KAMULAŞTIRMA 2942 Sayılı Kanun 1
Kamulaştırmanın İlkeleri 1-Yapılacak kamulaştırmada kamu yararı bulunmalıdır. 2-Kamulaştırma kararı yetkili organca verilmelidir. 3-Kamulaştırma konusu şey gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait olmalıdır. 4-Kamulaştırılan taşınmaz amacına uygun kullanılmalıdır. 5- Devlet malı veya mülkiyeti, bir kamu tüzel kişiliğine ait bulunan taşınmazlar kamulaştırılamaz. 6-Yeterli kamulaştırma ödeneği bulunmalıdır. 7-Satın alma yoluyla Kamulaştırma bedeli peşin ve nakden ödenmelidir. 8-Kamulaştırma işlemleri, Kanunda öngörülen esas ve usullere uygun yapılmalıdır. 2
Yararına Kamulaştırma Yapılan (İdare) ya da Kamulaştırma Nedeni Kamu Kurumları Veren Kurum Yönetim Kurulu İdare Meclisi Yetkili İdare Organları Kamu Yararı Kararını Onaylayan Makam İlgili Bakanlık Belediyeler Köyler Belediye Encümeni Köy İhtiyar Kurulu İl Merkezinde Vali İlçe Merkezinde Kaymakam İl Merkezinde Vali İlçe Merkezinde Kaymakam Yükseköğretim Kurulu Yüksek Öğretim Kurulu YÖK Başkanı Üniversiteler Üniversite Yönetim Kurulu Rektör Türkiye Radyo ve Televizyon Kurumu TRT Kurumu Yönetim Kurulu Genel Müdür Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Başkanı 3
Kamulaştırma Yöntemleri 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanuna Göre: 1-Doğurdan ve uzlaşarak satın alma yoluyla. (Madde 3) 2-Mahkeme yoluyla. (Madde 10) 3-Kısmen kamulaştırma yoluyla. (Madde 12) 4-Trampa yoluyla. (Madde 26) 5-Acele kamulaştırma yoluyla. (Madde 27) 6-Kamu kurumları arası devir yoluyla. (Madde 30) 4
KIYMET TAKDİRİ YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERİN TARIM ARAZİLERİNİN KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN TESPİTİNDE KULLANILMASI 5
Giriş Kıymet takdirinin en yaygın kullanıldığı alan; kamulaştırma, irtifak hakkı tesisi, çevre kirliliği zararları, yeniden iskan, vergilendirme ve borçlanma gibidir. 6
Arazi Değerindeki Değişmelerin Nedenleri Tarım arazisi arzının sınırlı olması, araziye olan aşırı talep ve ekonomide yaşanan yüksek enflasyona bağlı olarak, ülkemizde tarım arazilerinin değerlerinde yöre ve bölge düzeylerinde ve başlıca arazi nevilerine göre gerçekleşen değişmelerin araştırılması gerekmektedir. 7
Ülkemizde Kıymet Takdirini Zorlaştıran Sorunlar Tarım arazilerinin tapu ve kadastro çalışmaları tamamlanamamış, gerçek arazi alım-satım değerleri, tarım ürünleri üretim maliyetleri ve gelirleri ile ilgili istatistiksel veriler ulusal, bölgesel ve yerel düzeylerde kayıt edilmemekte, kıymet takdirinde kullanılan yöntem ve yaklaşımlarda belli bir kalite ve standart sağlanamamıştır. 8
DEĞER TAKDİRİNDE TEMEL İŞLEMLER Amaç Tespiti: (kamulaştırma, zarar-ziyan, sigorta, envanter, ürün bedeli vb.) Teknik Tanımlama: Malın fiziksel özelliklerinin tespiti ve sınıflandırılması (arazinin konumu, özellikleri, drenaj ve sulama, tamamlayıcı parçalar (ağaç ise cinsi türü, yaşı, çapı vb.) fiilen kullanım durumu, diğer özellikleri) Ekonomik Tanımlama: Girdi ve ürün fiyatları, verim ve maliyetler dikkate alınarak net gelir ve kapitalizasyon faiz oranı üzerinden arazi değerinin takdiri 9
ARAŞTIRMANIN AŞAMALARI ÖN İNCELEME (Yol güzergahındaki arazinin incelenmesi ve sınıflandırma) VERİ TOPLAMA ARAZİ PİYASASI İLE İLGİLİ VERİ TOPLAMA Tapu sicil müdürlüğü Emlak Büroları Yerel Yönetimler ÜRETİCİ ANKETLERİ (Güzergah üzerinden seçilen yeterli sayıda malik ile görüşülerek, tarımsal üretimle ilgili girdi-çıktı verilerinin toplanması) TARIMSAL ÜRÜN VE GİRDİ VERİLERİ Tarım İl/İlçe Müdürlükleri Tarım kooperatifleri İlaç-gübre bayileri Araştırma Enstitüleri Diğer (Hal Müd., Orman İşletme Md. Vb.) VERİ ANALİZİ ÇIKTILAR Arazi nevilerine göre kapitalizasyon faiz oranları Münavebe sistemlerine göre yıllık ortalama net gelirler Farklı tür ve yaşlardaki meyveli meyvesiz birim ağaç değerleri Birim arazi değerleri RAPOR 10
Kıymet Takdiri Yöntemleri Kıymet takdiri, mal, gelir ve haklara bilimsel esaslara göre değer takdir etme tekniğini öğreten bir bilim dalıdır. Değer takdiri, bir tahmin işlemi olup, bu tahminde, esasen ödenmiş bir değer yoktur. Tarımsal Kıymet Takdiri 3 Temel Bilgi Grubuna Dayanmaktadır : 1. Mesleki Bilgi ve Deneyim 2. Yasal Düzenlemelerle ilgili bilgi 3. Kıymet Takdiri Metodolojisi Konusunda Bilgi ve Deneyim 11
Kıymet Takdiri Yöntemleri Pazar Yöntemi Maliyet Yöntemi Gelir Yöntemi Kantitatif Yöntemler Tarımla İlgili Malların Kıymetlerinin Takdirinde; Kıymet Takdirinin Amacı, Malın Cinsi ve Özellikleri İle Yasal Düzenlemeler Dikkate Alınarak Bu Yöntemler Kullanılabilir. 12
Genel olarak arazilerin (arsa ve tarım arazisi) değerleri aşağıdaki yöntemlere göre takdir edilebilir: Benzer arazilerin satış değerlerine göre değer takdiri. İlgili arazinin satış değerine göre değer takdiri. İlgili arazinin net gelirine (rantına) göre değer takdiri. Bezer arazilerin ortalama net gelirlerine göre değer takdiri. 13
Pazar Değeri (Emsal Bedel= Rayiç Değer) Yöntemi Herhangi bir taşınır veya taşınmaz mal için piyasa ekonomisi içinde iyi işleyen bir pazar bulunabildiği ve pazara ait verilerin sağlıklı ve güvenilir olarak elde edilebildiği durumlarda pazar yönteminin kullanılması daha uygundur. Ancak, tarım işletmesi ve arazileri için, belirgin bir piyasanın bulunmayışı bu yöntemin uygulanmasını güçleştirmektedir. 14
Arsalarda Emsale Göre Değer Takdiri Ülkemizde kamulaştırma mevzuatına göre, arsaların kamulaştırma bedellerinin takdirinde, emsal değer veya pazar yönteminin kullanılması gerekmektedir. Bu amaçla karşılaştırılacak arsaların; konumu, biçimi, toprağın fiziksel yapısı, yol boyunca uzunluğu, arsanın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokağı genişliği ve imar planında getirilen kısıtlayıcı düzenlemeler (kat sınırlaması, arsanın kullanılma oranı gibi) gibi arsa değerini etkileyen bütün nitelikleri yönlerinde benzerlik taşıması gerekmektedir. 15
Maliyet Yöntemi Maliyet kavramı, belirli bir miktar mal veya hizmet üretiminde kullanılan üretim araçlarına yapılan harcamaların toplamını ifade eder. Bu şekilde bulunan maliyet, parasal maliyettir. Bundan başka, bir malın üretiminde kullanılan üretim araçlarının fiziki miktarlarını gösteren bir liste şeklinde de maliyet hesaplanmakta olup, buna da fiziki maliyet adı verilir. Tarım işletmelerinde maliyeti oluşturan masraflar esasen 6 sınıfta toplanabilir: Arazi kirası İşçilik masrafları Cari masraflar Amortismanlar Faiz Genel idare giderleri 16
İlgili Yasa Gereği; Yatırımcı Kamu Kuruluşları Uzlaşma Komisyonu Kıymet Takdir Komisyonu oluşturmak zorundadırlar. 17
18
19
20
21
22
23