Sınırlı Ayni Haklar TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI TAŞINMAZ HUKUKU. Prof. Dr. Mustafa TİFTİK

Transkript

1 TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI TAŞINMAZ HUKUKU Prof. Dr. Mustafa TİFTİK 1

2 Ünite: 13 SINIRLI AYNİ HAKLAR Prof. Dr. Mustafa TİFTİK İçindekiler SINIRLI AYNİ HAKLARDA SIRA İRTİFAK HAKLARI İrtifak Hakkı Kavramı Genel Olarak İrtifak Hakkı Ayrımları İrtifak Haklarının Türleri İntifa Hakkı Oturma (Sükna) Hakkı Üst Hakkı Kaynak Hakkı KARMA İRTİFAK HAKLARI (DİĞER İRTİFAKLAR) TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRIMENKUL MÜKELLEFİYETİ) REHİN HAKLARI Genel Olarak

3 Maddi eşya hukukunun mülkiyet hakkından sonraki konusunu sınırlı ayni haklar oluşturur. Sınırlı ayni haklar Türk Medeni Kanununun maddeleri arasında düzenlenmiştir. Sınırlı ayni haklar, Türk Medeni Kanunu nun sistematiğine uygun olarak önce irtifak hakları, daha sonra taşınmaz yükü ve son olarak da rehin hakları sırasıyla incelenecektir. Sınırlı ayni haklar veya önceki Medeni Kanunumuzun deyimiyle Mülkiyetin gayrı ayni haklar, sahibine mülkiyet hakkı gibi tam ve geniş yetkiler değil, sınırlı yetkiler veren ayni haklardır. Mülkiyet hakkının dışında kalan ayni haklara doktrinde ve yeni Medeni Kanunda sınırlı ayni haklar denilmesinin sebebi, bu hakların sahiplerine mülkiyet hakkının tanıdığı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hepsini değil, fakat bunlardan sadece bir veya bir kaçını vermelerindendir. Bilindiği üzere mülkiyet hakkından sahibi lehine kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma olmak üzere üç türlü yetki çıkmaktadır. Sınırlı ayni haklar ise, sahiplerine bu yetkilerden bazen sadece birisini, mesela kullanma veya yararlanma yetkisini; bazen her ikisini, mesela hem kullanma hem de yararlanma yetkisini tanırlar. Nitekim bir sınırlı ayni hak olan intifa hakkı, sahibine intifa konusu olan eşyayı kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini (MK. m.794); oturma (sükna) hakkı ise, sadece bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisini (MK. m.823) verir. Sınırlı ayni haklar, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları olmak üzere başlıca üçe ayrılır. Bunlardan taşınmaz yükünün (gayrımenkul mükellefiyetinin) uygulamasına Ülkemizde pek sıklıkla rastlanmamaktadır. Bu itibarladır ki, ders notumuzda taşınmaz yükünü kısaca inceleyeceğiz; daha çok irtifak hakları ile rehin hakları üzerinde duracağız SINIRLI AYNİ HAKLARDA SIRA İster taşınır veya taşınmaz mallarda aynı anda birden fazla ayni hak söz konusu olabilir. Eşyanın aynı anda birden fazla ayni hakka konu olması durumunda, eğer bu ayni hakların sahiplerine verdikleri yetkiler birbiriyle bağdaştırılabiliyorsa, ayni haklarda sıra sorunu ortaya çıkmaz. Ancak bazen ayni hakların sahiplerine verdikleri yetkiler birbiriyle bağdaşmaz. Bu durumda, hangi hakkın sahibine öncelik tanımak gerektiği sorununun çözüme kavuşturulması gerekir. Ayni haklarda sıra sorunu, aslında sadece sınırlı ayni haklar arasında önem taşır. Eşya üzerindeki mülkiyet hakkı ile aynı eşya üzerinde söz konusu olan tek bir sınırlı ayni hak arasında, hangisinin öncelikli olduğu tartışılmaz. Çünkü mesela bir taşınmazın maliki, kendi iradesiyle malı üzerinde bir başkasına sınırlı bir ayni hak tanımakla, bu hakkın devamı süresince mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkilerin bir kısmını kullanmaktan kaçınmak veya bu yetkilerini sınırlı ayni hak sahibinin kullanmasına katlanmak hususlarında taahhütte bulunmuş olmaktadır. Bu yüzden mülkiyet ile sınırlı bir ayni hak karşı karşıya geldiğinde her zaman sınırlı ayni hakkın önceliği söz konusudur. Asıl mesele aynı taşınmaz üzerindeki birden fazla sınırlı ayni hak arasında ortaya çıkar. Eşya üzerindeki birden fazla sınırlı ayni hak, bağdaştırılabildiği ölçüde sıra meselesi oluşturmaz; mesela malik arazisi üzerinde bir kişiye geçit irtifakı tanımışken bir başka kişiye de arazisindeki su kaynağından yararlanma yetkisini vermiş olabilir. Bu iki yetki birbiriyle bağdaşabilir, yani hak sahiplerinden birinin hakkını kullanması diğerine zarar vermez. Bu yüzden bu haklar arasında da sıra sorunu olmaz. Ancak malik eşya üzerinde bir kişiye kaynak hakkı tanıdıktan sonra bir başka kişiye de bu hakkı tanırsa, iki sınırlı ayni hak birbiriyle bağdaştırılamaz. Benzer şekilde malik bir kişiye intifa hakkı tanıyarak ona arazisinden tam yararlanma yetkisini verdikten sonra bir başka kişiye bu arazi üzerinde bina yapma ve uzun yıllar boyunca bu binayı kullanma yetkisini öngören bir sınırlı ayni hakkı, yani üst hakkını tanımışsa, bu durumda bu hakkın intifa hakkı ile bağdaştırılamayacağı açıktır. Sınırlı ayni haklar arasında sıra meselesi ortaya çıktığı zaman uygulanacak ilke, kıdeme öncelik ilkesidir. Eşya üzerinde hangi hak daha önce kurulmuş ise, o hakkın sahibi kendisine tanınmış yetkileri sonuna kadar kullanabilir. Duruma göre kendisinden sonra kurulan ayni hakların terkin edilmesini bile isteyebilir. Çünkü bu hak daha kıdemlidir. O halde eşya üzerinde kurulan sınırlı ayni haklar bakımından hakkın kazanılma anı büyük önem taşımaktadır. 3

4 TAŞINMAZ HUKUKU 113 Taşınırlar üzerinde sınırlı ayni haklar kurulması kural olarak eşyanın zilyetliğinin bu amaçla devredilmesini gerektirir. Eşya üzerinde doğrudan zilyetliği ilk önce bir sınırlı ayni hak sahibinin ele geçirmiş olması onun sırasının da kolayca anlaşılabilmesini sağlar. Ancak hemen söyleyelim ki taşınır eşya üzerindeki sınırlı ayni haklar zaten intifa hakkı ve rehin hakkından ibarettir. Daha büyük mesele, pek çok sınırlı ayni hakka konu olabilen taşınmaz eşya bakımından ortaya çıkar. Üstelik ayni hak, eşyanın zilyetliğinin devredilmesiyle değil, tapuya tescil ile kurulur. O halde taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların sırasını tespit edebilmek için hakkın tapu kütüğüne tescili tarihini bilmek gerekir. Ancak bu noktada tescilin fiilen yapıldığı gün, saat ve dakika değil, tescil isteminin yevmiye defterine kaydedilmiş olduğu gün, saat ve dakika önemlidir. Hatta tescilden önce bir geçici tescil şerhi söz konusu olmuşsa ve geçici tescil şerhine ilişkin mahkeme kararının gereği zamanında yerine getirilmiş veya tasarruf yetkisini belirleyen belge zamanında tamamlanmışsa, yevmiye defterindeki bu tescil şerhine ilişkin kayıt anına kadar geri gidilebilir. Bununla birlikte taşınmaz üzerindeki bütün ayni hak sahiplerinin anlaşarak, kıdeme öncelik ilkesine göre belirlenen sıradan farklı bir sıra belirlemeleri de mümkündür. Kıdeme öncelik ilkesi, hakların sahiplerine sağladığı yetkiler çatıştığı zaman söz konusu olacağına göre, kıdeme öncelik ilkesi çerçevesinde yetkili olan hak sahibinin sonra gelen hak sahiplerine öncelik tanımaya rıza gösterdiği durumda da mesele kalmayacaktır. Kıdeme öncelik ilkesi, taşınmaz üzerindeki rehin hakları ile diğer sınırlı ayni haklar arasındaki sıra meselesi bakımından da uygulanır; ancak bu haklar arasında sıra sorunu söz konusu olduğunda rehin hakkının taşınmaz üzerinde kurulduğu tarihe değil, rehin hakkının tescil edilmiş olduğu rehin derecesinin kurulduğu tarihe değer verilir. Rehin derecesinin ne anlama geldiğini aşağıda taşınmaz rehni başlığı altında açıklanacaktır. Ancak kısaca söylemek gerekirse, eğer derecesi önce kurulmuş rehinli alacaklı, taşınmaz üzerinde kendisinden sonra sınırlı ayni hakların kurulmasına izin vermişse, artık onlara karşı bir önceliği bulunduğunu ileri süremeyecektir (TMK. m. 869/II). Bir taşınmaz üzerindeki birden fazla rehin hakkı arasındaki sıralama ise, kıdeme öncelik ilkesine göre belirlenmez. Orada her taşınmaz rehni için belirlenmiş olan derecelere bakılır. Taşınmaz rehninde söz konusu olan dereceler arasında bir sıralama vardır. Üst derecedeki rehin hakkı, sonraki derecelerde gelen rehin haklarına göre önceliklidir. Bu demektir ki, rehnin paraya çevrilmesi gerekip de taşınmaz satıldığında elde edilen satış parasından önce üst derecede yer alan rehinli alacaklıya bir ödeme yapılır. Bu kişi alacağını tamamen tahsil edebildiyse ve satış parasından arta kalan bir miktar halen varsa, bu miktar bir sonraki derecede yer alan rehinli alacaklıya ödenir. Ödemeye böylece sırayla devam edilir ve çoğu zaman sonraki sıralarda kalan rehinli alacaklılar alacaklarını hiç veya tamamen karşılayamayabilirler. Çünkü Sınırlı ayni haklar arasındaki sıra sistemi, sıra itibariyle öncelikli olan ayni hak sahibine, kendi hakkıyla bağdaşmayan ve eşya üzerinde sonradan kurulan ayni hakların terkinini isteme yetkisini verir; ancak bu yetki de gerekli olmadıkça kullanılamaz. Mesela taşınmaz üzerinde birinci derecede yer alan bir rehin hakkı ile bu rehin hakkının derecesinin kurulma tarihinden sonra kurulmuş bir intifa hakkının birlikte varlığını düşünelim. Rehin hakkı sahibi, sırf kendi hakkından sonra taşınmaz eşya üzerinde bir başka ayni hak kuruldu diye bu hakkın terkinini isteyemez. Rehin hakkı ile intifa hakkı uzun süre boyunca eşya üzerinde bir arada bulunabilir ve bu durumdan iki ayni hakkın sahibi açısından da bir sakınca doğmaz. Ancak rehnin bağlı olduğu alacağın vadesi dolduğu ve borçlusu tarafından ödenmediği için rehnin paraya çevrilmesi gerektiğinde, satışa çıkarılacak olan taşınmazın üzerinde bulunan intifa hakkının taşınmazın değerini rehinli alacağının tamamen tahsilini tehlikeye koyması söz konusu olursa, rehinli alacaklı o zaman bu hakkın terkin edilmesini isteyebilir. kendi rehin hakkının bağlı olduğu derece intifa hakkının kuruluş tarihinden daha önceki bir tarihte kurulmuştur. Ancak taşınmaz üzerindeki intifa hakkı ile birlikte satılsa dahi, rehinli alacak tamamen tahsil edilebilecekse, terkin ettirmek için hiçbir sebep yoktur. rehinli alacaklı sırf kendi derecesinden sonra kurulmuş olması sebebiyle intifa hakkının terkinini isteyemez (TMK. m. 869/II). 4

5 13.2. İRTİFAK HAKLARI İrtifak Hakkı Kavramı İrtifak hakları, sahiplerine bazen sadece kullanma veya yararlanma, bazen de hem kullanma hem de yararlanma yetkilerini veren ayni haklardır. İrtifak hakkı sahiplerine tanınmakta olan bu yetkiler, mülkiyet hakkı sahibine (malike) tanınan yetkiler gibi sınırsız değil, fakat sınırlı niteliktedir. Gerçekten, irtifak hakkı sahibi hakkın konusunu oluşturan eşyayı bir malik gibi dilediği şekilde kullanamaz, ondan bir malik gibi dilediği şekilde yararlanamaz. Hak sahibi o eşyayı ancak hakkın içeriğine uygun biçimde kullanabilir veya ondan hakkın içeriğinin elverdiği ölçüde yararlanabilir. İrtifak hakkının konusunu oluşturan eşya, mesela bir meyve bahçesi veya traktör, halen bir başkasının mülkiyetinde bulunmaktadır, fakat irtifak hakkı sahibinin kullanmasına veya yararlanmasına yahut hem kullanma hem de yararlanmasına verilmiştir. Bir eşya üzerinde irtifak hakkı kurulmakla, artık o eşyanın malikinin mülkiyet hakkından doğan yetkileri de sınırlanmış olur. Başka bir ifadeyle malik, eşyasını dilediği gibi kullanmaktan kaçınmak ve irtifak hakkı sahibinin bu eşyayı kullanmasına ve/veya ondan yararlanmasına katlanmak zorunda kalır. Mesela malik A 30 dekarlık mevye bahçesi üzerinde B ye iki yıl süreyle irtifak hakkı türlerinden biri olan intifa hakkı tanınması halinde, B ye o meyve bahçesini kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini verdiği cihetle, B iki yıl süreyle bu bahçeden elde edilen ürünleri toplayacak, bahçe içindeki su kuyusunu ve varsa kulübeyi kullanacaktır. B ye bu bahçe üzerinde intifa hakkının tanınmasıyla birlikte malik A nın artık bahçe üzerindeki kullanma ve yararlanma yetkileri iki yıllık bir süreyle sınırlanmıştır, yani A bu su süre içinde bahçesinin ürünlerini toplayamaz, su kuyusunu veya kulübeyi kullanamaz. A ürünlerin intifa hakkı sahibi B tarafından toplanmasına, su kuyusunun ve kulübenin de onun tarafından kullanılmasına katlanmakla yükümlüdür. Ancak B bahçe üzerinde mülkiyet hakkına değil sadece sınırlı ayni hak olan intifa hakkına sahip bulunduğu içindir ki, kullanma ve yararlanma yetkilerinden faydalanırken, malın özüne zarar verecek davranışlarda bulunamaz, mesela meyve ağaçlarını söküp burayı tarla haline getiremez. İrtifak hakları, taşınır veya taşınmaz eşya üzerinde söz konusu olabilir; ama bunların bazıları sadece taşınmaz eşyaya özgüdür. Bunlar taşınmaz lehine irtifak hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifak haklarıdır. İntifa hakkı ise hem taşınmazlar hem de taşınırlar ve hatta haklar üzerinde bile kurulabilen bir irtifak hakkıdır Genel Olarak İrtifak Hakkı Ayrımları İrtifak hakları, değişik açılardan gruplandırılabilir: Mesela sahibine eşyadan tam yararlanma yetkisi sağlayan irtifak ve sınırlı yararlanma sağlayan irtifak hakları olmak üzere bir ayrım yapılabilir ki, tam yararlanma sağlayan irtifak hakkı intifa hakkıdır, onun dışında kalan irtifakların hepsi sahibine eşya üzerinde sadece sınırlı bir yararlanma olanağı sağlar. İrtifak hakları olumlu veya olumsuz irtifak hakları olarak da gruplandırılabilir. Olumlu irtifak hakları, hak sahibinin çoğu zaman eşya üzerinde zilyet olmasını gerektiren, eşyayı kullanmasını sağlayan irtifak haklarıdır. Bu haklar söz konusu olduğunda malikin irtifak hakkı sahibi karşısında bir katlanma yükümlülüğü bulunduğundan söz edilebilir. Mesela üst hakkı sahibinin üst hakkına konu olan taşınmaz üzerinde zilyetlik kurmasına gerek vardır ki, bu taşınmaz üzerinde bir bina yapabilsin ve uzun yıllar boyunca bu binayı kullanabilsin. Bu hak karşısında arazi maliki, üst hakkı sahibinin arazi üzerindeki bu davranışlarına katlanmak zorunda kalacaktır. Bir de olumsuz irtifak hakları vardır. Olumsuz irtifak hakları söz konusu olduğunda hak sahibinin hakkına konu olan eşya üzerinde zilyet olması gerekmez. Hak sahibinin bu eşyayı kullanmasına gerek olmamaktadır. Onun irtifak hakkındaki yararı malikin bu eşyayı kullanma yetkisini bir ölçüde sınırlandırabilmesindedir. Bu haklar, malike bir katlanma değil kaçınma yükümlülüğü getirir mesela manzara kapatmama irtifakı böyle bir irtifak hakkıdır. Malik, irtifak hakkı sahibine, arazisi üzerinde onun manzarasını kapatacak bir faaliyette bulunmamayı taahhüt etmiştir. Manzara irtifakının sahibi olan komşu arazi maliki, bu irtifakın üzerinde kurulu olduğu araziye zilyet olmaz; ama arazi malikinin arazisinden yararlanmasını bir şekilde sınırlandırmış olur. Çünkü arazi maliki arazisi üzerinde yapabileceği bazı faaliyetleri yapmaktan kaçınma yükümlülüğü altına girmiştir. 5

6 TAŞINMAZ HUKUKU 113 İrtifak hakları için yapılmış ve Medeni Kanunumuzda da düzenlenmiş olan önemli bir ayrım da taşınmaz lehine irtifaklar- kişi lehine irtifaklar ayrımıdır İrtifak Haklarının Türleri İrtifak hakları, taşınmaz lehine irtifak hakları, kişi lehine irtifak hakları ve Karma irtifak hakları olmak üzere genellikle üç kategoriye ayrılmaktadır. Doktrinde bazı yazarlar bu tür irtifak haklarını taşınmaza bağlı irtifak hakları- kişiye bağlı irtifaklar şeklinde isimlendirmektedirler ki, bu terim bu tür irtifak haklarının niteliğine daha uygun düşmektedir. Ancak çalışmamızda, Medeni Kanunun kullandığı taşınmaz lehine irtifak hakları kişi lehine irtifaklar deyimlerinin kullanılması tercih edilmiştir Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları Taşınmaz lehine irtifak hakları ya da eski deyimiyle aynî irtifaklar, herhangi bir kişi söz konusu olmaksızın bir taşınmaz üzerinde ve diğer bir taşınmaz lehine olmak üzere kurulan irtifak haklarıdır. Eğer bir kişi, sırf belli bir taşınmazın maliki olduğu için bir başkasının taşınmazı üzerinde o kişiye irtifak hakkı tanınmış ise buna taşınmaz lehine irtifak hakkı denir. Buna göre irtifak hakkının sahibi, kendi taşınmazını bir başkasına devredince artık irtifak hakkı sahibi olmaktan çıkar, o eşyanın yeni maliki irtifak hakkı sahibi haline gelir. Çoğu zaman bir taşınmazın malikinin komşuları lehine tanıdığı irtifak hakları böyledir. Taşınmaz lehine irtifak haklarında daima iki taşınmaz söz konusudur. Bunlardan biri, üzerinde irtifak hakkı kurulan, yani hakkın konusunu oluşturan taşınmazdır ki, buna yüklü taşınmaz denir. Diğeri ise, lehine irtifak hakkı kurulmuş olan, yani irtifak hakkından malikinin yararlanacağı taşınmazdır ki, buna da yararlanan taşınmaz adı verilir. Taşınmaz lehine irtifak hakkı MK. m.779 da şöyle ifade edilmektedir: Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bur yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yaralanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Taşınma lehine irtifaklarda hak sahibi, lehine irtifak hakkı kurulmuş olan taşınmazın, yani yararlanan taşınmazın malikidir. O halde yararlanan taşınmazın mülkiyeti sağlar arası işlemlerle veya ölüme bağlı tasarruflarla yahut miras yoluyla kime geçerse, irtifak hakkından kararlanacak olan bu kişidir, yani irtifak hakkı da kendiliğinden yararlanan taşınmazın yeni malikine geçmiş olur. Mesela, tapuda kayıtlı taşınmazı üzerinde malik A tarafından B nin maliki olduğu taşınmaz lehine bir geçit hakkı kurulmuştur. Bu geçit hakkından taşınmazın halen maliki bulunan B yararlanmaktadır. Fakat B, bu taşınmazını günün birinde C ye satarsa, C bu taşınmazın yeni maliki olarak mevcut geçit hakkından yararlanacaktır, yani satışla birlikte mevcut geçit hakkı da yeni malik C ye geçmiş olacaktır. Zira geçit hakkı bizzat B nin lehine değil, doğrudan doğruya ilgili taşınmazın lehine kurulmuştur. C öldüğü takdirde bu geçit hakkı kendiliğinden onun mirasçılarına geçeceğinden, mirasçıları da bu haktan yararlanacaklardır. Aynı şekilde, geçit hakkı kurulmak suretiyle yüklü taşınmaza yükletilmiş olan külfet de, yüklü taşınmazın maliki A nın bu taşınmazını D ye satmasıyla ortadan kalkmaz, satış anında kendiliğinden D ye geçmiş olur. Bu sebepledir ki yeni malik D, yeni maliki olduğu tarla üzerinde, eski malik A nın tanıdığı bu geçit hakkını kabul etmemeye kalkışamaz. Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğeri lehine irtifak hakkı da kurabilir (TMK. m. 782). Böyle bir durumda, irtifak hakkının hükümleri askıda kalır. Ancak malik bir gün yararlanan taşınmazını bir başka kişiye devredecek olursa, o taşınmaz yararına bir irtifak hakkının sahibi olarak kalmaya devam edebilecektir. Üstelik bu irtifak hakkı çok uzun zaman önce kurulmuş olduğu için sırasını buna göre alacaktır. Malik eğer yüklü taşınmazını bir başkasına devredecek olursa, bu durumda bu taşınmazdan belirli bir ölçüde de olsa yararlanmaya devam edebilecektir. Başlangıçta malikleri farklı olan yüklü ve yararlanan taşınmazların ikisine de sonradan aynı kişi malik olacak olursa, bu hak kendiliğinden ortadan kalkmaz; ancak bu tek malik dilerse, irtifak hakkını terkin ettirebilir (TMK. m. 784). İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak, hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır. Yüklü taşınmazın maliki de, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda 6

7 bulunamaz. İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir; ama bu tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır. Taşınmaz lehine irtifak haklarına uygulamadan biri olumlu diğeri olumsuz irtifak hakkı niteliğinde iki örnek verilebilir. Bunlardan birincisine örnek geçit irtifakıdır. Geçit irtifakında, yüklü arazi maliki, bir başka taşınmazın malikinin belli bir yere ulaşımının kolaylaşması için, kendi arazisinden geçmesine katlanma borcu altına girer. Olumsuz irtifak hakkı örneği olarak verilebilecek manzara kapatmama irtifakı ise, yüklü arazi malikini, arazisi üzerinde, yararlanan arazinin malikinin manzarasını kapatma sonucunu doğuracak faaliyetlerden ve yapı işlerinden kaçınma yükümlülüğü altına sokar Kişi Lehine İrtifak Hakları İrtifak hakkı kurulurken hak sahibinin belli bir başka taşınmaza malik olup olmaması önem taşımıyorsa o zaman kişisel irtifak haklarından söz edilir. Başka bir ifadeyle, kısaca kişisel irtifaklar, da denilen kişi lehine irtifak hakları bir kimsenin bir taşınmazın maliki olup olmadığına bakılmaksızın bizzat o kimsenin lehine kurulan irtifak haklarıdır İntifa hakkı, oturma hakkı böyle irtifak haklarıdır; üst hakkı da bu şekilde kurulabilir. Doktrinde bazı yazarlar bu tür irtifak hakları için kişiye bağlı irtifak hakları deyimini kullanmaktadırlar. Şu halde, kişi lehine irtifak hakları belli bir kişinin bizzat kendisine tanınmış olan irtifak hakları olup, bu irtifak hakkı o kimsenin kendisine kişisel ihtiyacı dolayısıyla tanınmaktadır. Kişi lehine irtifaklarda yararlanan taşınmaz yoktur, sadece irtifak hakkına konu olan, yani üzerinde irtifak kurulmuş bulunan bir taşınmaz (yüklü taşınmaz) veya bir eşya vardır. Kişi lehine irtifak hakları, normal olarak belli bir kişiye bağlı olarak kurulmaktadır; bu sebeple sağlar arası işlemlerle veya ölüme bağlı tasarruflarla başkalarına devredilemedikleri gibi, miras yoluyla da mirasçılara geçmezler. Bu tür irtifak haklarından bizzat hak sahibinin kendisi belli bir süre veya yaşam süresince yararlanır, belli sürenin geçmesiyle veya hak sahibinin ölmesiyle birlikte irtifak hakkı da o tarihte ortadan kalkmış olur. Ancak kişisel irtifak haklarını da kendi içinde ikiye ayırmak mümkündür. Lehine irtifak hakkı tanınmış olan kişinin bu hakkını başka kimseye devretme imkânı yoksa buna kişiye bağlı kişisel irtifak hakkı denir. Bir de düzensiz kişisel irtifaklar vardır. Bu irtifaklar bakımından kanunda kesin bir kural konulmamıştır. Hak sahibinin hakkını başkasına devretme imkânının olup olamayacağına taraflar karar verir. İntifa hakkı ve oturma hakkı kişiye bağlı kişisel irtifaklardır, yani belli bir kişi lehine tanınırlar ve bu kişi tarafından başkasına devredilmeleri kesinlikle mümkün değildir, bu yüzden hak sahibinin ölümüyle de sona ererler. Oysa üst hakkı veya kaynak hakkı düzensiz irtifaklardır. Bir kişi lehine kurulabilirler; ama malik ile irtifak hakkı sahibi arasında aksine bir anlaşma olmadığı sürece irtifak hakkı sahibinin hakkını başkalarına devredebilmesi de mümkündür. Bu durumda bu hakların bağımsız olduğundan da söz edilebilir. Diğer irtifaklar adı verilen irtifaklar da düzensiz kişisel irtifaktır. Bu irtifaklar bakımından tarafların aksine bir anlaşması yoksa irtifak hakkı sahibi hakkını başkasına devredemez; ama taraflar bu hakkın başkalarına devredilebileceğini de pekâlâ öngörebilirler. Özet olarak İntifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve sahibine hakkın konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır (MK. m.794). Oturma hakkı ise, sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır (MK. m.823). İntifa ve oturma hakları, başkalarına devredilemeyen ve miras yoluyla da mirasçılara geçmeyen kişi lehine (kişisel) irtifak haklarıdır. Başka bir ifadeyle bu iki irtifak hakkı, hak sahibinin kişiliğinden ayrılması mümkün olmayan haklardır. Buna karşılık, kişi lehine (kişisel) irtifak haklarından bazıları hak sahibinin kişiliğinden ayrılabilirler ve hukuki işlemlerle başkalarına devredilebildikleri gibi, miras yoluyla mirasçılara da geçerler. Bu tür kişi lehine (kişisel) irtifaklara örnek olarak bir başkasının arsasının üstünde veya altında inşaat yapma yetkisini veren üst hakkı ile kaynak hakkı ve mecra hakkını gösterebiliriz İntifa Hakkı Kişiye bağlı bir kişisel irtifak hakkı olan intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar ve hatta haklar veya bir malvarlığı üzerinde de kurulabilir (TMK. m. 794). İntifa hakkı sahibine, eşyadan tam olarak yararlanma yetkisi verir. Ancak tarafların intifa hakkı sahibinin yararlanma yetkisini belli bazı açılardan kısıtlı tutmak konusunda anlaşmaları da mümkündür (TMK. m. 794/II). Hak sahibi eşyanın zilyetliğini de edinir ve eşyayı kullanma yetkisine sahip olur. Bu yüzden intifa hakkı, olumlu bir irtifaktır. Çünkü malik, intifa hakkı sahibinin kendi eşyasını kullanmasına katlanmak zorunda kalır. 7

8 TAŞINMAZ HUKUKU 113 İntifa hakkı, kişiye bağlı bir kişisel irtifak hakkı olduğu için en fazla hak sahibinin hayatı boyunca devam edebilir; ancak taraflar bu hakkı iki yıl, beş yıl on yıl gibi- daha kısa bir süre için de kararlaştırmış olabilirler. İntifa hakkı eğer bir tüzel kişi lehine kurulmuşsa, bu durumda en çok yüz yıl boyunca devam edebilir (TMK. m. 797). İntifa hakkı sahibi, intifa hakkını başkasına devredemez; ancak intifa hakkının kurulmasına esas teşkil eden sözleşmede aksine hüküm yoksa veya halin gereklerinden hak sahibince malın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir (TMK. m. 806). Bu hükme göre intifa hakkı sahibi intifa hakkına konu olan eşyayı bizzat kullanabileceği gibi, başkasına kiralayarak gelirinden istifade etmek yönüne de gidebilir. O halde intifa hakkı sahibi, eşya üzerindeki intifa hakkını bir başka kişiye devredemese de eşyayı başkasına kullandırmak yoluyla da bu eşyadan yararlanabilecektir. Şu şartla ki, intifa hakkını kuran tescil işleminin hukuki sebebini oluşturan intifa sözleşmesinde, intifa hakkı sahibinin hakkı kullanmayı başkasına devretmesi veya intifa hakkının özel niteliği gereği hak sahibinden başkasınca kullanılması yasaklanmış olmasın Oturma (Sükna) Hakkı Bir başka kişiye bağlı kişisel irtifak hakkı oturma (sükna) hakkıdır. Bu hak, ancak bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir (TMK. m. 823/I). Oturma hakkı da, intifa hakkı gibi başkasına devredilemeyen ve mirasçılara geçemeyen bir haktır (TMK. m. 823/II); ancak bu hakkın intifa hakkında olduğu gibi kullanılmasının bir başkasına devredilebilmesi söz konusu değildir. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır (TMK. m. 823/III). Bu yüzden kanun koyucu oturma hakkını intifa hakkına oranla çok daha az hüküm ile düzenlemiştir. Oturma hakkı sahibi, bu hakkın onun şahsına tahsis ettiğini açıkça belirtilmemişse, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya tahsis edilen (özgülenen) yerlerden de yararlanabilir (TMK. m. 824/II ve III). Oturma hakkı binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur (TMK. m. 825) Üst Hakkı Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir (TMK. m. 826/I). Bu hakka üst hakkı denilir. Üst hakkının taşınmaz lehine irtifak olarak kurulmasına da bir engel yoktur. Ancak bu durumda üst hakkına sahip olabilmek için yararlanan taşınmazın maliki olmak zorunluluğu bulunduğundan böyle bir üst hakkının bağımsız bir ayni hak olarak değerlendirilmesi zordur. Kişisel bir irtifak hakkı olarak da kurulabilen üst hakları ise, düzensiz kişisel irtifaklar arasında yer alır, yani üst hakkı sahibinin bu hakkını başkalarına devretmesi yasaklanmamış veya izne bağlı tutulmamışsa, böyle bir devir kanunen mümkündür. Çünkü aksi kararlaştırılmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer (TMK. m. 826/II). Devrin mümkün olduğu durumlarda bağımsız bir üst hakkı söz konusudur. Bu hak bir de sürekli nitelik taşıyorsa, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak da kaydedilebilir. Bunun için üst hakkı sahibinin istemde bulunması yeterlidir. Hakkın sürekli olması en az otuz yıllığına kurulmuş olması anlamına gelir (TMK. 826/III). Üst hakkı en fazla yüz yıllığına kurulabilir; ama bu sürenin dörtte üçlük kısmı dolduktan sonra bir yüz yıllığına daha uzatılması da mümkündür. Ancak kararlaştırılmış olan ilk sürenin dörtte üçlük kısmı dolmadan önce, uzatma yapılacağına ilişkin bir taahhüt verilmişse böyle bir taahhüt bağlayıcı olmaz (TMK. m. 836). Ayrıca bu hususta kamu hukuku sınırları da söz konusu olabilir. Üst hakkı sona erince, bu hak çerçevesinde arazi üzerine yapılmış olan yapıların mülkiyeti yeniden arazi malikine geçer (TMK. m. 828/I). Hatırlayacağınız üzere, üst hakkı süresince bu hak çerçevesinde yapılan yapılar arazi mülkiyetine tâbi olmuyordu, yani arazinin maliki başka, üzerindeki binanın maliki başka bir kişi oluyordu. İşte üst hakkının sona ermesiyle ana kurala dönülür ve arazi üzerindeki yapının mülkiyeti yine arazi malikine geçer, bina arazinin bütünleyici parçası haline gelir (TMK. m. 828/I). Arazi maliki yapımında katkısının olmadığı bu binaların değeri nedeniyle, üst hakkı sahibine kural olarak herhangi bir ödeme yapmak zorunda da değildir. Ancak taraflar malikin kendisine kalacak binalar için uygun bir bedel ödeyeceğini de kararlaştırmış olabilirler (TMK. m. 829/I). Tarafların üst hakkı sona erince araziyi üzerindeki binaları yıkarak malike teslim etmek konusunda anlaşmalarına da bir engel yoktur. Bu anlaşmaların yapılması, üst hakkının da kurulması için gerekli olan resmi şekle tâbidir ve tapu siciline şerh de edilebilir (TMK. m. 830). Böylece gerek üst hakkının 8

9 sonraki sahipleri gerek arazinin sonraki malikleri de üst hakkı sona erince bedel ödenip ödenmeyeceği veya arazinin ilk haline getirilerek teslim edilip edilmeyeceği konusundaki anlaşmayla bağlı olurlar Kaynak Hakkı Başkasının arazisi üzerinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar (TMK. m. 837/I). Bu hak da kural olarak kişi lehine kurulan bir irtifak hakkıdır; ancak başka bir taşınmaz lehine kurulması da mümkündür. Kişisel kaynak irtifakları da düzensiz irtifaklardır. Kural olarak başkalarına devri ve mirasçılara geçişi mümkündür; ancak taraflar bu hükmün aksini kararlaştırabilirler (TMK. m. 837/II). Bu hak da bağımsız ve sürekli nitelik taşıdığı zaman kaynak hakkı sahibinin talebi üzerine tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK. m. 837/III). Kaynak hakkının üst hakkından farklı bir yanı, kaynak hakkı sahibinin bu hakkı süresince bile kaynağın maliki olamamasıdır. Üst hakkı sahibi bu hak süresince hakka dayalı olarak yapılan binanın maliki olabilmektedir. Oysa bir arazi üzerinde kaynak hakkı kurulsa bile, bu arazinin üzerindeki kaynak, arazinin bütünleyici parçası olmaya devam eder KARMA İRTİFAK HAKLARI (DİĞER İRTİFAKLAR) Karma irtifak hakları, mahiyetleri itibariyle hem taşınmaz lehine, hem de kişi lehine kurulabilen irtifak haklarının niteliğini taşıyan irtifak haklarıdır. Bu haklar genellikle kişi lehine (kişisel) irtifak hakkı olmakla beraber, tarafların anlaşmalarıyla bu hakların başkalarına devredilebilmesi veya mirasçılara geçebilmesi mümkündür. Böyle bir anlaşma söz konusu olmadıkça bu hakların başkalarına devredilmesi veya mirasçılara geçmesi söz konusu olamaz. Bu tür irtifak haklarının içeriğini taraflar serbestçe belirleyebilirler. Kanun koyucu ayni haklar bakımından geçerli olan tipe bağlılık ilkesini bazı irtifak hakları bakımından oldukça yumuşatmıştır: Kanun koyucu taşınmaz lehine irtifak hakkı kavramını benimsemiş; ancak bu kavramın içini doldurmayı, malik ve irtifak hakkı sahiplerine bırakmıştır. Böylece geçit irtifakı veya manzara kapatmama irtifakı gibi irtifak haklarının tapu kütüğüne kaydedilmesi söz konusu olabilmiştir. Kanun koyucu tipe bağlılık ilkesini kişisel irtifaklar bakımından da yumuşatmıştır. Kişisel irtifak olarak kurulabileceği öngörülen intifa, oturma, üst ve kaynak haklarına kanunda açıkça yer verilmiş, ancak, başka bazı kişisel irtifakların da kurulabilmesi imkânı TMK.m. 838 hükmü ile sağlanmıştır. Bu hükme göre, malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklara, yukarıda incelenmiş olan irtifak haklarının dışında kaldıkları için kısaca diğer irtifak hakları denilmektedir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu yönüyle başkalarına kesinlikle devredilemeyecek olan kişiye bağlı kişisel irtifak haklarından farklı oldukları gibi, aksi kararlaştırılmadıkça başkalarına devredilmesi veya mirasçılara geçmesi mümkün olan üst hakkı ve kaynak hakkından da farklıdırlar. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir (TMK. m. 838/II). Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır (TMK. m. 838/III). Bu yüzden kanun koyucu bu haklara sadece bir madde ayırmakla yetinmiştir TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRIMENKUL MÜKELLEFİYETİ) Türk Medeni Kanununun maddeleri arasında düzenlenen taşınmaz yükü, adından da anlaşılacağı gibi, sadece taşınmaz eşya üzerinde kurulabilen bir sınırlı ayni haktır. Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar (TMK. m. 839/I). İrtifak hakları söz konusu olduğunda malikin ayni hak sahibi karşısındaki borcu sadece bir kaçınma veya katlanma borcu iken, taşınmaz yükünde, yüklü taşınmaz malikinin ayni hak sahibi karşısındaki borcu mutlaka bir şey verme veya yapma borcu olmaktadır. 9

10 TAŞINMAZ HUKUKU 113 Taşınmaz yükü bakımından ayni hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Yani taşınmaz yükü kişiye bağlı bir ayni hak olarak kurulabileceği gibi, taşınmaza bağlı bir ayni hak olarak da kurulabilir (TMK. m. 839/II). Taşınmaz yükünün konusu, ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir. Mesela yüklü taşınmaz bir tuğla ya da kiremit yapılmaya elverişli toprağa sahip bir arazi ise, kararlaştırılan edim, Tuğla ya da kiremit fabrikası olan ayni hak sahibine düzenli aralıklarla belli miktarda toprak sağlamak olabilir. Yüklü taşınmaz tapuda ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilmiş bir üst hakkı ise, bu hak çerçevesinde inşa edilmiş ve otel olarak işletilmekte olan yapıda düzenli aralıklarla belli bir kişiye otel hizmeti vermek de, taşınmaz yükü çerçevesinde kararlaştırılabilecek bir yapma edimidir. Bazen kararlaştırılan edimin yüklü taşınmazın ekonomik niteliği ile bir ilgisi olmaz; ama bu durumda da taşınmaz lehine kurulmuş bir taşınmaz yükü olduğu için, yararlanan taşınmazın ihtiyaçları kararlaştırılan edim bakımından belirleyici olabilir. Mesela yararlanan taşınmaz bir pamuklu dokuma fabrikası ise, yüklü taşınmaz maliki, tarlasında bu fabrikanın ihtiyaç duyacağı pamuğu üretmeyi ve ona teslim etmeyi üstlenmiş olabilir. Eğer yüklü taşınmaz maliki kararlaştırılan bu edimi ifa etmezse, sınırlı ayni hak sahibi olan kişi, söz verilen edimin parasal karşılığını yüklü taşınmazın değerinden elde edebilmektedir (TMK. m. 848/I). Taşınmaz yükü, sınırlı ayni hak sahibinin, yüklü taşınmaza zilyet olmasını sağlamaz. Ancak bu taşınmazın zilyetliğine yapılacak haksız müdahaleler onun da aleyhine sonuç doğurabilecektir. Bu yüzden, taşınmaz yükünde bu hakkın fiilen kullanılıyor olması, yani kararlaştırılan edimlerin ifasının talep ve kabul ediliyor olması koşuluyla, bu kişi de, zilyetliği koruyucu olanaklara başvurabilir. Buna hak zilyetliği de denilmektedir (TMK. m. 973/II) REHİN HAKLARI Genel Olarak Rehin hakları, sahibine (alacaklıya) alacağını borçludan alamadığı takdirde rehin konusu eşyayı (rehnedileni) paraya çevirterek alacağını bu suretle elde etme yetkisini veren ayni haklardır. Rehin hakkı, teminatını oluşturduğu borcun ifa edilmemesi halinde alacaklıya, borçlunun veya başka bir kişinin rehnedilmiş taşınır veya taşınmaz malını icra dairesi vasıtasıyla sattırarak alacağını satış parasından tahsil etme yetkisi vermektedir. Görüldüğü gibi rehin hakkı, bir alacağı teminat altına almak için kurulur ve borcun süresinde ödenmemiş olması durumunda rehinli eşyayı sattırıp paraya çevirme konusundaki kararı verecek olan kişi alacaklı olmaktadır. Rehin, hakkın konusu olan, yani rehnedilen eşyanın türüne göre taşınmaz rehni ve taşınır rehni olmak üzere başlıca ikiye ayrılır. Taşınmaz ve taşınır rehninin de çeşitli alt türleri vardır. Taşınırlar üzerinde kurulan rehin haklarının temel tipi teslime bağlı rehin hakkıdır (TMK. m. 939 vd.). Bir diğer taşınır rehni ise hapis hakkıdır (TMK. m. 950 vd). Alacaklar ve diğer haklar üzerinde rehin için de aksine bir hüküm bulunmadıkça teslime bağlı rehin hükümleri uygulanır (TMK. m. 954/II). Rehin karşılığında ödünç verme ile uğraşanlar ile yapılan rehin (TMK. m. 962 vd.) ve rehinli tahvil de (TMK. m. 970 vd.) taşınır rehni tipleri arasında yer alır. Taşınmaz rehinleri ise üç türdür. Bunlar ipotek (TMK. m. 881 vd.), ipotekli borç senedi (TMK. m. 898 vd.) ve irat senedidir (TMK. m. 903 vd.). Ülkemizde en yaygın uygulaması olan taşınmaz rehni türü ipotektir. Bu yüzden taşınmaz rehni dendiğinde esas olarak ipotek kast edilmiş olmaktadır. İster taşınır eşya üzerinde olsun ister taşınmaz eşya üzerinde olsun, rehin hakkı bir alacak hakkının varlığına bağlıdır. Buna rehin hakkının alacağa bağlılığı ilkesi de denilir. Alacak hakkı geçerli değilse rehin hakkın da doğmaz. Alacak hakkı ibra veya ifa gibi bir sebeple sona ermişse, rehin hakkı da sona erer; ancak taşınmaz rehni bakımından, rehinli alacaklının terkin isteminde bulunması da gerekir (TMK. m. 883). 10 Rehin hakkına konu olan eşyanın mutlaka borçluya ait olması gerekmez. Bir kişi taşınır veya taşın-

11 maz eşyası üzerinde kendi borcu için rehin hakkı kurabileceği gibi bir başkasının borcu için de rehin hakkı kurabilir (TMK. m. 881). İster taşınır eşya üzerinde olsun ister taşınmaz eşya üzerinde olsun, rehin hakkı bir alacak hakkının varlığına bağlıdır. Buna rehin hakkının alacağa bağlılığı ilkesi de denilir. Rehin hakları bakımından teminat ilkesi geçerlidir. Bu sebeple rehin hakkının bağlı olduğu alacak hakkının vadesi gelmeden önce alacaklı ile borçlu arasında yapılan ve borç ödenmezse rehin konusu eşyanın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine dair anlaşmalar geçersizdir (TMK. m. 873/II; m. 949). Bu kural, borçlarını ödeyebileceği ümidini taşıyan borçluların, borçlarından çok daha değerli olan bir eşyanın mülkiyetini kaybetme riskine kolaylıkla girebildikleri düşünülerek onları korumak için öngörülmüştür. Alacaklı alacağını tahsil edemezse, rehin konusu eşyayı icra dairesi kanalıyla sattırıp alacağını tahsil edecek, satış bedelinden borç ve masraflar çıktıktan sonra bir miktar kaldıysa bu miktar malike geri ödenecektir. Rehin hakkı sahibinin bunun yanında, rehin konusu eşyayı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi yoktur. Mesela Lira ödünç para borcunun güvencesi olarak verilen borçluya ait aracı alacaklı kullanamaz veya onu çalıştırarak gelirinden yararlanamaz. Rehnin kurulabilmesi için eşya üzerinde rehin hakkı kurulduğunun kamuya açıklanmış olması gerekir. Taşınmaz rehninde bu şart, rehin hakkının tapuya tescili ile sağlanır. Taşınır rehninde ise kural olarak eşyanın zilyetliğinin devri gerekir. Zilyetliğin devri kural olarak teslim ile olur. Ancak bazı taşınır eşya bakımından rehin hakkının kurulması bu eşyaya özgü bir sicile yapılacak tescil ile olabilir. Bu durumda, malik bu eşyanın dolaysız zilyedi kalmaya devam edebilecektir. Mesela motorlu taşıtlar üzerindeki rehin hakkı bu yolla kamuya açıklanmaktadır. Aynı taşınır veya taşınmaz eşya üzerinde birden fazla rehin hakkı bulunabilir. Eşya satıldığında elde edilen meblağ tüm rehinli alacaklıların alacağını karşılamaya yetmiyorsa, ön sırada gelen rehinli alacaklı alacağını almadan sonraki rehinli alacaklıya ödeme yapılmamasını sağlama bakımından, rehinli alacaklılar arasındaki sıranın belirlenmesi gerekir. Taşınır rehnindeki rehinli alacaklılar arasındaki sıra, rehnin kuruluş tarihine göre belirlenir; yani taşınır rehninde kıdeme öncelik ilkesi söz konusudur. Taşınmaz rehninde ise kıdeme öncelik ilkesi uygulanmaz; dereceler arasındaki sıralamaya uyulur. Taşınmaz rehnindeki derece sistemi aşağıda ayrıntılı incelenecektir. 11