ATLANTİS YATIRIM HOLDİNG A.Ş.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU 0008 ATLANTİS YATIRIM HOLDİNG A.Ş. 03.07.2017 Örnek Mahallesi, Ercüment Batanay Sk., Dumankaya İkon Sitesi A Blok, No:14E Kat: Zemin Daire:16 Ataşehir /İstanbul Takdim: Atlantis Yatırım Holding A.Ş Basınköy Mah. Florya Cad. No:5 A Blok D:9 Bakırköy / İSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Tugay Yolu Cad. No:18 Ofisim İstanbul B Blok K:6 Ofis No: 33 Maltepe / İSTANBUL

03.07.20017 Atlantis Yatırım Holding A.Ş Basınköy Mah. Florya Cad. No:5 A Blok D:9 Bakırköy / İSTANBUL Konu: İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Örnek Mahallesi 2652 Ada 1 Parselde konumlu 1 konutun değerleme çalışması Sayın Yetkili, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Örnek Mahallesi, 2652 Ada 1 Parselde Dumankaya İkon projesinde yer alan 1 adet konut için mevcut durum değer tespiti amacıyla hazırlamış olduğumuz açıklamalı değerleme raporunu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Genel Müdür Yardımcısı 1

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (Veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. 2

YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası Değerleme Türü ve Rapor Formatı 03.07.2017 / 201700008 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih 30.06.2017 Değerlemesi Yapılan Mülk Konut Gayrimenkulün Adresi Örnek Mahallesi, Ercüment Batanay Sk., Dumankaya İkon Sitesi A Blok, No:14E Kat: Zemin Daire:16 Ataşehir /İSTANBUL Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Konut nitelikli gayrimenkul Naviga Tekstil Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi Ofis Mevcut Kullanıcı - İmar Durumu Konut ve Açık Spor alanında Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı 16.797,82 m² Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Yasal Alanı: 105 m² Mevcut Alanı: 105 m² Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Satış Kabiliyeti Adil Piyasa Değeri (Mevcut Durum) Değerleme Uzmanı Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme Yaklaşımı Satılabilir 500.000-TL +KDV Mustafa Adil KÜÇÜKAĞA 3

DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikâr olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskân belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ...8 1.1. Rapor Tarihi ve Numarası...8 1.2. Raporun Türünün Tanımlanması...8 1.3. Raporu Hazırlayanlar...8 1.4. Değerleme Tarihi...8 1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası...8 1.6. Şirket Bilgileri...8 1.7. Müşteri Bilgileri...8 1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar...8 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR...9 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı...9 2.2. Değerin Tanımı...9 2.2.1. Piyasa Değeri...9 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları...9 2.4. İşin Kapsamı...9 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI... 10 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri... 10 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER... 13 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri... 13 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç... 14 3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi... 17 3.5. Taşınmazın Tanıtılması... 17 3.5.1. Ulaşım Özellikleri... 17 3.5.2. Fiziksel Özellikler... 19 3.5.2.1. Teknik Alanlarda Yer Alan Makine Teçhizatlar ve Diğer İnşaat Özellikleri... 21 4. PİYASA ARAŞTIRMASI... 22 4.1. Satılık Konut Emsal Araştırması... 22 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR... 24 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler... 24 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi... 24 5.2.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler... 24 5.2.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 24 5.2.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı... 24 5.2.1.3. Maliyet Yaklaşımı... 25 5.2.1.4. Geliştirme Yaklaşımı... 25 5.2.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi... 25 5.2.2.1. Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi... 25 5.2.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri,... 25 5.2.2.3. Gelir Yöntemine göre değer analizi... 26 5.3. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi... 26 5.3.1. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş... 26 6

5.3.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş... 26 5.3.3. Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri... 26 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)... 27 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR... 28 7

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1.1. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Atlantis Yatırım Holding A.Ş. nin 28.06.2017 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 03.07.2017 tarihli, 0008 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir. 1.2. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 1.3. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Değerleme Uzmanı Mustafa Adil KÜÇÜKAĞA tarafından hazırlanmıştır. 1.4. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 30.06.2017 tarihinde çalışmalara başlamış ve 03.07.2017 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Taşınmazın 19/12/2016 tarihindeki değeri araştırması yapılmıştır. Bu sürede gayrimenkullerin mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Atlantis Yatırım Holding A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 05.06.2017 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 1.6. Şirket Bilgileri Ünvanı Adres : Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : Tugay Yolu Cad., No:18 Ofisim İstanbul B Blok K:6 Ofis No:33 Maltepe / İSTANBUL İrtibat Bilgileri Telefon : 0216 369 96 69 pbx Fax : 0216 369 97 71 Web : www.dengedegerleme.com Kuruluş Yılı : 19.07.2005 Ödenmiş Sermayesi : 460.000 TL 1.7. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Basınköy Mah. Florya Cad. No:5 A Blok D:9 Bakırköy / İSTANBUL adresinde ikamet eden Atlantis Yatırım Holding A.Ş için hazırlanmıştır. 1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 8

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması İstanbul ili, Ataşehir İlçesi, Örnek mahallesinde konumlu gayrimenkulün 19.12.2016 tarihi itibariyle adil piyasa belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir. 2.2. Değerin Tanımı 2.2.1. Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır. 2.4. İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı birtakım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmî kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 9

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri 3.1.1. İstanbul İli Genel Veriler İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehridir. Belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip şehridir. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin bugün itibari ile 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. 3.1.1.1. Demografik Veriler İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2014 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 14.377.018 kişidir. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2014 yılı verilerine göre incelendiğinde en çok nüfuslu ilçesi Bağcılar, en az nüfuslu ilçesi de Adalar olmuştur. İlçe Nüfus İlçe Nüfus İlçe Nüfus İlçe Nüfus Adalar 16.052 Beykoz 248.071 Gaziosmanpaşa 498.120 Silivri 161.165 Arnavutköy 225.670 Beylikdüzü 262.473 Güngören 303.371 Sultanbeyli 315.022 Ataşehir 408.986 Beyoğlu 241.520 Kadıköy 482.571 Sultangazi 513.022 Avcılar 417.852 Büyükçekmece 223.324 Kâğıthane 432.230 Şile 32.823 Bağcılar 754.623 Çatalca 67.843 Kartal 450.498 Şişli 272.380 Bahçelievler 599.027 Çekmeköy 220.656 Küçükçekmece 748.398 Tuzla 221.620 Bakırköy 221.594 Esenler 458.857 Maltepe 476.806 Ümraniye 674.131 Başakşehir 342.422 Esenyurt 686.968 Pendik 663.569 Üsküdar 534.970 Bayrampaşa 269.809 Eyüp 367.824 Sancaktepe 329.788 Zeytinburnu 287.223 Beşiktaş 188.793 Fatih 419.266 Sarıyer 337.681 Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2014) 3.1.1.2. Ekonomik Veriler İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, 10

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasılatı'nın %21,2 lik kısmını oluşturur. 3.1.1.3. Sektörel Veriler İstanbul, kurulduğu dönemden başlayarak bulunduğu bölgenin ve ait olduğu devletin ekonomik merkezi olma niteliğini korumuştur. Cumhuriyet döneminde de İstanbul ülkenin ekonomik anlamda en ileri merkezi olma merkezi özelliğini korumaktadır. İlin ülke gayrisafi millî hasılası içindeki payı %27, devlet bütçesine katkısıysa %40 düzeyindedir. Yıllık döviz girdisi 3.820.386.391 TL'ye ulaşmıştır. İstanbul ili genelinde ekonomik etkinlikler çok büyük çeşitlilik göstermektedir. Ticaret ve Sanayi İstanbul'un yeni iş bölgelerinden Maslak Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların hiç kuşkusuz büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul ili Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ili ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul ilinde bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleşim yerlerinin önlenemez genişlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmışlardır. Tarım ve Hayvancılık İstanbul ili, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul ili üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır. Günümüzde İstanbul ili topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmış durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasülye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüp, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. İstanbul ilinde hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaşmıştır. 11

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle ilin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul ili bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dış illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı. Ormancılık ve Madencilik İstanbul ili genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmışsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür. İstanbul ili genelinde kayda değer maden oluşumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. İlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri ilin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. İlin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul ilinin pek çok yerinde taş ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayi gelişmiştir. Turizm Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. 2009 yılı istatistiklerine göre İstanbul, Antalya'dan sonra en çok turist ağırlayan ildir. 2009 yılı içinde ile hava, kara ve deniz yoluyla giriş yapan turist sayısı 7,5 milyonun biraz üzerindedir. Bunlar içinde %13,1'lik payla Almanlar birinci, 6,7'lik payla Ruslar ikinci sırada bulunur. İstanbul'un ağırladığı ilk turist kafilesi, 1863 yılında Sergi-i Umumi-i Osmani'yi ziyaret için gelmişti. Daha sonra İstanbul'un demiryoluyla Avrupa'ya bağlanmasıyla turist sayısı daha da artmış, artan konaklama talebini karşılamak için İstanbul'un ilk oteli Pera Palas kurulmuştur. İstanbul ilinde 2009 verilerine göre işletme belgeli 371 konaklama ve 405 eğlence tesisi bulunmaktadır. İstanbul'da pek çok müze bulunmaktadır ve bunlar içinde özel müzeler de vardır. 2009 yılında yalnızca devlet müzelerini 6,179,556 kişi ziyaret etmiştir. Ziyaret edilen mekânlar arasında 2,932,429 kişi ile Topkapı Sarayı başı çekerken, onu 2,444,956 kişiyle Ayasofya Müzesi izlemiştir. İstanbul'un tarihsel merkezi konumundaki Fatih ilçesi (Tarihî yarımada), Haliç çevresi yerleşimleri Beyoğlu ve Eyüp; Boğaziçi'nde Beşiktaş ve Sarıyer, Anadolu Yakası'nda Kadıköy, Üsküdar ve Adalar ilçeleri İstanbul'un tarih turizmi açısından zengin merkezleri arasında yer almaktadır. Doğa turizmi içinse Beykoz, Şile, Adalar ve Sarıyer'de ilgi çekici adresler vardır. 12

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1.2. Ataşehir İlçesi Genel Veriler Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. 2008 yılında Kadıköy, Ümraniye ve Üsküdar'dan kimi mahallelerin içine katılmasıyla ilçe statüsü kazanarak İstanbul'un 39 ilçesinden biri olmuştur. Güneybatıdan Kadıköy, batıdan Üsküdar, kuzeyden Ümraniye, doğudan Sancaktepe ve güneydoğudan Maltepe ilçeleriyle çevrilidir. İlçenin 2013 itibarıyla nüfusu 405.974'tür ve 17 adet mahalleye sahiptir. İnşaat şirketlerinin Alaşehir in batı tarafındaki arazilerin uygunluğundan dolayı konut ve ofis projelerini bu bölgede gerçekleştirmesiyle Batı Ataşehir kavramı ortaya çıkmıştır. Varyap Meridian, Uphill Court gibi yapılar ilçenin batı kısmında bulunmaktadır. 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri A Blok 16 Numaralı Bağımsız Bölüme Ait Tapu Kayıtları; İLİ İSTANBUL ALANI 16797.82 m² İLÇESİ ATAŞEHİR VASFI YÜZME HAVUZU VE KAPALI OTOPRKI OLAN A-A1-A2-A3- BLOKLARDAN OLUŞAN BETONARME BİNASI MAHALLESİ/KÖYÜ ÖRNEK MAHALLESİ BAĞIMSIZ BÖLÜM NO 16 APARTMAN SOKAĞI - BLOK NO A MEVKİİ - KAT ZEMİN ARSA PAYI 1061263/512568000 PAFTA 22/2 BAĞ. BÖLÜM NİTELİK KONUT ADA 2652 MALİKLERİ NAVİGA TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1) PARSEL 1 TARİH-YEVMİYE 19.12.2016-24131 13

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 30.06.2017 tarihinde ilgili Tapu Kadastro Bilgisi siteminden alınan resmi takyidat belgesine göre; ekspertize konu taşınmaz üzerinde, * 25.03.2010 tarih ve 4727 yevmiye numaralı 26.02.2010 tarihli Yönetim Planı beyanı, * 04/10/2013 tarih 19626 yevmiye numaralı KM ne çevrilmiştir beyanı, * 12/02/2010 tarih 2180 yevmiye numaralı 0,01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 2612 numaralı T.M.ve Geçiş Yeri Olarak 181,37.M² lik kısımda 99 yıllığı 1KRŞ dan TEDAŞ lehine kira şerhi ) kira şerhi * 07/04/2017 tarih 6211 yevmiye numaralı İcrai Haciz: İSTANBUL 31. İCRA DAİRESİ nin 05/04/2017 tarih 2017/9286 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 44938,30 TL bedel ile Alacaklı: NAR KUMAŞÇILIK SAN VE TİC LTD ŞTİ lehine haciz işlenmiştir. İcrai haciz şerhi * 28/04/2017 tarih 7864 yevmiye numaralı İcrai Haciz: İSTANBUL 18. İCRA DAİRESİ nin 26/04/2017 tarih 2017/11262 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 64734,33 TL bedel ile Alacaklı: -nar kumaşcılık sa. ve tic. ltd şti lehine haciz işlenmiştir. İcrai haciz şerhi, * 15/05/2017 tarih 8894 yevmiye numaralı İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 6. İCRA DAİRESİ nin 11/05/2017 tarih 2017/7511 E. sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 29500 TL bedel ile Alacaklı: IŞIK YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK VE BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş. lehine haciz işlenmiştir. İcrai haciz şerhi, * 23/05/2017 tarih 9465 yevmiye numaralı İcrai Haciz: İSTANBUL 36.İCRA MÜDÜRLÜĞÜ nin 22/05/2017 tarih 2017/17693 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 299000 TL bedel ile Alacaklı: - davit levi lehine haciz işlenmiştir. İcrai haciz şerhi, * 23/12/2016 tarih 24564 yevmiye numaralı CAMPİONE TEXTİLVERTRİEBS lehine 1. Dereceden F.B.K. süreli faizsiz 750000,00 TL bedelli rehin (ipotek) kaydı Kayıtları bulunmaktadır. 3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri 30.06.2017 tarihinde ilgili Ataşehir Tapu Müdürlüğü nde taşınmazın bilgilerinin işli olduğu Örnek Mahallesi 27. Cilt 2678 no.lu sayfası incelenmiş olup, son 3 yılda * 11.09.2014 tarih 17257 yevmiye numara ile Bağ Gıda Maddeleri Sanayi ve Tic. A.Ş. ye satış işlemi * 01.04.2015 tarih 6579 yevmiye numara ile Atlantis Yatırım Holding A.Ş. ye satış işlemi * 19.12.2016 tarih 24131 yevmiye numara ile NAVİGA TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ adına satış işleminden Tescil edildiği bilgisine ulaşılmıştır. 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Söz konusu taşınmaz, Ataşehir Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden şifahen alınan bilgiye göre rapora konu taşınmazın bulunduğu 1 nolu parsel; 13.02.2008 tarihli 1/1000 ÖRNEK- ESATPAŞA-ÜNALAN VE FETİH MAHALLELERİ REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANI ve 17.02.2014,17.10.2014 tarihli 1/1000 ölçekli KURBAĞLIDERE ANAKOLU 1/1000 ÖLÇEKLİ DERE ISLAH PROJESİ kapsamında Konut ve Açık Spor alanında kalmakta olduğu, 1/5000 ölçekli Yeni Sahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı 21.12.2015 tarihinde İBB tarafından onaylanmış olup, 22.04.2016-23.05.2016 tarihleri arasında İBB de askıdadır, İmar Kanunun 23. Maddesine Tabidir Plan notlarının olduğu öğrenilmiştir. Parselin yapılaşma şartlarının KAKS:2.20, H ve nizam plan şeklinde olduğu, parselin terkinin olmadığı, herhangi bir kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme projesi içinde yer almadığı bilgisi verilmiştir. Ataşehir belediye başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden yazılı ve resmi imar durumu yalnızca malike ve vekiline resmi başvuru ile verileceği beyan edilmiş olup tüm bilgiler şifahi olarak alınmıştır. 14

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 13.02.2008 t.t. ÖRNEK-ESATPAŞA-ÜNALAN VE FETİH MAHALLELERİ REVİZYON UYGULAMAİMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ GENEL HÜKÜMLER 1-1/1000 ölçekli Ünalan-Örnek-Esatpaşa ve Fetih Mahalleleri Revizyon Uygulama İmar Planı, plan paftaları, plan uygulama hükümleri ile bir bütündür. 2-Planda belirlenen sosyal ve teknik alt yapı alanları ile kentsel yeşil alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 3-Ünalan-Örnek-Esatpaşa ve Fetih Mahalleleri Revizyon uygulama İmar Planı, bu bölgelerde daha önce yürürlükte olan ve 2981-3290-3366 sayılı yasalar gereği yapılan ıslah imar planlarının revizyonu niteliği taşımaktadır. 4-Planda belirtilen karayolu istimlak alanı içinde kalan karayolu koruma kuşağı alanlarında ilgili kurumun görüşü alınarak yapı yapılmaksızın ağaçlandırma ve peyzaj düzenlemesi yapılabilir. 5-Ticari alanlarda ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda, proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. 6-Bölgesel trafo gereksinimi karşılamak üzere, trafo alanları max.60 m².yi geçmemek ve gerekli tedbirler alınmak kaydıyla Belediyesince uygun görülecek alanlar içinde düzenlenebilir. 7-Tüm yapılarda ayrıntılı zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilemez. 8-Bu plan hükümlerindeki özel hükümlerde aksi belirtilmediği taktirde; -Yapılaşma değerleri net imar parseli üzerinden hesaplanacaktır. Terk miktarı parselin % 40 ını geçmesi halinde K.A.K.S. değeri parsel alanının % 60 ı üzerinden hesaplanacaktır. - Planda kat yüksekliği verilen alanlarda, belirlenen kat adetleri (+)(-)0.00 kodundan başlar. -Açık ve kapalı çıkmalar emsale dahildir. 9-Plan ve plan raporunun öngördüğü parsel genişliği ve derinliğini sağlayacak tevhid ve ifrazlar yapılmadan imar uygulaması yapılamaz. 10-İki katı geçen tüm binalarda en az bir bodrum kat yapılacaktır. Yapıların temel derinliğinin yapı yüksekliğine oranı 1/6 dan az olamaz. 11-Dere koruma kuşakları ve yapı yasaklı alanlar haricinde; 3000 m² den büyük yeşil alanlar altında yer altı otoparkları ilgili kurumların uygun görüşü alınmak suretiyle yapılabilir. Ancak, Otopark Alanı, yeşil alanın %35 ini aşamaz. 12-İmar planı yapımı ve değişikliklerine ait esaslara dair yönetmelik ve ilgili tebliğlere uygun olmak kaydıyla konut, konut+ticaret ve hizmet+ticaret alanlarında planda belirlenmiş olan yapılaşma koşullarını aşmamak kaydıyla yurt binası yapılabilir. 13-Bu planda meri Otopark Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, T.E.K. Yönetmeliği, İ.S.K.İ Yönetmeliği ve ilgili tüm yönetmelik hükümleri geçerlidir. 14-Planda yer almayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 15-İmar Kanunu nun 23. maddesi geçerlidir. 15

16- Özel hükümlerde aksi belirtilmediği takdirde, kat yükseklikleri zemin kat 4,40 m, diğer katlar 4.00 m yi geçemez. Özel Hükümler KONUT VE TİCARET ALANLARI (K+T) - Bodrum ve zemin katlarda ticaret olmak üzere normal katlarda; hizmet, ticaret, konut ve yönetici merkez fonksiyonları yer alabilir. -Kütle etüdü tasarımı yapılan alanlardır. - Bu alanlarda, yapı adası genelinde planla belirlenen kütle m²lerine göre bloklar ölçülendirilmeden parsel bazında uygulama yapılamaz. Bu alanda parsellerin birleştirilerek veya aşağıdaki büyüklükleri sağlaması durumunda; 800-1200 m² K.A.K.S. 2.00 H max=6 kat 1201-3500 m² K.A.K.S. 2.25 H Max=8 kat katdır. 3501 m² den büyük imar parselleri oluşturulması durumunda K.A.K.S. 2.50 H max=8 Buna göre uygulama yapılacak parsellerde; -Uygulama net alan üzerinden yapılır.-açık ve kapalı çıkmalar K.A.K.S. a dahildir.-ön bahçe min. 5. m.dir. -Yan ve arka bahçe min. 4 m olup, 5 kattan sonra her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri; 0.5 m. arttırılır. İki blok arası bahçe mesafesi, iki yan bahçe mesafesi toplamından az olamaz. -Çevredeki parsellerin yapılanma durumları göz önüne alınarak, tevhid grupları oluşturularak, avan projesine göre uygulama yapılmasına Belediyesi yetkilidir. -Tevhid grupları oluşturulurken, blok başı ve tek kalan parsellerin olması durumunda, blok m²si değiştirilmeden blok şeklini belirlemeye belediyesi yetkilidir. -Her 30 m² kapalı ticaret ve hizmet alanı için 1 adet otopark alanı ayrılacaktır. -Otopark ihtiyacını karşılayabilmek için parsel sınırına 5 m.den daha fazla yaklaşmamak şartı ile yer altı otopark ve emsal değerine dahil olmadan bodrum katları otopark alanı olarak ayrılabilir. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi 30.06.2017 tarihinde Ataşehir Belediyesi İmar Arşivinde yapılan incelemede konu taşınmazın bulunduğu A Blok bina için düzenlenmiş; * 05.03.2009 tarih C:38 S:4 sayılı yeni yapı ruhsatı, * 07.08.2012 tarih cilt:8, Sayfa:18 sayılı şantiye şefi değişikliği dolayısı ile isim değişikliği ruhsatı, * 19.08.2011 tarih Cilt:8, Sayfa:43 sayılı şantiye şefi değişikliği dolayısı ile isim değişikliği ruhsatı, * 19.08.2013 tarih 13-222 sayılı kot altı 1 kot üstü 2 toplam 3 katlı, 31 daire, 6 dükkân ve ortak alanlar için 4678 m² inşaat alanlı 5A yapı sınıfında yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir. 16

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Mimari Proje 30.06.2017 tarihinde Ataşehir Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemede konu taşınmazın bulunduğu binaya ait Bila tarihli ve Bila numaralı mimari uygulama projesi incelenmiştir. Tapu projesi dijital formatta olup zemin kat planı eksik taranmış durumdadır. Kâğıt olarak projenin tamamen yıpranmış durumda olduğu Ataşehir Belediyesinde tapu projesi nüshasının bulunduğu bilgisi alınmıştır. Ataşehir Belediyesi İmar Arşivinde bağımsız bölüm numaratajının olduğu zemin kat planı görülmüştür. İncelenen projeye göre parsel üzerinde tek kütleden müteşekkil olarak üretilmiş A-A1-A2-A3 Blok olmak üzere 4 adet blok bulunmaktadır. Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu A blok A1, A2, A3 blokların tamamının altında olan 1.bodrum kat, zemin kat ve 1. kattan oluşmaktadır. Ticari üniteler ve sosyal tesisler A Blokta konumludur. Parsel üzerinde bulunan tüm blokların 6. Bodrum katında; sığınak ve otopark, 5, 4, 3, 2. Bodrum katlarında otopark, 1.bodrum katından otopark, teknik alanlar; zemin katında resepsiyon, sosyal alanlar, dükkanlar, AVM, market, yüzme havuzu bulunmaktadır. Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu A blokta 31 bağımsız bölüm konut ve 6 bağımsız bölüm dükkân, A1 blokta 442 bağımsız bölüm konut, A2 blokta 342 bağımsız bölüm konut, A3 blokta 238 bağımsız bölüm konut toplam 1059 bağımsız bölüm mevcuttur. Taşınmazın bulunduğu bölgede son yıllarda tadilat planları yapıldığı, değerleme konusu parselde Yapı Kullanım İzin Belgesi tarihi sonrasında; *17.02.2014,17.10.2014 tarihli 1/1000 ölçekli KURBAĞLIDERE ANAKOLU 1/1000 ÖLÇEKLİ DERE ISLAH PROJESİ kapsamında Konut ve Açık Spor alanında kalmakta olduğu, *1/5000 ölçekli Yeni Sahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı 21.12.2015 tarihinde İBB tarafından onaylanmış olup, *22.04.2016-23.05.2016 tarihleri arasında İBB de askıdadır Plan notlarının olduğu öğrenilmiştir. Parselin yapılaşma şartlarının KAKS:2.20, H ve nizam plan şeklinde olduğu, parselin terkinin olmadığı, herhangi bir kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme projesi içinde yer almadığı bilgisi verilmiştir. 3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu A Blok bina için düzenlenen Yapı ruhsatının ön yüzünde yapı denetim şirketinin BT Denetim Ltd. Şti olduğu bilgisi edinilmiş olup, adresi 19 Mayıs Caddesi, Ortanca Sokak, No:22 Daire: 8 Pendik / İstanbul olarak belirtilmiştir. 3.5. Taşınmazın Tanıtılması 3.5.1. Ulaşım Özellikleri Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bina bölgenin ana ulaşım arteri olan Göztepe E-5 (D100) Karayolu na yakın durumda olup, E-5 (D100) Karayolunun metro ve diğer toplu taşıma araçlarının ana güzergahı olmasından ötürü ulaşım bakımından avantajlı konumdadır. 17

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Konu gayrimenkulün bulunduğu 2652 ada 1 parsele olan erişim Ercüment Batanay sokak üzerinden sağlanmaktadır. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler O-2 Bağlantı Yolu 1,5 D-100 (E-5) Karayolu 0,250 15 Temmuz Şehitler Köprüsü 5,00 Avrasya Tüneli 1,5 Mesafe (km.) Değerleme konusu taşınmaz yapılaşmanın yüksek yoğunlukta olduğu bir mevkide olması sebebiyle maksimum potansiyele sahip olup, bölge genelinde 1-2 bodrum + zemin + 4,5 katlı olacak şekilde yapılaşma söz konusudur. Bölge orta gelir düzeyine sahip kişilerce konut amaçlı olarak tercih edilmekte olup, D100 (E-5) Karayolunun diğer cephesinde ise ofis kullanımlı Plazalar ve iş merkezlerine yakın konumdadır. Ekspertize konu taşınmazın yakın çevresinde bilinen yerlere, Kozyatağı Hilton Oteli, Optimum Outlet AVM, Nidakule Göztepe Projesi, Yenisahra Stadyumu örnek verilebilir. 18

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI KONU TAŞINMAZ D-100 (E-5) Karayolu 3.5.2. Fiziksel Özellikler Ana Gayrimenkulün Özellikleri Ana gayrimenkul Yüzme Havuzu Ve Kapalı Otoparkı Olan A-A1-A2-A3 Bloklardan Oluşan Betonarme Apartman Binası nitelikli olup 16.797,82m² yüzölçümlü parsel üzerinde bir arada üretilmiş 4 blok bulunmaktadır. 6 Bodrum+ zemin+ 40 normal kat olmak üzere toplam 47 katlıdır. Yapının kat mülkiyetine esas tadilat mimari projesine göre 6. Bodrum katında; sığınak ve otopark, 5, 4, 3, 2. Bodrum katlarında otopark, 1.bodrum katından otopark, teknik alanlar; zemin katında resepsiyon, sosyal alanlar, dükkanlar, AVM, market, yüzme havuzu bulunmaktadır. Ekspertize konu taşınmazların bulunduğu A blokta 31 bağımsız bölüm konut ve 6 bağımsız bölüm dükkân, A1 blokta 442 bağımsız bölüm konut, A2 blokta 342 bağımsız bölüm konut, A3 blokta 238 bağımsız bölüm konut toplam 1059 bağımsız bölüm mevcuttur. 30.06.2017 tarihinde Ataşehir Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemede konu taşınmazın bulunduğu binaya ait Bila tarihli ve Bila numaralı mimari uygulama projesi incelenmiştir. Tapu projesi dijital formatta olup zemin kat planı eksik taranmış durumdadır. Kâğıt olarak projenin tamamen yıpranmış durumda olduğu Ataşehir Belediyesinde tapu projesi nüshasının bulunduğu bilgisi alınmıştır. Ataşehir Belediyesi İmar Arşivinde bağımsız bölüm numaratajının olduğu zemin kat planı görülmüştür. İncelenen projeye göre parsel üzerinde tek kütleden müteşekkil olarak üretilmiş A-A1-A2-A3 Blok olmak üzere 4 adet blok bulunmaktadır. Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu A blok A1, A2, A3 Blokların tamamının altında olan 1.bodrum kat, zemin kat ve 1. kattan oluşmaktadır. Ticari üniteler ve sosyal tesisler A Blokta konumludur. Parsel üzerinde bulunan tüm blokların 6. Bodrum katında; sığınak ve otopark, 5, 4, 3, 2. Bodrum katlarında otopark, 1.bodrum katından otopark, teknik alanlar; zemin katında resepsiyon, sosyal 19

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI alanlar, dükkanlar, AVM, market, yüzme havuzu bulunmaktadır. Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu A blokta 31 bağımsız bölüm konut ve 6 bağımsız bölüm dükkân, A1 blokta 442 bağımsız bölüm konut, A2 blokta 342 bağımsız bölüm konut, A3 blokta 238 bağımsız bölüm konut toplam 1059 bağımsız bölüm mevcuttur. Bina girişi projesiyle uyumlu olarak 3 bine girişi mevcut olup ana girişi Ercüment Batanay sokak cephesinde ve zemin kat seviyesindedir. Binanın dış cephesi giydirme cam cephe ve kısmi kompozit panel olup, tüm bloklarına hizmet veren giriş kapısı giydirme cephe alüminyumdan imal camekanlı kapı, giriş zemini PVC döşeme kaplı olup duvarları boyalıdır. Bağımsız Bölümün Özellikleri 1- Konumu : Ekspertize konu Konut nitelikli ve 16 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz binanın zemin katında konumlu olup, bulunduğu katta blok orta bölümünde yer alan bağımsız bölümdür. Taşınmaz projesine ve mahallinde yapılan incelemelere göre yaklaşık 105 m² alanlı olarak projelendirilmiştir. Taşınmaz projesine göre 2 oda, salon, salonda mutfak hacmi, antre, koridor, 2 banyo hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın yerinde yapılan tespitlerde salon hacminin bir bölümünün cam aksam ile mutfak hacminden ayrıldığı görülmüştür. 2- Alanı : 16 nolu bağımsız bölüm yaklaşık 105 m² alanlıdır. 3-Bölümler : 16 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz 2 oda, salon, salonda mutfak hacmi, antre, koridor, 2 banyo hacimlerinden oluşmaktadır. 4-Balkonlar 5-Zeminler döşemedir. : Ekspertize konu taşınmazın balkon bölümü bulunmamaktadır. : Konu taşınmazın oda ve salon zeminleri laminant parke, ıslak hacimleri ise seramik 6-Duvarlar : Konu taşınmazın oda ve salon duvarları dekoratif duvar kâğıdı, banyo hacimleri ise seramik kaplamadır. 7-Doğrama kapılardır. : Konu taşınmazın giriş kapısı çelik, Pencereleri PVC, iç mekân kapıları ile amerikan panel 8-Isınma : Bağımsız bölümde ısınma, doğalgaz yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır. Binada yangın merdiveni bulunmaktadır. 20

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.5.2.1. Teknik Alanlarda Yer Alan Makine Teçhizatlar ve Diğer İnşaat Özellikleri Elektrik : Şebeke Trafo : - Jeneratör Kullanma Suyu Hidrofor Kanalizasyon Doğalgaz : Var : Şebeke : Var : Şebeke : Var Klima Tesisatı : Ses Yayın Sistemi : - Asansörler : A Blokta 6 adet asansör bulunmaktadır. Yangın İhbar Sistemi : Var Yangın Söndürme Tesisat: Var Dış Cephe Çatı Örtüsü : Cam cephe ve kısmi kompozit panel : Tamamlanmıştır. 21

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI EMSALLER DUMANKAYA İKON PROJESİ İÇERİSİNDEN SEÇİLMİŞTİR 4.1. Satılık Konut Emsal Araştırması Emsal 1: Remax Deha 0216 455 60 65 Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu Dumankaya İkon projesinde +25 katta konumlu, 117 m² alanlı olduğu beyan edilen 105 m² alanlı olduğu düşünülen 3+1 daire 555.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın aylık kirasının 2.500 TL olabileceği bilgisi alınmıştır. Yapılan görüşmeye göre pazarlık payı bulunmaktadır. KAP oranı: 0,056, Kira birim fiyatı: 23,80 TL/m², Talep edilen Birim fiyatı: 5285,71 TL/m² Taşınmazın üst katlarda manzaralı olması değerine pozitif etki yaratmaktadır. Geçtiğimiz sene sonuna oranla değerlerde %4-5 lik bir artış olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal 2: Remax İmza 0216 472 61 61 Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu Dumankaya İkon projesinde 9. katta konumlu, 31 m² alanlı olduğu beyan edilen 28 m² alanlı olduğu düşünülen 1+0 stüdyo daire 235.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın aylık kirasının 1.000 TL olabileceği bilgisi alınmıştır. Yapılan görüşmeye göre pazarlık payı bulunmaktadır. KAP oranı: 0,051, Kira birim fiyatı: 35,71 TL/m² (Küçük alanlı olması nedeni ile kira ve değer birim fiyatı yüksektir.) Talep edilen Birim fiyatı: 7678,57 TL/m² Taşınmazın üst katlarda manzaralı olması değerine pozitif etki yaratmaktadır. Geçtiğimiz sene sonuna oranla değerlerde %5-6 lık bir artış olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal 3: Realty World Ada 0216 359 03 03 Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu Dumankaya İkon projesinde 17. katta konumlu, 78 m² alanlı olduğu beyan edilen 70 m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 daire 425.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın aylık kirasının 1.750 TL olabileceği bilgisi alınmıştır. Yapılan görüşmeye göre pazarlık payı bulunmaktadır. KAP oranı: 0,049, Kira birim fiyatı: 25 TL/m², Talep edilen Birim fiyatı: 6071,42 TL/m², Alanı taşınmaza oranla küçük olması nedeni ile birim fiyatı yüksektir. 22

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Taşınmazın üst katlarda manzaralı olması değerine pozitif etki yaratmaktadır. Geçtiğimiz sene sonuna oranla değerlerde %5 lik bir artış olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal 4: Remax İmza 0216 472 61 61 Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu Dumankaya İkon projesinde +25 katta konumlu, 78 m² alanlı olduğu beyan edilen 70 m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 daire 400.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın aylık kirasının 1.600 TL olabileceği bilgisi alınmıştır. Yapılan görüşmeye göre pazarlık payı bulunmaktadır. KAP oranı: 0,048, Kira birim fiyatı: 22,85 TL/m², Talep edilen Birim fiyatı: 5714 TL/m² Taşınmazın üst katlarda manzaralı olması değerine pozitif etki yaratmaktadır. Geçtiğimiz sene sonuna oranla değerlerde %5 lik bir artış olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal 5: Remax İmza 0216 472 61 61 Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu Dumankaya İkon projesinde 5. katta konumlu, 63 m² alanlı olduğu beyan edilen 55 m² alanlı olduğu düşünülen ofis mobilyalı 1+1 daire 345.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın aylık kirasının 1.450 TL olabileceği bilgisi alınmıştır. Yapılan görüşmeye göre pazarlık payı bulunmaktadır. KAP oranı: 0,050, Kira birim fiyatı: 26,36 TL/m² Talep edilen Birim fiyatı: 6272,72 TL/m² Taşınmazın üst katlarda manzaralı olması değerine pozitif etki yaratmaktadır. Geçtiğimiz sene sonuna oranla değerlerde %5 lik bir artış olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal 6: Net Gayrimenkul 0216 290 54 55 Ekspertize konu taşınmazın bulunduğu Dumankaya İkon projesinde 24. katta konumlu, 78 m² alanlı olduğu beyan edilen 70 m² alanlı olduğu düşünülen 2+1 daire 380.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın 1.700 TL/Ay bedelle kiracısı olduğu bilgisi alınmıştır. Yapılan görüşmeye göre pazarlık payı bulunmaktadır. KAP oranı: 0,053, Kira birim fiyatı: 23,80 TL/m², Kira birim fiyatı: 24,28 TL/m², Talep edilen Birim fiyatı: 5428,57 TL/m² Taşınmazın üst katlarda manzaralı olması değerine pozitif etki yaratmaktadır. Geçtiğimiz sene sonuna oranla değerlerde %5-%6 arasında bir artış olduğu bilgisi alınmıştır. 23

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ulaşım Kolaylığı Konut Kullanımı açısından tercih edilen bölgede bulunması E-5 (D100) Karayoluna yakın konumda yer alması Sosyal donatılı ve prestijli bir projede yer alması Olumsuz Özellikler Taşınmazın zemin katta yer alması Taşınmaz üzerinde İcrai Hacizler bulunması Konumlu olduğu projede muadil taşınmazlarda arz fazlası satılık/kiralık tespiti edilmiş olması 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının mevcut kullanımı olduğu kanaatine varılmıştır. 5.2.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında iki farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı kullanılmıştır. 5.2.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır. 5.2.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 24

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.2.1.3. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır. 5.2.1.4. Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. 5.2.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. 5.2.2.1. Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi Çalışma kapsamında yapılan emsal araştırmasında değerleme konusu A Blok 16 No lu konutun konumu, yapı kalitesi, bina yaşı, iç mekân özellikleri göz önünde bulundurularak Emsal 1, 2, 3, 4, 5 ve 6 nolu emsaller incelenmiş ve yukarıda konut emsalleri özet tablosunda pazarlık payı, şerefiye gibi etkenlerle indirgenerek taşınmazın ortalama m² birim fiyatı 5.000 TL / m² olarak belirlenmiştir. Emsal Karşılaştırma Yöntemine göre, 105 m² X 4761,90 TL.: 500.000 TL. Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durum Değeri olarak 500.000-TL hesap ve takdir edilmiştir KONUT ALANI (m²) ARSA PAYI DAHİL m² TAKDİR EDİLEN DEĞER FİYATI (TL) 105 4761,90 TL/M² 500.000 TL 5.2.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri, Ekspertize konu taşınmazın konut ve kısmen ofis kullanımının yoğun olduğu bir bölgede olması, yapı kalitesi, yakın çevresinde konumlu olduğu projenin yakın bölgesinde tek sosyal donatılı proje olması gibi özellikler göz önünde bulundurularak yalnızca Dumankaya İkon projesi içerisinde konumlu emsaller dikkate alınmıştır. 25

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.2.2.3. Gelir Yöntemine göre değer analizi Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Ekspertize konu taşınmazın değerlemesinde kira m² birim fiyatı olarak yapılan emsal araştırmalarına göre ortalama 22,00 TL olarak belirlenmiştir. Kira m² birim fiyatı 22.00, KAP Oranı ortalama 0,054 olarak hesaplanmıştır. Kira değeri: 105 m²* 22 TL /m² = 2.310 TL Yıllık Kira geliri: 2310 TL/AY* 12 AY =27.720 TL Değer: 27.720/0,054 =513.333 TL Değer: ~ 515.000 TL Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Gayrimenkul üzerinde herhangi bir dava bulunmadığı bilgisi Ataşehir Belediyesi nden şifahi olarak alınmıştır. 5.3. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 5.3.1. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yerinde yapılan incelemelerde yasal durum ile mevcut durumun örtüştüğü görülmüştür. Değerlemesi yapılan taşınmazın ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alındığı, yapı ruhsatının ve Yapı Kullanım İzin Belgesinin olduğu, projesinin hazır ve onaylanmış olduğu tespit edilmiştir. 5.3.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan araştırmalar ve çalışmalar sonucu, konu bağımsız bölümün/taşınmaz dükkân/konut/ofis niteliğinde bina/arsa/proje olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde, Taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde Niteliğinin Konut olduğu görülmüş olup benzer tarzda inşa edilmiş binalarda ve konu taşınmazın yer aldığı binada yer alan diğer taşınmazların hem ofis hem konut kullanımının mevcut olduğu ve 2 si arasında değer farkı oluşmadığı görülmüştür. Taşınmazların tapu kayıtlarında haciz şerhleri bulunmakta olup portföy olarak alınmasının uygun olmadığı kanaati oluşmuştur. 5.3.3. Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri Ekspertize konu taşınmaz bağımsız bölüm özelliği taşıması nedeni ile üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri araştırması, Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları araştırma bilgilerine yer verilmemiştir. 26

BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu değerleme çalışması İstanbul ili, Ataşehir İlçesi, Örnek mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 19.12.2016 tarihi itibariyle adil piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. DEĞER TABLOSU TAMAMALANMASI DURUMUNDAKİ TAKDİR KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI EDİLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARŞILAŞTIRMA 500.000 TL 143.266-USD 136.986 -EUR GELİR YAKLAŞIMI 515.000 TL 147.564-USD 141.095 -EUR UZLAŞTIRILAN DEĞER 500.000 TL 143.266-USD 136.986 -EUR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde Niteliğinin Konut olduğu görülmüş olup benzer tarzda inşa edilmiş binalarda ve konu taşınmazın yer aldığı binada yer alan diğer taşınmazların hem ofis hem konut kullanımının mevcut olduğu ve 2 si arasında değer farkı oluşmadığı görülmüştür. Taşınmazların tapu kayıtlarında haciz şerhleri bulunmakta olup portföy olarak alınmasının uygun olmadığı kanaati oluşmuştur. Nihai olarak emsal karşılaştırma yaklaşımı dikkate alınmıştır. 19/12/2016 tarihi itibariyle 1 USD 3,49.-TL; 1 EUR 3,65.-TL alış kuru olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, inşaat seviyesi emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı baz alınarak rapor tarihindeki Adil Piyasa Değerinin; 500.000-TL +KDV Yazıyla: (Beş Yüz Bin TL), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. Söz konusu taşınmaz yüksek montanlı olması sebebiyle sınırlı bir alıcı kitlesine hitap etmekte olup, satış süresinin uzun sürebileceği düşünülmektedir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa Adil KÜÇÜKAĞA Değerleme Uzmanı (403887) Çağlar ÖZBİLGİ Değerleme Uzmanı (404785) Ahmet Arslan Sorumlu Değerleme Uzmanı (400376) 27

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR 28

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 29

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER AHMET ARSLAN Kişisel Bilgiler Doğum Yeri- Tarihi :Kırıkkale 04.12.1977 Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : aarslan@dengedegerleme.com Adres: Cevizli Mahallesi, Tugay Yolu Cad. No:20 B blok Maltepe / İSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 1999 G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003-2006 Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376) 02.10.2006-... DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLERMEVE DANIŞMANLIK A.Ş Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı 2002 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd Şefi 2000 2001 Evren Holding KOCAELİ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu. 37

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 38

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER ÇAĞLAR ÖZBİLGİ Kişisel Bilgiler Doğum Yeri- Tarihi : MALATYA 06.10.1989 Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Bekar : B sınıfı sürücü ehliyeti : cozbilgi@dengedegerleme.com Maltepe/İstanbul Adres: Altay Çeşme Mahallesi, Palmiyeli Sok. Palmiye Apt. No: 15 D:8 Eğitim A.K.Ü Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 2007 2011 Kurs ve Seminer NetCAD Yabancı Dil - Bilgisayar MS Office, Windows, NetCAD Deneyim Değerleme Uzman Yrd. 01.12.2012-01.05.2013 YEN-TEK MAKİNA GAYRİMENKUL DEĞELERME LTD.ŞTİ İSTANBUL Değerleme Uzmanı (LİSANS NO : 404785) 05.05.2013-. DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş İSTANBUL Üye Olunan Dernekler TDUB Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, 39

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 40

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER MUSTAFA ADİL KÜÇÜKAĞA Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi : Tutak 06.11.1978 Ehliyet : B sınıfı sürücü ehliyeti Elektronik Posta : adil.mustafa78@gmail.com Eğitim Anadolu Üniversitesi, İktisat Fakültesi Çalışma Ekonomisi Lisans Programı 2004-2007 Yabancı Dil İngilizce Bilgisayar -Tüm Microsoft Office Programları, Adobe Photoshop, Adobe Illustrator Autocad,Netcad, ArcGIS Deneyim Değerleme Uzmanı 01.01.2010. Çözüm Ortağı Üye Olunan Dernekler TDUB Değerleme Uzmanları Derneği - Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : 1996-2004 Emi Harita 2004-2006 Araç Takip Sistemleri harita altyapı çalışmaları 2006-2010 Kentsel Tasarım Projeleri Fotoğraf Data Analizleri 2010-.. Gayrimenkul Değerleme 41