2. Plan notlarında belirtilemeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri ve yürürlükteki ilgili yönetmelikleri geçerlidir.

Transkript

1 PLAN NOTLARI GENEL HÜKÜMLER 1. Bu plan; plan raporu, genel hükümler ve uygulama hükümlerinden oluşan plan notları ve plan paftaları ile beraber bir bütündür. Uygulama, bu bütünlüğe bağlı olarak yapılır. 2. Plan notlarında belirtilemeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri ve yürürlükteki ilgili yönetmelikleri geçerlidir. 3. Bu plan kapsamında, Kıyı Kanunu hükümleri ve yürürlükteki ilgili yönetmelikleri geçerlidir. 4. Taşınmaz Kültür Varlıklarını Koruma Kurulunca tescillenmiş eski eser yapılar, tescilli parseller ve mevcut mezarlıklar korunacaktır. Tescilli yapılar ve parsellerde ve bunların koruma alanında kalan alanlarda, KVKK görüşü alınarak uygulama yapılacaktır. Eski eser niteliği taşıyan yapılarda ilgili KVKK görüşü alınacaktır. 5. Planlama alanı içinde yer alan korunması gerekli ağaçlar, Park Bahçeler Müdürlüğünce tespit edilip koruma altına alınacaktır. 6. Bu plan kapsamında, Otopark yönetmeliği ile ilgili hükümleri geçerlidir. Otopark yönetmeliğine ilave olarak; Yerleşim alanlarında araçların yol açtığı sorunların çözümlenmesi amacıyla, Mevcut İmar Planlarında tüm nizamlarda; tabii zemin ve bahçe seviyesinin altında kalmak şartıyla parselin tamamı veya bir bölümüne Kapalı Otopark Düzenlenebilmesi için ; a) Mevcut İmar Planlarında tüm nizamlarda yapılacak olan zemin ve tabii zemin altındaki kapalı otoparklar EMSAL katsayılarına dahil edilmeyecektir. b) Otopark miktarı Otopark Yöneltmeliğine göre belirlenecektir. c) Kapalı otopark yapıldığında; yangına karşı gereken tedbirlerin alınması zorunludur, giriş ve çıkışlar yeterli olmalıdır, iç ve dış trafiği aksatmayacak şekilde düzenlenmelidir. Otopark giriş çıkış rampaları, tüm sirkülasyon alanları vb. birimlerin çözümlerinin imar parseli sınırları içinde kalması zorunludur. d) Yukarıdaki şartlar sağlandıktan sonra Sivil Savunma Kanunu ve Sığınak Yönetmeliği gereğince binanın serpinti sığınağı olarak kullanılmak üzere ayrılmış bölümleri barış zamanında sığınak komisyonunun uygun görüşü alınarak ilave otopark alanı olarak kullanılabilecektir. 7. Planlama alanı içinde AOP (Açık Otopark) ve KOP (Kapalı Otopark) olarak tanımlanmış alanlar dışında kalan konut ve ticaret yapılarının bahçe ya da bodrum katlarında oluşturulan otoparklar ticari amaçla işletilemez. 1

2 8. AOP ve KOP alanı olarak ayrılmış alanlar dışında, meydan, parklar ve dinlenme alanları, oyun alanları, çocuk bahçelerinin, vb. ±0.00 kotu altında Park ve Bahçeler Müdürlüğü ve ilgili birimlerin uygun görüşü alınmak koşuluyla verilen görüş doğrultusunda yer altı otoparkları düzenlenebilir. Bu tür alanlardaki düzenleme "Belediye" tarafından yapılır ve bu alanlar kamuya açık kullanılır. Bu alanlarda ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği toprak derinliği bırakılarak imar parseli sınırları bütününde ve doğal zemin kotları değiştirilmeyecek şekilde ve olağanüstü durumlarda sığınak olarak kullanılabilecek nitelikte yer altı otoparkları düzenlenebilir. Bu otoparklarda mevcut ağaç rölevesi çıkartılacak ve korunması gerekli ağaç ve bitkilerin mevcut konumları korunacaktır. Toprak derinliğinin belirlenmesi konusunda belediye ilgili birimlerinin görüşünün alınması zorunludur. 9. 1/1000 Ölçekli Bandırma Uygulama İmar Planına yönelik yapılmış olan jeolojik, jeofizik ve jeoteknik araştırmalar sonucunda, arazinin jeolojik veya topoğrafik durumu itibariyle sakıncası ortaya konan kısımlarda; (Yerleşime Uygun Olmayan (UOA), Önlemli Alan 2.1 ve Önlemli Alan 5.1, Önlemli Alan 1 ve 2 (ÖA1 - ÖA2)) a) Yerleşime uygun olmayan alanlarda (UOA), tescilli yapılar hariç hiçbir suretle mevcut iskan ve diğer fonksiyon bölgeleri için imar durumu, inşaat ruhsatı, tadilat ruhsatı ve iskan ruhsatı verilemez. Hiçbir suretle yeni iskan bölgesi oluşturulamaz. b) Önlemli Alan 2.1 ve Önlemli Alan 5.1, Önlemli Alan 1 ve 2 (ÖA1-ÖA2)de imar durumunda, inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatında alınacak önlemlerin belirtilmesi, mevcut ruhsatlı binaların güçlendirme ve tadilat ruhsatlarında ve iskan belgelerinde bu hususların belirtilmesi şartıyla verilebilecektir. 10. Bu plan alanında, inşaat ruhsatı talebinden önce jeolojik zemin etüdü yapılması ve temel atmadan önce yapılan jeolojik zemin etüdünün Belediye tarafından onaylanması zorunludur. 11. Tüm yapı nizamlarında kat yükseklikleri Hmax olarak kullanılabilir. İmar planında belirtilen kat adetlerinden daha az katlı yapı yapma taleplerinde; imar planında tüm yapı nizamlarında; imar durumundaki bahçe mesafeleri korunmak şartı ile projenin az katlı çizilmesi ve yapı sahibinden noter onaylı taahhüt alınması ve tapu beyanlar hanesine işlenmesi şartıyla az katlı yapı yapılmasına izin verilebilir. Ancak taban alanı katsayısı olan imar adalarında eksik kat yapmak isteyen parsellere yapacağı katın bahçe mesafeleri bırakılarak (minimum 3 kat için gerekli bahçe mesafeleri) az katlı yapı yapılmasına izin verilebilir. 12. Farklı kat adedine tabii meskun yapı adalarının köşe başına rastlayan parsellerde yapılacak binalar daha fazla yükseklik alabilecek nizamın şartları geçerlidir. Ancak bu yükseklik cephe aldığı yoldan 20 m. den fazla devam edemez. 2

3 13. Arazinin meyilli olması durumunda parselin tabi zemini yoldan yüksek veya aşağıda ve ön bahçe mesafesi 5mt olan alanlarda tabi zeminden kot verilir. 14. Devlet, belediye ve diğer kamu tüzel kişilikleri tarafından önceki imar planları uyarınca kamulaştırılan ve tapu sicilinde ilgili idareler adına tescil veya tapu kayıtları terkin olunan teknik ve sosyal alt yapı alanları ile aktif yeşil alanların kamulaştırma hakları saklıdır. 15. Kentsel teknik ve sosyal alt yapı alanları (yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, cami, ve karakol) kamu eline geçmeden inşaat ruhsatı verilemez, uygulama yapılamaz. Bu alanlarda uygulama avan projeye göre yapılır. 16. Teknik ve sosyal altyapı alanlarında ilgili kuruluşun talebi halinde, hazırlanacak avan proje, çevre yapılanma yoğunluğunu aşmayacak biçimde ve jeolojik ve jeoteknik rapor eşliğinde hazırlanacak ve zemin emniyeti için gerekli önlemler alınacaktır. Hazırlanacak avan projeler Bandırma Belediye Başkanlığı'nca onanacaktır. 17. İçinde yeşil alan, yol ve sosyal donatı alanı bulunan parsellerin; donatıya isabet eden kısımları bedelsiz olarak kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. Bila bedel terkinlerde inşaat emsali hesabı, terkin sonrası net parsel alanı üzerinden yapılır. 1/1000 Ölçekli Bandırma Uygulama İmar Planı'nda belirtilen irtifalar esas alınır. 18. Bir parsele, verilen inşaat emsali aşılmamak kaydıyla birden fazla yapı yapılabilir. 19. Yaya yolları gerektiğinde servis ve özel otopark girişi için kullanılabilir. 20. Plan alanında geçen yüksek gerilim hatlarının (ENH) altında; 1/1000 Ölçekli Bandırma Yerleşmesi Uygulama İmar Planı'nda bırakılan ve pasif yeşil alan olarak tanımlanan koruma bandına göre ve TEDAŞ ve TEİAŞ 'den görüş alındıktan sonra uygulama yapılacaktır. 21. Askeri Havaalanı mania kriterlerinden etkilenen alanlarda Ulaştırma Bakanlığı'nca belirlenen mania değerleri esas alınacaktır. YEŞİL ALANLAR VE SPOR ALANLARI 22. Bu planda, şehir parkı olarak ayrılan alan özel proje alanıdır. Alan bütünü için yapılacak özel düzenleme projelerinden sonra uygulamaya geçilebilir. 23. Şehir parkı içinde; a) Lokanta, kafe, bar pastane, kahvehane. vb. günübirlik kullanıma yönelik fonksiyonlar yer alabilir. Bu fonksiyon alanları için emsal değeri, şehir parkı toplam alanı üzerinden belirlenir. Bu tesisler için E: 0.03, hmax : 4.50 m., 1 kat asma katlı yapılması halinde hmax: 5.50 m., 1 kat, olarak uygulanır. b) Şehir parkı içinde anfitiyatro yapılabilir. Anfitiyatro emsal değerine dahil değildir. 3

4 c) Bu alanda, kamu yararı görülen trafo yapılarına izin verilebilir. 24. Şehir parkı içinde bulunan korunması gereken ağaçlar, Park ve Bahçeler Müdürlüğünce tespit edilerek korunacaktır. 25. Şehir parkı ve kıyı boyunca yer alan yeşil alanlarda 23. madde gereğince yapı yapılabilir. Bu alanlarda, dinlenme ve rekreasyon amacına dönük olarak, gezinti alanları, piknik alanları, mesire yerleri, çocuk bahçeleri, oyun alanları ve spor alanları yer alabilir. 26. Bu planda, Kentsel Bölgesel Spor Alanı olarak ayrılan alan özel proje alanıdır. Alan bütünü için yapılacak özel düzenleme projelerinden sonra uygulamaya geçilebilir. Hazırlanacak özel düzenleme projelerinde plan notlarının 16. maddesinde belirtilen hükümler geçerlidir. 27. Kentsel Bölgesel Spor Alanı için, E=0.50 olarak uygulanır. Şehir stadyumu emsal değerine dahil değildir. Bu alanda spor amaçlı kullanımlara hizmet veren yapılar dışında yapı yapılamaz. Spor amaçlı kullanılacak yapılarda, gerekli görülen yan hizmet birimleri (soyunma odaları, duşlar, toplantı odaları, kafe, restoran, dinlenme odaları, malzeme odaları vb.) yer alabilir. Yapı alanları dışında kalan alanlar, açık spor alanları ve dinlenme alanları olarak düzenlenir. Ancak kamu yararı görülen trafo, WC gibi yapılara izin verilebilir, topoğrafik ye jeolojik durumun uygun olması halinde gerekli teknik önlemler alınarak yeraltı otoparkı yapılabilir. KENTSEL SOSYAL ALTYAPI ALANLARI 28. Bu plan kapsamında, kentsel sosyal altyapı, alanları olarak; yönetim, idari, sosyal kültürel tesisler, dini tesisler, sağlık tesisleri, eğitim tesisleri alanları, belediye hizmet alanları anılmaktadır. 29. Adı anılan tüm tesisler alanlarında uygulamalar uygulama projeye göre yapılır. Hazırlanacak uygulama projede plan notlarının 16. maddesinde belirtilen hükümler geçerlidir. 30. Adı anılan tesisler alanlarında yapılacak yapıların kat yüksekliğini bölgenin kat yüksekliğine göre belirlemeye belediyesi yetkilidir. 31. Adı anılan tesisler alanlarında yapılacak yapılar 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirtilmiş olan yapı yaklaşma sınırları içinde yapılabilirler. 32. Özel Sağlık Tesisi ve Özel Eğitim Tesisi Alanlarında yapılmak istenilen bodrum katlar cephe aldığı tüm yol kotlarının üzerine çıkmamak ve tamamıyla tabii zemin kotunun altında kalmak koşuluyla ön bahçe hariç parsel derinliğince kullanılabilir. 4

5 KENTSEL TEKNİK ALTYAPI ALANLARI 33. Kentsel teknik altyapı alanlarında uygulama avan projeye göre yapılır. Hazırlanacak avan projede plan notlarının 16. maddesinde belirtilen hükümler geçerlidir. 34. Planda işaretli olsun veya olmasın ilgili kamu kurum teklifi ve mülkiyeti çözümlenmiş alanlarda avan proje ile çevre mimarisine uygun olarak trafo inşa edilebilir. 35. Petrol boru hattı, doğalgaz boru hattı vb. teknik altyapılara ilişkin tesis ve depolar plan tadilatı yapılmaksızın yapı adalarında yer alamaz. ULAŞIM 36. DDY İşletmesi Genel Müdürlüğü'nün olumlu görüşü alınması şartıyla demir yolu elektrifikasyon hatlarını engellemeyecek kota ulaşan alanların üzeri kapatılabilir. Bu alanlarda parklar, cay bahçeleri, gezinti terasları, büfeler vb. yapılabilir. DDY İşletmesi Gn.Md.'nün olumlu görüşü alınmak şartı ile hazırlanacak avan projeler Bandırma Belediye Başkanlığınca onanacaktır. 37. Kadastral durumdan kaynaklanan 3 m.' ye kadar uyuşmazlıklarda, yolun genişliği ve esas doğrultuyu değiştirmemek kaydıyla düzeltmeye ya da yapılaşmanın biçimine göre esas doğrultuyu değiştirmemek kaydıyla taşıt ve yaya yollarını planda yazılı değerden 3 m.ye kadar genişletmeye belediye yetkilidir tarihinden önce, plandaki yol genişliklerine göre yola terk, ifraz ve tevhit işlemlerini tamamlamış parsellerde yol güzergahının genişliği ve esas doğrultusu değiştirilmemek üzere taşıt ve yaya yollarını planda yazılı değerden 1 m.ye kadar daraltmaya belediye yetkilidir. SANAYİ TESİSLERİ ALANLARI 39. Küçük sanayi sitesi alanında uygulamalar Küçük Sanatlar ve Ticaret Bakanlığı tarafından onanan plana göre yapılacaktır. Hazırlanacak avan projede plan notlarının 16. maddesinde belirtilen hükümler geçerlidir. 40. Mevcut ve öneri küçük sanayi sitesi alanında E: 0.65, hmax: 5.50m., 1 kat olarak uygulanır. Belirtilen emsal değeri ve hmax. aşılmamak kaydıyla asma kat yapılabilir. 41. Küçük sanayi sitesinde, katı ve sıvı atıkların toplanma ve deşarjında çevre yönetmeliklerine uyulacaktır. 42. Küçük sanayi sitesinde, 1380 sayılı su ürünleri kanunu hükümlerine uyulacaktır. 5

6 43. Sanayi alanlarında yer alacak tesislerin plan ve projeleri yetkili kuruluşların ve Belediye'nin onayından sonra uygulamaya konulacaktır. 44. Sanayi parselleri içinde uygulanan toplam inşaat alanının her 125m2'si için 1 adet otopark yeri (1 oto için 25m2, kamyon için 50 m2 hesabı ile) ayrılacaktır. 45. Bandırma plan sınırları içinde kirletici nitelikte üretim yapan gayri sıhhi müesseseler organize sanayi bölgesine desantralize edilecektir. Bu tesislere plan sınırları içinde işletme ruhsatı verilemez. 46. Sanayi alanlarında altyapı tesisleri gerçekleşmeden yapı kullanma izni verilemez. a) Orta ölçekli sanayi tesisleri parsellerinde; i. Min. parsel büyüklüğü 2500 m2 dir. ii. iii. iv. Parsellerde yapılaşma katsayısı E: 0.50 dir. Max. H: 12,50 m dir. (Tesiste işletme teknolojisi gereği daha fazla yüksekliğe ihtiyaç duyulması gibi özel hallerde gerekebilecek bina yüksekleri için Bandırma Belediyesi'nden izin alınacaktır.) Parsellerde önden min:15m, yanlardan min: 10m ve arkadan min: 10m yapı yaklaşma mesafesi bırakılır. b) Büyük ölçekli sanayi tesisleri parsellerinde; i. Min parsel büyüklüğü m2 dir. ii. iii. iv. Parsellerde yapılaşma kat sayısı E:0,50 dir. Max. H:9,50 m dir. (Tesiste işletme teknolojisi gereği daha fazla yüksekliğe ihtiyaç duyulması gibi özel hallerde gerekebilecek bina yüksekleri için Bandırma Belediyesi'nden izin alınacaktır.) Parsellerde önden min:15m, yanlardan min: 10m ve arkadan min: 10m yapı yaklaşma mesafesi bırakılır. c) Sanayi Alanı lejantı ile tanımlı alanlarda mevcut ruhsatlı yapıların olduğu parsellere yapılacak ilave inşaatlar için bahçe mesafelerinin önden 5mt, yandan 3mt şeklinde uygulanacaktır. 47. İdari, sosyal, ticari amaçlı tesis parselleri ile sanayi parsellerinde yer alacak idari bina yükseklikleri bodrum kat hariç max h:10.50m dir. Bu tesisler için kullanılacak alanlar parsel bütününde belirlenen emsale dahildir. 6

7 48. Sanayi parsellerinde bodrum kat alanı bina taban alanını geçemez ve ikinci bodrum katı yapılamaz. 49. Alt yapı tesisleri gerçekleşmeden yapı kullanma izni verilemez. ASKERİ ALANLAR 50. Askeri Alan; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ve Yönetmeliği ile ilgili mevzuat hükümlerine tabi alanlardır. 51. Bu plan kapsamındaki Askeri Alanlar içinde icra edilen fonksiyonların Milli Savunma Bakanlığı'nın programı dahilinde yerleşme dışına çıkarılması halinde, boşalan alanlar öncelikle, sosyal ve teknik altyapı alanları olarak kullanılacaktır. 52. Askeri Sakıncalı Alanlar; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ve Yönetmeliği ile ilgili mevzuat hükümlerine tabi alanlardır. TİCARET ALANLARI 53. Bu planda, 1. derece ticaret alanları (T), TK, T+iş ve 2.derece ticaret alanları lejantlarıyla olmak üzere dört farklı ticaret bölgesi tanımlanmıştır. a) 1. derece ticaret alanları: Bandırma yerleşmesi merkezinde yer alan ve zemin ve normal katlarında ticaret ve hizmet işlevleri yer alan alanlardır. Bu alanlarda, istenildiği halde, 1. kattan itibaren konut işlevi yer alabilir. Bu alanlarda, bürolar, iş hanları, çarşı, çok katlı, mağazalar, bankalar, sinema, tiyatro gibi kültürel sosyal tesisler ve yönetimle ilgili tesisler vb. yer alabilir. b) TK alanları: Bandırma yerleşmesi merkez çevresinde yer alan, zemin katlarda ticaret normal katlarda konut işlevi yer alan alanlardır. Bu alanlarda, bürolar, lokantalar, mağazalar, çarşı, bankalar yer alabilir. c) T+İş alanları: Bursa-Çanakkale yolu buyunca belirlenen alanlarda yer alan ve zemin ve normal katlarında ticaret ve hizmet işlevleri yer alan alanlardır. Bu alanlarda, istenildiği halde, 1. kattan itibaren konut işlevi yer alabilir. Bu alanlarda, bürolar, iş hanları, çarşı, çok katlı, mağazalar, bankalar, sinema, tiyatro gibi kültürel sosyal tesisler ve yönetimle ilgili tesisler vb. yer alabilir. d) 2. derece ticaret alanları: gelişme konut bölgelerinde yer alan ticaret alanlarıdır. Günübirlik ticari işlevlere dönük lokantalar, mağazalar, çarşı, bankalar yer alabilir. 54. Bu planda, dört farklı lejantla kullanımları tanımlanan ticaret bölgelerinde, parlayıcı, patlayıcı, gürültü, hava vb. çevre kirliliği yaratan ticari kullanımlar yer alamaz. 55. Bu planda, ticaret alanlarında parsel sahibinin talebi halinde açık ve katlı otopark yapılabilir. 7

8 56. Mevcut ve Öneri akaryakıt istasyonlarında, bu planın onayından sonra Akaryakıt İstasyonu Yapılması ve İşletilmesi ile ilgili yasa ye yönetmeliklere göre uygulama yapılacaktır. PAZAR ALANLARI 57. Sabit ve günleri Bandırma Belediye Başkanlığınca tespit edilmek üzere hizmet veren pazar alanları bitişiklerinde bulunan otopark alanları ile bir bütündür. Otopark alanları Belediye tarafından işletmeye açılmadan pazar alanları da işletmeye açılamaz. KONUT ALANLARI 58. Yapı adalarının ortalarındaki daire içinde yazılı olan yapılanma koşulları tüm ada için geçerlidir. Bir adayı çevreleyen yollara cephe alan parseller için farklı simgeler getirilmişse, bu özelliği belirten yapılaşma koşulları ada kademe hattı içinde belirtilmiştir. Ada ortasında kalan simge ise adanın diğer yollarına cepheli parseller için geçerli olan yapılanma düzenini gösterir. 59. Gelişme Alanlarında yapılanma koşulları; a) Parsel büyüklükleri gelişme alanlarında 240 m2 altına düşemez. b) Bitişik nizamda, parsel genişliği 1-5 kat arası 6 m., 6-8 kat arası 8 m., 9 ve daha fazla katlar için 12 m'nin altında olamaz. c) Ayrık nizamda parsel genişliği 14 m den küçük olamaz. d) Blok nizamda parsel genişliği 11 m den küçük olmaz. e) Plan üzerinde farklı kayıt olmadıkça konut alanlarında zeminde arsanın %35'inden fazlası kullanılamaz. f) Daha önceden parselasyon uygulamasına tabii olmuş imar adalarında, minumum ifraz şartlarını sağlamayan parsellerde (min. 240 m2 ) parselin %55 inden fazlası kullanılamaz. 60. Meskun konut alanlarında yeni ifraz şartlarını sağlamayan parselleri yaratacak şekilde yeniden küçük adalara bölünemez. 61. Ayrık yapı nizamına tabi olup imar planında farklı yükseklik veya kullanım kararları getirilmiş imar parselleri tevhid edilemez. Aralarında 3 m veya daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri tevhid edilemez. 62. Mevzuatına uygun olarak kısmen veya tamamen yapılaşması teşekkül etmiş Bitişik nizam imar adalarında, açık ve kapalı çıkmalar ile binaların yola olan uzaklıkları parsel sınırının dışına taşmamak koşulu ile mevcut teşekküle göre belirlenir. Yan bahçe mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçüleri parselin sağında ve solunda bulunan mevcut binaların yan bahçe mesafesine ve bu mesafe içinde yapılan açık ve kapalı 8

9 çıkmalara uygun olarak verilir. Arka bahçe mesafeleri ve bu mesafe içinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar; bitişik nizam yapı adalarında mevcut teşekküle, ayrık nizam yapı adalarında ise bitişiğindeki komşu parsellerin yapılaşmasına uygun olarak belirlenir. Kotlandırma ve arka bahçelerin tesviyesi komşu parsellerdeki uygulamalara göre yapılır. 63. Planda Ön bahçe mesafesi belirtilmeyen Nizamlarda ön bahçe mesafesi 0 olarak kabul edilir. Ancak cephe düzenini korumak için parselin cephe aldığı ada yüzünde imara uygun yapılmış mevcut yapılara bakarak bahçe mesafesini belirlemeye Belediye yetkilidir. Plan üzerinde Taks ve Emsal belirtilmemiş parsellerde yapı inşaat alanı ön, yan ve arka bahçe mesafesi bırakıldıktan sonra kalan alandır. 64. Yapı yüksekliği imar planında tanımlı olan ve yapı yüksekliğini mevcut yapılaşmadan esas alarak oluşmuş adalardaki betonarme binalara; kirişli betonarme döşeme yerine asmolen döşeme, kaset döşeme, mantar döşeme, dişli döşeme vb. yapılması halinde her döşeme için mevcut gabariye 0.25'er metre ilave edilebilir. 65. Konut Alanlarında, 12mt nin altındaki yollarda, günlük ihtiyaca yönelik, Bakkal, Kırtasiye, Eczane, Berber, Pastane vb. Kullanımlar zemin katlarda yer alabilir. 66. Konut Alanlarında, 12mt ve daha geniş imar yoluna cephesi bulunan parsellerde istenildiği takdirde zemin katlarda ticaret kullanımı yeralabilir. 67. Ayrık Yapı Nizamı verilmiş, ancak Ayrık Nizam uygulanamayan yapılaşmış Konut Alanlarında azami cephe genişliği 30mt yi geçmeyecek şekilde komşu parsele dayandırılabilir. 68. Büyük Levent Mahallesinde, blok konumu ve toplam inşaat alanı aynı kalmak koşulu ile blok plan tipleri değiştirilebilir. 69. Bitişik ve Blok Nizama tabi imar adalarındaki ara parsellerde max. Bina derinlikleri 20mt. Olarak uygulanacaktır. 70. Konut alanlarında kalmakla birlikte, arazi meyilinden dolayı giriş cephesi 3.00m boyunca yüksekliği 2.20m. sağlayan bodrum katların tamamı bağımsız işyeri olarak düzenlenebilir. Bu durumda asansör ve merdivenin bu kata ulaşması zorunlu değildir. 71. Temel üstünde bulunan ilk kat seviyesi ile temel üst kotu arasında bulunan kısımlar toprak dolgu uygulaması dışında yükseltilmiş zemin ve ya tabliye uygulamaları ile yükseltilebilir. 72. Eğimli parsellerde bodrum ve zemin katlarda kısmen toprağa gömülü ve kısmen açıkta kalan mahallerin oluşması durumunda; toprağa dayalı iskan edilen alanların oluşmaması için öncelikle doğal yollarla ulaşılabilirliğini sağlama koşulu ile parselinde başka alanda 9

10 çözülememiş ise öncelikle otopark olarak kullanılmak üzere,amacı ve tefrişi yapılmak şartıyla bodrum ve zemin katlarda ortak alan ve teknik donatı alanları emsale dahil edilmeden yapılabilir. 73. Bahçeli nizam yapı adalarında kendi bahçesi içerisinde yapılacak olan çıkmaların, köşe kırıklarına rastlayan kısımlarında kendi parsel sınırı dışına taşmamak kaydıyla 1,5mt lik çıkma düz yapılabilir. 74. Bodrumlu binalarda, bodrum kat eğiminden dolayı ayrı giriş alıyorsa ve bodrumda ortak kullanım alanları bulunmuyorsa ortak merdivenin ve yangın merdivenin bodrum kata inme zorunluluğu bulunmamaktadır. İLAVE VE ESASLI TADİLATLAR 75. İlçemiz ticaret bölgelerinde, düzensiz ve kullanılabilir nitelikte olmayan binalar mevcut olup bu düzensizliği ve çirkinliği ortadan kaldırmak için ticari alanlarda düzgün ve bakımlı binaların oluşmasına çözüm getirmek amacıyla, parselasyon planlarında parsellerin birbirleri ile şuyulandırılması saklı kalmak kaydıyla dükkan ve işyeri vasfındaki küçük ve eski binaların, çatı yapılacaksa, ahşap veya çelik yapılmasına ve çatı arasını hacim olarak kullanılmaması, ruhsat almak zorunluluğuyla tamir, esaslı tadilat yapılmasına müsaade edilir. ÇIKMALAR 76. Bina cephelerinin yalıtım ve estetik kaygılar ile giydirme cephe yapılması durumunda motif çıkma haricinde zemin katta max. 10cm diğer katlarda max. 20cm kaplama yapılabilir. 77. Motif çıkmalar cephe alanının 2/3 sini geçemez, bu alana çıkma hattında bulunan doğramalarda dahildir. BAHÇE DUVARLARI 78. Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde; a) Ön bahçe duvarlarının yol üstüne isabet eden kısmı en yüksek tretuvar seviyesinden itibaren yüksekliği herpuş da dahil ( 1.50 ) m.yi geçemez. Ayrıca üzerlerine görüşü engellemeyecek biçimde maksimum ( 1.00 ) m.yi aşmayan parmaklık (şeffaf) 10

11 yapılabilir. Meyilli yerlerde yüksekliği en yüksek tretuvar seviyesinden ( 1.50 ) m.yi geçmemek şartı ile kademelendirilebilir. b) Yan ve arka bahçe duvarları tesviye edilmiş zeminden yüksekliği ( 1.50) m.yi geçemez. Dolgu yapılmak sureti ile tesviye edilmiş bahçelerde bu yükseklik tabii zemin kotundan itibaren maksimum ( ) m.yi geçemez. Ayrıca üzerlerine görüşü engellemeyecek biçimde maksimum ( 1.00 ) m.yi aşmayan parmaklık (şeffaf) yapılabilir. c) Zemin katlarında işyeri yapılmasına izin verilen yapılarda, tertuvar seviyesindeki ön bahçeler yayaya geçit bulundurmak zorundadır. Bu bahçelerde yayaların can ernniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz. d) Bahçe duvarları istinat duvarı olarak tanzim edilirse bunların temel kısımları yola tecavüz edemezler. e) Yapı ruhsatı müracaatlarında yukarıda belirtildiği şekilde bahçe duvarlarının kesitleri ile, bahçe tesviyesinin de kotları ile birlikte vaziyet planında gösterilecektir. f) Bahçe duvarları yapılmadan yapı kullanma izin belgesi verilemez. Ancak, parselin durumuna göre, genel bahçe düzenlemesi içerisinde bahçe duvarı yapılıp yapılmayacağı konusunda belediye görüşü alınarak uygulama yapılır. İSTİNAT YAPILARI 79. Farklı düzeydeki zeminlerde oluşan, zemin etkilerini güvenlikle karşılamada, zemini tabii şev açısından daha dik açıyla tutmak ve dengeyi korumak amacı ile inşa olunacak düşey yada düşeye yakın yapıların projelendirilmesi ve imalatında aşağıdaki hükümlere uyulacaktır. a) İstinat yapısı gereken parsellerde, plan ve kesitleri arsanın cephelerindeki yol ve arsa kotlarını kapsayacak, ilgili yönetmelik ve standartlara uygun şekilde istinat yapıları projelendirilerek Belediyesince ruhsat eki olarak onaylanır. b) Zemin ve Temel Etüt Raporunda vaziyet planında belirlenen istinat yapılarının tasarımına yönelik zemin parametreleri tanımlanacak ve gerekli öneriler yapılacaktır. c) Binanın temel hafriyat aşamasında, belediyesi tarafından gerekli görüldüğü hallerde istinat yapıları tamamlanmış olacaktır. HAMAM-SAUNA VE SIHHİ BANYOLAR 80. Yapım Koşulları: Hamam, sauna ve sıhhi banyolar konut bölgelerinde yapıldığında, giriş katında veya en fazla bir kat aşağıda yapılabilir. Daha alt katlarda veya normal katlarda yapılamaz. Diğer bölgelerde yapıldığında ise zemin katta, normal katta veya giriş ve çıkışların sağlandığı kattan en fazla bir kat aşağıda yapılabilir. Müştemilatları ikinci bodrum katta yapılabilir. 11

12 81. Merdiven : Bu gibi yerlerde merdiven ahşap olamaz. Merdiven kolu genişliği net (1.60) metreden az olamaz. Basamak yüksekliği (0.16) metreden fazla genişliği (0.30) metreden az olamaz. Merdiven tanziminde en fazla 16 rıhttan sonra merdiven kolu genişliği kadar ara sahanlık bırakılacaktır. 82. Kapılar: Bu gibi yerlerde bulunan hacimlere ait bütün kapılar mutlaka dışa açılır şekilde tertiplenecektir. Tüm dışa açılan kapılar en az kanat genişliği veya büyük olan kanat genişliği kadar içeriden yapılacaktır. 83. Gerekli Mekanlar: İdari bölüm, personel odası, meşrubat servis,çay ocağı, yeteri kadar WC, pisuar ve lavabo teşkil edecektir. Emanet kasa, yatma ve soyunma odaları, çamaşır yıkama, kurutma ve ütüleme üniteleri yapılacaktır.(ikinci bodrum katta yapılabilir.) Hamam, sauna ve sıhhi banyolarda insan sayısının yarısı için dinlenme bankları olacaktır. 84. Koridor:Genel kullanıma açık koridor genişlikleri (1.60) metreden az olamaz. 85. Tesisat Projeleri: Bu gibi tesisler kendine özgü teknik ve sağlık koşullarına göre projelendirilecektir. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümleri uygulanacaktır. ÇATILAR 86. İmar planlarındaki tüm yapı nizamlarında çatı meyili maksimum %45 dir. 87. Ayrık, ikiz nizam, bitişik nizam, blok başı binalarda minimum iki cepheye beşik çatı şeklinde çatı eğiminin kırılabilir ve diğer cephelerde mahya yüksekliği 4.60 m.yi geçmemek kaydıyla kalkan duvar yapılabilir. Kalkan duvar bina taban alanından veya kapalı çıkmanın üstünden ileride yapılamaz. Kalkan duvara çatı arasında pencere açılabilir. 88. Ayrık nizam binalarda ve ikiz nizam binaların müşterek olmayan bağımsız cephesinde değişik katlarında ve kotlarında ilgili tabliyesinden başlamak üzere çatı yapılabilir ve eğim maksimum % 45 olabilir. 89. Son kat döşeme tabliye üst kotu ile saçak tabliyesi üst kotu arasında 0.40 m.; ters kiriş uygulaması yapılması durumunda0.60 m. den fazla mesafe olamaz. Bina yüksekliği saçak üst kotudur. 90. Son kat döşemesi kademesiz yapıldığında çatının kademelendiği durumlarda kademe yüksekliği 1.20 m. yi geçemez ve pencere açılabilir. 91. Saçaklarda cumba oluşumu veya cephe estetiğinden kaynaklanan üçgen veya değişik şekillerde alın oluşturulabilmesine ve alın genişliği maksimum 6.00 m. olmak ve çatı eğiminde olmak şartıyla izin verilir. İmar planı içinde çatı örtüleri, dış cephe kaplanması ve rengi serbesttir. 12

13 92. Çatı katlarında betonarme çerçeve oluşturulması (kolon-kiriş) ve statik-betonarme hesaplarında gösterilmesi durumunda betonarme döşemesi yapılabilir. Hiçbir durumda betonarme döşeme duvar üstü hatıllara oturmaz. Kiriş veya döşemenin altı boş ise minumum yerden yüksekliği 2,4mt. Olacaktır 93. Döşeme saçak ucu tabliyesi yapı taban alanından itibaren max m'yi geçemez, çıkmasız yapılarda döşeme saçak ucu tabliyesi yapı taban alanından itibaren max. 1,20 m yi geçemez. Ancak çatı saçakları hiçbir koşulda parsel sınırları dışına 50cm den fazla taşamaz. 94. İmar Planlarında belirtilen kat adedinden daha az katlı bina yapıldığında imar durumundaki gabariyi aşmamak, ara kat döşemesi yapmamak ve kalkan duvarlar saçak ucundan değil bulunduğu katın sınırlarından başlamak şartıyla çatı eğimi serbest bırakılacaktır (Çatı aynı zamanda duvar olarak kullanılabilir.) 95. Çatı fenerleri, çatı eğimi saçak ucundan başlamak üzere çatı yüksekliğinin son kat döşeme üstünden itibaren 0.90 m. Yükseldiği yer hizasında ve yapının taban alanı sınırları içinde yapılabilir. Fener yüksekliği çatıya birleştiği noktada minimum 1.90 m. den az olamaz. Fener yüksekliği hiçbir zaman çatı mahyasını geçemez. 96. Çatı fenerlerinin bitişik komşu parsele yaklaşma mesafesinin 0.50 m. olması ve tekli modüllerde çatı mahyasını aşmamak kaydı ile fener çatı eğimi maksimum 45 derece yapılabilir. 97. Çatı feneri genişliği maksimum 1.20 m. iki fener arası 0.20 m. toplam genişlik 2.60m. çatı fener eğimi 45 derece olmak kaydıyla maksimum iki modül olarak dar fenerler yapılabilir. Her iki modül arası maksimum 1mt. den az olamaz. Dar fenerler tekli olarak da düzenlenebilir. 98. Açık çatı teraslarının derinliği serbest kalmak koşulu ile genişliği maksimum 4.00 m., iki teras arası minimum 2.00 m. ve bitişik yan komşu mesafesinden 2.00 m. çekilerek tanzim edilebilir. 99. Çatı aralarında yapılan bölümlerin ön kısmındaki açık çatı terasları bina cephesinden (minimum 0.50 m saçak payı bırakılarak) çekilmeden tanzim edilebilir. ve 0.90 m korkuluk konulması zorunludur Bina çatılarında; kırma ve beşik çatı yapılması yanında tonoz çatı da yapılabilmesi için tonoz yüksekliği%45 lik çatı eğimi içerisinde kalmak koşuluya maksimum 3.60 m olacak şekilde yapılması ve çatı ile ilgili alınmış daha önceki güvercinlikler ve teraslar aynı kalmak kaydıyla uygulama yapılabilecektir. 13

14 101. Otel, restaurant, kafeterya gibi özellik arz eden yapıların yalnızca yeme içme amaçlı kullanılmak şartıyla çatı teraslarının düzenlenmesi durumunda hazırlanacak projeler imar komisyonunun görüşü ve idarenin onayı ile uygulanacaktır. ASANSÖRLER Asansör ölçüleri TSE standartlarına ve engelli kullanımına uygun olmak üzere; 102. Üç katlı yapılarda en az 1,30mt x1,50mt asansör boşluğu bırakılacaktır. Makine dairesi için çatılarda rezerv alan ayrılacaktır Dört ve dörtten fazla katlı ve her katta tek bağımsız bölüm bulunan binalarda, en az kabin ölçüsü 1,00mt x 1,20mt dir. Asansör kuyu ebatları asansör avan projesi ile belirlenecektir Dört ve dörtten fazla katlı ve her katta iki bağımsız bölüm bulunan binalarda, en az kabin ölçüsü 1,10mt x 1,40mt dir. Asansör kuyu ebatları asansör avan projesi ile belirlenecektir Dört ve dörtten fazla katlı ve her katta üç ve daha fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, en az kabin ölçüsü 1,20mt x 1,50mt dir. Asansör kuyu ebatları asansör avan projesi ile belirlenecektir. 14

15 ŞEKİL 5 Kademeli Saçak 15

16 ŞEKİL 6 Kademesiz Saçak 16

17 ŞEKİL 7 Kademeli Saçaklarda Konsolsuz Binalarda Çatı Feneri Çözümü 17

18 ŞEKİL 8 Kademeli Saçaklarda Konsolsuz Binalarda 18

19 Bina İzdüşümünde Çözülecek Çatı Feneri ŞEKİL 10 Kademeli Saçaklarda Konsollu Binalarda Çatı Feneri Çözümü 19

20 20

21 ŞEKİL 11 Konsollu Binalarda Uygulanması Gereken Güvercinlik (Sınırı Bina İzdüşümü) 21

22 106. Bitişik Nizam Ticaret ve Konut Alanlarında arka bahçe mesafesi ve bina derinlikleri planda işlenmiş olan imar adalarında; a) Arka bahçesi ve bina derinliği imar planında belirtilmiş imar adalarında yeni yapılacak yapıların mevcut yapılaşma ile uyumu ve arka bahçe açıklığının korunması amacıyla arka bahçe mesafesini ±1,00 m değiştirmeye belediye yetkilidir. b) Bitişik Nizam Ticaret ve Konut Alanlarında arka bahçe mesafesi ve bina derinliği plana işlenmeden önce inşaat ruhsatı almış yapılarda, esaslı onarım talebinde bulunulduğu takdirde ruhsat aldığı tarihteki imar durumuna göre işlem yapılır. c) Bitişik Nizam Ticaret ve Konut Alanlarında arka bahçe mesafesi ve bina derinliği belirlenmesi ve değişikliklerine yönelik imar planı değişikliklerinde; ada içi yapı nizamı ve kat yüksekliği (kat adedi) ne dair bir değişiklik yapılmıyorsa yoğunluk hesabına bakılmaz. d) Köşe başı parsellerde tevhit ve ya ifraz yapılması durumunda yeni oluşan imar parselinde arka bahçe mesafesini belirlemeye minumum yönetmelik hükümlerini aşmamak kaydıyla belediye yetkilidir. Yapılan değişiklik ile ada içi arka bahçe alanları farklı parçalara ayrılamaz. Köşe başı parsellerde tevhit ve ya ifraz yapılması durumunda yeni oluşan imar parselinde arka bahçe mesafesini belirlemeye minumum yönetmelik hükümlerini aşmamak kaydıyla belediye yetkilidir. Yapılan değişiklik ile ada içi arka bahçe alanları farklı parçalara ayrılamaz. e) İmar planındaki kat sayısına uygun olarak yapılmış yapılarda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri gereğince yapılacak yapılarda mevcut kullanım ile planda işlenmiş arka bahçe mesafesi (ve bina derinliği nedeniyle oluşan arka bahçe mesafesi) arasında uyumsuzluk olması durumunda planda belirlenmiş mesafelere uyulur. f) İmar planında Ticaret alanı olarak planlanmış alanlarda, zemin kat kullanımı planlı alanlar tip imar yönetmeliği hükümleri doğrultusunda yapılır. Planda arka bahçe mesafesi 3 m den daha az verilmiş adalarda zemin kat ve diğer katlar için arka bahçe mesafesi imar planında belirtilen hükümler doğrultusunda uygulanır. g) Bir parselde oluşacak ışıklıkların yerinin belirlenmesinde; komşu diğer parsellerin arka ve yan bahçelerinde yer alan ruhsata uygun yapılan ışıklıklar ve mevcut arka bahçelerinin fiziki durumu doğrultusunda değişiklik yapmaya belediyesi yetkilidir. h) Köşe başı parsellerde ve yönetmelik hükümlerini sağlamayan ışıklık şeklinde oluşmuş arka bahçelere ortak kullanım alanlarından çıkış yapılma zorunluluğu yoktur. i) Planlı Alanlar tip imar yönetmeliği ile belirlenen bahçe mesafelerini aşmamak üzere planda belirtilen arka bahçe mesafeleri içinde açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. j) Bitişik Nizam Ticaret ve Konut Alanlarında arka bahçe mesafesi ve bina derinlikleri planda işlenmiş olan alanlarda Planlı Alanlar tip imar yönetmeliğinin 2. Maddesinde belirtilen hükümler doğrultusunda ölçü verilmiş kabul edilir. 22

23 k) Bitişik Nizam Ticaret ve Konut Alanlarında arka bahçe mesafesi ve bina derinlikleri planda işlenmiş olan alanlarda ölçü hususunun da tereddütte düşülmesi durumunda plan üzerinde belirtilen (sayısal imar planı dâhil) ölçülere uyulur. l) Planlama alanında kitle belirlenmiş olan yapı adalarında, ara parsellerde 2m. den az arka bahçe mesafesi bırakılamaz. m) Köşebaşıbaşı parsellerde 20m. derinliği geçmeyen, kat rejimi farklı olan parsellerde adaorta çizgisini dikkate almadan tevhid talebini değerlendirmeye Belediye yetkilidir. Açık çıkmaların tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden şakuli mesafesi en az 1.51m olacaktır. Bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan konut kullanımlarında bağımsız bölüm brüt alnının % 20 sini geçmeyen, ticaret kullanımlarında bağımsız bölüm brüt alanını geçmeyen depo amaçlı eklentiler emsal hesabına dâhil edilmez. KAKS/Emsal belirtilmemiş imar adalarında KAKS hesabı yapılmadan uygulama yapılabilir. Son kat döşeme üzerinde iskân edilmeyen çatı arasında en fazla 1.60 m. genişlikte ve 0.80 m. yükseklikte 2 adetten fazla olmamak kaydı ile güvercinlik-çatı feneri yapılabilir. Zemin katlarda cepheleri açık kalmak kaydı ile yapılan ortak otoparklar KAKS alanı hesabına dâhil değildir. Bitişik nizam yapılarda, köşe başı parsellerde 20m² den az alana sahip tek bağımsız bölümün baktığı ışıklıklar/arka bahçelerde ortak alandan ışıklıklar/arka bahçeye çıkış koşulu aranmaz Köşe başı parsellerde, parselin kot aldığı yola göre, yollar arasındaki kot farkının en çok 3.50m olduğu durumlarda, parselin yollara bakan en yüksek noktası 0.00 kabul edilir. Buna göre, subasman kotu +0.30m dir. Yolların en yüksek ve en düşük kotları arasındaki kot farkı 3.50m den fazla ise parselin kot aldığı yüksek yolun bulunduğu cepheden, binanın oturacağı alan kademelendirilmek ve her kademenin en üst noktasına rastlayan bordür taşı üst seviyesi 0.00 kabul edilmek suretiyle kot belirlenir. Bu kademelerdeki subasman kotu +0.30m yi geçemez. Ancak her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 1.75 m olmak zorundadır. Yolların kat rejimini bozmamak üzere en az 6m de bir kademelendirme yapılır. Ancak kotlandırmadan dolayı çıkan bodrum katları mesken olarak kullanılamaz. 23

24 Parselin köşe noktaları kot aldığı yola göre yüksek olan ara parsellerde kot; parselin köşe kotları aritmetik ortalaması alınarak bulunur 107-Yenimahalle 18. Madde Uygulaması tamamlanmış; Kartalçeşme bölgesindeki, parsellere ifraz işlemleri yapılarak parsellerin küçültülmesine izin verilmeyecektir. 108-Yenimahalle 18. Madde Uygulaması tamamlanmış Kartalçeşme bölgesindeki imar planında yoğunluk artışına neden olmadan KAKS değeri sabit kalmak üzere 4, 5 veya 6 kat yapılaşmaya izin verilir. 4 katta TAKS: 0.30, 5 katta TAKS 0.25, 6 katta TAKS 0.20 değerini aşamaz. 24