mevcut kullanımdan farklı olup olmadığı D) Önerilen kullanımın finansal yönden gerçekleştirilebilir olup olmadığı 24. Uluslararası Değerleme Standartlarına göre değerleme işinin özellikleri değerlemenin çerçevesini ve kapsamını belirleyip değerleme konusu veya sorunu ile ilgili her tür belirsizliği ortadan kaldıran değerleme sürecinin ilk adımıdır. Aşağıdaki unsurlardan hangisi değerleme işinin özellikleri arasında yer almaz? A) Aranan değer esasının veya tipinin tanımlanması ) Değerleme kapsamına alınan mülkiyet haklarının belirlenmesi C) Nihai değerin hangi tarih itibariyle uygulanabilir olduğu ve planlanan rapor tarihi D) Değerleme öncesinde tahmini değer aralığının öngörülmesi 5
25. 20 dairesi bulunan bir mülkün her dairesinden aylık 1.000 TL kira geliri elde edilmektedir. oş ve tahsil edilememe oranı % 5 olan mülkün sabit giderleri 20.000 TL, değişken giderleri 35.000 TL dir. Her yıl 5.000 TL yenilenmesi gereken demirbaşlar için harcanmaktadır. Kapitalizasyon oranının % 20 olduğu düşünülürse bu mülkün değeri nedir? 4860 TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ 1. Finansman Finansman I Finansman II III Özkaynak % 100 % 20 % 40 orç 0 % 80 % 60 A) 800.000 TL ) 840.000 TL C) 865.000 TL D) 900.000 TL ir yatırımcı 100.000 TL ye satın aldığı bir konutu 3 ayrı finansman seçeneğine göre finanse edebilmektedir. Finansman II ve Finansman III seçeneklerinin finansman maliyetleri sırasıyla 25.000 TL ve 10.000 TL dir. u konutun 1 yıl sonra 150.000 TL sine satılacağı varsayımı ile her bir finansman seçeneğinin özsermaye kârlılığı sırasıyla yüzde kaç olacaktır? A) 50, 100, 125 ) 50, 125, 100 C) 50, 125, 125 D) 50, 150, 100 2. Finansal kaldıraç derecesini hesaplamak, aşağıdaki durumların hangisinde anlamsızdır? A) Şirketin vergi gideri yoksa ) Şirketin satış giderleri düşüş gösteriyorsa C) Şirket bütünüyle özkaynaklar ile finanse ediliyorsa D) Şirketin toplam sabit giderleri toplam değişken maliyetlerine eşitse 3. azı ekonomik senaryolar altında Proje I ve Proje II yatırımlarının beklenen getiri oranları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Senaryo Gerçekleşme Proje I getirisi (%) si (%) Proje II getiri- olasılığı (%) K 10 10 20 L 30 15 30 M 40 20 5 N 20-10 -15 u bilgilere göre, portföyün % 60 ının Proje I, % 40 ının ise Proje II den oluşturulması durumunda beklenen getiri oranı yüzde kaç olacaktır? A) 9,8 ) 10,9 C) 11,2 D) 12,4 6
4. Aşağıda belirtilen ikililerden hangisi fiyata ilişkin riskler arasında yer alır? A) Döviz kuru riski - Faiz oranı riski ) Faaliyet riski - Transfer riski C) Kredi riski - Faaliyet riski D) Ticari risk - Kredi riski 5. Getiri kapitalizasyonu ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Mülkün gelecekte sağlayacağı nakit akımlarının uygun bir getiri/iskonto oranıyla bugüne indirgenmesidir. ) İnceleme dönemi boyunca tüm nakit akışlarının tespit edilmesi, bundan giderlerin düşülerek net faaliyet gelirinin bulunması ve uygun bir getiri oranının seçilmesi gerekmektedir. C) elirtilen dönem için gelir, gider, mülkün geri dönüş ve tekrar satış gibi değerlerinin önceden tahmin edilmesi gerekir. D) Yatırım süresinin dikkate alınması nedeniyle gelecek dönemlerdeki riskin tespit edilememesi hâlinde son 5 yılın getiri/iskonto oranı ortalamasının kullanılması gerekir. 7. Aşağıdakilerden hangisi Yatırımın Net Gelir Oranını göstermektedir? A) Elde edilen gelirden, giderler ile amortismanların düşülmesiyle bulunan tutarının yatırılan özsermayeye oranı ) Elde edilen gelirden, borç servisinin düşülmesinden sonraki tutarın yatırılan toplam sermayeye oranı C) Elde edilen gelirden, borç servisinin düşülmesinden sonraki tutarın yatırılan özsermayeye oranı D) Elde edilen gelirin yatırılan özsermayeye oranı 8. Net dönem sonu duran varlıklar: 1000 Net dönem başı duran varlıklar: 800 Amortisman: 50 Dönem sonu net işletme sermayesi: 600 Dönen varlıklar: 400 Kısa vadeli yabancı kaynak: 250 Dönem başı net işletme sermayesi: 250 Yukarıda yer alan veriler çerçevesinde net işletme sermayesindeki değişimi gösteren sonuç aşağıdakilerden hangisidir? A) 150 ) 200 C) 250 D) 350 6. ir şirketin ödenmiş sermayesi 25 milyon TL, özkaynakları toplamı 122 milyon TL dir. Değerleme uzmanı şirketle ilgili değerleme çalışmasında, sektördeki Piyasa Değeri/Defter Değeri oranlarını da dikkate almak istemiş olup sektör için hesaplanmış oran 5 tir. una göre şirketin piyasa değeri kaç milyon TL dir? A) 58,6 ) 145 C) 610 D) 735 9. Satış fiyatı, maliyetine % 40 oranında kâr payı eklenmesiyle hesaplanan ürünün fiyatında satış fiyatı üzerinden % 20 oranında 1. indirim yapılmıştır. Daha sonra indirimli fiyat üzerinden % 15 indirim daha yapılmıştır. İndirimlerin sonucunda ürün satışından % kaç oranında kâr ya da zarar edilmiştir? A) 4,8 zarar edilmiştir. ) 3 zarar edilmiştir. C) 2 kâr elde edilmiştir. D) 2 zarar elde edilmiştir. 7
10. Aşağıda verilen ve sermaye bütçelemesinde kullanılan yöntemlerden hangisi paranın zaman değerini göz önünde bulundurmaz? A) Geri Ödeme Dönemi Yöntemi ) Net ugünkü Değer Yöntemi C) Kârlılık Endeksi Yöntemi D) İç Getiri Oranı Yöntemi 11. Net ugünkü Değer (ND) ve iç verim oranı (IVO) ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? 13. Dönem M N O P O -200-400 -500-200 1 100 50 200 100 2 0 300 200 50 3 400 100 400 300 Yukarıdaki tabloda 4 farklı konut projesinin nakit akışı beklentileri verilmiştir. Dönem başı değerleri yatırım değerlerini, 1, 2, ve 3. yıllardaki veriler ise dönem sonu nakit giriş beklentilerini ifade etmektedir. Statik geri ödeme süresi yöntemine göre değerlendirme yapıldığında hangi proje seçilecektir? A) M ) N C) O D) P A) irbirini dışlayan (sadece birisi kabul edilebilir) iki proje için ND ve IVO tartışmalı sonuçlar verirse, net bugünkü değeri daha büyük olan proje seçilir. ) IVO yöntemi nakit akımlarının iç verim oranından, ND yöntemi ise sermaye maliyetinden tekrar yatırıma tabi tutulduğunu varsayar. C) IVO sermaye maliyetine eşit olduğunda, ND sıfır olacaktır. D) IVO sermaye maliyetinden daha düşükse, ND pozitif olacaktır. 14. ir projeye ilişkin veriler aşağıdaki gibidir. Projenin maliyeti = 10.000.000 TL Yıllık nakit akışı = 4.000.000 TL Projenin ömrü = 4 yıl Sermaye maliyeti = % 12 Yukarıdaki veriler doğrultusunda; bu projenin net bugünkü değeri kaç TL dir? A) 2.106.568 ) 2.149.397 C) 2.236.606 D) 2.500.000 12. A ve yatırım projelerine ilişkin beklenen nakit akışları aşağıdaki gibidir: Yıllar A projesinin yılsonu nakit akışları (TL) projesinin yılsonu nakit akışları (TL) 0-18.000-22.000 1 5.000 6.000 2 3.000 6.000 3 3.000 6.000 4 7.000 8.000 5 6.000 5.000 Piyasa faiz oranı (=sermaye maliyeti=beklenen getiri oranı) % 8 dir. A ve projelerinin geri ödeme süresi aşağıdakilerden hangisinde doğru olarak verilmiştir? 15. ir projeye ilişkin veriler aşağıdaki gibidir. Projenin maliyeti = 10.000.000 TL Yıllık nakit akışı = 4.000.000 TL Projenin ömrü = 4 yıl Sermaye maliyeti = % 12 Yukarıdaki veriler doğrultusunda; bu projenin iç verim oranı yaklaşık olarak % kaçtır? (u projenin net bugünkü değeri pozitif kabul edilmektedir.) A) 8,4 ) 10,7 C) 12 D) 21,9 A) A projesi 5 yıl; projesi 4 yıl ) A projesi 4 yıl; projesi 3 yıl 6 ay C) A projesi 4 yıl; projesi 4 yıl D) A projesi 2 yıl 6 ay; projesi 3 yıl 8
16. ir ürünün birim satış fiyatı 102 TL, yıllık sabit maliyetleri 180.000 TL dir. Ürüne ilişkin değişken maliyetler; işçilik 25 TL, ham madde gideri 45 TL ise Q üretim miktarını göstermek üzere ürüne ilişkin kâr fonksiyonu ne olacaktır? 20. ir kişi elindeki parasını yıllık % 12 faiz oranı ile aylık dönemler hâlinde 1 yıl süreyle bankada tutmuştur. u dönem içinde yıllık enflasyon oranı % 13 olarak gerçekleşmiş ise bu kişinin reel kazancı % kaçtır? A) 102Q - 180.000 ) 180.000 + 70Q C) 32Q - 180.000 D) 102Q - 178.875 A) 0,28 ) 0,32 C) -0,28 D) -1,00 17. Temel amacı fiyat, satış miktarı, iskonto oranı gibi bir değişkenin, değişim aralığı içindeki değişmelerinin projenin kârlılığı üzerindeki etkilerini hesaplamak olan, proje kapsamında yer alan değişken ve parametrelerin nasıl ve hangi derecede projenin getirilerini etkileyeceğini inceleyen yönteme ne ad verilir? A) Net ugünkü Değer Yöntemi ) Duyarlılık Analizi C) Olasılık Analizi D) Risk Analizi 18. ağımlı değişkeni fiyat ve açıklayıcı değişkeni daha çok fiyatı etkileyen malın kalite özellikleri (nitelikleri/kalitatif unsurlar) olan taşınmaz değerleme modeli aşağıdakilerden hangisidir? A) Hedonik fiyatlandırma ) Yapay sinir ağları C) ulanık mantık D) Çoklu regresyon analizi 19. ir işletme aktifinde bulunan 10.000 TL değerli makineyi 10 yıl süre ile kullanabilecek olup makinenin hurda değeri 2.000 TL dir. Yıllık faiz oranı ve makine bedelindeki artışın yıllık % 10 olduğu dikkate alınırsa, 10 yıl sonra yeni makine alınabilmesi için her yıl sonunda ayrılması gereken tutar kaç TL dir? 21. ir müşteri bankadan 5 yıl vadeli, aylık sonu ödemeli, aylık % 1,49 faizli 300.000 TL kredi almıştır. Kredinin aylık taksidi kaç TL dir? A) 7.598 ) 7.285 C) 7.005 D) 6.874 22. ir kişi 5 yıl vadeli, aylık % 1,5 faizli, taksitleri her ayın sonunda ödenecek olan 175.000 TL kredi almıştır. Kredinin aylık ödemesi yaklaşık kaç TL dir? A) 3.764 ) 4.112 C) 4.342 D) 4.444 23. Dönem Konut Satışları (TL) Mayıs 2009 75.000 Haziran 2009 120.000 Temmuz 2009 95.000 Ağustos 2009 145.000 Eylül 2009 80.000 Yukarıdaki tabloda yer alan verilere göre Mayıs 2009-Eylül 2009 dönemindeki konut satışlarının değişim aralığı kaçtır? A) 70.000 ) 75.000 C) 80.000 D) 145.000 A) 800 ) 1.215 C) 1.502 D) 1.718 9
24. Her yılın sonunda olmak üzere 20 yıl boyunca yıllık % 12 faiz oranı üzerinden bankaya yatırılacak olan 2.400 TL lik tasarrufun bugünkü değeri yaklaşık kaç TL dir? A) 16.820 ) 17.926 C) 18.202 D) 18.628 25. Üretim tesislerini büyütmek için 100.000 TL kredi ihtiyacı bulunan bir işletme hangi vadedeki krediyi alırsa en verimli seçimi yapmış olacaktır? Vadesi Yıllık Faiz Oranı A) 1 ay % 17 ) 4 ay % 18 C) 6 ay % 17 D) 1 yıl % 18 TEST İTTİ. CEVAPLARINIZI KONTROL EDİNİZ. 10
Soracağınız bir şey var mı? Varsa, şimdi sorunuz; sınav başladıktan sonra sorularınıza cevap verilmeyecektir. Hazır mısınız? Sınav, okulun bütün salonlarında aynı anda başlayacağı için başlama zilini beraberce bekleyelim. Hepinize başarılar dileriz. (Salon başkanı başlama ve bitiş saatini tahtaya yazacaktır.) u kitapçığın her hakkı saklıdır. u kitapçıkta yer alan sorulardaki görüşler yazarlarına ait olup, Sermaye Piyasası Kurulunun görüşlerini yansıtmaz. Soruların telif hakları Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları irliğine aittir. Hangi amaçla olursa olsun, kitapçığın tamamının veya bir kısmının Millî Eğitim akanlığı Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğünün ve Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları irliğinin ayrı ayrı yazılı izni olmadan kopya edilmesi, fotoğraflarının çekilmesi, bilgisayar ortamına alınması, herhangi bir yolla çoğaltılması, yayımlanması veya başka bir amaçla kullanılması yasaktır. u yasağa uymayanlar, doğabilecek cezai sorumluluğu ve kitapçığın hazırlanmasındaki mali külfeti peşinen kabullenmiş sayılır.
27-28 MART 2010 TARİHLERİNDE YAPILAN TÜRKİYE SERMAYE PİYASASI ARACI KURULUŞLARI İRLİĞİ SERMAYE PİYASASI KURULU LİSANSLAMA SINAVLARI DEĞERLEME UZMANLIĞI (DU) GRUU (S304) A KİTAPÇIĞI CEVAP ANAHTARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI (4700) 1. 2. D 3. C 4. 5. 6. C 7. A 8. C 9. 10. D 11. C 12. 13. A 14. D 15. A 16. D 17. C 18. A 19. 20. D 21. 22. D 23. C 24. A 25. A 1. C 2. 3. A 4. D 5. A 6. C 7. C 8. A 9. 10. C 11. D 12. 13. D 14. 15. D 16. A 17. A 18. D 19. A 20. C 21. D 22. A 23. 24. C 25. TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ (4860)
27-28 MART 2010 TARİHLERİNDE YAPILAN TÜRKİYE SERMAYE PİYASASI ARACI KURULUŞLARI İRLİĞİ SERMAYE PİYASASI KURULU LİSANSLAMA SINAVLARI DEĞERLEME UZMANLIĞI (DU) GRUU (S304) KİTAPÇIĞI CEVAP ANAHTARI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI (4700) 1. A 2. A 3. C 4. D 5. 6. D 7. 8. A 9. C 10. D 11. A 12. D 13. A 14. 15. C 16. D 17. 18. C 19. A 20. C 21. 22. 23. C 24. D 25. 1. 2. C 3. 4. A 5. D 6. C 7. A 8. D 9. A 10. A 11. D 12. 13. D 14. 15. D 16. C 17. 18. A 19. C 20. C 21. A 22. D 23. A 24. 25. C TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ (4860)