GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURTKÖY MAHALLESİ, 1814 PARSELDE ÜST HAKKI ESASLI VİA PORT ASIA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

2 İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 5 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ GAYRİMENKULÜN TANIMI GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ DEMOGRAFİK VERİLER EKONOMİK VERİLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÖLGE VERİLERİ DEĞERLEME TEKNİKLERİ FİYAT, MALİYET VE DEĞER PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ EKLER 97 2

3 1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Gülnur ÇELİK tarafından hazırlanmıştır. 3

4 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Pendik Belediye Başkanlığı ile *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen tarihli (Ek Sözleşme tarihi ) 30 yıl süreli sözleşmeye dayalı olarak mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının itibari ile pazar değerinin takdiri amacıyla hazırlanmış değerleme raporudur. Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ve Sermaye Piyasası Kurulu nun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. RAPORUN KAPSAMI : Değerleme çalışması, üst hakkına konu olan taşınmaz üzerinde yer alan Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi, A ve B bloklar, Crowne Plaza Oteli nin yanı sıra, yine aynı taşınmaz üzerinde geliştirilmekte olan C blok projesinin ve kullanılmamış imar hakkının itibari ile Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerlenmesini kapsamaktadır. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : DEĞERLEME TARİHİ : RAPORUN TARİHİ : RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER : 20 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerleme konusu üst hakkı (İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 Parsel) ile ilgili şirketimizce tarihli, 2015_400_167_1 sayılı, tarihli, 2014_400_161_2 sayılı ve tarihli, 2014_400_68_1 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmıştır. Hazırlanan 2015_400_167_1 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu üst hakkına, Mevcut Durumu için K.D.V. hariç toplam TL (Birmilyarüçyüzyetmişsekizmilyon TürkLirası), Tamamlanması Durumu için TL (Birmilyardörtyüzkırkikimilyon TürkLirası), 2014_400_161_2 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu üst hakkına, Mevcut Durumu için K.D.V hariç toplam TL (BirmilyarYüzonmilyon TürkLirası), Tamamlanması Durumu için TL (BirmilyarYüzaltmışmilyon TürkLirası) takdir edilmiştir. 2014_400_68_1 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu üst hakkına, Mevcut Durumu için K.D.V. hariç toplam TL (BirMilyar TürkLirası), Tamamlanması Durumu için TL (BirMilyarYüzonbeşMilyon TürkLirası) takdir edilmiştir. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Gülnur ÇELİK Şehir Plancısı M.B.A Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No:

5 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) [email protected] MÜŞTERİ UNVANI : VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik/İstanbul : Müşterinin talebi; İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde tesis edilen üst kullanım hakkına ilişkin tarihi itibari ile pazar değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 5

6 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 4.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Üst hakkına konu taşınmaza dair tapu kayıtlarına ait bilgiler, Pendik Tapu Müdürlüğü nden, Via Gayrimenkul yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarihinde temin edilen Tapu Kayıtları ve Pendik İlçesi Tapu Müdürlüğü nde incelenen Tapu Kütüğü üzerinden teyid edilmiş olup, aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İSTANBUL İLÇESİ : PENDİK PENDİK MAHALLESİ/KÖYÜ : KURTKÖY KURTKÖY MEVKİİ : - - PAFTA NO : - - ADA NO : - - PARSEL NO : YÜZÖLÇÜMÜ : ,07 m² ,07 m² * DÖRT KATLI BETONARME ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE NİTELİĞİ : ÜST HAKKI ONDÖRT KATLI BETONARME RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL VE ARSASI TARİH/YEVMİYE NO. : / / CİLT NO. : SAYFA NO. : HİSSE ORANI : TAM TAM MALİK : BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHÜT VE TİC. A.Ş. PENDİK BELEDİYESİ 4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Pendik Tapu Müdürlüğü nden, tarihinde temin edilen TAKBİS belgesi üzerinden değerlemeye konu üst hakkına ait Takyidat bilgileri teyid edilmiş olup, aşağıda belirtildiği şekildedir. İrtifaklar Hanesi nde; -Müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Ve Tic. A.Ş. lehine tarihine kadar süreli üst hakkı ifrazen 73/7172 sahifededir. ( tarih, yevmiye) Rehinler Hanesi nde; -(A) Finansbank A.Ş. lehine EURO bedelli, 1.dereceden, tarihli, 8865 yevmiye no.lu ipotek -(B) Finansbank A.Ş. lehine TL bedelli, 2.dereceden, tarihli, 8889 yevmiye no.lu ipotek yer almaktadır. * Değerleme konusu üst hakkının tesis edildiği ana gayrimenkulün niteliği Arsa iken tarih, yevmiye no.lu işlem ile ana gayrimenkul niteliği Dört katlı betonarme alışveriş merkezi ve ondört katlı betonarme restorantlı veya restorantsız otel ve arsası olarak tescil edilmiştir. 6

7 4.3. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Pendik Tapu Müdürlüğü nden, tarihinde temin edilen Tapu Kayıtlarında ve Pendik İlçesi Tapu Müdürlüğü nde incelenen Tapu Kütüğü nde konu üst hakkının tarihli, yevmiye no.lu tescil işlemi ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt Ve Tic. A.Ş. adına tescil edildiği ve son 3 yıllık dönemde herhangi bir malik değişikliği yapılmadığı görülmüştür Gayrimenkulün İmar Bilgileri Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nden temin edilen İmar Durum Belgesinde, üst kullanım hakkına konu taşınmazın onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı nda kısmen Fuar Alanı nda, kısmen Fuar-Kongre-Otel alanında kalmakta olduğu belirtilmiştir. Üst hakkına konu 1814 sayılı parsel, 3 pafta 298 ve 299 parsel, 2-3 pafta 1547, 1744 ve 1745 parsel numaralı taşınmazaların tevhidi ile oluşan imar parselidir. Resim 1. Tevhid Öncesi Parsellerin Konumu 7

8 Resim 2. Mer i İmar Planı ve Tevhid İşlemi ile Oluşan İmar Parseli PLAN NOTLARI - Bu alanlarda 2565 sayılı yasa hükümleri geçerli olup, planda öngörülen fuar alanı işlevinin yürürlüğe girmesi için gün 6121-(NİP İMR.SIS.Ş.(TC) 3976/2495 sayılı M.S.B yazısı gerği uygulama öncesi M.S.B. den görüş alınacaktır. - Füze Filo Komutanlıkları radar görüşünün olumsuz etkilenmemesi açısından bölgede yapılaşmalara izin verilmeden önce yetkili komtanlık olan 1. Taktik Hava Kuvveti Komutanlığından (Eskişehir) izin alınacaktır. - Fuar Alanında İstanbul Metropolitan Alanının Anadolu Yakasına yönelik olarak, içinde yeşil alanlar, parklar, rekreasyon alanları, otoparklar, fuar ve sergileme tesisleri, oyun ve eğlence parkları, turizme yönelik ticari satış birimleri gibi fonksiyonlar yer alacaktır kotunun altındaki kullanımlar Emsal hesabına dahil edilmeyeektir. Fuar alanında yapılaşma açısından ayrıntılı zemin etüdleri yapılacak olup, bu etüdler çerçevesinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca düzenlenecek avan projeye göre uygulama yapılacaktır. - 2 Pafta 1745 parsele ilişkin bölümde gün 593 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı uygulanacaktır. F rumuzlu alanda gün ve 481 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı geçerlidir. - Nato Akaryakıt Boru Hattı istimlak ve Kamulaştırma sınırı haricinde 5 m. Sağa ve 5 m. Sola olmak üzere koruma bandı ayrılarak her ne şekilde olursa olsun inşaat yapılmaması ve ruhsat verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde bağ, bahçe tesis edilmemesi gerekmemektedir. - İstimlak şeridinin yol olarak kullanılmaması ve boruyu katleder vaziyette yol geçirilmemesi ancak zorunlu geçişlerde ilgili işletme müdürlüğüne yazı ile müracatta bulunarak müsaade istenmesi ve verilecek olan yol geçiş tip projesinin uygulanması gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde, kanal, kanalizasyon, ark, hendek, kuyu açılmaması, sulama kanallarının zorunlu olarak kesiştiği noktalarda borunun emniyete alınması ve takviye yapılması ilgili işletme müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. - Boru hattı üzerinde bulunan some taşlarına, ölçme kutularına, vana ve mesafe taşlarına zarar verilmemesi ve sökülüp atılmaması gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde ve 150 m. Yakınında taş, kireç, kum, maden ocağı v.b. tesislerin işletmesine müsaade verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde telefon ve enerji nakil direklerinin dikilmesine izin verilmemesi gerekmektedir. - Boru hattı güzergahı arazide 70 cm. toprağın altında olacak şekilde döşenmiştir. Ancak iklim şartları nedeniyle bu derinlik azabilmekte ve zaman zaman yeryüzüne de çıkabilmektedir. Yapılacak kazılarda bu hususun dikkate alınması gerekmektedir. - Nato Akaryakıt boru hattı güzergahı civarında yapılacak inşaat ve kazı çalışmaları esnasında en yakın ilgili İşletme Müdürlüğü ve Ant Batı Bölge Müdürlüğü ile koordine edilerek ilgili personelin haberdar edilmesi ve istimlak şeridine yapılacak herhangi bir tecavüzün ilgili kamu kurum ve kuruluş, belediye ve özel idarelere bilgilendirilmesi gerekmektedir. 8

9 - Uygulama aşamasında Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün ve Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu nun görüşü alınacaktır. - Uygulama Aşamasında 4 Eylül 1988 tarih sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve bu yönetmeliğe ilave olarak tarih ve sayılı Su Kirliliği Yönetmeliği nde Değişiklik yapılması hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında İSKİ nin görüşlerine uyulacaktır. - K(A) rumuzlu alanda bir veya birden fazla bodrum kat yapılabilir. Bu alanlarda Kongre ve Turistik Amaçlı Kullanım söz konusu olduğundan, bodrum katlarda konaklama hariç her türlü spor, eğlence, dinlenme, kapalı havuz, balo-konferans-sergi salonları, sağlık merkesleri gibi aktivitelere izin verilebilir ve bu alanlar iskan edilebilir. Bu alanlar kotunun altında olduğu takdirde Emsal hesaplarına dahil edilmeyecektir. - Plan onama sınırı içerisindeki fonksiyonlara bakılmaksızın parseller tevhit edilebilir. Tevhit sonrası oluşan parsellerdeki toplam inşaat alanı, tevhit edilmeden önceki inşaat alanının toplamından fazla olamaz. - Fuar alanında yapılacak yapılarda, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik teki Akaryakıt Servis İstasyonları asgari emniyet mesafeleri çizelgesinde belirtilen mesafelere ve kriterlere göre uygulama yapılacaktır. ( T.T.) 4.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Üst kullanım hakkına konu 1814 parsel (3 pafta 298 ve 299 parsel, 2-3 pafta 1547, 1744 ve 1745 parsel numaralı taşınmazaların tevhidi ile oluşmuştur) üzerinde Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen tarihli 30 yıl süreli Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi ne ve tarihli Ek Sözleşme sine dair bazı maddeler aşağıda belirtilmiş olup, bahsi geçen sözleşmeler Rapor Eklerinde sunulmuştur tarihli, Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi Taraflar: İdare: Pendik Belediye Başkanlığı Yüklenici: Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. Sözleşme Konusu: Madde 1: tarih ve 3524 sayılı Encümen Kararı ile ihalesi yapılan, Pendik Fuar Alanı Birinci etapta yer alan, mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait Kurtköy 3 Pafta 298 ve 299 parsel, 2-3 pafta 1547, 1744 ve 1745 parsel sayılı taşınmazların, 5593 sayılı Belediye Kanunu nun 18/e maddesi gereğince 30 (otuz) yıllığına intifa hakkının verilmesi ve karşılığında çok fonksiyonlu fuar alanı (kongre salonu, yönetim alanı, otel ve ticaret satış birimleri) inşa edilmesi, işletilmesi bedeli alınması işi. Sözleşme Konusu Taşınmazlar: İLİ İLÇESİ BÖLGE PAFTA PARSEL TOPLAM ARSA ALANI (m²) TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) İSTANBUL PENDİK KURTKÖY ,00 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY ,80 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY , ,32 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY , ,80 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY , ,61 TOPLAM , ,53 9

10 Proje ve Altyapı İşleri: Madde 2: Avan ve uygulama projelerinde dikkate alınacak İnşaat Alanı kriterleri aşağıda belirtilmiştir. ALAN (RAKAM İLE) ALAN (YAZI İLE) FUAR ALANI m² Onaltıbin m² TİCARET ÜNİTELERİ m² Kırkyedibin, üçyüzondokuz m² OTEL ALANI m² Onbeşbin m² KONGRE SALONU m² Dörtbin m² YÖNETİM MERKEZİ 500 m² Beşyüz m² AKARYAKIT 400 m² Dörtyüz m² TOPLAM m² Seksenüçbin, ikiyüzondokuz m² Yukarıda belirtilen İnşaat Alanı kriterleri, toplam inşaat alanını geçmemek kaydıyla, idarenin onayı dahilinde en çok (+%25, -%25) oranlarında değiştirilebilecektir. Buna göre avan proje hazırlanacak, idarenin onayına sunulacak ve Büyükşehir Belediyesine de onaylatılacaktır. Yüklenici, onaylanan avan projeye göre her türlü uygulama projelerini yaparak idareye onaylatacaktır. Ayrıca ayrıntılı zemin etüdleri, sayısal ortamda 3 boyutlu proje ve mket de yüklenici tarafından yapılacaktır. Bu projelere ilişkin her türlü harcama yükleniciye aittir. Alan içindeki boru hattının ve varsa diğer altyapı deplase ve yapımı yükleniciye aittir. Proje kapsamında Ticaret üniteleri olarak yer alan kısımlar, Dünya mimarisinden örnekler alınarak projelendirilecektir. İhale Bedeli; Madde 3: İhale bedeli, 30 (otuz) yıılık toplam işletme bedeli olan (Otuzaltımilyon,yüzbin) YTL+KDV dir. İşletme Bedeline İlişkin Esaslar; Madde 6: YILLAR YILLIK İŞLETME BEDELİ (YTL) TOPLAM SÜRE(YIL) TOPLAM İŞLETME BEDELİ (YTL) 1.VE 2.YILLAR 3., 4. Ve 5. YILLAR 6., 7. Ve 8. YILLAR 9. VE 10. YILLAR , 13., 14. VE 15. YILLAR 16. İLA 30. YILLAR (Yüzkırküçbin, ikiyüzellibeş) YTL+KDV (Üçyüzotuzbin, beşyüzseksenyedi) YTL+KDV (Beyüzellibin,dokuzyüzyetmiş altı) YTL+KDV (Sekizyüzseksenbirbin,beşyüzatmışüç) YTL+KDV (Birmilyon,üçyüzyirmiikibin, üçyüzkırkbeş) YTL+KDV (Birmilyon,altıyüzelliikibin, dokuzyüzotuz) YTL+KDV (İkiyüzseksenaltıbin,beşyüzon) YTL + KDV (Dokuzyüzdoksanbirbin, yediyüzatmışbir) YTL+KDV (Birmilyon,altıyüzelliikibin, dokuzyüzyirmisekiz) YTL+KDV (Birmilyon,yediyüzatmışüçbin,yüzyirmialtı) YTL+KDV (Altımilyoni altıyüzonbirbin,yediyüzyirmibeş) YTL+KDV (Yirmidörtmilyon,yediyüzdoksanüçbin, dokuzyüzelli) YTL+KDV TOPLAM (Otuzaltımilyon,yüzbin) YTL+KDV Her dönem için tahsil edilecek işletme bedelleri, verilen teklifte belirtilen 30 yıllık toplam işletme bedeli üzerinden, şartnamedeki tabloda belirtilen Yıllık Hesap Değerleri ile çarpılarak hesaplanır. Ayrıca yukarıda tabloda belirtilen artış dönemlerinde, İstanbul Ticaret Odasının (1963=100) TEFE Genel Endeksinin bir önceki artış döneminin başlangıç ayına göre artış oranı esas alınarak yıllık işletme bedeli kontrol edilecektir. Eni döneme ait bedel, yüksek olan değer olacaktır. 15nci yıldan sonra her beş yılda bir bu esasa göre işletme bedeli kontrol edilerek belirlenecetir. İlk 3 aylık işletme bedelinin tamamı peşin olarak ödenir. Diğer aylara ait ödemeler, sözleşme tarihi esas alınarak üçer aylık dönemler halinde, dönem başlarında ve ilk beş iş günü içinde ödenir. Sözleşme peşinat tahsil edildikten sonra yapılır. Yüklenici işletme bedelinin tamamı Pendik Belediyesi ne ödeyecek ve makbuz suretlerini Pendik Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü ne verecektir. Ödemelerin geciktirilmesi halinde bedel, kanuni faiz uygulanarak tahsil edilecektir. Yüklenici, sözleşme bedeli ödemesini bir yılda 2 kez otuz günden fazla geciktirirse idare akdi feshetme yetkisine sahiptir. Pendik Belediyesi, tahsil edilen işletme bedelinin %25 ini protokol gereği İstanbul Büyükşehir Belediyesi ne aktaracaktır

11 Tarafların Genel Yükümlülükleri; Madde 7: A)Yüklenicinin Yükümlülükleri: Her türlü vergi, resim ve harçlar ile sözleşme yapılması ile ilgili tüm masraflar ile yetkili idarelerin teklif edecekleri otopark ücretleri, inşaat ruhsatı ve taahhüdün tamamen ifasına kadar herhangi bir kuruluş veya kişilerce talep edilecek her türlü harcama yüklenici tarafından karşılanacaktır. Yapı kullanma izninin alınması inşaat çevresinin ihata duvarları ile çevrilmesi, asansör, su, elektrik, doğalgaz, havagazı gibi tesisatın açılma ve kullanma izinlerinin alınması gibi bütün izinlerin alınması gibi bütün izinlerin alınmazı ve bunlara ilişkin harç ve benzeri ödemelerin yapılması, yer tesliminden iskan müsaadesi alınmasına kadar yapılacak tüm masraflar yüklenici tarafından karşılanacaktır ve bu masrafların geç yatırılmasından doğacak aksaklıklardan veya gecikmelerden dolayı süre uzatımı telp edilemeyeceği gibi bir bedel de istenmeyecektir. Yüklenici tesis, yapımı için verilen iş programı çerçevesinde işleri yürütmekle ve yatırımla ilgili gelişmeleri idareye bildirmekle yükümlüdür. İnşaat başlangıcından iskan müsaadesi alıncaya kadar yangın, sabotaj, deprem ve diğer doğal ve sosyal tehlikelere karşı risk sigortası yaptırılacaktır. Sigorta poliçesi idareye ibraz edilmedikçe inşaata başlanmayacaktır. İhale konusu alanda idarece plan tadilatı ile Akaryakıt alanı oluşturulabilir. Bu durumda idarenin onayı ile yüklenici tarafından Akaryakıt istasyonu yapılamsı halinde işletme bedeline ek olarak ilk yıl için yıllık (Atmışbin)YTL bedel ödenecek, diğer yıllar için bu değer Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan ÜFE Endeksinin bir önceki yılın aynı ayına göre artış oranı esas alınarak her yıl artırılacaktır. Ödemeler her yılın başında peşin olarak yapılacaktır. Akaryakıt istasyonu, işbu sözleşme konusu fuar alanı tesisleri içinde mütalaa edilecek ve işletme süersinin sona erdiği tarihte diğer tesislerle birlikte belediyeye devredilecektir. İnşaat emsalinde artış olması ve yüklenici tarafından ilave inşaat yapılması halinde; yapılan ilave alanı, mevcut inşaat alanı olan m² ye oranlanacak, dönemlere ait işletme bedelleri buna göre artırılacaktır. B)İdarenin Yükümlülükleri: İnşaatın yapılacağı taşınmazın yükleniciye teslim edilmesi, yüklenici tarafından önerilen projelerin yapımı süresince yüklenicinin sağlamakla yükümlü olduğu her türlü izin, ruhsat ve benzeri belgelerin temini konusunda gerekli, merciler nezdinde yardım sağlamakla, belge, izin ve görüş vermekle yükümlüdür. Sözleşme konusu taşınmaz çevesinde yer alan özel ve resmi kuruluşların mülkiyetinde bulunan arsaların tesisin ihtiyaç duyacağı altyapı ve destek hizmetlerini tahsis edilmesi için yüklenicinin yapacağı girişimlerde yardımcı olmaktan sorumlu olacaktır. Yüklenicinin Tesis ve Binaları Yapıp, İşletip, İdareye Devretmesi Madde 14: Yüklenici yapılacak tesis ve binalara ait, uygulama projelerini idareye onaylatıp ilgili belediyesinden inşaat ruhsatnamesini aldıktan sonra, ruhsatın alındığı tarihten itibaren 22 ay sonunda inşaatı bitirip geçici kabule hazır hale getirecektir. Yüklenici yer tesliminden itibaren inşaatı, yapıp işletip ve 30 yılsonunda idareye boş olarak, (kullanmaya engel herhangi bir hali olmaksızın, bütün sistemi ile eksiksiz ve çalışır bir şekilde)terk ve teslim edecektir. Yüklenici bu sözleşme süresinin sonunda tesis ve binalar üzerinde herhangi bir hakkının olmadığı peşinen kabul eder. Ancak, otel, alışveriş merkezi ve diğer birimlerin mütemmim cüzü veya demirbaş niteliğinde olmayan, mobilya, tefrişat malzemeleri gibi unsurlar yükleniciye ait olup bunları idareye iade etmek sorunda değildir. Yüklenici tarafından teslimden kaçınılması halinde gecikilen her gün için son dönem işletme bedelinin bir aylık tutarı kadar ceza ödenecektir. İşletme ve Devir * Madde 15: Yüklenici idarenin izni olmaksızın taahhüdünü 3. Kişilere devredemez. Yüklenicinin taahhüdünü başkasına idarenin izni olmadan devrettiği veya temlik ettiği tespit edildiği takdirde sözleşme idare tarafından tek taraflı olarak feshedilecektir. Yüklenici, idarenin izni dahilinde, sözleşme süresi içerisinde tesislere ilişkin tüm teknik, yönetsel, mali ve hukuki sorumluluklar kendisine ait olmak kaydıyla, tesislerin işletilmesini kendisi üstlenebileceği gibi bir veya birkaç ulusal veya uluslararası işletme şirketine devredebilir, kiraya verebilir, iş ve kar ortağı alabilir. Ayrıca yüklenici, proje kapsamında elde edeceği gelirleri teminat olarak gösterebilir. İntifa Hakkı ve Sözleşmenin Tapuya Şerhi Madde 18: Şartname, sözleşme ve ekleri çerçevesinde yükleniciye tanınacak sınırlı ayni hak ve sözleşme, sözleşmenin imzalanmasını müteakip 30 gün içinde tapuya şerhedilecektir. *İşletme ve Devir konuşlu, 15. Madde ile ilgili olarak yapılmıştır. raporun 3.8 maddesinde detaylı açıklama 11

12 tarihli, Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi ne Ek Sözleşme Taraflar: İş bu ek sözleşmenin tarafları Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt Ticaret A.Ş. dir.pendik Belediye Başkanlığı, İdare ; Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt Ticaret A.Ş., Yüklenici oalrak adlandırılacaktır. Konusu: Taraflar, idare ile yüklenici arasında tarihinde akdedilen Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nde 7/A-son maddesi hükmü de gözetilerek mutabakata vardıkları değişiklikleri ile yeni hükümleri belirlemek ve sözleşmenin eki ve ayrılmaz bir parçası olmak üzere işbu ek sözleşmeyi düzenleyerek imza altına almışlardır. İşbu ek sözleşme ile düzenlenen konularda imza tarihinden itibaren işbu ek sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Değiştirilen ve Yeni Hükümler: 1. Sözleşmenin konusu başlıklı 1nci maddesinde sözleşme konusu taşınmazlar olarak belirtilen taşınmazların sözleşmenin imzası ile yürürlüğe girmesinden sonra tevhit ve ifraz işlemleri neticesinde; sözleşme konusu taşınmaz Kurtköy 2-3 Pafta 1796 parsel sayısını almış olup, yüzölçümü ,57 m² dir. 2. Sözleşmenin 2nci maddesinde belirlenen toplam inşaat alanı, plan tadilatı gereği m² ye çıkmış olup, uygulama projelerinde dikkkate alınacak İnşaat Alanı kriterleri aşağıda belitilmiştir. (Aşağıda belirtilen inşaat alanı kriterleri, toplam inşaat alanını geçmemek kaydıyla, idarenin onayı dahilinde en çok (+ %25, -%25)oranlarında değiştirilebilecektir.) Projenin ihtiyacı olan fonksiyonlar dolayısıyla firmanın talebi dikkate alınarak aşağıdaki gibi belirlenmiştir. ALAN (m²) FUAR ALANI m² TİCARET ÜNİTELERİ m² OTEL ALANI m² KONGRE SALONU m² YÖNETİM MERKEZİ 601 m² ORTAK ALAN m² TOPLAM m² 3. Yüklenici tarafından yapı bölümlerinden herhangi birisine idarenin izin ve onayı olmaksızın, onaylı projesinde ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak fonksiyon yüklenmesi veya öngörülen fonksiyon dışında kullanılması halinde birinin tespiti üzerine; idarenin tebliği ile verilen süre içinde yüklenici tarafından aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşme idare tarafından tek taraflı feshedilecektir. Bu şekilde fesih halinde sözleşmenin 16ncı madde hükümleri uygulanacaktır. 4. A. Sözleşmenin 6ncı maddesinde belirlenen işletme bedeline ilişkin esaslar bu ek sözleşmenin yürülülük tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aşağıdaki gibi değiştirilmiştir. İşletme Bedeli: YILLAR 2011 (5nci Yıl) YILLIK İŞLETME BEDELİ (YTL) TOPLAM SÜRE (YIL) TOPLAM İŞLETME BEDELİ (YTL) TL+KDV TL + KDV (6, 7 ve 8nci Yıllar) TL+KDV TL+KDV (9 ve 10ncu Yıllar) TL+KDV TL+KDV (11, 12, 13, 14ncü TL+KDV TL+KDV Yıllar) (15 30uncu Yıllar) TL+KDV TL+KDV TOPLAM TL+KDV 4. B.Her dönem için dönem başı işletme bedeli (dönemin ilk yılı), işbu ek sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren yürülüğe girecek şekilde hesaplanmış olup, yukarıdaki tabloda gösterilmiştir. İşletme süresince her yıl için işletme bedeli, Türkiye, İstatistik Kurumu tarafından açıklanan ÜFE ve TÜFE Endekslerinin bir önceki yılın aynı ayına göre artış oranı nın yüksek olanı esas alınarak artırılacaktır. Ayrıca, 12

13 yukarıdaki tabloda belirtilen dönemlerin başında, arttılmış yıllık işletme bedeli tablodaki belirlenen dönem başı işletme bedeline göre kontrol edilecektir. Yeni dönemin ilk yılına ait işletme bedeli, yüksek olan değer olacaktır. İşletme bedelleri, tarihli sözleşme tarihi başlangıç alınarak üçer aylık dönemler halinde dönem başlarında ve ilk beş işgünü içinde ödenir. Yüklenici işletme bedelini Pendik Belediyesi ne ödeyecek ve makbuz suretlerini Pendik Belediyesi ne (Gecekondu ve Sosyal Konutlar Müdürlüğü) verecektir. Ödemelerin geciktirilmesi halinde bedel, kanuni faiz uygulanarak tahsil edilecektir. Yüklenici, sözleşme bedeli ödemesini bir yılda 2 kez otuz günden fazla geciktirirse idare akdi feshetme yetkisine sahiptir. Yüklenicinin ödediği bedelin %25 i Büyükşehir Belediyesi ne idare tarafından aktarılacaktır. 5. Sözleşmenin 7/A maddesinin akaryakıt istasyonu tesisine ilişkin 5.fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. Akaryakıt alanı olarak plan tadilatı yapılması halinde m² yi geçmeyen akaryakıt istasyon alanı ile ilgili olarak yüklenici intifa hakkından bedelsiz olarak vaz geçecek, akaryakıt istasyonu alanının tasarrufu idareye ait olacaktır. İdare akaryakıt istasyonu alanında kendisi işletme faaliyetinde bulunabileceği gibi üçüncü şahıslara da işlettirebilecektir. 6. Yüklenici mevzuat açısından mümkün ve önceden idarenin izni olması şartıyla yapıda perakende ticarete yönelik vb. fonksiyon değişikliği ve ilave yapılar yapabilir. Bu durumda ilave kısmın kiralanması sonucu sağlanacak her türlü hasılanın (bağış, ücret, hizmet bedeli vs. dahil)%25 oranında kira bedeli idareye ödenir. Fuar alanında gerekli görülen fonksiyon değişiklikleri kira bedelinin %25 i hesaplanırken yıllık hesap yapılır ve iş başlamadan yazılı mutabakat şart. Altı maddeden ibaret işbu ek protokol yüklenici ile idare arasında akdedilen tarihli Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nin ayrılmaz bir eki olarak tarihinde iki nüsha olarak imzalanmış ve yürülüğe girmiştir. Şirket ile Pendik Belediyesi arasında yapılan sözleşme Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi olarak adlandırılmakla birlikte, ekte yer alan Pendik Belediyesi Encümeni'nin tarih ve 816 sayılı kararı ve Pendik Belediye Başkanlığı nın tarih ve 4617/41728 sayılı yazısına istinaden taşınmaz üzerinde Şirket lehine tarihine kadar müstakil ve daimi üst hakkı tesis edilmiştir. Yukarıda yapılaşmaya ilişkin hükümleri verilen üst hakkına konu 1814 parsel sayılı taşınmaz için Pendik Belediyesi İmar Arşivi nde Belediye işlem dosyası incelenmiştir. İşlem dosyasında yapılan incelemede taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için düzenlenen Yapı Ruhsatları, Yapı Kullanma İzin Belgeleri üzerinde yapıların konumlu olduğu Yeni 1814 parsel e ilişkin evrakların düzenlendiği döneme ait tevhid öncesi parsel numaraları bulunmaktadır. Üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde A.V.M. bloğuna ait Ek Bina olarak projelendirilen A, B ve C bloklar için tarihinde Tadilat Ruhsatları düzenlendiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemede ek binalardan A ve B blokalrın inşaatının tamandığı ve faal olarak A.V.M. fonksiyonuna entegre kullanım şekilleri ile kullanıldığı görülmüştür. Değerleme tarihinde ek bloklardan C bloğun inşaat seviyeli olduğu görülmüştür. Üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için düzenlenen izin belgelerine ait bilgiler tabloda belirtildiği gibidir. 13

14 Tablo. 2 PARSEL Yapı Ruhsatı Bilgileri BLOK BELGE TARİHİ BELGE NO VERİLİŞ NEDENİ KULLANIM AMACI YÜZÖLÇÜM (m²) YOLU KOT ALTI KAT SAYISI YOL KOT ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI 1814 A BLOK TADİLAT OFİS VE İŞYERİ 635, A 1814 B BLOK TADİLAT OFİS VE İŞYERİ 3.249, A 1814 C BLOK TADİLAT OFİS VE İŞYERİ , A 1814 A BLOK B BLOK C BLOK İSİM DEĞİŞİKLİĞİ İSİM DEĞİŞİKLİĞİ İSİM DEĞİŞİKLİĞİ 1814 A BLOK EK BİNA 1814 B BLOK EK BİNA 1814 C BLOK EK BİNA 1796 AVM+FUAR TADİLAT 1796 OTEL+KONGRE +FUAR TADİLAT 1796 AVM+FUAR TADİLAT 1796 OTEL+KONGRE +FUAR TADİLAT ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZİ RESTORANTLI VEYA RESTORANSIZ OTEL ALIŞVERİŞ MERKEZİ RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL YAPI SINIFI 635, A 3.274, A , A 635, A 3.274, A , A , B , C , B , C YENİ YAPI YENİ YAPI FUAR KONGRE MERKEZİ VE OTEL , C FUAR , B Yapılan incelemede görülen Yapı Ruhsatlarından tarihinde tadilat nedeni ile düzenlenen Yapı Ruhsatlarında bir adet A.V.M+Fuar bloğu, bir adet Otel+Kongre+Fuar bloğu, her blokta birer ünite belirtilmiştir. İşlem dosyasında yapılan incelemede A.V.M+Fuar ve Otel+Kongre+Fuar Blokları için aşağıdaki tabloda belirtilen Yapı Kullanma İzin belgeleri incelenmiştir. Tablo. 3 Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri PARSEL BLOK BELGE TARİHİ BELGE NO 1814 A BLOK B BLOK VERİLİŞ NEDENİ YAPI KULLANMA İZNİ YAPI KULLANMA İZNİ 1796 OTEL+KONGRE+FUAR TADİLAT 1796 AVM+FUAR TADİLAT 1796 OTEL+KONGRE+FUAR TADİLAT KULLANIM AMACI OFİS VE İŞYERİ NİTELİKLİ OFİS VE İŞYERİ NİTELİKLİ RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL ALIŞVERİŞ MERKEZİ RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL YÜZÖLÇÜM (m²) TOPLAM KAT SAYISI YAPI SINIFI 635,88 1 4A 3.249,48 1 4A , C ,07 4 3B , C 14

15 Belediye işlem dosyasında incelenen Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri kapsamında gerçekleştirilen proje için Pendik Belediyesi tarafından 2009 yılı içerisinde yapılan tetkiklerde yapı ruhsatı ve ruhsat eklerine aykırı olarak yapılan imalatlarla ilgili olarak Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği, Bodrum ve zemin katlarda otopark ve ortak alan olarak belirtilen hacimlerin, yerinde ticari alanlara katıldığı ruhsat ve eklerine aykırı imalatların uygun hale getirilmesine ve İmar Kanununun 42. Maddesi gereği para cezası verilmesine karar verildiği görülmüştür. Mayıs 2010 tarihli Encümen Kararında (güncel karar) ise projenin yerinde yapılan incelemesi sonucunda Yapı Ruhsatları ve eklerine uygun hale getirildiği ve 42. Madde gereği takdir edilen para cezasının ödendiği belirtilerek önceki dönemlerde alınan yıkım kararlarının iptaline karar verilmiştir. Bahsi geçen Yapı Tatil Tutakları ve Encümen Kararları kronolojik sıralamaya göre aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Tablo. 4 Düzenlenen Yapı Tatil Tutanaklarına Dair Bilgiler PARSEL BELGE TARİHİ BELGE NO TESPİTLER -Bodrum katta 465 araçlık otopark alanının ( m²) ticari alana dönüştürüldüğü, -Zemin katta projede görülen ticari alanlara ait asma katların uygulamada büyütüldüğü, -Zemin katta projesinde 124 araçlık otopark alanının (570 m²) yerinde ticari alana dönüştürüldüğü, -Zemin kattaki bazı dükkanların kolon aksından sonra duvar örülerek 2 m. Büyütüldüğü, -1.Normal katta projesinde galeri boşluğu olarak gözüken 245 m²'lik kısmının döşeme yapıldığı tespit edilmiştir. - Yapılan arazi kontrolünde onaylı ruhsat ve projelerine aykırı olarak imalat yapıldığı ve emsal alanının aşıldığı tespit edilmiştir. - Proje ve eklerine aykırı olarak asma kat yapıldığı tespit edilmiştir. -proje dışı yapılan inşaat alanı ~510 m² 15

16 Tablo. 5 Düzenlenen Encümen Kararlarına Dair Bilgiler PARSEL KARAR TARİHİ KARAR NO BİLGİLER " Tarihinde yapılan mıntıka kontrolü esasında; onaylı ruhsat eklerine aykırı olarak asma kat yapıldığı, Yaprak no: sayılı Yapı Tatil Tutanağı ile tespit edilmiştir." "3194 Sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi uyarınca tarih ve 582 sayılı Yapı Ruhsatı harici kaçak olarak yapılan kısımların yıktırılmasına, tasdikli projesine uygun hale getirilmesine, kararın gereği için Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne gönderilmesine, tarihinde yapılan Encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." " Tarihinde yapılan mıntıka kontrolü esnasında; bodrum katta 465 araçlık otopark alanının ( m²) ticari alana dönüştürüldüğü, zemin katta projede görülen ticari alanlara ait asma katların uygulamada büyütüldüğü, zemin katta projesinde 124 araçlık otopark alanının (570 m²) yerinde ticari alana dönüştürüldüğü, zemin kattaki bazı dükkanların kolon aksından sonra duvar örülerek 2 m. büyütüldüğü, 1.normal katta projesinde galeri boşluğu olarak gözüken 245 m²'lik kısmının döşeme yapıldığı, yaprak no: sayılı Yapı Tatil Tutanağı ile tespit edilmiştir. " "3194 sayılı İmar Kanunun 32. maddesi uyarınca tarih ve 583 sayılı Yapı Ruhsatı harici kaçak olarak yapılan kısımların yıktırılmasına, tasdikli projesine uygun hale getirilmesine, kararın gereği için Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne gönderilmesine, tarihinde yapılan Encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." "Pendik-Kurtköy 2-3 pafta'daki; Tarla vasıflı 18550,87 m² alanlı Kurtköy 2-3 pafta, 1745 parselin cins değişikliği yapılarak vasfının arsa olarak tesciline; ,70 m² alanlı Kurtköy 2-3 pafta 1782 parselin 18550,87 m² alanlı Kurtköy 2-3 pafta 1745 parselle tevhidine ve ,57 m² alanlı 2-3 pafta, (A) parsel olarak Pendik Belediyesi adına arsa olarak tesciline, kararın gereği için Gecekondu ve Sosyal Konutlar Müdürlüğü'ne gönderilmesine, tarihinde yapılan encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." "Kurtköy, 2-3 pafta, 1976 parsel (eski parsel) sayılı yerde yapılan yapılarda Yapı Ruhsatına ve ekli projelerine aykırı olarak büyüme ve imlatlar olduğundan tarih 143 sayılı ve tarih 209 sayılı Belediye Encümen Kararı ile Yapı Ruhsatları harici yapılan kısımların yıkılmasına ve tasdikli projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir. Yüklenici şirkete tarih ve 209 sayılı Encümen kararıyla (yirmibeşbin)tl'lik idari para cezası verilmiştir." Konu yeni parseldeki yapılar için yapılan tetkiklerde tevhid işlemi sonrası yapıların uygun görüldüğü ve para cezasının ödendiği belirtilerek," tarih 143 sayılı ve tarih 209 sayılı Encümen Kararlarıyla verilen yıkım kararlarının, yapılar şu haliyle Ruhsat ve eklerine uygun hale geldiğinden ve idari para cezası ödendiğinden kaldırılmasına, kararın gereği için Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne gönderilmesine, tarihinde yapılan Encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." 16

17 Belediye İşlem dosyasında yapılan incelemede gayrimenkulün onay tarihli projesi incelenmiştir. İncelenen projede A.V.M. bloğu ve Otel+Kongre+Fuar blokları aynı projede yer almakta olup, onay tarihli projede ise Ek Bina için düzenlenen yapı ruhsatlarında ilave A, B ve C bloklar olarak tanımlanmış olan yapılar planlanmıştır. Belediye işlem dosyasında yapılan incelemede konu parsel üzerindeki mevcut yapıya ilaveten inşa edilan A, B, C bloklar için düzenlenen tarihli Tadilat ruhsatlarına ek niteliğindeki dijital onaylı mimari projesi incelenmiştir. Konu bloklara değer takdirinde bahsi geçen tadilat ruhsatı ve eki niteliğindeki projesi esas alınmıştır. Bahsi geçen bloklar ve proje verilerine dair bilgiler Gayrimenkulün Tanımı başlığı altında detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Üst hakkına konut taşınmaz üzerinde yer alan binalar İmar Kanunun 26. Maddesinde Kamuya Ait Yapı Ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat kapsamında inşa edilmekte olup, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi değildir. Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Üst hakkına konu 1814 parsel sayılı taşınmaza ait Belediye İşlem dosyasında yapılan incelemede ve alınan şifahi bilgilerde, parsel üzerindeki mevcut yapıların yasal prosedüre uygun olduğu bilgisi edinilmiştir Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan mevcut yapılar için mevzuat uyarınca alınan izinlere ilişkin bilgiler 3.5. maddesinde verilmiştir. Üst hakkına konu projede halihazırda etap etap inşaatlar tamamlanmaktadır. A.V.M. bloğunun ana yapısı, Otel, Kongre Yapısı, A ve B bloklar tamamlanarak Yapı Kullanma İzin Belgeleri alınmıştır. Düzenlenen Yapı Kullanma İzin tarihinden sonraki dönemde konu parsel üzerinde yer alan A, B ve C bloklar için tadilat ruhsatları düzenlenerek, A ve B bloklar tadilat projesindeki şekilde inşa edilmiş ve halihazırda kullanılır durumdadır. Değerleme tarihi itibari ile C Blok için Yapı Ruhsatı alınmış olup inşaat çalışmaları devam etmektedir. Projenin halihazırda rapor tarihi itibari ile inşaat ruhsatı alınmamış yaklaşık toplam ,58 m² inşaat hakkı mevcuttur. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22/1-b maddesi kapsamında, A.V.M., otel ve kongre merkezi fonksiyonlu yapılar için İmar Mevzuatı gereği yasal prosedür tamamlanmıştır tarihli Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22/1-b maddesinde Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. belirtilmiştir. 17

18 Değerlemesi yapılan üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için tapu senedinde taşınmazın mevcut durumunu ifade eden cins değişikliği yapılmış ve Dört katlı betonarme alışveriş merkezi ve ondört katlı betonarme restorantlı veya restorantsız otel ve arsası olarak tescil edilmiştir. Değerleme konusu üst hakkının portföye bina ve benzeri yapılar olarak değil, gayrimenkule dayalı hak alınması söz konusudur. Tebliğ in 22/1-b maddesinde yer şartın portföye alınan gayrimenkule dayalı hakları kapsamadığı ve değerleme konusu gayrimenkule dayalı hak ın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına engel teşkil etmediği düşünülmektedir Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Üst hakkına konu 1814 parsel sayılı taşınmaz onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı nda kısmen Fuar Alanı kısmen Fuar-kongre-otel alanında kalmaktadır parsel sayılı taşınmaz 3 pafta 298 parsel, 3 pafta 299 parsel, 2-3 pafta 1547 parsel, 2-3 parsel 1744 parsel ve 2-3 parsel 1745 parsel numaralı taşınmazların tevhidi ile oluşan bir imar parselidir. Bahsi geçen tevhid öncesi parsellere ilişkin veriler Gayrimenkulün İmar Bilgileri başlığı altında detaylı şekilde belirtilmiştir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu Üst hakkı na ait tapu kayıtları üzerinde görülen ipoteklerin, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmış olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında konu üst hakkının, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48-1) İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi başlıklı MADDE 30 (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. Değerleme konusu gayrimenkule dayalı hak için, tarihli, Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nin 15. Maddesinde Yüklenici nin idarenin izni olmaksızın taahhüdünü 3. Kişilere devredemeyeceği belirtilmiş olmasına karşın, tarihli Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. Maddesi 1.Fıkrası nın, İ Bendi nde; i) Gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine ilişkin ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre tesis edilir. İrtifak haklarından tapuya tescil edilmesi şartıyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır. denilmektedir. 18

19 Ayrıca karar tarihli, 3524 sayılı Pendik Belediye Başkanlığı Encümen Kararı nda; taşınmazların, 5393 sayılı Belediye Kanunu nun 18/e maddesi gereğince 30 (otuz) yıllığına intifa hakkınının verilmesi ve karşılığında çok fonksiyonlu fuar alanı inşa edilmesi, işletilmesi ve yükleniciden işletme bedeli alınması işinin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 51/g maddesi ve ekli şartnamesi uyarınca Pazarlık Usülü arttırma suretiyle ihaleye konu olduğu belirtilmiştir. Sözleşmenin devrine ilişkin getirilen kısıtlama ile ilgili olarak 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu nun 66. Maddesi nde; Sözleşmenin devri: Madde 66 Sözleşme, ita amirinin yazılı izni ile başkasına devredilebilir. Ancak, devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır. İzinsiz devir yapılması halinde, sözleşme bozulur ve müteahhit veya müşteri hakkında 62 nci madde hükümleri uygulanır. denilmektedir. 66. Maddede atıf yapılan 62. Madde ise; Sözleşme yapıldıktan sonra 63 üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez. Yer almaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği, İlgili Encümen Kararı ve Devlet İhale Kanunu nun ilgili maddeleri dikkate alınarak, tarihli Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nin 15. Maddesinde belirtilen işletmenin devri hükümlerinin ilgili maddelerde belirtildiği üzere özel kanun hükümlerini saklı tutmuş olması nedeniyle değerleme konusu üst kullanım hakkının, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 ( kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 ( kişi) ile Ankara, %5,3 ( kişi) ile İzmir, %3,6 ( kişi) ile Bursa ve %2,9 ( kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. 19

20 Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: Türkiye de yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e ( kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye ( kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki 20

21 yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz 21

22 artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 6 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu 22

23 yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) Tablo. 7 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. 23

24 IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. Tablo Orta Vadeli Program Hedefleri ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla TL oldu yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla TL oldu. 24

25 Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. Tablo. 9 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla TL oldu. Tablo. 10 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) 25

26 Kaynak: Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 3. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; 26

27 Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Grafik 4. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. 27

28 Grafik 5. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir Turizm Sektör Analizi Turizm, dinlenmek, eğlenmek, görmek ve tanımak gibi amaçlarla yapılan geziler ve bir ülkeye veya bir bölgeye gezmen (turist) çekmek için alınan ekonomik, kültürel, teknik önlemlerin, yapılan çalışmaların tümüdür. Turistik gezi, insanların sadece bir yerden bir yere gitmesi değil kültürel, ekonomik ve toplumsal olarak da iletişim içinde olmalarıdır. Turizm sayesinde insanlar hem diğer ülkelerin, hem kendi ülkelerinde yaşadıkları bölgenin dışındaki güzelliklerin, hem de geçmişte yaşamış olan insanların bırakmış oldukları kültürel mirasın farkına vararak, gelecek kuşaklara daha yaşanılabilir bir dünya bırakmanın gerekliliğine inanarak hayata farklı açılardan bakabilirler. Turistler gittikleri ülke ya da bölgede gördükleri yerler karşılığında o yöre halkına para kazandırırlar. Yani turizm ziyaret edilen ülke ve bölgenin ekonomisine büyük bir maddi katkı sağlar. Turizm açısından ülkemize en çok Antalya ve Bodrum gelir kazandırır. Turizm sözcüğü ilkin 21. yüzyılda bazı İngilizlerin Avrupa'ya yaptığı yolculuklar için kullanılmıştır. II. Dünya Savaşı'ndan sonra bu eylem, dünya çapında yaygınlık kazanınca, turizm sözcüğü de dilden düşmez olmuştur. Eskiden yalnız zengin ve aylak kimselerin yaptığı bu geziler, ulaşım kolaylıklarının sürekli olarak gelişmesi (hız, konfor ve güvenlik gibi) ve kısa zamanda herkesin tatil yapmasını sağlayan toplumsal gelişmeler (oteller, moteller, kamp yerleri, tatil köyleri vb) sonucunda gittikçe çoğalmıştır. Turistlerin barınmaları, eğlenip dinlenmeleri için yapılan oteller, moteller, pansiyonlar, plajlar, lokanta ve gazinolar, kamp alanları, eğlence yerleri, spor ve avcılık tesisleri, kaplıcalar birer turizm kurum veya kuruluşudur. Bu kurumların sayısı, konforu, personelinin güler yüzlülüğü, buralara ulaşım kolaylığı turist akımını arttırır. Turizmi arttıran bir başka bir etmen de tarihi anıtların bolluğudur. Eski kent harabeleri, ünlü anıtlar (camiler, kiliseler, açık hava tiyatroları, müzeler vb...) her zaman insanların ilgisini çekmiştir. Bunların yanı sıra doğa güzellikleri de önemli bir ilgi kaynağıdır. 28

29 Turizm Sektörü, dünya ekonomisinde önemli yer tutan sektör haline gelmiş olup ülkelere döviz girdisini artırıcı özelliği, emek yoğun sektör olması nedeni ile geniş istihdam alanları sağlaması, ülke ekonomisine artı değerler katması, beraberinde diğer sektörlerin gelişimini olumlu yönde etkilemesi nedeni ile önemi gün geçtikçe artmaktadır. Dünya Turizm Sektörü Seyahat, yakın geçmişe kadar üst sosyo-ekonomik grupların tutkusu olmuştur. Turizm hareketleri ise 19 uncu yüzyıl başlarından itibaren, tabana doğru yayılmaya başlamış, bireysellikten kitleselliğe geçiş yaşanırken, turistler için ticari organizasyonların sayısı da artmıştır. Amerika nın keşfi sonrası turistik organizasyonlar kıtalara uzanmış, Türkiye de, Avrupa dan "Şark Ekspresi" ile İstanbul a gelen turistlerle tanışmış, Sirkeci tren istasyonunda inen önemli kişiler, özel hazırlanmış kabinlerle insanlar tarafından konaklayacakları Pera Palas Oteli ne taşınmıştır. Avrupa da giderek yaygınlaşan turizm hareketleri, sektörün en önemli ayaklarından olan "konaklama sektörü ve seyahat acenteciliğini de tetiklemiştir. Avrupa da peş peşe modern otel zincirleri açılmış, o dönemdeki yeni dünya olan Amerika kıtasında da, Avrupa paralelinde gelişmeler yaşanmıştır. Bu kıtalar halen turizme erken girmenin avantajını yaşamaktadır. Bugün, dünya turizminin ağırlık noktasını Avrupa bölgesi oluşturmakta, bu kıta en fazla turizm hareketine sahne olma niteliğini korumaktadır. Uluslararası turist trafiğine bakıldığında ise; dünyada en fazla turist gönderen ve turist kabul eden ülkelerin özellikle Avrupa ve Amerika kıtasında yoğunlaştığı görülmektedir. Dünya Turizm Örgütü nün (WTO) verilerine göre, dünyadaki her 3 turistten biri AB vatandaşıdır. Ancak, tüm bu olumlu durum ve gelişmelere karşın, son yıllarda AB nin ve ABD nin dünya içindeki turizm payları giderek azalmaktadır. Başta Çin olmak üzere, Güneydoğu Asya ve Pasifik ülkeleri turistik açıdan yükselen cazibe merkezleri haline gelmektedir. Bunun nedenleri arasında en önemlileri, teknolojik gelişmeler sayesinde ulaşım ve haberleşme olanaklarının gelişerek, fiyatların ucuzlaması, keşfedilmeyeni keşfetme tutkusu ve turistik aktivitelere katılma beklentisi. Ekonomik, sosyal, kültürel ve doğal çevre ile sürekli etkileşim içinde ve döviz-istihdam yaratıcı özellikleriyle çok yönlü bir faaliyet alanı olan turizm, dünyanın en hızlı gelişen sektörüdür. Dünya Turizm Örgütü tarafından hazırlanan yıllara göre dünyada turizmdeki büyüme grafiği sektörün gelişimini kanıtlamaktadır. Dünyada turist sayısındaki yıllık ortalama artışın en yüksek olduğu dönem %9.9 ile yılları arasında iken, döneminde bu rakamın %5.2 ye döneminde ise; %3.7 ye düştüğü görülmektedir. Son yıllarda Dünyadaki gelişme ve değişmelere paralel olarak turizmde de yeni bir dünya düzeni kurulması yönünde yeni bir sürece girildiğine iliksin saptama, son dönemde daha yüksek sesle dile getiriliyor. Uluslararası seyahat endüstrisi bugün itibariyle Avrupa merkezlidir. Dünya turizm pazarı da Almanya ve İngiltere olmak üzere basını iki Avrupa ülkesinin çektiği Akdeniz bölgesi odaklı bir pazardır. Bu tablo aynı zamanda günümüzde dünya turizm hareketi ve düzeninin ifadesidir. Ancak bu düzen hızla değişmektedir. 29

30 Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) nün hazırladığı raporlarda, 2014 yılı içerisinde 1 milyar 135 milyon kişi, turistik amaçlı uluslararası seyahat gerçekleştirmiştir. Buna göre "Dünya Turizm Barometresi"ne göre, 2014 yılında dünya turizmi beklenti aralığından sapmayarak %4,4 oranında büyüme göstermiştir (UNWTO 2013 Raporu verilerine göre 2014 yılı beklenen artış %4-4,5 arasındaydı). Bu 2014 yılında bir önceki yıla göre fazladan yaklaşık 47 milyon kişinin uluslararası seyahat gerçekleştirdiği anlamına gelmektedir. Gerçekleşen yaklaşık 47 milyonluk artışın 21 milyonu Avrupa da, 15 milyonu Asya ve Pasifik te, 13 milyonu Amerika da gerçekleşmiştir. Orta Doğu da turist sayısında 2 milyon kişi azalma gerçekleşirken Afrika da geçen yıla göre turist sayısında değişiklik yaşanmamıştır. Grafik 6. UNWTO Verileri Dünya Turizmi Uluslararası Turist Hareketi Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Yılı Raporu Grafik 7. UNWTO Verileri 2014 Yılı Bir Önceki Yıla Göre Yaşanan Turist Artışının Bölgesel Dağılımı Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Yılı Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) UNWTO'nun verilerine göre; dünyada en fazla turist çeken kıta Avrupa olmaya devam ederken, 2014 yılında ziyaret gerçekleştiren 1 milyar 135 milyon turistin; 584 milyon kişisi ''yaşlı kıtaya'' gittiği görülmüştür. Bunun 263 milyon kişisi Asya&Pasifik e, 182 milyon kişisi Amerika kıtasına, 56 milyon kişisi Afrika kıtasına ve 50 milyon kişisi ise Orta Doğu ya gitmiştir. 30

31 Grafik 8. UNWTO Verileri 2014 Yılı Bölgesel Ziyaretçi Sayıları 2014 yılında 50 milyon turistin gittiği Ortadoğu ülkelerinde büyüme %-3,8 olarak gösterilmiştir yılında Ortadoğu ülkelerine 52 milyon turist gitmiş olup 2014 yılında bu rakamda azalma görülmüştür. UNWTO, özellikle Suriye, Ürdün ve Libya gibi ülkelerde turizmin son yıllarda çok büyük kayba uğradığını ancak 2015 yılı için Ortadoğu ülkelerinin turizminde % 2-5 arasında bir büyüme öngörüldüğünü kaydetmiştir yılında 2013 yılına göre; diğer kıtalara ait verilerde ise Asya ve Pasifik % 5, Afrika % 2, Avrupa % 4 ve Amerika % 8 oranında büyümüştür yılı Temmuz/Ağustos dönemine kadar olan verilerin 2013 yılına göre büyüme oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. UNWTO nun hazırladığı raporda 2015 yılına ait uluslararası turizm verilerine göre; 2015 yılı için dünya turizminde beklenen artış %3-4 aralığındadır. Tablo Yılı Dünya Turizm Büyüme Oranı Öngörüsü UNWTO Verileri Güncel Artış Verileri (%) Artış Öngörüsü (%) Dünya 5,0% 4,4% 3-4% Avrupa 5,4% 4,0% 3-4% Asya/Pasifik 6,0% 5,0% 4-5% ABD 3,6% 8,0% 4-5% Afrika 5,6% 2,0% 3-5% Orta Doğu 0,0% -3,8 2-5% Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) UNWTO verilerine göre 2014 yılında dünya ölçeğinde turizm sektöründen elde edilen gelirler açısından en çok gelir elde edilen ülkeler sıralamasında A.B.D. 177,2 milyar USD ile birinci sırada yer almıştır. UNWTO verilerine göre 2014 yılında 83,7 milyon kişi ile en çok ziyaretçi çeken ülke Fransa olmuştur. Fransa yı 2.sırada A.B.D., İspanya, Çin, İtalya ve 6.sırada 41,4 milyon kişi ile Türkiye takip etmiştir. 31

32 Tablo. 12 UNWTO Verileri ile 2014 yılı En Çok Ziyaretçi Çeken Ülkeler Dünyanın En Fazla Turist Ağırlayan İlk 10 Ülkesi ÜLKELER MİLYON KİŞİ DEĞİŞİM (%) / / FRANSA 83,6 83,7 2,0 0,1 2 ABD 70,0 74,8 5,0 6,9 3 İSPANYA 60,7 65,0 5,6 7,1 4 ÇİN 55,7 55,6-3,5-0,2 5 İTALYA 47,7 48,6 2,9 1,9 6 TÜRKİYE 39,2 41,4 5,9 5,6 7 ALMANYA 31,5 33,0 3,7 4,8 8 İNGİLTERE 31,1 32,6 6,1 4,8 9 RUSYA 28,4 29,8 10,2 4,9 10 MEKSİKA 24,2 29,1 3,2 20,2 Tablo. 13 UNWTO Verileri ile 2014 yılı En Çok Turizm Geliri Kazanan Ülkeler Dünya Turizminden En Fazla Gelir Sağlayan 10 Ülke ÜLKELER Türkiye Turizm Sektörü MİLYAR ($) DEĞİŞİM (%) / / ABD 172,9 177,2 7,0 2,5 2 İSPANYA 62,6 65,2 7,6 4,2 3 ÇİN 51,7 56,9 3,3 10,1 4 FRANSA 56,7 55,4 5,6-2,3 5 MAKAO (ÇİN) 51,8 50,8 18,1-1,9 6 İTALYA 43,9 45,5 6,6 3,6 7 İNGİLTERE 41,0 45,3 12,1 10,5 8 ALMANYA 41,3 43,3 8,2 4,8 9 TAYLAND 41,8 38,4 23,4-8,1 10 HONG KONG (ÇİN) 38,9 38,4 17,7-1,3 Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) Turizm sektörü Türk insanının refahının yükseltilmesi ve Türkiye nin kalkınmasında giderek daha fazla rol oynamaktadır. Turizmde daha hızlı büyüme, daha hızlı istihdam, daha yüksek rekabet gücü ve daha yüksek turizm geliri belirli şartların yerine getirilmesine bağlıdır. Bu durumda yatırım, teşvik, altyapı, çevre, yasal düzenlemeler, tanıtım, pazarlama, işletme, eğitim, kalite gibi unsurlar turizm hedeflerine ulaşmada kilit öneme sahiptir. Türkiye de turizme yönelik ilk etkinlikler, 1890 da yürürlüğe giren "Seyyhine Tercümanlık Edenler Hakkında Tatbik Edilecek 190 sayılı Nizamname" ile başlamıştır. Seyyahın Cemiyeti daha sonra "Türkiye Turing ve Otomobil Kurumu" adını almıştır te kurulan "Türk Ofis" de turizm etkinlikleri yürütülmüş, 1939 da da, Ticaret Bakanlığı nın kuruluşu sonrasında bu ofis, "Turizm Müdürlüğü" adını almıştır da, "Turizm Danışma Kurulu"nun toplanması kararlaştırılmış, 1953 te "Turizm Teşvik Kanunu" tasarısı kanunlaşarak yürürlüğe girmiştir. 2 Temmuz 1963 gün ve 265 sayılı Teşkilat Kanunu ile "Turizm ve Tanıtma Bakanlığı" adını alınmış, daha sonra birçok sıfatlarla anılan Turizm ve Tanıtma Bakanlığı, son olarak, 2003 te "Kültür ve Turizm Bakanlığı" adını almıştır li yılların ortasından itibaren uygulanmaya konulan "Turizm Teşvik Tedbirleri" ile sektörde ağırlıklı olarak Konaklama Tesisi ve Bakanlık belgeli yatak üretimi hızla artmıştır. Türkiye nin son yılda dünya ekonomisinde artan ağırlığı ve öne çıkan yapısı turizme de yansımaktadır. Türkiye de turizm gelir ve turist sayısı açısından sürekli bir değişim göstergesi olmuştur. 32

33 Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) verilerine göre, 2014 yılı değerlendirmesinde dünyada en fazla turist çeken ülkeler arasında Türkiye 6. sırada yer almaktadır. TÜİK 2015 yılı verilerine göre; 2013 ve 2014 yıllarında Türkiye ye gelen ziyaretçi sayıları incelendiğinde 2013 yılında kişi olan sayı, 2014 yılında e yükselerek artış göstermiştir. Türkiye ye giriş yapan ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre % 5,6 oranında artmıştır. Bu kişilerin kişisi yabancılar, kişisi ise Türk vatandaşlarından oluşmaktadır. Aylara göre Türkiye ye giriş yapan ziyaretçilerin geliş zamanları incelendiğinde ise ziyaretçilerin girişleri en çok Temmuz ve Ağustos aylarında yani 3. Çeyrek dönemde gerçekleştirdiği görülmektedir. Turizm geliri ise 2014 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %6 oranında artarak bin USD olmuştur. Bu gelirin % 80 i yabancı ziyaretçilerden, %20 si ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerden elde edilmiştir. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmekte olup 2014 yılında yapılan harcamaların bin USD sini kişisel harcamalar, bin USD sini ise paket tur harcamaları oluşturmuştur yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların ortalama harcaması 670 USD, yurtdışında ikamet eden vatandaşların ortalama harcaması ise 881 USD olarak gözlenmiştir yılı üçüncü çeyreğinde yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşların harcamalarından oluşan turizm gideri ise geçen yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %14 artarak bin USD olmuştur. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %12,6 artarak kişi olmuş, bunların kişi başı ortalama harcaması ise 523 USD olarak gerçekleşmiştir yılı 3.çeyreğine ait verileri de kapsayan turizm verileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Tablo. 14 Turizm Gelir/Gider Verileri Üçüncü Çeyrek Yıl Çeyrek Dönem 2013 Yıl Toplam Yıl Toplam Türkiye'ye Gelen Ziyaretçiler Turizm Geliri Bin (USD) Kişi Sayısı Kişi Başı Ort. Harcama (USD) Yurtdışını Ziyaret Eden Vatandaşlar Turizm Gideri Bin (USD) Kişi Sayısı Kişi Başı Ort. Harcama (USD) TEMMUZ AĞUSTOS EYLÜL Kaynak: TÜİK 33

34 Turizm sektöründen elde edilen gelirler incelendiğinde 2013 yılında toplam bin USD olan turizm geliri, 2014 yılında bin USD ye yükselmiştir in 3. çeyreğinde ise turizm gelirleri bin USD olarak açıklanmıştır. Tablo. 15 Yıllara Göre Turizm Gelirleri / Üçüncü Çeyrek YABANCI ZİYARETÇİ VE YURT DIŞINDA İKAMET EDEN VATANDAŞ ZİYARETÇİ TURİZM GELİRLERİNİN YILLARA GÖRE DAĞILIMI Distribution of Tourism Receipts of Foreign Visitor and Turkish Citizens Residing in abroad by Years TOPLAM - Total YABANCI - Foreigner VATANDAŞ - Citizen YILLAR Yıllık/ Çeyrek Dönem TURİZM GELİRİ ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA HARCAMA TURİZM GELİRİ ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA TURİZM GELİRİ HARCAMA ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA HARCAMA ( 1000 $ ) ($) ( 1000 $ ) ($) ( 1000 $ ) ($) 2003 Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık Yıllık (*) (**) (**) (*) Geçici veriler: Üç Aylık (Ocak-Şubat-Mart), (**) Geçici Veriler: Üç Aylık (Nisan-Mayıs-Haziran/Temmuz-Ağustos-Eylül) Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK T.Ü.İ.K İlk Çeyrek Yılı Turizm Gelirleri verilerine göre 2011 ile 2012 yılları arasında gerçekleşen toplam turizm gelirlerinde yılın 3. çeyreğinde ~%2,3 oranında azalma gözlemlenmiş olup, 2012 yılının ilk çeyreği ile 2013 yılı ilk çeyreği arasında ~%4,7 oranında gelir artışı gözlemlenmiştir yılı arasındaki dönemde turizm sektöründe gözlemlenen yatırımlar dolayısı ile artan gelirlerin yanı sıra giderler de artmıştır yılının 3. çeyreği ile 2014 yılı 3. çeyreği arasında ise ~%11 oranında gelir artışı gözlemlenmiştir in ilk çeyreğinde ise turizm gelirleri bin USD, ikinci çeyreğinde ise bin USD, üçüncü çeyreğinde ise bin USD olarak açıklanmıştır. 34

35 Tablo. 16 Yıllara Göre Turizm Gelirleri Değişim Oranları / AYLAR Months OCAK-January 1 128, , ,4 28,6 4,8 ŞUBAT-February 1 038, , ,3 33,2 4,2 MART-March 1 356, , ,2 33,7 1,7 1.Çeyrek TOPLAM 1.Q Total 3 524, , ,8 31,9 3,4 NİSAN-April 1 718, , ,3 13,6 7,8 MAYIS-May 2 402, , ,4 24,6 5,1 HAZİRAN-June 2 945, , ,3 14,5 10,5 2.Çeyrek TOPLAM 2.Q Total 7 066, , ,0 17,7 7,9 TEMMUZ-July 3 553, , ,6-2,4 6,8 AĞUSTOS-August 3 808, , ,6 10,4 17,6 EYLÜL-September 3 692, , ,1 5,8 7,6 3.Çeyrek TOPLAM 3.Q Total , , ,4 4,7 11,0 EKİM-October 3 764, , ,3 8,6-3,0 KASIM-November 2 107, , ,8 1,1-1,5 ARALIK-December 1 489, , ,6 3,9 3,6 3.Çeyrek TOPLAM 3.Q Total TURİZM GELİRİ - Tourism Receipts (Milyon $ - Million $) YILLAR DEĞİŞİM ORANI - (%) 2013/ / , , ,7 5,5-1,3 12 AYLIK TOPLAM 12 Months Total , , ,9 11,4 6,2 Kaynak : Türkiye İstatistik Kurumu, Merkez Bankası, Kültür ve Turizm Bakanlığı Source : TurkStat, Central Bank, Ministry of Culture and Tourism Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK 2000 yılında Turizm İşletme Belgeli yatak kapasitesine bağlı olan Türkiye, ~%130 oranında bir artış kaydederek, 2013 yılında yatak kapasitesine ulaşmıştır yılında yatak kapasiteli Turizm Yatırım Belgeli konaklama tesisleri ile birlikte toplam yatak kapasitesi e yükselmiştir. Turizm Yatırım Belgesi toplam tesis sayısı 1.056, oda sayısı ise dir. Turizm İşletme Belgeli toplam tesis sayısı ise 2.982, oda sayısı ise olarak açıklanmıştır. Tablo. 17 Toplam Tesis/Oda/Yatak Kapasitesi Yılları Arası TURİZM İŞLETME BELGELİ TESİSLER TURİZM YATIRIM BELGELİ TESİSLER YILLAR TESİS ODA YATAK TESİS ODA YATAK Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) 35

36 Tablo. 18 Toplam Tesis/Oda/Yatak Kapasitesi-2013 Yılı Detaylı OTELLER (Hotels) MOTELLER (Motels) TURİZM YATIRIMI BELGELİ TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ TÜRÜ SINIFI Tourism Investment Licenced Tourism Operation Licenced Type Class TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI Number of Number of Number of Number of Number of Number of Establishments Rooms Beds Establishments Rooms Beds TATİL KÖYLERİ (Holiday Villages) TERMAL OTELLER (Thermal Hotels) TERMAL TATİL KÖYLERİ TÜRLERİNE VE SINIFLARINA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI: ( ) Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Types and Classes 5 YILDIZLI / 5 Stars YILDIZLI / 4 Stars YILDIZLI / 3 Stars YILDIZLI / 2 Stars YILDIZLI / 1 Star TOPLAM - Total SINIF / 1st Class SINIF / 2nd Class Motel / Motel TOPLAM - Total SINIF / 1st Class (5 YILDIZLI / 5 Stars) SINIF / 2nd Class (4 YILDIZLI / 4 Stars) TOPLAM - Total YILDIZLI / 5 Stars YILDIZLI / 4 Stars YILDIZLI / 3 Stars YILDIZLI / 2 Stars YILDIZLI / 1 Stars TOPLAM - Total YILDIZLI / 5 Stars YILDIZLI / 4 Stars TOPLAM - Total TERMAL MÜSTAKİL APART OTEL (Thermal Apart Hotel) PANSİYONLAR (Boarding Houses) KAMPİNGLER (Campings) OBERJLER (Inns) APART OTELLER (Apart Hotels) ÖZEL TESİS (Special Establishments) GOLF TESİSLERİ (Golf Facilities with Accommodation) EĞİTİM VE UYGULAMA TESİSLERİ (Training and Practice Establis.) TURİZM KOMPLEKSİ (Tourism Complex) BUTİK OTEL (Boutique Hotel) B TİPİ TATİL SİTESİ (B Type Holiday Site) BUTİK TATİL VİLLALARI (Boutique Holiday Villa) DAĞ EVİ (Mountain House) ÇİFTLİK EVİ / KÖY EVİ ( Ranch / Village House ) YAYLA EVİ ( Mountain Pasture House) HOSTEL ( Hostel) T O P L A M / T o t a l Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) 36

37 Grafik 9. Tesis Sayısı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Grafik 10. Yatak Sayısı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Türkiye de mevcut turizm potansiyeli ve gelişimine bakıldığında yatak kapasitesinin 2/3 ü sahil turizmine yönelik olarak planlanmıştır. Diğer turizm çeşitleri; Sağlık ve termal turizmi, kış turizmi, yayla turizmi, mağara turizmi, av turizmi, kongre turizmi, golf turizmi, yat turizmi, kültür turizmi, botanik turizmi, gençlik turizmi olarak sıralanmaktadır A.V.M. Sektör Analizi Türkiye de Perakende Sektörü 1988 yılında Türkiye perakende sektörünün Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan süreci 90 lı yıllarda yeni AVM lerin portföye eklenmesiyle devam etmiştir. 90 lı yıllarda özellikle Kıta Avrupası ndan örnek alınarak yapılan (bir hipermarket ve yapı marketin etrafında donatılan) AVM ler uzun yıllar tüketicinin ilgisini çekmiştir. Bu tarz AVM lere Fransız konseptli AVM tarzı olan Carrefour lar örnek verilebilir. Değişen ekonomik koşullar ile farklılaşan insanların tüketim alışkanlığı AVM konseptlerinin de değişimine yol açmıştır. Kent içinde ve çeperlerinde arsa değerlerinin yükselmesi ile katlı AVM ler devreye girmiş, bunun bir adım ötesi ise kule tipi denilen, üst katlarda ofis ve konutların olduğu, alt kısımda ise AVM nin olduğu 37

38 modeller gelişmiştir. Günümüz AVM leri üçüncü nesil AVM olarak adlandırılmaktadır. Birinci nesil AVM ler mimari anlamada çevresinden fark edilmeyen, içeride ise tüketicinin dış ortam ile tamamen bağlantısını kesen bir yapıya sahip olduğu söylenebilir. Zamanla kentlilerin sosyalleşme mekanına dönüşen yapısal anlamada da dönüşüm geçirmiş ve ikinci nesil AVM ler olarak adlandırılan açık- kapalı kullanım mekanlarının olduğu ve dışarı ile kısmen bağlantılı bir yapıya dönüşmüştür. İkinci nesil AVM lerde dışarıyı görmek, gün ışığını içeriye almak hamlesi olduğu söylenebilir. Üçüncü nesil AVM lerde ise giderek daha fazla dışa açılan, şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanyon, Istinye Park, Meydan Alışveriş Merkezi gibi örnekleri bu nesil için sıralayabiliriz. Günümüz AVM leri inanların sadece alışveriş yaptığı bir mekan olmanın ötesine geçmiş bir anlamda sosyalleşme mekanı halini almıştır. Bu durumun getirdiği değişimler de AVM lerin bünyesinde tiyatro, gösteri merkezi, semt pazarı, kent meydanı gibi sosyal donatıları barındırmasını gerekli kılmıştır. Bir diğer yandan ev dekorasyonuna yönelik merkezler, sadece çocuğa yönelik merkezler, moda merkezleri, indirim merkezleri gibi konseptler içeren AVM ler de oluşmaya başlamıştır. Colliers International Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2015 raporunda 2014 yılsonu itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 319 alışveriş merkezinin bulunduğu, Türkiye deki mevcut alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanının 2014 yılsonu itibariyle m² olduğu ve bu rakamın 2016 yılsonunda m² ye ulaşmasının beklendiği belirtilmiştir. Toplam nüfusun % 25 ini oluşturan İstanbul ve Ankara nın kiralanabilir bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre iller sıralamasında İstanbul, 269 m² kişi ile ilk sırada yer almaktadır. İstanbul ilini, 249 m² ile Ankara, 171 m² ile Karabük illeri takip etmektedir. Bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Avrupa Birliği ülkelerinin tamamı ele alındığında ortalama 268 m², Türkiye geneli için ise ortalama 120 m² olarak belirtilmiş olup, son yıllarda organize perakende yatırımlarının artmasına karşın, Türkiye geneli ortalamasının Avrupa ortalamasının oldukça gerisinde olduğu görülmektedir. JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 raporunda Türkiye deki mevcut A.V.M. lerden alışveriş merkesi olma özelliğini yitiren gayrimenkullerin sistemden çıkartıldığı belirtilerek, 2014 yılı içerisinde Türkiye genelinde açılışı gerçekleşen A.V.M. ler ve toplam kiralanabilir alan bilgileri belirtilmiştir. Tablo yılı içerisinde açılan A.V.M. ler m² nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmmıştır Kaynak: JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 Raporu 38

39 Perakende Yoğunluğu Türkiye de kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2013 yıl sonundan 2014 yıl sonuna 126 m² dan 129 m² ye yükseldiği görülmektedir yılı sonunda Ankara nın perakende yoğunluğu açısından İstanbul u geçtiği ve 1000 kişi başına kiralanabilir alanın 270 m² ye ulaştığı gözlemlenmiştir. Tablo. 20 Parekende Yoğunluğu (1,000 Kişi başına düşen alan, m²) İL 2013 SONU 2014 SONU 2017 SONU ANKARA İSTANBUL KARABÜK KIRIKKALE MUĞLA BOLU ESKİŞEHİR BURSA GAZİANTEP DENİZLİ TÜRKİYE Kaynak: Jones Lang LaSalle AVM sektörü 2009 yılından 2013 yılına kadar geçen beş yıllık dönem içinde değerlendirildiğinde son 4 yılda yatırımlarda %60, yabancı sermayede %33, istihdamda %31, kiralanabilir alanda %69, AVM sayısında %46, m² başına cirolarda %61, AVM cirolarında %163, ziyaretçi sayısında %79 oranında artış olduğu gözlemlenmiştir (Turksih Council Of Shopping Center, 2014). Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi nin Ocak ayı sonuçları açıklanmış olup ciro endeksi Ocak 2016 döneminde 2015 Ocak ayı ile karşılaştırıldığında %12,8 lik bir artışla 202 puana ulaşmıştır. Grafik 11. Alışveriş Merkezi Ciro Endeksleri Türkiye Genel Görünümü (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM lerdeki kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar Ocak 2016 da bir önceki yılın aynı ayına göre 23 puan arttı ve verimlilik m² başına 770 TL ye ulaşmıştır. Verimlilik, İstanbul da 905 TL, Anadolu da 680 TL olarak gerçekleşmiştir. 39

40 Grafik 12. Ciro Verimlilik Endeksi (Ocak 2016) Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır. Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak ayında en yüksek ciro artışı hipermarket kategorilerinde gerçekleşmiş olup, geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında 2016 Ocak döneminde kategoriler bazında endeks %13 lük bir artış gösterdi. En yüksek ciro artışı ise hipermarket kategorisinde %6 lık artışla yaşanmıştır. Geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında Ocak 2016 da ayakkabı-çanta kategorisi %19, yiyecek kategorisi yüzde 18, teknoloji hipermarket kategorisi %16, giyim kategorisi %13 AVM lerdeki diğer* alan ciroları %8 artış kaydetti. (Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.) Grafik 13. Kategoriler Bazında Ciro Endeksi (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak 2016 verilerini bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde bu dönemde herhangi bir değişim olmadığı gözlenmiştir. 40

41 Grafik 14. Ziyaretçi Sayısı Endeksi Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM Endeksi Ocak 2016 sonuçlarını değerlendiren AYD Başkanı Hulusi Belgü, AVM endeksi Ocak 2016 döneminde bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında %12,8 oranında arttığını, Ocak ayı perakende sektöründe indirim kampanyalarının başladığı bir dönem olduğunu belirtmiştir. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Yapılan araştırmalardan, mevcut A.V.M lerdeki ziyaretçi sayısının yıllar arasında pozitif değer artışı gösterdiği ve bunun sonucunda yerleşim alanlarındaki A.V.M. sayısının, geliştirilen konut ve ofis projeleri ile yetersiz kalabileceği düşünülmektedir. Özellikle İstanbul İlinin il sınırları doğrultusundaki yerleşim alanı gelişimi göz önüne alınırsa, kentin çeperlerinde yer alan mevcut A.V.M sayısının önümüzdeki yıllar içerisinde artacağı kanaatine varılmıştır. Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC) nin alışveriş merkezi tiplerine getirdiği tanım ve standartlara göre alışveriş merkezleri geleneksel ve özellikli olmak üzere iki ana başlıkta sınıflandırılmaktadır. Buna göre; Tablo. 21 A.V.M Sınıflandırması FORMAT PROJE TİPİ TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (m²) Çok Büyük Geleneksel Büyük Orta Küçük İhtiyaç Odaklı Perakende Parkı Büyük Orta Özellikli Küçük Outlet Temalı (eğlence Odaklı) * Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği tarafından yayınlanan ICSC standartlarına göre Türkiye deki AVM ler İstanbul AVM Piyasası İstanbul un tarihi çarşılarının yanı sıra modernleşmeyle birlikte yeni alışveriş mekânları ortaya çıkmıştır. İlk olarak 1950 li yıllarda gelişmiş ülkelerdeki perakende ticaret düzeninden etkilenmelerinin başlanması ile 41

42 Migros Türkiye ye girmiş ve 1956 da Gima nın kuruluşuyla gelişim süreci devam etmiştir. Ülkemizdeki alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak büyük kentler tercih edilmiştir. İstanbul da özellikle 1980 den sonra, liberal politikaların uygulanmasının hız kazanması ile beraber bu dönemde ülke, küreselleşme sürecine girerek dünya ile bütünleşme çabasına girmiştir. Türkiye de yılları arası liberal ekonomik politikalar, genel olarak dışa açılma amacına yönelik olarak gümrük vergilerinin indirilmesi, ithal malların ülkeye kolaylıkla girebilmesi biçiminde uygulanmıştır. İstanbul ve diğer kentlerde alışveriş merkezleri sayısının artması 90 lı yıllar ile başlamış ve İstanbul metropoliten alanı içinde ve kent merkezi dışında yeni alışveriş mekânlarının hızla artmaya devam etmiştir. İstanbul daki alışveriş merkezlerinin kapladığı alan, Türkiye ortalamasının üstündedir li yıllarla birlikte tüketicilerin ithal mallara olan ilgisiyle bu ürünlerin bulunabileceği alışveriş merkezleri de kurulmaya başlanmıştır. İlk örnek olarak 1988 yılında devlet ortaklığı ile Ataköy de açılan Galeria Alışveriş Merkezi, Houston daki The Galleria alışveriş merkezinden esinlenerek yapılmıştır. Ataköy Turizm Merkezi kompleksi içinde yer alan Galeria Alışveriş Merkezi, o dönemde bu tip alışveriş merkezlerinin ilk örneği olması sebebiyle sadece Ataköy ü değil, tüm İstanbul u etkilemiştir. Dönemsel olarak açılan alışveriş merkezlerinin ise yine 2000 den sonra yoğunlaştığı görülmektedir yılları arasında alışveriş mekânları hem niceliksel, hem de niteliksel olarak değişim göstermektedir dan itibaren farklı semtlerde birbiri ardına kurulan bu merkezler kentin ekonomik yaşamında olduğu kadar sosyal yaşamında da yeni bir ilgi odağı oluşturmuştur. Bu merkezler bünyelerinde sinema, tiyatro, toplantı ve fuar salonları, buz pateni pisti, oyun salonları ve çeşitli ülke mutfaklarını sunan restoranları barındırmaktadır. İstanbul daki alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinde amaç daha çok kapalı bir mekânda alışveriş olgusu üzerinde yoğunlaşmakta, gerek mimarileri, gerekse barındırdıkları fonksiyonlar açısından belli sınırlar içerisinde kalmaktadır. Ancak son zamanlarda ortaya çıkan alışveriş merkezlerinin belli bir konsepti ve bu konsept çerçevesinde kendilerine özgü mimarileri bulunmaktadır. İstanbul kent yaşamında kendilerini çekici kılmak için alışveriş merkezleri kentlilere farklı mekânlar sunmaya başlamıştır. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Nüfusu 14,6 milyon kişi olan İstanbulda 114 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır yıl sonu itibariyle İstanbul daki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları 2,9 milyon m² dir. Genel olarak alışveriş merkezlerinin karakteristikleri; konum ve hedef kitlesine göre değişiklik göstermektedir. Benzer bölgede ve benzer hedef kitlesine sahip olan alışveriş merkezleri dikkate alınarak İstanbul genelinde bir bölgeleme yapılmıştır. Aşağıdaki haritada incelenen 10 farklı bölgede yer alan AVM lerin mevcutta barındırdıkları kiralanabilir alan ve gelecek stokları görülmektedir. Haritada görüldüğü gibi gelecek arzla birlikte en büyük stoğa sahip olan bölgeler kentin iki yakasındaki MİA lara yakın olan alanlarda toplanmaktadır. Bu bölgeler 42

43 kentte çalışan nüfusun çok büyük bölümünü barındırmakta olup en güçlü ulaşım ağlarına sahip alanlardır. Bu sebeple hareketin yoğun olduğu bölge ticari anlamda büyük potansiyel taşımaktadır. Asya Yakası kent merkezinde yer alan 8 no lu bölgede mevcut stok alanı yaklaşık m2 iken gelecek stok m² büyüklüğündedir. Avcılar ve Beylikdüzü nü içine alan 5 no lu bölgede stok fazlalığı dikkat çekmektedir. Bu bölge son 10 yılda gayrimenkul yatırımları açısından büyük hareket yaşanmış bir bölgedir. Bölgede artan konut projeleriyle ve nüfusa bağlı olarak AVM sayısı oldukça artmış olsa da gelecekteki arzın düşük olması bu bölgede AVM yatırımlarının doygunluğa ulaştığını göstermektedir. Resim 3. İstanbul ili, A.V.M. Bölgeleri Bahçelievler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter ve Fatih bölgelerini içine alan 2 No lu bölge ile İkitelli, Başakşehir bölgelerini içine alan 4 No lu bölgede gelecek arzın yüksekliği dikkat çekmektedir. 2 No lu bölge; kent merkezinin en yakın çeperinde yer almakta olup özellikle orta ve ortaüst gelir grubuna yönelik konut ve AVM yatırımlarının arttığı bir alandır. Son 5 yıl içinde konut alanlarına açılarak büyük değişim geçiren ve gelişimi kuzeye doğru sürmesi beklenen 4 No lu (İkitelli, Başakşehir) bölgede artan nüfus ile AVM yatırımlarının da artması beklenmektedir. *İstanbul genelinde kişiye düşen kiralanabilir alan 217 m² iken Türkiye de 88 m², Avrupa da ise 247 m² dir. Gelecek stoğa eklenecek alışveriş merkezleri ve nüfus artış hızı dikkate alındığında 2014 yılı sonunda İstanbul genelinde kişiye düşen kiralanabilir alanın 315 m² ye ulaşması beklenmektedir. *Kaynak: Colliers 2013-Market Report Pazarda var olan nitelikli perakende alanları, uluslararası markaların Türkiye pazarına girme ve ulusal markaların genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır. İstanbul perakendecilerin pazara girişinde ve genişleme stratejilerinde öncelikli pazar olmaya devam ederken, özellikle ikincil şehirlerde, konumun merkezi olması perakendeci seçimini etkileyen en önemli faktörlerdendir. İkincil bir şehirdeki optimum lokasyon, İstanbul da ortalama bir konuma tercih edilebilir durumdadır. Güçlü konum, geniş kapsama alanı, itibarlı yatırımcı, iletişim ağı 43

44 kuvvetli kiralama ajansları ve uygun toplam kiralanabilir alan, özellikle ikincil şehirlerde, talebi yükselten başlıca faktörlerdir. Tablo. 22 İstanbul il Genelinde Konumlu A.V.M. ler A.V.M. KONUM AÇILIŞ TARİHİ A.V.M. KONUM AÇILIŞ TARİHİ 212 Power Outlet Bağcılar 2009 M1 Meydan Merter 2009 Address İstanbul Şişli 2005 M1 Meydan Ümraniye 2007 Airport Outlet Center Bakırköy 2008 Mall of İstanbul Küçükçekmece 2014 Akasya AVM Acıbadem 2014 Maltepe Park Maltepe 2005 Akbatı Esenyurt 2011 Maltepe Park Maltepe 2005 Akmerkez Etiler 1993 Marintürk Cityport Pendik 2011 Akvaryum AVM Bayrampaşa 2005 Marmara Forum Bakırköy 2011 Aqua Florya Florya 2012 Marmara Park Esenyurt 2012 Arenapark Atakent 2011 Mayadrom Akatlar 1998 Armonipark Outlet Center Küçükçekmece 2007 Maxicity Çengelköy Astoria Esentepe 2008 Mesa Studio Plaza Göktürk 2003 Asya Park Outlet Center Ümraniye 2007 Metrocity Levent 2003 Ataköy Plus Ataköy 2010 Metro Garden Çekmeköy 2014 Atirus Büyükçekmece 2005 Metroport Bahçelievler 2007 Atrium Ataköy 1989 Meydan AVM Ümraniye 2007 Axis Kağıthane 2013 Meydan AVM Güngören 2009 Aymerkez Büyükçekmece 2003 Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 1997 Beycity AVM Beylikdüzü 2011 MKM Akatlar 2004 Beylicium Beylikdüzü 2005 Neomarin Pendik 2009 Brandium Küçükbakkalköy 2013 Novada Ataşehir Küçükbakkalköy 2013 Bulvar 216 Batı Ataşehir 2014 Olimpa AVM Başakşehir 2010 Buyaka Ümraniye 2012 Olivium Outlet Center Zeytinburnu 2000 Can Park Shopping Mall Ümraniye 2014 Optimum Outlet Göztepe 2008 Capacity Bakırköy 2007 Ora Outlet Bayrampaşa 2011 Capitol Altunizade 1993 Ömür Plaza Bakırköy 2006 Carousel Bakırköy 1995 Özdilek Park Levent 2014 Carrefoursa Bahçepark Bahçelievler 2009 Palladium Ataşehir 2008 Carrefoursa Bayrampaşa Bayrampaşa 2003 Paradise Beylikdüzü 2006 Carrefoursa Haramidere Esenyurt 2001 Pelican Mall Avcılar 2010 Carrefoursa İçerenköy İçerenköy 1996 Pendorya Pendik 2009 Carrefoursa Maltepe Maltepe 2001 Perla Vista Beylikdüzü 2010 Carrefoursa Ümraniye Ümraniye 2000 Platform Fashion Park Merter 2013 Cevahir Mecidiyeköy 2005 Prestige Mall Bahçeşehir 2007 City's Nişantaşı Şişli 2008 Profilo Mecidiyeköy 1998 Demirören İstiklal Beyoğlu 2011 Rings İstanbul Sancaktepe 2014 Deposite Outlet İkitelli 2008 Sancakpark AVM Sancaktepe 2011 Doğuş Power Center Maslak 2006 Sapphire Levent 2011 Dünya AVM Yeşilköy 2007 Semerkand Line Esenyurt 2013 Eskule AVM Esenyurt 2010 Silivri Maxi City Silivri 1998 Flyinn Florya 2003 Starcity Outlet Center Yenibosna 2010 Forum İstanbul Bayrampaşa 2009 Sunflower Esenkent 2005 Galleria Ataköy Ataköy 1988 Tepe Nautilus Kadıköy 2002 Güneşlipark Güneşli 2013 Terasium Başakşehir 2011 Historia Fatih 2008 Torium Haramidere 2010 Ihlamur AVM Halkalı 2008 Trump Towers Şişli 2012 İstinye Park İstinye 2007 Uniq İstanbul Ayazağa 2014 Istwest Alışveriş Merkezi Bahçelievler 2013 Vialand Eyüp 2013 Kadir Has Çocuk Dünyası Bahçelievler 2003 Viaport Outlet Center Kurtköy 2008 Kale Outlet Center Güngören 2007 Wedding World Yenibosna 2008 Kanyon Levent 2006 White Hill Yeşilpınar 2012 Kardiyum AVM Taşdelen 2011 World Atlantis Kurtköy 2008 Kipa AVM-Silivri Silivri 2008 Yaylada Süreyyapaşa Maltepe 1992 Kozzy AVM Kozyatağı 2010 Zorlu Center Zincirlikuyu 2013 M1 Merkez Kartal Kartal 2000 Bunun yanı sıra, perakende caddelerindeki kira seviyeleri sınırlı arza ve hızla artan talebe bağlı olarak önemli derecede yükselmiştir. İstiklal ve Bağdat caddelerinde 2011 de EUR 175 seviyesinde olan birincil kira, EUR 25 artarak metrekare başına aylık EUR 200 seviyesine ulaşmıştır. Aynı zaman diliminde 44

45 Nişantaşı ndaki birincil kira değeri EUR 20 artarak, Bağdat ve İstiklal caddelerinin biraz altında kalmış ve EUR 190 seviyesine ulaşmıştır. Birincil alışveriş merkezlerinde güçlü perakendeci talebine bağlı olarak birincil kira oranları artmış, 2012 yılsonunda 80 Euro m²/ay olan birincil kira seviyesi, 2013 yılsonunda 85 Euro ya m²/ay yükselmiştir. (Kaynak: Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu) Türkiye deki toplam kiralanabilir alan (TKA) 2013 yılsonu itibariyle 38 alışveriş merkezinde 1.15 milyon m² artarak, 352 alışveriş merkezinde 9.49 milyon m² ye ulaşmıştır. İstanbul, 11 alışveriş merkezi ve 410,874 m² TKA ile pazara dahil olan yeni stokun yüzde 35 ine ev sahipliği yaparken, İstanbul haricindeki şehirlerde 27 yeni alışveriş merkezinde yaratılan 742,315 m² arz ile TKA 5.98 milyon m² ye ulaşmıştır. Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu nda 2013 yılında güçlü bir performans sergileyen AVM lerin 2014 yılında da güçlü performansını sürdürüp, tamamlanan yeni stokla beraber toplam alışveriş merkezi stoğunun 2014 yılsonunda milyon m² ye ulaşacağı öngörülmüştür. Aynı raporda Türkiye deki kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2012 yılsonundan 2013 yılsonuna 115 m² den 126 m² ye yükseldiği belirtilmiştir. Eylül 2014 itibari ile yapılan araştırmalarda Türkiye de toplam 342 adet A.V.M. nin yer aldığı ve bu A.V.M. lerdeki Toplam Kiralanabilir Alanın m² olduğu belirtilmiştir. Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu nda Türkiye nin ortalama perakende yoğunluğunun 2016 yılsonu itibariyle 150 m² ye yükseleceği öngörülmektedir Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. 45

46 İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. Grafik 15. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. 46

47 İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır Pendik İlçesi Coğrafi Konum: İstanbul İli nin doğu yarısında yer alan Pendik, güneydoğu'da Tuzla, doğuda Gebze, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Kartal, Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Yaklaşık 200 km 2 lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. Deniz kıyısı kil ve kum ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos Dağı na sınır olan Pendik, Ballıca, Ağılbayırı ve Karabayır Tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik ilçesinde TEM Otoylu güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır. İlçenin en büyük caddesi Ankara Caddesi dir. Nüfus: 1924 Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesinden sonra Drama ve Yanya dan gelen Müslüman Türk nüfus Pendik e yerleşti. Pendik ten göç eden Rumlar da Selanik yakınlarında Pendik adında bir yerleşim yeri kurdular. Dramalılar, Yanyalılar ve 1950 lerde Erzincanlıların da katılımıyla yeni Pendik in çekirdeği oluşturulmuş oldu. Bu yapıya 1960 sonrasında Yugoslavya dan göç eden Boşnaklar da eklendi. Bu göçmen nüfus arası Pendik İstasyon Üstü Mahallesi ne yerleşti. Genel olarak seksenli yıllara kadar yazlık yerleşim merkezi olarak gelişen Pendik te 1 Temmuz 1982'de Pendik Tersanesi nin açılması, seksenli yılların Pendik'in en fazla göç aldığı dönem olmasında büyük rolü vardır. Tersanenin açılması ve sanayi kuruluşlarının büyük gelişme göstermiş olması ile beraber artan göçler nedeni ile Pendik yazlık yerleşim yeri olmaktan çıkmış bahçeli evlerin yerini apartmanlar almaya başlamıştır yılında Bulgaristan ın çeşitli şehirlerinden yurdumuza zorunlu olarak göç eden soydaşlarımız için 1990 yılında Pendik Kurtköy de konut inşa edilmiştir. Pendik günden güne göç almakta olup ilçede çoğunluğu Erzurum, Erzincan, Kastamonu, Giresun, Ordu, Sivas illeri kökenli yurttaşlar ile Boşnak ve Balkan göçmeni kökenli yurttaşlar oluşturmaktadır. Nüfus bakımından Pendik, TUİK 2014 verilerine göre kişi, 2015 verilerine göre ise kişilik nüfusa sahiptir. Ulaşım: 1870 yılında kurulan Pendik Gar Müdürlüğü günümüzde de hizmet vermeye devam etmektedir. İstanbul kalkışlı tüm trenler (Haydarpaşa-Bostancı ve Pendik de tüm trenler durur) ile İstanbul içinde hizmet veren banliyö trenleri de Pendik sınırlarındaki Pendik, Kaynarca, Tersane, Güzelyalı İstasyonları nda hizmet vermektedir den beri hizmet veren Pendik-Eminönü deniz otobüsü ve 2004 den beri Pendik-Yalova hızlı feribotu deniz ulaşımını sağlamaktadır. İstanbul'daki hava ulaşım merkezlerinden biri olan Sabiha Gökçen Havalimanı da Pendik'te bulunmaktadır. Ana arter olarak E-5, 47

48 TEM ve sahilyolu ve bu yolların birbirine olan bağlantısını sağlayan ara yollarıyla karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Şehir içi trafiği için ise minibüs ve taksilerin dışında İETT ile pek çok noktaya ulaşım mümkündür. Kadıköy'den Kartal'a kadar uzanan metro hattı daha sonra Pendik Kaynarca'ya uzayacak, Kaynarca'da, Sabiha Gökçen Havalimanı'ndan Sultanbeyli istikametine uzanan metroyla birleştirilecektir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. 48

49 Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Üst hakkına konu taşınmaz; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Harmandere Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmaza Pendik-Gebze istikametinde T.E.M. otoyolu üzerinde ilerleyerek ulaşım mümkün olup, Kurtköy Kavşağı ile T.E.M otoyolunun kesişiminde köşe konumda, sağ tarafta yer almaktadır. 49

50 Taşınmaza T.E.M. otoyolu üzerinden ulaşım Kurtköy Kavşağı aracılı ile sağlanabilmekte olup, ayrıca D-100 Karayolu üzerinden Pendik-Tuzla istikametinden ilerlerken sağ kolda yer alan Neomarin Pendik A.V.M. ye gelindiğinde Tersane kavşağı üzerinden T.E.M. bağlantı yoluna girilerek ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmaza yakın konumda Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendorya A.V.M., Neomarin Pendik A.V.M., Özel Koç Lisesi, Sabancı Üniversitesi gibi referans yapılar yer almaktadır. 50

51 Resim 4. Konum Krokisi 1-VİAPORT HOUSES&SUITES 2-EKOL SITESI 3-PARK TOWN 4-ATLAS RESIDENCE 5-NOVARTIS 6-TAHİR EKŞİOĞLU KARDEŞLER CAMİİ Tablo. 23 Konu Taşınmazın Bazı Merkezlere Kuşuçuşu Mesafeleri Mesafeler Uzaklıklar Sabiha Gökçen Havalimanı 3.09km Pendik Sahil 9.54 km Ataşehir Merkez km Bostancı Merkez km Boğaziçi Köprüsü km Fatih Sultan Mehmet Köprüsü km Atatürk Havalimanı km Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın bulunduğu bölge sanayi ve lojistik fonksiyonlu yapıların yer aldığı bir bölge niteliğinde olup, 2000 li yılardan itibaren konut gelişimi gösteren bir bölgedir. Özellikle Dedepaşa Caddesi nin güneybatısında kalan bölgede yoğunlaşan konut alanlarında blok yapı düzeninde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yapılardan oluşan site tipi mesken alanları bulunmaktadır. 51

52 Taşınmaza yakın konumda mesken alanlarının yanısıra, sanayi tesis alanları ve lojistik alt sektöründe hizmet veren birimlere ait depo alanları konumludur. Bölge dahilinde Sahil Bulvarı yönünde, Pendik Merkez istikametinde ilerledikçe mevcut fonskiyonlar konut+ticaret ve ticaret olarak değişmekte, yapı ve nüfus yoğunluğu artmaktadır. Pendik ilçe sınırları içerisinde 2008 yılı sonrasında açılan Pendik Marina nın yaratmış olduğu çekim dolayısı ile ilçenin ticari yoğunluğu ve gayrimenkul talebi artış eğilimi göstermiştir. Sosyo ekonomik olarak orta gelir grubunun ikamet ettiği bölgede nüfus yoğunluğu yüksek seviyelerdedir. Taşınmazın kuzeyinde, T.E.M. otoyolunun kuzey doğusunda yer alan Kurna Mahallesi sınırları dahilinde plansız alanlar yer almaktadır. Resim 5. Topoğrafik Yapı Krokisi Taşınmazın bulunduğu bölgede topoğrafik yapı genel hatları ile hafif eğimlidir. T.E.M. otoyolunun konumlu olduğu aks üzerinde düze yakın yapıya sahip olan topoğrafyada eğim oranı, T.E.M.-Dedepaşa Caddesi yönünde artmaktadır. Parsel sınırları dahilinde güneybatı-kuzeydoğu yönünde eğim oranı artmaktadır. Taşınmazın güneybatı sınırını teşkil eden Dedepaşa Caddesi nin güneydoğusunda eğim oranı azalmakta, topoğrafik yapı bu noktadan sonra değişmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölgede kara yolu ve deniz yolu toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. T.E.M., D-100 ve bağlantı yolları, karayolu ulaşım aksaları ile Pendik merkez üzerinden deniz yolu ulaşım araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. Değerleme tarihi itibari ile konu taşınmaza raylı sistem taşıma araçları ile ulaşım sağlayacak herhangi bir ulaşım aracı mevcut değildir. 52

53 7.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi ile Crowne Plaza Oteli, A ve B bloklar yer almakta olup, ayrıca C blok projelendirilmiştir. Resim 6. T.E.M. Cephesinden Taşınmaza Bakış Resim 7. Vaziyet Planı KONGRE&FUAR ALANI KONAKLAMA TESİS ALANI ALIŞVERİŞ MERKEZİ A BLOK B BLOK C BLOK 53

54 Değerleme tarihi itibari ile A.V.M.+Fuar, Kongre Merkezi+Otel, A, B blokları tamamlanmış olup, C blok inşa halindedir. Parselin güneybatı sınırını teşkil eden Dedepaşa Caddesi cephesinden bakıldığında parselin batısında konumlu Kongre Merkezi ve Otel bloğu, parselin doğusunda konumlu A.V.M ve Fuar bloğudur. Parselin kuzeybatı ve kuzey doğu yönünde projelendirilmiş olan A, B ve C bloklar ise T.E.M. otoyolu cephesinden bakıldığında algılanabilir konumda olup, T.E.M. cephesinden bakıldığında A.V.M. bloğunun batısında projelendirilen blok C blok, doğusunda projelendirilen ve değerleme tarihi itibari ile mağaza olarak kullanılan bloklar ise A ve B bloklar olarak adlandırılmıştır. Taşınmaz üzerinde yer alan blok ve fonksiyonlara ait detaylı bilgi alt başlıklar halinde aşağıdaki şekilde açıklanmıştır. Alışveriş Merkezi ve Fuar Alanı: Onaylı projesinde ve Yapı Ruhsatında A.V.M bloğu olarak belirtilen yapı, yol kotu altında 2, yol kotu üstünde 2 kat olmak üzere toplam 4 katlı olarak belirtilmiştir. Ruhsat eki niteliğindeki projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M. bloğu toplam yaklaşık m² inşaat alanına sahip olup açık hava konseptinde tasarlanmıştır. Resim 8. A.V.M. Bloğu Vaziyet Planı A.V.M fonksiyonlu bloğa farklı cephelerden giriş sağlanabilmekte olup, Dedepaşa Caddesi cephesinden 1. Kat kotundan, Otel Bloğu yönünden, parsel sınırları dahilinde yer alan Fuar Alanı ve otopark alanından kuzey ve güneydoğu yönlerinden girişler mevcuttur. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemede 1.normal kat kotunda sinema salonları, ticari alanlar, yönetime ait ofis alanları yer almakta olup, açık hava konseptinde olan ve cadde katı olarak adlandırılan zemin kat kotunda mağaza alanları, meydan ve sosyal alanlar yer almaktadır. Cadde katı dahilinde açık hava konseptinde planlanan yapı alanları dahilindeki mağaza birimlerinin haricinde, yemeiçme fonksiyonlu ticari alanların yoğun olduğu farklı bir kullanım alanı da yaratılmıştır. Cadde katının altında kalan katlarda, asma kat kullanım alanları da yer almakta olup, bodrum katlarda mağaza alanları, bu alanlara ait depo ve teknik hacimler yer almaktadır. 2.Bodrum kat kotunda projelendirilen mağaza alanları mahallinde yapılan incelemede yeme-içme fonksiyonlu ticari birimler tarafından kullanılmakta olup, bu ticari segmentin yoğun olduğu alanda meydan ve süs havuzu gibi ortak alanlar yer almaktadır. 2. Bodrum kat kotunda parsel sınrıları dahilinde, eğlence alanları ve açık otopark alanları mevcuttur. 54

55 Tablo. 24 A.V.M. Bloğu Kat Alan ve Fonksiyonları KAT KOT İNŞAAT ALANI (m²) FONKSİYONLAR 2. BODRUM -11, ,02 SIĞINAK, BAY&BAYAN WC, ÇÖP ODASI, KAZAN DAİRESİ, SU DEPOSU 26 ADET TİCARİ ALAN, 2 ADET TİCARİ ALAN DEPOSU, ÇÖP ODALARI, TEKNİK 1.BODRUM ,38 HACİMLER, SIĞINAKLAR, KAZAN DAİRESİ, TEKNİK DEPOLAR 135 ADET TİCARİ ALAN, SOSYAL MEYDAN, BAY BAYAN WC'LER, TEKNİK ZEMİN ,49 ALANLAR, YÜRÜYÜŞ YOLLARI, MEYDAN YÖNETİM ODALARI, TEKNİK HACİMLER, MESCİT, TİCARİ ALANLAR,İ SİNEMA 1.NORMAL 5, ,49 SALONLARI TOPLAM ,38 Yerinde yapılan incelemeler ve Avan Projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M dahilinde yer alan mağazalar Anchor Mağazalar, Mağazalar, Hipermarket, Yapı Market, Elektro Market, Eğlence Alanları, Yeme-İçme Alanları olmak üzere farklı katagorilerde sınıflandırılmıştır. Mağaza kategorisi dahilinde kapalı alan kullanımı maksimum 500 m² alana sahip üniteler, Anchor Mağaza kategorisinde ise A.V.M dahilinde müşteriler adına çekim kabiliyeti olan, zincir markaların kullanımına ait olan üniteler dahil edilmiştir. Anchor Mağaza kategorisinde yer alan üniteler ortalama m² kullanım alanına sahip olup, büyük kullanım alanına ihtiyaç duyan Yapı Market ler, Elektro Marketler, Hiper Marketler ayrı ayrı sınıflandırılmıştır. Halihazırda mevcut A.V.M. bloğu nda Yapı Market kategorisinde hizmet veren herhangi bir birim mevcut olmayıp, parsel üzerinde projelendirilen ve inşaat seviyeli olan C blok onaylı projesinde Yapı Market alanı planlanmıştır. A.V.M dahilinde konumlu sinema, eğlence alanları gibi alanlar Eğlence Alanları olarak sınıflandırılmıştır. A.V.M. bloğunda zemin katta (food court) ve bodrum katta konumlu Yeme-İçme alanları tek bir grup dahilinde belirtilmiştir. Tablo. 25 Alışveriş Merkezi Dahilindeki Mevcut Kullanım Alanları Dağılımı KULLANIM KİRALANABİLİR ALANLAR (m²) MEVCUT A.V.M. KİRALANABİR ALAN ORANI (%) MAĞAZALAR ,16 36,80% ANCHOR MAĞAZALAR ,99 26,34% EĞLENCE ALANLARI 3.226,64 4,67% YEME İÇME ALANLARI 5.250,10 7,60% BANKA ALANLARI 826,84 1,20% ELEKTRO MARKET 3.583,59 5,19% HİPERMARKET ,94 15,73% BOŞ 147,44 0,21% DEPO 1.560,00 2,26% MEVCUT A.V.M. TOPLAM KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN ,70 100,0% 55

56 Değerleme çalışmasında esas alınan ticari ünite sınıflandırılması dahilinde, toplam m² mağaza ve ticari alana sahip A.V.M. bloğu unun alan olarak yaklaşık %37 si Mağazalar, yaklaşık %26 sı Anchor Mağazalar, yaklaşık %5 i Eğlence Alanları, yaklaşık %16 sı Hipermarket, yaklaşık %8 i Yeme-içme alanları ve yaklaşık %5 i Elektro Market ler tarafından kullanılmaktadır. A.V.M. dahilinde yer alan banka şubelerine ait kullanım alanları kiralanabilir mağaza alanlarının yaklaşık %1 ini kapsamaktadır. Değerleme tarihi itibari ile parsel üzerinde projelendirilen A, B ve C bloklarda toplam yaklaşık m² kiralanabilir mağaza alanı yer almakta olup, kapalı alan yüzölçümü açısından C blok için projelendirilen ticari alanlar, projede belirtilen öneri toplam ticari alanların yaklaşık %85 ini kapsamaktadır. Mahallinde yapılan incelemede A ve B bloklardaki mevcut kullanım şekilleri değerlendirildiğinde ticari birimlerin Anchor Mağaza kategorisinde olduğu, değerleme tarihi itibari ile inşaat seviyeli olan C blokta zemin katta planlanan mağaza alanlarının ise Mağaza kategorisinde olabileceği kanaatine varılmıştır. Projesinde C blok 1.bodrum katta planlanan yaklaşık m² lik alan ise Yapı Market olarak belirtildiğinden, mağaza sınıflamasında direkt olarak Yapı Market kategorisinde değerlendirilmiştir. Projelendirilen C blok ve değerleme tarihi itibari ile inşaatı tamamlanıp anchor mağaza olarak kullanılan ilave bloklara ait alanlar ve bahsi geçen 3 adet blok toplamındaki kiralanabilir alana oranları % cinsinden aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde hesaplanmıştır. Tablo. 26 A, B ve Projelendirilen C Bloklar Dahilindeki Kullanım Alanları Dağılımı KULLANIM KİRALANABİLİR ALANLAR (m²) KİRALANABİR ALAN ORANI (%) A BLOK ANCHOR MAĞAZA ALAN 614,10 2,4% B BLOK MAĞAZA ALAN 577,86 2,3% B BLOK ANCHOR MAĞAZA ALANI 2.634,93 10,5% PROJE ÖNERİ C BLOK MAĞAZA ALAN ,89 45,8% PROJE ÖNERİ C BLOK YAPI MARKET ALAN 9.819,00 39% PROJE ÖNERİ BLOKLAR TOPLAMI KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN ,78 100,0% Resim 9. A.V.M. Bloğu 2. Bodrum Kat Planı 56

57 Resim 10. A.V.M. Bloğu 1. Bodrum Kat Planı MAĞAZA&YEME-İÇME ALANI HİPERMARKET ALANI Resim 11. A.V.M. Bloğu Zemin Kat Planı YEME-İÇME&MAĞAZA ALANI YÖNETİM OFİSLERİ MAĞAZA&ANCHOR MAĞAZA ALANI 57

58 Resim 12. A.V.M. Bloğu 1.Kat Planı SİNEMA ALANI A.V.M dahilinde yaya girişinin yer aldığı konumdaki mağazalar çoğunlukla Mağazalar kategorisindeki ticari ünitelerden oluşmakta olup, açık alışveriş merkezi konseptindeki A.V.M. de VİA Bedesten olarak adlandırılan çarşı alanı yer almaktadır. Bu alan dahilinde yaklaşık ortalama m² alanlı A.V.M dahlindeki mağaza alanlarına oranla daha küçük alanlı mağazalar mevcuttur. Değerleme tarihi itibari ile inşaatı devam eden C blok ve halihazırda kullanımda olan A ve B bloklar için onaylı projeleri üzerinden mağaza alanları hesaplanmış olup, aşağıdaki tablo ve kat planlarında belirtildiği gibidir. 58

59 Resim 13. A Blok Zemin Kat Planı TİCARİ ALANLAR B BLOK CEPHESİ Tablo. 27 A Blok Zemin Kat Alanları ZEMİN KAT TOPLAM KAT ALANI, m² 635,88 ZEMİN KAT TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² 614,10 ORTAK ALANLAR, m² 21,78 Resim 14. B Blok Zemin Kat Planı TİCARİ ALANLAR Tablo. 28 B Blok Zemin Kat Alanları ZEMİN KAT TOPLAM KAT ALANI, m² 3.249,48 ZEMİN KAT TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² 3.212,79 ORTAK ALANLAR, m² 36,69 59

60 Resim 15. C Blok Bodrum Kat Planları Tablo. 29 C Blok Kat Alanları TOPLAM KAT İNŞAAT ALANI 1.BODRUM KAT TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² ,82 ZEMİN KAT TOPLAM KAT ALANI, m² 7.769,02 1.NORMAL KAT TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² 4.790,74 TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² ,58 Tablo. 30 C Blok Kiralanabilir Alanlar KİRALANABİLİR ALANLAR 1.BODRUM KAT TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² 9.819,00 ZEMİN KAT TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² 7.067,89 1.NORMAL KAT TOPLAM MAĞAZA ALANI 4.463,00 TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² ,89 Otel bloğunun 4.bodrum katında projelendirilen mağaza alanları, A.V.M. bloğunda yer alan mağaza alanları ile bütünlük teşkil ettiğinden birlikte değerlendirilmiş olup, A.V.M. kiralanabilir mağaza alanı hesaplarına dahil edilmiştir. Bahsi geçen Otel Bloğu 4. Bodrum kata ait kat planı ve bu kattaa yer alan ticari alanlar aşağıda belirtildiği gibidir. 60

61 Resim 16. Otel Bloğu 4.Bodrum Kat A.V.M. ile Entegre Mağaza Alanları içeren Kat Planı MAĞAZA ALANLARI MAĞAZA ALANLARI Tablo. 31 Otel Bloğu 4.Bodrum Kat A.V.M. ile Entegre Mağaza Alanları Toplamı İNŞAAT TİCARİ ALAN TOPLAM KAT KOT ALANI FONKSİYONLAR ( m²) (m²) 4.BODRUM -14 KOTU ,30 TİCARİ ALANLAR, DEPOLAR, SAĞLIK MERKEZİ, KUAFÖR, ÇOCUK OYUN ALANI, OFİSLER, DEPOLAR, ÇAMAŞIRHANE, AVM SOKAK CEPHESİ GİRİŞİ 6.682,32 Üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde değerleme tarihi itibari ile ana A.V.M. bloğu dahilinde toplam m² kiralanabilir alan mevcut olup, onaylı tadilat projesi ve tadilat ruhsatı kapsamındaki A, B ve C bloklardan A ve B bloklar kullanılır durumdadır. Ek yapılar olarak tanımlanabilecek A, B ve C bloklarda toplam kiralanabilir alan ,78 m² olarak belirtilmiş olup, C blok değerleme tarihi itibari ile inşa halindedir. Yapılan hesaplar sonucunda konu parsel üzerinde toplam ,48 m² ticari alan yer projelendirilmiştir. Tablo. 32 A.V.M. Toplam Kiralanabilir Alanlar KULLANIM PROJE ALANLARI (m²) MAĞAZALAR ,16 ANCHOR MAĞAZALAR ,99 EĞLENCE ALANLARI 3.226,64 YEME İÇME ALANLARI 5.250,10 BANKA ALANLARI 826,84 ELEKTRO MARKET 3.583,59 HİPERMARKET ,94 BOŞ 147,44 DEPO 1.560,00 MEVCUT A.V.M. TOPLAM KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN PROJE ÖNERİ A BLOK ANCHOR MAĞAZA ALAN 614,10 PROJE ÖNERİ B BLOK ANCHOR MAĞAZA ALAN 2.634,93 PROJE ÖNERİ B BLOK MAĞAZA ALAN 577,86 PROJE ÖNERİ C BLOK MAĞAZA ALAN ,89 PROJE ÖNERİ C BLOK YAPI MARKET ALAN 9.819,00 PROJE ÖNERİ BLOKLAR TOPLAMI KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN ,78 TOPLAM POTANSİYEL VE MEVCUT KİRALANABİLİR ALAN ,48 Otel Bloğu ve Kongre Merkezi: Pendik Belediyesi İmar Arşivi nde incelenen onaylı projesinde, parselin Dedepaşa Caddesi cephesinde Otel bloğu yer almaktadır. Onaylı projesinde ve mahallinde Otel ve Kongre Merkezi fonksiyonlu blok dahilinde 4. Bodrum kat kotundan bir adet ve 2.bodrum kat kotundan 2 adet olmak üzere toplam 3 adet giriş mevcuttur. Bu girişlerden Dedepaşa Caddesi cephesinden bloğa 61

62 bakıldığında bloğun sağında yer alan giriş Kongre Merkezi ne giriş sağlamakta olup, Otel ve Kongre fonksiyonları birbirleri ile entegre bir şekilde planlanmıştır. 4. Bodrum katta konumlu otel girişi ise A.V.M. açık hava konseptindeki Cadde bölümünde yer almakta olup, bu katta Spa ve spor salonu, kuaför güzellik merkezi gibi otel dahili hizmet veren birimlere ulaşmak mümkündür. Resim 17. Otel & Kongre Merkezi Vaziyet Planı KONGRE MERKEZİ KISMI OTEL BLOĞU KISMI Otel ve kongre merkezi 6 bodrum, zemin, 7 normal kat olmak üzere toplam 14 katlı ve m² yüzölçümlü projelendirilmiştir. Onaylı projesinde ve mahallinde yapı dahilinde 6.bodrum kat ile 1. Normal kat arasında yatay düzlemde yağın kullanıma sahip olup, Kongre Sokağı cephesinden bakıldığında 1.normal kattan (Dedepaşa Caddesi cephesinden bakıldığında ise zemin kattan) itibaren otel odalarının konumlu olduğu katlarda otel bloğu kongre merkezinden ayrışmaktadır. Resim 18. Otel & Kongre Merkezi Görünüşleri Konu yapıda 6. ve 5. bodrum katlarda otel ve kongre merkezine ait teknik hacimler, kapalı otopark alanı, otele ait kullanım alanları yer almakta olup, 4. Bodrum kat konu bloğun A.V.M. bloğu cephesinden -4 62

63 kotunda açığa çıktığı kattır. Bu katta A.V.M. ile bütünleşik şekilde algılanan mağaza alanları, otel girişi, otele ait sosyal ve ortak alanlar yer almaktadır. (4. Bodrum kat ile ilgili detaylı bilgi A.V.M. alt başlığında detaylı şekilde belirtilmiştir.) 3.bodrum kattta ise yemekhane ve servis alanları, spor salonu, personele ait ve teknik hacimler yer almaktadır. Resim 19. DedePaşa Caddesi cephesine Göre 2.Bodrum Kat Planı KONGRE MERKEZİ KISMI Yapı dahilinde Dedepaşa Caddesi cephesinden bakıldığında ise zemin kattan itibaren otel odalari projelendirilmiş olup, bu katta yer alan teras alanında açık havuz, donatı alanları gibi alanlar yer almaktadır. Otel ve Kongre Merkezi kat alanları ve katlarda projelendirilen fonksiyonlar aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Resim 20. DedePaşa Caddesi cephesine Göre Zemin Kat Planı OTEL ODALARI KONGRE MEKERKEZİ ÇATI İZİ 63

64 Tablo. 33 Otel ve Kongre Merkezi Kat Alanları ve Fonskiyon Bilgileri KAT KOT İNŞAAT ALANI (m²) 6.BODRUM -21 KOTU SIĞINAK, OTOPARK, MALZEME DEPOSU 5.BODRUM -18 KOTU FONKSİYONLAR SIĞINAK, ÇÖP ODASI, BAY-BAYAN WC'LER, MALZEME DEPOSU, HAVUZ MAKİNA DAİRESİ, JENERATÖR ODASI, TEKNİK OFİSLER, MARANGOZHANE, ELEKTRİK, MEKANİK ODALAR, ÇAMAŞIRHANE, TEKNİK DEPO, YUMUŞAK SU DEPOSU, ANA SU DEPOLARI 4.BODRUM -14 KOTU TİCARİ ALANLAR, DEPOLAR, SAĞLIK MERKEZİ, KUAFÖR, ÇOCUK OYUN ALANI, OFİSLER, DEPOLAR, ÇAMAŞIRHANE, AVM SOKAK CEPHESİ GİRİŞİ 3.BODRUM -10 KOTU TEKNİK MERKEZ, SPOR SALONU, DEPOLAR, YEMEKHANE, SERVİS ALANLARI, PERSONEL MUTFAĞI, OFİSLER, BAY-BAYAN SOYUNMA ODALARI, MUTFAK 2.BODRUM -6 KOTU KONGRE MERKEZİ GİRİŞİ, ÇOK FONKSİYONLU FUAR&KONGRE SALONU, KONGRE SALONU, KONGRE TOPLANTI ODALARI, FUAR VE FUAYE ALANLARI, 3 ADET DÜKKAN, BULAŞIKHANE, SERVİS BAR, MESCİTLER, GÜVENLİK ALANI, DEPOLAR, WC'LER, OTEL GİRİŞİ, RESEPSİYON VE BACK OFİS, OTEL LOBİ, RESTORANTLAR, RESTORANT&KAHVALTI SALONU, SERVİS MUTFAĞI 1.BODRUM - 2 KOTU KONGRE TOPLANTI ODALARI, TEKNİK HACİMLER, OFİSLER, TEKNİK MERKEZ ZEMİN ZEMİN BAY-BAYAN WC'LER, TEMİZLİK ODALAR, OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 2 ENGELLİ KAT ODASI, 2 BAĞLANTILI ODA), TEMİZLİK ODALARI 1.NORMAL YATAK KATI OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 2.NORMAL YATAK KATI OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 3.NORMAL YATAK KATI OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 4.NORMAL YATAK KATI OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 5.NORMAL YATAK KATI OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 6.NORMAL YATAK KATI OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 7.NORMAL YATAK EXECUTİVE LOUNGE, OTEL ODALARI (2 KRAL DAİRESİ, 2 VİP SUİT, 14 STANDART ODA, KATI BAĞLANTILI ODA) ÇATI +155,90 KOTU KAZAN VE MAKİNE DAİRESİ, TERAS TOPLAM Otel bloğunda standart oda, bağlantılı oda, vip süit, kral dairesi, engelli oda gibi farklı kategorilerde otel odası bulunmaktadır. Otel bloğunda onaylı projesine göre 294 adet standart oda, 30 adet bağlantılı oda, 2 adet engelli odası, 2 adet kral dairesi, 2 adet vip süit olmak üzere toplam 330 otel odası projelendirilmiştir. Projesi üzerinden yapılan hesaplar ile otel fonksiyonlu blok dahilinde yer alan otel oda sayılarının katlara göre dağılımı aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 34 Otel Bloğu Katlara Göre Oda Sayıları KAT KOT ODA SAYISI (Adet) ZEMİN ZEMİN KAT 44 1.NORMAL YATAK KATI 44 2.NORMAL YATAK KATI 44 3.NORMAL YATAK KATI 44 4.NORMAL YATAK KATI 44 5.NORMAL YATAK KATI 44 6.NORMAL YATAK KATI 44 7.NORMAL YATAK KATI 22 ÇATI +155,90 KOTU TOPLAM

65 Resim 21. A.V.M., Otel & Kongre Merkezi Kesit ve Görünüşleri İlave İmar Hakkı: Pendik Belediyesi İmar Arşivi nde incelenen onaylı projesinde tevhid öncesi 1745 ve 1782 parsel numaralı taşınmazlar için toplam ,52 m² emsal alanın tanımlandığı görülmüştür. Halihazırda tevhid işlemi ile oluşan 1814 parsel sayılı taşınmaz üzerinde üst hakkı kapsamında, değerleme tarihi itibari ile mevcut olan A.V.M., otel ve kongre merkezi blokları ve Yapı Ruhsatları ile ruhsat eki niteliğindeki onaylı mimari projeleri bulunan A, B ve C bloklardaki emsal dahili alanlar üzerinden hesaplamalar yapılmıştır. Tablo. 35 Emsal Alan Hesapları BLOK EMSAL ALAN (m²) A BLOK 618,60 B BLOK 3.236,65 C BLOK ,41 A.V.M ,50 OTEL ,50 MEVCUT/PROJE TOPLAM ,14 PLANA GÖRE TANIMLANAN TOPLAM EMSAL ALANI ,52 İLAVE İMAR HAKKI EMSAL ALANI 8.531,38 Mevcut imar hakkı esas alınarak, bahsi geçen ve halihazırda mevcut olan (A.V.M., A, B, Otel blokları), yapı ruhsatı düzenlenip mimari projesi onaylanan ilave C bloğunda toplam emsal alanın %85 inin kullanıldığı, kalan emsal dahili %15 oranındaki alan için ise henüz herhangi bir projenin yapılmadığı, yasal prosedürlerin başlamadığı görülmüştür. Yapılan emsal hesaplarına ilaveten, tarihli sayılı resmi gazetede yayımlanan Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik te belirtilen minimum emsal harici alanlar tanımlarında belirtilen oran ve alanlar dikkate alınarak yaklaşık %35 oranında emsal harici inşaat alanının inşa edilebileceği öngörülerek, ilave imar hakkı için yaklaşık m² toplam inşaat alanı hesaplanmıştır. Üst hakkına konu parsel üzerinde henüz inşa edilmemiş ve yasal prosedürleri başlamamış olan İlave İmar Hakkı için mevcut tesis bütünü ve bölgesel gelişim eğilimleri dikkate alınarak ticaret fonksiyonu öngörülmüştür. 65

66 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 8.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana ulaşım arterleri, T.E.M. otoyoluna yakın ve D 100 otoyoluna ise bağlantı aksı niteliğindeki kara ulaşım aksı üzerinde konumlanması, İl ve ilçe genelinde marka bilinirliği olan bir kompleks olması, İstanbul kent ölçeğinde az rastlanabilir büyüklükte bir parsel alanına sahip olması, Alışveriş Merkezinin son yıllarda cazibesi artan açık hava konseptinde özgün mimaride olması. ZAYIF YANLAR Komşu konumda T.E.M. otoyolunun kuzeyinde yer alan Kurna mahallesinin plansız bir bölge olması nedeni ile gelişimin kestirilememesi, Karayolu toplu taşıma araçları ile ulaşım alternatiflerinin yetersiz olaması, T.E.M. otoyoluna olan yakınlığı dolayısı ile araç trafiğinin ve yoğun çevre kirliliğininin mevcut olduğu bir konumda yer alması, Yakın çevresinde yer alan sanayi ve lojistik amaçlı kullanılan alanların halihazırda aktif olması. FIRSATLAR Yakın konumda değerleme tarihi itibari ile mevcut olan mesken alanların yanısıra, inşaatı devam eden konut projelerinin yer alması, Yakın çevredeki konut projelerinin A.V.M. nin ziyaretçi yoğunluğunu arttırıcı unsur olması, Otel ve Kongre merkezinin ilçe genelinde büyüklük ve donanım açısından benzerinin bulunmaması dolayısı ile tercih edilebilirliğin yüksek olması, Konumu dolayısı ile Kocaeli-İstanbul il sınırları dahilinden potansiyel ziyaretçi çekebilme özelliğinin olması, İstanbul il sınırlarında Pendik ve Tuzla ilçe sınırları dahilinde ve Kocaeli ili Gebze ilçesi sınırları dahilinde T.E.M otoyoluna cepheli konumdaki bölgede sanayi alanlarının desantralizasyonun hedeflenmesi. Bahsi geçen iyileştirmenin çevresel özelliklerine olumlu etkilerinin beklenmesi, Sabiha Gökçen Havalimanı nın yakın konumda olması dolayısı ile, otel bloğunun yerli/yabancı ziyaretçiler tarafından tercih edilirliğini ve doluluk oranlarını arttırması, Outlet Alışveriş Merkezi niteliği sebebiyle, A.V.M. nin ülke ölçeğinde gerçekleşen ilk örneklerden olması, TEHDİTLER Bölgede özellikle T.E.M otoyoluna yakın konumdaki alanda gerçekleşen fonksiyon/yapı dönüşüm sürecinin kestirilememesi, 66

67 Outlet Alışveriş Merkezi fonksiyonu içeren kompleksin il ölçeğinde gerçekleşen ilk örneklerden olması ve bu sebeple ziyaretçi yoğunluğunun üst hakkı süresince doğrusal bir artış grafiği gösterip göstermeyeceğinin kestirilememesi En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Çevresel etkiler, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak, üst hakkına konu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı yasal olarak izin verilebilir olma kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen kullanım olarak belirlenmiştir Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2 oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul ilinde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir. Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Anadolu Yakasında yer alan ilçelerde son yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Pendik ilçesi demografik ve ekonomik yapının gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizden biri olup, bölgede markalı konut projelerinin haricinde turizm, ticaret ve karma fonksiyonlu proje yatırımları gerçekleşmektedir. Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve 67

68 demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer takdir edilmiştir. Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilmiş olan üst hakkının pazar değeri takdir edilirken Maliyet Oluşumlar Analizi Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılmıştır. Değerlemesi yapılan üst hakkına benzer veya ikame olabilecek aşka bir üst hakkı satışı veya pazarda istenen veya teklif edilen bir fiyat bilgisi bulunamadığından emsal karşılaştırma yöntemini doğrudan kullanmak mümkün olmamıştır. Ancak emsal karşılaştırma yöntemine göre piyasadan elde edilen veriler, Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi için gereken varsayımların oluşturulmasında referans alınmıştır Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz ve üzerinde yer alan yapılara ilişkin yapılan incelemeler Pazar Araştırmaları başlığı altında verilmiştir Pazar Araştırmaları ARSA PAZARI Emsal 1. Konu taşınmaza yaklaşık 2,5 km. mesafede Tuzla-Orhanlı istikametinde yer alan, T.E.M.'e yakın konumdaki m² yüzölçümlü E:0,20 yapılaşma koşulu ile Ticaret+Sanayi fonksiyonlu alanda kalan arsanın 1 yıl önce USD bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Emsal taşınmazın Havalimanı uçuş hattı altında konumlu olması dolayısı ile konu taşınmazdan daha dezavantajlı olduğu beyan edilmiştir.) (Birim Arsa Değeri= 364 USD/m²) (İrtibat: Sahibinden ) Emsal 2. Konu taşınmaza yaklaşık 600 m. mesafede Novartis tesislerine komşu konumda yer alan m² yüzölçümlü E:1,20, Hmaks:10 kat yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmazın fiyatı yüksek bulunmuştur.) (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Sahibinden ) Emsal 3. Konut taşınmaza yakın konumda Dedepaşa Caddesi üzerinde konumlu m² yüzölçümlü E:1,20 yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak ) Emsal 4. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda E:2,00 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan m² yüzölçümlü arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak ) Emsal 5. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda T.E.M. Otoyolunun karşısında Kurna Köyü sınırları dahilinde konumlu m² yüzölçümlü mer'i imar planında ticaret alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmaz Kurna sınırları dahilinde konumlu olup, imar durumu, büyüklük özellikleri açısından konu taşınmazdan dezavantajlı durumdadır.) (Birim Arsa Değeri= 768 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak ) 68

69 Emsal 6. Konu taşınmaza yakın konumda Ankara Caddesi üzerinde konumlu E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan m² yüzölçümüne sahip arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Güven Emlak ) Emsal 7. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ye yakın yakın konumda yer alan m² yüzölçümlü ticaret alanında kalan arsanın 2015 yılının başlarında Euro bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri= Euro/m²) (İrtibat: Mendos Emlak ) Emsal 8. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ne yakın konumda yer alan m² yüzölçümüne sahip, E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak ) Emsal 9. Pendik Yenişehir Mahallesinde konumlu Dedepaşa Bulvarı'nda m² beyan edilen, Fuar alanı imarlı arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Eskidji Bostancı Emlak ) Emsal 10. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy Uydukent'de Dedepaşa Bulvarına cepheli, m² yüzölçümüne sahip, KAKS:2,00 TAKS:0,60 yapılanma koşulları ile ticaret+hizmet alanında kalan arsa USD bedelle satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak ) Emsal 11. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy mahallesinde yer alan 3967 ada 17 parsel toplam m² yüzölçümüne sahip olup, emsal taşınmaz mer i planda E:2, Hmaks:30,50 m. yapılanma koşulları ile Ticaret alanında kalmaktadır. Alınan beyanlar dorultusunda emsal taşınmazın / hissesinin tarihinde K.D.V. Hariç TL bedel ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. (Birim Arsa Değeri=5.077 TL/m²) Resim 22. Emsal Haritası E11 69

70 Tablo. 36 Emsal Arsalara Ait Satış Bilgileri Tablosu EMSAL YÜZÖLÇÜM (m²) SATIŞ DEĞERİ (USD) BİRİM SATIŞ DEĞERİ (USD/m²) ** * **1.740 *Emsal taşınmaz hisseli mülkiyet yapısında olup, satışı gerçekleşen hisseye düşen arsa payı belirtilmiştir. **T.C.M.B tarihli 1 USD Alış kuru olan 2,9181 TL ve 1 Euro Alış kuru olan 3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. OTEL PAZARI Konu taşınmaz dahilinde konumlu otel ve kongre merkezine emsal nitelikte olan otel fonksiyonlu, İstanbul ili Anadolu yakasında, Pendik ilçe sınırlarında ve yakın ilçelerde yer alan benzer nitelikteki yapılar araştırılmıştır. Yapılan pazar araştırması sonucunda elde edilen emsal otel özellikleri ve gecelik konaklama fiyatları ile ilgili olarak elde edilen veriler aşağıda belirtildiği gibidir. GREEN PARK HOTEL PENDİK Konum: Kaynarca Mh. Erol Kaya Cd. No:204, Pendik/İst. Toplam Oda Sayısı: 538 Toplam Yatak 1178 Sayısı: Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda: Tek kişi = ~ 81 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Marmara Denizi sahilinde, Sabiha Gökçen Havalimanı'na yaklaşık 500 metre mesafede konumlanmış olan Green Park Pendik Hotel de 2 kral dairesi, 16 Junior Suite, 2 Executive Suite, 10 Executive Deluxe oda, 4 Executive Premium oda, 32 Executive oda, 2 Executive Challete, 31 Business Premium Oda, 15 Business Challete, 420 standart oda, 4 engelli odası olmak üzere toplam 538 odada 1178 yatak kapasitesi olan tesiste 380 oda deniz manzaralıdır. Otel dahilinde açık-kapalı yüzme havuzu, açık-kapalı otopark alanı, spa&wellness ve toplantı&kongre salonları bulunmaktadır. 70

71 ISG AIRPORT HOTEL Konum: İstanbul Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendik/İst. Toplam Oda Sayısı: 128 Toplam Yatak 256 Sayısı: Yıldız Sayısı: 3 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 79 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Dahil) Genel Özellikler: Sabiha Gökçen Havalimanı içerisinde konumlanmış, 4 katlı olarak inşa edilmiş ISG Airport Hotel de 2 tanesi engelli odası olmak üzere toplamda 116 adet standart oda ve 12 adet süit oda bulunmaktadır. Otelin kara tarafında oda+kahvaltı servisi, hava (transit) tarafında ise sadece oda servisi mevcuttur. Otel dahilinde 2 adet 41,6 m² alanlı, 1 adet 309,06 m² alanlı (balo salonu), 1 adet 80,69 m² alanlı ve 1 adet 135,64 m² alanlı olmak üzere toplamda 5 adet toplantı/balo salonu bulunmaktadır. Ayrıca sağlık klubü olarak adlandırılan bölümünde 2 adet masaj salonu, 2 adet sauna ve 1 adet fitness salonu yer almaktadır. RADISSON BLU HOTEL&SPA Konum: Çamlıbelde Sitesi, Hasan Tokatlı Sk.No:13, Tuzla Toplam Oda Sayısı: 249 Toplam Yatak 498 Sayısı: Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 83 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Sabiha Gökçen Havalimanı na yaklaşık 15 km mesafede bulunan Radisson Blu Hotel de 202 adet standart oda, 20 adet business class oda, 17 adet junior suit oda, 7 adet one bed room oda ve 3 adet executive süit oda olmak üzere toplamda 249 oda bulunmaktadır. Otel dahilinde 1 adet a la cart restoran, 1 adet ana restoran, ana lobi alanında bulunan 1 adet lobi bar ve havuz alanında bulunan 1 adet havuz bar&restoran olmak üzere toplam 4 adet restoran, 4000 m² alan üzerinde konumlandırılmış SPA&Wellness bölümünde açık-kapalı yüzme havuzu, performans havuzu, fitness merkezi, masaj/sauna odaları, buhar odaları ve türk hamamı bulunmaktadır. Ayrıca 3300 m² alan ve 2 kat üzerinde yer alan 580 m² alanlı, ikiye bölünebilen, 450 kişi kapasiteli balo salonu, 600 kişi kapasiteli konferans salonu ve m² arasında değişen alana sahip toplam 9 adet toplantı salonu bulunmaktadır. 71

72 HOTEL DİVAN İSTANBUL ASİA Konum: Kaynarca Mh, E5 Karayolu Üzeri, No:209, Pendik Toplam Oda Sayısı: 231 Toplam Yatak 462 Sayısı: Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 100 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: 25 katlı olarak 2009 yılında açılmış olan, Sabiha Gökçen Havalimanı na yaklaşık 500 metre mesafede bulunan Hotel Divan İstanbul Asia da superior, deluxe, deluxe corner ve executive odalardan oluşan toplam 231 oda bulunmaktadır. Otel dahilinde toplam 4 adet restoran, 1454 m² alanlı toplantı alanı, bölünebilen özellikte 765 m² balo salonu ve m² arasında değişen alana sahip toplam 9 adet toplantı salonu bulunmaktadır. Tesis dahilinde ayrıca 1 adet fitness merkezi, buhar odası, SPA ve güzellik merkezi de mevcuttur. TITANIC BUSINESS HOTEL KARTAL Konum: Orta Mh, Barbaros Hayrettin P.Cd., No:43, Kartal Toplam Oda Sayısı: 192 Toplam Yatak 384 Sayısı: Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 80 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Sabiha Gökçen Havalimanı na yaklaşık 9 km mesafede bulunan Titanic Business Hotel de 32 m² alanlı superior odalar, 40 m² alanlı deluxe odalar, 60 m² alanlı club süit odalar ve 70 m² alanlı premier süit odalardan oluşan toplam 192 oda bulunmaktadır. Otel dahilinde toplam 4 adet restoran, 3550 m² alan üzerinde kurulu fitness ve SPA merkezi ile 12 kişiden 1200 kişi kapasiteye kadar değişen hacimlerde toplam 23 adet toplantı salonu bulunmaktadır. Tesiste ayrıca havaalanı ve metroya ücretsiz servis imkanları mevcuttur. 72

73 CEVAHİR HOTEL İSTANBUL ASIA Konum: Yalı Mh, Turgut Özal Bulvarı, No:261, Maltepe Toplam Oda Sayısı: 198 Toplam Yatak 396 Sayısı: Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 65 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Maltepe İlçe sınırında, sahilyolu üzerinde konumlu olan bulunan Cevahir Hotel İstanbul Asia da Marmara Denizi ve Adalar manzaralı toplam 198 adet oda bulunmaktadır. Bostancı vapur iskelesine yaklaşık 5 km, Sabiha Gökçen Havalimanına ise yaklaşık 20 km mesafede konumlu olup, konum itibariyle Avrupa Yakası na kolay erişim imkanına sahiptir. Otel dahilinde açık ve kapalı yüzme havuzu, Türk Hamamı ve fitness merkezi bulunmaktadır. Otelde her sabah açık büfe tarzında kahvaltı servisi mevcuttur. WYNDHAM GRAND İSTANBUL KALAMIŞ MARİNA HOTEL Konum: Kalamış Mh, Kalamış Fener Cd., No:38, Kadıköy Toplam Oda Sayısı: 210 Toplam Yatak 420 Sayısı: Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 108 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: A.V.M. PAZARI Kadıköy İlçe sınırında, Kalamış Marina bitişiğinde konumlu olan bulunan Wyndham Grand İstanbul Kalamış Marina Otel de farklı tiplerde Marmara Denizi/Yat limanı ve şehir manzaralı toplam 210 adet oda bulunmaktadır. Otel dahilinde açık ve kapalı yüzme havuzu, SPA merkezi ve fitness merkezi, 4 adet restoran, toplam 450 kişi kapasiteli 14 adet çok fonksiyonlu toplantı salonu ve 700 m² alanlı balo salonu ile 250 araçlık otopark alanı bulunmaktadır. Üst hakkına konu taşınmazda yer alan A.V.M fonksiyonlu alan için, taşınmaza yakın ve benzer konumda, proje özellikleri açısından benzer mimari özelliklere sahip alışveriş merkezleri incelenmiş olup elde edilen veriler aşağıda belirtilmiştir. 73

74 PENDORYA AVM Pendorya AVM, Pendik ilçe sınırları içerisinde D-100 Karayolu na cepheli, D-100 Karayolu ile TEM bağlantı yolunun kesiştiği köşe konumdadır m 2 arsa üzerinde konumlu AVM toplam inşaat alanı m 2, toplam 8 kattan oluşmaktadır m 2 kiralanabilir alana sahip A.V.M de 120 adet bağımsız bölüm mevcuttur tarihinde hizmete açılmıştır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ NEOMARİN AVM Neomarin AVM, Pendik İlçe sınırları içerisinde yer alan AVM, D-100 Karayolu na cepheli konumdadır m 2 arsa üzerinde m² kapalı alana, m² kiralanabilir alana ve 1600 araçlık kapalı ve açık otoparka sahiptir. 130 adet ticari ünitenin yer aldığı Alışveriş merkezi tarihinde hizmete açılmıştır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ

75 GEBZE CENTER Gebze İlçe sınırlarında yer alan AVM, D-100 Karayolu na cepheli konumdadır m² arsa alanı üzerinde inşa edilmiş olan Gebze Center AVM, m² alanlı hipermarket, m² alanlı yapı market, m² alanlı elektronik market, m² alanlı mağaza, m² alanlı kafe&restoran ve m² alanlı eğlence alanına sahiptir. İçerisinde go-kart pisti, buz pisti, bowling salonu, çocuk eğlence merkezi, 5D sinema salonu ve 1450 araçlık otopark alanı bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) PROJE TAMAMLANMA TARİHİ İSTANBUL CITY PORT PENDİK MARİNA m² dolgu alanında inşa edilen Pendik Marina 2010 yılı ilk çeyreğinde hizmete açılmıştır. İstanbul da faaliyete geçen 3. marina olma özelliğine sahip olan marinada 11 yüzer iskele ve 752 yat bağlama kapasitesi, 200 tona kadar ağırlığı olan tüm yatların karaya çekilip bakım/onarım işlerinin yapıldığı m² alanlı çekek alanı, yat ve yelken klübü, 550 araç kapasiteli açık-kapalı otopark alanı, akaryakıt pompası, hangarlar ve m² kiralanabilir alana sahip A.V.M. ünitesi bulunmaktadır. PROJE ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ Çeyrek 75

76 FORUM İSTANBUL Yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakı olan Multi Turkmall un üstlendiği Forum İstanbul Projesi, 2009 yılında Bayrampaşa da hizmete açılmıştır. Proje, yaklaşık m² arsa alanı üzerinde m² kiralanabilir alana sahiptir. Toplamda m² inşaat alanine sahip olan projede 265 adet mağaza ve 5000 araç kapasiteli otopark alanı mevcuttur. Forum İstanbul Projesinde yapı marketler, elektromarketler yoğun olarak mevcuttur. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ (Tamamlanmış) MARMARA FORUM Bakırköy ilçesi, Osmaniye mahallesi sınırlarında yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakının üstlendiği alışveriş merkezi Tabanlıoğlu Mimarlık tarafından tasarlanmıştır m² yüzölçümlü arsa üzerinde m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Marmara Forum bünyesinde alışveriş alanlarının yanı sıra çalışma ofislerinin bulunduğu Garden Office adlı bir blok bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ (Tamamlanmış) AQUA FLORYA Bakırköy ilçesi, Şenlikköy mahallesi sınırları içinde projenin işletmeciliğini Nuhoğlu İnşaat, Metal Yapı Konut, Alt ve Üst Yapı İnşaat ve Nas İnşaat gibi 4 şirketin üstlendiği bir konsorsiyum yürütülmüştür. Ekim 2012 de açılan Aqua Florya A.V.M m² yüzölçümlü arsa üzerindeki kurulu olup, m² inşaat alanı dahilinde 140 mağaza ile toplam m² kiralanabilir alana sahiptir. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR MAĞAZA PROJE TAMAMLANMA ALAN (m²) SAYISI TARİHİ Tamamlanmış 76

77 Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç ARSA PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Pendik ilçesi snırları içerisinde, üst hakkına konu taşınmaza yakın konumda yer alan satışa sunulmuş ya da satışı gerçekleşen emsal arsalar araştırılmış olup, pazarda arza sunulan emsal arsaların konum, büyüklük ve imar durumu özellikleri açısından değerleme konusu taşınmazdan dezavantajlı olduğu görülmüştür. Üst hakkına konu parsele alan ve konum avantajı özellikleri açısından benzerlik gösteren emsaller dikkate alınmıştır. TEM Karayolunun kuzeyinde yer alan emsaller uyumlaştırmaya dahil edilmemiştir. Emsal taşınmazların büyüklük özellikleri, avantajlı ve yüksek yapılanma koşullarını kapsayan imar plan revizyonu beklentisi, bölgede devam eden marka konut projeleri dolayısı ile piyasadan elde edilen emsal arsa birim satış değerlerinin gerçek piyasa verilerini yansıtmadığı kanaatine varılmıştır. Bu sebeple değerlemesi yapılan üst hakkına konu arsa için araştırılan emsal arsalara ait satış verileri aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 37 Emsal Arsa Verilerinin Uyumlaştırılması EMSALLER **Konu Taşınmaz Emsal 2 Emsal 3 Emsal 7 Emsal 9 Emsal 10 Emsal 11 Satış Fiyatı, (USD) Arsa Alanı,m² , Birim Satış Fiyatı, (USD) Satış İskontosu, % Mevcut Mevcut Yok Mevcut Mevcut Yok Gerçekleşebilir Birim Satış Değeri (USD/m²) Konum Dedepaşa Caddesi Dedepaşa Caddesi Ankara Caddesi Dedepaşa Caddesi Dedepaşa Caddesi Atlantis A.V.M. yakını Düzeltme Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Büyüklük Düzeltme Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü İmar Durumu Ticaret Konut Ticaret Fuar Ticaret+Hizmet Ticaret Emsal; 1,20 Emsal:1,20 * * KAKS:2,00 E:2,00 Hmaks:30,5m. Düzeltme Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Benzer Daha Kötü Daha Kötü Emsal Birim Değer (USD/m²) Birim Değer, (USD/m²) *Emsal taşınmazın Emsal bilgisi verilmemiştir. **Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen parsel mer i imar planında Fuar alanında kalmakta olup, planda konu parselde Avan projeye göre uygulama yapılacağı belirtilmiştir. Konu parsel farklı parsellerin tevhidi ile oluşan bir parsel olup, halihazırda parsel üzerinde mevcut olan, projelendirilen ve ilave edilebilecek yapı alanları emsal dahili alanı esas alınarak, emsal yaklaşık E:0,6 olarak hesaplanmıştır. Yapılan emsal uyumlaştırmasında pazardan elde edilen veriler, alınan beyanlar ve konu taşınmazın özellikleri dikkata alınmış olup, sanayi fonksiyonlu Kurna sınırları içerisinde yer alan daha kötü durumdaki emsal taşınmazlar dikkate alınmamıştır. 77

78 Yapılan araştırmalar sonucunda değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın arsa değeri ulaşım ilişkileri, büyüklük, imar durumu ve konum avantajları dikkate alınarak pazardan elde edilen veriler uyumlaştırılması sonucu USD/m² (5.000 TL/m2) olarak takdir edilmiştir. OTEL PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI İstanbul Anadolu Yakası ölçeğinde ve konu taşınmaza yakın konumda yer alan turizm tesisleri ile ilgili yapılan araştırmalar sonucunda otellerdeki gecelik oda fiyatının Euro arasında olduğu gözlemlenmiştir. Emsal olarak incelenen otellerin karma projede konumlu olmaması ve farklı konseptlerde hizmet vermesi dikkate alınmış olup, değerleme konusu taşınmazın bir AVM yi de barındırması, konum, potansiyel müşteri profili ve içerisinde bulunduğu tesis dahilindeki donatı, kongre merkezi hizmetleri ve fonksiyon alanlarının sunmuş olduğu avantajlar ve markalaşmış otel zinciri tarafından işletilmesi avantaj olarak değerlendirilmiştir. Yapılan araştımalar ve emsal otellerde gerçekleşen gecelik oda fiyat araştırması sonucunda konu parsel üzerinde yer alan otel bloğunun kongre merkezi konseptinde olması, ziyaretçi sayısının yoğun olması ve şirket/acenta anaşmalarının emsal otelllere oranla daha fazla sayıda olduğu kabulü ile gecelik oda fiyatının emsal otellerden daha düşük olacağı kanaati ile gecelik oda fiyatının 2016 yılı için yaklaşık 78 Euro/Oda olacağına kanaat getirilmiştir. Tablo. 38 Emsal Otellere Ait Nitelik, Oda Kapasitesi ve Gecelik Konaklama Değerleri Otel Niteliği Oda Sayısı Oda değerleri GREEN PARK HOTEL PENDİK 5 Yıldız KDV ISG AIRPORT HOTEL 3 Yıldız KDV RADISSON BLU HOTEL&SPA 5 yıldız KDV HOTEL DIVAN İSTANBUL ASIA 5 yıldız KDV TITANIC BUSINESS HOTEL KARTAL 5 yıldız KDV CEVAHİR HOTEL İSTANBUL ASIA 5 yıldız KDV WYNDAM GR. İST. KALAMIŞ MARİNA HOTEL 5 yıldız KDV Resim 23. Emsal Konaklama Tesisleri Haritası 1-WYNDHAM KALAMIŞ 2-TİTANİC KARTAL 3-CEVAHİR OTEL 4-GREEN PARK 5-DİVAN ASİA 6-RADİSSON BLU 7-ISG AIRPORT A.V.M. PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Değerlemesi yaplan üst hakkına konu taşınmaz üzerindeki Viaport A.V.M. de yer alan mevcut mağaza alanlarının kira gelirlerini tespitine yönelik yapılan A.V.M. Pazar araştırması İstanbul genelindeki alışveriş merkezlerinden benzer nitelikte olanları ya da yakın konumda yer alanları kapsamaktadır. Yapılan araştırmada, gerek yakın dönemde inşa edilen açık hava konseptinde tasarlanmış A.V.M ler, gerekse sadece kapalı alan kullanımına sahip A.V.M lerde aylık birim kira değerinin mağaza alanı, konumu ve 78

79 işletmenin yer aldığı alt sektör kira kriterleri doğrultusunda farklılık gösterdiği görülmüştür. Genel olarak A.V.M lerde komple tesis olarak hedeflenen müşteri profiline göre de mağaza ünitelerinin ve bu birimlerin aylık ortalama birim kira değerlerinin değişiklik gösterdiği gözlemlenmiştir. Viaport A.V.M. içerisinde yer alan mağaza alanları değerleme çalışmasında farklı kategorilerde sınıflandırılmış olup, Anchor Mağaza, Mağazalar, Yeme-İçme Alanları, Eğlence Alanları, Hipermarket, Elektro Market, Yapı Market olarak adlandırılmıştır. İstanbul genelinde yer alan A.V.M. lerde konsept, müşteri profili, mimari proje yapısı gibi özelliklere göre mağazalarda gerçekleşen aylık birim kira değerleri farklılık göstermekte olup, değerlemeye konu üst hakkına konu A.V.M. dahilinde yer alan mağazaların aylık birim kira değer takdirinde İstanbul il genelinde ticari yoğunluk açısından yoğun olan ve konu A.V.M. ye emsal teşkil edebilecek A.V.M. ler araştırılmıştır. Yapılan araştırmalar sonucunda aşağıdaki tabloda belirtilen ortalama aylık birim kira değerlerine ulaşılmıştır. Tablo. 39 Mağaza Kategorilerine Göre İldeki Popüler A.V.M.lerde Gerçekleşen Aylık Birim Kira Verileri Tablosu MAĞAZA TÜRLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ AKASYA KANYON METROCITY VIALAND KÜÇÜK ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 106,35 75,16 ORTA ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 63,10 43,19 38,00 44,00 BÜYÜK ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 51,27 25,16 ANCHOR (USD/m²) 28,12 20,00 17,00 YEME-İÇME (USD/m²) 119,23 85,91 100,00 58,00 EĞLENCE (USD/m²) 17,09 16,00 10,00 ELEKTROMARKET (USD/m²) 15,00 30,00 SÜPERMARKET (USD/m²) 12,00 YAPI MARKETİ (USD/m²) 10,00 ORTALAMA MARKET (USD/m²) 37,00 DEPO (USD/m²) 10,00 8,00 SOSYAL TESİS (USD/m²) ORTALAMA (USD/m²) 54,02 50,00 38,00 25,86 Analiz kriterleri doğrultusunda oluşan kategorilerden Anchor Mağazaların İstanbul genelinde yer alan alışveriş merkezlerinde ve Viaport A.V.M de ortalama Euro/Ay/m² kira değerine sahip olduğu gözlemlenmiş olup, bu sınıftaki mağazaların farklı işletme politikalarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. Pazar araştrması sonucunda üst hakkı tesis edilen parselde yer alan Viaport A.V.M. de konumlu Anchor Mağazların aylık ortalama kiralarının 2016 yılında 17 Euro/m² olabileceği kanaatine varılmıştır. Mağazalar statüsünde olan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin il genelindeki A.V.M. lerde ortalama Euro/m²/Ay civarında olduğu bilgisine istinaden Viaport A.V.M. deki mağazaların 2016 yılında ortalama 48 Euro/m²/Ay olabileceği kanaatine varılmıştır. A.V.M dahilinde yer alan Hipermarket, Elektromarket gibi alan gereksinimi mağaza statüsündeki birimlerden daha büyük birimlere ihtiyaç duyduğundan ve kira sözleşme kriterleri farklılık gösterdiğinden aylık birim kira değeri 2016 yılı için yaklaşık 8,5 Euro/m² olarak takdir edilmiştir. A.V.M. ler dahilinde yer alan yeme-içme alanlarının aylık birim kira değerlerinin yüksek yoğlunluğa sahip A.V.M. lerde ortalama 95 Euro/m²/Ay civarında olduğu ve konu A.V.M. de bu değerin 2016 yılı için yaklaşık 66 Euro/m²/Ay olabileceği kanaatine varılmıştır. A.V.M dahilindeki eğlence alanlarında ise birim kira değeri 2016 yılı için yaklaşık 7,5 Euro/m²/Ay olarak takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile inşaatı tamamlanıp, anchor mağaza olarak kullanılan A ve 79

80 B bloklarda gerçekleşen kiralama değerleri referans alınarak anchor mağazaların 2016 yılında 16,5 Euro/m²/Ay birim kir adeğeri takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile B blokte yer alan mağaza kategorisindeki alanlarda gerçekleşen kirlamalar esas alınarak B blokta ve inşa edilen C blokta 2016 yılında gerçekleşecek mağaza kiralama değerlerinin 35,5 Euro/m²/Ay bedel üzerinden gerçekleşebileceği kanaatine varılmıştır. C blok bodrum kat için belirtilen alanın Yapı Market olarak değerlendirilmesi durumu için Yapı Market kategorisindeki ticari alana 2016 yılı için yaklaşık 11,5 Euro/Ay/m² birim kira değeri takdir edilmiştir. İlave İmar Hakkı kapsamında projelendirebilecek olan ticari alanların Mağaza kategorisinde olacağı varsayımı ile mevcut A.V.M. bünyesinde yer alan Mağaza ve Anchor Mağaza kategorisindeki birimlerde gerçekleşen ortalama aylık birim kira değerleri dikkate alınmış olup, mevcut müşteri profili ve ziyeretçi sayısının uzun vadede artış gösterdiği bir komplekste yer alacak olması dolayısı ile bahsi geçen kategoriler için öngörülen ortalama aylık birim kira değerinden daha yüksek olacağı kanaatine varılmıştır. Varsayım ve kabuller doğturltusunda ilave imar hakkı olarak tanımlanan alandaki kiralamalar için 2016 yılında 37 Euro/m²/Ay birim kira değeri takdir edilmiştir Maliyet Oluşumları Analizi Üst hakkına konu taşınmazın arsa değeri olarak Emsal Arsa Analizi sonucunda taşınmaza yaklaşık TL/m² arsa birim satış değeri takdir edilmiştir. 492 sayılı Harçlar Kanunu nun 64. Maddesi nde; Tapu ve kadastro harcları (4) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır. Muhtelif işlemler aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabidir. Şu kadar ki ifrazen yapılan taksimlerde bu fıkra hükmü uygulanmaz. Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harcların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır. denilmektedir. Ancak Harçlar Kanunun uygulamasında toplam kullanım hakkı süresi dikkate alınmadığından, hesaplanan değerde piyasadan sapma oranı yüksek olmaktadır. Bu sebeple üst hakkı değerine ulaşmak için taşınmazdan sonsuza kadar elde edilebilecek potansiyel gelirlerin bugünkü değeri ile üst hakkının sona ereceği tarihe kadar elde edilebilecek potansiyel gelirlerinin bugünkü değeri arasındaki oran Üst Hakkı Kat Sayısı olarak kabul edilmiştir. Yapılan hesaplar sonucunda üst hakkına konu parsel üzerinde yer alan mevcutta gelir getiren yapılar, projelendirilen ve imar planı ile tanınan ilave imar hakları için öngörülen net nakit akımları esas alındığında, mevcut durum için üst hakkı katsayısı %78,23, tamamlanması durumu için ise %78,63 olarak hesaplanmıştır Emsal karşılaştırma yöntemi ile elde edilen birim arsa değeri ile hesaplanan Arsa Değeri, taşınmaz üzerinde yer alan, projelendirilen ve imar hakları çerçevesinde tanımlanan yapılanmalar için piyasa verileri doğrultusunda öngörülen birim maliyet değerleri ile hesaplanan Yapı Değerleri toplanarak Tam Mülkiyet değeri hesaplanmıştır. Hesaplanan tam mülkiyet değerinin Üst Hakkı Kat Sayısı ile ilişkilendirilmesi sonucunda Üst Hakkı Değeri hesaplanmıştır. 80

81 Tablo. 40 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması-Mevcut Durum İçin ORTALAMA GELİR POTANSİYEL YILLIK İNDİRGEME ORANI ARTIŞ + ENFLASYON YIL NET GELİR (EURO) (%11) ORANI N.B.D. (EURO) 3% , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % ,20 0 Tablo. 41 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Detayları-Mevcut Durum İçin PROJENİN SONSUZA KADAR ÜRETEBİLECEĞİ N.B.D. (EURO) KALAN ÜST HAKKI SÜRESİ N.B.D. (EURO) ÜST HAKKI KAT SAYISI 78,23 % Tablo. 42 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması-Tamamlanması Durumu İçin ORTALAMA GELİR ARTIŞ + ENFLASYON ORANI YIL POTANSİYEL YILLIK NET GELİR (EURO) İNDİRGEME ORANI (%11) N.B.D. (EURO) 3% , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % ,

82 Tablo. 43 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Detayları-Tamamlanması Durumu İçin PROJENİN SONSUZA KADAR ÜRETEBİLECEĞİ N.B.D. (EURO) KALAN ÜST HAKKI SÜRESİ N.B.D. (EURO) ÜST HAKKI KAT SAYISI 78,63 % Üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan mevcut yapıların mimari ve inşaat özellikleri yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olup, inşaatı devam eden C blok ve imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan yapılar için fonksiyon, büyüklük, topoğrafik özellikler gibi kriterler doğrultusunda piyasa verileri doğrultusunda Yapı Değerleri hesaplanmıştır. Yapılan Yapı Maliyetleri her bir blok için ayrı ayrı hesaplanmış olup aşağıda belirtildiği gibidir. Tablo. 44 Otel ve Kongre Merkezi Yapı Maliyet Hesapları 6. Ve 5. Bodrum Kat Alanları ,46 m² 4. İla 1. Bodrum Kat Alanları ,20 Zemin Kat Alanı 5.114,40 m² Normal Kat + Çatı Katı Alanları ,52 m² Toplam Zemin üstü inşaat Alanları ,92 m² Toplam İnşaat Alanı ,58 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD Yapı Alanları-4. BODRUM İLA 1. BODRUM Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD Yapı Alanları Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD TOPLAM BİNA MALİYETİ USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 384,28 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ TL TOPLAM BİNA MALİYETİ EURO Tablo. 45 A.V.M. Yapı Maliyet Hesapları 2. Bodrum Kat Alanları 6.120,02 m² A.V.M. Katları ,36 m² Toplam İnşaat Alanı ,38 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 6.120, USD İnce Yapı 6.120, USD Elektro-Mekanik 6.120, USD Yapı Alanları Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD TOPLAM BİNA MALİYETİ USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 525,26 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ TL TOPLAM BİNA MALİYETİ EURO 82

83 Tablo. 46 Öneri A Blok Yapı Maliyet Hesapları A.V.M. Katları 635,88 m² Toplam İnşaat Alanı 635,88 m² BİNA MALİYETİ Kaba İnşaat 635, USD İnce Yapı 635, USD Elektro-Mekanik 635, USD TOPLAM BİNA MALİYETİ USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 325,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ TL TOPLAM BİNA MALİYETİ EURO Tablo. 47 Öneri B Blok Yapı Maliyet Hesapları A.V.M. Katları 3.249,48 m² Toplam İnşaat Alanı 3.249,48 m² BİNA MALİYETİ Yapı Alanları Kaba İnşaat 3.249, USD İnce Yapı 3.249, USD Elektro-Mekanik 3.249, USD TOPLAM BİNA MALİYETİ USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 325,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ TL TOPLAM BİNA MALİYETİ EURO Öneri C Blok Yapı Maliyet Hesapları 1. Bodrum Kat Alanları ,82 m² A.V.M. Katları ,76 m² Toplam İnşaat Alanı ,58 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD Yapı Alanları Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD TOPLAM BİNA MALİYETİ USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 347,98 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ TL TOPLAM BİNA MALİYETİ EURO 2015 YILSONU İTİBARİ İLE MEVCUT SEVİYE 40% EURO 2015 YILSONU İTİBARİ İLE KALAN MALİYET 60% EURO 83

84 Tablo. 48 İlave İmar Hakkı Yapı Maliyet Hesapları İlave İmar Hakkı ,36 m² Alanı Toplam İnşaat Alanı ,36 m² BİNA MALİYETİ Yapı Alanları Kaba İnşaat , USD İnce Yapı , USD Elektro-Mekanik , USD TOPLAM BİNA MALİYETİ USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 450,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ TL TOPLAM BİNA MALİYETİ EURO Üst hakkına konu parsel için Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi ile takdir edilen Arsa Değeri ve piyasa verileri doğrultusunda hesaplanan Yapı Değerleri toplanıp Üst Hakkı Kat sayısı ile çarpılarak Üst Hakkı Değeri hesaplanmıştır. Parsel üzerinde farklı fonksiyon ve inşaat seviyesindeki inşaatlar nedeniyle, tüm yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerlerin, toplam değer içindeki oranları bloklara arsa pay oranı olarak atfedilmiş ve her bir blok için ayrı ayrı arsa değeri hesaplanmıştır. Tablo. 49 İndirgenmiş Nakit Akımları Analizine Göre Blok Bazında Öngörülen Arsa ayı Oranı Hesapları BLOK NAKİT AKIMLARINA GÖRE HESAPLANAN GÖRE ARSA PAYI A BLOK 0,80% B BLOK 4,20% C BLOK 15,25% AVM 62,91% OTEL 9,85% İLAVE İMAR HAKKI 6,99% Konu parseldeki ilave imar hakkı kapsamında yapılabilecek olan blok için Mevcut Durum Değer takdirinde sadece arsa payı değeri dikkate alınmış olup, Maliyet Oluşumları Analizi aşağıdaki tabloda ayrıntılı şekilde belirtilmiştir. Tablo. 50 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Değerler-Mevcut Durum YAPI TOPLAM TOPLAM ARSA PAYI TOPLAM ÜST MALİYET MÜLKİYET MÜLKİYET BLOK DEĞERİ, HAKKI DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, TL TL TL TL EURO İLAVE İMAR HAKKI TOPLAM ÜST HAKKI DEĞERİ, EURO A.V.M A BLOK B BLOK C BLOK OTEL + KONGRE MERKEZİ TOPLAM ÜST HAKKI DEĞERİ Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerlemeye konu üst hakkının Mevcut Durumu için toplam Euro takdir edilmiştir. 84

85 Tablo. 51 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Değerler-Tamamlanması Durumu İçin BLOK YAPI TOPLAM TOPLAM TOPLAM ÜST ARSA PAYI TOPLAM ÜST MALİYET MÜLKİYET MÜLKİYET HAKKI DEĞERİ, HAKKI DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, TL TL TL TL EURO EURO İLAVE İMAR HAKKI A.V.M A BLOK B BLOK C BLOK OTEL + KONGRE MERKEZİ TOPLAM ÜST HAKKI DEĞERİ Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerlemeye konu üst hakkının Tamamlanması Durumu için toplam Euro takdir edilmiştir Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Değerlemede direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan Viaport A.V.M. Fuar Kongre Merkezi ve Otel e ilişkin varsayım ve kabuller; Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parselde yer alan Viaport A.V.M. Fuar Kongre Merkezi ve Crowne Plaza Otel in üst hakkı süresi esas alınarak kalan süreyi kapsayan projeksiyon oluşturulmuştur. GELİRLERE İLİŞKİN ÖNGÖRÜLER: A Blok- Alışveriş Merkezine İlişkin Öngörüler; A.V.M bloğunun mevcut doluluk/boşluk oranları ve piyasa analizi verileri doğrultusunda yıllık ortalama kira kaybı oranı tüm yıllar için stabil olarak %3 olarak öngörülmüştür. Yapılan emsal A.V.M. pazarı araştırmaları sonucunda A.V.M. kira gelirlerinde, ciro üzerinden elde edilecek gelirler Nakit Akımları Tablosunda yansıtılmış olup, gerçekleşen ciro oranları ortalaması olarak yaklaşık %8 olarak kabul edilmiştir. Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan aktif ticari alanlarda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut 85

86 gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır. A.V.M. bloğunda mağazalar, yeme içme alanları ve eğlence alanlarından elde edilen kira gelilerinin haricinde reklam ve sponsorluk v.b. gelirlerinin olacağı öngörülerek, nakit akım tablosunda Diğer Gelirler kalemi altında belirtilmiştir. A.V.M. dahilindeki Diğer Gelirler in toplam kira gelirlerinin %1 i, ATM, Kioks ve Baz İstasyonu gelirlerinin ise toplam kira gelirinin %5 i oranında gerçekleşebileceği öngörülmüştür. A.V.M. kapalı alan kullanımı haricinde açık alanda kurulu olan ve halihazırda gelir getiren eğlence alanlarından elde edilen gelirlerin Toplam mağaza net gelirlerinin %1,25 i oranında olacağı öngörülmüştür. A.V.M. dahilinde gerçekleşen kira gelirleri dikkate alınarak tüm yıllarda kira artış oranı yıllık ortalama %3,85 oranında öngörülmüştür. A.V.M. Nakit Akımları analizinda Euro bazında enflasyon oranı %2 olarak kabul edilmiştir. Sözleşme gereği her yıl için Yıllık İşletme Bedeli Euro cinsinden Nakit Gelir Akımı Tablosu nda gider olarak belirtilmiştir. A.V.M. Nakit Akım Tablosundaki Yönetim giderleri ve diğer giderler olarak belirtilen giderler; personel, yönetim ve olası diğer giderlerini kapsamakta ve toplam yıllık gelirin %0,4 ü oranında öngörülmüştür. A.V.M. dahilinde pazarlama giderlerinin toplam gelirlerin %0,3 ü oranında olacağı öngörülmüştür. A.V.M. için yapılacak olan bakım onarım-yenileme giderlerinin toplam gelirlerin yıllık gelirlerin %0,7 si oranında olacağı öngörülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile inşaatı devam eden ve %40 inşaat seviyeli olan C bloktaki inşaatın 2016 yılı içerisinde tamamlanacağı, kalan %60 seviyeli inşaat maliyetlerinin 2016 yılı içerisinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. C blokta yer alan kiralanabilir alanların 2017 yılı içerisinde açılacağı öngörülerek, bahsi geçen blok için 2017 yılına ait kira gelirleri hesaplanmıştır. A.V.M. dahilinde Pendik Belediyesi ile yapılan ek sözleşmenin 6.Maddesi nde belirtilen fonksiyon değişikliğinden kaynaklı %25 lik Belediye Payı gideri yaklaşık olarak öngörülmüş olup, her yıl Enflasyon oranında artacağı öngörülmüştür. Otel Bloğuna İlişkin Öngörüler; Otel bloğuna ait onaylı projesinde belirtilen 330 adet otel odası değerlemede esas alınmış olup, yıllık ortalama doluluk oranı tüm yıllar için %75 oranından stabil öngörülmüştür. Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan otel bloğunda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır Veriler doğrultusunda konu otel bloğunda yıllık ortalama gecelik oda fiyatı 2016 yılı için 78 Euro olarak öngörülmüştür. Blok bünyesinde yer alan kiralanabilir ticari alanlardan elde edilecek gelirlerin toplam oda gelirlerinin yaklaşık %2 si oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür. 86

87 Otelde yer alan restaurant, lobby, kafe gibi yeme-içme bazlı gelirlerin oda gelirlerinin yıllık ortalama %60 ı oranında olacağı öngörülmüştür. Kongre salonları, toplantı ve çok amaçlı salonlarda yapılan etkinlik ve toplantılardan elde edilecek gelirlerin yıllık oda gelirlerinin %4 ü oranında olacağı öngörülmüştür. İletişim, kuru temizleme ve diğer gelirlerin oda gelirlerinin yaklaşık %2 i oranında olacağı öngörülmüştür. Personel ücretlerinin oda ve kongre merkezi gelirlerinin %15 i oranında olacağı varsayılmıştır. Oda gelirlerinin yaklaşık %17 si oranında Oda Giderlerinin olacağı öngörülmüştür. Yeme-içme gelirlerinin %70 i oranında Yeme-içme giderlerinin olacağı, toplam gelirlerin yaklaşık %5 i oranında Yönetim Giderleri, %1 i oranında diğer harcamaların olacağı öngörülmüştür. Yıllık toplam gelirin yaklaşık %3 ü oranında Yenileme gideri yapılabileceği varsayılmıştır. Otelde 2030 yılından üst hakkı süresinin bitiş yılı olan 2037 yılına kadar olan süreçte yapılmayacağı öngörülmüştür. Intercontinental Otel ile yapılan sözlemeşmede belirtilen Sözleşme esaslı İşletmeci Primi tüm yıllar için stabil olarak %5 oranında belirtilmiş olup, nakit akımlarında esas alınmıştır. Via Otelcilik ile yapılan Sözleşemede belirtilen işletmeci primi vergi öncesi net gelir üzerinden %95 oranında belirtilmiş olup, otel nakit akımlarında giderlere %5 oranı olarak yansıtılmıştır. Projede Pendik Belediyesi ile yapılan sözleşmelerde belirtilen Yıllık İşletme Bedeli projenin tamamı sözleşmelerde belirtilen bedeller üzerinden tahsil edileceğinden, bahsi geçen yıllık bedeller A.V.M. bloğu için hesaplanan Nakit Akımları Tablosunda giderler başlığında düşülmüştür. Yıllık İşletme Bedeli A.V.M. / Otel blokları arasında ayrıştırılamadığından AVM için hesaplanan giderlerde yer verilmiş ve mükerrerlik olmaması adına Otel Bloğu için hesaplanan Giderlerde belirtilmemiştir. İlave İmar Hakkına İlişkin Öngörüler; İlave İmar Hakkı kapsamında ticaret fonksiyonlu yapılanma olacağı öngörülmüşür. Mağaza aylık birim kira değerlerinin mevcut A.V.M. bloğunda gerçekleşen kira artış oranı ile parallel olacağı ve ortalama yıllık yüzde 3,85 oranında artacağı öngörülmüştür. Ticaret fonksiyonlu alanda 2016 yılı için aylık 37 Euro/m²/Ay birim kira değeri takdir edilmiş olup, bahsi geçen ilave alanın 2016 yılı içerisinde inşa edileceği öngörülmüştür Kira kaybı işletmenin ilk yılı olan 2017 yılı için %75, 2018 yılı için %25, 2019 için %15 ve sonraki yıllar için stabil olarak %5 oranında öngörülmüştür. Bahsi geçen ticari alanda gerçekeleşebilecek reklam gelirlerinin kira gelirlerinin %20 si oranında olacağı, reklam harici diğer gelirlerin kira gelirlerinin %5 i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür. Yönetim giderleri ve pazarlama giderlerin toplam gelirlerin %0,5 i oranında olacağı varsayılmıştır. Ticari alandaki Bakım Onarım-Yenileme Giderleri nin toplam gelirlerin %1 i oranında olacağı öngörülmüştür. Finansal varsayımlar: Hesaplamalar kira kontratlarında da esas alınan Avrupa Para Birimi olan Euro esas alınarak yapılmıştır. Etkin vergi oranı sıfır kabul edilmiştir. 87

88 Enflasyon oranı %2 (EURO bazında) olarak alınmış, geceleme ücretlerindeki artışlarla birlikte otel geceleme ücretlerinin %2,5 oranında artacağı öngörülmüştür. Konu proje kapsamında değerleme tarihi itibari ile hesaplanan yılları arasındaki net nakit akımlarının indirgenmesi ile Net Bugünkü Değer hesaplanmıştır. Net bugünkü değer hesabında iyimser yada kötümser senaryolar üretilmiş, olup risk primleri toplamı farklı fonksiyonlar için ayrı ayrı öngörülmüştür. İskonto oranı risksiz getiri oranına pazar risklerinin eklenmesi sonucunda projenin tamamı için (tüm fonksiyonların ortalaması olarak) yıllık ortalama %11 olarak tahmin edilmiştir. Risksiz getiri oranı üst hakkı süresi bitiş yılı olan 2037 yılına kadarki 24 yıllık Eurobond ortalama faiz oranı değerleme tarihi itibari ile kestirilememiş olup, en uzun vadede 2023 yılına kadarki vade dönemi için 4,13 olarak açıklandığından, üst hakkı bitiş dönemi için bu oran risksiz faiz oranı olarak kabul edilmiştir. Pazar Riski sektör risk primleri, çevresel riskler, proje yönetimi riski, kur riski, politik risk, operasyonel rikler, enflasyon riski gibi bileşenlerinden oluşur. Stabil bir ekonomik gelişim ve minimumda risksiz getiri oranı kadar risk primleri toplamı kabul edilmiş olup A.V.M. bloğunda risk primleri toplamı % 6,37, otel bloğunda toplam % 6,87 olarak öngörülmüştür. A.V.M. fonksiyonlu alanda Net Nakit Akımları Analizinde indirgeme oranı %10,50, otel bloğunda %11 oranında öngörülmüştür. Risk primlerinin hesaplanmasında, ilave imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan Ticaret fonksiyonlu alanda olası prosedürel süreçlerin kestirilememesi, mevcut ticaret fonksiyonlu yapıdaki ticari yoğunluk dolayısı ile olası rekabete dayalı riskler dikkate alınarak risk primleri toplamı %6,87 risk primi öngörülmüştür. 88

89 Tablo. 52 A.V.M. Bloğu Nakit Akımları Analizi Tablosu (Bugünkü Değeri) Enflasyon Oranı 0,02 Sözleşme Kira Artış Oranı 0,039 Dönem Tam Yıl 12 Mağaza Alanları ,44 Anchor Mağaza Alanları ,99 Yeme İçme Alanı 5.250,10 Eğlence Alanları 3.226,64 Hipermarket+Elektro Market ,53 TOPLAM ,70 Proje Öneri A Blok ANCHOR Mağaza Alanı 614,10 Proje Öneri B Blok Mağaza Alanı 577,86 Proje Öneri B Blok Anchor Mağaza Alanı 2.634,93 Proje Öneri C Blok Mağaza Alanı ,89 Proje Öneri C Blok Yapı Market Alanı 9.819,00 PROJE ÖNERİ TOPLAM ,78 TOPLAM MEVCUT VE POTANSİYEL KİRALANABİLİR ALAN ,48 1EURO 3,3941 GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro , , Anchor Mağaza Gelirleri, Euro 17, Yeme İçme Alan Gelirleri, Euro 66, Eğlence Alanları Gelirleri, Euro 7, Hipermarket+Elektromarket Alanları Gelirleri, Euro 8, Mevcut A.V.M. Bloğu Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Proje Blokları Mağaza Gelirleri, Euro 35, ,61 Proje Blokları Anchor Mağaza Gelirleri, Euro 16, ,66 Proje Blokları Yapı Market Alanı Gelirleri, Euro 11, ,38 Proje Blokları Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Kira kaybı Toplam Mağazaların Net Kira Gelirleri, Euro ATM, Kiosk, Tanıtım Standı, Depo, Baz istasyonu vb. gelirler, Euro Ciro Kira Geliri 5% 3% 3% 3% 3% ,00% ,00% Eğlence Merkezi Gelirleri, Euro 1,25% Diğer Gelirler, Euro 1,00% TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER C blok Kalan İnşaat Seviyesi, % Toplam Yapı Maliyeti, Euro 60% Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,20% Gayrimenkul Vergisi, Euro 0,40% Bakım Onarım - Yenileme Giderleri 0,70% Pazarlama Giderleri, Euro 0,30% Yönetim Giderleri ve Diğer Giderler, Euro 0,40% Belediye Kira Gideri Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 10,50% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro

90 Tablo. 53 Otel Bloğu Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR ODA GELİRLERİ Sezon, gün Oda Sayısı, adet Birim Oda Değeri Doluluk Oranı 75% 75% 75% 75% 75% Oda Gelirleri Toplamı, Euro DİĞER GELİRLER Toplam Kira Gelirleri, Euro 2% Yeme-içme, (Lobby Bar,Restaurant v.b.) Gelirleri, Euro 60% Diğer Gelirler (İletişim, kuru temizeleme vb. hizmet gelirleri) 2% Kongre Merkezi Gelirleri, Euro 4,0% TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER OPERASYONEL GİDERLER Oda Giderleri, Euro 17% Personel Giderleri, Euro 15% Yeme-İçme Giderleri, Euro 70% Enerji Giderleri, Euro 5% Marketing & Reservation (Sözleşme Esaslı), Euro 3% Yönetim Giderleri, Euro 5% Diğer Harcamalar, Euro 1% Operasyonel Giderler Toplamı, Euro Yenileme Fonu, Euro 3,00% Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,2% Gayrimenkul Vergisi 0,4% İşletmeci Primleri Base Fee (Sözleşme Esaslı), Euro İşletmeci Payı, Euro 5,00% İşletme Ciro Payı, Euro (A.V.M. Bloğunda Düşülmüştür.) TOPLAM GİDERLER, Euro NET GELİRLER, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,00% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro Tablo. 54 İlave İmar Hakkı Nakit Akımları Analizi Tablosu (Bugünkü Değeri) GELİRLER YILLAR İLAVE İNŞAAT ALANI KİRA GELİRLERİ Kira Gelirleri, Euro Kira kaybı Toplam Kira Gelirleri, Euro Reklam Gelirleri, Euro Diğer Gelirler, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER Toplam Yapı Maliyeti, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro Bakım Onarım - Yenileme Giderleri Yönetim Giderleri ve Pazarlama Giderleri, Euro Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,00% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro , , % 75% 25% 5% 5% ,00% ,00% ,20% ,00% ,50% Tablo. 55 Üst hakkının Nakit Akımları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Net Bugünkü Değeri ÜST HAKKININ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ A.V.M. NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro OTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro İLAVE İMAR HAKKI NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro

91 Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile değerleme tarihi itibari ile değerleme konusu üst hakkının pazar değeri Euro takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile %40 inşaat inşaat seviyesinde olan ve Pendik Belediyesi İşlem dosyasında incelenen projesinde ve Ek yapı ruhsatında C blok olarak belirtilen Bloklağa ait İnşaat Maliyetlerinin 2016 yılı içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür. Değerlemeye konu üst hakkının değerleme tarihi itibari ile Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri nin takdir edilmesinde, bahsi geçen C bloğun da dahil olduğu A.V.M. fonksiyonlu alan için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile aşağıdaki tabloda belirtildiği gibi değer hesaplanmıştır. Tablo. 56 A.V.M. Bloğu (C Bloğun Tamamlanması Durumundaki) Nakit Akımları Analizi Tablosu (Projenin Tamamlanmış Olma Durumu İçin Hesaplanan) GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro Anchor Mağaza Gelirleri, Euro Yeme İçme Alan Gelirleri, Euro Eğlence Alanları Gelirleri, Euro Hipermarket+Elektromarket Alanları Gelirleri, Euro Mevcut A.V.M. Bloğu Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Proje Blokları Mağaza Gelirleri, Euro , , , , , , , ,61 Proje Blokları Anchor Mağaza Gelirleri, Euro 16, ,66 Proje Blokları Yapı Market Alanı Gelirleri, Euro 11, ,38 Proje Blokları Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Kira kaybı Toplam Mağazaların Net Kira Gelirleri, Euro ATM, Kiosk, Tanıtım Standı, Depo, Baz istasyonu vb. gelirler, Euro Ciro Kira Geliri Eğlence Merkezi Gelirleri, Euro Diğer Gelirler, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro 3% 3% 3% 3% 3% ,00% ,00% ,25% ,00% GİDERLER C blok İnşaat Seviyesi, % 100% Toplam Yapı Maliyeti, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,20% Gayrimenkul Vergisi, Euro 0,40% Bakım Onarım - Yenileme Giderleri 0,70% Pazarlama Giderleri, Euro 0,30% Yönetim Giderleri ve Diğer Giderler, Euro 0,40% Belediye Kira Gideri Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 10,50% Tablo. 57 İlave İmar Hakkı Nakit Akımları Analizi Tablosu (Projenin Tamamlanmış Olma Durumu İçin Hesaplanan) GELİRLER YILLAR İLAVE İNŞAAT ALANI KİRA GELİRLERİ Kira Gelirleri, Euro Kira kaybı Toplam Kira Gelirleri, Euro Reklam Gelirleri, Euro Diğer Gelirler, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER Toplam Yapı Maliyeti, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro Bakım Onarım - Yenileme Giderleri Yönetim Giderleri ve Pazarlama Giderleri, Euro Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,00% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro , , % 75% 25% 5% 5% ,00% ,00% ,20% ,00% ,50%

92 Tablo. 58 Nakit Akımları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMU ÜST HAKKININ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ A.V.M. NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro OTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro İLAVE İMAR HAKKI NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro Yapılan hesaplar sonucunda Net Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile değerleme konusu üst hakkının Projenin Tamamlanması Durumu İçin değeri toplam Euro takdir edilmiştir. 9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 9.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerlemesi yapılan üst hakkına benzer veya ikame olabilecek başka bir üst hakkı satışı veya pazarda istenen veya teklif edilen bir fiyat bilgisine ulaşılamadığından, emsal karşılaştırma yöntemini doğrudan kullanmak mümkün olmamıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile arsa pazarı, A.V.M. pazarı, otel pazarı araştırılmıştır. Pazar araştırması sonucunda elde edilen veriler doğrultusunda, arsa nitelikli emsal taşınmazların birim satış değerleri uyumlaştırılarak değerleme konusu üst hakkı tesis edilen taşınmazın tam mülkiyet durumunda Arsa Değeri ve piyasa verileri ile elde edilen birim inşaat maliyetleri verileri esas alınarak taşınmaz üzerindeki yapıların Yapı Maliyeti hesaplanmıştır. Hesaplanan değerlerin toplanması sonucu taşınmazın tam mülkiyete konu olması durumundaki toplam değeri hesaplanmıştır. Bu değerden Maddesinde detayları verilen Üst hakkı Kullanım Kat Sayısı ile çarpılarak Üst Hakkı Değeri takdir edilmiştir. Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan aktif ticari alanlar ve otel bloğunda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır. Konu taşınmaz için satılık/satışı gerçekleşmiş benzer taşınmaz verisine ulaşılamadığından uyumlaştırma mevcut fonksiyon/yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerler lehinde (gelir yöntemi ile ulaşılan değerlerin yuvarlatılması), halihazırda yapılmamış ancak yapılanma hakkı mevcut olan fonksiyon/yapılar için ise her iki yöntemle ulaşılan sonuçların arasında bir değer takdiri yapılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları; 5.14 Değerlemenin bu üç yaklaşımı, hepsi aynı ekonomik ilkelere dayansa bile birbirlerinden bağımsızdır. Bu üç yaklaşım ile bir değer göstergesi geliştirilmek amaçlanmaktadır, ancak nihai değer kararı, kullanılan tüm verilerin ve süreçlerin hesaba katılmasına ve farklı yöntemlerle elde edilen değer göstergelerinin nihai bir değer tahmini için mutabık hale getirilmesine bağlıdır Uygun yaklaşımların, yöntemlerin ve prosedürlerin seçimi ve kullanılması, Değerleme Uzmanının takdirine bağlıdır. 92

93 Değerleme Uzmanı, Değerleme Süreci nin uygulanması sırasında ortaya çıkan değer göstergelerinden her birine verilecek göreceli ağırlığı tespit ederken kendi görüşünü kullanmalıdır. Değerleme Uzmanı, mutabık kalınan değer sonucuna erişmek amacıyla kullanılan değerleme yöntemleri için ve kullanılan değerleme yöntemlerinin ağırlıklarının belirlenmesi için mantığını ve sahip olduğu kanıtları kullanmalıdır. denilmektedir. Standardın verdiği yetkiye göre sonuç değerde kullanılacak ağırlık, belirtilen açıklamalar kapsamında değerlenen taşınmazın niteliğine göre takdir edilmiştir. Uyumlaştırma mevcut durum için değerleme konusu üst hakkına konu parsel üzerindeki mevcut fonksiyon/yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerler lehinde, halihazırda yapılmamış ancak yapılanma hakkı mevcut olan (onaylı projesi üzerindeki Emsal hesabında tanımlı alanlar) fonksiyon/yapılar için her iki yöntemle ulaşılan sonuçların arasında bir değer lehinde yapılmıştır. İlave imar hakları için mevcut durum değer takdirinde Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ve Maliyet Analizi Yöntemi ile değerler hesaplanmış, nihai değer takdiri ise her iki yöntemle bulunan rakamların ortalamasına yakın bir değer olarak takdir edilmiştir. Bunun nedeni Viaport un oturmuş, yaklaşık %100 doluluk oranıyla faaliyet gösteren bir alışveriş merkezi olmasıdır. Viaport Projesinin ilave imar hakkını kullanarak genişletilmesi ve yeni alanlar inşa edilmesi halinde, bu alanların çok kısa sürede kiralanabileceği ve hemen kira geliri üretmeye başlayabileceği düşünmektedir. Bu nedenle gelir yöntemiyle yapılan hesaplamayı göz ardı etmenin ve maliyet yöntemiyle bulunan değer lehine uyumlaştırma yapmanın doğru olmayacağını kanaatine varılmıştır. Diğer yandan yine de henüz kesinleşmiş ve onaylanmış bir proje olmadığından, salt gelir yöntemiyle bulunan değer lehine uyumlaştırma yapmanın doğru olmayacağı kabulü ile proje geliştirme sürecinde oluşabilecek gecikme ve riskleri de bir miktar yansıtmak adına her iki yöntemle bulunan değerlerin ortalamasına yakın bir nihai değer takdir edilmiştir. Ayrıca Viaport ta kullanılmamış imar hakkı için gelir indirgeme yöntemiyle bulunan değer EUR, maliyet yöntemiyle bulunan değer EUR ve nihai takdir edilen değer EUR dur. Viaport un tamamı için takdir edilen mevcut durum değeri ise EUR dur. Kullanılmamış imar hakkı için her iki yöntemle bulunan değerler aslında birbirine oldukça yakın olup, buradaki uyumlaştırma tercihinin toplam değere olan etkisi ise son derece küçüktür. Değerleme tarihi itibari ile konu üst hakkının bugünkü değer takdiri için yapılan hesaplar ile elde edilen değerler aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 59 Üst hakkı İçin Farklı Yöntemler ile Hesaplanan Bugünkü Değerlerin Uyumlaştırılması BLOK GELİR KAP. YÖNTEMİ, EURO MALİYET ANALİZİ YÖNTEMİ, EURO UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER, EURO AVM + A B C BLOK OTEL KONGRE KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI TOPLAM NİHAİ DEĞER * Değerleme tarihi itibari ile T.C.M.B. Döviz Alış Kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. 93

94 Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın mevcut durumu dikkate alınarak, farklı yöntemlerin uyumlaştırılması ile toplam EURO ( TL) hesaplanmış, sonuç olarak TL (BirmilyarİkiyüzyetmişdörtMilyon Türk Lirası) takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile henüz yasal prosedürleri yerine getirilmemiş olan Kullanılmamış İmar Hakkı için Projenin Tamamlanmış Olması Durumu için takdir edilen değer yasal prosedürlerin tamamlanmış olması durumunu kapsadığından, Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ve Maliyet Analizi Yöntemleri kullanılarak hesaplanan değerler Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi lehinde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 60 Üst hakkı İçin Farklı Yöntemler ile Hesaplanan C Blok İnşaatının ve İlave İmar Hakkının Tamamlanması Durumundaki Değerlerin Uyumlaştırılması BLOK GELİR KAP. YÖNTEMİ, EURO MALİYET ANALİZİ YÖNTEMİ, EURO UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER, EURO AVM + A B C BLOK OTEL KONGRE KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI TOPLAM NİHAİ DEĞER * Değerleme tarihi itibari ile T.C.M.B. Döviz Alış Kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. Yapılan uyumlaştırmalar sonucunda değerleme konusu üst hakkına, C Blok inşaatının tamamlanması ve ilave imar hakkının kullanılması durumu ile tamamlanması durumundaki değeri toplam EURO ( TL) hesaplanmış olup, sonuç olarak TL (BirmilyarüçyüzyirmibirmilyonTürkLirası) takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın değer takdirinde, kiralamarın USD yada EURO para cinsi ile gerçekleşmesinden dolayı tüm değerleme hesapları Emsal pazarın oluştuğu para cinsi kullanılarak yapılmıştır. Ancak sonuç değer takdiri günlük kurdan TL para birimi cinsinden hesaplanmaktadır Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme raporunun 4.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkule dayalı hak için mevzuat gereği alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili 4.8. başlığında konu üst hakkının devrine ilişkin bir sınırlama olup olmadığı konusunda detaylı bilgiler verilmiştir. Değerleme konusu; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Müşteri arasında düzenlenen tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst hakkı kapsamındaki konu taşınmaz için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nde ve Pendik Tapu Müdürlüğü nde ile mahallinde yapılan tespitler sonucunda, imar mevzuatı gereği alınması gerekli tüm izinlerin rapor tarihi itibari ile alınmış olduğu, görülen ipoteklerin ise, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmıştır. Konu ipoteğin, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacı ile kullanılan krediye ait olması ve üst hakkına konu projenin mevcut durumu itibari ile imar mevzuatı gereği tüm izinlerinin alınmış olması nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule dayalı haklar başlığında alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 94

95 10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst hakkı kapsamındaki konu taşınmaz için resmi kurumlarda ve yerinde incelemeler yapılmış olup, detaylı pazar araştırmasına raporun ilgili başlıklarında yer verilmiştir. Sonuç değere konu taşınmazın bulunduğu bölge, ulaşım ilişkileri, etkilenme alanı içerisindeki fonksiyonlar, proje verileri gibi faktörler dikkate alınarak ulaşılmış olup muhtemel işletme ve yönetim riskleri, sektör riski gibi riskler değer takdir hesaplarına yansıtılmıştır. Değerleme tarihi itibari ile Yapı Ruhsatı alınmış ve inşaatına başlanılan C blok ve kullanılmamış imar hakkı için değerlemede esas alınan hesap, proje ve yapı ruhsatında tadilat yapılması, değerleme raporu tarihinden sonra yapılacak proje değişikliğinde takdir edilen nihai değerin yeni proje doğrultusunda revize edilmesi gerekecektir. Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz üzerinde Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi ile Crowne Plaza Oteli yer almakta olup, ayrıca Viaport AVM nin yeni etapları olarak planlanan, yapı ruhsatı alınmış olan inşaat halindeki C blok ile kullanılmamış imar hakkı bulunmaktadır. Değerleme, mevcut fonksiyonlar/yapılar için Mevcut Durum Değeri olarak yapılmış, ayrıca üst hakkına konu parsel üzerindeki tüm yapılaşma hakkının kullanılmış ve tüm etapların tamamlanmış olması durumu için Tamamlanmış Olması Durumu için yapılmıştır. Nihai değer takdiri aşağıdaki tablolarda gösterildiği gibidir. Nihai Değer Tabloları; Üst hakkının Bugünkü Pazar Değeri GAYRİMENKUL *PAZAR DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının bugünkü pazar değeri *Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. **Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının bugünkü pazar değeri değerleme tarihi itibari ile KDV Hariç TL (BirMilyarikiyüzyetmişdörtMilyon Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 95

96 Üst hakkının A,B,C Blok Projelerinin Tamamlanması Durumundaki Pazar Değeri GAYRİMENKUL PAZAR DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) *PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının C Blok inşaatının ve kullanılmamış ilave imar hakkının tamamlanması durumundaki pazar değeri * Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. **Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının C Blok inşaatının ve kullanılmamış ilave imar hakkının tamamlanması durumundaki pazar değeri değerleme tarihi itibari ile KDV Hariç TL (BirmilyarÜçyüzyirmibirMilyon Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. Üst hakkına konu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların sigorta değeri mevcut durum itibariyle yapı maliyeti değeri olan TL dir. GÜLNUR ÇELİK Şehir Plancısı-M.B.A SPK LİSANS NO: GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI DİDEM ÖZTÜRK Y.Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: SORUMLU DEĞERLEME UZMANI 96

97 11. EKLER GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ 97

98 98

99 99

100 100

101 11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI 101

102 11.3. YAPI RUHSATI 102

103 103

104 104

105 105

106 106

107 107

108 108

109 109

110 110

111 111

112 11.4. DİĞER BELGELER TARİHLİ SOZLESME 112

113 113

114 114

115 115

116 TARİHLİ EK SÖZLEŞME 116

117 117

118 YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ 118

119 119

120 120

121 121

122 122

123 123

124 124

125 125

126 126

127 127

128 128

129 129

130 130

131 131

132 132

133 12. SERTİFİKASYONLAR 133

134 HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) Fax: +90 (212) www. harmonigd.com.tr [email protected]