Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat

Transkript

1 Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat

2

3 Av. Şerafettin GÖKALP YÖNETİCİNİN KİTABI Açıklama ve Örnekleri ile KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve İlgili Mevzuat Özel Bölüm: 5711 Sayılı Toplu Yapı Kanunu ve Site Yönetimi 5. Baskı Ankara, 2010

4 Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat Av. Şerafettin GÖKALP Hukuk Kitapları Dizisi: Sayfa, 13,5x19,5 cm. ISBN Beşinci Baskı: Şubat Sayfa Tasarımı: İlhan Eroğlu Kapak Tasarımı: İsmail Çam 1. Apartman Yöneticisi 2. Denetçi ve Görevleri 3. Kat Malikleri Kurulu 4. Tutulacak Defterler 5. Hâkimin Müdahalesi 6. Konut Kapıcısı 7. Yargıtay İçtihatları 8. Toplu Yapı 9. TKGM. Genelgeleri 10. İlgili Kanun ve Yönetmelikler Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş. Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayımcılık San. ve Tic. A.Ş. ye aittir. Yayınevinin yazılı izni olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz. Yayın ve Dağıtım: Merkez Sağlık Sok. No: 21 Sıhhiye / Ankara Tel : (312) Faks: (312) satis@seckin.com.tr Şube Şube Strazburg Cad. No: 23/B Sıhhiye / Ankara Tel: (312) ankarasube@seckin.com.tr Web Adresi / yayin@seckin.com.tr Ankara Adliye Sarayı K-Blok Zemin Kat Sıhhiye / ANKARA Tel: (312) adliyesube@seckin.com.tr Şube Abide-i Hürriyet Cad. No: 179/E Şişli / İSTANBUL Tel : (212) Faks: (212) sislisube@seckin.com.tr Baskı: Seçkin Yayıncılık, Tel: (0 312) / Sertifika No: 12416

5 Önsöz Ülkemizde kentleşme olgusunun başlaması ile birlikte çok katlı apartmanların yapımı ortaya çıkınca mülkiyet konusunda Medeni Kanun hükümlerinin yeterli olmadığı görüldü. Yeni bir mülkiyet türü ihtiyacı karşısında 1965 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe kondu. Geçen zaman içinde günün ihtiyaçları gözetilerek 1983 yılında çıkarılan 2814 sayılı yasa ile KMK da önemli değişiklikler yapıldı yılında çıkarılan 3227 sayılı yasa ile de KMK ya sekizinci bölüm olarak Devre Mülk Hakkı nı düzenleyen hükümler eklendi. 634 sayılı KMK. tek parsel üzerinde inşa olunan yapılar göz önünde bulundurularak düzenlenmiştir. Ancak daha sonra 1990 lı yıllarda çok bloklu siteler, alışveriş merkezleri, birden çok parsellerden oluşan villalar, rezidanslar ortaya çıkınca bu yeni mülkiyet türünü çözecek yasal düzenlemeye ihtiyaç hasıl oldu. İşte tarihli Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa bu ihtiyacı çözmek üzere hazırlandı. Hem mevcut yasadaki eksiklikler giderildi, düzeltmeler yapıldı, hem de KMK ya dokuzuncu bölüm eklenerek birden çok parsellerdeki bütünlük gösteren yapılaşmaya yasal bir düzenleme getirildi. Toplu yapı denilen kavram şu şekilde yasal bir zemine oturmuş oldu te İstanbul da ilk baskısı yapılan kitabımız, hukukçulardan ziyade kat maliklerine, yöneticilere ve kapıcılara hitap eden rehber niteliğinde bir başvuru kitabıdır. Sözü edilen kitlelerden gelen arzu üzerine geçen zaman içinde yeni baskıları yapılmış, son olarak 1997 yılında yapılan beşinci baskısından sonra gelişmeler beklenmiştir sayılı yasanın çıkması ile birlikte mevcut kitap gözden geçirilmiş, gerekli düzeltmeler yapılmış ve özel bölüm olarak, toplu yapı ve siteler konusu işlenmiştir. Yararlı olması dileği ile (Bursa) Av. Şerafettin GÖKALP

6

7 İçindekiler Önsöz... 5 Birinci Bölüm GİRİŞ VE TERİMLER I. GİRİŞ II. TERİMLER İkinci Bölüm ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ I. YÖNETİCİ A. Atanması ve Seçimi B. Yönetici Ücreti C. Yöneticinin Görevleri Ç. Yöneticinin Sorumluluğu II. YÖNETİMİN DENETLENMESİ III. KAT MALİKLERİ KURULU IV. TUTULACAK DEFTERLER VE KAYITLAR İşletme Projesi ve Hükümleri V. İKİNCİ BÖLÜME BAĞLI ÖRNEKLER Örnek Yönetim Planı Örnek Apartman Gelir Makbuzu Örnek Toplantı Çağrısı ve Gündem Örnek İşletme Projesi Örnek Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Karar Yetersayıları Tablosu Üçüncü Bölüm KAT MALİKLERİ ARASINDAKİ İLİŞKİLER I. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI II. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI A. Genel Kural B. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk... 78

8 8 Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat C. Rahatsız Etmemek, Birbirlerinin Hakların Çiğnememek Ç. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak D. Kiracının Durumu E. Genel Giderlere Katılma Sorumluluğu F. İzin Mecburiyeti G. Anataşınmazın Kullanımı ile İlgili Yasaklar III. ORTAK YERLERDE YENİLİK VE İLAVELER A. Faydalı Olanlar B. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar C. Anagayrimenkule Bağımsız Bölüm İlavesi IV. DOĞALGAZ UYGULAMASI V. ANATAŞINMAZIN SİGORTA ETTİRİLMESİ VI. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATIN ALMA A. Ortaklığın Giderilmesi B. Öncelikle Satın Alma Hakkı VII. KOOPERATİF EVLERİNDE DURUM VIII. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ IX. ÖNEMLİ İŞLER BÜYÜK MASRAFLAR X. BİNALARDA GÜÇLENDİRME Dördüncü Bölüm KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİ I. KAT İRTİFAKI II. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI A. Şartları B. Kat Mülkiyeti Kurulması Şekilleri C. Gerekli Belgeler Ç. Kat Mülkiyetinin Akit ve Tescili D. Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği E. Kat Mülkiyetine Geçilmesi Zorunluluğu

9 İçindekiler 9 Beşinci Bölüm KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN BAŞLICA DAVALAR VE DİLEKÇE ÖRNEKLERİ YÖNETİM GİDERLERİNİN TAHSİLİ DAVALARI ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVALARI YÖNETİM PLANI TASDİKİ YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ DAVALARI YÖNETİCİ ATANMASI DAVALARI ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI ORTAK YERLERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ DAVALARI KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ İPTALİ DAVALARI HAKİMİN MÜDAHALESİ Dava Dilekçeleri Örnekleri Yönetim Alacağına Dair Dilekçe Örnekleri Arsa Payının Düzeltilmesine Dair Dilekçe Örneği Yönetim Planının Değiştirilmesine Dair Dilekçe Örneği Yönetici Atanmasına Dair Dilekçe Örneği Kat Mülkiyetine Çevrilme Suretiyle Ortaklığın Giderilmesine Dair Dilekçe Örneği Kat Malikleri Kurulu Kararının İptaline Dair Dilekçe Örneği Rahatsız Edici Hareketlerin Önlenmesine Dair Dilekçe Örneği Hakimin Müdahalesine İlişkin Dilekçe Örneği Altıncı Bölüm KONUT KAPICILIĞI I. HUKUKİ STATÜSÜ II. KAPICININ İŞE ALINMASI III. KAPICININ HAKLARI A. İş Hukukundan Doğan Hakları B. Kapıcının Sigorta Ettirilmesi

10 10 Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat IV. KAPICI KONUTU VE TAHLİYESİ V. KAPICI KONUTUNUN BOŞALTILMASI Altıncı Bölüm EKLERİ EK: I Günlük Mesai Çizelgesi EK: II 2008 Yılı Verilerine Göre Asgari Ücret Tablosu EK: III Dış Hava Sıcaklığına Göre Kazan Suyu Sıcaklığı EK: IV Yana Yastıklama Kömür Yakma Yöntemi EK: V Kalorifer Kazanı İşletme Talimatı EK: VI Kalorifer Kazanı İçin Kazan İşletme Talimatı EK: VII Kalorifer Kazanları Hakkında Tebliğ EK: VIII Kalorifer Kazanları Nasıl Yakılmalı? EK: IX Altıparmak Sitesi Apartmanı (Talimat) EK: X Konut Kapıcısı İş Sözleşmesi EK: XI Konut Kapıcılığı (İkinci Tip) Sözleşmesi EK: XII Kapıcı Konutunun Zabıtaca Boşaltılması Hk EK: XIII Doğalgaz Bilgi Eki Doğalgaz Hakkında Genel Bilgiler Doğalgaz Sobası Alacakların Dikkatine Doğalgaz Verimli Yanarsa Ekonomiktir İyi Bir Kazanın Özellikleri Yedinci Bölüm KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE İLGİLİ MEVZUAT KAT MÜLKİYETİ KANUNU TÜRK MEDENÎ KANUNU İMAR KANUNU KİMLİK BİLDİRME KANUNU TEBLİGAT KANUNU

11 İçindekiler 11 ZORUNLU DEPREM SİGORTASINA DAİR KANUN HÜKMÜNDE KARARNAME KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDA YÖNETMELİK MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK OTOPARK YÖNETMELİĞİ ASANSÖR BAKIM VE İŞLETME YÖNETMELİĞİ Sekizinci Bölüm SEÇİLMİŞ YARGITAY İÇTİHATLARI VE ÖZET İÇTİHATLAR SEÇİLMİŞ YARGITAY İÇTİHATLARI ÖZET İÇTİHATLAR Özel Bölüm 5711 SAYILI TOPLU YAPI KANUNU VE SİTE YÖNETİMİ 5711 Sayılı Kanun Gerekçesi Sayılı Kanun Metni Sayılı Kanunda Yapılan Değişiklikler Hakkında Açıklama KMK da Neler Değişti? (Soru/Cevap) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün 1651 Sayılı Genelgesi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün 1685 Sayılı Genelgesi Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik