Faaliyet Raporu 20 03

Transkript

1 Faaliyet Raporu 2 3 Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi. Büyükdere Cad. Do ufl Grubu Binalar No:65 Maslak 3439 STANBUL Tel: Faks:

2 Faaliyet Raporu 2 3

3 çindekiler Yönetim Kurulu Üyeleri Yönetim Kurulu Baflkan n n Mesaj 4 Hüsnü AKHAN Yönetim Kurulu Baflkan fiirket Profili 6 Ali R za SARIKAYA Yönetim Kurulu Baflkan Vekili Sektör ve Ekonomi 1 Ergun ÖZEN Yönetim Kurulu Üyesi Yat r m Portföyü 24 Kubilay C NEMRE Yönetim Kurulu Üyesi Ali Can VERD Yönetim Kurulu Üyesi Finansal Geliflim 28 Haluk DO ANÇAY Yönetim Kurulu Ba ms z Üyesi Yönetim Kurulu Denetim Komitesi Raporu 32 Mehmet Ogan KARATUNA Yönetim Kurulu Ba ms z Üyesi ç Denetçi Raporu 33 SPK Standartlar na Uygun Ba ms z Denetim Raporu 34 Genel Müdür Enflasyona Göre Düzenlenmifl Ba ms z Denetim Raporu 49 Kürflat TUNCEL

4 Say n Hissedarlar m z, 23 y l ekonomide umutlar n artt bir y l gelir grubuna yönelik, iyi planlanm fl, nitelikli konut bu flekilde karl l m z olumlu yönde etkilemifltir. Ticaret Merkezi projemizdir. mar durumunun olmufltur. Güçlü tek parti hükümetinin uygulad talebinde bir art fl gözlenmifltir. 24 te de bu fiirketimizin net aktif de eri 81.5 Trilyon TL ye haks z de ifltirildi i gerçe inden hareketle istikrar tedbirleri ile ekonomide 22 y l nda durumun devam etmesi ve özel sektör, TOK ve ulaflm fl, net kar ise 7.6 Trilyon TL olarak baflvurdu umuz yasal süreçte idare mahkemesi görülmeye bafllanan olumlu geliflmeler 23 y l nda belediyelerin bu tür konut yat r mlar nda art fl gerçekleflmifltir. Likit varl klar m z 24 y l nda lehimize karar vermifltir. Karar Bölge dare da artarak devam etmifltir. olaca düflünülmektedir. Perakende segmentinde planlad m z projelerin finansman nda Mahkemesi nin de onaylamas na müteakip özellikle yabanc büyük gruplar n ilgisinin devam kullan lacakt r. K sa ve uzun vadeli borcumuz projemizin inflaat na yaz bafl nda bafllanmas Öngörüldü ü flekilde enflasyon ile mücadele etti i ve oluflan ihtiyaca paralel olarak belirli bulunmamaktad r. Bu durum, flirketimize uygun mümkün görülmektedir. fiirketimize büyük ivme sürdürülmüfl ve 23 y l sonunda oniki ayl k bazda konseptlerde talebin sürdü ü görülmektedir. 23 koflullarda sa lanabilecek kredilerle ve mevcut nakit kazand racak di er bir projemiz ise Ümraniye de TEFE de %13,9, TEFE de ise %18,4 gibi baflar l y l sonu itibariyle 5 Milyar USD lik bir hacim ve varl klar m zla birlikte çok ciddi bir büyüme planlanan bir konut projesidir. Orta ve orta üst gelir rakamlara ulafl lm flt r. 24 y l nda da bu azalman n m 2 lik alana sahip bu segmentin 24 de potansiyeli oluflturmaktad r. Nitekim yat r mc m z seviyesine yönelik olarak haz rlad m z bu yat r ma devam edece i ve y ll k %12 enflasyon hedefinin %3 büyüyebilece i ve 6 civar nda bulunan al flverifl taraf ndan bu potansiyel olumlu alg lanm fl, 23 ait projelendirme çal flmalar n n y l n ilk 34 ay yakalanabilece i görülmektedir. D fl ticaret merkezi say s n n 26 y l na kadar 13 adete y l nda, MKBGYO endeksinin y l içinde %47 içinde tamamlanmas ve inflaata bafllanmas hacimlerindeki büyüme artarak devam etmifltir. Y l ç kabilece i, bu art fla paralel olarak m2 baz nda oran nda artmas na ra men, flirketimizin piyasa planlanm flt r. Bu çerçevede arsan n temini ve sonu itibariyle %5 olarak gerçekleflen ekonomik kira getirilerinin de artabilece i beklenmektedir. de eri %13 oran nda bir art fl göstermifl, hisse projenin finansman na yönelik çal flmalar devam büyümenin 24 y l nda da ayn seviyelerde fiyat m z y l bafl ndaki 63 TL seviyesinden, y l etmektedir. sürdürülece i beklenmektedir. Bu geliflmeler Ofis piyasas nda ise mevcut sto un k sa sürede sonunda TL ye yükselmifltir. neticesinde, ekonomideki genel faiz seviyesindeki eritilemeyece i görülmektedir. Halen ofis pazar nda Garanti GYO, kuruluflundan bu yana oluflturdu u düflüfller hükümetin iç borçlanmadaki faiz yükünü %3545 aras nda boflluk oranlar mevcuttur. Bu Y l içinde gayrimenkul portföyümüzden herhangi bilgi ve sermaye birikimini 24 y l nda gelifltirdi i azalt rken, kredi faizlerindeki düflüfller ise özel sektör alanda A s n f ofislerde 112 USD/m 2 olan kira bir gayrimenkul sat fl olmam flt r. Esasen projelerle yat r ma dönüfltürmeyi hedeflemektedir. yat r mlar n n artmas na zemin teflkil etmektedir. düzeylerinin 24 y l nda da de iflmeyece i ve yeni portföyümüzdeki gayrimenkuller nitelik ve lokasyon Bu yat r mlar flirketimizin sektör içindeki pay n yat r mlar n yap lmayaca öngörülmektedir. itibariyle de erlerini her zaman koruyan ve yüksek art raca gibi, yat r mc lar m za da önemli f rsatlar Tüm bu olumlu makroekonomik geliflmelere karfl n, kira getirisi sa layan bir yap dad r. Buna yaratacakt r. Bu inançla fiirketimize olan ilgi ve inflaat sektöründeki daralma 23 y l nda da devam Gayrimenkul yat r m ortakl klar, 23 y l nda genel karfl n portföyümüz y l içinde Türk Ticaret güvenleri için tüm hissedarlar m za flükranlar m etmifltir. nflaat sektörünün GSMH içindeki pay son olarak yeni yat r mlara girmeyip, likit kalmay tercih Bankas n n tasfiyesinden aç k art rma yolu ile sunarken, kararlar m za destek olan Do ufl Grubu befl y lda %6 dan %3 seviyelerine düflmüfltür. etmifllerdir. Borsan n gösterdi i seyire paralel olarak sat n ald m z, stanbul Etiler de bulunan üst yönetimi ve baflar l çal flmalar nedeniyle Yaklafl k 24 adet alt sektörü ile birlikte ülke mevcut flirketler sermaye art fl yolu ile fon müstakil bir gayrimenkulle güçlendirilmifl ve bu flirketimiz personeline teflekkür ederim. ekonomisinin %3 unu oluflturan sektörün yaratamam fl ve yeni bir firma sektöre girememifltir. gayrimenkul de yüksek bir bedelle kiraya verilmifltir. istihdama da büyük katk sa lad bilinmektedir. Ancak ortalama borçluluk oran n n çok düflük Sayg lar mla, Halen resmi rakamlara göre %1 lar seviyesinde oldu u sektörde, firmalar n eldeki fon ve kaynaklar Geliflen ve iyileflen ekonomik duruma paralel olarak oldu u ifade edilen iflsizlik oran nda inflaat ile yeni proje ve yat r mlar için iyi bir potansiyel flirketimiz 24 y l içinde iki önemli projeyi hayata sektöründeki küçülmenin etkisi oldu u oluflturduklar görülmektedir. fiirket portföyümüzün geçirmeyi planlamaktad r. Bunlardan birincisi; görülmektedir. Ülkemizdeki inflaat sektörünün %23 lük k sm n oluflturan 19 Trilyon TL lik nakit, planlama çal flmalar na 22 y l nda bafllad m z da l m ; %58 konut, %23 altyap ve %19 di er yüksek reel faizlerden yararlan larak hazine bonosu ancak mevcut arsam z n imar durumunun de iflmesi Hüsnü AKHAN binalar fleklindedir. 23 y l nda, orta ve ortaüstü ve vadeli mevduat hesaplar nda de erlendirilmifl, nedeniyle inflaat na bu y l bafllayamad m z Maslak Yönetim Kurulu Baflkan 4 5

5 fi RKET PROF L Tarihçe Vizyon sa lamay ve portföyündeki düzenli kira gelirlerinin sa layaca güvenceye ek olarak Garanti GYO, 25 Temmuz 1997 tarihinde Osmanl Garanti GYO, Do ufl Grubu nun inflaat ve finans gelifltirme projelerinin sa layaca GYO ünvan yla 25 Milyar TL bafllang ç sermayesiyle kurulmufltur. 19 Mart 1998 tarihinde flirket hisselerinin %49 u beheri 1.35 TL ndan halka arz edilerek sermayesi 5 Milyar TL ye yükseltilmifltir. fiirket bunu takiben 1998 y l nda sermayesini 5 Trilyon TL ye, 2 y l nda 15 Trilyon TL ye ve 21 y l nda Trilyon TL ye yükseltmifltir. 2 Aral k 21 tarihinde Osmanl ve Garanti Bankalar n n birleflmesi ile alanlar ndaki birikim ve gücünü birlefltirerek befl y l içerisinde Türkiye nin en prestijli ve büyük ilk üç gayrimenkul yat r m ve gelifltirme flirketi aras nda yer almay hedeflemifltir. Misyon Garanti GYO, istikrarl bir büyüme sa layarak yat r m portföyünün de erini yükseltmeyi, bu flekilde ortaklar na ve borsadaki bireysel büyüme potansiyelinden de yararlanmay amaçlamaktad r. Gelifltirilecek konut projelerinin belirli bir mimari konsepte ve yaflam gustosuna sahip olmas, s n f n n kalite standartlar n bir ad m öteye tafl yabilmesi ve finansal olarak ulafl labilir olmas temel kriterlerdir. Ticari gelifltirme projelerinde ise lokal koflullara %51 i Garanti Bankas n n ifltiraki haline gelen yat r mc lar na yans yan borsa de erini ve konjonktürel de erlendirmelere ba l olarak flirketin ünvan Garanti GYO olarak tescil maksimize etmeyi misyon edinmifltir. ofis ve al flverifl merkezi yat r mlar na öncelik edilmifltir. 22 y l nda flirketin kay tl sermaye verilecektir. tavan 5 Trilyon TL ye ç kar lm flt r. Yat r m Stratejisi Düzenli kira geliri sa lamaya yönelik ticari Ortakl k Yap s Garanti GYO, gayrimenkul yat r mlar n ; inflaat, gayrimenkullerin alternatif yat r m fiirket, Garanti Bankas n n %51 ifltiraki olup, hisse senetlerinin %49 u borsada ifllem görmektedir. Ortakl k Yap s finansman ve pazarlama alanlar nda deneyim ve uzmanl k gerektiren, kurumsal ve profesyonelce yürütülmesi zorunlu olan, verimli ve karl bir gelir kayna olarak de erlendirmektedir. enstrümanlar ve piyasa rayiçleri göz önüne al nd nda rekabetçi getiriler sa layabilmesi, sat fl de erinin art fl potansiyeli olmas, alternatif kullan m imkanlar n n olmas ve kirac lar n n güvenilir olmas gibi kriterleri sa layabilmesi gerekir. T. Garanti Bankas A.fi. %5,98 Garanti GYO, stratejik olarak, metropol flehirlerde orta ve orta üstü gelir grubu Garanti GYO, düzenli ve düflük riskli gelir ak m Do ufl Holding A.fi. Do ufl nflaat ve Tic. A.fi. Halka Aç k K s m %,15 %,5 %49, için planlanan konut gelifltirme projeleri ile düzenli ve yüksek kira geliri sa layabilecek ticari gelifltirme projeleri ve gayrimenkuller aras nda dengeli bir çeflitlendirme yaratabilecek ve yüksek kar potansiyeli olan ticari gayrimenkul ve gelifltirme projeleri ile kira gelirleri ve sermaye kazançlar n maksimize etmeye çal fl rken, konut gelifltirme projeleri Garanti GYO konut gelifltirme projeleri, ticari gelifltirme projeleri ve düzenli kira geliri olan gayrimenkuller aras nda dengeli bir çeflitlendirme sa layarak yat r mc lar na güvence ve büyüme potansiyeli sunmay hedeflemektedir. 6 7

6 fi RKET PROF L ve konut sat fllar ile sat fl ve gelifltirme karlar n maksimize etmeyi hedeflemektedir. Böylece yat r m portföyü mümkün oldu unca k sa ve uzun dönemli beklentiler aç s ndan dengelenerek düflük risk ve yüksek getiri esas na göre yap land r lmaktad r. Ayr ca genel yat r m politikas dahilinde her zaman likiditenin kuvvetli tutulmas, nakit ve menkul k ymet portföyünün aktif olarak yönetilmesi esast r. Portföy yönetimi prensipleri dahilinde portföyde verimi düflen kira gelirine yönelik ticari gayrimenkullerin getiri potansiyelini art rmaya yönelik tedbirler al n r veya gerekiyorsa sat fl imkanlar de erlendirilir. Yat r m kararlar nda yat r m getirisinin kaynak maliyetini ve alternatif yat r m araçlar n n getirisini aflmas temel ilkedir. Sektörel liflkiler Garanti GYO, 23 y l nda özellikle yurtiçi ve yurtd fl sektörel birlikteliklerini gelifltirmeye çal flm flt r. Bu kapsamda GYODER (Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i), ULI Türkiye (Urban Land Institute), EPRA (European Public Real Estate Association) ve GRI (Global Real Estate Institute) gibi kurulufllarla temaslar sürmüfltür. Garanti GYO, sektöründeki uluslararas geliflmeleri yak ndan takip ederek baflar yla Türkiye de uygulayabilmek amac ndad r. GYODER Üyelerinin Da l m Finansal Dan flmanl k %8 Yap Denetimi %8 Proje Yönetimi %8 Perakende %4 GYO %19 Gayrimenkul Yönetimi %1 De erleme Dan flmanl k %31 nflaat Yat r m %23 Halihaz rda GYODER üyelerinin %19 u GYO lardan, %31 i de erleme ve dan flmanl k flirketlerinden, %23 ü inflaat ve yat r m flirketlerinden, %8 i ise proje yönetim flirketlerinden oluflurken yap denetim ve iflletme flirketleri gibi faaliyetlerde dernek bünyesinde toplanm fl durumdad r. Garanti GYO, 24 y l için GYODER in baflkanl n üstlenmifl olup gayrimenkul sektörünü bir araya getirme misyonunu baflarmak için liderlik edecektir. Yat r mc liflkileri Garanti GYO, yönetiminin kararlar n, gerekçelerini ve sonuçlar n, yasal mercilere, ortaklar na ve hissedarlar na zaman nda, do ru ve eksiksiz olarak aktarmay ilke edinmifltir. internet sitesinde en do ru bilgiler aktar lmaktad r. MKB de GRGYO koduyla ifllem gören hisse senetleri bilgileri Garanti GYO dan temin edilebilir. Kalite Sistemi Günümüzde ürün ve hizmet kalitesi faktörü giderek artan bir önem kazanmaktad r. Bu nedenle kalitenin güvence alt na al nmas amac yla ISO 9 Kalite Standartlar uygulanmaktad r. Garanti GYO, ISO 91:2 Serisi Kalite Belgesine sahip tek GYO flirketidir. fiirketimizin TÜV Südwest TGK taraf ndan onaylanan kalite sistemi, 23 y l Temmuz ay içinde yeniden tescil edilmifltir. Garanti GYO ISO 91: 2 Serisi Kalite Belgesi ni alarak yönetim sisteminin uluslararas standartlarda oldu unu kan tlayan ilk ve tek GYO flirketidir. 8 9

7 SEKTÖR VE EKONOM GYO lar n Geliflimi tutulan bu flirketler emlakç l k, dan flmanl k, riski sa lanm fl olur. GYO flirketleri yat r m inflaat iflleri ve gayrimenkul iflletmecili i ile stratejilerine göre kira geliri getiren bitmifl 1995 y l nda Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan yasal düzenlemeleri tamamlanarak hayata geçirilen GYO flirketleri ilk kez 1997 y l nda stanbul Menkul K ymetler Borsas nda ifllem görmeye bafllam flt r y l nda Vak f GYO ve Alarko GYO, 1998 de EGS GYO, Osmanl GYO ve Yap Kredi Koray GYO, 1999 da fl GYO, hlas GYO ve Nurol GYO son olarak da 22 de Atakule GYO nun kat l m yla borsada ifllem gören flirket say s 9 a ulaflm flt r. u raflmalar SPK mevzuat kapsam nda yasaklanm fl olan finansal sermaye piyasas kurulufllar d r. GYO flirketlerinin faaliyet esaslar SPK n n Seri:VI, No:11 say l tebli i ile düzenlenmifl olup Kurumlar Vergisi Kanunu nun 8/4. maddesi ile karlar kurumlar vergisinden istisna edilmifltir. GYO flirketleri halka aç lmak suretiyle yat r mc lar n birikimlerini bir havuzda gayrimenkullere veya gelifltirme projelerine a rl k verebilirler. Tüm yat r m faaliyetleri Sermaye Piyasas Kurulu nun lisans vermifl oldu u ba ms z eksper kurulufllar taraf ndan de erlendi i gibi mali tablolar da yine ba ms z denetim kurulufllar n n denetimi alt ndad r. GYO lar halka aç k birer sermaye piyasas kuruluflu olarak Sermaye Piyasas Kurulu ve stanbul Menkul K ymetler borsas n n sürekli denetimi alt ndad rlar. Gayrimenkul sektöründeki kurumsallaflmay teflvik etmek amac yla tan nan Kurumlar Vergisi Kanunu nun 8/4. maddesi istisnas ile bu finansman modeline ilgi h zla artm flt r y l nda SPK mevzuatta de ifliklikler yapm fl ve GYO flirketlerinin yat r m alanlar genifllemifltir. toplayarak bu fonlar de erli ve yüksek getirili gayrimenkuller, gelifltirme projeleri ve menkul k ymetlerden oluflan bir portföye yat rarak profesyonel bir yönetim çerçevesinde yat r mc lar na temettü ve sermaye kazanc sa lamay amaçlayan flirketlerdir. 23 Y l nda Ekonomik Geliflmeler 23 y l boyunca IMF ile birlikte uygulanan Güçlü Ekonomiye Geçifl Program uygulanmaya devam edildi. D fl politikada Amerika ile gergin günlerin yafland y l n son döneminde terörün Yat r mc lar n korunmas ve kurumsal yönetim ilkelerinin tesisine yönelik mevzuat çal flmalar halen devam etmekte olup, 24 y l nda yeni SPK mevzuat n n GYO lar daha da teflvik eden hükümlerle yürürlü e girmesi beklenmektedir. GYO flirketleri portföylerinden gayrimenkul sat fl kazanc, kira geliri ve faiz geliri gibi farkl vade ve risk yap s nda gelirler temin ederler. Böylece yat r mc lar n düflük mebla l tekrar gündeme geldi i bir y lda Türkiye ekonomisi %5 büyümeyi baflard. Nisan 23 de Irak nedeniyle ABD ile yap lan müzakereler, tezkere ve Irak harekat tasarruflar profesyonel ellerde kurumsal neticesinde 22 y l Aral k ay na göre kurlarda GYO lar n Faaliyetleri gayrimenkul yat r mlar na dönüfltürülerek %4 lük ve tüketici fiyat enflasyonunda yat r mc lara vergisiz olarak yüksek bir yat r m %1,4 lük h zl bir art fl yafland. May s ay nda GYO flirketleri gayrimenkul ve finans getirisi, yat r mlar n sürekli olarak borsada biten Irak harekat ve ABD ile iliflkilerde iyileflme sektöründe yer alan karma nitelikli flirketlerdir. likidite edilebilme avantaj ve çeflitlendirilmifl aray fl ile piyasalarda ekonominin iyileflme En az % 49 oran nda halka aç k olmalar zorunlu bir portföy nedeniyle daha düflük bir yat r m sürecine girildi. Kurlarda, faizde ve enflasyonda GYO flirketleri yat r mc lar n n tasarruflar n profesyonel portföy yönetimi prensipleri çerçevesinde kurumsal gayrimenkul yat r mlar na yönlendirerek, yat r mc lar na vergisiz bir kazanç sa layan finansal kurulufllard r. 1 11

8 SEKTÖR VE EKONOM gerileme yafland. Haziran ay nda kur, y l sonuna göre %14 oran nda gerileyerek 1.4. band na yerleflti ve tüketici fiyat enflasyonunda negatif enflasyona geçildi. Temmuz ay nda IMF ile görüflmelerin uzamas, Cumhurbaflkan n n vetolar sonras nda yaflanan siyasi gerginlik ve sonras nda Eylül ay nda aç klanan 4,5 ve 8,5 Milyar dolarl k IMF kredileri sonras TCMB nin faiz indirimi yafland, faizler %3 oranlar na geriledi, kurlar bir kez daha geriledi ve y ll k enflasyon %1,4 oran nda gerçekleflti. Ekim ay nda Irak a asker gönderme yetki karar ve siyasi gerginlik, dövizde hareketlenme yaflanmas na neden oldu. Dolar bu dönemde TL den TL lere ç kt, Eylül Kas m döneminde ayl k enflasyon %1,6 civar nda seyretti. Enflasyon, Faiz ve Kur % Kur (Bin TL) Q/2 2Q/2 3Q/2 4Q/2 1Q/3 2Q/3 3Q/3 4Q/3 ENFLASYON FA Z USD Kas m ay nda Irak a asker gönderme yetkisinin kullan lmama karar ve AB ilerleme raporu ve K br s n siyasi nitelik kazanmas ile piyasalar nefes alarak 24 y l için iyimser bir beklentiye girdi. Geçti imiz y l makroekonomide yakalanan yüksek performansa ba l olarak dolar %15, iç borçlanma faizleri özellikle y l n ikinci yar s ndan itibaren % 2526 oran nda gerilerken MKB endeksi %79,6 oran nda art fl göstermifltir. Büyüme, %5 olarak gerçekleflti. baz büyük gruplar n bir önceki y la göre bono ve tahvil pozisyonlar n art rd klar n ve likit kalmak isteyenlerin mevduat hesaplar n art rmak yoluyla TL yat r m araçlar na geçtikleri izlendi. Ekonomide bütçe, enflasyon ve döviz kurlar ndaki olumlu gidiflata özellefltirme ve yabanc sermaye verileri ayak uyduramad. Yabanc sermayede beklenen patlama gerçekleflmezken, yabanc yat r mlar 1 Milyar dolar seviyesinde kald. Bunda özellefltirme hedeflerinin gerçekleflmemesi de çok etkili oldu. D E verilerine göre tüketici fiyat endeksi %18.4, 34 Milyar dolar döviz girdisi beklenen Tekel in toptan eflya fiyat endeksi %13,9 oran nda artt. Böylece 23 y l nda öngörülen hedeflerin alt nda enflasyon gerçekleflti. Kredi özellefltirilmesi gerçekleflemedi. ihalenin iptali ile faizlerindeki indirimlerin etkisiyle kullan lan tüketici kredilerinde art fl görüldü. TL deki de erlenmenin ihracat olumsuz etkileyece i bekleniyordu. Ancak dövizin dalgalanmaya b rak lmas na ra men ihracat Bankalar Birli i nin tüketici kredisi veren bankalardan derledi i bilgilere göre tüketici kredileri 5,8 Katrilyon seviyelerindedir. Harcama verilerine bak ld nda ise 23 de iç tüketimin canland görülmektedir. Kullan lan sürekli artt ve y l sonunda 47,9 Milyar dolara ulaflt. Özellikle otomotiv ve elektronik ürünler ihrac nda ola anüstü sonuçlar al nd. Böylece döviz art fllar n n ihracat etkileyen tek etken olmad görüldü. araç kredilerinde %3, konut kredilerinde ise %155 art fl gerçekleflmifltir. TL nin de erlenmesi üzerine ithalat m z artt. Ancak ihracat n ithalat karfl lama oran n n %7 Dolar, yat r mc ya kaybettirirken en yüksek getiriyi TL yat r m araçlar sa lam flt r. Halka aç k flirketlerin bilançolar na bak ld nda olmas ve ithal ürünlerin yat r m ve ara mal olmas nedeniyle bu durum tehlike olarak de erlendirilmedi. 23 y l nda faiz, enflasyon ve kur gerçekleflmelerinde sa lanan baflar lar kullan lan konut kredisi miktar ve faiz oranlar na da olumlu flekilde yans d, kullan lan konut kredileri %155 oran nda artarken faizler %2 lere geriledi

9 SEKTÖR VE EKONOM 23 Y l nda Gayrimenkul Sektörü 23 y l n n ikinci yar s nda, Irak Savafl n n çabuk sonuçlanmas, belirsizli in kalkmas, ekonomik ve siyasi istikrar n sa lanmas ve bunlara ba l olarak ülke ekonomisindeki olumlu geliflmeler sayesinde gayrimenkule olan talepte bir nflaat yat r mlar, gayrimenkul sektörü ile yak n iliflki içindedir. Ekonomik kriz ve halk n sat n alma gücünün düflmesiyle birlikte sat fllarda yaflanan durgunluk dolay s yla yeni projelerin devreye girememesi, inflaat ve yan sektörlerini olumsuz yönde etkilemifltir. nflaat sektörünün bir di er segmenti olan ofis pazar nda, 1998 y l ndan beri kira oranlar nda %254 oranlar na varan düflüfller, hem piyasadaki ofis arz fazlas n hem de Türkiye nin devam eden ekonomik problemleri ve hükümetin antienflasyonist tedbirlerini yans tmaktad r. Ekonominin lokomotifi olan hareketlenme gözlenmifltir. Birikimlerini y llard r Gayrimenkul sektörünü, alt segmentleri olarak inflaat sektöründe faize, dövize yönlendiren küçük yat r mc, konut, ofis ve perakende sektörleri Ofis Piyasas Göstergeleri nominal faizlerin %44 lerden %23 lere ve çerçevesinde inceledik. Dünya genelinde tüm enflasyonun %33 lerden %17 lere düflmesi ile inflaatlar n %5 sini konut oluflturmaktad r. daralma 23 y l nda gayrimenkule ilgi göstermeye bafllam flt r. Ülkemizde bu oran %58 dir. Kentleflme önemli Kiralar ($/m 2 /ay) devam etti. nflaat n bir olgudur ve geliflmekte olan ülkelerde Boflluk Oran (%) Ekonominin lokomotifi olan inflaat sektöründe GSMH artt kça kentleflmenin de artt Stok ( m 2 ) GSMH içindeki pay ise daralma 23 y l nda azalarak da olsa devam gözlenmektedir. Ülkemizde de kentleflme ile son 5 y lda %6 lardan etmifltir. nflaat n GSMH içindeki pay son 5 y lda birlikte konut ihtiyac artmaktad r. Deprem gibi Geçti imiz dönemde plaza pazar nda %35 45 %6 dan %3 e düflmüfltür. Son iki y lda ekonomi olgular n etkiledi i kitleler düzgün, sa lam oran nda boflluk oranlar görülmüfltür. Baflta %3 lere geriledi. kümülatif olarak %1 büyürken, inflaat sektöründe konutlara yönelmekte ve bu alandaki talebi stanbul olmak üzere A tipi ofis binas 21 ve 22 y llar nda s ras yla %5,9 ve %4,9 art rmaktad r. Özel sektör ve belediyeler ile Bu durumun pazar nda kiralar 616 $/m 2 aras nda de iflirken olarak gerçekleflen küçülme 23 y l nda da TOK nin konut imalat nda ciddi projeleri devam etmifltir. nflaat n GSMH çindeki Pay (%) oldu u, ancak bu alanda kaynak s k nt s çekildi i görülmektedir. sat fl fiyatlar da 1.2. $/m 2 aras nda de iflmektedir. yans malar gayrimenkul stanbul daki ofis kiralamalar nda, kirac lar n 6 Ülke genelinde mevcut konut ihtiyac ve konut vermekle yükümlü oldu u ayl k ofis genel 5 stoku verileri karfl laflt r ld nda 2.6 Milyon giderleri ise 1,54,5 $/m 2 /ay civar nda sektöründe de adet konut fazlas oldu u gözlenmektedir. Ancak Türkiye genelindeki mevcut konut stokunun yaln zca %62 sinin ruhsatl oldu u düflünüldü ünde konut aç n n say sal de il de iflmektedir. Mevcut ofis sto unun eritilmesi ve yeni yat r mlara girilmesinin k sa vadede hissediliyor niteliksel oldu u ortaya ç kmaktad r. gerçekleflmeyece i görülmektedir

10 SEKTÖR VE EKONOM Sektörün üçüncü segmenti perakende 23 Y l nda GYO lar GYO lar n Portföy Yap s 23 piyasas nda ise 21 y l nda bafllayan ekonomik kriz ile birlikte ertelenen al flverifl merkezleri yat r mlar ekonomideki canlanma ile birlikte 23 y l n n genel olarak GYO lar için likit ve yat r ms z bir y l olmas bekleniyordu. Menkul K ymetler Nakit % y llar nda h z kazanm flt r. GYO lar n nakit ve menkul k ymet stoklar Geciktirilen projelerin büyük ço unlu u Trilyon TL yi aflarak toplam net aktif y l nda tamamlanm flt r. de erleri içinde %14 lük bir paya ulaflt. Büyük flehirlerde uluslararas standartlarda infla edilen al flverifl merkezlerinde 23 y l nda toplam arz m 2 oldu. Türkiye genelinde 6 adet bulunan al flverifl merkezlerinin bu e ilimle birlikte 26 y l na kadar 13 a yükselmesi beklenmektedir. Perakendenin Türkiye deki toplam hacmi 5 Milyar USD dir. Sektör temsilcileri 24 y l nda %335 lik bir sektörel büyüme tahmin etmektedirler. Y l içinde yeni bir yat r m bafllamazken projelerin 24 y l için haz rland gözlendi. Y l içinde ancak 31 Trilyon TL tutar nda bir sermaye art fl sa lanabildi. Bu rakam GYO lar n net aktif de eri toplam n n %3 üne dahi ulaflm yor. Borsadan fon sa layamayan flirketlerin toplam borçlar da 11 Trilyon TL gibi düflük bir düzeyde kald. Bu rakam GYO lar n net aktif de erlerinin %8 ini ancak afl yor. Bu tutar n %75 i tek bir flirketin borçlar ndan Gayrimenkul Gelifltirme Projeleri %22 Arsa, Arazi, Konut, fl Merkezi %64 Önceki y lla karfl laflt r ld nda proje oran n n sabit kald, menkul k ymet yat r mlar pay n n ise artt gözleniyor. Bu veriler GYO lar n 24 y l nda yat r ma haz rland klar n teyit ediyor. Genel olarak sektörün borçsuz ve likit bir yap s oldu u görülüyor. 23 y l nda sektörün enflasyon muhasebesi uygulamas nedeniyle y l sonu karl l klar nda bir 23 y l n GYO lar yeni yat r m yapmaks z n likit olarak geçirdiler. Yeni bir GYO flirketi kurulmazken, mevcutlar da Türkiye Al flverifl Merkezlerinin Kategori ve llere Göre Da l m (m 2 ) fiehir çi Bölgesel Al flverifl Merkezleri Al flverifl Merkezleri Toplam Kiralanabilir Alan Outlet Merkezler olufltu undan sektör ortalamas %2 lerde kald. Net aktif de er toplam önceki y la göre ancak %9 art fl gösterebilmifltir. 23 y l içinde borsada ifllem gören GYO say s 9 olarak kald, yeni bir halka aç lma gerçeklefltirilemedi. Mevcut GYO lar portföylerinin yaklafl k %22 si oran nda gelifltirme projelerine yat r m yaparken, %6 aflan oranlarda arsa, arazi, konut, ifl merkezi düflme olmas beklenebilir. 9 ayl k mali tablolar itibariyle, net aktif de erlerine oranla %3 lük bir net kar sa layan GYO lar n, y l sonunda %45 aras bir karl l k ortalamas na ulaflmalar beklenebilir. Sektörün en son aç klanm fl bilançolar na göre aktif ve özsermaye karl l %4 ler seviyesindeyken, net aktif de erlerine göre faaliyet giderleri oran ise %1 leri ancak bulmakta. Portföy ve karl l k rakamlar n n çok h zl sermayelerini art ramad. Ankara stanbul zmir Di er gibi gayrimenkullere yat r m yapt lar. büyüyememesine ra men borsadaki genel 16 17

11 SEKTÖR VE EKONOM iyileflme sektörün piyasa de erini olumlu yönde etkiledi. 22 y l na göre piyasa de eri %56 artarak toplam 54 Trilyon TL ye ulaflt. MKBGYO endeksi %47 art flla puana ulafl rken, MKB1 endeksindeki art fl %8, MKB3 endeksindeki art fl ise %89 oldu. Yat r mc lar n GYO hisse senetleri hakk nda çok bilgi sahibi olmad klar ve daha çekimser davrand klar anlafl l yor. Buna ba l olarak GYO lar n net aktif de erine göre ortalama fiyat iskontosu da %68 lerden %54 lere geriledi. GYO lar n Piyasa De erinin Geliflimi Trilyon TL % skonto NET AKT F DE ER P YASA DE ER % SKONTO ORANI Tüm bu veriler 23 y l nda GYO lar n krizin etkilerini geçifltirebilmek ve yat r m dönemine haz rlanabilmek için likiditelerini kuvvetli tutarak yaln zca devam etmekte olan yat r mlar n yürüttüklerini, borçlanmaya gitmediklerini ve faaliyet giderlerini hassasiyetle kontrol ettiklerini göstermektedir. GYO lar n Borsa Performans ndeks puan GYO NDEKS MKB 1 24 Y l nda Ekonomik Beklentiler 24 y l, ekonomik program n yan nda siyasetin de nas l gidece inin sorgulanmas gereken bir y l olacak. K br s konusunda uzlaflma sa lanmas, AB den müzakere tarihi al nmas ekonominin dengeleri aç s ndan son derece önemli olacakt r. 23 y l nda para ve maliye politikalar nda baflar sa lanmas yla büyüme ve enflasyon hedefleri afl ld. 24 y l nda ayn politikalara devam edilmesi ile hedeflerin tutmas mümkün görünmektedir. IMF in istikrar program n n devam edecek olmas yla enflasyonun %15 ler civar nda olaca öngörülmektedir. Enflasyon düfltükçe enflasyonun düflme h z n n da yavafllamas muhtemeldir. Enflasyonun düflüflü ile reel faizlerin gerileyerek ortalama %1 lar düzeyine inmesi ve 24 y l dolar kurunun önceki y la göre %1,8 art fl göstermesi beklenmektedir. GSMH büyüme h z na gelince 21 de %6 küçüldükten sonra %5,9 luk ortalama büyümeyle 1999 un son dönemini yakalama olas l yüksek görünmektedir. Dünya ekonomisindeki canlanman n ihracata olumlu yans yacak olmas ve reel faizlerdeki düflüflün yat r ma uygun bir ortam yaratmas gibi faktörler 24 y l nda en az ndan %5%6 aras nda bir büyüme yakalanmas n n mümkün oldu unu gösteriyor. Dalgal kur sistemi nedeniyle kurlarda ani bir s çrama yaflanmas ihtimali görülmemektedir. Ayr ca iç talebin 23 y l na göre daha canl olaca bu canlanman n da tüketici kredi faizlerini 23 y l na oranla geriletece i beklenmektedir. 24 Ekonomik Beklentiler Y ll k TEFE %14,5 Y ll k TÜFE %15 GSMH 419,7 Katrilyon TL Büyüme %5,9 Ortalama Nominal Faiz %25 Ortalama Reel Efektif Faiz %1,9 Ortalama USD Kuru y l ekonomik program n yan s ra siyasetin de öne ç kaca bir y l olacakt r. IMF program na devam edilmesi halinde büyüme, faiz ve kur hedeflerine ulafl labilece i ve iç talebin 23 e oranla daha canl olaca beklenmektedir

12 SEKTÖR VE EKONOM 24 Y l nda Gayrimenkul Sektörü nflaat sektöründe canlanma, kamu ve özel sektör yat r mlar n n artmas na paralel olarak geliflecektir. 24 y l nda bu yat r mlar n artma potansiyeli, ekonomideki geliflmeler çerçevesinde önceki y llara göre daha fazlad r. Ülkenin geçti i ekonomik krizlerde yap lamayan ya da ertelenen altyap ve inflaat ihtiyac art fl göstermifltir. 24 y l bütçesinde büyüme oran %5 planlanm flt r. Yat r m harcamalar n n da 23 y l na göre %4 civar nda reel art fl gözlenmesi hedeflenmektedir. Son y llarda özel sektörde büyük firmalarca azalan ve durdurulan bir çok konut projesinin devreye al nmas, Toplu Konut daresi ve Belediyelerce yeni projelere bafllanmas beklenmektedir. Mali sektörde düflen enflasyon ile birlikte azalan faizlerin, uzun vadeli ipotekli kredilere imkan sa layabilece i beklentisi sektörün potansiyelini art rmaktad r. yi planlanm fl, orta ve ortaüst gelir grubuna hitap eden, sat fl fiyatlar 751. $/m 2 aral nda oluflan konutlar n, getirileri düflen finansal yat r m araçlar na iyi bir alternatif oluflturaca beklenmektedir. 24 Y l nda GYO lar 24 Y l nda GYO flirketlerinin ekonomik stabilizasyon ortam ndan yararlanacaklar beklenebilir. Reel faiz ve enflasyon beklentilerindeki düflüflün hem özellikle konut sektöründe kredi kullan m n art rarak al c finansman na destek olaca, hem de sat c lar n proje finansman nda borçlanma imkanlar n n artarak bir miktar kald raç kullan lmas na izin verece i beklenebilir. GYO lar n 21 y l ndan bu yana ertelemekte olduklar sermaye art r mlar n da borsadaki Rakamsal olarak hedeflenen yat r m tutar 7,6 Katrilyon TL olup, reel anlamda 23 y l gerçekleflen rakamlar na göre % 3,8 lik bir art fl ifade etmektedir. Ancak bütçe hedeflerinde özellikle gelir kalemlerinde olumsuz sapmalar olmas halinde giderlerde de en önce yat r m harcamalar n n azalt ld da dikkate al nmal d r. Bu konudaki olumlu geliflmeler ise yabanc yat r mlar n artmas çerçevesinde bunlar n inflaat sektörüne olumlu yans malar olabilir. Gayrimenkul piyasas alt segmentler çerçevesinde de erlendirildi inde; konut sektöründe 24 y l beklentilerinin olumlu oldu u görülmektedir. Ofis piyasas ndaki mevcut sto un 24 y l içerisinde de kolayca eritilemeyece i görülmektedir. Halen A s n f ofislerde boflluk oranlar %39 seviyelerindedir. 24 y l nda plaza kiralar n n 815 $/m 2 seviyelerinde oluflaca ve sat fl fiyatlar n n da $/m 2 aral nda kalaca öngörülmektedir. Sektöre yabanc giriflinin 24 y l nda da önemli ölçüde artmayaca beklenebilir. Perakendedeki canlanman n 24 y l nda sürece i ve gerek yurtiçi, gerekse yabanc perakende firmalar n n yat r mlar n devam ettirece i beklenmektedir. 24 y l nda %3 35 lik bir sektörel büyüme tahmin edilmektedir. genel iyileflmeden cesaret alarak gündeme getirmeleri beklenmelidir. 23 y l nda yaln zca %7 oran nda sermaye art rabilen GYO flirketlerinin SPK n n minimum kar da t m n içeren karar ndan sonra özellikle birikmifl iç kaynaklar n da de erlendirerek sermayelerinde art fla gitmesini bekliyoruz. Halihaz rda GYO flirketlerinin 452 Trilyon TL ödenmifl sermayelerine karfl n 23 y l karlar hariç 6 Trilyon TL yi aflk n yedekleri bulunmakta. Bu da ortalama % 15 bedelsiz sermaye potansiyeli tafl d klar n gösteriyor. Di er yandan sektörün %3 gibi düflük olan 24 y l nda konut segmentinde orta gelir grubuna hitap eden projelerin a rl k kazanmas, ofis piyasas n n dura an olmas, perakende amaçl yat r mlarda ise %3 lara ulaflan büyüme beklenmektedir. 2 21

13 SEKTÖR VE EKONOM borçluluk oran n n faizlerin gerilemesine GYO sektörü aç s ndan beklenti; ofis ve gayrimenkul piyasalar aç s ndan olumlu Taraf Olunan Davalar Hakk nda Bilgi paralel olarak %1 lara kadar ç kabilece ini endüstriyel tesis hariç ticari gayrimenkul ve etkilenecek olan gayrimenkul yat r m düflünüyoruz. Ancak genel olarak GYO orta s n f konut projelerine bir yönelme olaca ortakl klar n n 24 y l nda iyi bir performans Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl aleyhine flirketlerinin otofinansman a rl kl, özkayna a ve likit pozisyonlar n düflen bono getirilerine gösterecekleri beklenebilir. aç lm fl bir dava veya herhangi bir hukuki dayal bir büyüme modeli tercih etmelerine ba l olarak eritilece idir. takibat mevcut de ildir. ra men portföylerinde ciddi bir art fl Enflasyon muhasebesine uygun sa lanmas ndan potansiyeli bulunmaktad r. Di er yandan GYO lar n kaynaklar n n büyük sonra yat r mlar n realize eden gayrimenkul Ancak flirket portföyünde bulunan ve tapuda 1 projeler için yetersiz kalabilmesi ve portföylerin yat r m ortakl klar n yat r mc lar na kar ada, 2 pafta, ve 15 no lu parseller Beklenen ekonomik ortam, özellikle konut ve çeflitlendirme ihtiyac nedeniyle, GYO lar da tmaya bafllamalar öngörülebilir. olarak kay tl stanbulmaslak ta bulunan al flverifl merkezi yat r mlar nda yo unlaflma aras nda da iflbirli i ve birleflmeler görülebilir. Bu da borsada daha fazla talep görmelerine m 2 lik arsam z üzerinde gelifltirilen yaflanaca na iflaret ediyor. imkan tan yacakt r. ticari projeye iliflkin imar durumunun al nmas Borsadaki iyileflme, sermaye sa lama imkan aflamas nda, stanbul Büyükflehir Belediye Halihaz rda toplam GYO yat r mlar n n %5 i kadar artan piyasa de erleri nedeniyle de GYO Y l çindeki Mevzuat De ifliklikleri Baflkanl Planlama Müdürlü ü nce konut, %1 u al flverifl merkezlerine yap lm fl yat r mc lar n etkileyecektir. Bu flekilde iskonto projenin bulundu u bölgeyi yeniden durumda. Ancak konut yat r mlar n n beklenen oranlar n n aç klanacak yeni projelerle Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n düzenleyen tarihinde onaylanm fl kifli bafl na harcanabilir gelir art fl ve kredi %5 den %3 lara gerilemesini bekliyoruz. faaliyetlerini düzenleyen Sermaye Piyasas ve tarihleri aras nda imkanlar na paralel olarak B ve C+ gelir Kurulu nun ilgili tebli inde 23 y l nda bir ask ya ç km fl yeni bir plan n bulundu u gruplar na yönelmeye bafllayaca öngörülebilir. Ayr ca istikrarl bir ekonomi ve AB üyelik süreci de ifliklik olmam flt r. ö renilmifltir. yabanc yat r mc lar aç s ndan da gayrimenkul Di er taraftan düflük enflasyon ortam iyi piyasas n n 24 y l na yak ndan izlenece ini 24 y l nda sektörel geliflimin sa lanmas na Bu plan n flirketin sahip oldu u parsellerin seçilmemifl yat r mlar yönünden bir sat fl bask s göstermektedir. Bu çerçevede en basit ve yönelik olarak özellikle gayrimenkullerin imar hakk aç s ndan 1/1 ölçekli uygulama getirebilecek ve piyasada arz fazlas güvenli yat r m yolu olarak GYO lar n ilgi iflletilmesi, ifltirak serbestisi, portföyün imar plan na göre önemli farklar içermesi, oluflturabilecektir. çekmesi olas gözükmektedir. oluflumu, yurtd fl yat r mlar, imtiyazl paylar projenin inflaas n güçlefltirmesi, yap alan nda vb. baz konularda Sermaye Piyasas Kurulu nun kontrolsüz yollar içermesi nedeniyle önce Büyüme beklentilerindeki iyileflme ve çal flan Ayn paralelde yurtiçinde düflmeye bafllayan haz rl klar oldu u bilinmekte ve olumlu yönde tarihli baflvurumuzla Büyükflehir ücretlerindeki toparlanma, ticari gayrimenkul getirilerini dengelemek ve ülke çeflitlendirmesi de ifliklikler yap lmas beklenmektedir. Belediyesi nden planlanan imar durumunun piyasas na olumlu yans yacak ve ofis piyasas için GYO lar n yurtd fl yat r mlara ilgi duymaya iptali talep edilmifl, yasal süreçler içinde hariç al flverifl merkezi yat r mlar nda beklenen bafllamalar beklenebilir. Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n tabi cevap al namamas üzerine de getirileri yükseltecektir. Devam eden yat r m oldu u vergi mevzuat nda ve di er mevzuatta tarihinde stanbul 4. dare Mahkemesinde projelerinde al flverifl merkezi yat r mlar %49 Faize dayal enstrümanlar n düflen getirileri y l içinde flirketin faaliyetlerini etkileyebilecek ilgili plan n yürürlü ünün durdurulmas ve paya sahiptir. nedeniyle alternatif olarak hem borsa, hem bir de ifliklik olmam flt r. iptali için dava aç lm flt r

14 YATIRIM PORTFÖYÜ Y l çindeki Önemli Geliflmeler Garanti GYO, 23 y l nda mevcut kira geliri sa lamaya yönelik ticari gayrimenkul portföyünü korumufl buna ek olarak Aral k ay nda stanbul, Etiler de 29 m 2 lik yeni bir ticari gayrimenkul Türk Ticaret Bankas tasfiye ihalesinden 3,5 Trilyon TL ye sat n al nm flt r. Bu flekilde kiral k gayrimenkullerin portföydeki oran %19 a yükselmifltir. 23 y l nda bafllamas planlanan Maslak Ticaret Merkezi Projesi ise imar durumu nedeniyle stanbul Büyükflehir Belediyesi aleyhine dare Mahkemesi nde dava aç lmas sonucunda 24 y l program na kayd r lm flt r. Sözkonusu projenin flirket portföyündeki oran %57 dir. fiirket y l içinde stanbulümraniye de 34. m 2 arazi üzerine B ve B+ gelir grubuna yönelik Portföy Da l m Antalya Al flverifl Merkezi 6.1% Maslak Tic. Merkezi Projesi 57% Menkul K ymetler 2.2% Etiler flyeri 4.4 Nakit 21.3% Taksim flyeri 4.6% Levent flyeri 1.8 fiiflli flyeri 2.6 bir konut projesinin fizibilite ve konsept çal flmalar n yürütmüfltür. Sözkonusu projenin arsa temini ve inflaat n finansman na yönelik çal flmalar 24 y l nda devam edecektir. stanbul, Taksim flyeri The Marmara Oteli nin zemin kat nda olup, Taksim Meydan na cephelidir. Teknolojik donan m, güvenlik ve yang n tesisat, inflaat ve malzeme kalitesi ile birlikte emsalsiz bir reklam kabiliyeti olan bina, 1.35 m 2 kapal alana sahiptir. stanbul, Taksim Bina Niteli i Kiralanabilir Alan Portföye Girifl Tarihi Maliyet De eri Portföydeki Oran Ekspertiz De eri Al m ndan tibaren De er Art fl Son Y la Göre De er Art fl Kirac lar Doluluk Oran Kira Bedeli/Y l Getiri Oran flyeri 135 m Milyar TL 4,6% 3.65 Milyar TL 266% Garanti Bankas 1% 282. USD 11% Taksim Bina De erinin Geliflimi stanbul, Levent flyeri Nispetiye Caddesi kesifliminde bulunan çevresinde iflyerleri ve üst gelir gruplar n n konutlar yer alan, ZincirlikuyuMaslak yolu üzerindeki bina, ticari potansiyeli ile birlikte de erlendirildi inde yüksek bir sat fl ve kiralama kapasitesine sahiptir. Garanti Bankas taraf ndan kullan lan 374 m 2 kapal alana sahip bina, iç mekan özellikleri, güvenlik sistemleri ve inflaat kalitesi ile artan de ere sahiptir. stanbul, Levent Bina Niteli i Kiralanabilir Alan Portföye Girifl Tarihi Maliyet De eri Portföydeki Oran Ekspertiz De eri Al m ndan tibaren De er Art fl Son Y la Göre De er Art fl stanbul, fiiflli flyeri Toplam 1.16 m 2 kapal alana sahip bina, Büyükdere Caddesi kesiminde yer almaktad r. Metro a n n bu bölgeden geçmesi en büyük avantaj olup, bina çevresinin ticari potansiyeli, teknolojik altyap s, s tmaso utma, güvenlik kalitesi ve malzeme kalitesi ile de erlendirildi inde artan bir de ere sahiptir. Bina, Garanti Bankas taraf ndan kullan lmaktad r (Milyar TL) Levent Bina De erinin Geliflimi (Milyar TL) Kirac lar Doluluk Oran Kira Bedeli/Y l Getiri Oran flyeri 374 m Milyar TL 1,8% 1.42 Milyar TL 377% Garanti Bankas 1% 12. USD 1%

15 YATIRIM PORTFÖYÜ stanbul, fiiflli Bina Niteli i Kiralanabilir Alan Portföye Girifl Tarihi Maliyet De eri Portföydeki Oran Ekspertiz De eri Al m ndan tibaren De er Art fl Son Y la Göre De er Art fl Kirac lar Doluluk Oran Kira Bedeli/Y l Getiri Oran fiiflli Bina De erinin Geliflimi (Milyar TL) stanbul, Etiler flyeri flyeri 1.16 m Milyar TL 2,6% 2.1 Milyar TL 78% Garanti Bankas Levent Nispetiye Caddesi nde bulunan binan n çevresinde banka flube lokalleri ve üst gelir 1% 15. USD % grubunun konutlar yer almaktad r. Ulafl m rahatl, üstün reklam kabiliyeti, Akmerkez Al flverifl Merkezi ile her geçen gün yenisi aç lan e lence yerleri ve plazalar, binan n de erini art rmaktad r. stanbul, Etiler Bina Niteli i Kiralanabilir Alan Portföye Girifl Tarihi Maliyet De eri Portföydeki Oran Ekspertiz De eri Al m ndan tibaren De er Art fl Son Y la Göre De er Art fl Kirac lar Doluluk Oran Kira Bedeli/Y l Getiri Oran Antalya Al flverifl Merkezi flyeri 294 m Milyar TL 4,4% 3.53 Milyar TL Antalya da kentsel rant n yüksek oldu u, yo un yaya ve araç trafi inin bulundu u Recep Peker Caddesi üzerinde bulunmaktad r. Binan n %56,8 i Garanti GYO, %43,2 si ise Koçbank n mülkiyetindedir. GENOTO 1% 168. USD 7% Antalya Al flverifl Merkezi De erinin Geliflimi Maslak Ticaret Merkezi Projesi 23 y l içerisinde Maslak Ticaret Merkezi ne ait konsept haz rlanm flt r. 33. m 2 kiralanabilir alana sahip projede tahmini maliyet 2 Milyon USD olup, imar plan ndaki de ifliklikle ilgili hukuki sürecin devam etmesi sebebiyle 24 y l ortas nda inflaat na bafllanmas öngörülmektedir. Proje genelinde yap market, g da market, ev mobilyas, foodcourt gibi ticari ünitelerin yer almas ve inflaat n 1,5 y l içinde tamamlanmas planlanmaktad r (Milyar TL) Antalya Bina Niteli i Kiralanabilir Alan Portföye Girifl Tarihi Maliyet De eri Portföydeki Oran Ekspertiz De eri Al m ndan tibaren De er Art fl Son Y la Göre De er Art fl Kirac lar Doluluk Oran Kira Bedeli/Y l Getiri Oran flyeri ve Al flverifl Merkezi 355 m Milyar TL 6,1% Milyar TL 11% 1% Garanti Bankas Garanti Sigorta Görsel Bilgisayar Ltd.fiti. Gözde Optik Ata Spor Akdeniz Keyif Da t m 46% 97. USD 8% Çekmeköy Konut Projesi Ümraniye bölgesinde yaklafl k 34. m 2 net arsa alan üzerinde 7. m 2 ye yak n sat labilir alana sahip bir Konut Projesi çal flmalar na bafllanm flt r. Proje kapsam nda orta ve orta üstü gelir grubunun hedeflendi i konutlar, sosyal alanlar, tenis kortlar, yürüyüfl alanlar, çocuk parklar, aç k/kapal yüzme havuzu, spor tesisleri ve her daireye bir adet kapal otopark ve aç k otopark tasarlanm flt r. Di er projeler ile rekabet etmesi aç s ndan farkl bir konsept gelifltirilerek bir yaflam tarz oluflturulacakt r. Tahmini yat r m maliyetinin 4 Milyon USD olabilece i ve 3,5 y l içinde tamamlanabilece i düflünülmektedir. Projenin YKK GYO ile ortaklafla finanse edilmesi planlanmaktad r.

16 F NANSAL GEL fi M Ödenmifl Sermaye Toplam Aktifler (Trilyon TL) ç Kaynaklar Likit De erler (Trilyon TL) fiirketin kuruluflundan bugüne ödenmifl sermayesi %4.55 oran nda artm fl olmas na ra men borsadaki olumsuz koflullar nedeniyle flirket son iki senedir sermaye art r m yapamam flt r. GYO sektörünün toplam ödenmifl sermayesi içinde 24 y l nda %5 paya sahip olan flirketin 5 Trilyon TL ç kar lm fl fiirketin 23 y l sonu itibariyle 7.3 Trilyon TL. yeniden de erleme fonu, 9.9 Trilyon TL kar yedekleri bulunmaktad r. 23 y l kar dahil toplam içkaynaklar 25 Trilyon TL ye ulaflm fl olup, mevcut sermayenin %19 u oran nda bir bedelsiz hisse hakk na tekabül etmektedir sermayesi olup sermaye yap s n n daha da Net Aktif De eri ç Kaynaklar (Trilyon TL) Faaliyet Giderleri kuvvetlendirilmesi amaçlanmaktad r. Ödenmifl Sermaye (Trilyon TL) Toplam Aktifler fiirket, 23 y l içinde yeni bir ticari gayrimenkul edinirken, menkul k ymet ve nakit portföyünü de gelifltirmifltir. fiirketin son 6 y l içerisinde %1.491 büyüyen toplam aktifleri, 22 y l na göre %22 artarak 49.4 Trilyon TL ye ulaflm flt r. Sektörün toplam aktifleri içinde flirketin pay %4 e ulaflm flt r. fiirketin yat r m portföyünün borçlar düflüldükten sonraki de erini gösteren net aktif de eri 81.5 Trilyon TL ye ulaflm flt r. fiirketin kuruluflundan beri net aktif de eri %6.931 oran nda yüksek ve düzenli bir art fl sa lam flt r. fiirketin GYO sektörünün toplam net aktif de eri içindeki pay %7 ye ulaflm flt r. fiirket sektördeki pay n yükseltecek yat r mlara devam edecektir. Net Aktif De er (Trilyon TL) Likit De erler Likit de erler, nakit varl klar ve menkul k ymetlerden oluflmaktad r. fiirket hazine yönetimine özel önem vermektedir. Sonuç olarak 22 y l na göre likit de erler %28 artm fl ve 18.8 Trilyon TL ye ulaflm flt r. fiirketin net aktif de erinin %23 ünü oluflturan bu k s m, a rl kl olarak hazine bonosu ve vadeli mevduat olarak de erlendirilmektedir. fiirket likit varl klar n yat r mlar n n finansman nda kullanacakt r. fiirketin 23 y l faaliyet giderleri toplam 1.5 Trilyon TL olup, bunun %8 i nakit ç k fl gerektirmeyen amortisman vb. giderlerdir. Di er temel gider unsurlar aras nda personel gider pay %34, iflletme gider pay ise %25 tir. fiirket, faaliyet giderlerinin kontrolüne büyük önem vermektedir. Faaliyet Giderleri Nakit Ç k fl Gerektirmeyen Giderler %8 Vergisel Giderler %18 Yasal Giderler % Personel Giderleri %34 flletme Giderleri %25 Portföy Giderleri %9

17 F NANSAL GEL fi M Net Kar sa lanabilecek uygun borçlanmalar portföy daha likit, borçsuz ve karl oldu u ortaya Hisse Fiyat 23 y l nda gayrimenkul sektöründeki durgunluk ve faiz oranlar ndaki düflüfl e ilimi neticesinde net kar 7.6 Trilyon TL olarak 22 y l seviyelerinde gerçekleflmifltir. Net kar n de erinde önemli art fllar sa layabilecektir. Sektörün toplam borç/net aktif de er oran %8 seviyesinde iken, flirkette bu oran % seviyesindedir. ç kmaktad r. fiirketin Fiyat/Kazanç oran 3,2 olup, sektörün 9,7 lik ortalamas na göre önemli bir potansiyele iflaret etmektedir. (Halka aç klanm fl 9 ayl k veriler baz al narak.) fiirketin hisse fiyat %13 artarak 63 TL den y l sonunda 1287 TL ye yükselmifl ve yat r mc lar na önemli bir getiri sa lam flt r. %13 ü kira gelirleri %87 si faiz gelirleri kaynakl olup, y l içinde gayrimenkul sat fl gerçekleflmemifltir. fiirketin net aktif de erine göre karl l %11 ve net kar marj %13 olup bu oranlar sektör ortalamas ndan fazlad r. 24 ve takip eden y llarda projelerin devreye girmesiyle kar rakam n n da yükselmesi beklenmektedir. Borçlar (Milyar TL) Piyasa De eri Borsan n 23 y l nda baflar l bir performans göstermesi, flirketin piyasa de erine de olumlu yans m fl ve 22 y l na göre %13 artan piyasa de eri 29.7 Trilyon TL ye ulaflarak flirketin sektör pay n %6 ya yükseltmifltir. Garanti GYO, borsada fiyat y l içinde %1 ün üzerinde artan az say da flirket aras nda yeralm flt r. Y l sonu fiyat itibariyle flirketin Fiyat/Net aktif de er iskontosu %8 lerden %57 ye gerilerken sektörün ortalama fiyat iskontosu ise %54 olarak gerçekleflmifltir. Net Kar (Trilyon TL) Toplam Borçlar fiirketin k sa ve uzun vadeli borcu olmamas risksiz bir mali yap sa lamas kadar önemli bir büyüme potansiyeline de iflaret etmektedir. Ekonomik konjonktüre ba l olarak Karl l k Rasyolar fiirketin likidite ve cari oranlar %17 leri bulurken, aktif ve özkaynak karl l klar, %15 ler seviyesinde gerçekleflmifltir. Net kar marj ise %13 düzeyinde oluflmufltur. Sektörel bir karfl laflt rma yap ld nda flirketin görece Cari Oran (%) Likidite Oran (%) Aktif Karl l Özvarl k Karl l GRGYO 179,4 168,29 15,4% 15,4% Sektör Ortalamas 3,83 1,7 3,2% 3,6% Ayn dönemde MKBGYO endeksi %47 artarak puana ç km fl, MKB1 endeksi %8, MKB3 endeksi ise %89 art fl göstermifltir. Piyasa De eri (Milyar TL) Ocak fiubat Mart Nisan May s Haziran Temmuz A ustos Eylül Ekim Kas m Aral k GRGYO Hisse Fiyat (Bin) ndeks Ocak fiubat Mart Nisan May s Haziran Temmuz A ustos Eylül Ekim Kas m Aral k IMKB1 Hisse fiyat GRYO Hisse Fiyat (bin) GYO indeks

18 YÖN. KURULU DENET M KOM TES RAPORU Ç DENETÇ RAPORU Sermaye Piyasas Kurulu Düzenlemeleri Gere ince Yönetim Kurulu nun Denetim Komitesi Raporu Türk Ticaret Kanunu nun Hükümleri Gere ince Haz rlanan Denetçi Raporu Sermaye Piyasas Kurulu nun Seri X, No:19 say l Tebli i nin ilgili hükümleri çerçevesinde, KPMG Cevdet Suner Denetim ve Yeminli Mali Müflavirlik A.fi. taraf ndan denetlenmifl olan tarihli Sermaye Piyasas Kurulu nun Seri:XI, No:1 Say l Tebli i nde belirlenen muhasebe standartlar na uygun olarak haz rlanan mali tablolar ve dipnotlar ile yine Sermaye Piyasas Kurulu nun Seri:XI, No:2 say l Tebli i hükümlerine göre enflasyona göre düzeltilmifl olan mali tablolar, dipnotlar ve denetim raporu taraf m zca incelenmifl olup, flirketteki yetki ve sorumluluklar m z dahilinde ve sahip oldu umuz bilgiler çerçevesinde, an lan mali tablolar ve dipnotlar n n, önemli konularda gerçe e ayk r bir aç klama, ya da aç klaman n yap ld tarih itibariyle yan lt c olmas sonucunu do urabilecek herhangi bir eksiklik içermedi ine ve ilgili olduklar dönem itibariyle, flirketin finansal durumu ve faaliyet sonuçlar hakk nda gerçe i do ru biçimde yans tt n onaylar z. stanbul Ortakl n Ünvan : Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi. Merkezi : Büyükdere Cad. Do ufl Binalar No 65 A Blok Kat 1 Maslak/ ST Sermayesi : Kay tl : 5..., TL : Ödenmifl: , TL Faaliyet Konusu : Esas Mukavelesinde gösterildi i flekilde. Denetçilerin Ad ve Görev Süreleri : AYDIN fienel ( ) : DO AN fiah N ( ) Ortakl n yasal defter ve belgeleri üzerinde; Türk Ticaret Kanunu, Mevzuat Hükümleri, Ortakl n Esas Mukavelesi, Genel Kurul ve Yönetim Kurulu Kararlar na uygunlu u bak m ndan alt ayl k dönemler halinde yap lan denetimlerde ifllemlerin usulüne uygun olarak yap ld görülmüfltür. Türk Ticaret Kanunu nun 353. maddesinin 1. f kras n n 3 numaral bendi gere ince ortakl n veznesi dört defa kontrol edilerek say m yap lm fl ve mevcudun kay tlarla uygunlu u saptanm flt r. Ali Can VERD Denetim Komitesi Üyesi Kubilay C NEMRE Denetim Komitesi Üyesi Türk Ticaret Kanunu nun 353. maddesinin 1. f kras n n 4 numaral bendi gere ince her ay flirket k ymetlerinin mevcudiyeti incelenmifl ve kay tlara uygun oldu u görülmüfltür. Göreve atand m z tarihinden bugüne kadar taraf m za herhangi bir yolsuzluk veya flikayet intikal etmemifltir. Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi nin dönemi hesap ve ifllemleri; Türk Ticaret Kanunu, Ortakl n Esas Sözleflmesi ve di er mevzuat ile genel kabul görmüfl muhasebe ilke ve standartlar na göre incelenmifl, Bilanço ve gelir tablosunun an lan döneme ait faaliyet sonuçlar n gerçe e uygun ve do ru olarak yans tt görülmüfltür. Ayd n fienel Do an fiah N Denetçi Denetçi 32 33

19 BA IMSIZ DENET M RAPORU Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl Anonim fiirketi 31 Aral k 23 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait Ba ms z Denetim Raporu Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi. 31 Aral k 23 Tarihi tibariyle Ayr nt l Bilançolar (BirimMilyon Türk Liras ) AKT F ( VARLIKLAR) Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl Anonim fiirketi Yönetim Kurulu na, Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl Anonim fiirketi nin (fiirket) 31 Aral k 23 tarihi itibariyle düzenlenmifl bilançosunu ve bu tarihde sona eren hesap dönemine ait gelir tablosunu incelemifl bulunuyoruz. ncelememiz, Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan yay mlanan Türkiye de genel kabul görmüfl denetim ilke, esas ve standartlar na uygun olarak yap lm fl ve dolay s yla hesap ve ifllemlerle ilgili olarak muhasebe kay tlar n n kontrolü ile gerekli gördü ümüz di er denetim yöntem ve tekniklerini içermektedir. Görüflümüze göre, söz konusu mali tablolar, Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl Anonim fiirketi nin 31 Aral k 23 tarihindeki gerçek mali durumunu ve bu tarihde sona eren hesap dönemine ait gerçek faaliyet sonuçlar n, Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan yay mlanan ve bir önceki hesap dönemi ile tutarl bir flekilde uygulanan Sermaye Piyasas Kurulu nun Seri XI No 1 say l tebli inde belirlenmifl muhasebe ilkelerine uygun olarak do ru bir biçimde yans tmaktad r. Görüflümüzü flartland rmadan afla daki hususa dikkati çekmek isteriz; Sermaye Piyasas Kurulu nun Seri: XI No: 2 say l Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Mali Tablolar n Düzeltilmesine liflkin Usul ve Esaslar Hakk nda Tebli i ve Seri: XI No: 21 say l Sermaye Piyasas ndaki Konsolide Mali Tablolara ve fltiraklerin Muhasebelefltirilmesine liflkin Usul ve Esaslar Hakk nda Tebli i 28 Kas m 21 tarihli ve say l Resmi Gazete de yay mlanm fl ve 1 Ocak 23 tarihinden sonra sona eren ilk y ll k mali tablolar olan 31 Aral k 23 tarihli mali tablolardan geçerli olmak üzere yürürlü e girmifltir. Ancak, Sermaye Piyasas Kurulu nun 27 Haziran 23 tarihli ve 363 say l yaz s uyar nca Seri: XI No: 2 ve No: 21 e göre mali tablolar n haz rlayan flirketlerin ayr ca Seri: XI No: 1 say l tebli e göre de mali tablolar n düzenlemesi ve yay mlamas gerekmektedir. liflikte sunulan mali tablolar söz konusu yaz ya istinaden haz rlanm fl ve denetlenmifltir. 31 Aral k 23 tarihi itibariyle, fiirket in Seri: XI, No: 21 say l tebli kapsam nda ba l ortakl ve/veya ifltiraki bulunmad ndan, sözkonusu tebli e göre konsolide mali tablolar düzenlemeyecektir. Ancak, fiirket in, Seri: XI No: 2 say l tebli e göre düzenlenecek konsolide olmayan enflasyona göre düzenlenmifl mali tablolar ba ms z denetimden geçirilmifl olarak ayr ca yay mlanacakt r. stanbul, 22 Ocak 24 CEVDET SUNER DENET M VE YEM NL MAL MÜfiAV RL K ANON M fi RKET I DÖNEN VARLIKLAR A Haz r De erler 1 Kasa 2 Bankalar B Menkul K ymetler 1 Hisse Senetleri 2 Özel Kesim Tahvil, Senet ve Bonolar 3 Kamu Kesimi Tahvil, Senet ve Bonolar 4 Di er Menkul K ymetler C K sa Vadeli Ticari Alacaklar D Di er K sa Vadeli Ticari Alacaklar 1 K sa Vadeli Di er Alacaklar 2 fiüpheli Alacaklar Karfl l () E Stoklar F Di er Dönen Varl klar II DURAN VARLIKLAR A Uzun Vadeli Ticari Alacaklar 1 Verilen Depozito ve Teminatlar B Di er Uzun Vadeli Alacaklar C Finansal Duran Varl klar D Maddi Duran Varl klar 1 Binalar 2 Tafl t, Araç ve Gereçleri 3 Döfleme ve Demirbafllar 4 Di er Maddi Duran Varl klar 5 Birikmifl Amortismanlar () 6 Yap lmakta Olan Yat r mlar 7 Verilen Siparifl Avanslar E Maddi Olmayan Duran Varl klar 1 Haklar Not 33 11,2, ,11,16,33, ,47,163 1,744,522 4,17 (1.136) 55 16,53,472 12,632 55,736 6,149 (1,74,555) 13,527, ,415 3,28 31 Aral k Aral k 22 17,48,94 1,744,552 2,971 1,257, ,383,427 3,28 2,52,773 29,386, ,288,324 3, ,349,823 92,423 43,967 1,571 (764,979) 13,521,76 132,153 12,42, ,69 1,311, ,376,718 16,5,537 24,376,765 F Di er Duran Varl klar AKT F ( VARLIKLAR) TOPLAMI 49,439,283 4,382,32 Ömer Cevdet Suner liflikteki notlar mali tablolar n ayr lmaz bir parças d r. Sorumlu Ortak, Bafldenetçi 34 35

20 Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi. 31 Aral k 23 Tarihi tibariyle Ayr nt l Bilançolar (BirimMilyon Türk Liras ) PAS F (KAYNAKLAR) Garanti Gayrimenkul Yat r m Ortakl A.fi. 31 Aral k 23 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait Ayr nt l Gelir Tablolar (BirimMilyon Türk Liras ) Not 31 Aral k Aral k 22 Not 31 Aral k Aral k 22 I KISA VADEL BORÇLAR A Finansal Borçlar B Ticari Borçlar C Di er K sa Vadeli Borçlar 1 Ödenecek Vergi, Harç ve Di er Kesintiler 2 K sa Vadeli Di er Borçlar D Al nan Siparifl Avanslar 32,446 28,12 6, ,667 22,734 9,481 32,215 1,635 33,85 A BRÜT SATIfiLAR 1 Yurtiçi Sat fllar 2 Yurtd fl Sat fllar 3 Di er Sat fllar B SATIfiLARDAN ND R MLER 1 Sat fltan adeler () 2 Sat fl skontolar () 3 Di er ndirimler () C NET SATIfiLAR bilanço dipnotlar 33,2 953, , ,437 4,577,52 4,577,52 4,577,52 E Borç ve Gider Karfl l klar 1 Di er Borç ve Gider Karfl l klar II UZUN VADEL BORÇLAR A Finansal Borçlar B Ticari Borçlar C Di er Uzun Vadeli Borçlar 51,119 51,119 28,77 13,693 D SATIfiLARIN MAL YET BRÜT SATIfi KARI E FAAL YET G DERLER 1 Araflt rma ve Gelifltirme Giderleri 2 Pazarlama Sat fl ve Da t m Giderleri 3 Genel Yönetim Giderleri ESAS FAAL YET KARI VEYA ZARARI bilanço dipnotu (1,355,953) (154,737) 798,61 (1,355,953) 557,343 (887,622) (1,72,174) 3,54,878 (887,622) 2,617,256 D Al nan Siparifl Avanslar E Borç ve Gider Karfl l klar 1 K dem Tazminat Karfl l III ÖZ SERMAYE A Sermaye B Sermaye Taahhütleri C Emisyon Primi D Yeniden De erleme De er Art fl 1 Duran Varl klardaki De er Art fl E Yedekler 1 Yasal Yedekler 2 Ola anüstü Yedekler F Net Dönem Kar G Net Dönem Zarar () H Geçmifl Y llar Zararlar () ,77 7,34, ,996 9,969,35 28,77 23,25, 395,37 7,34,159 1,754,31 7,595,16 49,298,846 13,693 5,935,88 46,38 2,774,237 13,693 23,25, 395,37 5,935,88 3,18,545 7,573,756 4,334,759 F D ER FAAL YETLERDEN GEL RLER VE KARLAR 1 fltiraklerden Temettü Gelirleri 2 Ba l Ortakl klardan Temettü Gelirleri 3 Faiz ve Di er Temettü Gelirleri 4 Faizlerle lgili Di er Ola an Gelirler ve Karlar G D ER FAAL YETLERDEN G DERLER VE ZARARLAR H F NANSMAN G DERLER 1 K sa Vadeli Borçlanma Giderleri () 2 Uzun Vadeli Borçlanma Giderleri () FAAL YET KARI I OLA ANÜSTÜ GEL RLER VE KARLAR 1 Konusu Kalmayan Karfl l klar 2 Önceki Dönem Gelir ve Karlar 3 Di er Ola anüstü Gelirler ve Karlar J OLA ANÜSTÜ G DERLER VE ZARARLAR 1 Çal flmayan K s m Giderleri ve Zararlar () 2 Önceki Dönem Gider ve Zararlar () 3 Di er Ola anüstü Giderler ve Zararlar () DÖNEM KARI bilanço dipnotu bilanço dipnotu ,112,264 17,544 39,912 8,129,88 (17,361) 7,555,14 39,912 7,595,16 4,721,93 5, ,434 4,727,165 (26,99) 7,318, ,434 7,573,756 PAS F (KAYNAKLAR) TOPLAMI 49,439,283 4,382,32 K ÖDENECEK VERG VE D ER YASAL YÜKÜMLÜLÜKLER bilanço dipnotu 34 liflikteki notlar mali tablolar n ayr lmaz bir parças d r. NET DÖNEM KARI VEYA ZARARI 7,595,16 7,573,756 liflikteki notlar mali tablolar n ayr lmaz bir parças d r