VİZYON TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. KOZYATAĞI-ATAŞEHİR BÖLGESİ OFİS PİYASASI Önsöz 1
İÇİNDEKİLER; BÖLÜM-1 GİRİŞ 1.1. Çalışmanın Amaç Ve Kapsamı BÖLÜM-2 2.1. Çalışma Alanı Krokisi 2.2. Çalışma Alanı İçindeki Ticari Ofis Satılık/Kiralık Rayiç Değerleri BÖLÜM-3 SONUÇ: 3.1. Verilerin Değerlendirilmesi 2
BÖLÜM-1 GİRİŞ; 1- ÇALIŞMANIN AMAÇ VE KAPSAMI: Bu çalışma, 2017 yılının ilk yarısı itibariye global dünyanın ve ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durgunluğa bağlı olarak İstanbul Anadolu yakasında ticari ofis piyasasındaki arz/talep dengesi, bölgesel rayiç değer tespiti ve geri dönüşüm süresinin kaç yıl/ay (kira çarpanı) olduğunu belirlemek amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma kapsamında, İstanbul Anadolu yakasının en yoğun ofis piyasasının bulunduğu Bostancı, Kozyatağı, Göztepe bölgeleri D-100 Karayolu aksı; Batı Ataşehir olarak adlandırılan Barbaros Mahallesi ve Finans Merkezi çevresi, Eski Ataşehir olarak adlandırılan (Doğu Ataşehir) Yenişehir Mahallesi ve Küçükbakkalköy çevresinde yer alan ticari ofis katı, komple plaza vb. (A ve B tipi plazalar) nitelikli taşınmazlar dikkate alınmıştır. Aşağıda yer alan uydu görüntüsünde, çalışmanın alanı ve çevrede yer alan önemli nirengi noktalar gösterilmiştir. Çalışma içeriğinde emsal alınan plazalardaki satılık ve kiralık fiyatlar beyan edilen brüt alanlar üzerinden pazarlık payı düşülmemiş fiyatlar olup, gayrimenkul piyasasında ve ekonomide yaşanan durgunluğa bağlı olarak pazarlık paylarında değişkenlik göstereceği düşünülmektedir. Çalışma içeriğinde, Bina Yaşı, Beyan Edilen, Net Alanı (m²), Brüt/net alan oranı, İstenilen Fiyat (TL), Brüt Alan, Net Alan alt başlıklar mevcuttur. Piyasada emlak ofisleri ve Müteahhitler tarafından beyan edilen brüt alanlar ile projede ortak alanlar hariç brüt alan arasındaki orantı (katsayı) tespit edilmeye çalışılmış, bunun sonucuna brüt ve net alanlar üzerinden birim satış ve kira değerleri tespit edilmiştir. Çalışma sonucunda bölgedeki ticari ofis satılık/kiralık rayiç değerleri üzerinden bir kira çarpanı aralığı elde edilmiştir. 3
BÖLÜM-2 ÇALIŞMA ALANI KROKİSİ 4
Bölge Gayrimenkul Türü İlan Türü (Kiralık/Satılık) Bina Niteliği Bina Yaşı Beyan Edilen Net Brüt/net alan oranı İstenilen Fiyat (TL) Brüt Alan Net Alan İçerenköy Ofis Katı Kiralık A Tipi Plaza 4 385 300 1,28 20.000 51,95 66,67 Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık A Tipi Plaza 2 320 230 1,39 16.500 51,56 71,74 Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık A Tipi Plaza 2 830 500 1,66 45.000 54,22 90,00 Batı Ataşehir Ofis Katı Kiralık Kozyatağı Ofis Katı Kiralık Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık (Marka Proje) 1 220 140 1,57 12.500 56,82 89,29 Bina Adı (Yalnızca Marka Projeler için Yazılmıştır) Nida Kule Kuzey Ataşehir (Marka Proje) 1 1.312 1.135 1,16 120.000 91,46 105,73 And Plaza (Marka Proje) 7 606 500 1,21 60.000 99,01 120,00 Büyükhanlı Plaza Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık A Tipi Plaza 3 507 380 1,33 30.000 59,17 78,95 Ulugöl Plaza Sahrayıcedit Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 1 16.945 14.000 1,21 850.000 50,16 60,71 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 15 507 450 1,13 30.000 59,17 66,67 Eski Ataşehir (Yenişehir Mah) Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 2 6.500 5.100 1,27 450.000 69,23 88,24 İçerenköy Ofis Katı Kiralık A Tipi Plaza 13 436 375 1,16 24.000 55,05 64,00 Batı Ataşehir Ofis Katı Kiralık (Marka Proje) 1 185 120 1,54 10.000 54,05 83,33 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 16 220 180 1,22 9.500 43,18 52,78 Eski Ataşehir (Yenişehir Mah) Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 1 6.000 5.250 1,14 270.000 45,00 51,43 Kozyatağı Komple Bina Kiralık İş Merkezi 15 2.400 2.000 1,20 70.000 29,17 35,00 Küçükbakkalköy Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 2 14.000 11.000 1,27 420.000 30,00 38,18 Küçükbakkalköy Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 1 3.385 2.150 1,57 65.000 19,20 30,23 Nida Kule Kuzey Ataşehir 5
Bölge Gayrimenkul Türü İlan Türü (Kiralık/Satılık) Bina Niteliği Bina Yaşı Beyan Edilen Net Brüt/net alan oranı İstenilen Fiyat (TL) Brüt Alan Net Alan Küçükbakkalköy Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 3 6.000 4.800 1,25 150.000 25,00 31,25 Küçükbakkalköy Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 2 8.000 6.700 1,19 170.000 21,25 25,37 Küçükbakkalköy Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 5 2.900 2.200 1,32 72.000 24,83 32,73 Kozyatağı Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 8 6.750 6.000 1,13 150.000 22,22 25,00 Kozyatağı Komple Bina Kiralık İş Merkezi 12 10.300 9.000 1,14 250.000 24,27 27,78 Küçükbakkalköy Komple Bina Kiralık A Tipi Plaza 3 6.000 5.400 1,11 170.000 28,33 31,48 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 10 280 230 1,22 9.000 32,14 39,13 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 13 1.230 1.100 1,12 48.000 39,02 43,64 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 14 383 330 1,16 14.000 36,55 42,42 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık Göztepe E-5 Ofis Katı Kiralık (Marka Proje) 15 820 675 1,21 52.000 63,41 77,04 (Marka Proje) 2 450 350 1,29 30.000 66,67 85,71 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 14 295 250 1,18 10.000 33,90 40,00 Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık Göztepe E-5 Ofis Katı Kiralık Kozyatağı Ofis Katı Kiralık Bina Adı (Yalnızca Marka Projeler için Yazılmıştır) Kozyatağı Nida Kule Gözteğe Nida Kule (Marka Proje) 7 1.800 1.500 1,20 170.000 94,44 113,33 Büyükhanlı Plaza (Marka Proje) 2 900 700 1,29 63.000 70,00 90,00 (Marka Proje) 15 450 370 1,22 21.000 46,67 56,76 Kozyatağı Ofis Katı Kiralık İş Merkezi 14 1.733 1.500 1,16 62.000 35,78 41,33 Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık Küçükbakkalköy Ofis Katı Kiralık Gözteğe Nida Kule Kozyatağı Nida Kule (Marka Proje) 4 590 470 1,26 50.000 84,75 106,38 Palladium Tower (Marka Proje) 4 1.300 1.100 1,18 105.000 80,77 95,45 Palladium Tower 6
Bölge Gayrimenkul Türü İlan Türü (Kiralık/Satılık) Batı Ataşehir Ofis Katı Kiralık Bina Niteliği Bina Yaşı Beyan Edilen Net Brüt/net alan oranı İstenilen Fiyat (TL) Brüt Alan Net Alan (Marka Proje) 5 859 800 1,07 56.000 65,19 70,00 (Marka Proje) 6 573 430 1,33 7.500.000 13.089,01 17.441,86 Bina Adı (Yalnızca Marka Projeler için Yazılmıştır) Ağaoğlu My Office Varyap Meridian Grand Tower (Marka Proje) 7 1.000 800 1,25 12.500.000 12.500,00 15.625,00 Varyap Meridian (Marka Proje) 2 472 300 1,57 9.440.000 20.000,00 31.466,67 (Marka Proje) 5 435 355 1,23 5.500.000 12.643,68 15.492,96 Sarphan Finanspark Ağaoğlu My Office (Marka Proje) 7 435 340 1,28 5.000.000 11.494,25 14.705,88 Varyap Meridian (Marka Proje) 2 200 135 1,48 2.450.000 12.250,00 18.148,15 (Marka Proje) 6 200 148 1,35 1.770.000 8.850,00 11.959,46 (Marka Proje) 2 253 160 1,58 7.490.000 29.604,74 46.812,50 (Marka Proje) 1 200 130 1,54 2.500.000 12.500,00 19.230,77 Küçükbakkalköy Komple Bina Satılık A Tipi Plaza 1 5.800 5.000 1,16 43.000.000 7.413,79 8.600,00 Batı Ataşehir Villa Tipi Satılık Varyap Business Sheraton Varyap Meridian Grand Tower Sarphan Finanspark Nida Kule Kuzey Ataşehir (Marka Proje) 6 1.000 800 1,25 15.000.000 15.000,00 18.750,00 Varyap Meridian Yenisahra Komple Bina Satılık İş Merkezi 2 1.400 1.150 1,22 16.000.000 11.428,57 13.913,04 Küçükbakkalköy Komple Bina Satılık A Tipi Plaza 2 4.500 3.750 1,20 17.500.000 3.888,89 4.666,67 Küçükbakkalköy Komple Bina Satılık A Tipi Plaza 2 16.000 14.000 1,14 160.000.000 10.000,00 11.428,57 Küçükbakkalköy Komple Bina Satılık A Tipi Plaza 1 3.200 2.600 1,23 14.900.000 4.656,25 5.730,77 7
Bölge Gayrimenkul Türü İlan Türü (Kiralık/Satılık) Bina Niteliği Bina Yaşı Beyan Edilen Net Brüt/net alan oranı İstenilen Fiyat (TL) Brüt Alan Net Alan Küçükbakkalköy Komple Bina Satılık A Tipi Plaza 2 8.000 7.000 1,14 59.000.000 7.375,00 8.428,57 Küçükbakkalköy Komple Bina Satılık A Tipi Plaza 7 4.545 4.000 1,14 70.000.000 15.401,54 17.500,00 Kozyatağı Ofis Katı Satılık A Tipi Plaza 1 1.235 1.000 1,24 17.500.000 14.170,04 17.500,00 Bina Adı (Yalnızca Marka Projeler için Yazılmıştır) 8
BÖLÜM-3 SONUÇ 3.1. VERİLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ Yukarıda detayları yer alan çalışma tablosu sonucunda: 1) Komple Bina Kullanımına sahip A Tipi Plazalar için birim kira değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 33-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 41- TL/m² olduğu; 2) Komple Bina Kullanımına sahip A Tipi Plazalar için birim satış değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 8100-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 9.400- TL/m² olduğu; 3) A Tipi Plaza Niteliğindeki Ofis Katları için birim kira değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 54-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 74-TL/m² olduğu; 4) A Plus Tipi (Marka Proje) Plaza Niteliğindeki Ofis Katları için birim kira değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 73-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 91-TL/m² olduğu(ortalama en yüksek 25 USD/m2, en düşük 19 USD/m2); 5) Eski Tip İş Merkezi Niteliğindeki Ofis Katları için birim kira değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 40-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 47- TL/m² olduğu; 6) Komple Bina Kullanımına sahip A Tipi Plazalar için birim satış değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 8100-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 9400- TL/m² olduğu; 7) A Plus Tipi (Marka Proje) Plaza Niteliğindeki Ofis Katları için birim satış değerinin brüt alanlar üzerinden ortalama 14.770-TL/ m², net alanlar üzerinden ortalama 21.200-TL/m² olduğu; 8) Çalışma alanının kapsadığı tüm bölgeler ve tüm ofis tipleri geneline bakıldığında kapitalizasyon süresinin ortalama 250 ay- 280 ay aralığında olduğu; kapitalizasyon oranının ise ortalama %4-4,50 aralığında olduğu sonuçlarına ulaşılmıştır. 9) Bazı gayrimenkullerin satış ve kiralama fiyatları dolar üzerinden belirlenmiş olup, hesaplamalarda Mayıs 2017 tarihi itibariyle 3,50 USD/TL üzerinden Türk Lirasına çevrilmiştir. 10) 2017 Aralık ayı sonunda yapılan değerlendirmeler neticesinde, fiyatların yılın ilk yarısı itibariyle TL bazında aynı kaldığı, kiralık ofis arzının halen yüksek düzeyde olduğu gözlenmiştir. 9