KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU

Transkript

1 KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor 12/02/2013 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni nde yer alan Kurul Karar Organı nın tarih ve 5/145 sayılı kararında yeralan Payların İlk Halka Arzı Öncesi Uyulacak Esaslar ın 7. maddesi çerçevesinde hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler. Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Hakkında Bilgi Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.(KÖRFEZ GYO), Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. KÖRFEZ GYO nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır. KÖRFEZ GYO, Sermaye Piyasası Kurulu nun , Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü nün tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nun tarihli tescili ile Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini tamamlamıştır. Körfez GYO nun mevcut portföyünde Kartal Horizon Projesi, Kilyos Arsası ve yıkım kararı olan Balıkesir Güre deki Güre Tesisi bulunmaktadır. Kartal da sahil şeridinde bulunan iki blok halinde inşa edilen Horizon projesi Dumankaya İnşaat tarafından Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satış Vaadi sözleşmesi ile inşa edilmektedir. Projede 109 adet rezidans ünitesi, 34 adet home office ve 35 adet ticari ünite yer almaktadır. İstanbul Sarıyer Kilyos ta mevcut imar durumu ile arsa üzerinde yaklaşık brüt toplam m 2 büyüklüğünde bir villa projesi geliştirilebileceği düşünülmektedir. Şirket, Balıkesir in Edremit ilçesi Güre köyü Ilıca bölgesinde bulunan Körfez Tatil Beldesi Tesisi ni satın alarak bu tesiste bulunan taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması amacıyla projelendirme çalışmalarına başlamıştır. Ortaklık Yapısı Şirketin büyük hissedarı %99,996 pay ile Kuveyt Türk tür. Yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazı taşıyan nama yazılı A grubu hisseler de yine Kuveyt Türk e aittir. Not: 31 Aralık 2012 itibarıyla ödenmiş sermayesi TL, geçmiş yıl zararları ise TMS ye göre TL olan Körfez GYO, finansal tablolarının daha açık ve anlaşılabilir olması amacıyla geçmiş yıl zararlarının TL lik kısmını ödenmiş sermayesinden mahsup ederek, ödenmiş sermayesini TL ye indirmiştir.

2 Tablo : Halka Arz Öncesi-Sonrası Ortaklık Yapısı ADI, SOYADI / ÜNVANI Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Hisse Adedi Hisse Oranı Hisse Adedi Hisse Oranı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş %99, %74,997 Abdullah TİVNİKLİ 500 %0, %0,001 Ömer Asım ÖZGÖZÜKARA 500 %0, %0,001 Ufuk UYAN 250 %0, %0,000 İbrahim MUTLU 250 %0, %0,000 Mustafa GÜRAN 250 %0, %0,000 Osman BAYDOĞAN 250 %0, %0,000 HALKA AÇIK KISIM %25,000 TOPLAM %100, %100,000 Kaynak: Körfez GYO A.Ş İzahname Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler Halka arz yoluyla ortaklığın çıkarılmış sermayesinin TL den TL ye çıkarılması nedeniyle artırılacak YL nominal değerli paylara halka arzı Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış yönetimiyle gerçekleştirilecektir. Tablo : Halka Arz Özet Bilgiler Halka Arz Yöntemi Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış Fiyat İstikrarı İşlemleri Planlanmamaktadır Halka Arz Aracılığı Bakiyeyi Yüklenim Talep Toplama Nisan 2014 Halka Arz Öncesi Sermaye Sermaye Artırımı Satışa Hazır Bekletilecek Paylar Halka Arz sonrası Sermaye Halka Açıklık Oranı 25,00% Toplam Arz Nominal Halka Arz Fiyatı 1,15 Piyasa Değeri TL Kaynak: Körfez GYO

3 Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. nin Hazırlamış ve KAP ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat Tespit Raporu na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme Gedik Yatırım Menkul Değerler in yaptığı değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri 78,36 milyon TL olarak belirlenmiştir. Bu sonuçlar ışığında halka arz fiyatı %27,35 halka arz iskontosuyla 1,15 TL olarak belirlenmiştir. Gedik Yatırım Menkul Değerler değerleme yöntemi olarak piyasa çarpanları yöntemini ve net aktif değeri (NAD) yöntemini kullanmıştır. Piyasa çarpanları yönteminde GYO sektörü ortalama piyasa değeri defter değeri (PD/DD) ve piyasa değeri net aktif değeri (PD/NAD) oranları kullanılmıştır. Net Aktif Değeri Tablo : Körfez GYO A.Ş. Değerleme özet Tablo Değerleme Piyasa Değeri Ağırlık (Milyon TL) Piyasa Çarpanları Yöntemi PD/NAD 30% 56,5 PD/DD 20% 22,6 Net Aktif Değer Yöntemi 50% 113,8 Şirket Değeri 78,4 Halka Arz İskontosu (%) -27,4% Halka Arz İskontosu Sonrası Şirket Değeri 56,9 Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye 66,0 Gedik Yatırım Menkul Değerler hazırlamış olduğu fiyat tespit raporunda net aktif değer hesaplamasında varlıkların rayiç değerinden yükümlülükler düşülmüştür. Hesaplamada stoklar kalemi içinde muhasebeleştirilmiş olan gayrimenkullerin Aralık 2013, Ocak 2014 ve Şubat 2014 tarihleri itibariyle SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporları kullanılmıştır. Mali tablolarda toplam TL (Güre arsasında ticari alanlara ait 6,5 milyon TL lik değer yatırım amaçlı gayrimenkuller altında takip edilmektedir) maliyet değeriyle görülen gayrimenkullerin değerleme raporu referans alınarak bulunan rayiç değerleri 137,6 milyon TL dir. Kartal Horizon Projesi nin Rayiç Değeri belirlenirken, Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. nin 28/02/2014 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporu ndaki projenin tamamlanması durumunda Körfez GYO A.Ş. payına düşen hasılat miktarının bugünkü değeri esas alınmıştır (Kartal Projesi nin Körfez GYO A.Ş. payına düşen miktarına göre mevcut durum değeri TL dir. Bu değer projenin arsa değeridir). Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Rayiç Değeri Gayrimenkul Portföyü Güre Tesisi Rayiç Değeri TL Kartal Projesi Rayiç Değeri TL Kilyos Arsa Rayiç Değeri TL Toplam TL

4 Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Maliyet Değeri Stoklar-Gayrimenkul Portföyü Maliyet Değeri ( ) Kartal Projesi Arsa maliyeti TL Proje maliyeti TL Toplam TL Kilyos Arsası Arsa maliyeti Toplam Güre Tesisi Arsa maliyeti Toplam TOPLAM TL TL TL TL TL NAD değerleme yönteminde piyasa değerine ulaşabilmek için, rayiç değerleriyle hesaplamaya dahil edilen gayrimenkullerin yanında şirketin bilançosunda bulunan stoklar hesabı dışındaki varlık ve yükümlülük kalemleri de 2013/12 dönem sonu değerleriyle hesaplamaya dahil edilmiştir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. NAD Tablosu + Oca.14 Güre Tesisi Rayiç Değeri TL + Şub.14 Kartal Projesi Rayiç Değeri TL + Oca.14 Kilyos Arsa Rayiç Değeri TL Nakit Varlıklar TL Diğer Dönen Varlıklar TL Toplam Duran Varlıklar TL İlişkili Taraf Ticari Borçlar TL Alınan Sipariş Avansları TL Diğer Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler TL NET AKTİF DEĞERİ TL PAY BAŞINA NET AKTİF DEĞERİ 2,3 TL Net aktif değer yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 milyon TL dir. Pay başına net aktif değeri ise 2,30 TL bulunmuştur. Piyasa Çarpanları Yöntemi Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri BİST GYO endeksinde işlem gren GYO ların PD/NAD ortalamaları kullanılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Değerlemede yüksek sermaye ve aktif büyüklüğü nedeniyle Emlak Konut GYO dışındaki tüm GYO lar ve faaliyet konusu itibariyle Körfez GYO ya benzer GYO şirketleri ve tüm GYO şirketleri kullanılmıştır.

5 Körfez GYO nun mevcut portföyü göz önünde bulundurulduğunda şirket konut, turizm alanlarında faaliyet göstermektedir. Ayrıca şirketin piyasa değeri düşünüldüğünde 1 milyar TL üzeri piyasa değerine sahip GYO lar değerlemeye katılmamışlardır. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Net Aktif Çarpanı Net Aktif Çarpanı Ödenmiş Sermaye TL Gayrimenkul Portföy Değeri TL Net Aktif Değeri TL Özkaynak TL Ağırlık Örneklem Körfez GYO PD 0% Toplam GYO Sektörü TL 50% EKGYO Hariç Değerler TL 0% Benzer GYO'lar Turizm TL 50% Benzer GYO'lar Konut TL Ortalama Piyasa Değeri TL Piyasa Değeri/Defter Değeri Değerlemede BİST GYO endeksinde işlem gören GYO ların PD/DD değerleri kullanılmıştır. Örneklem Piyasa değeri/net Aktif Değeri çarpanında olduğu gibi yapılmıştır. BİST te işlem gören GYO şirketlerinin PD/DD oranlarına göre 31,65 milyon TL özkaynağa sahip Körfez GYO nun piyasa değeri 22,6 milyon TL olmaktadır. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Piyasa Değeri/Defter Değeri Piyasa Değeri/Defter Değeri Ödenmiş Sermaye TL Gayrimenkul Portföy Değeri TL Net Aktif Değeri TL Özkaynak TL Ağırlık Örneklem Körfez GYO PD 0% Toplam GYO Sektörü TL 50% EKGYO Hariç Değerler TL 0% Benzer GYO'lar Turizm TL 50% Benzer GYO'lar Konut TL Ortalama Piyasa Değeri TL

6 Tablo : Körfez GYO A.Ş. NAD TABLOSU BİST Kodu Şirket Adı Faaliyet Alanı Piyasa Değeri (TL) Toplam Portföy Değeri (TL) Net Aktif Değer (TL) 30/09/2013 NAD'a Göre Birim Pay Değeri Hisse Fiyatı Ödenmiş Sermaye (TL) Özsermaye (TL) PD/NAD EKGYO Emlak Konut GMYO Konut TL TL TL 3,04 2, ,72-28,36% 0,99 TRGYO Torunlar GMYO Ticari, Ofis, Konut TL TL TL 5,34 2, ,54-46,49% 0,51 ISGYO İş GMYO Ticari, Ofis, Otel, Konut TL TL TL 2,92 1, ,45-55,19% 0,73 SNGYO Sinpaş GMYO Konut TL TL TL 2,72 0, ,27-73,13% 0,42 SAFGY Saf GMYO Ofis, Konut, Fabrika TL TL TL 1,27 1, ,91-9,07% 4,60 HLGYO Halk GMYO Ticari, Ofis, Konut TL TL TL 1,65 1, ,70-29,73% 1,04 AKMGY Akmerkez GMYO Ticari TL TL TL 26,57 16, ,62-37,57% 3,45 KLGYO Kiler GMYO Ticari, Ofis, Konut TL TL TL 6,41 1, ,16-83,79% 0,42 AKFGY Akfen Gayrimenkul Otel TL TL TL 4,03 1, ,28-71,68% 0,28 AKSGY Akiş GMYO Ofis, Konut TL TL TL 5,15 3, ,68-31,59% 0,69 PAGYO Panora GMYO Ticari TL TL TL 6,97 3, ,57-43,28% 0,57 OZKGY Özak GMYO Konut, Ticari, Turizm TL TL TL 3,25 1, ,60-40,47% 0,57 RYGYO Reysaş GMYO Depo TL TL TL 1,99 0, ,22-77,85% 0,28 OZGYO Özderici GMYO Ofis, Konut TL TL TL 4,12 0, ,21-79,39% 0,87 ALGYO Alarko GMYO Ofis, Konut, Otel TL TL TL 36,26 19, ,54-45,52% 0,60 VKGYO Vakıf GMYO Ofis TL TL TL 2,62 11, ,40 340,13% 6,23 MRGYO Martı GMYO Konut, Otel TL TL TL 1,74 0, ,21-79,39% 0,33 AGYO Atakule GMYO Ticari, Ofis, Otel, Konut TL TL TL 2,88 1, ,45-54,87% 0,45 DGGYO Doğuş GMYO Ticari, Konut, Ofis TL TL TL 2,50 4, ,79 79,38% 1,79 TSGYO TSKB GMYO Ofis, Konut, Otel TL TL TL 1,49 0, ,47-53,28% 0,47 YGYO Yeşil GMYO Ticari, Konut TL TL TL - 0, ,14-85,62% 0,42 SRVGY Servet GMYO Ticari TL TL TL 3,59 2, ,57-43,39% 0,57 PEGYO Pera GMYO Ticari, Ofis, Otel TL TL TL 1,94 0, ,21-79,29% 0,23 AVGYO Avrasya GMYO Ticari, Ofis, Otel, Konut TL TL TL 1,21 0, ,66-33,62% 0,71 YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO Ofis, Konut TL TL TL 1,70 1, ,67-32,84% 1,55 NUGYO Nurol GMYO Ticari, Konut, Ofis TL TL TL 1,51 4, ,86 186,25% 2,77 ATAGY Ata G.M.Y.O. Ticari TL TL TL 1,16 1, ,40 39,80% 1,40 IDGYO İdealist GMYO Ticari TL TL TL 1,38 1, ,00-0,23% 1, TL TL TL 0,63-36,64% 0,89 Sektör Toplam/ Ortalama EKGYO Hariç Değerler Turizm Benzer Şirketler Benzer Şirketler-Konut NAD'a Göre Prim/ İskonto TL TL TL 0,58-42,49% 0, TL TL TL 0,40-60,07% 0, TL TL TL 0,42-58,29% 0,62 PD/DD

7 Sonuç Sektör genelinde GYO ların iskonto oranı %36 seviyesindeyken, Emlak Konut GYO hariç tutulduğunda bu oran %42 e ulaşmaktadır. Gedik Yatırım, Net Aktif Değer ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri dikkate alınarak gerçekleştirdiği değerleme çalışmasında birim fiyatı 1,58 TL ve piyasa değerini 78,36 milyon TL olarak bulmuştur. Birim fiyat, şirketin Düzeltilmiş Net Aktif Değerine göre %27,35 iskonto ifade etmektedir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Değerleme özet Tablo Değerleme Yöntemi Piyasa Değeri Ağırlık (Milyon TL) Piyasa Çarpanları Yöntemi PD/NAD 30% 56,45 PD/DD 20% 22,64 Net Aktif Değer Yöntemi 50% 113,79 Şirket Değeri (Milyon TL) 78,36 Halka Arz İskontosu (%) -27,35% Halka Arz İskontosu Sonrası Şirket Değeri (Milyon TL) 56,93 Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye (Milyon TL) 66,00 Gedik Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların, analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu düşünüyoruz. Sektörün genel oranları karşılaştırıldığında Körfez GYO nun %27,4 iskonto oranı hem sektörün genel ortalaması olan %36,6 nın hem de EKGYO hariç ortalama olan %42,49 un altında olduğu görülmektedir. Bununla beraber piyasada işlem gören GYO ların yukarıda belirtildiği gibi yüksek iskonto oranları ile işlem görmesi talebi kısıtlayıcı etki yaratabilir. Sonuç olarak Gedik Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların, analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu, hisse başına 1,15 TL olarak belirlenen halka arz fiyatının makul olduğunu düşünüyoruz.

8 Mali Tablolar Şirketin 2011, 2012 ve 2013 yıl sonlarına ait Bilançosu aşağıdaki gibidir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Bilanço (2011/12, 2012/12, 2013/12) Varlıklar Dönen Varlıklar TL TL TL Nakit ve Nakit Benzerleri TL TL TL Gerçeğe Uygun Değer Farkı 0 TL TL 0 TL Finansal Yatırımlar 0 TL 0 TL 0 TL Stoklar TL TL TL Diğer Alacaklar 0 TL 0 TL 0 TL Diğer Dönen Varlıklar TL TL TL Duran Varlıklar TL TL TL Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 0 TL 0 TL TL Maddi Duran Varlıklar TL TL TL Diğer Duran Varlıklar TL TL 0 TL TOPLAM VARLIKLAR TL TL TL Yükümlülükler Kısa Vadeli Yükümlülükler TL TL TL Finansal Borçlar 0 TL 0 TL 0 TL Ticari Borçlar 0 TL 0 TL TL İlişkili Taraflara Ticari Borçlar 0 TL 0 TL TL İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar 0 TL 0 TL TL Kısa Vadeli Diğer Borçlar TL TL 0 TL Kısa Vadeli Karşılıklar TL TL TL Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar TL TL TL Alınan Avanslar 0 TL TL TL Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler TL TL TL Uzun Vadeli Yükümlükler TL TL TL Ticari Borçlar TL TL 0 TL Diğer Ticari Borçlar 0 TL 0 TL 0 TL İlişkili Taraflara Ticari Borçlar TL TL 0 TL Uzun Vadeli karşılıklar TL TL TL Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar TL TL TL Uzun Vadeli Diğer Borçlar TL 0 TL 0 TL Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü 0 TL 0 TL 0 TL TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER TL TL TL ÖZKAYNAKLAR TL TL TL Ana Ortağa Ait Özkaynaklar TL TL TL Ödenmiş Özsermaye TL TL TL Sermaye Düzletmesi Farkları TL TL TL Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler 0 TL 0 TL TL Geçmiş Yıllar (Zararları) TL TL TL Net Dönem Karı/(Zararı) TL TL TL Kontrol Gücü Olmayan Paylar 0 TL 0 TL 0 TL Toplam Yükümlülükler TL TL TL

9 Şirketin 2011, 2012 ve 2013 yıl sonlarına ait Gelir Tablosu aşağıdaki gibidir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gelir Tablosu (2011, 2012, 2013) GELİR TABLOSU Hasılat 0 TL 0 TL 0 TL Satışların Maliyeti 0 TL 0 TL 0 TL Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar 0 TL 0 TL 0 TL Pazarlama Giderleri 0 TL 0 TL TL Genel Yönetim Giderleri TL TL TL Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler TL TL TL Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler TL TL TL ESAS FAALİYET KARI/ZARARI TL TL TL Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler TL TL TL Yatırım Faaliyetlerinden Giderler TL TL TL Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Karı/Zararı TL TL TL Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri Dönem Vergi Gideri TL 0 TL 0 TL Ertelenmiş Vergi Geliri 0 TL 0 TL 0 TL Sürdürülen Faaliyetler Dönem Karı/Zararı TL TL TL Diğer Kapsamlı Gelirler 0 TL 0 TL TL Toplam Kapsamlı Gelir/Gider TL TL TL Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri, yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımaktadır. Burada yayınlanan hiçbir yazı, görüş ve analizler izin alınmadan yazılı veya görsel basın organlarında yayınlanamaz.