Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

Transkript

1 Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu nun VII no lu Pay Tebliği nin 29. Maddesi çerçevesinde Oyak Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş. tarafından hazırlanan VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. fiyat tespit raporunu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, yatırım kararlarını halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek vermelidirler. 5-6 Mayıs 2016 tarihlerinde talep toplama işlemi gerçekleştirilecek olan VİA GYO halka arzında 22,5 Milyon pay (ortak satışı) halka arza konu edilecek olup toplam halka arz büyüklüğü 306 Milyon TL olarak gerçekleşecektir. Halka arz ile ilgili önemli bilgiler aşağıdaki tabloda bilgilerinize sunulmuştur; İhraçcı Konsorsiyum Lideri Aracılık Yöntemi Mevcut Ödenmiş Sermaye Halka Arz olan paylar Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Finans Yatırım Menkul Değerler En iyi gayret aracılığı / Sabit Fiyatla Talep Toplama Ortak Satışı Halka Arz Edilecek Paylar/ Halka Arz Oranı TL / %25 Tahsisat Grupları Taahhütler Talep Toplama Tarihleri 5-6 Mayıs 2016 Halka Arz Fiyatı 13,60 Halka Arz Yapısı Halka Arz Fiyatına Göre Piyasa Değeri Yurtiçi Bireysel Yatırımcı ; %80 Yurtiçi Kurumsal Yatırımcı ; %20 Via GYO ve ortaklar tarafından 180 gün pay satmama ve bedelli sermaye artırımı yapmama Ortaklar tarafından 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında pay satmama Günlük Alım Emri ; Halka arz edenler adına Finans Yatırım tarafından, halka arz edilen payların Borsa'da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 15 gün süreyle halka arz büyüklüğünün en fazla %15'ine denk gelmek üzere her bir işlem gününde halka arz fiyatından adet nominal alım emri girilecektir. Halka Arz Teşvikleri %100 Geri Alım Garantisi; Halka arz sonucu VİA GYO payı alan tüm yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkları payların tamamını veya bir kısmını VİA GYO paylarının Borsa'da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını pay başına 14,00 TL sabit fiyat ile halka arz edenlere tekrar satma hakkına sahip olacaktır. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

2 Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ("Via GYO" veya "Şirket"), 1995 yılında Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim Şirketi ünvanıyla Ankara'da kurulmuştur. Şirket'in Sermaye Piyasası Kurulu'na yaptığı gayrimenkul yatırım ortaklığı başvurusunun onaylanması sonucu 24 Ağustos 2015 tarihinde ticaret sicilde tescil edilerek 28 Ağustos 2015 tarihinde yayınlanan ticaret sicil gazetesindeki ana sözleşme değişikliğiyle Şirket'in ünvanı Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak değiştirilmiştir. 90 Milyon TL ödenmiş sermayesi olan şirketin payları 3 ortak tarafından paylaşılmaktadır. Mevcut paylar içerisinde ortaklar arasında eşit olarak dağılmış adet A grubu paylar olup yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazları bulunmaktadır. Halka arza konu paylar B grubu paylardan oluşmaktadır; Ortaklık Yapısı 2016 Halka Arz Sonrası Hisse Adedi Ortaklık Payı Tutar Hisse Adedi Ortaklık Payı Tutar Hisse Adedi Ortaklık Payı Tutar Ali Bayraktar ,00% ,33% ,33% Mehmet Bayraktar ,00% ,33% ,33% Coşkun Bayraktar ,00% ,33% ,33% Halka Açık Kısım ,00% TOPLAM Şirketin iş modeli; gayrimenkul projelerinin uzun vadeli kiralama yöntemi ile belirlenen arazilerde geliştirilmesi şeklindedir. Bu sayede şirket yüksek arsa maliyetlerine katlanmak zorunda kalmayarak yatırımlarının geri dönüş süresini daha kısa tutmak istemektedir. Şirket geçmiş projelerinin bir kısmında karma projeleri tercih etse de ileriye yönelik gelir modeli daha çok düzenli kira gelirine dayanmaktadır yılında kurulan Bayraktar Grup 1995 yılında Bayraktar Kardeşler olarak yeni bir yapıya bürünmüş ve özellikle 2008 yılında faaliyete başlayan Via Port Asya ile birlikte şirket, AVM, ofis, konut ve eğlence merkezlerini içinde barındıran karma projelere odaklanmıştır. Şirketin mevcut portföyünde Viaport Asya, Vialand, Viaport Venezia ve Via Port Marina olmak üzere dört adet karma proje bulunmaktadır; Gayrimenkul Portföyü Proje Lokasyon Yüzölçümü (m²) Değer (KDV Hariç, TL) Viaport Asia Pendik/Kurtköy 296, Viaport Houses and Suites Pendik/Kurtköy 26, Viaport Marina Tuzla/Merkez 370, Viaport Venezia Gaziosmanpaşa/Küçükköy 73, Vialand Eyüp/Aliberyköy 471, Arsalar 1 Pendik/Kurtköy 4, Pendik/Kurtköy 2, Pendik/Kurna 149 Gayrimenkul Portföyü Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

3 Via Port Asia Via Port Asia-AVM Via Port Asia-Crown Plaza Via Port Aisa-Houses&Suites Segment Outlet Alışveriş Merkezi Otel Konut Lokasyon Pendik/Kurtköy Yüzölçümü (m²) Açılış Tarihi Ağustos Devam Eden Yatırımlar İnşaatı devam eden genişleme etabının Haziran 2016'da tamamlanması planlanmaktadır Sahiplik Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri 100% 100% 57% (617 konutun 353 adedi Via GYO'ya ait, geri kalan kısım arsa sahiplerine ait ) Pendik Belediyesi ile 30 yıllık üst hakkı anlaşması. Pendik Belediyesine AVM için kira ödenmekte ve genişleme etaplarından elde edilen gelirin de %25'i ödenmektedir. Kira ödemelerinde sabit oran ya da enflasyone göre ayarlanmış tutardan yüksek olan dikkate alınmaktadır yılları için bu kira 1,55 Milyon TL, yılları için 2milyon TL ve için 2,35 Milyon TL'dir. AVM işletme hizmetleri VİA DMC Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılamaktadır. IHG ile 20 yıllık franchise anlaşması bulunmaktadır. IHG'ye oda gelirlerinin %1'i ile %5'i oranında değişen miktarlarda telif ve pazarlama ücreti ödenmektedir. Otel Via Otelcilik Yönetimi A.Ş. Tarafından yönetilirken ilgili şirket vergi öncesi karın %95'ini VİA GYO'ya kira geliri olarak ödemektedir. 320 adetinin satış ve devri gerçekleşmiş, 20 adedinin satışı gerçekleşmiş, 13 adet konut satışa hazır. Kullanım Hakkı Devir Tarihi İş Ortaklığı - - Arsa Sahibi ile kat karşılığı Via GYO Payı 100% 100% 57% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) Milyon TL 2015 Hasılat Hasılat Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

4 VİA PORT VENEZİA Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporu'na İlişkin Analist Via Raporu Port Venezia-AVM Via Port Venezia-Offices&Residence Segment Outlet Alışveriş Merkezi Ofis/Rezidans Lokasyon Yüzölçümü (m²) Açılış Tarihi Gaziosmanpaşa/küçükköy Ağustos 2015 Devam Eden Yatırımlar YOKTUR Sahiplik Arsanın sahibi Kiptaş olup, gelir paylaşımı sözleşmesi imzalanmıştır. Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri Via GYO ve Güryapı arasında imzalanan adi ortaklık sözleşmesine göre projede her bir tarafın %50 hissedarlığı bulunmaktadır. Bu adi ortaklık Kiptaş A.Ş. İle arsa satış karşılığı gelir sözleşmesi imzalamıştır. AVM arsa satış gelirlerinden ortaklaşa kabul edilen gelir üzerinden %45 oranında pay taahhüt edilmiştir. Toplam kararlaştırılan gelir 384 Milyon TL'dir (Kiptaş paylarının 3. bir tarafa yada ortaklara satılması durumunda). Avm'nin kiralardan elde ettiği brüt gelirin %45'i veya yılda 17,5 Milyon TL'den yüksek olanı olarak belirlenmiştir. Bağımsız Ünitelerin satışından Kiptaş'ın alacağı pay %39 olup bu rakam 364,6 Milyon TL olmuş ve tamamı ödenmiştir. Bütün konut üniteleri ve mağazaların ön satıı gerçekleşmiştir (Viaport Venezia Adi ortaklığına ait 545 metrekare ofis alanı hariç). AVM'nin yönetimi Bayraktar grup iştiraki Via DMC Gayrimenkul Yönetim Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılmaktadır. Kullanım Hakkı Devir Tarihi - - İş Ortaklığı Güryapı ile Adi ortaklık Via GYO Payı 50% 50% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 603 Milyon TL 2015 Hasılat Hasılat - - Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

5 VİALAND Vialand-AVM Vialand-Tema Park Vialand Palace Hotel Segment Alışveriş Merkezi-Otel Eğlence Parkı Otel Lokasyon Yüzölçümü (m²) Eyüp/Alibeyköy Açılış Tarihi Mayıs Devam Eden Yatırımlar Proje aşamasında 400 odalı yeni otel açılışının 2017'de yapılması planlanmakta Sahiplik 50% Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri 2044 yılında sona erecek olan 30 yıllık üst kullanım hakkıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesinden kiralanmıştır. Vialand projesi Via GYO ve Abdurrahman Gürsoy'un hakim ortak olduğu Güryapının %50 oranında hissedarı olduğu bir adi ortaklık olarak kurulmuştur yılları arasında belediyeye yıllık 6 milyon TL + KDV, yılları arasında ise brüt gelirin %10,5'i/yıllık 3,6 Milyon TL + KDV olmak üzere yüksek olanı ödenecektir. AVM kira tahsilatları ve kiralamaları Vialand Gayrimenkul Yatırım ve Kiralama A.Ş. (Via gyo-a.gürsoy %50- %50 ortaklığı) tarafından yapılıpnet faaliyet karının %3'ü kadar ücret ödenmektedir. Temapark ise Aynı ortaklık yapısına sahip Vialand Eğlence Hizmetleri A.Ş. tarafından yönetilmekte olup vergi öncesi net kazancın %5'i kadar yönetim ücreti ödenmektedir. Helen Otelcilik tarafından işletilmekte olup sabit baz kira ve doluluk oranına bağlı ek kira ödemesi alınmaktadır. Kullanım Hakkı Devir Tarihi İş Ortaklığı Güryapı ile Adi Ortaklık Via GYO Payı 50% 50% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 630 Milyon TL Vialand Palace Otel Vialand AVM değeri içerisinde değerlenmiştir Hasılat Hasılat Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

6 Via Port Marina-AVM VİA PORT MARİNA Via Port Marina-Tema Park Via Port Marina-Yat Limanı Via Port Marina-Otel Segment Outlet Alışveriş Merkezi Eğlence Merkezi Liman Otel Lokasyon Yüzölçümü (m²) Tuzla/Merkez Açılış Tarihi Haziran 2015 Mayıs 2015 Mayıs Devam Eden Yatırımlar Otel yatırımının 2014'de, eğlence merkezindeki akvaryumun ise 2016'da tamamlanması planlanmakta. Sahiplik 100% Üst Hakkı Anlaşmaları /Yönetim Sözleşmeleri Tuzla Belediyesi tarafından VİA GYO'ya projenin yer aldığı arsanın üst kullanım hakkı verilmiştir.via GYO Tuzla Belediyesi'ne yıllık işletme bedeli ödemektedir; ÜFE'ye endkesli olarak 1-3 Yıl için 3,8 Milyon TL + KDV, 4-6 yıl için 3,9 Milyon TL + KDV, 7-10 yıl için 3,94 Milyon TL+KDV, yıl için 4,1 Milyon TL + KDV. Bunun yanında dönemsel işletme Bedeli olarak 1-3 yıl için 11,7 Milyon TL+KDV, 4-6 yıl için 11,7 Milyon TL+KDV, 7-10 yıl için 15,7 Milyon TL+KDV, yıl için 81,6 Milyon TL+KDV. Via Port Marina Via Marina A.Ş. Taradından yıllık net faaliyet karının %5'i oranında yıllık yönetim ücretiyle işletilmektedir. Otel'in işletmesinin 2017 yılında uluslararası bir otel markasına verilmesi beklenmektedir. Kullanım Hakkı Devir Tarihi İş Ortaklığı Via GYO Payı 100% 100% 100% 100% Gerçeğe Uygun Değer (Via GYO Payı) 651 Milyon TL 2015 Hasılat Hasılat Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

7 Gelir Tablosu ve Bilanço Gelir Tablosu 31 Aralık Aralık 2014 Hasılat Satışların maliyeti (-) Ticari faaliyetlerden brüt kar Genel yönetim giderleri (-) Pazarlama ve satış giderleri (-) Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değer Artışları Esas faaliyetlerden diğer gelirler Esas faaliyetlerden diğer giderler Esas faaliyet karı Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların kar/(zarar)payları Yatırım faaliyetlerinden gelirler, net Finansman gelir/(gideri) öncesi faaliyet karı Finansal gelirler Finansal giderler (-) Sürdürülen faaliyetler vergi öncesi dönem karı Sürdürülen faaliyetler vergi gideri Cari dönem vergi gideri Etelenmiş vergi geliri/(gideri) Sürdürülen faaliyetlerden net dönem karı Durdurulan faaliyetlerden net dönem karı Net dönem karı Amortisman Giderleri FAVÖK Şirketin 2015 yılı gelirleri bir önceki yıla göre %90 artışla 329 Milyon TL ye yükselmiştir. Bu gelirin 152 Milyon TL lik kısmı kira gelirlerinden elde edilirken, bu rakam bir önceki yıla göre %35 artış anlamına gelmektedir yılında 58 Milyon olan konut satış gelirleri ise 2015 yılında 165 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Şirketin 2015 yılında toplam brüt karı 164 Milyon TL olurken, bu karın 139 Milyon TL si konut ve arsa satışları hariç brüt kardan oluşmaktadır yılında şirketin FAVÖK rakamı 142 milyon TL olurken bu rakamın 116 milyon TL si kira getirilerinden kaynaklanan FAVÖK rakamıdır. 252 Milyon TL lik ertelenmiş vergi geliri şirketin 2015 yılında GYO ya dönüşümünden kaynaklanmıştır. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

8 Bilanço 31 Aralık Aralık 2014 Dönen varlıklar Nakit ve nakit benzerleri Ticari alacaklar İlişkili taraflardan ticari alacaklar İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar Gayrimenkul stokları Peşin Ödenmiş Giderler Cari Dönem vergisiyle ilgili varlıklar Diğer dönen varlıklar Toplam dönen varlıklar Duran varlıklar Finansal yatırımlar Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Maddi duran varlıklar Maddi Olmayan Duran Varlıklar Peşin Ödenmiş Giderler Diğer duran varlıklar Toplam duran varlıklar Toplam varlıklar Kaynaklar Kısa vadeli yükümlülükler Kısa vadeli borçlanmalar Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları Ticari borçlar İlişkili taraflara ticari borçlar İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar Ertelenmiş Gelirler Karşılıklar Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin borçlar Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü Diğer kısa vadeli yükümlülükler Toplam kısa vadeli yükümlülükler Uzun vadeli yükümlülükler Uzun vadeli borçlanmalar Ticari borçlar Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlara ilişkin yükümlülükler Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler Toplam uzun vadeli yükümlülükler Toplam yükümlülükler Ödenmiş sermaye Kardan ayrılmış kısıtlanmış ve diğer yedekler Tanımlanmış fayda planlarına ilişkin aktüeryal kazanç/(kayıp ) fonu Geçmiş Yıl karları Net dönem karı Toplam özkaynaklar Toplam yükümlülükler ve özkaynaklar Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

9 542 Milyon TL Dönen Varlığı olan şirketin toplam varlık büyüklüğü 3,26 Milyar TL dir. 3,26 Milyar TL aktif büyüklüğünün 2,7 Milyar TL si yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşurken şirketin nakit ve benzerleri 72 Milyon TL seviyesindedir. Şirketin 2015 yıl sonu itibariyle 280 milyon TL kısa vadeli, 693 Milyon TL uzun vadeli olmak üzere 973 Milyon TL finansal borcu bulunmaktadır. Finansal borçlanmaların tamamına yakını Euro cinsi olduğu için TL nin Euro ya karşı değer kaybettiği dönemlerde yüksek kur farkı gideri yazan şirketin 2015 yılındaki 103 milyon TL finansman giderinin 69 Milyon TL si kur farklarından kaynaklanmıştır. Bunun yanında şirket kiralamalarının büyük çoğunluğunu Euro cinsinden yaparak doğal bir hedge mekanizması kullanmaktadır. Şirketin özkaynakları 2015 yılsonu itibariyle 1,82 Milyar TL dir. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

10 Değerleme Hakkında Özet Bilgi VİA GYO hakkındaki fiyat tespit raporu Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanmıştır. Uygulanan değerleme çalışmasında şirketin değer tespiti için 3 farklı yöntem kullanılmıştır. Değerleme Özeti Değerleme Yönetemi Pay Değeri (TL) NAD İskontosu Ağırlık Ağırlıklandırılmış Pay Değeri (TL) Net Aktif Değere Göre Prim/(İskonto) 13,59 41% 33% 4,53 Piyasa Değeri / Defter Değeri'ne Göre Prim/(İskonto) 12,23 47% 33% 4,08 FD/FAVÖK Çarpanına Göre Prim/(İskonto) 14,97 35% 33% 4,99 Halka Arz Pay Değeri(TL) 13,60 Ödenmiş Sermaye (Toplam Pay Senedi) Halka Arz Toplam Piyasa Değeri(TL) Pay Başına Net Aktif Değer (NAD) (TL) 22,93 Nad'a göre İskonto -41% Net Aktif Değer Hesabı Net aktif değer, en basit şekilde varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları durumunda elde edilebilecek nakit miktarı olarak tanımlanabilir. Varlıkların elde tutulmayıp, normal koşullar altında satılmaları durumunda sağlanacak gelirlerden, yapılan giderlerin çıkarılması ile net aktif değere ulaşılmaktadır. Diğer bir anlatımla, varlıkların tarihi maliyetlerinin cari değerlere dönüştürülmesiyle bulunmaktadır. Net aktif değer (NAD); NAD = AD BD AD: İşletmenin aktiflerinin rayiç değeri, BD: İşletmenin borçlarının rayiç değeri. Gayrimenkul Portföyü Proje Değer (KDV Hariç, TL) Viaport Asia Viaport Houses and Suites Viaport Marina Viaport Venezia Vialand Arsalar Gayrimenkul Portföyü Net Aktif Değer Tablosu Milyon TL Gayrimenkul Protföyü(+) Hazır Değerler (+) 72 Diğer Aktifler (+) 204 Finansal Borçlar (-) 973 Diğer Yükümlülükler (-) 476 NET AKTİF DEĞER Toplam Pay Sayısı 90 Pay Başına Net Aktif Değer (TL) 22,29 * Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit Raporu, Gayrimenkul Değerleme Raporları Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

11 İlgili fiyat tespit raporunda VİA GYO nun Net Aktif Değeri, gayrimenkul portföyünün ekspertiz değerleme raporları ile belirlenmiş olan rayiç değeri toplamlarına, 31 Aralık 2015 tarihli denetlenmiş bilançolarındaki nakit ve benzerleri, iştirakleri, diğer kısa vadeli varlıklar ve diğer uzun vadeli varlıkların toplanması ile, kısa ve uzun vadeli üst kullanım hakkı sözleşmelerine dair finansal kiralama yükümlülüklerinin net bugünkü değerleri dışındaki tüm yükümlülüklerin çıkarılması ile hesaplanmıştır. Finansal kiralama yükümlülükleri ekspertiz raporunda dahil edilmiş olduğundan dolayı net aktif değer hesabına dahil edilmemiştir. Şirkete ait net aktif değer toplamı Milyon TL olarak hesaplanmıştır. Böylece net aktif değer pay başına 22,93 TL olarak belirlenmiştir. Bulunan bu değere benzer şirket NAD ıskontolarına göre belirlenen ortalama iskonto oranı uygulanarak çarpan analizi yöntemine göre şirketin piyasa değerine ulaşılmıştır. Net Aktif Değer Benzer Şirket Çarpan Yöntemi Çarpan analizi hisse senetleri piyasasının etkin işlediği varsayımıyla halka açık olmayan şirketlerin halka açık şirketlerle karşılaştırılarak değerlerinin bulunması işlemidir. Çarpan analizi yapılırken benzer nitelikte ve emsal şirketler baz alınarak, bu şirketlere ait ciro, faaliyet karı, net kar, özkaynak, net aktif değer gibi verilerin piyasa değeri ile karşılaştırılarak ilgili şirket için bir değer bulunur. GYO lar için en yaygın kullanılan teknik net aktif değer veya özkaynak rakamlarının piyasa değeriyle oranının bulunması suretiyle ilgili şirketin piyasa değerine ulaşılmasıdır. Net aktif Yöntem analizinde Oyak Yatırım tarafından seçilen benzer şirketler ve oluşan NAD iskontoları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir( ); Seçilen ilgili şirketlerin ağırlıklı ortalama NAD iskontoları %41 olarak belirlenmiştir. Belirlenen iskonto oranı sonucunda şirketin benzer şirket NAD iskontolarına göre piyasa değeri Milyon TL olarak ortaya çıkmış ve bu değere göre belirlenen pay başına değer 13,59 TL olmuştur. Piyasa Değeri/Defter Değeri Benzer şirket Çarpan Yöntemi GYO Şirket Adı Piyasa Değeri (TLmn) Net Aktif Değer (TLmn) Prim/ (İskonto) AGYO ATAKULE GMYO % AKFGY AKFEN GMYO % AKSGY AKİŞ GMYO % ALGYO ALARKO GMYO % AVGYO AVRASYA GMYO % DGGYO DOĞUŞ GMYO % DZGYO DENİZ GMYO % ISGYO İŞ GMYO % MRGYO MARTI GMYO % PAGYO PANORA GMYO % RYGYO REYSAŞ GMYO % SAFGY SAF GMYO % SRVGY SERVET GMYO % TSGYO TSKB GMYO % VKGYO VAKIF GMYO % YGGYO YENİ GİMAT GMYO % Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı Kaynak:Via GYO Fiyat Tespit Raporu, BIST Benzer şirketlerin NAD ve piyasa değerleri -41,0% Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

12 Bu yöntemde ise benzer şirketlerin PD/DD çarpan oranları dikkate alınarak VİA GYO nun 2015 yıl sonu özkaynak rakamına göre Piyasa Değeri hesaplanmıştır. Via GYO nun 2015 yıl sonu itibariyle özkaynakları Milyon TL dir. Oyak Yatırım tarafından belirlenen benzer şirketler ve ortaya çıkan PD/DD oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir( ); GYO Benzer şirketlerin piyasa ve defter değerleri Şirket Adı Piyasa Değeri (TLmn) Defter Değeri (TLmn) PD/DD AGYO ATAKULE GMYO ,48 AKFGY AKFEN GMYO ,38 AKSGY AKİŞ GMYO ,61 ALGYO ALARKO GMYO ,67 AVGYO AVRASYA GMYO ,62 DGGYO DOĞUŞ GMYO ,16 DZGYO DENİZ GMYO ,44 ISGYO İŞ GMYO ,51 MRGYO MARTI GMYO ,10 PAGYO PANORA GMYO ,51 RYGYO REYSAŞ GMYO ,55 SAFGY SAF GMYO ,53 SRVGY SERVET GMYO ,47 TSGYO TSKB GMYO ,42 VKGYO VAKIF GMYO ,68 YGGYO YENİ GİMAT GMYO ,90 Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı Kaynak:Via GYO Fiyat Tespit Raporu, BIST 0,61 Seçilen ilgili şirketlerin ağırlıklı ortalama PD/DD oranları 0,61 olarak belirlenmiştir. Belirlenen PD/DD oranı sonucunda şirketin benzer şirket PD/DD oranlarına göre piyasa değeri Milyon TL olarak ortaya çıkmış ve bu değere göre belirlenen pay başına değer 12,23 TL olmuştur. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

13 Firma Değeri/FAVÖK Benzer şirket Çarpan Yöntemi Bu yöntemde ise benzer şirketlerin FD/FAVÖK çarpan oranları dikkate alınarak VİA GYO nun 2015 yıl sonu FAVÖK rakamına göre Piyasa Değeri hesaplanmıştır. Via GYO nun 2015 yılsonu itibariyle FAVÖK rakamı 142 Milyon TL dir. Oyak Yatırım tarafından belirlenen benzer şirketler ve ortaya çıkan FD/FAVÖK oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir ( ); GYO Benzer şirketlerin firma Değeri ve FAVÖK Değerleri Şirket Adı Piyasa Değeri (TLmn) Net Borç (TL mn) FAVÖK (TLmn) FD/FAVÖK AGYO ATAKULE GMYO AKFGY AKFEN GMYO ,33 AKSGY AKİŞ GMYO ,84 ALGYO ALARKO GMYO ,21 AVGYO AVRASYA GMYO ,50 DGGYO DOĞUŞ GMYO ,93 DZGYO DENİZ GMYO ,25 ISGYO İŞ GMYO ,16 MRGYO MARTI GMYO ,43 PAGYO PANORA GMYO ,55 RYGYO REYSAŞ GMYO ,53 SAFGY SAF GMYO ,22 SRVGY SERVET GMYO ,56 TSGYO TSKB GMYO ,57 VKGYO VAKIF GMYO YGGYO YENİ GİMAT GMYO ,75 Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı Kaynak:Via GYO Fiyat Tespit Raporu, BIST 15,30 Seçilen ilgili şirketlerin ağırlıklı ortalama FD/FAVÖK oranları 15,30 olarak belirlenmiştir. Belirlenen FD/FAVÖK oranı sonucunda şirketin benzer şirket FD/FAVÖK oranlarına göre piyasa değeri Milyon TL olarak ortaya çıkmış ve bu değere göre belirlenen pay başına değer 14,97 TL olmuştur. 3 yönteme eşit ağırlık verilerek şirketin nihai değerine ulaşılmıştır. Bu yöntemler sonucunda şirket için bulunan nihai değer TL olmuş ve pay başına halka arz değeri 13,60 olarak belirlenmiştir. Belirlenen fiyat şirketin NAD ına göre %41 iskontolu durumdadır. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

14 Bizim Menkul Değerler A.Ş. Görüşü Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanmış olan fiyat tespit raporunu incelemiş bulunmaktayız. Bu inceleme sonucunda; Oyak Yatırım ın ilgili raporda VİA GYO nun faaliyet konusu, gayrimenkul portföyü, iş ortaklıkları ve mali tablolarına ilişkin bilgileri yatırımcılar için yeterli açıklıkta ve detayda sunmuş olduğunu düşünmekteyiz. Yapılmış olan değerleme çalışmasında yeterli sayıda yöntem kullanıldığını ve kullanılan/ kullanılmayan yöntemler hakkında Oyak Yatırım ın görüşleriyle ilgili detaylı bilginin verildiğini düşünmekteyiz. Kullanılan yöntemlerden net aktif değer analizi yönteminde VİA GYO için belirlenmiş olan net aktif değer rakamının uygun olduğunu düşünmekteyiz. Fakat ilgili çalışmada benzer şirket seçimlerinde Martı GMYO, Deniz GYO, Avrasya GYO, TSKB GYO, Reysaş GYO, Doğuş GYO gibi şirketlerin portföy, faaliyet konusu ve piyasa değeri büyüklüğü gibi konularda VİA GYO ile ayrışması; bazılarının ise piyasa değerlerinin normalize seviyelerden uzaklaşmış durumda olması dolayısıyla bu analizde yer almaması gerektiğini düşünmekteyiz. Ek olarak şirketle faaliyet konuları ve iş modelleri itibariyle çok benzerlik gösterdiğini düşündüğümüz Torunlar GYO nun da benzer şirket listesinde olması gerektiğini düşünmekteyiz. Şirket seçimlerinde farklı düşünceye sahip olmamıza rağmen değerleme yönteminde ortaya çıkmış olan %41 lik iskonto oranının kabul edilebilir ve değerleme tarihi itibariyle piyasa koşullarına uygun olduğunu düşünmekteyiz. Aynı şekilde kullanılmış olan PD/DD çarpan analiz yöntemi için de yukarıda belirttiğimiz fikirlerimizi tekrarlamakla birlikte ortaya çıkan değerin makul olduğunu düşünmekteyiz. Raporda kullanılan bir diğer yöntem olan FD/FAVÖK çarpan analiz yönteminin Borsa İstanbul da işlem gören şirketlerin portföy yapıları ve faaliyet alanları itibariyle GYO sektörü değerleme çalışmaları için uygun olmadığını düşünmekteyiz. Sektörde faaliyet gösteren ve analize dahil edilmiş şirketlerin (VİA GYO Dahil) FAVÖK rakamlarında yıllar itibariyle görülen dalgalanmaların yapılan analizin ortaya koyduğu sonucun yanıltıcı olmasına sebep olabileceğini düşünmekteyiz. Ayrıca değerlemeye konu FAVÖK rakamının konut/ofis satışlarını da kapsadığı görülmektedir. Önümüzdeki yıllarda toplam satış gelirlerinin büyük kısmını konut/ofis satış gelirinden ziyade kira gelirleriyle elde edecek olan şirket için uygulanan değerleme yönteminde konut/ofis satışları hariç FAVÖK rakamını (116 Milyon TL) kullanmanın daha doğru olacağı kanaatindeyiz. Bu şekilde yapılan değerleme sonucu ortaya çıkan değerin daha düşük olacağı gerçeği ile birlikte şirketin Venezia ve Marina projelerinden elde edilen kira gelirlerinin tüm yılı kapsamadığını düşündüğümüzde ortaya çıkan değere yönelik endişelerimiz azalmaktadır. Ayrıca yatırımcıların yapılmış olan değerleme çalışmasında belirtilen tarihinde Borsa İstanbul GMYO endeksinin kapanış seviyesinin puanken, tarihi itibariyle kapanış seviyesinin puan seviyesinde olduğunu dikkate almaları gerekmektedir. Sonuç itibariyle Oyak Yatırım tarafından belirlenmiş olan pay başına 13,60 TL lik fiyatla birlikte şirketin halka arz piyasa değeri 1,224 Milyon TL ye gelmekte ve bu değer %41 lik NAD iskontosunu temsil etmektedir. %41 NAD iskontosu içeren halka arz fiyatının daha yüksek NAD iskontosuna sahip birçok şirket olmasına rağmen şirketin nispeten defansif iş modelinin de etkisiyle bu piyasa koşullarında makul kabul edilebileceğini düşünürken, yatırımcılar için ek bir halka arz iskontosunu içerisinde barındırmadığını belirtmek isteriz. Bunların yanında yatırımcıların şirketin halka arz yatırımcılarına 14,00 TL pay başına fiyattan geri alım garantisi verdiğini de dikkate almalarında fayda olduğunu düşünmekteyiz. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs

15 Önemli Uyarı Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bizim Menkul Değerler A.Ş 5 Mayıs