Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. :23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ İKİTELLİ AYAZMA MAHALLESİ AĞAOĞLU MY WORLD EUROPE PROJESİ 3148 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ AĞAOĞLU MY WORLD EUROPE PROJESİ 3148 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 30.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 232.509.858,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 465.900.047,14 TL PROJENİN TAMAMLANMASI 1.032.494.815,95 TL DURUMUNDAKİ DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE 314.910.918,86 TL DÜŞEN DEĞER 1
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 7 1342 Ada 1.lu Parselin Takyidat Bilgileri... 8 1343 Ada 1.lu Parselin Takyidat Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...10 Gayrimenkullerin İmar Durumu...12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...13 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 14 Bölge Analizi...14 İstanbul İli...14 Başakşehir İlçesi...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...16 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...17 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...19 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 19 2
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...19 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...19 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 20 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...20 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...20 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...20 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...21 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...21 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 22 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması...22 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması...22 Arsa Değeri...22 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...22 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...23 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...25 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları )...26 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...26 En Verimli Kullanım Analizi...101 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...101 RAPOR EKLERİ:... 103 3
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 11.11 168 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1342 ada 1 parsel ve 1343 ada 1 parsel numaralı gayrimenkuller üzerindeki Ağaoğlu My World Europe projesinde bulunan 3148 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII :35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı :23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza : 11/B : 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1342 ada 1 parsel ve 1343 ada 1 parsel numaralı gayrimenkuller üzerindeki Ağaoğlu My World Europe projesinde bulunan 3148 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans : 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans : 400375 5
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1342 ada 1 parsel ve 1343 ada 1 parsel numaralı toplam 198.476,22 m² yüzölçümlü arsalar üzerindeki, Ağaoğlu My World Europe projesi kapsamında oluşturulan 17 konut bloğu, 5 ticaret bloğu, 2 sosyal tesis ve 10 villada bulunan toplam 3148 adet bağımsız bölümdür. Gayrimenkullerin bulunduğu bölge yeni yapılaşan bir bölge olup konut alanları yoğunlukta değildir. Atatürk Olimpiyat Stadyumunun yanında bulunan Ağaoğlu My World Europe Projesi TEM O-3 karayolu üzerindedir. 6
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 25 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 25,4 km. dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 10 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 62 km., Avrupa Otoyolu Yanyol üzerindedir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul dan Edirne yönüne ilerlenirken, Atatürk Havaalanı Kavşağını geçtikten sonra, Olimpiyat Stadı istikametinde TEM Otoyolu Yanyoluna giriş yapılır. Yan yol üzerinde takribi 2,5 km ilerlendikten sonra sağda kalan Ağaoğlu My World Europe Projesinin bulunduğu yere gelinmiş olunur. 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmediğinden, üzerinde bulunduğu 1342 ada 1 parsel ve 1343 ada 1 parsel numaralı ana gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Başakşhir Tapu Sicil Müdürlüğü nden 23.11.2011 tarihinde ve saat 14:25 de temin edilmiştir. 7
2.2.1 1342 Ada 1.lu Parselin Takyidat Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 1342 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle İKİTELLİ-2 Yüzölçümü 113.445,46 Cilt/Sayfa 154/15187 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye 08.09.2011 / 9524 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin, Hak ve Mükellefiyet Ana Taşınmaz Nitelik ARSA EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İMAR (TSM) 21.09.2000 tarih ve 7963 yevmiye no.lu, Küçükçekmece Belediyesi lehine 21.09.200 tarih 15687/8091 sayılı yazısı ile 3.500.000,00 TL bedelle haciz. 04.12.2003 tarih ve 11562 yevmiye no.lu, 19.06.2003 tarih ve 5661 yevmiye no.lu haczi Mustafa Cevizli tüm haklarını hukuki ve kanuni vecaibi ile birlikte kabul etmiştir. 03.04.2006 tarih 5134 yevmiye no.lu şerhe göre, 03.04.2006 tarih 5134 yevmiye no ile TOKİ nin 22.03.2006 gün ve 1734 sayılı yazısı ile şufa hakkı vardır. YOKTUR 15.10.2009 tarih 11351 yevmiye no.lu beyana göre, 775 Sayılı Kanuna göre gecekondu önleme bölgesi içerisinde kalmaktadır. Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 25.08.2010 tarih 8788 yevmiye no.lu diğer beyana göre, 23.08.2010 tarih 22218 sayı ile yapı ruhsatı verilebilmesi için emsal aktarımı. 28.09.2010 tarih 9788 yevmiye no.su ile imar düzenlemesine alınmıştır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde yapılan araştırmalara göre 1342 ada 1 parselin çok sayıda kütükte 08.09.2011 tarih 9524 yevmiye no ile imar iptali ve imar uygulaması ile sayfa kapatılması işlemi gerçekleşmiştir. 1342 ada 1 no.lu parsel 941 ada 1 parselin ada ismi değişikliği ile oluşmuştur. 8
2.2.2 1343 Ada 1.lu Parselin Takyidat Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 1343 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle İKİTELLİ-2 Yüzölçümü 85.030,76 Cilt/Sayfa 154/15188 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye 08.09.2011 / 9524 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin, Hak ve Mükellefiyet Ana Taşınmaz Nitelik ARSA EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İMAR (TSM) 21.09.2000 tarih ve 7963 yevmiye no.lu, Küçükçekmece Belediyesi lehine 21.09.200 tarih 15687/8091 sayılı yazısı ile 3.500.000,00 TL bedelle haciz. 04.12.2003 tarih ve 11562 yevmiye no.lu, 19.06.2003 tarih ve 5661 yevmiye no.lu haczi Mustafa Cevizli tüm haklarını hukuki ve kanuni vecaibi ile birlikte kabul etmiştir. 03.04.2006 tarih 5134 yevmiye no.lu şerhe göre, 03.04.2006 tarih 5134 yevmiye no ile TOKİ nin 22.03.2006 gün ve 1734 sayılı yazısı ile şufa hakkı vardır. YOKTUR 15.10.2009 tarih 11351 yevmiye no.lu beyana göre, 775 Sayılı Kanuna göre gecekondu önleme bölgesi içerisinde kalmaktadır. Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 25.08.2010 tarih 8788 yevmiye no.lu diğer beyana göre, 23.08.2010 tarih 22218 sayı ile yapı ruhsatı verilebilmesi için emsal aktarımı. 28.09.2010 tarih 9788 yevmiye no.su ile imar düzenlemesine alınmıştır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde yapılan araştırmalara göre 1343 ada 1 parselin çok sayıda kütükte 08.09.2011 tarih 9524 yevmiye no ile imar iptali ve imar uygulaması ile sayfa kapatılması işlemi gerçekleşmiştir. 1343 ada 1 no.lu parsel 942 ada 1 parselin ada ismi değişikliği ile oluşmuştur. 9
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 520 ada 2 numaralı ve 521 ada 1 numaralı parsellerin üzerinde bulunmaktadır. 10
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 11
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor Rapora konu gayrimenkuller; 30.03.2011 tasdik tarihli Başakşehir, İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, 1343 ada 1 numaralı parsel H= Serbest, E=1,50 yapılaşma koşullarında, 1342 ada 1 numaralı parsel H= Serbest E=2,00 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 12
2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor Rapora konu toplam 3148 adet bağımsız bölümün bulunduğu blokların, ruhsat tarihleri ve numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. lara ait ruhsatlar rapor eklerinde sunulmuştur. İşlevi İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat Tadilat Ruhsat Tarih Tadilat Ruhsat KONUT A1 01.09.2010 00280 - - KONUT A2 03.09.2010 00314 - - KONUT A3 03.09.2010 00313 - - KONUT A4 03.09.2010 00311 - - KONUT A5 03.09.2010 00310 - - KONUT A6 03.09.2010 00309 - - KONUT B1 03.09.2010 00308 - - KONUT B2 03.09.2010 00307 - - KONUT B3 03.09.2010 00306 - - KONUT B4 03.09.2010 00305 - - KONUT B5 03.09.2010 00304 - - KONUT B6 03.09.2010 00303 - - KONUT C1 26.08.2010 00279 - - KONUT C2 26.08.2010 00278 - - KONUT C3 26.08.2010 00277 - - KONUT C4 26.08.2010 00276 - - KONUT C5 26.08.2010 00275 - - DÜKKAN D1 03.09.2010 00302 - - DÜKKAN D2 03.09.2010 00301 - - DÜKKAN D3 03.09.2010 00300 - - DÜKKAN D4-5-6 03.09.2010 00299 - - DÜKKAN D7 03.09.2010 00298 - - OTOPARK OA 03.09.2010 00297 - - OTOPARK OB 03.09.2010 00296 - - OTOPARK OC1 OTOPARK 26.08.2010 00273 - - OTOPARK OC2 OTOPARK 26.08.2010 00274 - - OTOPARK OC3 OTOPARK+SIĞINAK 26.08.2010 00270 - - OTOPARK O-K 03.09.2010 00311/1 - - SOSYAL TESİS S1 26.08.2010 00271 - - SOSYAL TESİS S2 26.08.2010 00272 - - VİLLA V1 03.09.2010 00295 - - VİLLA V2 03.09.2010 00294 - - VİLLA V3 03.09.2011 00322 - - VİLLA V4 03.09.2010 00321 - - VİLLA V5 03.09.2010 00320 - - VİLLA V6 03.09.2010 00319 - - VİLLA V7 03.09.2010 00318 - - VİLLA V8 03.09.2010 00317 - - VİLLA V9 03.09.2010 00316 - - VİLLA V10 03.09.2010 00315 - - 13
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 14
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir. 15
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Bölge gecekondu önleme bölgesi ve kentsel yenileme alanı olarak belirlenmiştir. Projenin bulunduğu bölgenin yakın çevresinde İkitelli Sanayi Siteleri, Atatürk Olimpiyat Stadyumu bulunmaktadır. Projenin kuzeyine denk gelen, TEM Otoyolunun kuzeyinde Toki Atakent toplu konutları olmakla beraber yakın çevrede nitelikli konut projeleri azınlıktadır. Yakın çevrede bulunan konutları ve sanayileri gösteren kroki aşağıdaki gibidir. 16
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşaatı devam eden projede 17 adet konut bloğu, 5 ticaret bloğu, 2 sosyal tesis bloğu, 10 villa bloğu ve 6 adet otopark alanı bulunmaktadır. Projede bulunan konut blokları, Pool, Arena ve Golf Residence olmak üzere 3 bölüm olarak tasarlanmıştır. Projenin tasarlanış ve kullanış biçimini gösteren vaziyet planı aşağıdaki gibidir. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Akdeniz İnşaat Eğitim Hizmetleri A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen İstanbul Başakşehir İkitelli Ayazma 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli bir güvenlik noktasından olacaktır. 17
YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. İnşaat Proje Onay Tarihi Yapı Sınıfı EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor Ada/Parsel Sayısı Bağımsız Bölüm Sayısı A1 29,697.33 16.08.2010 4A 941/1 36 128 A2 29,967.33 16.08.2010 4A 941/1 36 128 A3 29,967.33 16.08.2010 4A 941/1 36 128 A4 29,967.33 16.08.2010 4A 941/1 36 128 A5 29,967.33 16.08.2010 4A 941/1 36 128 A6 29,967.33 16.08.2010 4A 941/1 36 128 B1 36,244.14 16.08.2010 4A 941/1 30 298 B2 28,627.82 16.08.2010 4A 941/1 27 216 B3 25,521.60 16.08.2010 4A 941/1 24 187 B4 36,303.38 16.08.2010 4A 941/1 30 298 B5 28,671.95 16.08.2010 4A 941/1 27 216 B6 25,521.60 16.08.2010 4A 941/1 24 187 C1 31,164.39 16.08.2010 4A 942/1 33 178 C2 31,164.39 16.08.2010 4A 942/1 33 178 C3 31,164.39 16.08.2010 4A 942/1 33 178 C4 31,164.39 16.08.2010 4A 942/1 33 178 C5 31,164.39 16.08.2010 4A 942/1 33 178 D1 2,361.10 16.08.2010 3A 941/1 1 16 D2 2,025.11 16.08.2010 3A 941/1 1 12 D3 2,361.10 16.08.2010 3A 941/1 1 16 D4-5-6 337.11 16.08.2010 3A 941/1 1 3 D7 629.18 16.08.2010 3A 941/1 1 1 OA 20,490.74 16.08.2010 3A 941/1 2 0 OB 54,523.61 16.08.2010 3A 941/1 4 0 OC1 OTOPARK 11,640.08 16.08.2010 3A 942/1 4 0 OC2 OTOPARK 12,948.56 16.08.2010 3A 942/1 4 0 OC3 OTOPARK+SIĞINAK 6,360.62 16.08.2010 3A 942/1 4 0 O-K 3,080.18 16.08.2010 3A 941/1 1 0 S1 704.79 16.08.2010 3A 942/1 2 0 S2 704.79 16.08.2010 3A 942/1 2 0 V1 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V2 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V3 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V4 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V5 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V6 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V7 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V8 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V9 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 V10 734.77 16.08.2010 3B 941/1 2 4 18
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor Yukarıdaki tabloda yapı ruhsatlarına göre tüm bloklar için belirtilen inşaat alanları ve bağımsız bölüm sayıları dikkate alındığında, projede uygulanan toplam inşaat alanı 641.761,09 m² ve toplam bağımsız bölüm sayısı 3148 dir. 3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu 3148 adet bağımsız bölümü içeren proje imar planına uygun olarak yapılmış ve yapı ruhsatları alınmıştır. Tapu sicilinde kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmemiş olan bağımsız bölümlerin toplam satılabilir alanı onaylı çarşaf listeye göre ticaret birimleri için 7.471,48 m², villalar için 4.542,40 m², konut birimleri için 362.437,88 m² dir. Yapı ruhsatlarına göre toplam inşaat alanı 641.761,09 m² dir. Gayrimenkullerin Tapu sicillerinde herhangi olumsuz ya da kısıtlayıcı bir durum bulunmamaktadır. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Projenin kendi doğalgaz tüketim artıklarından enerjisini üretebilen bir projeye sahip olması, Tem Otoyolu üzerinde olmasından dolayı çeşitli merkezi noktalara ulaşımın kolay olması, Ulaşım alternatiflerinin ve niteliklerinin yüksek düzeyde olması, Bölgedeki nitelikli ve isim yapmış ilk proje olması. 4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, 19
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum itibariyle güçlük çekilmesi. 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.2.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel 20
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 21
Villa Golf Residance Arena Residance Pool Residance YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu İrtibat Arsa m² (TL) Değeri () Başakşehir/İkitelli 0212 654 32 54 4,800.00 7,500,000.00 TL 1,562.50 Başakşehir/İkitelli 0212 654 32 54 5,850.00 8,000,000.00 TL 1,367.52 Başakşehir/Kayabaşı Makro İnşaat LTD. ŞTİ. 24,532.00 32,000,000.00 TL 1,304.42 Başakşehir/1. Etap 0212 444 64 00 7,000.00 6,000,000.00 USD* 1,542.86 *1 USD = 1,80 TL olarak kabul edilmiştir. 6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması Alan m² TL m²/tl 2+1 162,55 473.850,00 2.915,10 3+1 169,76 445.850,00 2.626,35 3+1 193,80 556.850,00 2.873,32 1+1 73,12 239.850,00 3.280,22 2+1 122,30 353.850,00 2.893,29 3+1 291,57 932.850,00 3.199,40 2+1 115,35 337.850,00 2.928,91 3+1 156,04 407.850,00 2.613,75 3+1 159,80 483.850,00 3.027,84 5+1 351,22 1.155.00,00 3.288,53 6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesi, 1342 ada 1 parsel ve 1343 ada 1 parselde kayıtlı toplam 198.476,22 m² yüzölçümlü arsalar üzerinde gerçekleştirilen Ağaoğlu My World Europe Projesinde 17 adet konut, 5 ticaret ve 10 villa bloğunda bulunan toplam 3148 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde projenin inşasına devam edilmektedir. Tüm bloklar bazında tamamlanma oranının yaklaşık %36 olduğu öğrenilmiştir. 6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve 85.030,76 m² yüzölçümlü 1343 ada 1 parselin E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda Konut olarak planlanmış olması, 22
EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor 113.445,46 m² yüzölçümlü 1342 ada 1 parselin E=2,00 H=serbest yapılaşma koşullarında Konut olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri E=1,50 için 1.000,00 TL ve E=2,00 için 1.300,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa x Arsa m² Değeri 1342 Ada 1 Parsel; Arsa Değeri = 113.445,46 m² x 1.300,00 = 147.479.098,00 TL, 1343 Ada 1 Parsel; Arsa Değeri = 85.030,76 m² x 1.000,00 = 85.030.760,00 TL Arsa Değeri = 147.479.098,00 + 85.030.760,00 = 232.509.858,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul Başakşehir İkitelli Ayazma 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin onaylı çarşaf listelerine göre belirlenmiş; konutların satışa esas toplam brüt alanı 132.778,10 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 365 gün olup, geçici teslimden sonra satış işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 1.815 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.490,00 TL, Ticari birimler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.570,00 TL, Villalar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.780,00 TL olup, satış hızının her yıl için % 10 oranında azalacağı, Projedeki ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% 23
İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. EMLAK KONUT 11.11 168.lu Rapor GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Konut Villa Dükkan Projenin Satılabilir (m²) 362.437,88 4.542,40 7.471,48 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.490,00 2.780,00 2.570,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.739,00 3.058,00 2.827,00 Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 3.012,90 3.363,80 3.109,70 Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 3.314,19 3.700,18 3.420,67 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Satış Hâsılatı (TL) 1.032.494.815,95 Projenin Ortalama Satış m² ı () 2.848,75 GELİRLER 2011 2012 2013 2014 Projenin Satış Geliri (TL) 373.719.958,72 308.318.965,94 226.100.575,03 124.355.316,26 TOPLAM GELİRLER (TL) 373.719.958,72 308.318.965,94 226.100.575,03 124.355.316,26 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00 İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00 TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 373.719.958,72 308.318.965,94 226.100.575,03 124.355.316,26 İndirgeme sayısı 1,00 0,91 0,83 0,75 İndirgenmiş Nakit Akışı 373.719.958,72 280.289.969,04 186.859.979,36 93.429.989,68 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 1.032.494.815,95 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 934.299.896,80 24