Cities Research Center, 2016 Dünya Sahnesinde İstanbul Öne Çıkan Konular
İLK 30 İLK 20 İLK 10 SÜPER ŞEHİRLER 2 Dünya Sahnesinde İstanbul Öne Çıkan Konular İstanbul, arka planda yükselen jeopolitik risklere rağmen, dinamik ve artan başarısıyla Gelişen bir Dünya Şehridir. Artan tüketim, güçlü demografik profil, finansal & ticari hizmetler ve teknoloji sektörünün büyümesiyle oluşan kombinasyon güçlü metropol büyümesini beslemektedir. İstanbul; Londra, Paris ve Moskova ile birlikte Avrupa nın Dört Büyük mega şehri arasında yerini kesinleştirmiştir. İstanbul, çeşitli performans göstergeleri kapsamında son beş yılda en çok gelişme kaydeden Gelişen Dünya Şehri olmuştur. İstanbul un ekonomik temelleri, küresel olarak aynı düzeyde yer aldığı birçok şehirden daha güçlüdür. JLL nin Ticari Çekim Endeksi, İstanbul u dünyanın en önemli 20 ticaret merkezi arasında görmektedir. İstanbul; güvenilir bir finans merkezi olarak gelişim göstermesi, inovasyon ile ticarete ev sahipliği yapması ve altyapı iyileştirmeleriyle benzer nitelikteki Gelişen Dünya Şehirleri arasında öne çıkmaktadır. Güvenlik tehditlerine karşı kırılgan bir yapı gösterme ihtimaline karşın, eşsiz kültürel kimliği ve sıra dışı enerjisi, İstanbul un dünyadaki ilk beş ziyaretçi destinasyonu arasındaki pozisyonunu desteklemektedir. Küresel bağlantıları hızla gelişirken, İstanbul şu anda dünyanın en hızlı büyüyen havayolu aktarma merkezi haline gelmiştir. JLL Global30 Dünyanın En Güçlü Üretken ve Küresel Bağlantılı Şehirleri Tokyo New York Londra Paris Los Angeles Seul Chicago anghay Pekin Moskova Washington DC Hong Kong Atlanta Dallas San Francisco Singapur Sao Paulo Houston Cakarta stanbul Boston Mumbai Sidney Delhi Toronto Meksiko Bangkok Frankfurt Guangzhou Manila Kaynak: JLL Global 300, Aralık 2015
JLL 3 Dünyanın En Hızlı Büyüyen Havayolu Aktarma Merkezi Hava Taşımacılığı Yolcu Sayısı Büyümesi, 2008-2014, İlk 10 Şehir Milyon 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 İstanbul Kaynak: ACI, JLL, 2015 Şanghay Moskova Dubai Pekin Cakarta Bangkok Sao Paulo Seul Kuala Lumpur Şehrin altyapı gelişimi İstanbul u dönüştürürken, şehrin ekonomik dinamizminde de kilit bir rol oynamaktadır. Metro hatlarının genişlemesi, 3. köprü ve 3. havalimanını da kapsayan yapım aşamasındaki iddialı altyapı projeleri, şehrin gelecekteki büyümesi için olumlu sinyaller vermekte, gelişimi yayma ve şekillendirme konusunda rol oynamaktadır. Gayrimenkul sektörü, gelişime cesur ve girişimci bir yaklaşımla karşılık vermiştir. Gelişen yeni altyapı projeleri, İstanbul gayrimenkul pazarının mekansal yerleşimini temelinden değiştirmektedir. İstanbul pek çok yeni inşaat projesine tanıklık etmektedir. Mevcut gelişim döngüsü tamamlandığında, şehir aşağıdaki büyüklüklere ev sahipliği yapacaktır: Dünya standartlarında alışveriş merkezlerini de içeren 5 milyon m 2 nin üzerinde modern perakende alanı; İstanbul Finans Merkezi gibi yeni ticari alanları da kapsayan ve 7 milyon m 2 ye yaklaşan A Sınıfı ticari ofis alanı; Yaklaşık 9.5 milyon m 2 modern lojistik alanı (Kocaeli ni de kapsayan Geniş İstanbul Havzası); 500 lisanslı otelde 56,000 i aşan oda sayısı
4 Dünya Sahnesinde İstanbul Gelişen Dünya Şehirleri Yeni Alanlarda Büyüyor Gelişen Dünya Şehirlerinde Ofis Stoku Büyümesi, 2016-2017 İstanbul Istanbul Shanghai Şanghay Manila NCR Delhi Mexico Meksiko City Warsaw Varşova Mumbai Taipei Sao Paulo Beijing Pekin Jakarta Cakarta Kuala Lumpur Moskova Moscow Dubai Bangkok 2016 2017 Mevcut stokun % si olarak tamamlanacak projeler 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 Kaynak: JLL, Şubat 2016. Her şehirde yer alan bütün alt pazarları kapsamaktadır. Söz konusu ilave arz, pazarı sınayacak olsa da, İstanbul un uluslararası iş, perakende, lojistik ve tatil merkezi olarak gelişimini sağlayacak gerekli aralığı sağlayacaktır. Yüksek inşaat ve geliştirme oranına rağmen, İstanbul ticari gayrimenkul yatırımları bakımından hala potansiyellerinden tam olarak yararlanılmamış bir pazar olarak görülmektedir. Şehrin büyüklüğü, durumu ve olgunluğu düşünüldüğünde, diğer Gelişen Dünya Şehirlerinde görülen yatırım seviyelerini yakalaması için yatırımlarda büyük bir artışa ihtiyaç duyulmaktadır.
JLL 5 Dönüm Noktasında İstanbul Etkileyici bir gelişim göstermesine karşın, İstanbul un Dünya Şehri ne dönüşüm sürecini kısmi olarak tamamladığı ve hızla büyüyen bir mega kentin karşılaşacağı birçok zorluk ve kısıtlamalar ile yüzleşmekte olduğu görülmektedir. Şehir, bir sonraki gelişim döngüsü için aşağıdaki alanları kapsayan bir plana ihtiyaç duymaktadır: Devam eden büyümeyi ve genişleyen kentsel yerleşim alanını yönetmek Kendi ekonomik, sosyal ve çevresel esnekliğini yapılandırmak İnovasyon kapasitesini arttırmak Uluslararası ortamda kendini daha güvenle projelendirmek Yerel yönetim ve merkezi hükümetin İstanbul için oluşturdukları geniş vizyon aşağıdaki iki ana destek noktasını içermektedir; i. Başlıca bir giriş kapısı. Şehrin giriş kapısı olma özelliği; büyüyen finans sektörü, canlı turizm, kültürel kapasitesi ve bölgesel bir lojistik merkez olması üzerine kurulmaktadır. ii. Önde gelen bir bilgi merkezi. İnovasyon ve teknoloji ekseninde, daha yüksek değere sahip üretim ve bilgiye yönelik bir azmin olduğu açıkça görülmektedir. Bunun için bazı ana önceliklere odaklanılması gerekmektedir: Gelişmiş Dünya Şehirlerinin geçtiğimiz 20-25 yıldır yapmakta olduğu gibi, daha sağlam ve uygulanabilir uzun vadeli planlama yetkinliği oluşturmak Ekonomik büyümenin çekim merkezini, İstanbul Finans Merkezi gibi yeni gelişen iş bölgelerine kaydırarak, birden fazla Merkezi İş Alanı ile çok merkezli metropol gelişimini kolaylaştırmak Yüksek değere sahip faaliyetlere geçişin devam etmesi. İstanbul un önemli potansiyelleri arasında yer alan yaratıcı sektörler ile medya sektörünün gelişimi, liberalleşmenin gerçekleşmemesi durumunda sınırlanmış olacaktır. Arabaya bağımlılığını önlemek için toplu taşıma kapasitesinin ve ağının gelişim temposunu korumak. Üçüncü havalimanının gelişim için yeni ve önemli bir odak sunması ile birlikte lojistik sistemini en uygun hale getirmek; İstanbul un zengin kentsel ve ticari ağlarının şehrin vizyonu ve stratejik düşünme kapasitesini beslemesi için olanakların tanımlanması. New York, Londra, Paris, Tokyo ve Hong Kong gibi diğer büyük şehirler; altyapılarında, ekonomik işlevlerinde, planlama otoritelerinde ve stratejik düşünme kapasitelerinde benzer gelişimler göstererek mega şehirden Gelişmiş Dünya Şehirlerine dönüşümlerini gerçekleştirmişlerdir. Bu şehirler, İstanbul için büyüme zorluklarına yönelik pratik müdahaleler bakımından değerli örnekler sunmaktadır. (Raporun Ekler bölümüne bakınız)
6 Dünya Sahnesinde İstanbul Gayrimenkul İstanbul un Gelecek Başarısını Şekillendiriyor Gayrimenkul; başarılı bir şehrin sonucundan daha çok, o şehre katkı sağlayan unsurlarından biridir. İstanbul kendi kültürel kimliğini sürdürerek toplum bilincini beslerken; yaratıcılık, inovasyon ve girişimciliğe olanak sağlayacak üretken aktiviteler için altyapı ve ortam sunmak zorundadır. Bu ise her zamankinden daha esnek, ortak çalışmaya daha yatkın ve aşağıdaki başlıkları kapsayacak bir gayrimenkul sektörü gerektirmektedir: Şeffaf gayrimenkul uygulamalarını benimsemek. Piyasa takibi, performans ölçümü, mevzuat gözetimi ve işlem süreçlerinin başlıca alanlarında iyileştirmelere ihtiyaç duyulmaktadır. Uluslararası sermayeye likit ve açık olmak. Ekonomik büyüklüğü, durumu ve olgunluğu göz önünde bulundurulduğunda, İstanbul un ticari mülklere yönelik doğrudan işlem hacminin her yıl USD 3-4 milyar seviyesinde olması gerekmektedir (geride kalan beş yılda olduğu gibi ortalama USD 500 milyon seviyesinde değil). İstanbul un eşsizliğini korumak. İstanbul büyüyen bir uluslararası ticari merkez olma rolünü üstlenirken, aynı zamanda eşsiz doğal ve kültürel kimliğini koruma arasında zor bir dengeleme süreci ile yüzleşmektedir. Mal sahipleri ve geliştiricilerin mülklerini, İstanbul un güçlü yer, canlılık ve heyecan algısına uygun yollarla etkin hale getirmeleri gerekmektedir. İnovasyonu ve toplum bilincini teşvik etmek. İstanbul toplum olma bilincini ve vatandaşlar için refah düzeyini geliştirirken, inovasyonun yeni mekânsal coğrafyasına; güçlü bağlantıya sahip, işbirliği ve inovasyonu destekleyen daha fazla karma kullanımlı, kompakt ve iyi ilişkilendirilmiş yerleşim alanları ile karşılık vermelidir. Daha sağlıklı ve sürdürülebilir çevre ihtiyacına yanıt vermek. Sürdürülebilirlik kavramına olan mecburiyet artmaktadır ve gayrimenkul bu noktada yeni nesil verimli, sürdürülebilir ve yeşil binalar sunarak bu noktada bir rol üstlenmelidir. - - Yüksel kalitede, ekonomik ve ulaşılabilir konutlar sunmak. Şehrin yaşanılabilirliğini arttırmak için, İstanbul yenilenmeye ve yatırımlara devam etmelidir. Devam eden altyapı ve kentsel dönüşüm projeleri halihazırda konut alt pazarlarını yeniden şekillendirmekte ve farklı gelir gruplarına konut arzı sunmaktadır. Bu durum; çalışan, yetenekleri ve iş fırsatlarını kendine çeken şehirlerin ayırt edici özelliğidir.
JLL 7 Şehirlerin Yeni Dünya Düzeninde İstanbul YENİ Gelişmiş Dünya Şehirleri «6 Büyükler» New York Londra Paris Tokyo Hong Kong Singapur Gelişen Dünya Şehirleri Münih Oslo Barcelona Yeni Dünya Şehirleri Vancouver Denver Brisbane Gelecek Rakipler Seul Sidney Toronto Gelişimini Tamamlamak Üzere Şanghay Pekin Kaynak: The Business of Cities, JLL, 2015 Rekabetçi Mega Şehirler İstanbul Taipei Kuala Lumpur Moskova Sao Paulo Meksiko Gelişimi Yüksek Kalitede ve Hızlı Dubai Varşova Shenzhen Guangzhou Bangalore Yüksek Potansiyel / Zayıf Yönetim Mumbai Manila Cakarta Geri Kalmış Mega Şehirler Dhaka Lagos Karachi Şehirler ve gayrimenkul hakkında daha fazla bilgi için: www.jll.com/cities-research Dünyadaki 300 Şehri Keşfedin ve Karşılaştırın Şehir karşılaştırma yöntemlerimiz her bir şehrin konumunu görselleştirmenizde ve diğer şehirlerle karşılaştırmanızda yardımcı olacaktır. JLL Şehir Araştırmaları İletişim Rosemary Feenan Küresel Araştırmalar, JLL rosemary.feenan@eu.jll.com Jeremy Kelly Küresel Araştırmalar, JLL jeremy.kelly@eu.jll.com
JLL Merkez Ofisleri Chicago 200 East Randolph Drive Chicago IL 60601 USA +1 312 782 5800 Londra 30 Warwick Street London W1B 5NH United Kingdom +44 20 7493 4933 Singapur 9 Raffles Place #39-00 Republic Plaza Singapore 048619 +65 6220 3888 JLL Türkiye MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat: 1 34340 Levent İstanbul Tel: +90 (212) 350 0800 Fax: +90 (212) 350 08 06 "Dünya Sahnesinde İstanbul" raporunun tamamına ulaşmak için lütfen JLL Türkiye ile iletişime geçiniz. İletişim Burçin Yıldıran Sezen Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) 350 08 23 burcin.sezen@eu.jll.com Yavuz Can Parlar Kıdemli Analist Danışmanlık Hizmetleri + 90 (212) 350 08 08 yavuz.parlar@eu.jll.com The Business of Cities "The Business of Cities" ekibinden Greg Clark, CBE (Küresel Şehirler Danışmanı ve JLL Şehir Araştırmaları Merkezi Başkanı) ve Dr. Tim Moonen'a bu rapora değerli katkılarından dolayı teşekkürlerimizi sunarız. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmış olup, niteliği itibariyle öngörülmesi mümkün olmayan konuların tam bir analizini içermemektedir. Güvenilir olduğu düşünülen kaynaklara dayalı olarak hazırlanmış olmakla birlikte, bu kaynakları bağımsız olarak doğrulamadığımızı ve bu raporda yer verilen bilgilerin doğru veya eksiksiz olduğu yönünde bir garanti vermemizin mümkün olmadığını beyan ederiz. Raporda yer verilen görüşler, rapor tarihi itibariyle vardığımız yargıları yansıtmakta olup, önceden bilgi verilmeksizin değiştirilebilir. İleriye dönük beyanlar, gelecekteki realitenin bu beyanlarda ifade edilenlerden büyük ölçüde farklılık göstermesine neden olabilecek bilinen ve bilinmeyen riskleri ve belirsizlikleri barındırmaktadır. Müşterilerimize sunduğumuz tavsiyeler, belirli durumlarda bu raporda dile getirilen görüşlerden farklılık gösterebilir. Yalnızca bu raporda ifade edilen görüşlere dayalı olarak bir yatırım ya da başka bir ticari karar alınmamalıdır.