Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor

Transkript

1 Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor Araştırma Raporu Şubat 2015 Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü

2 İçerik Ekonomik Görünüm 3 Önemli Altyapı Projeleri 9 Perakende Pazarı Görünümü 16 Cadde Perakende Pazarı Görünümü 23 Of is Pazarı Görünümü 28 Lojistik Pazarı Görünümü 36 Otel Pazarı Görünümü 43 2

3 Ekonomik Görünüm 3

4 Ekonomik Görünüm Yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanı sıra, Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklarla birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Döviz Kurları EUR/TL USD/TL 2.05 Ock -14 Şub -14 Mar -14 Nis -14 May -14 Haz -14 Tem -14 Ağu -14 Eyl -14 Eki -14 Kas -14 Ara -14 Kaynak: TCMB GSYİH Büyüme Kalkınma Bakanlığı tarafından açıklanan Orta Vadeli Program da (OVP) 2014 yılı için büyüme hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağı öngörülürken, 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak kayıtlara geçmiştir. Fakat 2Ç 2014 büyüme rakamı %2.1 olarak açıklanmış ve hükümet 2014 yıl sonu büyüme tahmini için olası bir revizyonun sinyalini vermiştir. 3Ç 2014 büyüme oranı %1.7 olarak açıklanırken, OVP kapsamında 2014 yıl sonu büyüme tahmini %3.3 olarak revize edilmiştir. Uluslararası projeksiyonların 1Y 2014 boyunca temkinli tahminler ortaya koyduğu ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunduğu görülmektedir. IMF Türkiye nin 2014 GSYİH büyüme oranının %2.3 seviyesinde gerçekleşeceğini öngörürken, OECD nin tahminleri %2.8 seviyesinde bir büyüme oranına işaret etmiştir. Fakat hem IMF hem de OECD yıllık büyüme tahminlerini %3.0 olarak güncellemişlerdir. 4

5 Ekonomik Görünüm GSYİH Büyüme, Türkiye %6 %5 %4 %3 %2 %1 % IMF* OECD* OVP* Gerçekleşen GSYİH *Tahmini Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP IMF, OECD ve OVP nin 2013 yılı için yapmış oldukları projeksiyonların, Türkiye GSYİH sinin gerçekleşen büyümesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmektedir. GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları %5 %3 %1 % * 2015* 2016* 2017* Euro Bölgesi G7 Ekonomileri Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim

6 Ekonomik Görünüm Enflasyon Merkez Bankası nın 2014-IV Enflasyon Raporu na göre, tüketici fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL deki değer kaybı ile kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış gösterilmektedir. Finansal piyasalardaki dalgalanmalar ve dünya genelinde ekonomik büyüme oranlarındaki düşüş trendi sonucu sınırlanan yerel ve uluslararası talep, tüketici kredilerinde göreceli olarak azalan büyüme oranı ve petrol başta olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, 3Ç 2014 itibariyle enflasyon oranındaki aşağı yönlü eğilimin temel nedenleri olarak sıralanmaktadır. Enflasyon, Türkiye %10 %8 %6 %4 %2 % IMF* OECD* OVP* Gerçekleşen Enflasyon *Tahmini Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP 2014 Aralık ayında %8.2 olarak açıklanan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonu ile karşılaştırıldığında yaşanan artışı ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, 3Ç 2014 ün sonunda başladığı gözlemlenen enflasyondaki düşüş eğiliminin, 2015 yılının ilk yarısı boyunca devam etmesi beklenmektedir. ÜFE & TÜFE %16 %11 TÜFE (Yıllık) %8.2 %6 %6.4 ÜFE (Yıllık) %1 %0 Ara -10 Nis -11 Ağu-11 Ara -11 Nis -12 Ağu -12 Ara -12 Nis -13 Ağu -13 Ara -13 Nis -14 Ağu -14 Ara -14 Kaynak: TÜİK 6

7 Ekonomik Görünüm Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Endeks Aralık 2014 te, Ocak 2010 dan bu yana ölçülen en düşük seviyeye gerilemiş ve 67.7 olarak açıklanmıştır. Tüketici Güven Endeksi Ara -09 May -10 Eki-10 Mar -11 Ağu -11 Ock -12 Haz -12 Kas -12 Nis -13 Eyl -13 Şub -14 Tem -14 Ara -14 Kaynak: TÜİK Doğrudan Yabancı Yatırım Türkiye son 10 yılda USD 110 milyarın üzerinde doğrudan yabancı yatırım çekmeyi başarmıştır. Birleşmiş Milletler Ticaret ve Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan Dünya Yatırım Raporu 2014 verilerine göre Türkiye, yatırım destekleme ajanslarının seçimleri doğrultusunda yılları için doğrudan yabancı yatırım alanında en çok gelecek vaat eden ekonomiler arasında 14. sırada gösterilmektedir. Raporda ayrıca, Türkiye nin 2013 yılında Birleşik Arap Emirlikleri ni geride bırakarak Batı Asya ülkeleri arasında birinci sırayı aldığı belirtilmektedir. JLL tarafından yayınlanan Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi ne göre, önceki iki araştırmanın en çok gelişme gösteren ülkelerinden biri olan Türkiye, 2014 yılında gelişimini sürdürmüştür. Bununla birlikte, Türkiye gibi ülkelerde gelişim ivmesini korumak için gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılması zorunluluğu raporda vurgulanmaktadır. İstanbul gayrimenkul pazarının ise dünya genelinde yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmaya devam etmesi beklenmektedir. Doğrudan yabancı yatırım, Ocak-Kasım 2014 döneminde 2013 yılının aynı dönemine göre %1 oranında düşüş göstermiştir. Garanti Bankası hisselerinin %14.9 unun BBVA tarafından satın alınması, Rönesans Gayrimenkul hisselerinin %21.4 ünün GIC tarafından satın alınması, Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı hisselerinin %40 ının Malaysia Airports tarafından satın alınması ve Petlim Limancılık hisselerinin %30 unun Goldman Sachs tarafından satın alınması 2014 yılında Türkiye ye yönelik uluslararası yatırım akışının göstergesi olan önemli işlemler arasında yer almaktadır. 7

8 Ekonomik Görünüm Yatırım Pazarı Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. Levent in birincil bölgesinde yer alan Skymark ofis projesinin satış işlemi 2014 yılında ofis pazarında gerçekleşen en büyük işlem olarak öne çıkmaktadır. Bu işlem ile İstanbul daki birincil arsa değeri yeniden belirlenmiştir. Ayrıca, 96,000 m 2 perakende ve 180,000 m 2 ofis alanı sunan İstanbul Seyrantepe deki Vadistanbul karma projesinde, yaklaşık USD 82 milyon değerinde satın alma işlemi gerçekleşmiştir. Ofis piyasasında gerçekleştirilen bir diğer önemli işlem Finansbank ın Merkezi İş Alanı nda (MİA) yer alan eski genel müdürlük binasının satışı olmuştur ve söz konusu bina Fibabanka tarafından kendi kullanımları için USD 65 milyona satın alınmıştır. Cadde perakendeciliğinin öne çıktığı İstiklal Caddesi nde yer alan Narmanlı Han ın USD 57 milyona satışının gerçekleşmesi ve 2014 yılında gerçekleşen tek alışveriş merkezi işlemi olan Zonguldak taki Demirpark AVM nin satışı, yıl boyunca perakende pazarında gerçekleşen sınırlı sayıdaki işlemler arasında yer almaktadır. 22,000 m 2 lik kiralanabilir alana sahip Demirpark AVM önde gelen yerel bir perakende ve ofis geliştirici/yatırımcısı tarafından satın alınmıştır. Farklı varlık sınıflarına yönelik işlemlere bakıldığında, perakende yatırım pazarı durgunluk gösterirken, arsa satın alımları ile ofis pazarında mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı işlemlerin güçlü bir şekilde devam ettikleri ve gayrimenkul yatırım piyasasında belirleyici oldukları gözlemlenmiştir. Avrupalı ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye ye 2014 yılı boyunca sınırlı ilgi gösterdikleri gözlemlenmiştir. Bununla birlikte, hâlihazırda Türkiye pazarında aktif olan yatırımcıların yatırımlara devam ettikleri görülmektedir. Örneğin, GIC Optimum Göztepe, Ankara ve İzmir projelerinde Rönesans Gayrimenkul ile %50 ortak olmasının ardından, Rönesans Gayrimenkul ün %20 sini satın almıştır. Rönesans ile beş alışveriş merkezi geliştirme projesinde ortak olan Amstar, şimdi ise DKY ile ofis ve konut geliştirme projeleri için ortaklık geliştirmiştir. Ofis ve konut geliştirme projelerinde yer almanın Amstar için önemli bir hamle olduğu, ayrıca bu adımın Türkiye pazarında var olmaya yönelik kararlılıklarının bir göstergesi olduğu düşünülmektedir. Merkezi ve Doğu Avrupa nın önde gelen ticari gayrimenkul geliştiricisi HB Reavis in ofis geliştirme projesi fırsatları için Türkiye piyasasına giriş yapması da yatırım piyasası açısından önemli bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Körfez yatırımcılarının ise konut geliştirme projelerine ve tamamlanmış konut projesi satın alımlarına yönelik bir ilgi gösterdikleri görülmüştür yıl sonundan bu yana devam eden siyasi belirsizliğe bağlı olarak, hem ofis hem de perakende pazarlarında birincil getiri oranlarının %7.25 seviyesinde hareket ettiği tahmin edilmektedir. Proje büyüklüğüne ve ulaşılabilirliğine bağlı olarak, MİA nın merkezinde, özellikle Levent bölgesi için getiri oranlarının genel olarak daha agresif bir görüntü çizdiği ve %7 seviyesinin altında kaldığı görülmektedir. İkincil şehirlerde alışveriş merkezleri için birincil getiri oranlarının %8.25-%8.5 aralığında hareket ettiği tahmin edilirken, ikincil şehirlerde birincil olmayan mülkler ya da başlıca şehirlerdeki ikincil lokasyonlar için getiri oranlarının %9 seviyesinde olduğu öngörülmektedir. Bununla birlikte, İstiklal Caddesi örneğinde olduğu gibi cadde perakende pazarında kurumsal nitelikte mülklerin azlığına bağlı olarak birincil getiri oranlarının daha agresif bir görüntü çizdiği gözlemlenmektedir. Lojistik mülkleri için getiri oranı geçen seneye göre değişim göstermeyerek %9 seviyesinde sabit kalmıştır. 8

9 Önemli Altyapı Projeleri 9

10 Önemli Altyapı Projeleri Bu bölümde İstanbul ve Marmara bölgelerine hizmet edecek olan yeni altyapı ve ulaştırma projeleri incelenmektedir. 3. Köprü ve bağlantı yolları, Liman Kent, Avrasya Tüneli, 3. Havalimanı ile 2015 yıl sonunda tamamlanacak olan Gebze ve Yalova arasındaki köprü sayesinde bağlanacak İstanbul-İzmir Otoyolu, bölgedeki başlıca altyapı ve ulaştırma projeleri olarak sıralanmaktadır. Ayrıca, İstanbul un farklı noktalarında yer alan ve kentsel dönüşüm süreciyle desteklenen kruvaziyer liman projelerinin, farklı gayrimenkul unsurları ile bir araya gelerek genel ve lüks tüketicilere hizmet etmesi beklenmektedir. 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu Yavuz Sultan Selim Köprüsü olarak adlandırılan ve Asya ile Avrupa yakalarını birleştirecek olan 3. Köprü, Yap-İşlet-Devret (YİD) modelinin benimsendiği 4.5 milyar TL lik bir yatırımdır. Köprünün Boğaziçi ve FSM köprülerindeki mevcut trafik yükünü azaltması hedeflenmektedir. 115 km uzunluğundaki Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Köprü nün var olan diğer otoyollarla bağlantısını sağlayacaktır. Köprünün toplam 8 şeritte ağır vasıtalara hizmet vermesi planlanmıştır. Ayrıca raylı sistem altyapısına sahip 2 şerit, Marmaray ile Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı ve inşaat halindeki 3. Havalimanının bağlantısını sağlayacak metro hattına entegre edilecektir. 59 metre genişliğindeki köprü dünyadaki en geniş ve en yüksek asma köprü olacaktır. Bağlantı yollarının büyük bir kısmının inşaatının bitirildiği ve köprünün 2015 yılında tamamlanacağı açıklanmıştır. Projenin raylı sistem ağı ile entegre olması, Edirne- İzmit arasında kesintisiz yolculuk olanağı sunulmasını sağlamaktadır. Ayrıca projenin 3. Havalimanı ile Liman Kent e de hizmet edeceği öngörülmektedir. İzmir-İstanbul Otoyolu bağlantısı ile entegrasyonun sağlanması sonucunda, Ege ve Marmara bölgeleri arasındaki yolculuk süresinin azalması ve Kuzey Marmara Otoyolu çevresinde yeni ticari ve endüstriyel alanların gelişmesi beklenmektedir. İzmit bölgesi civarındaki mevcut lojistik ve endüstriyel alanlara yönelik arz ve talepte, gelişen ulaşım altyapısı ile birlikte artış yaşanacağı öngörülmektedir. Benzer bir etki Avrupa Yakası nda yer alan Çatalca daki yeni gümrük bölgesinde de gözlemlenecektir ve Çatalca bölgesi arz bakımından gelişim için yeni olanaklar sunacaktır. 10

11 Önemli Altyapı Projeleri Avrasya Tüneli Avrasya Tüneli, İstanbul un Asya ve Avrupa yakalarını deniz yatağının altından geçen bir otoyol tüneli ile birleştirmektedir. Tünelin yatırım maliyetinin yaklaşık USD 1.3 milyar olacağı ve tünelin 2016 yıl sonunda faaliyete geçeceği açıklanmıştır. Tünelin yapımını gerçekleştiren firma için belirlenen işletme süresinin tamamlanması ile birlikte tünelin işletmesi devlete geçecektir km uzunluğundaki tünel Avrupa yakasında yer alan Kazlıçeşme ile Asya yakasında yer alan Göztepe yi birbirine bağlayacaktır. Araçlar için alt geçit ve yayalar için üst geçitleriyle birlikte bağlantı yolları Sarayburnu-Kazlıçeşme hattı ile Harem-Göztepe hattında inşa edilecektir. Sadece hafif vasıta geçişinin yapılacağı tünel söz konusu lokasyonlar arasındaki yolculuk süresini 100 dakikadan 15 dakikaya indirecektir. Projenin Boğaziçi Köprüsü nün trafik yükünü hafifletmesi ve yolculuk mesafesini kısaltarak sera gazı emisyonunu azaltması beklenmektedir. 3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu ve Avrasya Tüneli Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı 3. Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar Avrasya Tüneli Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü 3. Köprü 11

12 Önemli Altyapı Projeleri İstanbul İzmir Otoyolu Türkiye nin başlıca iki ekonomik merkezi arasındaki yolculuk süresini kısaltmayı amaçlayan İstanbul-İzmir Otoyolu nun tamamlanması ile birlikte, iki merkezin arasındaki ekonomik ilişkilerin güçlenmesine ek olarak, otoyolun güzergâhında yer alan küçük şehirlerin de gelişmesi beklenmektedir. Proje için açıklanan bütçe USD 6.5 milyar seviyesindedir. Proje Gebze ve İzmir arasında 421 km (377 km uzunluğunda otoyol ve 44 km uzunluğunda bağlantı yolları) uzunluğunda karayolu ağı oluşturacaktır. Gebze-Yalova bağlantısı 3.3 km uzunluğundaki İzmit Körfez Köprüsü ile sağlanacaktır. Proje birçok tünel ve köprü inşaatını da içermektedir yılında inşaat süreci başlayan İzmit Körfez Köprüsü nün 2015 yılı sonunda tamamlanması beklenmektedir. Gebze-İzmir Otoyolu nun tamamlanmasından sonra, İzmir ile İstanbul arasındaki yolculuk süresinin 10 saatten yaklaşık olarak 4 saate düşürülmesi ve Gebze-İzmit arasındaki trafik yoğunluğunun %30 oranında azaltılması planlanmaktadır. Körfez bölgesi çevreyolu ile yaklaşık 70 dakikalık bir sürede geçilirken, İzmit Körfez Köprüsü sayesinde bu süre 6 dakikaya inecektir. Ayrıca İzmit Körfez Köprüsü Projesi nin İzmit, Yalova ve Bursa bölgelerinde, arsa ve konut fiyatlarında keskin bir yükselişe neden olduğu gözlemlenmektedir. Söz konusu bölgede daha çok konut projesinin geliştirilmesi beklenmektedir. İstanbul - İzmir Otoyolu ve İzmit Körfez Köprüsü Organize Liman Bölgesi İzmit Körfez Köprüsü Kaynak: Otoyol Yatırım ve İşletme A.Ş. 12

13 Önemli Altyapı Projeleri Organize Liman Bölgesi Kocaeli Kasım 2014 tarihi itibariyle Körfez bölgesinin Organize Liman Bölgesi olacağı ilan edilmiştir. İzmit Körfez bölgesinde mevcut durumda 35 liman bulunmaktadır ve aktif limanların çoğunluğuna Dilovası ile Körfez bölgeleri ev sahipliği yapmaktadır. Gölcük, Derince ve Gebze gibi ayrı liman alanlarının entegre edilerek var olan limanların kapasitelerinin arttırılması planlanmaktadır. Kocaeli sınırları içinde yer alan Cengiz Topel Havalimanı ile birlikte Köseköy lojistik köyünün, bölgeyi hava ve raylı ulaşım olanaklarını sunarak desteklemesi, bunun yanında Köseköy ün Türkiye deki en büyük lojistik köy haline getirilmesi planlanmaktadır. Bu projelerin bölgedeki lojistik arzındaki büyümeyi desteklemesi beklenmektedir. 3. Havalimanı Transfer uçuşlarda sık kullanılan bir aktarma merkezi olan İstanbul, MasterCard ın 2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi tarafından en hızlı gelişen ilk 10 destinasyon şehir arasında birinci sırada gösterilmektedir. 3. Havalimanı Projesi her yıl artış gösteren yolcu sayılarından kaynaklı kapasite sorununu çözmeyi hedeflemektedir. Projenin yapım süreci üç aşamadan oluşmaktadır ve son aşama tamamlandığında, 3. Havalimanı nın yıllık 150 milyon yolcu kapasitesiyle dünyanın en yoğun havalimanlarından biri olması hedeflemektedir. Her yıl yaklaşık olarak 95 milyon yolcuya ev sahipliği yapan ve dünyanın en yoğun havalimanı olan Atlanta Uluslararası Havalimanı, devam eden genişleme projesinin tamamlanmasıyla birlikte yıllık 121 milyon yolcu kapasitesine ulaşacaktır. Yap-İşlet-Devret modeli ile Türk firmalarından oluşan bir konsorsiyum tarafından inşa edilen 3. Havalimanı nın ihale bedeli EUR 22 milyara ulaşmıştır ve projenin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık EUR 10 milyar olması beklenmektedir. 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi İstanbul un diğer yeni altyapı projeleri ile de entegre olacak şekilde geliştirilen yeni havalimanı projesinin ilk fazının Ekim 2017 itibariyle tamamlanacağı öngörülmektedir. İstanbul un yeni havalimanı 6 adet bağımsız piste ve 150 nin üzerinde havayolu şirketine ev sahipliği yapma kapasitesine sahip olacaktır. Proje tamamıyla aktif hale geldikten sonra 120,000 kişiye istihdam olanağı yaratacaktır. Havalimanındaki toplam kiralanabilir perakende alanı ise yaklaşık olarak 150,000 m 2 olacağı öngörülmektedir. Metro ve yüksek hızlı tren sayesinde 3. Havalimanı ndan şehir merkezine 15 ila 25 dakika arasında bir yolculuk süresinden sonra ulaşmak mümkün olacaktır. 3. Havalimanı faaliyete geçtikten sonra işlevini kaybedecek olan Atatürk Uluslararası Havalimanı nın dönüşüm planının henüz kesinleşmemiş olduğunu da belirtmek gerekmektedir. Bu konunun İstanbul un şehir planlaması başlığı altında yer alan sıcak gündem maddelerinden biri olması beklenmektedir. Kaynak: 13

14 Önemli Altyapı Projeleri Havalimanı Şehirleri Havalimanı Şehri kavramının, tel örgünün içinde kalan havalimanı bölgesini niteleyen ve havalimanı (terminaller, apron ve pistler) ile kargo, lojistik, ofisler, perakende alanları ve otel gibi ticari faaliyet bölümlerini içeren bazı dar kapsamlı tanımlamaları bulunmaktadır. Geniş anlamda ise bu kavram birçok havalimanının çevresinde gelişen yeni bir şehir formunu tanımlamaktadır. Yeni şehirler, ticari aktivitelerin arttığı bölgeler ile birlikte en verimli ulaşım yönteminin var olduğu bölgelerde gelişmektedir. 21. yüzyılda en verimli ulaşım yöntemi ise hava yolu taşımacılığıdır. Seyahat eden insan sayısındaki artış ofis, otel ve lojistik tesislerine yönelik talebin artmasına da neden olacaktır. 3. Havalimanı Projesi nin geliştirileceği 7,600 hektarlık alan, bölgedeki eski maden ve taş ocaklarının dönüşüm süreci ile oluşturulacak yeni şehir projesine de entegre edilecektir. Projenin detayları daha kesinleşmiş olmasa da, kurulacak havalimanı şehrinin bir milyon kişiye, iki büyük üniversiteye ve bir araştırma hastanesine ev sahipliği yapması beklenmektedir. 3. Köprü ve otoyollarla doğrudan bağlantının kurulacağı şehir, ayrıca yüksek hızlı trenden ve inşa edilecek kruvaziyer limanından da yararlanacaktır. Schiphol Havalimanı Şehir merkezinden 4 km uzakta konumlanan Dubai Uluslararası Havalimanı dünyanın en yoğun havalimanlarından biridir ve Ortadoğu bölgesi için ana aktarım merkezi işlevini üstlenmektedir. Havalimanının toplam yıllık yolcu kapasitesinin, yakın zamanda tamamlanan genişleme projesi ile birlikte 75 milyona ulaşması beklenmektedir. Havalimanı Dubai nin ekonomisine büyük bir katkı sağlamakta ve yaklaşık 58,000 kişiye istihdam olanağı yaratmaktadır. Dubai Uluslararası Havalimanı nın serbest ticaret bölgesi olarak sınıflandırılmış olması da gelişmesine katkı sağlamaktadır. Bu durum özellikle lojistik ve sanayi sektörleri için önemlidir ve birçok şirket başka bölgelerde konumlanmaktansa havalimanı bölgesi için daha yüksek kiralar ödemeyi kabul etmektedir. Dubai Uluslararası Havalimanı Kaynak: Almanya nın en büyük havalimanı olan Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı konumu sayesinde Avrupa daki bütün diğer şehirlere 3 saatlik uçuş süresi kapsamında erişim sağlamaktadır. Frankfurt Havalimanı yıllık 65 milyon yolcu kapasitesi ile Heathrow ve Charles De Gaulle den sonra Avrupa daki en yoğun üçüncü havalimanı konumundadır. Havalimanında 75,000 den fazla çalışanı ile 550 nin üzerinde şirket yer almaktadır. Frankfurt Havalimanı Şehri nin, çevresinde gelişen ofis parklar, lojistik parklar, otel ve konferans tesisleri için yüksek seviyede erişilebilirlik sağlayan hem karayolu hem de raylı sistem bağlantıları bulunmaktadır. Kaynak: Hollanda nın başlıca havalimanı olan ve Amsterdam ın güneybatısında yer alan Schiphol Havalimanı, büyük ölçüde Avrupa da bir havalimanı şehri olarak tanınmaktadır. Schiphol 2013 yılında yaklaşık olarak 53 milyon yolcu ile 1.5 milyon ton hacminde kargoya ev sahipliği yapmıştır. Havalimanı şehrinde 60,000 den fazla çalışanı ile 500 ün üzerinde şirket yer almaktadır. Schiphol Havalimanı Şehri ndeki kira seviyeleri Amsterdam a göre, ofis piyasasında %5-%10 oranında, lojistik piyasasında ise %30 oranında daha yüksektir. Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı Kaynak: 14

15 Önemli Altyapı Projeleri Kruvaziyer Limanları İstanbul daki ticari limanların dışında kalan yeni marina ve liman projelerine yönelik kamu ihaleleri son dönemde gündemde olan gelişmelerden biridir. Salıpazarı Limanı nın yenilenmesi yolcu ve gemi kapasitesini arttırırken, aynı zamanda değişen çevre düzenlemesiyle birlikte yeni ticaret ve yaşam alanları sunacak en büyük projelerden biri olarak ön plana çıkmaktadır. Benzer gelişmelerin Tuzla Marina Projesi nde, Koç Grubu nun ihalesini kazanmış olduğu Kalamış Marina Projesi nde ve marina olarak tasarlanacak Haliç Limanı Projesi nde de ortaya çıkması beklenmektedir. Söz konusu projeler tamamlandığında İstanbul kruvaziyer ve yat turizmine ilişkin rakamlarda önemli ölçüde bir artış yaşanacaktır. Yeni tasarlanan marina projeleri kapsamında geliştirilmesi öngörülen perakende alanları aracılığı ile perakende kullanımı sektörde farklı bir boyuta taşınacaktır. Perakende sektörünün, alışveriş merkezileri ve cadde perakendeciliği dışında kalan yeni formatlarından birinin marina projeleri olacağı öngörülmektedir. Yabancı turist sayısında yaşanacak potansiyel artışın, İstanbul un perakende satış rakamlarına pozitif şekilde yansıması beklenmektedir. Liman Kent Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında ve kruvazör turizminde küresel lider olmayı hedefleyen Liman Kent Projesi, 3. Havalimanı na komşu olacak şekilde planlanmaktadır. Kruvazör turizmi sayesinde yıllık 8 milyon yabancı turistin İstanbul Liman Kent e gelmesi beklenmektedir. 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu projelerinin tamamlanmasıyla birlikte Liman Kent in kara ve hava yoluyla ulaşılabilirliği artacak; dolayısıyla da proje lojistik için önemli bir merkez haline gelecektir. Projenin 2018 yılında tamamlanması beklenmektedir. 15

16 16 Perakende Pazarı Görünümü

17 Perakende Pazarı Görünümü Bu bölüm arz ve talep yönünden Türkiye perakende pazarının dinamiklerini incelemekte ve 2015 yılının genel görünümüne yönelik tahminleri sunmaktadır. Talep Büyük tüketici pazarı, modernleşen koşullara göre değişen tüketici alışkanlıkları ve güçlü genç nüfusuna dayanan kuvvetli perakende talebi, perakende pazarındaki büyümeyi yönlendiren temel faktörler olarak ortaya çıkmaktadır. Nüfusunun %33 ü 20 yaşın altında ve yaş ortalaması 30 olan Türkiye, Avrupa Birliği, Merkez ve Doğu Avrupa ile Bağımsız Devletler Topluluğu ülkeleri arasında en yüksek genç nüfus oranına sahip ülke konumundadır. Bu kapsamda Oxford Economics tahminleri, Türkiye nin 2014 ve 2018 yılları arasındaki perakende satışı büyüme oranının, gelişmiş Avrupa pazarlarından daha yüksek bir seviyede, %3.2 olarak gerçekleşeceğini ortaya koymaktadır. JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi ne göre, İstanbul Avrupa da Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar konumundadır. İstanbul un modern alışveriş merkezi stokundan, kentin simgelerinden ve avantajlı nüfus yapısından etkilenen ve İstanbul u Avrupa pazarına açılan kapı olarak gören perakendecilerin sayısı her geçen gün artmaktadır yılında, Apple, Kidzania, Carpisa, Fauchon, Hamleys, Crate & Barrel, Pandora, Iro, Rag&Bone, Vince, Chelsea Tea House ve Hackett London gibi yabancı markalar, Zorlu Center ve Akasya gibi yeni açılan dördüncü kuşak alışveriş merkezlerinde Türkiye perakende pazarına giriş yaptılar. Ayrıca Victoria s Secret & Pink Akasya Alışveriş Merkezi nde yer alan 1,000 m 2 büyüklüğündeki mağazası ile pazara giriş yapmıştır. turistlerin sayısındaki artış, lüks markaların Türkiye ye olan ilgilerini hem talep, hem de arz bakımından teşvik etmektedir. Çoğunluğu Ortadoğu, Orta Asya ve Rusya dan gelmekte olan yüksek gelir seviyesine sahip yabancı ziyaretçiler, Türkiye deki lüks pazarına yönelik talebin %10 ile %20 arasında kalan bölümünü oluşturmaktadırlar. JLL 2015 Sınır Ötesi Lüks Perakende Çekicilik Endeksi ne göre, İstanbul Avrupa da Londra, Paris, Moskova, Milano ve Roma dan sonra çekim gücü en yüksek 6. pazar konumundadır. Endeks İstanbul u, Moskova ile benzerlikler gösteren bir geçiş pazarı olarak tanımlamaktadır. Birçok lüks marka Zorlu Centre, İstinye Park, Kanyon ve Akasya gibi en yüksek profile hizmet veren ve lüks markaların ihtiyaçlarını karşılayabilen alışveriş merkezleri geliştirildikten sonra Türkiye pazarına giriş yapmıştır. Ayrıca Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesi gibi cadde perakendeciliği açısından önemli lokasyonlar da lüks markalar tarafından tercih edilmektedir. Elektronik ve spor perakendecileri gibi büyük mağazalara sahip kiracılar Türkiye perakende pazarında büyümeye devam etmektedirler. Örneğin, uluslararası spor malzemeleri zincir mağazası Decathlon 2014 yılında Bodrum ve Mersin de şubelerini açarken, Teknosa Türkiye genelinde büyümeye devam etmiştir. Media Markt net satış alanı 500 ve 1,000 m 2 arasında değişen küçük ölçekli yeni mağaza formatını pazara sunmuş ve bu yeni format ile büyüme stratejisini oluşturmuştur. Buna karşın, Beğendik in Real Türkiye nin operasyonlarını 12 mağaza ile birlikte devraldığı, ayrıca yapı market olarak faaliyet gösteren Leroy Merlin, Praktiker ve Baumax ın Türkiye perakende pazarından çıktıkları görülmüştür. Son dönemde oldukça gündemde olan eğlendirerek eğitim konseptinin, 2014 yılında Trump Towers da KidzMondo nun, Akasya Acıbadem de Kidzania nın ve İstanbul Marmara Forum da Minopolis in açılmasıyla birlikte pazarda yeni bir trend olarak konumlanmaya başladığı görülmektedir. Boston Consulting Group a göre, Türkiye deki lüks tüketim pazarı son 5 yılda her yıl ortalama %15 büyümüştür yılında toplam cirosu USD 2.9 milyara ulaşan lüks satışların büyüme oranı %12.3 olarak ölçülmüştür ve pazarın 2018 yılında USD 5.4 milyara ulaşması beklenmektedir. Varlıklı Hipermarketler ve elektronik marketler için doğru boyutlandırma kavramının, metrekare başına en yüksek satış yoğunluğuna ulaşmak amacıyla önemli bir trend haline geldiği gözlemlenmektedir. Birçok hipermarketin mağazalarını küçülterek geriye kalan alanlarda alt kiralama yaptıkları, yeni mağaza açılışlarında ise daha küçük net satış alanına sahip lokasyonları tercih ettikleri görülmektedir. 17

18 Perakende Pazarı Görünümü Perakende Arzı % milyon m 2 10 milyon m 2 Türkiye deki toplam alışveriş merkezi sayısı ise, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin sistemden çıkartılması ile 352 den 344 e düşmüştür yılındaki bir diğer trendin, birinci kuşak alışveriş merkezlerinin yenileme çalışmaları ile üçüncü kuşak alışveriş merkezi haline getirilmesi olduğu gözlemlenmiştir boyunca genel olarak birçok alışveriş merkezinde yeme ve içme öğeleri yenilenerek, kamusal açık alanlarla entegre hale getirilmiştir Yılındaki Başlıca Açılışlar Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m 2 ) Açılış Tarihi Akasya Acıbadem İstanbul 80,000 1Ç 2014 Ümraniye Canpark İstanbul 40,000 1Ç 2014 Mall of İstanbul İstanbul 154,000 2Ç 2014 Palerium Erzurum 66,000 2Ç 2014 Ceylan Karavil Park Diyarbakır 65,000 2Ç 2014 Gimart Ankara 30,000 2Ç 2014 Novada Tokat 27,300 2Ç 2014 Podium Kırıkkale 26,000 2Ç 2014 Kuşadası AVM Aydın 25,000 2Ç 2014 Özdilek Park* İstanbul 45,000 3Ç 2014 Metrogarden İstanbul 42,000 3Ç 2014 Rings İstanbul İstanbul 25,000 3Ç 2014 Park Vera Ankara 40,000 4Ç 2014 *JLL tarafından hizmet verilen 25,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 18

19 Perakende Pazarı Görünümü Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA İstanbul Birim Birim Ankara Birim Birim Diğer Şehirler Birim Birim 2017 Toplam 415 Birim 12.5 milyon m 2 İstanbul daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Viaport Venezia Atlas Emaar Square* Akasya Park Vadistanbul* Skyland Ağaoğlu Maslak 1453 Axis İstanbul Çiftçi Towers* Lokasyon Gaziosmanpaşa Sultanbeyli Üsküdar Ümraniye Şişli Şişli Sarıyer Eyüp Şişli TKA (m 2 ) 65,000 55, , ,000 96,000 70,000 44,500 40,000 37,600 Açılış Tarihi İstanbul Finans Merkezi* Ataşehir 95, Metropol İstanbul Ataşehir 75, *JLL tarafından hizmet verilen 35,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 19

20 Perakende Pazarı Görünümü İstanbul da yer alan inşaat halindeki projelerin dışında, Bursa, Kocaeli, Ankara ve Erzurum gibi şehirler, ev sahipliği yaptıkları 60,000 m 2 den fazla TKA ya sahip büyük ölçekli projeler ile ön plana çıkmaktadır. Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m 2 ) Açılış Tarihi Podium Ankara 71, Symbol 262 Kocaeli 62, Burda Kocaeli 62, Forum Diyarbakır Diyarbakır 52, Point Bornova* İzmir 50, Forum Çorum Çorum 43, Park Afyon Afyon 43, One Tower Ankara 40, Novada Konya 33, Burda* Bolu 32, West Gate Ankara 32, Agora Sakarya 31, MNG Erzurum Erzurum 70, Novi City Antalya 35, Metromall Ankara 67, *JLL tarafından hizmet verilen 30,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. Kira Görünümü m 90 / m2 / ay 1 m 20

21 Perakende Pazarı Görünümü Türkiye Ortalaması Her kişi başına Perakende Yoğunluğu Her 1,000 1,000 kişi başına 126 m m 2 Her 1,000 kişi başına düşen 198 m 2 kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemlenmektedir. Ayrıca alışveriş merkezi arzının bütün perakende pazarının sadece belli bir oranını oluşturduğu perakende gelişiminde göz ardı edilmemesi gereken bir unsurdur. Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başına düşen m 2 ) Lokasyon Ankara 2013 Sonu Sonu Sonu 296 İstanbul Karabük Kırıkkale Muğla Bolu Eskişehir Bursa Gaziantep Denizli Türkiye

22 Perakende Pazarı Görünümü 2015 Görünüm Avrupa pazarına girmeyi planlayan perakendeciler için İstanbul un söz konusu pazarlara giriş noktası olarak görüldüğü gözlemlenmektedir. Artan yabancı ziyaretçi sayıları ve gerçekleştirilen Shopping Fest gibi uluslararası organizasyonlar sayesinde uluslararası perakende talebinin güçlü olması beklenmektedir. Türk markaları 2014 yılında farklı coğrafyalarda aktif bir şekilde faaliyet göstermeye devam etmişlerdir ve 2015 yılı boyunca söz konusu markaların büyümeye devam etmesi beklenmektedir. Yabancı ziyaretçi sayılarındaki artış ve inşaat halindeki nitelikli perakende arzı, yüksek gelir grubundaki yabancı ziyaretçilerin oluşturduğu lüks talebini arttıran başlıca faktörlerdir. Yeni simgesel dördüncü kuşak perakende projelerinin aktif hale gelmesi ve orta sınıfın gelişmesi ile birlikte, daha fazla sayıda lüks markanın pazara girmesi beklenmektedir. Galeries Lafayette in, perakende destinasyonu olarak öne çıkması beklenen Emaar Square projesinin büyük mağaza kiracılarından biri olacağının açıklanması bu gelişime örnek gösterilebilir. Mc Arthur Glen ve Fingen gibi başlıca Avrupalı outlet geliştiricilerinin potansiyel lüks outlet projeleri ile Türkiye pazarına giriş yapmayı planladıkları gözlemlenmektedir yılında, perakende alanlarının alışveriş merkezleri dışında kalan, ofis, marina ve kruvazyer limanı gibi farklı gayrimenkul öğeleriyle entegre olması beklenmektedir. Haliç ve Karaköy-Salıpazarı bölgelerindeki kentsel yenileme projeleri, bu dönüşümün önemli örnekleri olarak gösterilebilir. Yeni projelerin kent dokusu ile uyumlu şekilde, yaya dostu alışveriş caddesi konsepti ile geliştirilecekleri öngörülmektedir. Birinci kuşak alışveriş merkezlerinin, alışveriş alanlarının açık alanlarla bütünleştiği üçüncü ve dördüncü kuşak alışveriş merkezlerine dönüşüm süreçlerinin 2015 yılında da devam edeceği öngörülmektedir. Yeme-içme ve eğlendirerek eğitim konseptlerinin organize perakende gündeminin üst sıralarında yer alması beklenmektedir. Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun tasarısı Ocak 2015 tarihinde TBMM tarafından yasalaşmıştır. Söz konusu kanunun yürürlüğe girmesiyle perakende pazarı üzerindeki etkilerinin netlik kazanması beklenmektedir. Perakende Pazarı - Alışveriş Merkezleri 2015 Görünüm Perakendeci Talebi Arz Birincil Kira Perakende Yoğunluğu 22

23 Cadde Perakende Pazarı Görünümü 23

24 Cadde Perakende Pazarı Görünümü Bu bölümde, İstanbul daki caddeler talep ve kira seviyeleri çerçevesinde analiz edilecektir. Bölümün sonunda cadde perakende pazarına ilişkin 2015 görünümü de paylaşılacaktır. Talep Birçok yerli ve uluslararası markanın alışveriş merkezleri kadar caddelerde de büyüme göstermesine bağlı olarak caddelere yönelik talebin güçlü olduğu görülmektedir. Ana Caddelerde Birincil Kira Gelişimi (EUR / m 2 / ay) 250 İstiklal ve Bağdat Caddesi Nişantaşı Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2014 İstanbul Perakende Caddeleri E5 Karayolu TEM Karayolu Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü Bağdat Caddesi Mühürdar Caddesi Nişantaşı Atatürk Havalimanı Alemdağ Caddesi Bahariye Caddesi İstiklal Caddesi Nispetiye Caddesi İstasyon Caddesi 24

25 Cadde Perakende Pazarı Görünümü Avrupa Yakası İstiklal Caddesi İstiklal Caddesi yoğun yaya trafiği ile İstanbul un en çok tercih edilen alışveriş caddesidir yılında gerçekleşmiş başlıca kiralama işlemleri ve açılışlar H&M, Koton, Pandora, Saat&Saat, Flormar ve Bambi olarak sıralanabilir. Birincil kira seviyesinin, sınırlı arz dolayısıyla, 2015 yılında yükselmesi beklenmektedir. Nişantaşı İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi nde olduğu gibi, Nişantaşı bölgesi de kentsel dönüşüm ile birlikte, yeni arzın eskimiş stokun yerini alması sürecini yaşamaktadır. Teşvikiye ve Abdi İpekçi caddeleri, merkezi konumları ve yoğun yaya trafikleri sayesinde perakendeci talebini kendilerine çekebilmektedirler. Welldone, Carluccio s, Kryolan, Bobbi Brown, Jo Malone, Armani ve Stefano Ricci 2014 yılında tamamlanmış başlıca kiralama işlemleridir. Kira seviyelerinin, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi ne benzer bir eğilimle yükselmesi beklenmektedir. Nispetiye Caddesi Nispetiye Caddesi son yıllarda, P.F.Chang s, Limonata, Nusret ve Midpoint gibi restoranlara ev sahipliği yaparak üst segmente yönelik yeme-içme konsepti çerçevesinde en önemli caddelerden biri haline gelmiştir. Bu gelişim ile birlikte, Akmerkez in Nispetiye Caddesi nin değişen kimliğinden yararlanabilmek için yenileme sürecine girdiği, Cognac ve Serafina gibi yeni açılan restoranlara cadde seviyesinde doğrudan bağlantı olanağı sağlandığı görülmektedir. Akmerkez yenileme projesinin tamamlanan bölümleriyle, Nispetiye Caddesi nin özellikle yeme ve içme çerçevesindeki perakende algısının Akmerkez sınırına kadar genişlediği gözlemlenmektedir. Beşiktaş Ev sahipliği yaptığı birçok perakende birimi ve kafe&restoranlarla öğrencilere hizmet veren Beşiktaş, perakendeciler için gelişmekte olan merkezlerden biri olarak öne çıkmaktadır. Köyiçi ve Ortabahçe caddeleri özellikle yerel ve uluslararası tekstil, kozmetik ve aksesuar markaları tarafından tercih edilmektedir. Koton, Mavi, Colin s, ADL, Six, Flormar ve Yves Rocher gibi markalar hâlihazırda bölgede faaliyet göstermektedirler. Son dönemde uluslararası perakende markalarının bölgede geliştirilmiş olan mülkleri inceledikleri bilinmekte olup, Beşiktaş ta sınırlı uygun bina stoku bulunmasından dolayı kira seviyelerinin yükselmesi beklenmektedir. İstasyon Caddesi Bakırköy de yer alan İstasyon Caddesi, bulunduğu bölgenin toplu taşımacılık için aktarma merkezi olarak konumlandırılmasından dolayı yoğun yaya trafiğine sahiptir. Perakende caddesi olarak yüksek bir performans gösterdiği ve perakendeci talebinin yoğun olduğu görülmektedir. 25

26 Cadde Perakende Pazarı Görünümü Asya Yakası Bağdat Caddesi Asya Yakası nda en çok tercih edilen cadde olan Bağdat Caddesi, 2014 yılında kentsel dönüşüm ile birlikte, perakendecilerin ihtiyaçlarına hizmet edecek yeni bina stokunun, eski stokun yerini almasıyla önemli bir değişimle karşı karşıya kalmıştır yılında, Home Store, Vodafone ve Hello Kitty Bağdat Caddesi nde yer alan mağazalarını yine aynı cadde üzerinde farklı bir lokasyona taşırken, Pandora, Nespresso, Cookshop, Leman Kültür ve Limonata yeni mağazalarını açmıştır. Ayrıca Kryolan ın Bağdat Caddesi üzerinde yer alan mağaza alanını genişlettiği görülmüştür. Sınırlı uygun arza bağlı olarak, Bağdat Caddesi ndeki birincil kiraların yükselmesi beklenmektedir. Bahariye Caddesi Bahariye Caddesi yoğun yaya trafiği ile Asya Yakası nda en çok tercih edilen ikinci cadde konumundadır. Carl s Jr. ın ve I AM in ilk, Koton ve Mavi nin ikinci mağaza açılışları, 2014 yılında Bahariye Caddesi nde gerçekleşmiş başlıca kiralama işlemleridir. Sınırlı uygun arz ve yüksek talep doğrultusunda, kiraların Bahariye Caddesi nde de yükselmesi beklenmektedir. Alemdağ Caddesi Alemdağ Caddesi yaya ve araç trafiği bakımından Ümraniye nin en aktif caddelerinden biridir. Bölgedeki perakendeci talebi ve perakende arzı arasındaki dengede herhangi bir büyük değişiklik beklenmemesinin sonucu olarak, kira seviyelerinin sabit kalacağı öngörülmektedir. Mühürdar Caddesi Mühürdar Caddesi yoğun yaya trafiği sayesinde Bahariye Caddesi ile rekabet etmektedir. Önümüzdeki dönemde Mühürdar Caddesi için kira seviyelerinde sınırlı bir artış beklenmektedir. 26

27 Cadde Perakende Pazarı Görünümü 2015 Görünüm Caddelerdeki arzın yenilenerek, perakendecilerin ihtiyaçlarına uygun hale gelmesi ile birlikte, daha fazla lüks ve uluslararası markanın birincil caddelerde konumlanması beklenmektedir. Caddelerdeki dönüşüm sürecinin yeni yatırımları teşvik etmesi ve sonuç olarak pazarda nitelikli perakende arzının artması beklenmektedir. Yeni ve yüksek kalitedeki stokun özellikle Nişantaşı ndaki Abdi İpekçi Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi perakende caddelerinde aktif olacağı öngörülmektedir Sonu 2014 Sonu Caddeler Yıllık Değişim 2015 Görünüm (EUR / m 2 ) (EUR / m 2 ) İstiklal Caddesi %6.7 Bağdat Caddesi %6.7 Nişantaşı %0.0 Bahariye Caddesi %11.1 Beşiktaş %12.5 Nispetiye Caddesi %12.5 Alemdağ Caddesi %7.7 Mühürdar Caddesi %5.9 İstasyon Caddesi %

28 28 Of is Pazarı Görünümü

29 Of is Pazarı Görünümü Bu bölümde, talep, arz ve son eğilimler bakımından Türkiye nin en gelişmiş ofis pazarı olan ve ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık %80 ini sağlayan İstanbul incelenecektir. Talep 4.1 milyon m 2 lik A sınıfı ofis stoku sunan İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer almaktadır yılında Merkezi İş Alanı nda (MİA) Levent, MİA dışı Avrupa da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı ve Küçükyalı yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkmıştır. İstanbul Ofis Alt Pazarları MİA MİA Dışı Avrupa MİA Dışı Asya Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar E5 TEM Metro Aktif Metro Hatları Planlanan Metro Hatları: MİA, nitelikli iş gücü kaynağını çekebilmek ve kurum imajını yükseltmek için birçok yerli ve yabancı firmanın tercihi haline gelmiştir. Artan A sınıfı arza rağmen, özellikle MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak, 2014 yılında birincil kiralar EUR 35 m 2 /ay seviyesinde sabit kalmıştır ve benzer bir eğilimin 2015 yılında da devam etmesi beklenmektedir. 29

30 Of is Pazarı Görünümü Birincil Kira Seviyesi (EUR / m 2 / ay) Metro hatları ve ofis projeleri arasındaki ilişkiyi inceleyen JLL Türkiye nin son araştırmasına göre, nüfus ve trafiğe çıkan araç sayısının artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu, İstanbul da iş yaşamını oldukça olumsuz etkilemektedir. Firmaların çalışanlarına teşvik amaçlı sundukları servisle ulaşım olanağı, servislerin benzer saatlerde trafiğe dâhil olmaları nedeniyle, günlük trafikte ek bir yoğunluk yaratmakta ve çalışanların yolculuk sürelerinin uzamasına sebep olmaktadır. Artan yolculuk sürelerinin bir sonucu olarak, çalışanların servis araçları yerine daha çok metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarını tercih ettikleri gözlemlenmektedir. Çalışanların davranışlarındaki bu değişimle birlikte, ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih ettikleri görülmektedir. Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,000 m 2 den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edildiği gözlemlenmektedir. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih edilmeye devam etmesi beklenmektedir. Boşluk Oranı 2014 MİA da 2014 yılı boyunca yaklaşık olarak 380,000 m 2 ofis arzı sunulmuştur. 16.5% Boşluk Oranı MİA 30

31 Of is Pazarı Görünümü Kiralama İşlemleri Levent bölgesi 2014 yılında da, MİA da en çok tercih edilen ofis alt pazarı olmuştur. Metro durağına yürüme mesafesinde olan Kanyon, Tekfen Tower, Metrocity, Levent 199 ve River Plaza gibi Levent teki A sınıfı ofis projeleri düşük boşluk ve hızlı emilim oranları ile dikkat çekmektedir. MİA nın kuzeyinde konumlanan Maslak bölgesinde belli bir yaşın üzerindeki binalara talep halen düşük olsa da; Orjin Maslak Plaza, Maslakno/1 ve Uniq İstanbul gibi metro hattına yakın, yüksek kalitede A sınıfı ofis binalarının kiralama süreçlerinin oldukça hızlı ilerlediği görülmektedir. Asya Yakası nda Ümraniye, sunduğu nitelikli arz ve MİA ya göre daha düşük seviyedeki kira rakamları ile önemli bir alt pazar haline gelmiştir. Büyük metrekareli ve Buyaka gibi karma projelerin bileşeni olarak gelişen yeni A sınıfı ofis projeleri bölgeye olan talebi güçlendirmektedir. Bölgedeki ofis pazarına yönelik talebin toplu ulaşım yatırımlarıyla birlikte artması beklenmektedir. Büyükhanlı Plaza, Rönesans Tower ve Palladium Tower gibi projeler, özellikle metro hattı ve Marmaray ın aktif hale gelmesinden sonra Asya Yakası ndaki Kozyatağı ofis alt pazarında öne çıkan projeler olmuştur. AND Plaza gibi inşaatı devam eden projeler bölgedeki A sınıfı ofis arzını arttıracak olsa da, bölgeye artan talep yükselen kira rakamları ile birlikte değerlendirildiğinde, Kozyatağı ofis pazarının İstanbul un öne çıkan ofis alt pazarlarından biri olmaya devam etmesi beklenmektedir yılında Kadıköy-Kartal metro hattının tamamlanması ile birlikte, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal bölgelerinin Asya Yakası nda yeni gelişen ofis alt pazarları olarak ortaya çıktığı görülmektedir. Piyasada gerçekleşen kiralama işlemleri ve Rönesans Küçükyalı gibi yeni A sınıfı ofis projeleri göz önünde bulundurulduğunda, bölgede Bostancı sınırının kullanıcı talepleri bakımından aşıldığı görülmektedir. Özellikle bankalar ve ilaç şirketleri bölge müdürlükleri için Maltepe-Kartal hattını tercih etmektedir. Kiralama İşlem Hacmi (m 2 ) 350, , , , , ,000 50,000 0 MİA Avrupa MİA Dışı Avrupa Asya Toplam 2013 Sonu 2014 Sonu 2014 yılında gerçekleşen toplam kiralama işleminin %59 gibi önemli bir bölümünün MİA da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya çıkmaktadır yılı ile kıyaslandığında, 2014 yılı toplam kiralama işlem hacminde %49 luk bir artış yaşandığı görülmektedir. 31

32 Of is Pazarı Görünümü Başlıca Kiralama İşlemleri, 2014 Kiracı Denizbank Turkcell Deloitte Ernst & Young Odeabank UNDP Roche AIG Ceva Logistics Cigna Daikin Cargill Lokasyon Esentepe Küçükyalı Maslak Maslak Levent Şişli Maslak Maslak Ataşehir Ataşehir Ataşehir Ataşehir TKA (m 2 ) 60,000 25,000 12,500 10,700 8,200 6,000 5,400 4,200 3,800 3,300 2,600 2,500 Avrupa Ofis Saati, 4Ç 2014 Lyon Köln Helsinki Berlin, Frankfurt Stuttgart, Hamburg, Oslo St. Petersburg Münih Kira Artışı Yavaşlıyor Kiralar Düşüyor Moskova Londra Metropolitan Stockholm, Dublin, Londra Lüksemburg Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Dipten Dönüyor Düsseldorf Kiev Cenevre, Zürih Manchester Edinburgh Amsterdam, Milano, Madrid Barselona, Paris MİA Varşova Atina, Brüksel, Roma, Bükreş, Budapeşte, Prag, Kopenhag, İstanbul, Lizbon 32

33 Of is Pazarı Görünümü İstanbul Ofis Saati, 4Ç 2014 Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş Etiler, Levent Maslak Kavacık, Kartal Kağıthane Ümraniye Küçükyalı, Maltepe Kozyatağı, İçerenköy Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Düşüyor Kiralar Dipten Dönüyor Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı MİA Dışı Avrupa MİA Birim 59 Birim 80 Birim 91 Birim Asya Birim Birim 2017 Total 281 Birim 6.5 milyon m yıl sonu itibariyle, İstanbul daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680, 000 m 2 lik bir artış göstererek, 4.1 milyon m 2 ye ulaşmıştır. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.5 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. 33

34 Of is Pazarı Görünümü İstanbul da Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri, 2014 Proje Lokasyon TKA (m 2 ) Açılış Tarihi Varyap Plaza Pendik 21,100 1Ç 2014 Kristal Kule* Levent 50,000 2Ç 2014 River Plaza* Levent 34,400 2Ç 2014 Levent 199* Levent 70,000 3Ç 2014 Spine Tower Maslak 56,000 3Ç 2014 Uniq İstanbul Maslak Maslak 33,300 3Ç 2014 Orjin Maslak Plaza* Maslak 31,800 3Ç 2014 Torun Tower Esentepe 66,000 4Ç 2014 Palladium Tower Ataşehir 55,000 4Ç 2014 Rönesans Küçükyalı* Maltepe 46,500 4Ç 2014 Maslakno/1* Maslak 23,200 4Ç 2014 *JLL tarafından hizmet verilen 20,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır. Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63 üne denk gelen 1.7 milyon m 2 lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat halindeki stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya Yakası nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı olarak önemli ölçüde artmıştır. İstanbul da İnşaat Halindeki Başlıca Projeler Proje Lokasyon TKA (m 2 ) Açılış Tarihi Torun Center Mecidiyeköy 77, Premier Kampüs Ofis Kağıthane 62, Rönesans Tower* Ataşehir 44, AND Plaza Kadıköy 30, Vadistanbul* Ayazağa 180, Skyland Seyrantepe 90, Akasya Park Ümraniye* Ümraniye 75, Nidakule Ataşehir Ataşehir 72, Ferko Signature Levent 57, Nef Kağıthane 03 Kağıthane 50, Emaar NID* Üsküdar 47, İstanbul Finans Merkezi Ataşehir 1,079, *JLL tarafından hizmet verilen 30,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır. 34

35 Of is Pazarı Görünümü 2015 Görünüm 2015 yılında inşaat halindeki büyük projelerin tamamlanmayacak olması nedeniyle önemli bir değişim göstermeyecek olan mevcut stok ve sabit kalması öngörülen kullanıcı talepleri doğrultusunda, ofis pazarındaki arz ve talebin dengeli bir görünüme sahip olması beklenmektedir. Bu durumun kira rakamları ve boşluk oranları üzerinde olumsuz bir etki yaratması beklenmemektedir yılında, Türkiye deki başlıca bankalardan bazılarının, İstanbul un farklı bölgelerine dağılmış olan genel müdürlük birimlerini tek bir ofis binasında topladıkları gözlenmiştir. Bankaları ve sigorta şirketlerini kapsayan finans sektöründeki bu konsolidasyon eğiliminin 2015 yılında da devam etmesi ve söz konusu sektörlerde, mal sahibi kullanımı amaçlı satın alma işlemlerinin daha fazla gerçekleşmesi beklenmektedir. Özellikle uluslararası ofis kullanıcılarının bina seçim süreçlerinde sürdürülebilirlik ve çevre politikaları gibi konulara daha fazla önem verdikleri gözlemlenmektedir. LEED ve BREEAM gibi sertifikaları olan ofis binalarının yakın gelecekte daha çok tercih edilmesi beklenmektedir ların başında inşa edilen ve günümüzde uluslararası standartların gerekliliklerini karşılayamayan eski ofis stokuna yönelik kullanıcı taleplerinde azalma olduğu gözlemlenmekte ve yeni geliştirilen A sınıfı ofis binalarına yönelen kullanıcı taleplerinin bu eğilimlerini 2015 yılında da sürdürecekleri öngörülmektedir. Bu kapsamda, 2015 yılı boyunca ofis piyasasında yenileme ve yeniden geliştirme süreçlerinin gündeme geleceği öngörülmektedir. Nitelikli iş gücünü hedefleyen şirketler için çalışacak en iyi yer kavramı ofis pazarında öne çıkmaktadır ve bu nedenle metro hattına yakınlık, akıllı lokasyon ve verimli kat alanı gibi niteliklerin önemi kullanıcı ve geliştiriciler açısından ofis piyasasında belirleyici faktör olmaya artarak devam edecektir. Ofis Pazarı 2015 Görünüm Kiralama İşlemleri Boşluk Oranları Arz Birincil Kira Metro Hattına Yakın A Sınıfı Ofisler İçin Kira Seviyeleri Metro Hattına Yakın A Sınıfı Ofisler İçin Kullanıcı Talebi 35

36 36 Lojistik Pazarı Görünümü

37 Lojistik Pazarı Görünümü Bu bölüm, İstanbul ve Kocaeli yi kapsayan Marmara bölgesindeki lojistik sektörünün dinamiklerini arz ve talep yönünden incelemektedir beklentileri bölümün sonunda paylaşılmaktadır. Dünya Bankası tarafından iki yılda bir yayınlanmakta olan Lojistik Performans Endeksi (LPE), ticaret tedarik zincirlerinin verimliliklerini ölçümlemektedir yılında 160 ülkelik bir değerlendirme yapan LPE, Türkiye yi orta-üst gelir seviyesine sahip bir ekonomi olarak sınıflamış ve Çin, Meksika, Romanya, Bulgaristan ile aynı kategoride değerlendirmiştir. Endekse göre Almanya, Singapur ve Hollanda en gelişmiş lojistik pazarlar olarak sınıflanmakta ve Türkiye ise 30. sırada yer almaktadır yılında 3.5 endeks puanı ile 27. sırada olan Türkiye, 2014 yılında 3.15 puanla 30. sıraya gerilemiştir. Türkiye nin genel puanı artış göstermesine rağmen, sıralamada gerilemiş olduğu görülmektedir. Lojistik Performans Endeksi (LPE), Türkiye LPE Türkiye 2014 Dakiklik Gümrük Türkiye 2012 Türkiye 2010 Türkiye 2007 Takip ve İzleme Altyapı Lojistik Yetkinlik 4 5 Uluslararası Sevkiyatlar Kaynak: Dünya Bankası, 2014 Lojistik Kalkınma Planı ( ), Kalkınma Bakanlığı ve Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı tarafından 10. Kalkınma Planı nın bir alt başlığı olarak Kasım 2014 tarihinde yayınlanmıştır. Plan, lojistik arzını arttırmayı, pazarda verimliliği geliştirmeyi ve maliyetleri azaltmayı amaçlamaktadır. Türkiye nin, planın uygulamaya geçmesi ile birlikte, sürdürülebilir bir kalkınma stratejisi izleyerek, Dünya Bankası 2018 Lojistik Performans Endeksi nde 15. sıraya yükselmesi hedeflenmektedir. 37

38 Lojistik Pazarı Görünümü Program, yasal düzenlemeleri, gümrükleri, altyapıyı ve yerel kuruluşların rekabetçiliğini geliştirerek; Türkiye nin uluslararası arenadaki konumunu güçlendirmeyi, sanayi üretimindeki lojistik ve taşımacılık maliyetlerini düşürmeyi ve üretim aşamasından son tüketiciye ulaşıncaya kadar ürünlerin taşımacılıkta geçirdiği süreyi kısaltmayı amaçlamaktadır. Programın performans göstergeleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Performans Göstergeleri, Lojistik Kalkınma Planı Gösterge * 2016* 2017* 2018* Lojistik Performans Endeksi (LPE) <20 <20 <15 Limandaki Konteyner Gemisi Kapasitesi (milyon TEU**) Demiryolu Bağlantılı Limanlara Demiryolu ile Nakliyat (%) Demiryolu ile Nakliyatta Özel Sektör Payı(%) Toplam Dış Ticarette Hava Taşımacılığının Payı (%) *Tahmini **Yirmi Feetlik Konteyner Kaynak: Kalkınma Bakanlığı ve Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Kasım 2014 Uluslararası yatırımcıları çekmenin ve kurumsal mülk gelişiminin önündeki en büyük engel, Avrupa lojistik pazarları ile karşılaştırıldığında lojistik pazarında yüksek olan arsa fiyatlarıdır. Daha fazla uluslararası yatırımcıyı ülkeye çekebilmek için sunulan teşviklerin arttırılması gerektiği düşünülmektedir. Talep Türkiye, güçlü talep, inşaat halindeki projeler ve planlanan arzla, EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) bölgesindeki gelişmekte olan lojistik pazarlar arasında yer almaktadır. İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa Yakası nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya Yakası nda Tuzla, Kocaeli nde ise Gebze, Çayırova ve Dilovası, Marmara Bölgesi nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır yılında pazara yön veren başlıca eğilimler arasında kurum içi lojistik, e-ticaretin yükselişi ve kurumsallaşmayla birlikte lojistik arzının konsolidasyonu öne çıkmaktadır. Ayrıca, lojistik şirketlerinin hizmet sundukları şirketler içinde birimler kurmasını kapsayan iç tedarik sistemi yükseliş trendine geçmiştir yılında, 20,000 m 2 ile 40,000 m 2 arasında büyük dağıtım merkezlerine yönelik talep güçlüyken, 2014 yılında 5,000 m 2 ile 15,000 m 2 arasında kiralanabilir alan sunan daha küçük tesislerin tercih edildiği gözlemlenmektedir. 38

39 Lojistik Pazarı Görünümü 2014 yıl sonu itibariyle birincil kiralar USD 7 seviyesinde sabit kalmıştır. A sınıfı yüksek kalitede lojistik arzına yönelik artan talep dolayısıyla lojistik pazarındaki birincil kiralar kur dalgalanmalarından etkilenmemiştir. Arzın sınırlı olması nedeniyle, arsa fiyatları 2014 yılında yaklaşık olarak %20-25 lik bir artış göstermiştir. Birincil Kira (USD / m 2 / ay) 7.0 $ 6.8 $ 6.6 $ 6.4 $ 6.2 $ 1Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2014 Kiralama İşlemleri 2013 yıl sonunda 531,300 m 2 olarak gerçekleşen lojistik kiralama işlem hacmi, 2014 yılında önemli bir artış göstererek 605,600 m 2 olarak gerçekleşmiştir. Kiralama İşlemleri (m 2 ) 700, , , , , , , , 2014 yıl sonu 39

40 Lojistik Pazarı Görünümü Toplam kiralanabilir alan payları bazında %45.1 ile lojistik şirketleri, %19.1 ile perakende şirketleri ve %4.8 ile e-ticaret şirketleri kiralama işlemlerinde en aktif endüstriler olarak dikkat çekmektedir yılı boyunca 10,000 m 2 den küçük ya da 20,000 m 2 den büyük lojistik alanlarına yönelik talep güçlü bir görünüm sergilemiştir. Gerçekleşen en büyük kiralama işlemi 94,000 m 2 TKA yı, en küçük işlem ise 680 m 2 TKA yı içermektedir. Çeyrekler Bazında Kiralama İşlemleri (m 2 ) 250, , , ,000 50, Ç 2Ç 3Ç 4Ç, 4Ç 2014 Çeyrek bazında, yaklaşık olarak 225,000 m 2 lik alanın kiralandığı 1Ç 2014 en aktif dönem olarak dikkat çekmektedir. Başlıca Kiralama İşlemleri (m 2 ) Şehir Bölge Kiracı Kiralanan Alan (m 2 ) Kocaeli Gebze Hepsiburada 48,000 Kocaeli Gebze Koton 46,000 Kocaeli Muallimköy Borusan Lojistik 35,000 Kocaeli Muallimköy Solmaz Lojistik 35,000 Kocaeli Çayırova Carrefour 30,600 Kocaeli Çayırova Ekol Lojistik 28,600 Kocaeli Gebze Ceva Lojistik 25,400 Kocaeli Çayırova Bimeks 23,500 İstanbul Esenyurt Tezel Lojistik 22,500 Kocaeli Gebze Netlog 17,000 İstanbul Tuzla Ebebek 16,000, 2014 yıl sonu 40

41 Lojistik Pazarı Görünümü Arz İstanbul ve Kocaeli, 2014 yılında Türkiye nin önde gelen lojistik pazarları olarak önemlerini korumuşlardır. Bölgenin artan ulaşılabilirliği, bölgedeki yeni lojistik arzının gelişmesinde etkili olmaktadır yıl sonunda 7 milyon m 2 seviyesindeki İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı, 2014 yıl sonu itibariyle 7.8 milyon m 2 ye ulaşmıştır yıl sonu itibariyle, inşaat halindeki stok da 563,000 m 2 den 653,000 m 2 ye yükselmiştir. Pazarda, Kocaeli ve İstanbul alt pazarlarında yaklaşık olarak 2.6 milyon m 2 lik stokun planlama aşamasında olduğu gözlenmektedir. Başlıca Lojistik Alt Pazarları Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı 3. Havalimanı Limanlar Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü 3. Köprü E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar Birincil Pazarlar İkincil Pazarlar Üçüncül Pazarlar Alt Pazarlar İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları (m 2 ) 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000, ,000 0 Avrupa Asya İstanbul Mevcut Stok İnşaat Halinde* *2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen 2014 yıl sonu itibariyle genel boşluk oranı %10 seviyesindedir. Kocaeli Proje Halinde, 4Ç 2014 Boşluk Oranının Bölgesel Dağılımı 90% 4% 3% 3% Kullanılan Alan İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli, 4Ç

42 Lojistik Pazarı Görünümü 2015 Görünüm Lojistik arzının 2017 sonunda yaklaşık olarak 8.5 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. Ayrıca yaklaşık olarak 2.6 milyon m 2 lik alan planlama aşamasındadır. Bütün inşaat halindeki ve planlama aşamasındaki projelerin tamamlanması durumunda, toplam lojistik arzının önümüzdeki 5 sene içinde 11.1 milyon m 2 ye ulaşacağı öngörülmektedir. Önümüzdeki 12 ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m² arasındaki lojistik tesislerinin daha çok tercih edilmesi ile birlikte, 20,000 m 2 ile 40,000 m 2 arasında alana sahip büyük dağıtım merkezlerine yönelik de bir talebin olacağı tahmin edilmektedir. Kurum içi lojistik ve konsolidasyon trendlerinin 2015 yılında lojistik pazarını şekillendirmeye devam etmesi beklenmektedir. Avrupa Birliği nin kara taşımacılığı yapan taşıtlarının neden olduğu sera gazı emisyonuna ilişkin yeni düzenlemesi ile de desteklenen sürdürülebilir lojistik kavramın daha çok gündemde olacağı ve lojistik arzının söz konusu trendlere uyum sağlaması beklenmektedir. Lojistik Pazarı 2015 Görünüm Talep Mevcut Arz İnşaat Halindeki Arz Birincil Kira Arsa Değeri Kiralama İşlemleri Boşluk Oranı 42

43 Otel Pazarı Görünümü 43

44 Otel Pazarı Görünümü İstanbul dünyanın en çok ziyaret edilen turistik destinasyonları arasındaki yükselen yerini korumaya devam etmektedir. MasterCard ın 2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi verilerine göre İstanbul; en çok ziyaret edilen şehirler içinde Avrupa da üçüncü olurken, dünyada yedinci sırada yer almaktadır. Gelişen medikal ve sağlık altyapısı ile üst düzey teknolojik yatırımlar sonucunda, İstanbul önemli bir sağlık turizmi destinasyonu haline de gelmektedir. 51 JCI akredite sertifikalı hastanesi ile Türkiye küresel bir karşılaştırmada ilk sıralarda yer almaktadır. Harvard Medical International, Johns Hopkins, Mayo Clinic, Memorial Sloan-Kettering ve New York Presbyterian gibi uluslararası sağlık kuruluşları ile yakın işbirlikleri geliştirilen 1,200 ün üzerinde kamu ve özel sektöre bağlı hastane sağlık hizmeti sunmaktadır. Ayrıca, İstanbul daki yeni altyapı projeleri ve mega projeler, ziyaretçi talebinin artmasına ve turizm-otel sektöründeki segmentlere yenilerinin eklenmesine yardımcı olacaktır. Turizm İstanbul turizm sektörünün ağırlıklı olarak uluslararası piyasalara bağlı olduğu ve 2014 yılı sonu itibariyle, İstanbul a gelen yabancı ziyaretçi sayısının bir önceki seneye kıyasla %13.1 artarak 11.8 milyona ulaştığı görülmektedir İstanbul a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı 11.8 milyon Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Talep Son on yıllık dönemde havayolu ile gelen yolcu sayısında önemli bir artış yaşandığı görülmektedir. İstanbul, uluslararası yolcular için önemli bir aktarma merkezi haline gelirken, Atatürk Havalimanı Avrupa nın en yoğun üçüncü havalimanı olma yolunda ilerlemektedir yılında, Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul a gelen toplam yolcu sayısı, 2013 yılına göre %15.2 artışla 80.5 milyona ulaşmıştır. İstanbul Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, bu yıl on ikincisi düzenlenen CAPA (Asya Pasifik Havacılık Merkezi) 2014 Mükemmellik Ödülleri milyon yolcu kapasitesi - kategorisinde Yılın Havalimanı seçilmiştir Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları Sabiha Gökçen Havalimanı Atatürk Havalimanı 23.5 milyon 57 milyon Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü 44

45 Otel Pazarı Görünümü İstanbul otel talebi, MICE (Toplantı, Grup Kongre, Sergi), iş ve seyahat amaçlı ziyaretçilerin oluşturduğu segmentlerdeki güçlü performansla şekillenmektedir. Aynı zamanda, İstanbul ve Türkiye dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden biri haline gelmiştir. Talepteki artış, Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Birliği ne (ICCA) göre Türkiye yi dünya genelinde kongre turizmi için en cazip on sekizinci ülke konumuna, İstanbul u ise sekizinci sıraya taşımıştır. Performans 2013 yılında, jeopolitik ve ekonomik konularda gelişen belirsizlikler ile İstanbul otel sektöründe ve otel performanslarında gerileme yaşandığı görülmüştür. Bu belirsizlik, 2014 yılında da devam etmiş ve yıllık bazda karşılaştırıldığında otel performans ölçütlerine negatif olarak yansımıştır. Otel doluluk oranları bir önceki seneye göre %2.9 düşerek %65 olurken, ortalama günlük oda fiyatları EUR 9 eksilerek EUR 133 olmuştur. İstanbul da yükselerek artan otel sayısının da etkisiyle oda başına düşen gelir %9.3 azalarak EUR 86.5 seviyesine ulaşmıştır. İstanbul otel pazarının, Rusya ve Ukrayna gibi Türkiye ye en çok ziyaretçi gönderen ülkelerde ve Suriye gibi komşularında yaşanan olumsuz jeopolitik gelişmelerden etkilendiği görülmektedir. Arz 2014 yılı sonunda İstanbul da lisanslı 471 otelde oda bulunmaktadır. İstanbul otel marketinin yapısı ağırlıklı olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. 5 yıldızlı otel oda sayısının, İstanbul daki toplam arz içerisinde %45 in üzerinde bir payı bulunmaktadır. İstanbul un Anadolu Yakası nın otel yatırımcıları ve operatörleri için oldukça çekici bir hale geldiği görülmektedir. İstanbul Finans Merkezi, 3. Köprü, hızlı tren ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi altyapı projelerinin ve mega projelerin yanı sıra gelişmekte olan ofis alt pazarları bölgedeki otel yatırımlarını hareketlendirmiştir. Asya Yakası nda yer alan oteller, İstanbul daki toplam otel arzının %13 ünü oluşturmaktadır. Son dönemde hızla devam eden otel yatırımlarının, var olan talebin üzerinde bir artış eğiliminde olduğu görülmektedir. İnşaat halinde ve planlanmakta olan tüm otel projelerinin tamamlanmasıyla İstanbul daki toplam otel arzının 2016 yılı sonu itibariyle %15 artması beklenmektedir. Yatırım Yılın ikinci yarısında gerçekleşen herhangi bir işlem görülmezken, yerel mülk sahiplerinin gayrimenkullerini var olan işletme anlaşması ile satmaya yönelik ilgilerinin artması dikkat çekici gelişmelerden biridir. Ayrıca, yeni yapılan ve işletmeye hazır projelerde satış eğiliminin devam ettiği gözlemlenmektedir. Devam eden bu eğilimin, uluslararası yatırımcıların Türkiye pazarına yönelik artan yatırım iştahıyla birleşerek 2015 yılında hareketlilik kazanması beklenmektedir. Ekonomi ve orta segmentteki iş oteli ve uzun süreli konaklama sağlayan otel kategorilerine yönelik yatırımlar en önemli iş fırsatlarından biri olarak görülmekte, İstanbul ve Türkiye nin diğer illerinde yaygınlaşmaktadır. Bursa, Adana, Samsun, Gaziantep, Konya, Eskişehir, Mersin ve Adana gibi ikincil şehirler en önemli gelişim alanları olarak öne çıkmaktadır. 45

46 Otel Pazarı Görünümü 2015 Görünüm 2013 ve 2014 yıllarında İstanbul otel pazarında yavaşlama eğilimi görülmüştür. Otel performans değerlerindeki düşüş, belirsiz jeopolitik ve ekonomik sürecin yanı sıra talebin üzerinde artan otel stoku ile de bağlantılı olduğu görülmektedir. Otel performanslarında yaşanan düşüş eğiliminin 2015 yılının ilk çeyreğinde devam etmesi öngörülmektedir. Buna rağmen, talebin özellikle Mayıs ve Haziran aylarında artış göstermesi ve 2014 yılında açılan otellerin istikrar sağlamasıyla beraber orta vadede İstanbul otel pazarının canlanması beklenmektedir. Turizm ve otel sektöründeki fırsatlardan yararlanmak ve yeni projelerde yer almak isteyen hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için İstanbul un cazip bir merkez haline geleceği öngörülmektedir. Önemli Göstergeler İstanbul 11.8 milyon Yabancı Ziyaretçi Sayısı % milyon IST & SAW Toplam Yolcu Sayısı %15.2 %65 Doluluk %2.9 EUR 133 Ortalama Günlük Oda Fiyatı EUR 86.5 %6.6 Oda Başına Gelir %9.3 Tamamlanan Projeler, 2014 AC Marriot Macka Hotel 94 oda, Temmuz 2014 te açıldı Raffles Hotel İstanbul 181 oda, Eylül 2014 te açıldı Hilton İstanbul Kozyatağı 329 oda, Eylül 2014 te açıldı 10 Karaköy Morgans Hotel Group 71 oda, Kasım 2014 te açıldı İnşaat Halindeki Projeler Soho House İstanbul 87 oda, 2015 St. Regis İstanbul 118 oda, 2015 Movenpick Hotel Golden Horn 136 oda, 2015 Novotel Karaköy 200 oda, 2015 % 2014 Aralık Yıllık Değişim 46

47 İletişim Danışmanlık ve Araştırma Hizmetleri Yatırım Pazarı ve Ekonomik Görünüm Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) İdil Hamzadi Direktör Sermaye Piyasaları Tel: +90 (212) Gün Gökkaya, MRICS Yardımcı Direktör Sermaye Piyasaları Tel: +90 (212) Perakende Pazarı Görünümü Lojistik Pazarı Görünümü Sayat Delice Direktör Perakende Hizmetleri Tel: +90 (212) Deniz Kına Yardımcı Direktör Konsept Geliştirme Tel: +90 (212) Muharrem Çay Müdür, Sanayi ve Lojistik Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) Anıl Baştaş Turpçu Müdür, Sanayi ve Lojistik Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) Orit Fresko Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama Tel: +90 (212) Demet Karakimseli Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama Tel: +90 (212) Ofis Pazarı Görünümü Sebla Önderol Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama Tel: +90 (212) Erkan Güsar Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama Tel: +90 (212) Cadde Perakende Pazarı Görünümü Sayat Delice Direktör Perakende Hizmetleri Tel: +90 (212) Roni Saris Yardımcı Direktör Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Tel: +90 (212) Mahir Mermer Müdür, Ofis Kiralama Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) Seda Özkul Müdür, Ofis Kiralama Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) Otel Pazarı Görünümü Arlin Polat Delice Müdür, Ofis ve Perakende Kiralama Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) Volkan Müller COO, CFO İcra Kurulu Üyesi Tel: +90 (212) Ayşe Nur Teker Müdür Otel ve Ağırlama Grubu Tel: +90 (212)

48 İletişim JLL Türkiye İstanbul MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat: Levent - İstanbul, TÜRKİYE Tel: +90 (212) Faks: +90 (212) Ülke Yönetimi Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX Ülke Başkanı Tel: +90 (212) [email protected] Volkan Müller COO, CFO İcra Kurulu Üyesi Tel: +90 (212) [email protected] İdil Hamzadi Direktör Sermaye Piyasaları Tel: +90 (212) Sayat Delice Direktör Perakende Hizmetleri Tel: +90 (212) [email protected] Nevzat Yavan Direktör Mülk Yönetimi Tel: +90 (212) [email protected] Ümit Kurt Direktör İcra Kurulu Üyesi Tel: +90 (212) [email protected] Yazarlar Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) [email protected] Ece Sert Özcan Kıdemli Analist Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) [email protected] Yavuz Can Parlar Analist Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) [email protected] joneslanglasalle COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC