SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU - 003 SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. Bina ve Arsa, Çorlu, Tekirdağ 05.03.2013 Kazımiye Mah. Emlak Konutları girişi, Uygarlık Cad., No: 1 ÇORLU, /TEKİRDAĞ Takdim: Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah.Vedat Günyol Cad.No:13 Ataşehir/İSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

05.03.2013 Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah.Vedat Günyol Cad.No:13 Ataşehir/İSTANBUL Konu: Tekirdağ ili,çorlu ilçesi, Kazımiye mahallesinde konumlu gayrimenkul değerleme çalışması Sayın Yetkili, Tekirdağ ili, Çorlu ilçesi, Kazımiye Mahallesi nde yer alan 202 ada, 193 no lu parsel için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanları Sn. Ahmet ARSLAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Sn. Hakan BİLER tarafından bahse konu gayrimenkul ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkulün yakın civarı ile daha geniş ölçekte Bursa ili, Osmangazi ilçesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu arsa nitelikli gayrimenkul üzerinde geliştirilebilecek olan gayrimenkul projeleri analiz edilmiştir. Taşınmaz halihazırda boş durumda olup değerlemede emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. İşbu rapor 05.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Ahmet ARSLAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 2

- YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı 05.03.2013/003 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih 15.02.2013 Değerlemesi Yapılan Mülk 202 Ada 193 parsel üzerinde konumlu bulunan 3 katlı bina ve arsası Gayrimenkulün Adresi Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı Kazimiye Mah. Emlak Konutları girişi,uygarlık Cad.No:1 Çorlu/Tekirdağ Arsa Saray Gayrimenkul A.Ş. Prekende satış mağazası Saray Halı İmar Durumu E:2.00,hmax:serbest ayrık nizam yapılaşma şartlarında ticari alanda kalmaktadır. Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Tanımlanan Değer Tanımlanan Değer KDV dahil Değerleme Uzmanı 2.713,00 m 2 2.940,00 m 2 Emsal karşılaştırma, Maliyet ve proje geliştirme yaklaşımı 5.550.000 TL+ KDV 649.000.000 TL Ahmet ARSLAN 3

DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ...7 2. Rapor Tarihi ve Numarası...7 3. Raporun Türünün Tanımlanması...7 4. Raporu Hazırlayanlar...7 5. Değerleme Tarihi...7 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası...7 7. Şirket Bilgileri...7 8. Müşteri Bilgileri...7 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar...7 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı...8 2.2. Değerin Tanımı...8 2.2.1. Piyasa Değeri...8 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları...8 2.4. İşin Kapsamı...8 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri...9 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER... 11 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri... 11 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç... 11 3.4. Taşınmazın Tanıtılması... 12 3.4.1. Ulaşım Özellikleri... 12 3.4.2. Fiziksel Özellikler... 12 4. PİYASA ARAŞTIRMASI... 14 4.1. Emsal Araştırması... 14 4.1.1. Satılık Arsa Emsali Araştırması... 14 4.1.2. Satılık Dükkan Emsali Araştırması... 14 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR... 16 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler... 16 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi... 16 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler... 16 5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler... 16 5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 16 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı... 16 5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı... 17 5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı... 17 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi... 17 5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri... 17 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)... 18 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR... 19 6

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 2. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Halı A.Ş in 08.02.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 05.03.2013 tarihli, 003 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir. 3. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 4. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN tarafından hazırlanmıştır. İnşaat Mühendisi değerleme uzman yardımcısı Hakan BİLER çalışmalar sırasında destek vermiştir. 5. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 14.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış ve 05.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 7. Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 26.00.2005 tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. 8. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Atatürk Mah.Vedat Günyol Cad., No: 13, Ataşehir/İSTANBUL adresinde ikamet eden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır. 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 7

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Tekirdağ ili, Çorlu İlçesi, Kazımiye mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 25.02.2012 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir. 2.2. Değerin Tanımı 2.2.1. Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır. 2.4. İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 8

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri 3.1.1. Çorlu İlçesi Genel Veriler Çorlu, Tekirdağ iline bağlı ilçedir. İstanbul'dan sonra Türkiye Trakyası'ndaki en büyük ikinci yerleşim yeridir. Çorlu, elverişli doğal yapısı, güçlü ulaşım bağlantıları, önemli sanayisi, iş olanakları ve stratejik önemi ile Tekirdağ'ın en büyük ilçesi olan Çorlu, Türkiye'nin de en gelişmiş ilçelerindendir. Çorlu günümüzde Türkiye'nin en büyük 5 ilçesinden biridir. Kuzeyden Kırklareli'nin Lüleburgaz ilçesiyle, Tekirdağ'ın Saray ve Çerkezköy ilçeleri, doğudan İstanbul'un Silivri ilçesi, batıdan Tekirdağ Merkez ve Muratlı ilçeleri, güneyden Marmara Ereğlisi ilçesi ve Marmara Denizi ile çevrilidir. İl merkezine 37 km uzaklıkta olan ilçenin yüzölçümü 949 km²'dir. Şehrin nüfusu 2010 yılına göre 215.293'dür. İlçede Sağlık Grup Başkanlığı ile birlikte 22 Sağlık Ocağı ve 1 Verem Savaş Dispanseri bulunmaktadır. Bunun yanında ticaret, hizmet sektörü ve sanayinin geliştiğini görmekteyiz. İlçede çok sayıda büyük ölçekli ve orta ölçekli fabrika bulunmaktadır. 3.1.1.1. Demografik Veriler İlçelere göre il/ilçe merkezi ve belde/köy nüfusu - 2012 İl/İlçe merkezi Belde/Köy Toplam Tekirdağ Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Çorlu 235.354 120.975 114.379 38.008 19.758 18.250 273.362 140.733 132.629 Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2012) 3.1.1.2. Ekonomik Veriler Çorlu İlçesi Ekonomisi sanayiye ve tarıma dayalıdır. Hayvancılık eskiye nazaran önemini kaybetmiştir. Çorlu ve çevresi ülkemizde sanayileşmenin en hızlı geliştiği bölgelerin başında gelir. İlçede (21) Adet Banka bulunmakta olup, bazı bankaların ikinci şubelerinin açılmasıyla şube sayısı (36) adet olmuştur. Ticaret ve Sanayi Odasına kayıtlı Gayri Sıhhi Müesseseler. Tekstil Fabrikası : 273 Deri Fabrikası : 121 Un Fabrikası : 15 Yağ Fabrikası : 10 Kağıt Fabrikası : 27 Kimya Fabrikası : 99 Otomotiv Yan Sanayi : 84 Avrupa Serbest Bölgesi : 110 TOPLAM : 739 GSM sayısı (739), Gerçek ve Tüzelkişi sayısı (4.867) olmak üzere toplam (5.606) üye kaydı bulunmaktadır. İlçede D-100 Karayolu üzerinde (954.286) m² lik alana sahip olan Yeni Sanayi Sitesinin yerleşim planlarına göre 1.216 adet işyeri ve sosyal tesis alanları olarak planlanmıştır.halen faaliyette bulunan (590) işyerinde ikibin civarında kişi çalışmaktadır. İkinci etap (626) adet işyeri faaliyete geçtiğinde (8.000-10.000) kişiye iş imkanı sağlanmış olacaktır. 9

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1.1.3. Sektörel Veriler Ticaret ve Sanayi Çorlu İlçesinde (739) adet Gayri Sıhhi Müessese faaliyette bulunmakta olup, bunlar yaptıkları üretimle ilçe ve yurt ekonomisine büyük katkıda bulunmakta ve binlerce kişiye iş imkanı sağlamaktadır. Tekirdağ bölgesinin bazı sektörlerdeki üretiminin, ülke toplam üretim veya tüketim içindeki paylarına baktığımızda, İlçemiz Rafine Ayçiçek Yağı ülke üretimin %13 ünü, Margarin Yağı ülke üretiminin % 42 sini, Ambalaj Kağıdı ülke üretiminin % 40 ını, İşlenmiş Deri ülke üretiminin % 26 sını ve Değişik dallardan Tekstil Üretiminin % 10 unu karşılamaktadır. Özellikle 1970 lerde başlayan sanayileşme süreci ile birlikte tarihsel olarak tarımın egemen olduğu ilçemizde sanayi öne fırlamıştır. Çorlu da İşgücü bakımından tekstil ve boya fabrikaları çoğunlukta olup, ilk sırayı aldığı görülmektedir. Bu tüm fabrikalarda çalışanların % 53.86 sını teşkil etmektedir. İkinci sırayı deri, deri konfeksiyon, ve ayakkabı fabrikaları almaktadır. Tabakhaneler Çorlu nun Kuzey Batısında Çorlu Deresinin kenarında toplanmışlardır. Bu işletmelerde yılda ortalama (25.000.000) adet Küçükbaş, (50.000) ton Büyükbaş hayvan derisi işlenmektedir. Ülkemizde yapılan ihracatın % 37si buradan gerçekleştirilmektedir. Ayrıca Kürk-Süet üretiminin Türkiye deki merkezinin Çorlu olması bu bölgeye başka bir özellik katmaktadır. Tekstil-Boyama Fabrikaları, Deri ve Deri Konfeksiyon, Ayakkabı fabrikalarıyla birlikte ele alındığında bu iki sektörün toplam sanayi işgücünün % 65.32 sini çalıştırdığını ortaya koymaktadır. Halen mevcut olan büyük kapasiteli tesisler, bölgede üretilen ayçiçeğinin tamamını işleyecek seviyededir. Aynı durum kağıt fabrikaları, un fabrikaları ve elektronik fabrikaları içinde geçerlidir. Otomotiv sanayi kollarının önümüzdeki yıllarda yükseleceği verilerden anlaşılmaktadır. Velimeşe ile Karamehmet köyü arasında iki bin dönümlük arazi üzerinde kurulu bulunan Avrupa Serbest Bölgesinde tamamının bitmesi halinde yaklaşık (200) fabrika ile 25.000 kişiye iş istihdamı sağlanacak olup, halen (110) fabrika üretim faaliyeti göstermekte olup (2350) kişi istihdam edilmektedir. 1980 li yılların başından itibaren fabrikaların yoğun olarak yer aldığı İstanbul-Edirne D-100 Karayolu üzerinde sağlı ve sollu olarak yeni fabrika inşaatları yerleşmiş durumdadır. Bu bölgede özellikle Tekstil, Boyama, Deri, Ayçiçek Yağı, Kağıt, Makine imalatı, Dondurma fabrikaları. Çorlu-Tekirdağ Yolu bölgesinde (Karatepe) Taşocakları ve Ayçiçek yağı işleyen fabrikalar, Çorlu-Çerkezköy yolu bölgesinde, Tekstil, Boyama, Kablo, Meşrubat, Kazan fabrikaları, Türkgücü Köyü Yolu üzerindeki bölgede ise tekstil fabrikaları faaliyette bulunmaktadır. Tarım ve Hayvancılık Çorlu halkın başlıca geçim kaynağı tarımdır. Bunda arazinin düz ve toprakların verimli olması en önemli etkendir. En fazla ayçiçeği, buğday, şeker pancarı, üzüm, tütün, pirinç ve patates yetiştirilir. Türkiye ayçiçeği ve üzüm üretiminde bölüm çok önemlidir. Bölümde ahır hayvancılığı da gelişmiştir. 10

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri İLİ TEKİRDAĞ PAFTA 29N - 2 İLÇESİ ÇORLU ADA 202 BUCAĞI - PARSEL 103 MAHALLESİ KAZIMİYE ALANI 2713,00 m² KÖYÜ - VASFI ARSA SOKAĞI - MALİKLERİ SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM MEVKİ BABADAĞLI A.Ş. 3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 22.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu taşınmaz üzerinde rehinler hanesinde: 08.10.2010 tarih 18133 yev. ile Türkiye İş Bankası A.Ş lehine 1,700.000.00 EUR bedelle ipotek bulunmaktadır. 3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri 22.02.2012 Tarihinde Çorlu Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan incelemelerde taşınmaz Saray Halı A.Ş adına kayıtlı iken 26.12.2012 tarihinde Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş lehine satışından tescil olmuştur. 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Konu rapor kapsamında İmar Bilgisi çalışması yapılmamış olup 13.05.2011 tarih 26 no.lu raporda belirtilen İmar Bilgisi ; 1/1000 ölçekli Çorlu Uygulama İmar Planına göre; ticari alanda kalmakta, hmax:serbest ve E:2.00 ayrık nizam yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Son 3 yıl içerisinde imar durumunda değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. şeklindedir. Yapı Ruhsat : Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından, kat planlarının doğruluğu Çorlu Belediyesi nde bulunan bila tarih ve bila sayılı Mimari Uygulama Projesi incelenmek suretiyle tespit edilmiştir. Ekspertize konu taşınmazın bodrum,zemin ve 1.normal katının projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür. Binanın bodrum,zemin,1.2.3.4.5.6.7.8.9.10. ve 11. Katları için 03.04.1997 tarih ve 97/160 sayılı yapı ruhsatı bulunmaktadır. Zemin ve 1 katta konumlu dükkan bölümüne ait 24.02.1999 tarih, 1999/119 sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Mevzuat gereği alınması gereken yasal izin ve belgelerin alındığı görülmektedir. Yapı Denetim:Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir. 11

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.4. Taşınmazın Tanıtılması 3.4.1. Ulaşım Özellikleri Çalışmaya konu olan gayrimenkuller ulaşım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Omurtak Caddesi, bağlantı noktalarına ve kavşaklara olan yakınlığı ulaşım açısından çok avantajlı bir konumda olduğunun göstergesidir. Konu gayrimenkullerin bulunduğu 193 parsele olan erişim doğrudan Uygarlık Caddesi nden sağlanmaktadır. Uygarlık Caddesi yerleşim yerine erişimi sağlayan ana arterlerden birisi olan Adnan Doğu Caddesi ne dik olarak bağlanmaktadır. Konu gayrimenkullerden Salih Omurtak Caddesi ne erişim Adnan Doğu Caddesi ile sağlanabilmektedir. Orion Alışveriş merkezi ne olan mesafe yaklaşık 0,5 kmdir. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) Orion Alışveriş Merkezi 0,5 Çorlu İlçe Emniyet Müdürlüğü 0,7 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.4.2. Fiziksel Özellikler Ekspertize konu bina; 2713,00 m² alanlı arsası üzerinde, ayrık nizamda, betonarme karkas inşaat tarzında, bodrum+zemin + 1 normal katlı inşa edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz projesine göre bodrum+zemin+12 normal katlı olup, mahallinde bodrum+zemin+1 normal katlı olarak inşa edilmiştir. Ayrık nizamda inşa edilmiş olan binada sahanlıklar, merdivenler, asansör ve yangın merdiveni ortak kullanım alanındadır. Binanın ana giriş kapısı Uygarlık Caddesi üzerinden Zemin kattan sağlanmaktadır. 2713,00 m² alana sahip kabaca yamuk formundaki arsa düz bir yüzeye sahiptir. Üzerinde Bodrum+Zemin+1 Normal Katlı betonarme tarzda toplam 2.940 m 2 brüt alanlı yapı bulunmaktadır. Çorlu Belediyesi nde incelenen bila tarih bila sayılı onaylı mimari projesi incelenmek suretiyle taşınmazın bodrum,zemin ve 1. normal katının projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür.taşınmaz projesine göre bodrum+zemin+11 normal katlı olup,mahallinde bodrum+zemin+1.normal kattan 12

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI oluşan dükkan bölümünün inşa edildiği görülmüştür.taşınmazın projesine göre bodrum katında sığınak,otopark ve kapıcı dairesi,zemin ve 1.normal katta 1 adet dükkan, diğer normal katlarda 2 er adet mesken bulunmaktadır. Söz konusu binada asansör bulunmamakta olup, binanın ısınma sistemi merkezi kalorifer sistemidir. Bina genelinde merdiven ve sahanlıklar mermer kaplama olup, duvarlar yağlı boyalıdır. Taşınmaza ait katlar aşağıda sırayla anlatılmaktadır: Bodrum kat: Brüt alanı yaklaşık 980 m² olan bodrum kat onaylı mimari projesine göre otopark,sığınak,kapıcı dairesi ve kazan dairesi olarak planlanmış olup,mahallinde depo olarak kullanılmaktadır.zeminleri beton mozaik kaplama olup,duvarları plastik boyalıdır.aydınlatma florasan sistemi ile sağlanmaktadır. Otopark girişi buradan sağlanmaktadır. Zemin Kat: Bina ana girişinin bulunduğu, brüt yaklaşık 980 m 2 olan zemin kat onaylı mimari projesine göre işyeri olarak planlanmış olup, bina ana giriş kapısı ve işyeri girişi burada bulunmaktadır. 4 adet ofis, mağaza ve WC bölümlerinden oluşmakta olup 1. Normal katla merdiven ile içeriden bağlantı kurulmuştur. Zeminler; ofis,wc ve mağaza bölümü seramik kaplamadır. Duvarlar; ofis ve mağaza bölümleri saten boyalı olup, WC seramik kaplıdır. İç kapılar alüminyum doğrama, işyeri giriş kapısı ve pencereleri alüminyum doğramadır. Aydınlatma florasan ile sağlanmaktadır. 1.Normal Kat: Brüt alanı yaklaşık 980 m 2 olan 1. Normal kat onaylı mimari projesine göre işyeri olarak planlanmış olup, mevcut kullanımıyla uyumludur. Girişi, zemin kattan geçiş ile sağlanmaktadır. 2 adet ofis, mutfak ve WC bölümlerinden oluşmaktadır. Zeminler şap kaplamadır. Duvarlar; plastik saten boyalıdır. İç kapıları takılmamış olup, pencereler alüminyum doğramadır.mahallinde boş olup kullanılmamaktadır. 2.3.4.5.6.7.8.9.10. ve 11 normal katlar projesine göre brüt 334 er m² alanlı olup,her katta 2 er adet mesken bulunmaktadır.mahallinde 2.3.4.5.6.7.8.9.10. ve 11. normal katların yapılmadığı görülmüştür. 13

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre işyeri kiraları/fiyatları donanım standartlarına bağlı olarak benzer imarlı arsa m² birim fiyatlarının 1200.-TL ile 1300.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre ofis kiraları/fiyatları donanım standartlarına bağlı olarak m² başına 4500.-TL ile 5000.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. 4.1. Emsal Araştırması 4.1.1. Satılık Arsa Emsali Araştırması Emsal 1: Aşiyan Emlak Ofisi, 0282 650 18 01 Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 3160 m² alanlı Emsal 2:00,h:serbest konut imarlı arsanın 3.500.000 TL bedelle satılıktır (m² birim fiyatı: 1107.-TL) Brüt Alan: 3160 m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: % 20 şerefiyesi az Gayrimenkulün birim değeri: 3.500.000 TL*0,9*1,2/ 3160 = 1196 TL/m² Emsal 2: Sonsel Emlak Ofisi, 0282 653 82 02 Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 3905 m² alanlı aynı imar özelliklerine sahip arsanın 5.500.000-TL fiyatla satılıktır. (m² birim fiyatı:1408.-tl) Brüt Alan: 3905 m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: %5 şerefiyesi fazla Gayrimenkulün birim değeri: 5.500.000 TL*0,9*0,95/ 3905 = 1,204 TL/m² 4.1.2. Satılık Dükkan Emsali Araştırması Emsal 1: Exper Emlak Ofisi, 0282 650 18 18 Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 85 m² kullanım alanlı dükkan 420.000-TL fiyatla satılıktır. (m² birim fiyatı:4941.-tl) Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Eşit Satılık değeri: 425.000 TL Gayrimenkulün değeri: 425.000*0,90=382.500-TL Gayrimenkulün birim değeri: 382.500-TL / 85 m² = 4500.-TL/m² Emsal 2: Remlax Emlak Ofisi, 0282 673 33 99 Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 340 m² kullanım alanlı dükkan 1.850.000-TL fiyatla satılıktır. (m² birim fiyatı:.-tl) Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Eşit Satılık değeri: 1.850.000 TL 14

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Gayrimenkulün değeri: 1.850.000-TL x 0,90 = 1.665.000-TL Gayrimenkulün birim değeri: 1.665.00.-TL / 340 m² = 4897.-TL/m² Proje Geliştirme yaklaşımı: Çalışma kapsamında inşa edilebilecek maksimum kapalı alan hesaplanmış ve bu alandan ortak alanlar çıkarılarak satılabilir alan tespit edilmiştir. Emsaller doğrultusunda işyeri m 2 birim satış fiyatları tespit edilmiş olup, arsa m 2 birim fiyatı hesaplanmıştır AÇIKLAMA PROJE GELİŞTİRME TOPLAM DEĞER İnşa edilebilecek kapalı alan (KAKS) 6,280.00m² Ortak alan (KAKS x %) 879.20m² 14% Satılabilir alan 5,400.80m² İnşa edilebilecek konut sayısı ve alanı, 20konut 167.00m² 3,340.00m² İnşa edilebilecek işyeri sayısı ve alanı, 1İşyeri 1,960.00m² 1,960.00m² Konut m² satış fiyatı 1,200 TL/m² 4,008,000 TL İşyeri m² satış fiyatı 3,700 TL/m² 7,252,000 TL TOPLAM TUTAR 11,260,000 TL Kat Karşılığı Hesabı Kat karşılığı oranı 40% 4,504,000 TL Arsa alanı (m²) 2,713.00m² 1,660.15 TL İnşaatın 24 Ay içinde tamamlanabileceği kabul edildiğinde yıllık indirgeme oranı 24.0 Ay 1.167% 1,257 TL Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri 1,256.65 TL Proje geliştirme yaklaşımı ve arsa emsallerinden elde edilen arsa m 2 birim fiyatları doğrultusunda, konu taşınmaz için arsa m 2 birim fiyatı 1.200-TL/ m 2 olarak tespit edilmiştir. Maliyet yaklaşımında hesaplamalar yapılırken binalar için Bayındırlık ve İskân Bakanlığı nın hazırlamış olduğu 2012 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri birim fiyatları listesi ile piyasa rayiç inşaat birim fiyatlarından yararlanılmıştır. AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT TOPLAM DEĞER 193 Nolu Parsel Arsa Değeri 2.713 m² 1.200.-TL/m 2 3.255.600.-TL Bina Maliyeti 2.940 m² 550.-TL/m² 1.617.000.- TL Yapılmamış yapı alanının Şerefiyesi TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 427.400.- TL 5.300.000.- TL Emsal Yaklaşımı: Konu gayrimenkul emsallerden daha fazla kullanım alanına sahip olması nedeniyle ortalama birim bedel zemin katta 3700 TL/m 2, 1.normal katta 1.480 TL/m 2, bodrum katta 740 TL/m 2 olarak takdir edilmiştir. Bodrum Kat Adil piyasa değeri : 740 TL/m² x 980 m² = 725.200-TL Zemin kat Adil piyasa değeri : 3.700 TL/m² x 980 m²= 3.626.000-TL 1.Normal kat Adil piyasa değeri :1.480 TL/m² x 980 m² = 1.450.400-TL Toplam =5.801.600-TL 15

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ruhsatlı ve iskanlı yapı olması, İmarlı parsel üzerinde yer alması, Ana yola cepheli olması, Ticari olarak tercih edilen bölgede yer alması. Olumsuz Özellikler Yaşanan ekonomik kriz nedeniyle emlak piyasasında durgunluk gözlemlenmektedir. 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının işyeri olduğu düşünülmektedir. 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler 5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Ve Geliştirme Yaklaşımı dır. 5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır. 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 16

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır. 5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın ticari kullanımlı bina olması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 4. Maddenin i - j - m - n, 5. Maddenin d bendi yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; (4. Maddenin i - j - m - n bentleri) i) Nakit / Gelir akımları analizi, j) Maliyet oluşumları analizi, m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, (5. Maddenin d bendi) d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş. 17

BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu değerleme çalışması Tekirdağ ili, Çorlu İlçesi, Kazımiye mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 24.02.2013 tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. DEĞER TABLOSU KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TAKDİR EDİLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 5.801.600 TL 3.223.111.-USD 2.458.305.-EUR MALİYET YAKLAŞIMI 5.300.000 TL 2.960.232.-USD 2.242.342.-EUR UZLAŞTIRILAN DEĞERLER 5.550.000 TL 3.083.000.-USD 2.350.000.-EUR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80.-TL; 1 EUR 2,36.-TL olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak emsal ve maliyet yaklaşımı ile bulunan değerin ortalaması alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin 5.550.00.-TL+%18 KDV Yazıyla: (BeşmilyonbeşyüzellibinTL), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 18

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR 19

20

21

22

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER BAKİ BUDAKOĞLU Eğitim Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü ANKARA 1986 Okan Üniversitesi Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı 2012- Kurs ve Seminer British Council İngilizce Lisan Kursu 1997 Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya) 1991 Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri 2000 Pareto Analizi 2000 Zaman Yönetimi 2000 Stres Çalışması 2000 Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere) 2000 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.) 2003 Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD) 2004 İleri Değerleme Teknikleri (DUD) 2004 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office ve AutoCAD programları Deneyim Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400159) 01.08.2005-... DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı 07.07.2004 31.07.2005 Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003 Lisans No: 400159 Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü 23.09.1998.31.07.2003 OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST. 23

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER Müdür Yardımcısı 15.09.1995 23.09.1998 OYAK Ordu Pazarları ANKARA Araştırmacı 04.04.1990 05.09.1995OYAK Ordu Pazarları ANKARA Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi İstanbul Proje Yöneticileri Derneği Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının hazırlanması, Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi, Yatırım Programlarının hazırlanması, Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması, Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi, Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması, Mağaza açılışlarının koordine edilmesi, OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması, 24

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 25

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER AHMET ARSLAN Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale 04.12.1977 Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : aarslan@dengedegerleme.com Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 1999 G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003-2006 Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376) 02.10.2006-... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı 2002 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd Şefi 2000 2001 Evren Holding KOCAELİ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu. 26

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 27