Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ 1 ADET OFİS BİNASI DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ 1 ADET OFİS BİNASI DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 30.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Gayrimenkul, 29.12.2011 tarih Cilt:12 Sayfa:76 sayılı Tadilat ruhsatı ile 52 bağımsız bölümden 1 bağımsız TAPU BİLGİLERİ bölüme çevrilmiştir. Bu durum ile ilgili olarak tapu işlemleri başlatılmış olup süreç devam etmektedir. 1878 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan yapı ofis olarak MEVCUT KULLANIM kullanılmaktadır. 1878 Ada 1 no.lu parsel Taks=0,60 Kaks=3,80 Hmax=45,50 İMAR DURUMU yapılaşma koşulları ile Ticaret ve Konut Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) TOPLAM DEĞER 12.378.000,00 TL 1
RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 9 Gayrimenkulün İmar Durumu... 9 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...10 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 10 Bölge Analizi...10 İstanbul İli...10 Coğrafi Konum...10 Demografik Yapı...11 Ekonomik Yapı...13 Ataşehir İlçesi...14 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...15 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...16 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...16 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 2
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 17 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 19 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...19 Çevrede Ofis Değeri Emsal Araştırması...19 Çevrede Kiralık Ofis Emsal Araştırması...20 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri...20 Gayrimenkule Değer Takdiri...20 Gayrimenkule Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...20 Gayrimenkule Gelir Yöntemi İle Değer Takdiri...21 En Verimli Kullanım Analizi...21 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...22 RAPOR EKLERİ:... 23 3
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 12.11 213 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Ataşehir İlçesi 1878 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan 1 adet ofis binasının Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Ataşehir İlçesi 1878 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan 1 adet ofis binasının sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No:400550 Fatih PEKTAŞ Harita Yüksek Mühendisi Lisans No:400375 5
YETKİNDEĞERLEME GAYRİMENKUL DEĞERLEME VEA.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Ataşehir İlçesi Küçükbakkalköy Mahallesi 878 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunmaktadır. Nitelikli konut ve işyeri projelerinin geliştirildiği, insan ve araç sirkülasyonun yoğun olduğu Ataşehir İlçesi Turgut Özal Bulvarı üzerinde yer alan arsa 3.381,00 m² yüzölçümüne sahiptir. Arsa üzerinde bulunan ofis olarak kullanılan yapı toplam 4.126,00 m² kullanım alanına sahiptir. 6
7
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul Çevre Yolu üzerinde Ankara istikametine doğru ilerlerken Samandıra Kavşağından Necip Fazıl Bulvarına girilir. Bulvar üzerinde takribi 450 m gidilir ve Bostancı Dudullu Caddesi üzerinde takribi 1,7 km devam edilir. Döner kavşaktan sağa Dereboyu Caddesine girilir ve takribi 1,0 km ilerlenerek kavşaktan sağa Turgut Özal Bulvarına dönülür. Turgut Özal Bulvarı üzerinde takribi 260 m devam edilmesi ile rapora konu gayrimenkulün bulunduğu konum gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; İstanbul Çevreyoluna takribi 5.8 km, D- 100 Karayoluna takribi 5.8 km, Sabiha Gökçen Havaalanına takribi 25.3 km, Boğaziçi Köprüsüne takribi 13.3 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 17.2 km uzaklıktadır. 8
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkul 29.12.2011 tarih Cilt:12 Sayfa:76 sayılı Tadilat yapı ruhsatına göre 52 bağımsız bölümden 1 bağımsız bölüme çevrilmiştir. Bu durum ile ilgili olarak tapu işlemleri başlatılmış olup konu ile ilgili süreç devam etmektedir. 2.3 Gayrimenkulün İmar Durumu Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu 1878 ada 1 no.lu parsel; 09.11.1990 tasdik tarihli 25.02.1191 tadilat tarihli 1/1000 Ölçekli Küçükbakkalköy Anatepe Projesi 4. Etap Uygulama İmar Planı na göre Taks=0.60, Kaks=3,80, Hmax=45,50 yapılaşma koşulları ile Ticaret ve Konut Alanı olarak planlanmıştır. 9
2.4 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkul için Ataşehir Belediyesi ve Ataşehir Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan araştırmalarda 27.05.1996 tarih 996-5-48 sayılı ilk yapı ruhsatı,07.08.1998 tarih 98/102 sayılı yapı kullanma izin belgesinin ve 29.12.2011 tarih Cilt:12 Sayfa:76 no.lu Tadilat yapı ruhsatının bulunduğu tespit edilmiştir. 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli 3.1.1.1 Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 10
Kişi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.1.2 Demografik Yapı Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, 5.512 km² (551.200 ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu 10.041.470 kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise 13.120.596 kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0 1927 1945 1960 1975 1990 1997 2000 2008 Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle 1975 1990 yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır. 1990 2000 yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir. 1997 ve 2000 yılları arasında İstanbul 11
için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin %16 sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde 55.232 kişiyken İstanbul ilinde 62.869 kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, 3.425 matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır. 12
3.1.1.3 Ekonomik Yapı Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla 221.230 milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla 232.149 Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük azalışla 228.817 Milyon TL olmuştur. 2007 yılının dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla 25.872 milyon TL olmuştur. 2007 yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla 856.387 milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla 658.786 milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla 101. 046 milyon TL olmuştur. 2007 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla 12.132 TL, ABD doları cinsinden 9.333 $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla 13.367 YTL, ABD doları cinsinden 10.436 $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir. 2010 yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. 13
TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü 4.015.000 olup, 3.556.000 kişi istihdam edilmektedir. 459.000 kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen 104.314 kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir. 3.1.2 Ataşehir İlçesi İstanbul ilinin Anadolu yakasında yer alan Ataşehir ilçesi; Edirne Ankara arasında yapılmış, Türkiye'nin en önemli Otobanı olan TEM otoyolunun O-2, O-4 ve E-80 karayollarının kesişim noktasında kalmakta olup, Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprülerine bağlantıları sağlayan bu yollar arasında bir geçit özelliği taşımaktadır. Güneyinde Maltepe, batısında Kadıköy, kuzeybatısında Üsküdar, kuzeyinde Ümraniye, kuzeydoğusunda Çekmeköy ve doğusunda Sancaktepe ilçeleri ile sınırlanmaktadır. 2008 yılında ilçe statüsüne kavuşmuş olan ilçenin yüzölçümü 25,84 km² dir. TÜİK in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt sistemi verilerine göre nüfusu 375.208 kişi olup, sınırları dâhilinde toplam 17 mahalle vardır. 5747 Sayılı, Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 6 Mart 2008 de TBMM de Kabul edilmektedir. Kanunun İlçe kurulması başlığı altındaki 1. maddesinin 18. bendinde, Ataşehir İlçesi Ekli (16) sayılı listede adları yazılı mahalleler ile mahalle kısımları merkez olmak ve aynı adla bir belediye kurulmak üzere İstanbul İli nde Ataşehir İlçesi kurulmuştur şeklinde tanımlanmaktadır. 16 Sayılı listeyle Ataşehir e bağlanan mahalleler: Üsküdar İlçe Belediyesi ne bağlı; Fetih, Esatpaşa, Örnek, Kadıköy İlçe Belediyesi ne bağlı; Yenisahra, İçerenköy, İnönü, Kayışdağı, Barbaros, Küçükbakkalköy, Atatürk Mahallesi nin O4 ve E80 Karayolu nun güneyinde kalan kısmı, Ümraniye İlçe Belediyesi ne bağlı; Yeni Çamlıca, Mustafa Kemal Mahallesi nin O4 Karayolu nun güneyinde kalan kısmı, Namık Kemal Mahallesi nin O4 Karayolu nun güneyinde kalan kısmı, Samandıra ilk kademe belediyesine bağlı Ferhatpaşa Mahallesi nin E80 Karayolu nun ve E80-D100 bağlantı yolunun güneyinde kalan kısmı Ataşehir in Tem Otoyolu nun kuzeyinde kalan kısmı, kanunun 2. maddesine göre, Ümraniye İlçesi ne bağlanırken, bu bölgede bulunan Kadıköy Belediyesi Hayvan Barınağı da Ümraniye sınırlarına katılmıştır. Boğaziçi Köprüsü ne giden O4 bağlantı yolu Ataşehir İlçesi nin kuzey sınırını oluştururken, Barbaros Mahallesi sınırlarında kalan finans merkezi onaylı arazi, bu karayolunun kuzeyinde bırakılan tek alan olmuştur. 14
Kayışdağı ile E80 Otoyolu arasında kalan ve Kartal İlçesi Samandıra Belediyesi sınırlarında bulunan Ferhatpaşa Mahallesi nin E80 ve D100 bağlantı yolu güneyinde kalan kısmı, Ataşehir e bağlanırken, Ümraniye İlçe Belediyesi sınırları içindeki Mustafa Kemal Mahallesi nin O4 Karayolu altında kalan kısmı da (yaklaşık dörtte üçü) Ataşehir e bağlanmıştır. Namık Kemal Mahallesi nin O4 ün altında küçük bir kısmı da Ataşehir e bağlanan bölgeler arasındadır. 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi Turgut Özal Bulvarı üzerinde yer alan gayrimenkulün yakın çevresinde Ağaoğlu SkyTowers, My Towerland projeleri, Gardenya Plaza, Kadıköy Afet Yönetim Merkezi, Mercan Sitesi, Turkuaz Sitesi, Kamelya Sitesi, Yakomoz, Palmiye, Basın ve yazarlar Siteleri, Metin Sabancı Spastik Çocuk Merkezi bulunmaktadır. Konum itibariyle dükkan ve işyerlerinin yoğunlaştığı bir bölgede bulunan gayrimenkulün Ataşehir in merkezi olarak nitelendirilebilecek Ataşehir Bulvarına uzaklığı takribi olarak 450 m dir. 15
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkul 29.12.2011 tarih ve Cilt:12 Sayfa:76 sayılı tadilat yapı ruhsatına göre ofis (işyeri) binası niteliğindeki 299,00 m² taban alanlı, kot altı 2, kot üstü 11 olmak üzere toplam 13 katlı 1 adet ofis binasıdır. Zemin kat ofis ve yemekhane ile mutfak olarak, normal katlar ofis olarak kullanılmaktadır. Genel olarak zemin döşemeleri laminant parke, duvarlar saten boya, pencereler aliminyum çift camdan oluşmaktadır. Yapının asansörü, kapalı otopark alanı, sığınağı ve elektrik odası mevcut olup ısınma türü doğalgaz merkezi sistemdir. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün, üzerinde bulunduğu parselin tabi olduğu 09.11.1990 tasdik tarihli 25.02.1191 tadilat tarihli 1/1000 Ölçekli Küçükbakkalköy Anatepe Projesi 4. Etap Uygulama İmar Planı na ve 27.05.1996 tarih 996-5-48 sayılı ilk yapı ruhsatına uygun olarak inşa edildiği tespit edilmiştir. Gayrimenkulün tapu sicilinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün ofis ve dükkan niteliğindeki yapılar ile insan sirkülasyonunun yoğun, ulaşım imkanlarının elverişli olduğu bir bölgede yer alması, Rapora konu gayrimenkulün yapı ruhsatının, yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mimari projesi ile uyumlu olması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapora konu gayrimenkulün yakın çevresinde prestjli residans ve işyeri projelerinin gerçekleştiriliyor olması, Rapora konu gayrimenkulün takribi olarak 15 yıllık bir yapı olması. 16
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 17
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve yapılar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel kire bedeli hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 18
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²) ERCAN KARABULUT 0532 720 71 34 MURAT ÖZCAN 0216 574 52 91 SERAP ÖZGÖRÜŞ 0216 575 52 50 SELÇUK MERMER 0216 399 10 63 ABBAS YILDIZ 0216 688 66 88 ABBAS YILDIZ 0216 688 66 88 Ataşehir de arsa niteliğinde Ataşehir Küçükbakkalköy de arsa niteliğinde Ataşehir Atatürk Mahallesinde arsa niteliğinde Ataşehir Atatürk Mahallesinde arsa niteliğinde Ataşehir Atatürk Mahallesinde arsa niteliğinde Ataşehir Küçükbakkalköy de arsa niteliğinde *1 EURO=2,45 TL olarak kabul edilmiştir. 6.2 Çevrede Ofis Değeri Emsal Araştırması Birim Değeri (TL/m²) Ticaret İmarlı 1.000.000,00 305,00 3.278,68 Ticaret İmarlı 1.750.000,00 550,00 3.181,81 Ticaret İmarlı 1.850.000,00 570,00 3.245,61 Ticaret İmarlı 18.000.000,00 6.800,00 2.647,05 Ticaret İmarlı 1.250.000,00 300,00 4.166,66 Ticaret İmarlı 11.024.998,10* 2.635,00 4.184,06 İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği Fiyat (TL) Alan (m²) Nergis Öker 0 216 466 24 40 Güler Çalık 0 216 456 66 50 Ayfeddin Kaya 0 216 463 13 14 T Max Gayrimenkul 0 216 455 99 99 Can Özkaplan 0 216 455 05 99 Ali Sarıtaş 0 216 455 99 99 Zafer Öztürk 0 212 662 72 42 D&C Emlak Danışmanlık 0 216 356 20 20 Mahmut Aksu 0 216 549 16 53 *1 USD 1,88 TL olarak kabul edilmiştir. Ataşehir Merkezde 14 yıllık 25 katlı binanın 15. Katında bulunmaktadır. Ataşehir Gardenya Plazada bulunmaktadır. Ataşehir Gardenya Plazada bulunmaktadır. Ataşehir Ata Bloklarında 10. Katta bulunmaktadır. Ataşehir Gardenya Plazada bulunmaktadır. Ataşehir Gardenya Plazada 7. Katta bulunmaktadır. Ataşehir de 5 katlı komple bina Ataşehir de 5 katlı komple bina Ataşehir de 11 katlı komple bina Birim Değeri (TL/m²) 460.000,00 135,00 3.407,40 499.000,00 145,00 3.441,37 420.000,00 130,00 3.230,76 460.000,00 160,00 2.875,00 350.000,00 120,00 2.916,66 325.000,00 120,00 2.708,33 1.880.000,00* 570,00 3.298,24 11.280.000,00. 2.500,00 4.512,00 14.000.000,00 6.000,00 2.333,33 19
6.3 Çevrede Kiralık Ofis Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği Fiyat (TL) Alan (m²) Umut İsmet Çelik 0 216 456 56 60 Yıldız Tokat 0 216 580 97 52 Yıldız Tokat 0 216 580 97 52 Can Özkaplan 0 216 455 05 99 Güler Varnali 0 216 688 86 88 Nebiye Erdem 0 216 467 16 00 Ataşehir Küçükbakkalköy de 10 yıllık 6 katlı binanın 6. Katında Ataşehir Küçükbakkalköy de 5 yıllık 20 katlı binanın 10. Katında Ataşehir Küçükbakkalköy de 4 yıllık 7 katlı binanın 2. Katında Birim Değeri (TL/m²) 12.000,00 650,00 18,46 5.500,00 220,00 25,00 5.000,00 200,00 25,00 Ataşehir Gardenya Plaza da 2.000,00 120,00 16,66 Ataşehir UpHill Towers da 7.500,00 400,00 18,75 Ataşehir Küçükbakkalköy de cadde üzerinde 5 katlı binanın 2. katında 1.600,00 70,00 22,85 6.4 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkul 1878 ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunmaktadır. Parselin imar durumu, konumu, kullanım biçimi, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 3.500,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 3.381,00 m² x 3.500,00 TL/m² = 11.833.500,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.5 Gayrimenkule Değer Takdiri 6.5.1 Gayrimenkule Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkulün konumu, ulaşım imkanları, ofis ve ticari ünitelerin yoğun olduğu bir bölgede bulunması, ana caddeye yakın konumlu olması, yapı kullanma izin belgesinin bulunması, mimari projesine uygun olarak inşa edilmiş olması, yaşı, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri gibi özellikler dikkate alınarak m² birim değerinin 3.000,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; 4.126,00 m² x 3.000,00 TL/ m²=12.378.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere KDV dahil değildir. 20