GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, KÜÇÜKKÖY MAHALLESİ 3 PAFTA, PARSEL VİAPORT VENEZIA PROJESİ -STOKTA KALAN (VİA GYO HİSSESİ BULUNAN) AVM ÜNİTELERİ- NİSAN /400_193_04_01 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 1

2 İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ DEMOGRAFİK VERİLER EKONOMİK VERİLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÖLGE VERİLERİ DEĞERLEME TEKNİKLERİ FİYAT, MALİYET VE DEĞER PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ GAYRİMENKULÜN TANIMI GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ RAPOR EKLERİ GAYRİMENKULLERİN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ MAHAL FOTOĞRAFLARI YAPI RUHSATLARI DİĞER BELGELER SERTİFİKASYONLAR 73 2

3 1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Berkay Okçuoğlu tarafından hazırlanmıştır. 3

4 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmış, gayrimenkul değerleme raporudur. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de yer alan Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki A.V.M. bloğunda stokta kalan, tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ne istinaden düzenlenen tapularda VİA G.Y.O. A.Ş. ye ait hissenin güncel satış değerlerinin takdiri amacıyla Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : DEĞERLEME TARİHİ : RAPORUN TARİHİ : RAPOR NUMARASI RAPORDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : 20 : Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir. : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından tarih, 14_400_161_04 sayılı ve tarih, 15_400_167_04 sayılı proje değerleme raporları düzenlenmiştir. Konu projeye 14_400_161_04 sayılı değerleme raporunda toplam TL (DokuzyüzellibirmilyonbeşyüzbinTürkLirası), 15_400_167_04 sayılı değerleme raporunda toplam TL (BirmilyaryüzdoksanüçmilyonbeşyüzbinTürkLirası) değer takdir edilmiştir. : Berkay OKÇUOĞLU Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. Demirhan Plaza No:93/ Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) Fax: +90 (212) MÜŞTERİ UNVANI MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR [email protected] : VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik / İSTANBUL : İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de yer alan Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki A.V.M. bloğunda stokta kalan, tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ne istinaden düzenlenen tapularda VİA G.Y.O. A.Ş. ye ait hissenin tarihi itibariyle değer takdiri olup müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. 4

5 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler Değerleme raporu; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de kayıtlı Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi nde yer alan müşterinin stokunda bulunan AVM ünitelerinin güncel pazar değerinin takdiri amacıyla düzenlenmiş olup ayrıntılı bilgiler alt başlıklarda tanımlanacaktır Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkullerin Tesis Edildiği Ana Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri ANA GAYRİMENKUL BİLGİLERİ İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : GAZİOSMANPAŞA MAHALLESİ / KÖYÜ : KÜÇÜKKÖY MEVKİİ : ÇAMURLUHAN PAFTA NO : 3 ADA NO : - PARSEL NO : YÜZÖLÇÜMÜ : ,16 m² NİTELİĞİ : ARSA MALİKLER/HİSSE : KİPTAŞ İSTANBUL KONUT İMAR PLAN TURİZM ULAŞIM SANAYİ VE TİCARET A.Ş.-9/20 VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.-11/40 GÜRYAPI İNŞAAT TAAHHÜT TURİZM SANAYİ VE DIŞ TCARET A.Ş.-11/40 Tablo. 2 Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri (AVM F BLOK) BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 3.BODRUM 23 MAĞAZA / F 3.BODRUM 24 MAĞAZA / F 3.BODRUM 25 MAĞAZA / F 3.BODRUM 26 MAĞAZA / F 3.BODRUM 27 MAĞAZA / F 3.BODRUM 28 MAĞAZA / F 3.BODRUM 29 MAĞAZA / F 3.BODRUM 30 MAĞAZA / F 3.BODRUM 31 MAĞAZA / F 3.BODRUM 32 MAĞAZA / F 3.BODRUM 33 MAĞAZA / F 3.BODRUM 34 MAĞAZA / F 3.BODRUM 35 MAĞAZA / F 3.BODRUM 36 MAĞAZA / F 3.BODRUM 37 MAĞAZA / F 3.BODRUM 38 MAĞAZA / F 3.BODRUM 39 MAĞAZA / F 3.BODRUM 40 MAĞAZA / F 3.BODRUM 41 MAĞAZA / F 3.BODRUM 42 MAĞAZA / F 3.BODRUM 43 MAĞAZA / F 2.BODRUM 44 MAĞAZA / F 2.BODRUM 45 MAĞAZA /

6 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 2.BODRUM 45 MAĞAZA / F 2.BODRUM 46 MAĞAZA / F 2.BODRUM 47 MAĞAZA / F 2.BODRUM 48 MAĞAZA / F 2.BODRUM 49 MAĞAZA / F 2.BODRUM 50 MAĞAZA / F 2.BODRUM 51 MAĞAZA / F 2.BODRUM 52 MAĞAZA / F 2.BODRUM 53 MAĞAZA / F 2.BODRUM 54 MAĞAZA / F 2.BODRUM 55 MAĞAZA / F 2.BODRUM 56 MAĞAZA / F 2.BODRUM 57 MAĞAZA / F 2.BODRUM 58 MAĞAZA / F 2.BODRUM 59 MAĞAZA / F 2.BODRUM 60 MAĞAZA / F 2.BODRUM 61 MAĞAZA / F 2.BODRUM 62 MAĞAZA / F 2.BODRUM 63 MAĞAZA / F 2.BODRUM 64 MAĞAZA / F 2.BODRUM 65 MAĞAZA / F 2.BODRUM 66 MAĞAZA / F 2.BODRUM 67 MAĞAZA / F 2.BODRUM 68 MAĞAZA / F 2.BODRUM 69 MAĞAZA / F 2.BODRUM 70 MAĞAZA / F 2.BODRUM 71 MAĞAZA / F 2.BODRUM 72 MAĞAZA / F 2.BODRUM 73 MAĞAZA / F 2.BODRUM 74 MAĞAZA / F 2.BODRUM 75 MAĞAZA / F 2.BODRUM 76 MAĞAZA / F 2.BODRUM 77 MAĞAZA / F 2.BODRUM 78 MAĞAZA / F 2.BODRUM 79 MAĞAZA / F 2.BODRUM 80 MAĞAZA / F 2.BODRUM 81 MAĞAZA / F 2.BODRUM 82 MAĞAZA / F 2.BODRUM 83 MAĞAZA / F 2.BODRUM 84 MAĞAZA / F 2.BODRUM 85 MAĞAZA / F 2.BODRUM 86 MAĞAZA / F 2.BODRUM 87 MAĞAZA / F 2.BODRUM 88 MAĞAZA / F 2.BODRUM 89 MAĞAZA / F 2.BODRUM 90 MAĞAZA / F 2.BODRUM 91 MAĞAZA / F 2.BODRUM 92 MAĞAZA / F 2.BODRUM 93 MAĞAZA / F 2.BODRUM 94 MAĞAZA / F 2.BODRUM 95 MAĞAZA / F 2.BODRUM 96 MAĞAZA / F 2.BODRUM 97 MAĞAZA / F 2.BODRUM 98 MAĞAZA / F 2.BODRUM 99 MAĞAZA / F 2.BODRUM 100 MAĞAZA /

7 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 2.BODRUM 101 MAĞAZA / F 2.BODRUM 102 MAĞAZA / F 2.BODRUM 103 MAĞAZA / F 2.BODRUM 104 MAĞAZA / F 2.BODRUM 105 MAĞAZA / F 2.BODRUM 106 MAĞAZA / F 2.BODRUM 107 MAĞAZA / F 2.BODRUM 108 MAĞAZA / F 2.BODRUM 109 MAĞAZA / F 2.BODRUM 110 MAĞAZA / F 2.BODRUM 111 MAĞAZA / F 2.BODRUM 112 MAĞAZA / F 2.BODRUM 113 MAĞAZA / F 2.BODRUM 114 MAĞAZA / F 2.BODRUM 115 MAĞAZA / F 2.BODRUM 116 MAĞAZA / F 2.BODRUM 117 MAĞAZA / F 2.BODRUM 118 MAĞAZA / F 2.BODRUM 119 MAĞAZA / F 2.BODRUM 120 MAĞAZA / F 2.BODRUM 121 MAĞAZA / F 2.BODRUM 122 MAĞAZA / F 2.BODRUM 123 MAĞAZA / F 2.BODRUM 124 MAĞAZA / F 2.BODRUM 125 MAĞAZA / F 2.BODRUM 126 MAĞAZA / F 2.BODRUM 127 MAĞAZA / F 2.BODRUM 128 MAĞAZA / F 2.BODRUM 129 MAĞAZA / F 2.BODRUM 130 MAĞAZA / F 2.BODRUM 131 MAĞAZA / F 2.BODRUM 132 MAĞAZA / F 2.BODRUM 133 MAĞAZA / F 2.BODRUM 134 MAĞAZA / F 2.BODRUM 135 MAĞAZA / F 2.BODRUM 136 MAĞAZA / F 2.BODRUM 137 MAĞAZA / F 2.BODRUM 138 MAĞAZA / F 2.BODRUM 139 MAĞAZA / F 2.BODRUM 140 MAĞAZA / F 2.BODRUM 141 MAĞAZA / F 2.BODRUM 142 MAĞAZA / F 2.BODRUM 143 MAĞAZA / F 2.BODRUM 144 MAĞAZA / F 2.BODRUM 145 MAĞAZA / F 2.BODRUM 146 MAĞAZA / F 2.BODRUM 147 MAĞAZA / F 2.BODRUM 148 MAĞAZA / F 2.BODRUM 149 MAĞAZA / F 2.BODRUM 150 MAĞAZA / F 2.BODRUM 151 MAĞAZA / F 2.BODRUM 152 MAĞAZA / F 2.BODRUM 153 MAĞAZA / F 2.BODRUM 154 MAĞAZA / F 2.BODRUM 155 MAĞAZA / F 2.BODRUM 156 MAĞAZA / F 2.BODRUM 157 MAĞAZA / F 2.BODRUM 158 MAĞAZA / F 2.BODRUM 159 MAĞAZA / F 2.BODRUM 160 MAĞAZA /

10 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 1.BODRUM 281 MAĞAZA / F 1.BODRUM 282 MAĞAZA / F 1.BODRUM 283 MAĞAZA / F 1.BODRUM 284 MAĞAZA / F 1.BODRUM 285 MAĞAZA / F 1.BODRUM 286 MAĞAZA / F 1.BODRUM 287 MAĞAZA / F 1.BODRUM 288 MAĞAZA / F 1.BODRUM 289 MAĞAZA / F 1.BODRUM 290 MAĞAZA / F 1.BODRUM 291 MAĞAZA / F 1.BODRUM 292 MAĞAZA / F 1.BODRUM 293 MAĞAZA / F 1.BODRUM 294 MAĞAZA / F 1.BODRUM 295 MAĞAZA / F 1.BODRUM 296 MAĞAZA / F 1.BODRUM 297 MAĞAZA / F 1.BODRUM 298 MAĞAZA / F 1.BODRUM 299 MAĞAZA / F 1.BODRUM 300 MAĞAZA / F 1.BODRUM 301 MAĞAZA / F 1.BODRUM 302 MAĞAZA / F ZEMİN 303 MAĞAZA / F ZEMİN 304 MAĞAZA / F ZEMİN 305 MAĞAZA / F ZEMİN 306 MAĞAZA / F ZEMİN 307 MAĞAZA / F ZEMİN 308 MAĞAZA / F ZEMİN 309 MAĞAZA / F ZEMİN 310 MAĞAZA / F ZEMİN 311 MAĞAZA / F ZEMİN 312 MAĞAZA / F ZEMİN 313 MAĞAZA / F ZEMİN 314 MAĞAZA / F ZEMİN 315 MAĞAZA / F ZEMİN 316 MAĞAZA / F ZEMİN 317 MAĞAZA / F ZEMİN 318 MAĞAZA / F ZEMİN 319 MAĞAZA / F ZEMİN 320 MAĞAZA / F ZEMİN 321 MAĞAZA / Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Gaziosmanpaşa Tapu Müdürlüğü nden alınan bilgilere göre değerleme konusu F Blok arasında yer alan tüm A.V.M. ünitelerine ait takyidat bilgileri aşağıdaki gibidir: (F BLOK: Nolu Bağımsız Bölümler İçin Müşterek): İrtifak Hanesi: ve parseller lehine geçit hakkı vardır: tarih, 7089 yevmiye no. Beyanlar Hanesi: Yönetim Planı: (20/10/2015 tarih, yevmiye no) 10

11 Şerhler Hanesinde: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1.-TL den 99 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine Kira Şerhi): tarih, yevmiye no. (F BLOK: Nolu Bağımsız Bölümler İçin Müşterek-320 Nolu B.B. Hariç): Rehinler Hanesinde: - Burgan Bank A.Ş. lehine, tarih, yevmiye no ile, 1.dereceden, %15 değişken faiz oranlı, Euro müşterek ipotek bulunmaktadır. Borçlu: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Son üç yıllık dönemde gayrimenkullerin mülkiyetinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri Değerleme konusu stokta kalan AVM ünitelerinin konumlu olduğu parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır. Plan Notları: - Tasdik sınırı 3 pafta, yeni parseldir. - Özel Proje Alanı nda: MaksTAKS: 0,60 KAKS: 3,00 Hmaks: Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. - Özel proje alanında ticaret, otel, konaklama, rezidans, konut, sosyal ve kültürel tesis, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, kent meydanı, park, yönetim birimleri, kreş, cami, mescit, sağlık tesisi, spor tesisi, otopark, transfer merkezi, çeşitli hizmet birimleri, vb yer alabilir. - Özel proje alanında emsal net parsel üzerinden alınacaktır. - Planlama alanında blok boyut ve şekli serbest olup, bitişik, ayrık, ikiz ve sıralı blok yapılabilir. - Bina köşe kotları ve kot alınacak nokta avan projede belirlenecek olup uygulama bu doğrultuda yapılacaktır. - Yönetmeliğe bakılmaksızın ifraz yapılabilir. - Subasman kotu serbesttir. - Bodrum katlar iskan edilebilir, iskan edilen bodrum katlar KAKS a dahil değildir. - Çatı şekli serbest olup avan projede belirlenecektir. - Planlama alanında KAKS a dahil olmak üzere asma kat yapılabilir. 11

12 - Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir. Düzenlenmiş zemin tabi zemin olarak kabul edilecektir. - Çekme mesafeleri zorunluluğu yoktur. - Parselde birden çok fonksiyonlar ayrı ayrı kullanılabileceği gibi tanımlanan lejantlardan yalnızca bir tanesi de kullanılabilir. - Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında jeolojik ve jeoteknik zemin etüt raporları yaptırılacaktır. - Uygulama 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na göre yapılacaktır. - Bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. - Bu alan üzerinde verilecek fonksiyonlar avan projeye göre düzenlenecektir. Avan proje, Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve ilgilileri arasında (alansal kullanımlar, yaya-taşıt-toplu taşıma araçları bağlantı ve giriş-çıkış, bina ve otopark işletme planı ile Transfer Merkezi kullanım protokolü hazırlanması vb. hususlar için) sağlanacak koordinasyon doğrultusunda hazırlanacak olup İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü uygun görüşü ve İmar Müdürlüğü onayından sonra uygulama yapılacaktır. 12

13 -İmar Durumu Örneği- 13

14 -Çap Örneği- 14

15 4.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi Yapılan Projelerin İlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığı, Projesinin Hazır ve Onaylanmış, İnşaata Başlanması İçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Konu taşınmazların konumlu olduğu parsel; 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu nun 1.maddesine göre yapı denetimi ne tabii değildir. (3194 sayılı imar kanunun 26. Maddesi kapsamındadır. Madde 26 Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. ) Mevcut parsel; 3 pafta parseller ile 1/3-3/1 pafta parselin tevhidi ile oluşmuştur. Tevhid öncesinde toplam ,90 m² alana sahip olan parseller, tevhid sonrasında tarih, sayılı Encümen Kararı ile ve parsellerde yapılan kamuya ait alanlar için yapılan terkler sonrasında, toplam ,16 m² net alana sahip olmuştur. -Parsellerin Tevhid Öncesindeki Konumları- Değerleme konusu proje kapsamında ruhsatlandırılan yapılar İmar Kanunun 26. Maddesinde Kamuya Ait Yapı ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat kapsamında inşa edilmiş olup, ilgili maddede; Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.. denmektedir. Değerleme konusu proje kapsamında düzenlenen Tadilat/Yeni Yapı Ruhsatları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir: 15

16 Tablo. 3 Yapı Ruhsatı Bilgileri VERİLİŞ AMACI BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO FONKSİYON TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² YENİ YAPI A BLOK Rezidans Daire 636 VA ,48 YENİ YAPI B BLOK Rezidans Daire 411 VA ,00 YENİ YAPI C BLOK Rezidans Daire 411 VA ,00 YENİ YAPI D BLOK Rezidans Daire 384 VA ,21 YENİ YAPI E BLOK Rezidans Daire 357 VA ,87 VERİLİŞ AMACI TOPLAM BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO FONKSİYON YENİ YAPI RUHSATLARI ,56 TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² TADİLAT A BLOK Rezidans Daire 362 IVA ,04 TADİLAT B BLOK Rezidans Daire 184 IVA ,59 TADİLAT C BLOK Rezidans Daire 183 IVA ,00 TADİLAT D BLOK Rezidans Daire 187 IVA ,39 TADİLAT E BLOK Rezidans Daire 184 IVA ,34 YENİ YAPI F BLOK Ofis ve İşyeri 210 IVA ,52 YENİ YAPI G BLOK Mesken 877 IVA ,60 YENİ YAPI H BLOK Ofis ve İşyeri 110 IVA ,32 YENİ YAPI J BLOK Ofis ve İşyeri 111 IVA ,54 YENİ YAPI K BLOK Otel 1 IVA ,24 VERİLİŞ AMACI TOPLAM BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO TADİLAT/YENİ YAPI RUHSATLARI FONKSİYON ,58 TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² TADİLAT F BLOK Ofis ve İşyeri 321 IVA ,52 TADİLAT G BLOK Mesken 877 IVA ,60 TADİLAT H BLOK Ofis ve İşyeri 114 IVA ,60 TADİLAT J BLOK Ofis ve İşyeri 111 IVA ,54 TADİLAT K BLOK /1 Ofis ve İşyeri 30 IVA ,96 TOPLAM TADİLAT YAPI RUHSATLARI ,22 Gaziosmanpaşa Belediyesi nde konu parsele ait arşiv dosyası incelenmiş ve AVM ünitelerinin yer aldığı F bloğa ait tarihli onaylı mimari tadilat projeleri incelenmiştir. Tadilat projesine göre F Bloğun kat sayıları ve brüt inşaat alanı hesapları aşağıdaki gibidir; F Blok: 6 Bodrum+Teknik(Asma Kat)+Zemin katlı olarak projelendirilmiştir. 6. Bodrum kat kısmi bodrum kattır. Onaylı projesine göre; ,52 m² toplam inşaat alanı bulunmaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu proje için tarih, sayılı, toplam ,56 m² yüzölçümlü konut blokları olan A-B-C-D-E bloklar için 5 ayrı yapı ruhsatı belgesi düzenlenmiştir tarihinde mevcut ruhsatların temel dayanağını oluşturan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nda tadilat yapılmıştır. 1/5000 ölçekli plan tadilatı doğrultusunda İlçe Belediyesince düzenlenen 1/1000 ölçekli uygulama imar plan tadilatı teklifi tarihinde Büyükşehir Belediyesi nce onaylanmış ve rapor tarihinde onay prosedürü tamamlanmıştır. Uygulama imar plan teklifi onaylandıktan sonra A-B-C- 16

17 D-E bloklar için tadilat yapı ruhsatları, G, F, H, J ve K bloklar için ise yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Sonrasında G, F, H, J ve K bloklar için de tadilat yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Blokların inşaatının tamamlanmasını takiben Yapı Kullanma İzin Belgelerinin de düzenlenmesiyle konu taşınmazın imar mevzuatı gereği yasal süreci tamamlanmış olacaktır Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır tarihinde 1/1000 ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı onaylanmadan önce taşınmaz tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmakta iken; Tarihi kent merkezi görünümünü (silüetini) etkileyen alanlarda olumsuz yapılaşma koşullarının engellenmesine yönelik 1/5000 ölçekli plan notu ilavesinin kabul edilerek tekrar değerlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli plan değişiklii teklifi tarih ve 2096 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile uygun görülerek tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi nce aynen onanmıştır parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı notlarının; - Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere Yeni parsel ibaresinin eklenmesi, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan makstaks:0,40 ibaresinin makstaks:0,60 olarak düzenlenmesi, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır ibaresinin kaldırılarak yerine Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. ibaresinin eklenmesi, - Plan notlarının 4.maddesinde yer alan emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır. ibaresinin emsal net parsel üzerinden alınacaktır. şeklinde düzenlenmesine Büyükşehir Belediyesince tarihinde onay verilmiştir tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Tadilatı doğrultusunda, tarih, 32 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan Tadilatı teklifi tarihinde kesinleşmiştir. Uygulama imar planına göre; - Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere Yeni parsel ibaresi eklenmiş, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan makstaks:0,40 ibaresi makstaks:0,60 olarak düzenlenmiş, 17

18 - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır ibaresi kaldırılarak yerine Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. ibaresi eklenmiş, - Plan notlarının 4.maddesinde yer alan emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır. ibaresi emsal net parsel üzerinden alınacaktır. şeklinde düzenlenmiştir. Sonuç olarak konu taşınmaz; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu numaralı parsel; 3 pafta parseller ile 1/3-3/1 pafta parselin imar planına uygun hale getirilmesi amacı ile yapılan tevhid ve yola terk işlemleri sonucu oluşmuştur. Parsel üzerindeki ve parseller lehine geçit hakkı vardır ibaresinin iptal edilen parsellerin üzerindeki kayıtların taşınması nedeni ile kaldığı, mevzuat gereği geçit hakkına gerek kalmadığından kaldırılabilir durumda olduğu düşünülmektedir. Gayrimenkuller üzerinde (320 nolu bağımsız bölüm hariç) yer alan ipoteğin (Burgan Bank A.Ş. lehine, tarih, yevmiye no ile, 1.dereceden, %15 değişken faiz oranlı, Euro müşterek ipotek bulunmaktadır) aşağıdaki maddeye dayanarak ve ipoteğin şirket yatırımları için kredi temini amacıyla tesis edildiğinden dolayı (11.4. Madde de Rapor Ekleri nde ilgili belge sunulmuştur), projenin portföye alınmasına engel teşkil etmeyeceği kanaatine varılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlara ait tapu kayıtları üzerinde görülen ipoteklerin, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmış olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında konu taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları na İlişkin Esaslar Tebliği (III-48-1) İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi başlıklı MADDE 30 (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. 18

19 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 ( kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 ( kişi) ile Ankara, %5,3 ( kişi) ile İzmir, %3,6 ( kişi) ile Bursa ve %2,9 ( kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: Türkiye de yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e ( kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye ( kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. 19

20 Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. 20

21 Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 4 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, 21

22 gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. 22

23 Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu (Mayıs 2015) Tablo. 5 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. 23

24 Tablo Orta Vadeli Program Hedefleri ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla TL oldu yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla TL oldu. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. 24

25 Tablo. 7 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla TL oldu. 25

26 Tablo. 8 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) Kaynak: Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Tablo. 9 Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 Araştırma Raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; 26

27 Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Tablo. 10 Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü (Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. 27

28 Tablo. 11 İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir A.V.M. Sektör Analizi Türkiye de Perakende Sektörü 1988 yılında Türkiye perakende sektörünün Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan süreci 90 lı yıllarda yeni AVM lerin portföye eklenmesiyle devam etmiştir. 90 lı yıllarda özellikle Kıta Avrupası ndan örnek alınarak yapılan (bir hipermarket ve yapı marketin etrafında donatılan) AVM ler uzun yıllar tüketicinin ilgisini çekmiştir. Bu tarz AVM lere Fransız konseptli AVM tarzı olan Carrefour lar örnek verilebilir. Değişen ekonomik koşullar ile farklılaşan insanların tüketim alışkanlığı AVM konseptlerinin de değişimine yol açmıştır. Kent içinde ve çeperlerinde arsa değerlerinin yükselmesi ile katlı AVM ler devreye girmiş, bunun bir adım ötesi ise kule tipi denilen, üst katlarda ofis ve konutların olduğu, alt kısımda ise AVM nin olduğu modeller gelişmiştir. Günümüz AVM leri üçüncü nesil AVM olarak adlandırılmaktadır. Birinci nesil AVM ler mimari anlamada çevresinden fark edilmeyen, içeride ise tüketicinin dış ortam ile tamamen bağlantısını kesen bir yapıya sahip olduğu söylenebilir. Zamanla kentlilerin sosyalleşme mekanına dönüşen yapısal anlamada da dönüşüm geçirmiş ve ikinci nesil AVM ler olarak adlandırılan açık- kapalı kullanım mekanlarının olduğu ve dışarı ile kısmen bağlantılı bir yapıya dönüşmüştür. İkinci nesil AVM lerde dışarıyı görmek, gün ışığını içeriye almak hamlesi olduğu söylenebilir. Üçüncü nesil AVM lerde ise giderek daha fazla dışa açılan, şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanyon, Istinye Park, Meydan Alışveriş Merkezi gibi örnekleri bu nesil için sıralayabiliriz. Günümüz AVM leri inanların sadece alışveriş yaptığı bir mekan olmanın ötesine geçmiş bir anlamda sosyalleşme mekanı halini almıştır. Bu durumun getirdiği değişimler de AVM lerin bünyesinde tiyatro, gösteri merkezi, semt pazarı, kent meydanı gibi sosyal donatıları barındırmasını gerekli kılmıştır. Bir diğer yandan ev dekorasyonuna yönelik merkezler, sadece çocuğa yönelik merkezler, moda merkezleri, indirim merkezleri gibi konseptler içeren AVM ler de oluşmaya başlamıştır. Colliers International Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2015 raporunda 2014 yılsonu itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 319 alışveriş merkezinin bulunduğu, Türkiye deki mevcut alışveriş 28

29 merkezlerinin toplam kiralanabilir alanının 2014 yılsonu itibariyle m² olduğu ve bu rakamın 2016 yılsonunda m² ye ulaşmasının beklendiği belirtilmiştir. Toplam nüfusun % 25 ini oluşturan İstanbul ve Ankara nın kiralanabilir bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre iller sıralamasında İstanbul, 269 m² kişi ile ilk sırada yer almaktadır. İstanbul ilini, 249 m² ile Ankara, 171 m² ile Karabük illeri takip etmektedir. Bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Avrupa Birliği ülkelerinin tamamı ele alındığında ortalama 268 m², Türkiye geneli için ise ortalama 120 m² olarak belirtilmiş olup, son yıllarda organize perakende yatırımlarının artmasına karşın, Türkiye geneli ortalamasının Avrupa ortalamasının oldukça gerisinde olduğu görülmektedir. JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 raporunda Türkiye deki mevcut A.V.M. lerden alışveriş merkesi olma özelliğini yitiren gayrimenkullerin sistemden çıkartıldığı belirtilerek, 2014 yılı içerisinde Türkiye genelinde açılışı gerçekleşen A.V.M. ler ve toplam kiralanabilir alan bilgileri belirtilmiştir. Tablo yılı içerisinde açılan A.V.M. ler m² nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmmıştır Kaynak: JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 Raporu Perakende Yoğunluğu Türkiye de kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2013 yıl sonundan 2014 yıl sonuna 126 m² dan 129 m² ye yükseldiği görülmektedir yılı sonunda Ankara nın perakende yoğunluğu açısından İstanbul u geçtiği ve 1000 kişi başına kiralanabilir alanın 270 m² ye ulaştığı gözlemlenmiştir. Tablo. 13 Parekende Yoğunluğu (1,000 Kişi başına düşen alan, m²) İL 2013 SONU 2014 SONU 2017 SONU ANKARA İSTANBUL KARABÜK KIRIKKALE MUĞLA BOLU ESKİŞEHİR BURSA GAZİANTEP DENİZLİ TÜRKİYE Kaynak: Jones Lang LaSalle 29

30 AVM sektörü 2009 yılından 2013 yılına kadar geçen beş yıllık dönem içinde değerlendirildiğinde son 4 yılda yatırımlarda %60, yabancı sermayede %33, istihdamda %31, kiralanabilir alanda %69, AVM sayısında %46, m² başına cirolarda %61, AVM cirolarında %163, ziyaretçi sayısında %79 oranında artış olduğu gözlemlenmiştir (Turksih Council Of Shopping Center, 2014). Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi nin Ocak ayı sonuçları açıklanmış olup ciro endeksi Ocak 2016 döneminde 2015 Ocak ayı ile karşılaştırıldığında %12,8 lik bir artışla 202 puana ulaşmıştır. Grafik 3. Alışveriş Merkezi Ciro Endeksleri Türkiye Genel Görünümü (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM lerdeki kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar Ocak 2016 da bir önceki yılın aynı ayına göre 23 puan arttı ve verimlilik m² başına 770 TL ye ulaşmıştır. Verimlilik, İstanbul da 905 TL, Anadolu da 680 TL olarak gerçekleşmiştir. Grafik 4. Ciro Verimlilik Endeksi (Ocak 2016) Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır. Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak ayında en yüksek ciro artışı hipermarket kategorilerinde gerçekleşmiş olup, geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında 2016 Ocak döneminde kategoriler bazında endeks %13 lük bir artış gösterdi. 30

31 En yüksek ciro artışı ise hipermarket kategorisinde %6 lık artışla yaşanmıştır. Geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında Ocak 2016 da ayakkabı-çanta kategorisi %19, yiyecek kategorisi yüzde 18, teknoloji hipermarket kategorisi %16, giyim kategorisi %13 AVM lerdeki diğer* alan ciroları %8 artış kaydetti. (Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.) Grafik 5. Kategoriler Bazında Ciro Endeksi (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak 2016 verilerini bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde bu dönemde herhangi bir değişim olmadığı gözlenmiştir. Grafik 6. Ziyaretçi Sayısı Endeksi Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM Endeksi Ocak 2016 sonuçlarını değerlendiren AYD Başkanı Hulusi Belgü, AVM endeksi Ocak 2016 döneminde bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında %12,8 oranında arttığını, Ocak ayı perakende sektöründe indirim kampanyalarının başladığı bir dönem olduğunu belirtmiştir. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve 31

32 farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Yapılan araştırmalardan, mevcut A.V.M lerdeki ziyaretçi sayısının yıllar arasında pozitif değer artışı gösterdiği ve bunun sonucunda yerleşim alanlarındaki A.V.M. sayısının, geliştirilen konut ve ofis projeleri ile yetersiz kalabileceği düşünülmektedir. Özellikle İstanbul İlinin il sınırları doğrultusundaki yerleşim alanı gelişimi göz önüne alınırsa, kentin çeperlerinde yer alan mevcut A.V.M sayısının önümüzdeki yıllar içerisinde artacağı kanaatine varılmıştır. Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC) nin alışveriş merkezi tiplerine getirdiği tanım ve standartlara göre alışveriş merkezleri geleneksel ve özellikli olmak üzere iki ana başlıkta sınıflandırılmaktadır. Buna göre; Tablo. 14 A.V.M Sınıflandırması FORMAT PROJE TİPİ TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (m²) Çok Büyük Geleneksel Büyük Orta Küçük İhtiyaç Odaklı Perakende Parkı Büyük Orta Özellikli Küçük Outlet Temalı (eğlence Odaklı) * Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği tarafından yayınlanan ICSC standartlarına göre Türkiye deki AVM ler 5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir İstanbul İli arazi İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. 32

33 Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. Grafik 7. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 33

34 Gaziosmanpaşa İlçesi Coğrafi konum olarak İstanbul İli nin Avrupa Yakası nda 41 enlem, 28 boylam üzerinde yer almaktadır. Gaziosmanpaşa İlçesi bölünme nedeniyle Sultangazi ve Arnavutköy ilçeleri oluşmuştur. İlçe doğu ve güneyde Eyüp İlçesi, batı ve kuzeybatıda Bayrampaşa ve Esenler İlçeleri, ve kuzeyde Sultangazi İlçesi ile çevrili olup, yaklaşık hektar alana sahiptir. İlçenin kuzey sınırından TEM Otoyolu geçmektedir yılına kadar Eyüp İlçesi Rami Bucağına bağlı "Göktepe" adını taşırken, aşırı göç ve yapılaşma sonucu genişlemesiyle yılında 308 sayılı kanunla Eyüp İlçesinden ayrılmış, burada yaşayan halkın isteği doğrultusunda adını Plevne Kahramanı'ndan alarak "Gaziosmanpaşa" adıyla ilçe olmuştur. İlçe Mahalleleri içinde, Küçükköy ilçenin en eski merkez semtidir. Yaklaşık 200 yıl önce köy olarak kurulan semte ilk olarak yerleşenler Rami semtinden ayrılan göçmenlerdir. Kurtuluş Savaşından sonra da Yunanistan dan göç eden soydaşlarımızın bir kısmı gelerek buraya yerleşmişlerdir. Gaziosmanpaşa İlçesi sınırları dahilinde ki diğer mahalleler ise; Merkez, Bağlarbaşı, Sarıgöl, Yenidoğan, Karlıtepe, Yıldıztabya, Pazariçi, Şemsipaşa, Hürriyet, Fevziçakmak, Kazımkarabekir, Mevlana, Karayoları, Yeni Mahalle, Barboroshayrettinpaşa ve Karadeniz Mahalleleri dir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Gaziosmanpaşa İlçesi nüfusu kişidir. Nüfusun kişisi erkek, kişisi ise kadın nüfusunu oluşturmaktadır. 34

35 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. 35

36 Gelir indirgeme yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir Maliyet yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 36

37 7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı proje alanı; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Konu taşınmaz kentin ana arterlerinden TEM Otoyolu ile Eski Edirne Asfaltı Yolu kesişiminde konumlanmıştır. Parselin Eski Edirne Asfaltı cephesinde tramvay yolu mevcut olup toplu taşıma ile ilçe merkezine entegrasyon sağlanabilmektedir. Ayrıca proje aşamasında olan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bir durağının da Gaziosmapaşa İlçesi sınırlarından geçecek olması değerleme konusu projenin ulaşım ilişkilerine avantaj sağlayacaktır. -Proje Alanı Kroki- 37

38 Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu Viaport Venezia Projesi Gaziosmanpaşa İlçe Merkezi ne yaklaşık 1,50 km, yakın merkez ilçelerden Bakırköy ve Şişli İlçeleri ne 10,00 km, Beşiktaş İlçesi ne ise 11 km mesafede konumludur. Çevredeki ana ulaşım arterlerinden ise TEM Otoyolu na 0,50 km, bir diğer önemli karayolu aksı olan D-100 Karayolu na yaklaşık 7,50 km, sahilyoluna ise (Kennedy Caddesi) yaklaşık 12,00 km mesafe yer almaktadır. Taşınmazların Atatürk Havalimanı na olan uzaklığı ise yaklaşık 12,00 km olup merkez noktalara olan uzaklıklar tabloda gösterilmiştir. Merkez Noktalar Uzaklıklar İlçe Merkezi 1,50 km Bakırköy 10,00 km Beşiktaş 11,00 km Şişli 10,00 km Haliç Köprüsü 6,50 km Sahilyolu 12,00 km Atatürk Havalimanı 12,00 km D-100 Karayolu 7,50 km TEM Otoyolu 0,50 km Boğaziçi Köprüsü 13,50 km F.S.M. Köprüsü 15,00 km 7.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin Değerleme Yapılıyorsa Projeye Hakkında Detaylı Bilgi Değerlemeye konu olan taşınmazların yer aldığı proje; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Karadeniz Mahallesi nde yer alan, ,16 m² yüzölçümüne sahip, 3 pafta, sayılı parselde inşa edilen Viaport Venezia Projesi nde müşteri firma mülkiyetinde bulunan stoktaki AVM üniteleridir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel geometrik olarak yarım daire şekline benzemekte olup kuzeybatı, kuzeydoğu ve güneybatı yönlerinden olmak üzere toplam 3 cepheden taşıt yolları ile sınırdır. Parselin güneybatı cephesinde Eski Ankara Asfaltı Yolu na yaklaşık 250 metre, güneydoğu yönde komşu parsele olan cephesi yaklaşık 280 metre sınırı bulunmaktadır. Parsele Eski Edirne Asfaltı cephesinden ve Kuzeydoğu cephesinden olacak şekilde toplam 2 adet araç giriş kapısı ve AVM bloğu olarak tasarlanan bölüme 3 ayrı cepheden yaya giriş kapısı bulunmaktadır. Parsel topoğrafik olarak eğimsiz bir yapıya sahiptir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu ve karma kullanım özelliğine sahip Viaport Venezia Projesi nde; A.V.M., Ofis, Otel ve Konut üniteleri yer almaktadır parsel üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki yapılar mimari projesinde ve mevcutta A, B, C, D, E, F, G, H, J ve K blok olarak isimlendirilmiştir. Değerlemeye konu stokta kalan AVM üniteleri F blokta konumludur. 38

39 -A.V.M. Bloğu - F BLOK- A.V.M. Bloğu olan F blok 6 bodrum+zemin katlı olarak inşa edilmiş olup inşaat tamamlanmış durumdadır. Bodrum katlar parsel sınırına dayanmakta, zemin katı ise A-B-C-D-E blokların yer aldığı (yukarıda vaziyet planında taralı alan olarak gösterilmiş bölüm) alana tekabül etmektedir. Parselde peyzaj işlemlerinin de büyük oranda tamamlandığı görülmüştür. 39

40 F BLOK: 6 Bodrum+Zemin kattan oluşan F blokta proje dahilinde; ,52 m² toplam inşaat alanı bulunmaktadır. Mevcutta bloğun bodrum katları sınırı tüm parseli kapsamaktadır. 847 m² inşaat alanına sahip kısmi 6. Bodrum katta su deposu alanı, 5.bodrum katta teknik hacimler, sığınak alanı, çöp odası, depo alanı ve kapalı otopark alanı, 4. ve 3. Bodrum katlarda çöp odası, depo alanı ve kapalı otopark alanı, 3. Bodrum katta ayrıca mağaza üniteleri, 2. Bodrum katta teknik hacimler, depo alanı ve A.V.M. üniteleri, 1. Bodrum katta A.V.M. üniteleri, zemin katta ise mağaza üniteleri ile sosyal tesis alanı ve ortak koridor alanları inşa edilmiştir. Aşağıdaki tabloda projelendirilen alanlara ilişkin ayrıntı verilmiştir. Tablo. 15 F Blok Alan Bilgileri KAT TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) F BLOK ALAN BİLGİLERİ EMSAL ALANI (m²) SAHANLIK+KAT BAHÇESİ+TERAS+ BALKON (m²) ORTAK ALANLAR* (m²) 6.BODRUM 847,46 847,46 5.BODRUM , ,53 4.BODRUM , ,29 3.BODRUM , ,39 2.BODRUM , ,03 TEKNİK(ASMA) 3.020, ,51 1.BODRUM , ,94 ZEMİN , ,39 444, ,72 TOPLAM , ,39 444, ,87 * Sığınak, Otopark, Asansör Boşlukları, Teknik Alanlar, Şaft+Bacalar, Işıklık, Yangın Merdiveni, Yangın Güvenlik Holü, Mescit Mimari tadilat projesine göre 1.bodrum katta toplam 140 adet bağımsız bölüm, 2. Bodrum katta toplam 140 adet bağımsız bölüm (stokta yer alan 119 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır), 3. Bodrum katta 22 adet bağımsız bölüm (bağımsız bölümlerden 1 tanesi mağaza olarak değil, İBB Otopark alanı olarak tanımlanmıştır) ve zemin katta 19 adet bağımsız bölüm olmak üzere AVM de toplam 321 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. 3.bodrum katta yer alan 1 nolu bağımsız bölüm İBB Otopark alanı olarak ayrılmıştır. 2.bodrum katta yer alan 2-22 arası toplam 21 adet bağımsız bölüm satılmış olup stok dışıdır. 3.BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B NO Mağazalar Alan, m² 1* , , , , , , , , , , , , , , ,78 40

41 1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B. NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , ,28 Toplam 2.595,28 *1 Nolu bağımsız bölüm İBB Otopark alanıdır. 1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B. NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,54 41

42 1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B. NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,90 42

43 1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B. NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,26 43

44 1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B. NO Mağazalar Alan, m² , , , , ,00 Toplam ,35 2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B NO Mağazalar Alan, m² 2 135, , , , , , , , , ,70 12 SATILDI (STOK DIŞI) 156, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,41 44

45 2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,63 45

46 2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,79 46

47 2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B NO Mağazalar Alan, m² , ,96 Toplam ,13 ZEMİN KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ) B.B NO Mağazalar Alan, m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,13 Toplam 9.837,15 1.Bodrum katta yer alan mağazaların net alanları toplamı ,35 m², stokta yer alan 2. Bodrum katta yer alan mağazaların net alanları toplamı ,13 m², 3.bodrum katta yer alan mağazaların net alanı toplamı (İBB Otopark alanı hariç) 2.595,28 m², zemin katta yer alan mağazaların net alanı toplamı ise 9.837,15 m² dir. Stokta yer alan toplam mağaza net alanı ,91 m² dir. Projede F bloğu çevreleyen alanda, orta kısımda inşa edilen H-J-K bloklarında çevresini dolaşacak şekilde yapay su kanalı inşa edilmiştir. -F Blok- 47

48 Mimari Tadilat Projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M dahilinde yer alan mağazalar Anchor Mağaza Alanları, Yeme-İçme Alanları, Hipermarket/Elektromarket Alanları, Eğlence Alanları ve Mağaza Alanları olmak üzere 5 ayrı katagoride sınıflandırılmıştır. Net alanı 500 m² ve üzeri olan üniteler Anchor Mağaza Alanları, net alanı maksimum 500 m² ye kadar olan üniteler ise Mağaza Alanları kategorisinde değerlendirilmiştir. Aşağıdaki tabloda mağazaların kullanım alanları dağılımı gösterilmiştir. Tablo. 16 A.V.M. Dahilindeki Stokta Yer Alan Kullanım Alanları Dağılımı 1.BODRUM KAT Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN, m² ANCHOR MAĞAZALAR ,58 YEME İÇME ALANLARI 4.990,76 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 0,00 EĞLENCE ALANLARI 3.213,54 MAĞAZA ALANLARI ,47 TOPLAM ,35 2.BODRUM KAT Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN, m² ANCHOR MAĞAZALAR 9.873,32 YEME İÇME ALANLARI 492,53 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 7.256,31 EĞLENCE ALANLARI 5.585,99 MAĞAZA ALANLARI 9.096,98 TOPLAM ,13 ZEMİN KAT Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN, m² ANCHOR MAĞAZALAR 4.622,25 YEME İÇME ALANLARI 0,00 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 0,00 EĞLENCE ALANLARI 0,00 MAĞAZA ALANLARI 5.214,90 TOPLAM 9.837,15 Mağaza Tipleri 3.BODRUM KAT TOPLAM ALAN m² ANCHOR MAĞAZALAR 533,00 YEME İÇME ALANLARI 0,00 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 0,00 EĞLENCE ALANLARI 0,00 MAĞAZA ALANLARI 2.062,28 TOPLAM 2.595,28 Mevcut durumda 2.bodrum katta yer alan 21 adet bağımsız bölümün (toplam alanı 2.851,69 m²) satışı için anlaşma sağlanmıştır. Geriye kalan mağazalardan bazılarının birleştirilmesi sonucunda toplam mağaza adedinde değişiklik olduğu gözlenmiştir. Sonuç olarak müşteri firmaya ait 2. ve 1. Bodrum katlarda toplam 156 adet mağaza ünitesi bulunmaktadır. Zemin kat ve 3.bodrum kattaki üniteler 48

49 mevcutta kullanılmamaktadır ve müşteri firmadan alınan bilgiye göre kiralaması 2018 yılında gerçekleştirilecektir. 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 8.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana ulaşım arteri olan TEM Otoyolu ve inşa edilecek metro hattına yakın konumlu olması, Taşınmazların yer aldığı projenin karma proje niteliğinde olması, İstanbul kent ölçeğinde az rastlanabilir büyüklükte bir proje alanına sahip olması, ZAYIF YANLAR Taşınmazların yakın çevresinin plansız gelişmiş olması, FIRSATLAR Taşınmazların yer aldığı projenin yurt dışı mimari özellikleri taşıyan farklı bir konsept ile bütünleştirilerek inşa edilen örneklerden olması, TEHDİTLER Konu taşınmazların yer aldığı proje alanının yakın çevresinde hakim olan ekonomik standart seviyesi ile projenin hitap ettiği kesimin ekonomik seviyesi arasındaki farklılık En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Konu gayrimenkul için yapılan analizler sonucunda, gayrimenkulün bulunduğu bölge, çevresel etkiler, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak en etkin ve verimli kullanımı yasal olarak izin verilebilir olma kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen Özel Proje Alanı olarak belirlenmiş olup, tarafımızca farklı bir araştırma/geliştirme yapılmamıştır. 49

50 8.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2 oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul İli nde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir. Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Avrupa Yakasında yer alan ilçelerde son yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Gaziosmanpaşa İlçesi demografik ve ekonomik yapının gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizden biri olup, bölgede markalı konut projelerinin haricinde turizm, ticaret ve karma fonksiyonlu proje yatırımları gerçekleşmektedir. Taşınmazların bulunduğu bölge genellikle konut fonksiyonlu olarak gelişme göstermiştir. İlçe genelindeki konut yapıları betonarme yapı tarzında 1999 deprem öncesi inşa edilmiş, 3-4 katlı yapılar olup, ilçenin TEM cephesi orta kesimleri ile güney cephesinde sanayi fonksiyonu, güney ve güneybatıda ilçe merkezi olarak nitelendirilen bölgede ise ticaret fonksiyonu hakimdir. İlçede kentsel dönüşüm süreci ile birlikte sanayi fonksiyonunun hakim olduğu bölgelerin yerini konut/ticaret fonksiyonuna bırakması beklenmektedir. Konu proje alanı da kentsel dönüşüm ilan edilmeden önce sanayi parseli olarak kullanılmakta iken mevcutta konut/ticaret fonksiyonuna dönüştürülmüştür. Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer takdir edilmiştir. Değerleme çalışmasında; AVM üniteleri için de piyasadan Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile elde edilen değerler kullanılarak Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmış ve stok dahilindeki AVM ünitelerinin tamamı için net bugünkü değeri hesaplanmıştır Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerlemeye konu parsel üzerinde inşa edilmekte olan Viaport Venezia Projesi nde yer alan AVM ünitelerine ilişkin yapılan incelemeler Pazar Araştırmaları başlığı altında verilmiştir Pazar araştırmaları A.V.M. PAZARI Değerlemeye konu projeye yakın ve benzer konumda olan alışveriş merkezleri incelenmiş olup elde edilen veriler sıralanmıştır: 50

51 MALL OF İSTANBUL Mall Of İstanbul Projesi; TEM Otoyolu ile Basın Ekspres Kavşağı kesişiminde, TEM Otoyolu na cepheli, Atatürk Havalimanı'na ise yaklaşık 8,5 km mesafede yer almaktadır. Başakşehir İlçesi sınırlarında yer alan ve yatırımcılığını Torunlar GYO nun üstlendiği alışveriş merkezinde toplam m² yüzölçümlü arsa üzerinde m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Mall Of İstanbul 350 mağaza ile 2014 yılında açılmıştır. Proje kapsamında A.V.M. nin yanı sıra konut ve ofis kullanımı da bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR A.V.M. ALANI (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ (Tamamlanmış) ARSA ALANI (m²) MARMARA FORUM Bakırköy ilçesi, Osmaniye mahallesi sınırları içinde yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakının üstlendiği alışveriş merkezi Tabanlıoğlu Mimarlık tarafından tasarlanmıştır m² yüzölçümlü arsa üzerinde m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Bünyesinde alışveriş alanlarının yanı sıra çalışma ofislerinin bulunduğu Garden Office adlı bir blok da bulunmaktadır. Marmara Forum 300 marka ile 2011 yılında açılmıştır. Türkiye'nin en büyük Carrefour, Bauhaus, D&R, Decathlon, Cinemaximum, H&M markalarına sahip olan alışveriş merkezinde 5000 metrekarelik teras ve spor salonu bulunmaktadır. AVM de ortalama kiralar Euro/m²/Ay olarak değişmektedir. KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ (Tamamlanmış) FORUM İSTANBUL Yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakı olan Multi ARSA ALANI (m²) Turkmall un üstlendiği Forum İstanbul Projesi, 2009 yılında Bayrampaşa da hizmete açılmıştır. Proje, yaklaşık m2 arsa alanı üzerinde m2 kiralanabilir alana sahiptir. Toplamda m2 inşaat alanine sahip olan projede 265 adet mağaza ve 5000 araç kapasiteli otopark alanı mevcuttur. Forum İstanbul Projesinde İKEA, Praktiker, Bimeks, Teknosa gibi büyük teknoloji merkezi ve ev dekorasyon alanları bulunmaktadır. AVM de ortalama kiralar USD/m²/Ay olarak değişmektedir. KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ (Tamamlanmış) 51

52 VİALAND Dünyada ve Türkiye de bir tema parkı, AVM ve gösteri merkeziyle birleştiren ilk alışveriş, eğlence ve yaşam kompleksi olan VIALAND, Gürsoy Grup ve Via Properties ortaklığında, 650 milyon dolar değerindeki yatırım bedeliyle 26 Mayıs 2013 te ziyarete açılmıştır. Konu proje alanına 4 km mesafede Eyüp ilçe sınırında, yaklaşık 600 dönüm arazi üzerinde kurulu olan projenin A.V.M. bloğunda ,98 m² toplam inşaat alanı ve m² kiralanabilir alan bulunmaktadır. Proje kapsamında A.V.M. alanının yanı sıra 154 oda+2 mağazadan oluşan m² alanlı otel bloğu, m² lik alanda yükselen Vialand Şatosu ve m² alanlı gösteri merkezi dahilinde 15 bin kişilik konser alanı, rekreasyon alanları, gölet ve çeşitli aktivite alanları bulunmaktadır. AVM bölümünde ortalama aylık kiralar; mağaza alanlarında 35.-Eur, yeme/içme alanlarında 70.-Eur, anchor mağazalarda Eur, eğlence alanlarında ise 9.- Eur olarak belirlenmiştir. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) PROJE TAMAMLANMA TARİHİ (Tamamlanmış) Satılık Mağaza Emsalleri: - İsmi belirtilmeyen ve aynı bölgede yer alan lüks AVM de yer alan 20 adet m² toplam alanlı dükkan geçtiğimiz sene USD bedelle satılmıştır. ( USD/m²) - Batışehir Projesi nde AVM de yer alan 190 m² alanlı mağaza USD bedelle satılıktır. ( USD/m²) - Batışehir Projesi nde AVM de yer alan 90 m² alanlı mağaza USD bedelle satılıktır. ( USD/m²) - Bakırköy İlçesi, Ataköy de 9.Kısım da yer alan (herhangi bir AVM içerisinde değildir) 450 m² alanlı mağaza USD bedelle satılıktır. (7.611-USD/m²) 52

53 Pazar Araştırması Sonuçları A.V.M. PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Değerleme konusu parselde projelendirilen A.V.M ünitesine ait pazar araştırması; konu proje alanının yakın civarında yer alan AVM projelerini kapsamaktadır. Yapılan araştırmada, gerek yakın dönemde inşa edilen açık hava konseptinde tasarlanmış A.V.M ler, gerekse sadece kapalı alan kullanımına sahip A.V.M lerde aylık birim kira değerinin mağaza alanı, konumu ve işletmenin yer aldığı alt sektör kira kriterleri doğrultusunda farklılık gösterdiği görülmüştür. Genel olarak A.V.M lerde komple tesis olarak hedeflenen müşteri profiline göre de mağaza ünitelerinin ve bu birimlerin aylık ortalama birim kira değerlerinde değişiklik gösterdiği gözlemlenmiştir. Aşağıda İstanbul genelinde yer alan diğer benzer AVM lerdeki mağaza kiraları da gösterilmiştir: Alışveriş Merkezi Açılış Tarihi Mağaza Sayısı Kiralanabilir Alan,m² Aylık Ortalama Kira Değerleri İstanbul Cevahir AVM USD/m² İstinye Park USD/m² Profilo AVM USD/m² Kanyon /250 USD/m² Akmerkez USD/m² Metrocity USD/m² Astoria USD/m² Galeria USD/m² Carusel USD/m² Capacity /m² Torium USD/m² Via port USD/m² Paladium /m² Tepe Natilus /m² Carrefour İçerenköy USD/m² -AVM Emsal Krokisi- Değerleme çalışmasında A.V.M. bölümünde yer alan mağazalar Anchor Mağaza Alanları, Yeme-İçme Alanları, Hipermarket/Elektromarket Alanları, Eğlence Alanları ve Mağaza Alanları olmak üzere 5 ayrı katagoride sınıflandırılmıştır. Net alanı 500 m² ve üzeri olan üniteler Anchor Mağaza Alanları, net alanı maksimum 500 m² ye kadar olan üniteler ise Mağaza Alanları kategorisinde değerlendirilmiştir. 53

54 Analiz kriterleri doğrultusunda oluşan kategorilerden 500 m² ve daha büyük alanlı Anchor Mağaza Alanları için bölge civarında yer alan alışveriş merkezlerinde Euro/Ay/m² kira değerine sahip olduğu gözlemlenmiş olup, bu sınıftaki mağazaların farklı işletme politikalarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. Pazar araştırması sonucunda değerleme konusu taşınmazlara hem konum olarak hem de konsept olarak en yakın emsal olabilecek Vialand projesi AVM ünitelerindeki gerçekleşen kiralar baz alınmış ve konu parselde yer alan A.V.M. ünitesinde; Anchor Mağaza Alanları statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 13 Euro/m² olacağı, Yeme-İçme Alanları statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 70 Euro/m²/Ay olacağı, Hipermarket/Elektromarket Alanlar statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 14 Euro/m²/Ay olacağı, Eğlence Alanları statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 7 Euro/m²/Ay olacağı, Mağaza Alanları statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 30 Euro/m²/Ay olacağı kanaatine varılmıştır. (Birim fiyat değerleri katlara göre değişiklik göstermektedir. Kira verileri Nakit Akımları Analizi tablosuna veri sağlamak amacıyla kullanılmıştır.) Birim satış değeri olarak da mağaza risk payı ve emsallerdeki pazarlık payları da dikkate alınarak ortalama USD olarak öngörülmüştür: Tablo. 17 Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi Sonucu Stokta Yer Alan AVM Üniteleri Toplam Geliri Toplam Alan, m² STOKTA YER ALAN A.V.M. ÜNİTELERİ DEĞER TABLOSU Birim Satış Değeri, USD/m² Toplam Değer (USD) Toplam Değer (TL) , Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi sonucu USD olarak hesaplanmıştır. stokta yer alan mağazaların toplam değeri Maliyet Oluşumları Analizi Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu F blokta inşaat tamamlanmış olup değerleme çalışmasında Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır. 54

55 Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Değerleme çalışmasında Nakit Akımları Analizi Yöntemi kullanılmamıştır Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Bu yöntemde pazarda yer alan benzer niteliklerdeki mülklerin ulaşılan gelirleri ve pazar değerleri ilişkilendirilerek kapitalizasyon oranı tespit edilir. Parselde geliştirilebilecek mağaza üniteleri kiraya konu gayrimenkuller olup bu gayrimenkuller için Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi uygulanmıştır. A.V.M. Pazar araştırmalarında belirtildiği üzere, A.V.M. bloğunda yer alan bağımsız bölümler 5 ayrı kategorde sınıflandırılmış ve her bir sınıf için emsal araştırmalarından elde edilen birim kira değerleri öngörülmüştür. Tablo. 18 Stokta Yer Alan AVM Üniteleri Toplam Geliri Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN m² KİRALANAN ALAN m² 1.BODRUM KAT POTANSİYEL KİRA GELİRİ Euro/Ay SÖZLEŞME KİRA GELİRİ Euro/Ay TAHSİLAT KAYBI SONUCU AYLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) TAHSİLAT KAYBI SONUCU YILLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) ANCHOR MAĞAZALAR , , , , , ,48 YEME İÇME ALANLARI 4.990, , , , , ,16 HİPERMARKET- ELEKTRO MARKET 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 EĞLENCE ALANLARI 3.213, , , , , ,80 MAĞAZA ALANLARI , , , , , ,73 TOPLAM , , , , , ,17 DOLULUK ORANI (%) 0,95 2.BODRUM KAT Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN m² KİRALANAN ALAN m² POTANSİYEL KİRA GELİRİ Euro/Ay SÖZLEŞME KİRA GELİRİ Euro/Ay TAHSİLAT KAYBI SONUCU AYLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) TAHSİLAT KAYBI SONUCU YILLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) ANCHOR MAĞAZALAR 9.873, , , , , ,28 YEME İÇME ALANLARI 492,53 492, , , , ,29 HİPERMARKET- ELEKTRO MARKET 7.256, , , , , ,58 EĞLENCE ALANLARI 5.585, , , , , ,99 MAĞAZA ALANLARI 9.096, , , , , ,33 TOPLAM , , , , , ,47 DOLULUK ORANI (%) 0,86 55

56 Mağaza Tipleri ANCHOR MAĞAZALAR YEME İÇME ALANLARI HİPERMARKET- ELEKTRO MARKET TOPLAM ALAN m² KİRALANAN ALAN m² 1. ve 2.BODRUM KAT POTANSİYEL KİRA GELİRİ Euro/Ay SÖZLEŞME KİRA GELİRİ Euro/Ay TAHSİLAT KAYBI SONUCU AYLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) TAHSİLAT KAYBI SONUCU YILLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) , , , , , , , , , , , , , , , , , ,58 EĞLENCE ALANLARI 8.799, , , , , ,79 MAĞAZA ALANLARI , , , , , ,06 TOPLAM , , , , , ,63 DOLULUK ORANI (%) 0,91 ZEMİN KAT Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN m² KİRALANAN ALAN m² POTANSİYEL KİRA GELİRİ Euro/Ay SÖZLEŞME KİRA GELİRİ Euro/Ay TAHSİLAT KAYBI SONUCU AYLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) TAHSİLAT KAYBI SONUCU YILLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) ANCHOR MAĞAZALAR 4.622,25 0, ,50 0,00 0,00 0,00 YEME İÇME ALANLARI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 EĞLENCE ALANLARI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 MAĞAZA ALANLARI 5.214,90 0, ,50 0,00 0,00 0,00 TOPLAM 9.837,15 0, ,00 0,00 0,00 0,00 DOLULUK ORANI (%) 0,00 Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN m² KİRALANAN ALAN m² 3.BODRUM KAT POTANSİYEL KİRA GELİRİ Euro/Ay SÖZLEŞME KİRA GELİRİ Euro/Ay TAHSİLAT KAYBI SONUCU AYLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) TAHSİLAT KAYBI SONUCU YILLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) ANCHOR MAĞAZALAR 533,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 YEME İÇME ALANLARI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 EĞLENCE ALANLARI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 MAĞAZA ALANLARI 2.062,28 0, ,00 0,00 0,00 0,00 TOPLAM 2.595,28 0, ,00 0,00 0,00 0,00 DOLULUK ORANI (%) 0,00 56

57 Mağaza Tipleri TOPLAM ALAN m² 3. BODRUM ve ZEMİN KAT KİRALANAN ALAN m² POTANSİYEL KİRA GELİRİ Euro/Ay SÖZLEŞME KİRA GELİRİ Euro/Ay TAHSİLAT KAYBI SONUCU AYLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) TAHSİLAT KAYBI SONUCU YILLIK NET KİRA GELİRİ (Tahmini-%8) ANCHOR MAĞAZALAR 5.155,25 0, ,50 0,00 0,00 0,00 YEME İÇME ALANLARI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 EĞLENCE ALANLARI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 MAĞAZA ALANLARI 7.277,18 0, ,50 0,00 0,00 0,00 TOPLAM ,43 0, ,00 0,00 0,00 0,00 DOLULUK ORANI (%) 0,00 Kapitalizasyon Oranı Emsalleri: - Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM de yer alan (20-25 yıllık AVM) 150 m² alanlı restoran TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,045 - Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM de yer alan (20-25 yıllık AVM) 37 m² alanlı mağaza TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,044 - Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM de yer alan (20-25 yıllık AVM) 37 m² alanlı mağaza TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,045 - Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM de yer alan (20-25 yıllık AVM) 32 m² alanlı mağaza TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,040 - Bakırköy İlçesi, Ataköy de 9.Kısım da yer alan (herhangi bir AVM içerisinde değildir) 450 m² alanlı Kipa Mağaza sı TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,060 - Batışehir Projesi nde AVM de yer alan 150 m² alanlı mağaza TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,054 - Batışehir Projesi nde AVM de yer alan m² alanlı mağaza TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,053 57

58 - Batışehir Projesi nde AVM de yer alan 190 m² alanlı mağaza TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta TL/Ay kira geliri mevcuttur. Ro = TL/Ay x 12 Ay / TL = 0,068 Konu projede yer alan AVM üniteleri için kapitalizasyon oranı emsalleri yakın konumda yer alan Batışehir Projesi ve daha merkezi bir konumda yer alan Ataköy Bölgesi baz alınarak hesaplanmaya çalışılmıştır. Kapitalizasyon Oranı (R0) Verilerinin Hesaplanması ve Uyumlaştırılması Ro oranı merkezi konuma geçildikçe azalan, yatırımın daha riskli olduğu çeper bölgede ise yükselen bir orana sahiptir. Seçilen emsaller hem daha merkezi olan bir bölgeden, hem de aynı bölgede yer alan AVM lerden yapılmıştır. Konu taşınmazlara göre daha merkezi konumdaki Ataköy Mahallei nde yer alan 5 adet emsalde Ro oranlarının %4,5-%6 arasında, benzer konumda olan Batışehir Projesi nde yer alan mağaza ünitelerindeki Ro oranlarının ise %5,5-%6,8 civarında değiştiği gözlemlenmiştir. Konu taşınmaza emsal teşkil edebilecek Batışehir Projesi nde elde edilen verilere de dayanarak değerleme konusu taşınmazlar için kapitalizasyon oranı %6,75 olarak kabul edilmiştir. 58

59 Tablo. 19 Stokta Yer Alan AVM Üniteleri Net Bugünkü Değer Hesabı 2. ve 1.BODRUM KATLAR 3. BODRUM ve ZEMİN KATLAR TÜM KATLAR ALANLAR, m² ALANLAR, m² ALANLAR, m² Kiralanabilir Toplam Mağaza Alanı, m² ,48 Kiralanabilir Toplam Mağaza Alanı, m² ,43 Kiralanabilir Toplam Mağaza Alanı, m² ,91 Kiralanabilir Anchor Mağaza Alanları (m²) ,90 Kiralanabilir Anchor Mağaza Alanları (m²) 5.155,25 Kiralanabilir Anchor Mağaza Alanları (m²) ,15 Kiralanabilir Yeme İçme Alanları (m²) 5.483,29 Kiralanabilir Yeme İçme Alanları (m²) 0,00 Kiralanabilir Yeme İçme Alanları (m²) 5.483,29 Kiralanabilir Hipermarket-Elektro (m²) 7.256,31 Kiralanabilir Hipermarket-Elektro (m²) 0,00 Kiralanabilir Hipermarket-Elektro (m²) 7.256,31 Kiralanabilir Eğlence Alanları (m²) 8.799,53 Kiralanabilir Eğlence Alanları (m²) 0,00 Kiralanabilir Eğlence Alanları (m²) 8.799,53 Kiralanabilir Mağaza Alanları (m²) ,45 Kiralanabilir Mağaza Alanları (m²) 7.277,18 Kiralanabilir Mağaza Alanları (m²) ,63 Kiralanan Toplam Mağaza Alanı, m² ,47 Kiralanan Toplam Mağaza Alanı, m² 0,00 Kiralanan Toplam Mağaza Alanı, m² ,47 Kiralananan Anchor Mağaza Alanları (m²) ,11 Kiralananan Anchor Mağaza Alanları (m²) 0,00 Kiralananan Anchor Mağaza Alanları (m²) ,11 Kiralananan Yeme İçme Alanları (m²) 4.026,08 Kiralananan Yeme İçme Alanları (m²) 0,00 Kiralananan Yeme İçme Alanları (m²) 4.026,08 Kiralananan Hipermarket-Elektro (m²) 7.256,31 Kiralananan Hipermarket-Elektro (m²) 0,00 Kiralananan Hipermarket-Elektro (m²) 7.256,31 Kiralananan Eğlence Alanları (m²) 8.799,53 Kiralananan Eğlence Alanları (m²) 0,00 Kiralananan Eğlence Alanları (m²) 8.799,53 Kiralananan Mağaza Alanları (m²) ,44 Kiralananan Mağaza Alanları (m²) 0,00 Kiralananan Mağaza Alanları (m²) ,44 ALAN BAZLI DOLULUK ORANI (%) 0,91 ALAN BAZLI DOLULUK ORANI (%) 0,00 ALAN BAZLI DOLULUK ORANI (%) 0,76 KİRA GELİRLERİ, Euro/Ay KİRA GELİRLERİ, Euro/Ay KİRA GELİRLERİ, Euro/Ay Potansiyel Toplam Kira Geliri, Euro/Ay ,61 Potansiyel Toplam Kira Geliri, Euro/Ay ,00 Potansiyel Toplam Kira Geliri, Euro/Ay ,61 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,83 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,50 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,33 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay) ,05 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay) 0,00 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay) ,05 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay) ,53 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay) 0,00 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay) ,53 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay) ,46 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay) 0,00 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay) ,46 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,75 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,50 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,25 Sözleşmeli Toplam Kira Geliri, Euro/Ay ,64 Sözleşmeli Toplam Kira Geliri, Euro/Ay 0,00 Sözleşmeli Toplam Kira Geliri, Euro/Ay ,64 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,21 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) 0,00 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,21 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay) ,40 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay) 0,00 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay) ,40 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay) ,53 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay) 0,00 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay) ,53 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay) ,46 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay) 0,00 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay) ,46 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,05 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) 0,00 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay) ,05 GELİR BAZLI DOLULUK ORANI (%) 0,85 GELİR BAZLI DOLULUK ORANI (%) 0,00 GELİR BAZLI DOLULUK ORANI (%) 0,73 Kira Artış Oranı (%)-2017 Yılı Kira Artış Oranı (%)-2018 Yılı Kira Artış Oranı (%)-Diğer Yıllar 0,000 0,010 0,025 59

60 VİAPORT VENEZİA - MAĞAZA NAKİT AKIMLARI ANALİZİ PARSEL GELİRLER (Euro) Anchor Mağaza Alanları Yıllık Kira Gelirleri Yeme İçme Alanları Yıllık Kira Gelirleri Hipermarket-Elektro Yıllık Kira Gelirleri Eğlence Alanları Yıllık Kira Gelirleri Mağaza Alanları Yıllık Kira Gelirleri POTANSİYEL GELİR, EURO BOŞLUK KAYBI ORANI (%) BOŞLUK KAYBI, Euro BOŞLUK KAYBI SONRASI BRÜT GELİR, EUR KİRA KAYBI ORANI (%) KİRA KAYBI, Euro BOŞLUK VE KİRA KAYBI SONRASI BRÜT GELİR, EUR KİOSK, ATM, Baz İst. vb... Diğer Gelirler, EUR ,52% 23,52% 12,52% 10,00% 9,00% 9,00% 9,00% 9,00% 9,00% 9,00% ,00% 6,50% 5,00% 4,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% ,9% TOPLAM BRÜT GELİR, EUR GİDERLER (Euro) Yenileme Giderleri 3,0% AVM Yönetim Giderleri 4,0% Tanıtım Giderleri 2,0% Sigorta Gideri Diğer Giderler 2,0% TOPLAM GİDERLER, EURO NET GELİRLER, EURO Dönem Sonu Değer, Euro NET NAKİT AKIŞLARI, EURO ,75% İndirgeme Oranı 11,00% 1,11 1,23 1,37 1,52 1,69 1,87 2,08 2,30 2,56 2,84 İNDİRGENMİŞ NET NAKİT AKIŞLARI, EURO NET BUGUNKÜ DEĞER, EURO NET BUGUNKÜ DEĞER, USD Direkt Kapitalizasyon Analizi Yöntemi ile stokta yer alan AVM üniteleri toplam değeri Euro ( USD) olarak hesaplanmıştır. 60

61 GELİRLERE İLİŞKİN ÖNGÖRÜLER: Stokta kalan AVM üniteleri için 10 yıllık projeksiyon yapılmıştır yılında AVM tarafından temin edilen kiralarda artış yapılmayacağı, 2018 yılında %1 oranında artış yapılacağı ve diğer yıllarda %2,5 oranında artış yapılacağı kabul edilmiştir. 5 ayrı kategoriye ayrılmış olan stokta kalan AVM ünitelerinin potansiyel kira geliri hesaplanmış ve mevcut doluluk/boşluk oranına ile öngörülen tahsilat kaybı oranları sonucu brüt kira geliri elde edilmiştir. Doluluk oranı AVM nin real doluluğu baz alınarak hesaplanmıştır. Zemin kat ve 3.bodrum katta yer alan mağazaların kira gelirleri müşteriden alınan bilgi doğrultusunda 2018 yılına yansıtılmıştır. Tahsilat kaybı oranı ise 2016 yılında %8, 2017 yılında %6,50, 2018 yılında %5, 2019 yılında %4 ve diğer yıllarda AVM nin tam olarak oturmuş olması kabulüne dayanarak %3,0 olarak sabitlendirilmiştir. KİOSK gelirleri, boşluk kaybı sonrası brüt kira gelirleri üzerinden %0,9 olarak ön görülmüştür. Projeksiyona toplam brüt gelirler üzerinden; %3 oranında yenileme giderleri, %4 oranında AVM yönetim giderleri, %2 oranında tanıtım giderleri ve %2 oranında diğer giderler yansıtılmıştır. Ayrıca giderler bölümünde gayrimenkullerin sigorta giderleri de gösterilmiştir. Kapitalizasyon oranı bölge emsallerinden gösterilerek %6,75 olarak, İndirgeme oranı ise risksiz getiri oranına pazar risklerinin eklenmesi sonucunda %11,00 olarak kabul edilmiştir. - Risksiz getiri oranı 10 yıllık Eurobond ortalama faiz oranı %5,00 olarak kabul edilmiştir. - Pazar Riski; projenin gerçekleştirildiği bölge özellikleri, karma proje yapısı, sektör risk primleri, proje yönetimi vb. risk bileşenlerinden oluşur. Pazar risk bileşenleri toplamı % 6,00 olarak öngörülmüştür. 61

62 9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 9.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerleme çalışmasında; AVM üniteleri için de piyasadan Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile elde edilen kira değerleri Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi nde kullanılmak üzere araştırılmıştır. Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile ve Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan sonuç değerler pazarı daha doğru yansıttığı gerekçesiyle Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi lehine uyumlaştırılmıştır. Uyumlaştırma tablosu aşağıda gösterilmiştir. Tablo. 20 Stokta Yer Alan A.V.M. Üniteleri Uyumlaştırılmış Toplam Değer STOKTA YER ALAN A.V.M. ÜNİTELERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU EMSAL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ YÖNTEMİ, USD NAKİT AKIMLARI ANALİZİ YÖNTEMİ, USD UYUMLAŞTIRILMIŞ NİHAİ DEĞER (USD) UYUMLAŞTIRILMIŞ NİHAİ DEĞER (TL) Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme raporunun 4.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkule bağlı hak için mevzuat gereği alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili ve 4.8. başlığında tapu kayıtlarında devrine ilişkin bir sınırlama olup olmadığı konusunda detaylı bilgiler verilmiştir. Değerleme konusu İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, parsel üzerinde yer alan yapıların inşaatı tamamlanmıştır. Mevcut durumu itibari ile imar mevzuatınca tüm izinlerinin alınmış olması nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. Madde si kapsamında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Projeler başlığında alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 62

63 10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge, ulaşım ilişkileri, çevre yapılanmaları, proje verileri gibi faktörler dikkate alınarak sonuç değere ulaşılmıştır. Konu taşınmazlardan A.V.M. bloğunda yer alan toplam 299 adet bağımsız bölümün mevcut kullanım şekli ve bağımsız bölümlerin birlikte tasarrufu dikkate alınarak A.V.M. bloğunda yer alan bağımsız bölümlere toplam taşınmaz değeri takdir edilmiştir. Sonuç olarak; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, Parsel üzerinde yer alan 299 adet A.V.M. ünitesi için pazar değeri değerleme tarihi itibari ile K.D.V. Hariç TL (AltıyüzonbirmilyonbeşyüzdoksanyedibinbeşyüzdoksandörtTürk Lirası) olarak takdir edilmiştir. Tablo. 21 Nihai Değer Tablosu; KONU PROJE İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 pafta, parselde inşa edilen Viaport Venezia Projesi stokta kalan AVM üniteleri PAZAR DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) 1 = 3,1838 TL ( tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru) 1 USD = 2,9181 TL ( tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru) Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir. PAZAR DEĞERİ %18 K.D.V. DAHİL (TL) PAZAR DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (USD)

64 Sonuç olarak; VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. payı değeri ise, toplam değerin 11/40 payı (tapu payı) olan K.D.V Hariç TL (Yüzaltmışsekizmilyonyüzseksendokuzbinüçyüzotuzsekiz Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır. Tablo. 22 VİA GYO Payı; STOKTA YER ALAN A.V.M. ÜNİTELERİ TOPLAM DEĞER (VİA GYO PAYI-11/40) Hesaplanan Değer, USD Hesaplanan Değer, TL = 3,1838 TL ( tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru) 1 USD = 2,9181 TL ( tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru) Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir. Konu taşınmazların sigorta değeri mevcut durum itibariyle yapı maliyeti değeri olan TL (Doksandörtmilyondörtyüzellidörtbinkırkdokuz Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır. Tablo. 23 Sigorta Değeri; ÜNİTE ALAN, m² YAPI SINIFI/GRUBU YAPI TANIMI BİRİM DEĞER, TL/m² SİGORTA DEĞERİ, TL A.V.M ,91 5/A Alışveriş Kompleksleri TOPLAM, TL Berkay OKÇUOĞLU Şehir Plancısı SPK LİSANS NO: GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Didem ÖZTÜRK Y.Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: SORUMLU DEĞERLEME UZMANI 64

65 11. RAPOR EKLERİ Gayrimenkullerin Tapu ve Takyidat Belgeleri Gayrimenkullere ait tapu belgeleri ayrı bir rapor eki olarak hazırlanmıştır Mahal Fotoğrafları 65

66 66

67 67

68 11.3. Yapı Ruhsatları 68

69 69

70 11.4. Diğer Belgeler Şirket Unvan Değişikliğini Belgeleyen Ticari Sicil Gazetesi İlanı 70

71 71

72 İskan Başvurusu Yazısı: 72

73 12. SERTİFİKASYONLAR 73

74 HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir 74 Cad. No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) Fax: +90 (212) www. harmonigd.com.tr [email protected]

Daha göster