Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE 15 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE 15 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 08.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ Tamamı Emlak Konut GYO A.Ş. ye ait olan parsellerin üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Sayfa:8-15 İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:18-21 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 230.708.000,00 TL 1
RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Şemikler 25271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Şemikler 25489 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Şemikler 25695 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 9 Şemikler 25701 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 9 Şemikler 25863 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...10 Şemikler 25470 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...10 Şemikler 25488 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...11 Şemikler 25495 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...11 Şemikler 25497 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...12 Şemikler 25475 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...12 Şemikler 25478 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...13 Şemikler 25487 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...13 Şemikler 25493 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...14 Şemikler 25494 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...14 Şemikler 25471 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı...15 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...16 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...21 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 22 Bölge Analizi...22 İzmir İli...22 Karşıyaka İlçesi...23 2
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...24 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...24 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...25 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 26 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...26 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...26 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 27 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...27 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...27 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...27 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...28 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...28 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 29 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri...29 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...29 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)...30 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi...31 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması...31 En Verimli Kullanım Analizi...33 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...33 En Verimli Kullanım Analizi...33 RAPOR EKLERİ:... 34 3
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 08.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 10.11 142 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi Şemikler Mahallesinde 15 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi Şemikler Mahallesinde 15 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 08.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkuller İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Mavişehir Mahallesinde bulunmaktadır. Gayrimenkullerin toplam yüzölçümü 292.727,00 m² olup tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne aittir. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satış devam eden ve inşaatına başlanmış Optimum Gold projesi, Park Yaşam Mavi Şehir, Mavişehir ile Elit Rezidans, Emlak Bank Mavişehir yerleşim alanı, Soyak sitesi gibi tamamlanmış konut projeleri mevcuttur. 6
İncelemeye Konu Alana ulaşım tarifi; İzmir Çevreyolu üzerinden Karşıyaka-Bornova istikametinde ilerlerken Cahar Dudayev Bulvarı na doğru sağa yönelinir. Bulvar üzerinde takribi 1.8 km devam edilir ve sağa 2040/4 Sokağa girilmesi ile rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur. İncelemeye Konu Alanın ana arterlere göre konumu; İzmir Çevreyolu na takribi 2,0 km, Karşıyaka Merkezine takribi 3,3 km, Bornova İlçesine takribi 15,8 km, Adnan Menderes Havaalanına takribi 42,2 km uzaklıktadır. 7
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğünden 24.10.2011 tarihinde ve saat 13:30 da temin edilmiştir. 2.2.1 Şemikler 25271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25271 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 23.113,00 m² Cilt/Sayfa 132/14174 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş.: TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.2 Şemikler 25489 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25489 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 7.541,00 m² Cilt/Sayfa 139/14860 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş.: TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8
2.2.3 Şemikler 25695 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25695 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 18.375,00 m² Cilt/Sayfa 152/16093 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.4 Şemikler 25701 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25701 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 6.534,00 m² Cilt/Sayfa 152/16101 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9
2.2.5 Şemikler 25863 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25863 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 2.787,00 m² Cilt/Sayfa 148/15771 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 29.12.1999/9373 Edinme Sebebi Satış TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.6 Şemikler 25470 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25470 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 14.760,00 m² Cilt/Sayfa 139/14841 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 10
2.2.7 Şemikler 25488 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25488 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 9.194,00 m² Cilt/Sayfa 139/14859 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.8 Şemikler 25495 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25495 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 4.754,00 m² Cilt/Sayfa 139/14866 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 11
2.2.9 Şemikler 25497 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25497 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 35.015,00 m² Cilt/Sayfa 152/16092 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.10 Şemikler 25475 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25475 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 34.292,00 m² Cilt/Sayfa 139/14846 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 12
2.2.11 Şemikler 25478 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25478 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 46.759,00 m² Cilt/Sayfa 139/14849 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 29.12.1999/9374 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.12 Şemikler 25487 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25487 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 61.191,00 m² Cilt/Sayfa 139/14858 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 29.12.1999/9375 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 13
2.2.13 Şemikler 25493 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25493 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 4.561,00 m² Cilt/Sayfa 139/14864 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 2.2.14 Şemikler 25494 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25494 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 12.182,00 m² Cilt/Sayfa 139/14865 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 14
2.2.15 Şemikler 25471 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 25471 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 11.669,00 m² Cilt/Sayfa 139/14842 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 15
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri Rapora konu gayrimenkuller İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, 25271 Ada 1 no.lu, 25489 Ada 1 no.lu, 25695 Ada 1 no.lu, 25701 Ada 1 no.lu, 25863 Ada 1 no.lu, 25470 Ada 1 no.lu, 25488 Ada 1 no.lu, 25495 Ada 1 no.lu, 25497 Ada 1 no.lu, 25475 Ada 1 no.lu, 25478 Ada 1 no.lu, 25487 Ada 1 no.lu, 25493 Ada 1 no.lu, 25494 Ada 1 no.lu, 25471 Ada 1 no.lu parsellerde kayıtlıdır. 16
17
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile yapılan görüşmede İzmir 2. İdare Mahkemesinin 2011/175 esasına kayden açılan davada, 14.07.2011 tarihli yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir. denilmiştir. Mahkemece yürütmesi durdurulan 1/5000 ölçekli plan örneği aşağıdaki gibidir; 18
19
Karşıyaka Belediyesi İmar ve Planlama Müdürlükleri'nde ve İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar ve Planlama Müdürlükleri'nde yapılan araştırmalara göre; Taşınmazların bulunduğu Mavişehir Toplu Konut Alanına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmasına yönelik 29.05.2006 tarih 2006/2191 sayılı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı işlemi 18.06.2006 tarih ve 673 sayılı İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi kararının iptali istemiyle İzmir 3. İdare Mahkemesi'nin 2007/1654 Esasına kayden açılan davayla ilgili 19.06.2008 tarih 2008-1314 sayılı kararla dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir. Ancak İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında söz konusu bölge mevcut durumuyla korunmuş olup İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 06.10.2009 gün 01/904 sayılı kararı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları 1/25.000 ölçekli planlarda mevcut durum korunarak 09.08.2010 tarih 01-946 sayılı karar ile onanmıştır. Bu plan kararlarına göre üst ölçek yapılanma koşulları belirlenmiş gayrimenkullerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planları yapılması aşamasına geçilmiştir. Karşıyaka Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü'nden alınmış olan bilgiye göre 3741 sayılı yazıda, değerleme konusu parsellerin Mavişehir 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında kalmakta olup, söz konusu planın onanmasına dair İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 09.08.2010 tarih ve 01/946 sayılı kararının iptali ve yürütmenin durdurulması talebiyle; İzmir 2.İdare Mahkemesi'nin ekte bulunan belgeye istinaden 2011/175 esasına kayden açılan davada 14.07.2011 tarihinde yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir. 09.08.2010 tarih 01-94 6sayılı 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları ekte bulunmaktadır. Değerlemeye konu olan parsellerin imar izni ve yapılaşma hakkı bulunmamaktadır. 09.08.2010 tarih 01-94 6sayılı 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre fonksiyon ve yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir. 20
Ada Parsel YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Toplam Alan (m²) 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına göre Fonksiyon Yapılaşma Koşulları 25271 1 23.113,00 Rekreasyon + Otopark Alanı Rekreasyon Alanı E=0,03 25489 1 7.541,00 Kapalı Açık Semt Spor Alanı - 25695 1 18.375,00 Dini Tesis Alanı - 25701 1 6.534,00 Sağlık Tesis Alanı E=0,60 25863 1 2.787,00 Katlı Otopark Alanı - 25470 1 14.760,00 Konut Alanı E=1,30 25488 1 9.194,00 Konut Alanı E=1,70 25495 1 4.754,00 Konut Alanı E=0,70 25497 1 35.015,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut Alanı E=1,40 25475 1 34.292,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut Alanı E=1,40 25478 1 46.759,00 Konut Alanı + Park Alanı + Otopark Alanı Konut Alanı E=1,40 25487 1 61.191,00 Konut Alanı + İlköğretim Tesis Alanı + Otopark Alanı + Park Alanı Konut Alanı E=1,40 İlköğretim T.A. E=0,60 25493 1 4.561,00 Konut Alanı E=0,70 25494 1 12.182,00 Konut Alanı E=1,30 25471 1 11.669,00 Konut Alanı E=1,50 Plan notlarında İmar uygulaması yapılmadan ve imar uygulaması sonucunda; onama sınırı içinde yer alan yeşil alanlar, otoparklar ve yollar kamuya, eğitim ve sağlık tesisleri ilgili bakanlıklara, İzmir Büyükşehir Belediyesi Belediye Hizmet Alanı, açık semt spor alanları ve katlı otopark alanı Büyükşehir Belediyesi ne bedelsiz devir edilmeden yapı ruhsatı verilemez maddesine istinaden 25489 ada 1 no.lu, 25695 ada 1 no.lu, 25701 ada 1 no.lu ve 25863 ada 1 no.lu parsellerin bedelsiz olarak ilgili kamu kuruluşlarına terk edilmesi söz konusudur. 25271 ada 1 no.lu parselin takribi 13.400,00 m² lik kısmı rekreasyon alanı, takribi 9.713,00 m² lik kısmı otopark alanında bulunmaktadır. 25497 ada 1 no.lu parselin takribi 9.015,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır. 25475 ada 1 no.lu parselin takribi 8.300,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır. 25487 ada 1 no.lu parselin takribi 8.275,00 m² lik kısmı otopark alanında, takribi 15.224,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır. 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili, İzmir 2. İdare Mahkemesinin 2011/175 esasına kayden açılan davada, 14.07.2011 tarihli yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir. Bu karar ile ilgili belge ekte sunulmuştur. 21
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İzmir İli Türkiye'nin batısında Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de 3. Büyük ili olan fuarlar merkezi İzmir, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. İlin yüzölçümü 11.973 km² olup, nüfusu TÜİK in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt verilerine göre belde ve köyler dâhil 3.948.848 kişidir. İzmir'e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri; Bergama, Kınık, Dikili, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Bayındır, Tire, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Çeşme, Karaburun ve Urla'dır. İzmir kenti, il topraklarının batısında, Ege Denizi kıyılarında, İzmir Körfezi'nin iç körfez kesiminde yer alır. Bir liman kenti olan İzmir, Türkiye'nin en önemli dış satım limanlarından biridir. İzmir gerek nüfusu, gerekse ticaret, sanayi, eğitim, kültür, eğlence, sanat, sağlık, finans, ulaşım, turizm vb. işlevleriyle ve bu alanlardaki kurum ve kuruluşlarıyla, etki alanıyla Ege'nin metropolü konumundadır. İzmir kuzeyde Dikili'den güneyde Selçuk'a kadar uzanan 629 km lik bir kıyı bandına sahiptir. Bu kıyılar üzerinde Dikili, Çeşme ve İzmir kent merkezinde deniz giriş kapıları bulunmakta, kentin 16 km güneyinde Adnan Menderes Havalimanı iç ve dış hatlar terminalleriyle havayolu ulaşımında hizmet vermektedir. İzmir - Alsancak deniz yolcu limanı, dış ve iç hat tarifeli seferleriyle birçok yere denizyolu ile ulaşımı sağlamaktadır.(izmir-istanbul, İzmir-Venedik hatları gibi.) İzmir kıyılarında İzmir-Üçkuyular'da ve Çeşme'de 2 tane olmak üzere toplam 3 yat limanı ve 1 yat çekek yeri vardır. İzmir'den çeşitli yönlere uzanan karayolları ile Türkiye'nin her tarafına ulaşmak mümkündür, şehirlerarası otobüs terminali kentin 11 km doğusundadır. İzmir-Aydın ve İzmir-Çeşme arasında iki otoyolu bağlantısı vardır. İzmir, aynı zamanda demiryolu bağlantısı olan bir kenttir. İzmir-Basmane merkez garından direkt veya bağlantılı seferlerle Türkiye'nin çeşitli yerlerine tren yolculukları yapılabilir. İzmir'i dışarıya bağlayan bu ulaşım hatları dışında, kent içinde Üçyol-Bornova arasında metro, körfezi dolaşan vapur ve feribotlar, kent içi ulaşımı sağlayan belediyeye ait otobüsler hizmet vermektedir. 22
İzmir, doğal kaynakları ve tarihsel-kültürel değerleriyle Türkiye'nin turizm potansiyeli en zengin illerinden biridir. İzmir, Ege kıyılarında deniz seviyesinden Bozdağların 2159 metrelik zirvesine kadar çeşitli yükseltilerde son derece çekici kırsal ve kültürel coğrafi görünümlere sahiptir. İzmir; kıyıları ve denizi, dağları, yaylaları, termal suları, kızılçam ve makilerden oluşan ormanları, Ege'ye özgü tarımsal ürünleri ve yumuşak iklimi ile doğaya uyumlu turizm türlerini ve rekreasyonel aktiviteleri uygulamak için eşsiz ortamlar sunar. 3.1.2 Karşıyaka İlçesi İzmir Körfezi nin kuzey kıyısında yer alan Karşıyaka İlçesinin doğusunda Bornova, güneyinde Bayraklı, batısında Çiğli, kuzeyinde Menemen ilçeleri bulunmaktadır. Yamanlar ve Sancaklı adlı iki köyü bulunan ilçe 1865 yılında İzmir-Menemen demiryolunun yerleşime açılmış ve özellikle 1874 sonrasında İzmir Merkez(Konak) ile vapur seferlerinin başlatılmasıyla gelişmiştir. Karşıyaka İlçesinin nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 309.790 kişidir. 23
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Değerlemeye konu gayrimenkullerin tümü Karşıyaka İlçesi, Mavişehir mahallesi içerisinde bulunmaktadır. Bölge orta üst gelir gurubuna hitap eden çok katlı toplu konut ve rezidans uygulamalarını yapıldığı bir bölge olarak alt yapısı tamamlanmıştır. Bölge içinde Süleyman Demirel Lisesi, Mavişehir Kapalı Spor Salonu, Egepark Mavişehir AVM, Karşıyaka Atakent Anadolu Lisesi, Emlak Bankası Mavişehir ilköğretim Okulu, Mavişehir Boğaziçi Spor Tesisleri, Karşıyaka Belediyesi Şehitler Parkı, Atakent İlköğretim okulu, Karşıyaka Göz Hastanesi bulunmaktadır. Bölgede satışı devam eden ve inşaatına başlanmış Optimum Gold projesi, Park Yaşam Mavişehir projeleri ve Bozoğlu Mavişehir, Elit Rezidans, Emlak Bank Mavişehir yerleşim alanı, Soyak sitesi gibi tamamlanmış konut projeleri mevcuttur. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkullerin tamamı beton direkli kafes tellerle çevrilidir. 25271 parselin bir kısmı Cengiz İnşaat tarafından şantiye binası ve deposu olarak kullanılmakta olup, parselin diğer kısımları üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 25487 ve 25478 parsellerin içerisinde Tedaş trafo binaları mevcuttur. Diğer gayrimenkuller üzerinde yapılaşmayı engelleyecek herhangi bir yapı bulunmamaktadır. İptal edilen uygulama imar planında bulunan emsal değerlerine göre toplam inşaat alanları aşağıdaki gibidir; Ada Parsel Toplam Alan (m²) 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına göre Fonksiyon 25271 1 23.113,00 Rekreasyon Alanı + Otopark Alanı Yapılaşma Koşulları Rekreasyon A. E=0,03 Emsal Değerli Arsa Alanı (m²) İnşaat Alanı (m²) 13.400, 00 402,00 25489 1 7.541,00 Kapalı Açık Semt Spor Alanı - - - 25695 1 18.375,00 Dini Tesis Alanı - - - 25701 1 6.534,00 Sağlık Tesis Alanı E=0,60 6.534,00 3.920,40 25863 1 2.787,00 Katlı Otopark Alanı - - - 25470 1 14.760,00 Konut Alanı E=1,30 14.760,00 19.188,00 25488 1 9.194,00 Konut Alanı E=1,70 9.194,00 15.629,80 25495 1 4.754,00 Konut Alanı E=0,70 4.754,00 3.327,80 25497 1 35.015,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut A. E=1,40 26.000,00 36.400,00 25475 1 34.292,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut A. E=1,40 26.000,00 36.400,00 25478 1 46.759,00 Konut Alanı + Park Alanı + Otopark A. Konut A. E=1,40 25.260,00 35.364,00 25487 1 61.191,00 Konut Alanı + İlköğretim Tesis Alanı + Otopark Alanı + Park Alanı Konut A. E=1,40 İ.T.A. E=0,60 K.A. 28.656,00 İ.T.A. 9.036,00 40.118,40 5.421,60 25493 1 4.561,00 Konut Alanı E=0,70 4.561,00 3.192,70 25494 1 12.182,00 Konut Alanı E=1,30 12.182,00 15.836,60 25471 1 11.669,00 Konut Alanı E=1,50 11.669,00 17.503,50 24
3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkullerin tabi oldukları 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planının durdurulması nedeniyle uygulama yapılamamaktadır. 09.08.2010 tarih 01-94 6sayılı 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre; 25271 ada 1 no.lu parselin takribi 13.400,00 m² lik kısmı rekreasyon alanı, takribi 9.713,00 m² lik kısmı otopark alanında bulunmaktadır. 25497 ada 1 no.lu parselin takribi 9.015,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır. 25475 ada 1 no.lu parselin takribi 8.300,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır. 25487 ada 1 no.lu parselin takribi 8.275,00 m² lik kısmı otopark alanında, takribi 15.224,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır. Plan notlarında İmar uygulaması yapılmadan ve imar uygulaması sonucunda; onama sınırı içinde yer alan yeşil alanlar, otoparklar ve yollar kamuya, eğitim ve sağlık tesisleri ilgili bakanlıklara, İzmir Büyükşehir Belediyesi Belediye Hizmet Alanı, açık semt spor alanları ve katlı otopark alanı Büyükşehir Belediyesi ne bedelsiz devir edilmeden yapı ruhsatı verilemez maddesine istinaden 25489 ada 1 no.lu, 25695 ada 1 no.lu, 25701 ada 1 no.lu ve 25863 ada 1 no.lu parsellerin bedelsiz olarak ilgili kamu kuruluşlarına terk edilmesi söz konusudur. 25271 ada 1 no.lu, 25497 ada 1 no.lu, 25474 ada 1 no.lu ve 25487 ada 1 no.lu parsellerin bedelsiz terk edilecek alanları bulunmaktadır. 25
4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin gelişen bir bölgede yer almaları ve yakın çevrelerinde nitelikli konut projelerinin bulunması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin tabi oldukları 1/5000 Ölçekli planın iptal edilmiş olması, bu nedenle parsellerin yapılaşma koşulları ile ilgili belirsizliklerin bulunması. İmar uygulaması yapılmadan ve imar uygulaması sonucunda; onama sınırı içinde yer alan yeşil alanlar, otoparklar ve yollar kamuya, eğitim ve sağlık tesisleri ilgili bakanlıklara, İzmir Büyükşehir Belediyesi Belediye Hizmet Alanı, açık semt spor alanları ve katlı otopark alanı Büyükşehir Belediyesi ne bedelsiz devir edilmeden yapı ruhsatı verilemez plan notuna istinaden 25489 ada 1 no.lu, 25695 ada 1 no.lu, 25701 ada 1 no.lu ve 25863 ada 1 no.lu parsellerin bedelsiz olarak ilgili kamu kuruluşlarına terk edilmesi söz konusudur. 25271 ada 1 no.lu, 25497 ada 1 no.lu, 25474 ada 1 no.lu ve 25487 ada 1 no.lu parsellerin bedelsiz terk edilecek alanların bulunması. 26