I #1 INVEX-D INVEX Değerleme Şirketi Uygulaması Yazılım Analiz ve Değişiklik Bilgilendirme Bülteni 14.02.2017 INVEX de Başvuru Revizyonu ve Revize Başvuru Oluşturma Sayın Yetkili; INVEX Değerleme Şirketi Uygulaması üzerinde bir süredir çözüm bekleyen Başvuru Revizyonu ve Revize Başvuru Oluşturma konusu ile ilgili aşağıda detayları yer alan işleyişe ilişkin yazılım geliştirme çalışması yapılmış ve bu hafta güncellenmesi planlanmaktadır. Bu aşamada detayları anlatılan bu konu ile ilgili var ise değişiklik isteğinizi bizlere iletmeniz güncelleme öncesinde yazılım kodlarında değişiklik yapma fırsatı sunacağından önem taşımaktadır. Göstereceğiniz yardım ve yönlendirme için şimdiden teşekkür ederiz. Saygılarımızla INVEX Proje Ekibi Kapsam INVEX-D uygulamasında, bankadan geri gelen veya daha önce tamamlanan bir başvuru ile ilgili tekrar değerleme yapılması isteği ile karşılaşıldığında bu işlemin yapılmasında hangi durumlarda Başvuru Revizyonu ve Revize Başvuru Oluşturma işlemlerinin yapılacağı anlatılmıştır. Tanımlar Revizyon: Bir başvuru için masrafsız olarak yapılan düzeltmeleri belirtir. Revize: Daha önce değerleme raporu hazırlanarak tamamlanmış olan bir başvurudaki aynı gayrimenkulleri içeren Yeniden İnceleme Yapılması veya Yeni Değerleme Raporu Hazırlanması için tekrar görevlendirmeyi kapsayan yeni ve farklı bir başvurudur. Değerleme Nedeni: Hazırlanacak değerleme raporu için Bu Değerleme Raporu Neden hazırlanıyor? sorusuna yanıt olan ve aynı zamanda da değerleme hizmetinin detayına ve ücretlendirilmesine ilişkin kapsam bilgisi veren görevlendirme anında ilgili banka tarafından iletilen bilgidir. Mutabakat: Değerleme hizmeti verilmesi sonrasında, hizmetin bedeli ve ilgili hizmete özgü masrafları içeren bedeller ile ilgili hizmet alıcısı kurum ile anlaşılması işlemidir.
Revizyon mu? Revize mi? Bir değerleme isteğinin REVİZYON (Başvuru Revizyonu) olarak mı yoksa REVİZE (Revize Başvuru Oluşturma) olarak mı kabul edileceğini belirlemek için aşağıdaki karşılaştırma tablosu kullanılabilir. Revizyon (Başvuru Revizyonu) Aynı Başvuru üzerinde düzeltme işlemi yapılmasıdır Sadece aynı Uzman, Denetmen ve Sorumlu Değerleme Uzmanı çalışma yapar Sadece yazım hatası veya kozmetik düzeltmeler ya da ek masraf gerektirmeyen kamu kurum araştırması ile ilgilidir. Konu değerleme yakın tarihte yapılmıştır. Değerlemeye konu gayrimenkulün fiziki yapısında kesinlikle değişiklik olmamıştır. Değerlemeye konu gayrimenkulün tapu sicil bilgileri kesinlikle değişmemiştir. Mutabakata konu edilmemiş veya edilmiş ise de mutabık kalınmamış olmalıdır. Mutabakatı sonlanan bir değerleme isteğinde ise mutabakata konu tutarlar değişmez. Revize (Revize Başvuru Oluşturma) Yeni bir başvuru oluşturulur Farklı Uzman, Denetmen ve Sorumlu Değerleme Uzmanı çalışma yapabilir Tamamen yeni bir başvuru olarak değerlendirilir. Tüm başvuru yeni baştan hazırlanmalıdır. Konu değerleme üzerinden zaman geçmiştir. Değerlemeye konu gayrimenkulün fiziki yapısında değişiklik olmuş olabilir. (İnşaat Seviyesi değişmiş olabilir) Değerlemeye konu gayrimenkulün tapu sicil bilgileri değişmiş olabilir. (Takyidat bilgileri güncellenmiş olabilir.) Mutabakata konu edilmiş ve faturası düzenlenmiştir. Başvuru Revizyonu ve Revize Başvuru oluşturma ile ilgili kullanım alanlarının daha iyi anlaşılması için, öncelikle bir başvurunun mutabakat sürecinin adımlarının ve başvuru değerleme nedenleri ile değerleme ücreti arasındaki ilişkinin bilinmesi gerekmektedir. Revizyon ve Mutabakat Mutabakatı henüz sonlanmamış başvurularda her tür revizyon yapılabilirken mutabakatı sonlanmış başvurularda ise sadece başvurunun değerleme hizmet bedelini veya masraflarını etkilemeyen revizyon çalışması yapılabilir Değerleme raporu hazırlanarak tamamlanmış olan bir başvuru için belirli bir süre sonra mutabakat işlemleri başlarken bu süreçle uyumlu olarak revizyon istekleri gelebilir. Mutabakat süreci sonuçlanmadan gelen revizyon isteği sadece ilgili başvurunun aşamasını değişimi ile karşılanabilir ve ilave oluşan masraflar mevcut mutabakata dahil edilebilir. Eğer mutabakat sonuçlanmış fakat revizyon isteği mutabakatı etkilemiyor ise ilgili revizyon işlemi yapılabilir. Fakat revizyon isteği, ilgili başvurunun mutabakata konu ücretlerinde değişiklik doğuracak ise bu durumda yeni bir başvuru kaydı oluşturulmalı revizyon işlemi yapılmamalıdır. Aşağıda bir başvurunun Mutabakat durumuna göre revizyon yapılabilirlik açısından uyumluluk karşılaştırması ve değerlendirmesi yapılmıştır. Mutabakat Öncesi MÖ Revizyona Açık Dönem Mutabakat Durumu Mutabakat Hazırlık veya Mutabakat Bekleme MH ve MB Değerleme Süreci Kısmen Revizyona Açık Dönem (Masrafsız Revizyonlar yapılabilir) Mutabakat Sonrası MS Revizyona Kapalı Dönem Başvuru Revizyonu Kullanımı Yukarıda revizyon ve revize ile igili yapılan karşılaştırma Mutabakatı henüz sonlanmamış başvurularda her tür revizyon yapılabilirken mutabakatı sonlanmış ve faturası düzenlenmiş başvurularda ise sadece başvurunun değerleme hizmet bedelini veya masraflarını etkilemeyen revizyon çalışması yapılabilir sonucunu bize sunmaktadır. Değerleme hizmet bedelinde veya masraflarda artışa neden olabilecek işlemler revizyon kapsamında yapılmamalıdır. 2
Ayrıca zaten bir başvuru mutabakata konu olmuş ve faturası kesilmiş ise, tahsilat bilgilerinde herhangi bir değişiklik yapılması pek çok farklı alanda sorun oluşturacaktır. Örneğin 3 ay önceki bir başvurunun yeni bir masraf içerecek şekilde revizyona konu olması muhasebe açısından hesap dönemi kapandığından kusurlu bir işlem olacaktır. Ayrıca eski tarihli bir işin revizyona konu edilip başta tahsilat bilgileri olmak üzere değerleme sürecine ilişkin tarihler, tapu detayları, değerleme kapsamı gibi pek çok bilgide değişiklik olması INVEX içinde bilgi güvenilirliğini zedeleyeceğinden özellikle dönemsel karşılaştırmalar için kullanılan liste ve raporlamanın sağlıklı sonuç vermemesine neden olacaktır. Örneğin 3 ay önceki bir başvurunun revizyon sırasında tekrar denetmende zaman geçirmesi her ay alınan denetmen iş süreleri raporu için eski tarihli olanlarında raporlama sonucunun değişmesine neden olacaktır. Bu zorunluluğun sebebi ilgili tahsilat bilgilerinden beslenen mutabakatın ve devamındaki muhasebe işlemlerinin tamamlanmış olmasıdır. Eğer tüm bu bahsedilen aşamaların sonrasında eski tarihli bir işin revizyona konu edildiğinde ve tahsilat bilgileri değiştiğinde INVEX içinde liste ve raporlamalar içerdiği bilgiler değişeceğinde doğru sonuç vermeyecektir. Ayrıca muhasebe tekniği açısından da hesap dönemi kapanan bir başvurunun mali belgelerine ek yeni belgelerin eklenmesi kusurlu bir işlem olarak değerlendirilebilir. Denetmen ve uzman performansları hesaplanırken revizyona konu olmuş bir başvuru üzerinde yapılan güncellemeler hesaplamaya konu olur. Kullanımı Mevcut başvuru sayfalarında yapılan, rapora itiraz, çoğunlukla hatalı bir bilginin düzeltilmesi veya eksik olan bir bilginin ilave edilmesi gibi durumlar revizyon kullanımına iyi bir örnek olabilmektedir. Böyle bir durumun gelişmesi halinde, talebin Genel menüsü altında yer alan Revizyon isimli bağlantıdan yeni bir revizyon kaydı tanımlanmalıdır. Başvuru, daha sonra Aşama Değiştir butonu yardımı ile düzenlemenin yapılacağı ilgili adıma çekilmelidir. Revizeye Konu Değerleme Nedenleri Takyidat İnceleme İnşaat Seviye İlerleme Yeniden Değerleme Revize Başvuru Oluşturulması Revizyon ile ilgili belirtilen sakıncalar dolayısıyla değerleme süreci tamamlandıktan sonra Banka / Şirket tarafından yeniden inceleme amaçlı sizlere gönderilen ve ek bir masraf / değerleme bedeli olan başvurular için Başvuru Revizyonu değil Revize Başvuru oluşturulmalıdır. INVEX de, bir başvurunun revize başvuru olarak değerlendirilmesi değerleme nedenine göre yapılmaktadır. Takyidat İnceleme, Yeniden Değerleme ve İnşaat Seviye İlerleme başlıklı değerleme nedenleri için Revize Başvuru oluşturulur. INVEX te değerleme nedenleri bankaya özgü tanımlanmıştır ve İlk Başvuru, Takyidat İnceleme, İnşaat Seviye İlerleme ve Yeniden Değerleme standart olarak ön tanımlıdır. Yani tüm bankalarda bu değerleme nedenleri bulunmaktadır ve bunlar silinemez ve değiştirilemez. Revize Başvuru Oluşturulan Değerleme Nedenleri Değerleme Nedeni İlk Başvuru Hakkında Değerleme Bedeli İlişkisi Açıklama Takyidat İnceleme - Değerleme bedeli alınmaz sadece masraf alınır İnşaat Seviye İlerleme İnşaat Seviyesi %100 olmamalı Değerleme Bedeli %30 Yeniden Değerleme Son 12 ayda düzenlenmiş olmalı Değerleme Bedeli %50 Takyidat İnceleme 3
Tamamlanarak bankaya gönderilmiş, mutabakatı yapılmış ve faturası düzenlenmiş bir başvuru, Banka / Şirket tarafından takyidat incelemesi amacı ile yeniden firmanıza gönderiliyor ise, değerleme nedeni Takyidat İnceleme olan yeni bir başvuru olarak kabul edilmelidir. İnşaat Seviye İlerleme SPK Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesinde belirtilen İnşa halindeki gayrimenkulün tamamlanma seviyesinin tespiti amacıyla yapıla değerlemeler maddesi kapsamında verilen değerleme hizmetidir. Bu kapsamda yeni oluşturulan başvurunun değerleme nedeni İnşaat Seviye İlerleme olarak kabul edilmelidir. Yeniden Değerleme SPK Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesinde belirtilen Daha önce hazırlanmış bir rapora ilişkin olarak, aynı değerleme kuruluşundan rapor tarihini takiben 12 ay içerisinde talep edilecek revize raporlar maddesi kapsamında verilen değerleme hizmetidir. Bu kapsamda yeni oluşturulan başvurunun değerleme nedeni Yeniden Değerleme olarak kabul edilmelidir. Revize başvurular ile ilk başvuru kaydı arasında ilişki olduğundan birbirleri arası geçiş de mümkündür. Kullanımı Yeni oluşturulacak başvurunun mevcut başvuru ile ilişkisinin kurulması burada önemli bir işlemdir. Bu nedenle, ilk başvuru kaydının (ana başvurunun) içerisinde yer alan Başvuru İşlemleri isimli açılır menüden Revize Başvuru Oluştur bağlantısına tıklanarak aynı bilgiler ile birbiri ile ilişkili yeni bir başvuru oluşturmanın ilk adımı atılmalıdır. Revize Mevcut Başvuru 2017_TR_157 1. Revize Başvuru 2017_TR_157_R1 2. Revize Başvuru 2017_TR_157_R2... 2017_TR_157_R... Şekil 1 Revize Başvuru Oluştur bağlantısı Açılan pencerede; Revize olarak oluşturulan başvurunun numaralandırılmasında aynı şirket başvuru numarası + revize numarası ile mi yoksa sıradaki şirket başvuru numarası ile mi oluşturulacağı seçilmelidir. Aynı şirket başvuru numarası + revize numarası ile oluşturmak istenirse eğer mevcut başvuru numarasının sonuna revize numarası eklenir. Örneğin; 2016_TR_1304 numaralı başvurudan ilk oluşturulacak revize başvuru 2016_TR_1304_R1 şeklinde olacaktır. Buradaki R1 ifadesi başvurunun 1. Revize başvuru olduğunu göstermektedir. Böylelikle birden fazla oluşturulan revizelerin numarası da takip edilebilmektedir. Revize Başvurunu için Şirket Başvuru Yöntemleri Aynı Şirket Başvuru + Revize numarası Sıradaki Şirket Başvuru Önceki Şirket Başvuru 2016_TR_1812 2016_TR_1812 Revize Edilecek Şirket Başvuru 2016_TR_1304 2016_TR_1304 Revize Şirket Başvuru 2016_TR_1304_R1 2016_TR_1813 Sonraki Şirket Başvuru 2016_TR_1813 2016_TR_1814 4
Numaralandırma yöntemi sonrasında sırasıyla Değerleme Nedeni ve GBM Payı eklenip eklenmeyeceği bilgisinin seçimleri yapılır. Bu seçimlerin ardından bir alt alanda revize olarak çoğaltılan başvurunun değerleme sürecine kaçıncı aşamadan başlayacağı bilgisi istenmektedir. Revizenin türüne göre ve aynı uzman ve denetmen ilgili başvuruya atanacak ise istenilen adımdan başvuru başlatılabilmektedir. Farklı uzman ve denetmen başvuru ile ilgili görevlendirilecekse 3. Aşamadan itibaren revize başvuru başlatılır. Not: Revize Başvuruların oluşturulma anında revize koşulunu sağlamayan örneğin 12 aydan eski başvurular için uyarı verilir. Ayrıca tahsilat sayfalarında değerleme bedeli hesaplanırken asgari ücret tarifesine göre hesaplama yapılır. Başvuruların listelendiği sayfalarda (Başvurular, İşlerim vb.) taleplerin revize veya revizyon durumuna göre etiket mevcut versiyonda sizlerin bilgisine sunulmaktadır. Bu yapının devreye alınması ile birlikte, revizyon içeren başvuruların üzerinde Revizyon isimli etiket, revize içeren başvuruların üzerinde ise değerleme nedenlerinin yazılı olduğu Yeniden Değerleme, İnşaat Seviye İlerleme, Takyidat İnceleme etiketleri yer alıyor olacaktır. 5