EMLAK KONUT GYO 4Ç2016 Sonuçları

Transkript

1 ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 22 Mart 2017 EMLAK KONUT GYO 4Ç2016 Sonuçları HARUN EMLAK DERELİ KONUT GYO 4Ç2016 Sonuçları TURGUT USLU Emlak Konut GYO nun 2016 daki Net Dönem Karı 1,76 Milyar TL Olarak Gerçekleşti Öneri : "AL" Hedef Hisse Fiyatı : 3,95TL Reuters/Bloomberg Fiyat 3,09 BİST TL/$ 3,63 Yüksek Son 1 Yıl Düşük Son 1 Yıl Hisse Adedi (mn ) Piyasa Değeri (TL) TL Halka Açıklık(%) 51,0 Net Borç(mn) Halka Açık Kısmın Piyasa Değeri (mn) 3,22 2, TL Uluslararası Yatırımcı Takas Oranı (%) 70,9 1 Aylık 3 Aylık Son 1 Yıl TL Getiri -1,3% 4,0% 12,4% BİST-100 1,8% 16,7% 8,6% BİST-100 Göreceli -3,1% -10,9% 3,5% Günlük İş. Hc.mn TL (son üç ay) 86,4 (mn TL) % Değ. Net Satış ,4% Brüt Kar ,8% Faaliyet Karı ,9% Net Kar / Zarar ,9% F/K PD/DD Emlak Konut GYO 6,67 1,09 BIST- GYO 6,33 0,75 BIST ,84 1,46 EKGYO Son Bir Yıl Ort. 7,95 1,11 1,3 1,1 HİSSE PERFORMANSI EKGYO.IS /EKGYO.TI 0,9 USD USD (TCMB Kuru) 2,5 0,9 BIST-100 Göreceli Getiri 2,0 EKGYO (sağ eksen) 0,7 1, ,0 3,5 3,0 Emlak Konut GYO nun 4Ç2016'daki net dönem karı 236mn TL olarak gerçekleşmiştir. Net kar hem bizim beklentimiz olan 330mn TL hem de piyasa beklentisi olan 293mn TL'nin altında gerçekleşmiştir. Tahminimizdeki sapmada satış gelirlerinin beklentimizin altında gerçekleşmesi etkili olmuştur. Şirket geçtiğimiz yılın aynı çeyreğinde 5356mn TL kar açıklamıştı. Son çeyrekte brüt ve net kar marjları sırasıyla %74,4 ve %60,0 olarak gerçekleşirken, bu oranlar çeyreksel bazda son bir yılın en yüksek değerleri olmuşlardır. FAVÖK marjı da %60,8 ile benzer şekilde olumlu bir görüntü sergilemiştir. Son çeyrek kar rakamı ile birlikte Emlak Konut GYO'nun 2016 yılındaki karı 1.761mn TL olmuştur yılındaki net dönem karı 953mn TL idi. Satış gelirleri ise 2016 yılında bir önceki yıla göre %93,4 oranında artarak 3.456mn TL'ye yükselirken, bu yükselişte konut ve ticari ünite satış gelirleri etkili olmuştur. Emlak Konut GYO nun 2016 yılında bağımsız bölüm satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,2 oranında artarak adet olarak gerçekleşmiştir. Bu satışlardan 7,3 milyar TL nakit akışı sağlanmıştır. Emlak Konut un 2016 yılsonu konut satış hedefi 11bin adet idi. Emlak Konut GYO 21 Mart 2017 tarihi itibariyle, Net Aktif (Varlık) Değerine göre %40 iskonto ile işlem görmektedir. Şirket in son bir yıllık iskonto ortalaması da %%40 dır. Emlak Konut GYO, 2017 yılında 1,8 milyar TL kar elde etmeyi beklerken, adet konut satışı ve 8 milyar ön satış hasılatı hedeflemektedir. Bizim de kar beklentimiz 1,8 milyar TL ile Şirket beklentileri doğrultusundadır. Emlak Konut GYO nun tahmini değerini, beklentilerimizdeki değişiklikler ve güncellemelere bağlı olarak mn TL den mn TL ye yükseltirken, hedef hisse fiyatını da 3,55TL den 3,95TL ye yükseltiyoruz. Emlak Konut GYO için daha önceki AL önerimizi ise koruyoruz. Not: kapanış verileri kullanılmıştır.

2 Tamamlanmış Projelerdeki ihale çarpanı 2,09x İhale değerinin veya proje gelirinin arsa maliyetine oranı olarak bilinen çarpan değeri tamamlanmış projelerde 2,09x iken, yapımı devam eden projelerde söz konusu çarpan 2,12x dir yılında yapılan ihalelerde ortalama çarpan 2,3x iken, bu çarpan 2016 yılında 2,08x olmuştur. İhaleye esas alınan değer olarak en yüksek değere sahip Maltepe Küçükyalı arsasındaki çarpan ise 2,14x seviyesinde gerçekleşmiştir. ÖZET GELİR TABLOSU (Mn TL) 4Ç15 1Ç16 2Ç16 3Ç16 4Ç16 4Ç16-4Ç15% %Değ. Değ. SATIŞLAR ,8% ,4% Satışların Maliyeti (-) ,1% ,2% BRÜT KAR/ZARAR ,6% ,8% Faaliyet Giderleri(-) ,5% ,1% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı ,0% ,8% Diğer Faaliyet Gelir/Giderleri ,1% ,8% NET FAALİYET KARI/ZARARI ,3% ,9% FAVÖK ,7% ,8% Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları a.d. 0 0 a.d Yatırım Faaliyet Gelirleri/Giderleri ,3% ,2% Faaliyet Dışı Finansal Gelirler/Giderler a.d a.d Vergi Gideri/Geliri a.d. 0 0 a.d NET DÖNEM KARI/ZARARI ,9% ,9% Ana Ort. Payları Net Dönem Karı/Zararı ,9% ,9% FİNANSAL ORANLAR 4Ç15 1Ç16 2Ç16 3Ç16 4Ç Brüt Kar Marjı 46,5% 86,9% 39,9% 54,5% 74,4% - 49,7% 53,1% - Net Faaliyet Kar Marjı 46,5% 123,4% 38,1% 54,0% 88,0% - 50,6% 55,2% - FAVÖK Marjı 42,5% 56,1% 36,3% 51,5% 60,8% - 43,0% 47,7% - Net Kar Marjı 47,9% 137,5% 39,8% 49,9% 60,0% - 53,3% 51,0% - a.d.: anlamlı değil Kaynak: Emlak Konut GYO, Ziraat Yatırım Şirket in yaklaşık 700mn TL temettü dağıtmasını bekliyoruz Düzeltilmiş net nakit pozisyonu 878mn TL Emlak Konut GYO nun son bir yıllık ortalama PD/DD i 1,11 Emlak Konut GYO nun 2017 yılında 1,8 milyar TL kar elde etmesini bekliyoruz Emlak Konut GYO, elde ettiği karın %40 ını dağıtma politikasını sürdürmektedir. Bu kapsamda 1,76milyar TL kar elde eden Şirket in bu yıl yaklaşık 700mn TL temettü dağıtmasını bekliyoruz. Bu miktardaki bir temettü dağıtım miktarı %6 temettü verimliliğine işaret etmektededir ki bu oran geçen yılın temettü verimliliği oranın (%3,5) üzerindedir. Emlak Konut GYO nun 2016 üçüncü çeyrek itibariyle düzeltilmiş net nakit pozisyonu ise bir önceki çeyreğe göre önemli bir değişim göstermeyerek 878mn olarak gerçekleşmiştir. Emlak Konut GYO, tarihi itibariyle 1,09x PD/DD ve 6,67x F/K oranıyla işlem görmektedir. Bu çarpanlarla Emlak Konut GYO hisseleri sırasıyla son bir yıllık ortalama F/K olan 7,95x in altında, PD/DD değerleri olan 1,11x e yakın seyretmektedir. Emlak Konut GYO nun 2017 yılında 3,46 milyar TL satış geliri elde etmesini bekliyoruz. FAVÖK tahminimiz ise 1,56 milyar TL iken, FAVÖK marjı beklentimiz %45 dir. Diğer yandan, net kar beklentimiz 1,79 ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 2

3 milyar TL ile şirketin beklentilerine paralel iken, net kar marjı beklentimiz %52 dir. Finansal Tahminler (mn TL) Gelirler FAVÖK Net Kar FAVÖK Marjı 39% 37% 43% 48% 45% Net Kar Marjı 45% 53% 53% 51% 52% Kaynak: Ziraat Yatırım T Emlak konut GYO için AL önerimiz Koruyoruz Emlak Konut GYO nun tahmini değerini, beklentilerimizdeki değişiklikler ve güncellemelere bağlı olarak mn TL den mn TL ye yükseltirken, hedef hisse fiyatını da 3,55TL den 3,95TL ye yükseltiyoruz. Emlak Konut GYO hisseleri, güncellenmiş hedef fiyatımınız göre %22 oranında iskontolu işlem görmektedir. Bu nedenle, Emlak Konut GYO için daha önceki AL önerimizi koruyor ve hedef hisse fiyatını da 3,95TL olarak revize ediyoruz. Değerleme Değerleme Metodu Tahmini Değer (mn TL) Gelir Paylaşımı Projeler İNA Anahtar Teslim Projeler İNA Arsa Portföyü 1.5x çarpan 2021 yılına kadar Konut Stoğu Ekspertiz Değerleri - %30 İskonto 339 Operasyonel Gid. Bugünkü Değeri İNA Nakit Pozisyonu (Düzeltilmiş) 878 Tahmini Piyasa Değeri Emlak Konut GYO Piyasa Değeri ( ) Ödenmiş Sermaye Hedef Hisse Fiyatı 3,95 Güncel Hisse Fiyatı 3,09 İskontı Oranı 22% Emlak Konut un değerlemesinde parçaların toplamı yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, anahtar teslimi ve gelir paylaşımı projelerin değerlendirilmesinde İndirgenmiş Nakit Akımları kullanılırken, konut stoğu varlıkları ise ekspertiz değerlerine göre %30 oranında iskonto uygulanarak değerlemeye katılmıştır. Bunlara ilaveten, Emlak Konut GYO nun, yaklaşık 10mn m 2 lik arsa portföyü ise 1,5x değerleme çarpanı ve 5 yıllık nakit akışına bağlı olarak değerlememize eklenmiştir. İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemi kullanılan projelerde Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti ise %15,6 (risksiz faiz oranı %10, risk primi %5,5, beta %1,04) olarak alınmıştır. ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 3

4 Özet Bilançolar ( MN TL) %Değ. DÖNEN VARLIKLAR ,1% Nakit ve Nakit Benzerleri ,8% Ticari Alacaklar ,7% Diğer Alacaklar ,8% Stoklar ,0% Diğer Dönen Varlıklar ,1% DURAN VARLIKLAR ,8% Ticari Alacaklar ,1% Finansal Yatırımlar a.d. Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar a.d. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller a.d. Maddi Duran Varlıklar ,1% Maddi Olmayan Duran Varlıklar ,0% Diğer Duran Varlıklar ,3% TOPLAM AKTİFLER ,7% KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER ,4% Finansal Borçlar a.d. Uzun V. Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları ,8% Ticari Borçlar ,4% Diğer Borçlar ve Karşılıklar ,2% UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER ,4% Finansal Borçlar a.d. Ticari Borçlar a.d. ÖZSERMAYE ,1% Ödenmiş Sermaye ,0% TOPLAM PASİFLER ,7% ÖZET GELİR TABLOSU (BİN TL) %Değ. SATIŞLAR ,4% Satışların Maliyeti (-) ,2% BRÜT KAR/ZARAR ,8% Faaliyet Giderleri(-) ,1% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı ,8% Diğer Faaliyet Gelir/Giderleri ,8% NET FAALİYET KARI/ZARARI ,9% FAVÖK ,8% Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları a.d. Yatırım Faaliyet Gelirleri/Giderleri ,2% Faaliyet Dışı Finansal Gelirler/Giderler a.d. Vergi Gideri/Geliri a.d. NET DÖNEM KARI/ZARARI ,9% Ana Ort. Payları Net Dönem Karı/Zararı ,9% a.d: Anlamlı değil. Kaynak: Emlak Konut GYO, Ziraat Yatırım ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 4

5 Ziraat Yatırım Araştırma-Öneri Listesi Tanımları (Aksi belirtilmedikçe önümüzdeki 12 ay için beklenen performans) AL : %20,01 ve üzeri artış EKLE : %10,01 ile %20 aralığında artış TUT : -%10 ile %10 aralığında değişim AZALT : -%10,01 ile -%20 aralığında azalma SAT : -%20,01 ve üzeri azalma İZLE : Nötr Uyarı Notu: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. ZİRAAT YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş. Araştırma arastirma@ziraatyatirim.com.tr Genel Müdürlük Pazarlama Levent Mah. Gonca Sokağı No.22 (Emlak Pasajı) Kat Beşiktaş İSTANBUL / info@ziraatyatirim.com.tr Müşteri Hizmetleri Merkezi Yurt çapındaki tüm T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Şubeleri ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 5