Doç. Dr. Faruk ACAR Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi Kira Hukuku Şerhi (Madde 299-312)
Yayın No : 2983 Hukuk Dizisi : 1463 1. Baskı Ekim 2013 - İSTANBUL ISBN 978-605 - 333-008 - 0 Copyright Bu kitabın bu basısının Türkiye deki yayın hakları BETA Basım Yayım Dağıtım A.Ş. ye aittir. Her hakkı saklıdır. Hiçbir bölümü ve paragrafı kısmen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya başka herhangi bir şekilde çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Normal ölçüyü aşan iktibaslar yapılamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Baskı - Cilt Kapak Tasarım : Beta Basım A.Ş. : Net K rtasiye Tan. ve Matbaa San. Tic. Ltd. fiti. Taksim Cad. Yo urtçu Faik Sok. No: 3 Taksim Beyo lu/ ST. Tel: (0-212) 249 40 60 (Sertifika No. 13723) : Müge Mete BETA BASIM YAYIM DAĞITIM A.Ş. (Sertifika No:16136) Narlıbahçe Sokak Damga Binası No: 11 Cağaloğlu - İSTANBUL Tel : (0-212) 511 54 32-519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50 www.betayayincilik.com
Bilgeliyle önümüzde yürüyen saygıdeğer Hocam Prof. Dr. Cevdet YAVUZ a derin hürmet duygularıyla ithaf ediyorum.
ÖNSÖZ 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin önemli değişiklikler ve yenilikler ortaya koymuştur. Bunların bir kısmı yargı uygulamasıyla örtüşmesine rağmen bir kısmı mehaz İsviçre Hukukuna benzerlik göstermektedir. Bu çalışmada önce kira hukukuna ilişkin genel değerlendirmeler yapılmış, devamında kira sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu nun genel hükümlerinden m.299-312 arası hükümler ele alınmıştır. Söz konusu maddeler ele alınırken, yeni madde, 818 Sayılı Borçlar Kanunundaki karşılığı, İsviçre Borçlar Kanunundaki karşılığının Türkçe tercümesi, devamında maddenin gerekçesinden önemli gördüğümüz kısım aktarılmış, sonra belli bir plan çerçevesinde madde açıklanmaya çalışılmıştır. Çalışmamız şimdilik m.299-312 yi kapsamaktadır. Niyetimiz kira sözleşmesinin sonuna kadar (ürün kirası da dahil olmak üzere) yasal hükümlerin (m.378 e kadar) açıklamasını yapmak, hatta kira sözleşmesi kalıbına uyan başkaca sözleşmeleri (gemi kirası gibi) ilerleyen zamanda irdelemektir. Bu vesile ile çalışma ortamını hazırlayan kürsü başkanımız Prof. Dr. O. Gökhan ANTALYA ve Prof. Dr. Serap HELVACI ya teşekkürlerimi sunmak isterim. Ayrıca tüm kürsü arkadaşlarıma en küçüğümüz Arş. Gör. Ahmet GÜNDOĞAN ın şahsında teşekkür etmek isterim. Yine BETA çalışanlarına sayın Seyhan SATAR ın şahsında, ayrıca Müge Mete ye teşekkür borçluyum. Dileğim hukuka katkı ve yararlı olmaktır. Bu nedenle eksik, hatalı yönlerimin bildirilmesine müteşekkir olurum. Doç. Dr. Faruk ACAR Eylül 2013 Haydarpaşa
İÇİNDEKİLER Kira Hukukuna Giriş... 1 A. Ülkemizde Kira Hukukunun Gelişimi... 1 B. Türk Borçlar Kanununun Kira Hükümlerinin Zaman İtibariyle Yürürlüğü... 12 C. Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri... 25 a. Genel olarak... 25 b. Yürürlüğü Ertelenen Maddeler... 26 c. Erteleme Süresi... 29 ç. Ertelemeye Bağlı Olarak Uygulanacak Hukuk... 29 d. Ertelemenin Sözleşme Taraflarının Çıkarları Açısından Değerlendirilmesi... 34 e. Ertelemenin Kapsamına Giren Kira İlişkileri... 36 aa. Ortak Koşullar... 36 bb. Alternatif Koşullar... 38 Ç. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunundaki Yeri... 41 a. Tipik Sözleşme Olması... 41 b. Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerde Kıyaslanması... 45 aa. Kullanım Ödüncü (Ariyet) ve Kira Sözleşmesi... 45 bb. Tüketim Ödüncü (Karz) ve Kira Sözleşmesi... 51 cc. Finansal Kiralama ve Kira Sözleşmesi... 52 çç. Saklama Sözleşmesi (Vedia) ve Kira Sözleşmesi... 60
VIII DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler A. TANIMI... 67 AÇIKLAMALAR... 68 A. Tanım... 68 B. Tanımda Yer Alan Kavramların Açıklanması... 70 a. Kiracı... 70 b. Kiraya Veren... 82 c. Kiralanan... 89 ç. Kira Bedeli... 93 d. Anlaşma... 96 B. KIRA SÜRESI... 99 AÇIKLAMALAR... 100 A. Maddenin Genel Özellikleri... 100 B. Kira Sözleşmesinde Süre... 101 C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi... 103 a. Genel olarak... 103 b. Sürenin Belirli Olması... 103 c. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi... 104 ç. Sözleşmenin Belirli Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar... 105 Ç. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi... 106 a. Belirsiz Süre... 106 b. Belirsiz Süre Karinesi... 107 c. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar... 107 D. Süre Bakımından Özel Tipe Sahip Bazı Sözleşmeler... 108 a. Konut Ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi... 108 b. Koşula Bağlı Sözleşme... 109 c. Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler... 119 aa. Bildirime bağlı uzama... 120 bb. Bildirimsiz uzama... 122
IX ç. Üst Süreli Sözleşme... 123 d. Asgari Süreli Sözleşme... 124 e. Asgari ve Üst Süreli Sözleşme... 125 f. Süresiz (Ebedi) kira sözleşmesi... 126 C. KIRAYA VERENIN BORÇLARI... 129 I. Teslim borcu... 129 AÇIKLAMALAR... 130 A. Maddenin Genel Özellikleri... 130 a. Maddenin Amacı... 130 b. Maddenin Uygulama Alanı... 132 c. Maddenin Bağlayıcılığı... 132 ç. Maddenin Kiraya Verenin Borçlarına Kaynaklık Etmesi... 134 B. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan Asli Borçları... 135 a. Teslim Borcu... 135 aa. Gerçek teslim... 137 bb. Gerçek olmayan teslim... 137 b. Bulundurma Borcu... 139 c. Teslim ve Bulundurma Borcunun Özellikleri... 141 aa. Kullanıma Elverişlilik... 141 bb. Zaman Bakımından... 144 cc. Kişi bakımından... 145 çç. Konu Bakımından... 145 dd. Bu Borçların İfasında İspat... 146 C. Kiracıyı Koruyan Sınırlamalar... 146 a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Koruma... 146 b. Diğer Kira İlişkilerinde Koruma... 147 c. Sınırlamalara Aykırılıkta Yaptırım... 150
X II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu... 153 AÇIKLAMALAR... 153 A. Maddenin Genel Özellikleri... 153 B. Maddenin Getirdiği Kural ve İstisnası... 155 a. Kamu Hukuku Kökenli Yükümlülüklerden Kiraya Verenin Sorumlu Olması Kuralı... 155 b. Kuralın İstisnaları... 159 aa. Sözleşme ile getirilen istisna... 169 bb. Yasa ile getirilen istisna... 161 III. Yan giderlere katlanma borcu... 167 AÇIKLAMALAR... 168 A. Maddenin Genel Özellikleri... 168 B. Yan Gider Kavramı... 171 C. Yan Giderin Özellikleri... 172 a. Yan gider kiraya verene ait bir yüktür... 172 b. Yan gider kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılıdır... 174 c. Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olmalıdır... 175 Ç. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum... 176 IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu... 179 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk... 179 AÇIKLAMALAR... 180 A. Maddenin Genel Özellikleri... 180 B. Kiraya Verenin Ayıplı İfadan Sorumluluğu... 182 a. Kiraya verenin temerrüdü ile ayıplı ifada bulunması eş değerde sayılmıştır... 182 b. Madde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından sorumluluğunu kabul etmiştir... 184 c. Kira sözleşmesi bakımından ayıp kavramı ve yapısı... 185
XI ç. Maddenin ayıp ayırımı noktasındaki rolü... 187 aa. Başlangıçtaki-Sonraki Ayıp... 187 bb. Önemli-Önemli Olmayan Ayıp... 190 d. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kurallara Yapılan Yollama... 194 aa. Genel olarak... 194 bb. Kira sözleşmesi olmalı... 194 cc. Kiralanan şey başlangıçta ayıplı olmalı... 196 çç. Ayıp önemli olmalı... 196 dd. Kiracı kiralanan şeyi teslim almamış olmalı... 197 ee. Temerrüt hükümlerinin uygulanışı... 199 e. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin Kurullara Yapılan Yollama... 202 f. Ayıplı İfa ve Temerrüt Hükümlerinin Birleşmesi... 203 g. Kiracının Ayıplı İfa Halinde Genel Hükümlere Sahip Olduğu Haklar (Yarışma)... 203 2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk... 205 a. Genel olarak... 205 AÇIKLAMALAR... 206 A. Maddenin Genel Özellikleri... 206 B. Kiralanan Şeyin Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi... 207 C. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar... 208 a. Seçimlik Haklar... 208 b. Seçimlik Hakların Yapısı... 209 c. Kiracının Ayıplı İfa Karşısında Sahip Olduğu Diğer Haklar (Yarışma)... 210 Ç. Tazminat Talebi ve Seçimlik Haklarla İlişkisi... 211 D. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı... 212 E. Kiracının Sorumlu Olduğu Ayıp... 216 F. Kiraya Verenin Kusuru... 217 G. Gözden Geçirme (Muayene) ve Bildirim (İhbar)... 218 Ğ. İspat Yükü... 218
XII b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih... 221 AÇIKLAMALAR... 223 A. Maddenin Genel Özellikleri... 223 B. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı... 225 a. Hakkın Yapısı... 225 b. Ayıbın Giderilmesi Yerine Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesi... 227 c. Ayıbın Giderilmesi... 228 ç. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre... 232 d. Ayıbın Giderilmemesi veya Gereği Gibi Giderilmemesi... 236 e. Ayıbın Giderilememesine Bağlanan Sonuçlar... 238 C. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Giderilmesi... 238 Ç. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme hakkı... 241 D. Sözleşmenin Feshi... 243 c. Kira bedelinin indirilmesi... 247 AÇIKLAMALAR... 248 A. Maddenin Genel Özellikleri... 248 B. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep... 248 a. Talebin Özelliği... 248 b. Koşulları... 250 c. İndirimin Yapılması... 252 d. Sonuçları... 252 d. Zararın Giderimi... 255 AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri... 255 B. Tazminat Talebinin Özellikleri... 256 C. Tazmin Edilecek Zarar... 258 Ç. Kiraya Verenin Kusurlu Olması... 261 D. Tazminat Talebinde Sorumsuzluk Anlaşması... 262
XIII E. Kiracının Ayıbı Bildirme Yükümünün Rol... 262 F. Tazminatın Hesaplanması... 263 G. Zamanaşımı... 264 V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk... 265 1. Zapttan sorumluluk... 265 AÇIKLAMALAR... 266 A. Maddenin Genel Özellikleri... 266 B. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu ve Koşulları... 267 a. Üçüncü Şahıs Kavramı... 267 b. İleri Sürülen Hak... 270 c. Zaman İtibariyle Hakkın Özelliği... 278 d. İleri Sürülen Hakkın Kiralanan İle İlgili Olması... 279 e. Hakkın İleri Sürülmesi... 279 C. Üçüncü Şahsın Hak İleri Sürmesinin Sonuçları... 281 a. Kiracının Bildirimi... 281 b. Kiraya Verenin Davayı Üstlenmesi... 283 c. Kiraya Verenin Tazminat Sorumluluğu... 284 2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması... 287 a. Kiralananın el değiştirmesi... 287 AÇIKLAMALAR... 288 A. Maddenin Genel Özellikleri... 288 B. 818 Sayılı BK Döneminde Durum... 292 C. Kiralanan Şeyin Sonradan El Değiştirmesi... 293 a. Zaman İtibariyle El Değiştirme... 294 b. El Değiştirmenin Anlamı... 295 aa. Cüzi halefiyet yoluyla el değiştirme... 295 bb. Külli halefiyet yoluyla el değiştirme... 303 cc. Kiralanan şeyin muvazaalı olarak el değiştirmesi... 304 dd. Kamulaştırma... 305
XIV Ç. El Değiştirmeye Bağlanan Sonuç... 306 a. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeye Taraf Olması... 306 b. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi... 317 b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması... 319 AÇIKLAMALAR... 320 A. Maddenin Genel Özellikleri... 320 B. Kiralanan da Sonradan Sınırlı Ayni Hak Kurulması... 321 a. Sınırlı Ayni Hakkın Üçüncü Şahıs Lehine Kurulması... 321 b. Sınırlı Ayni Hakkın Özelliği... 325 c. İntifa hakkı... 326 ç. Oturma hakkı... 327 d. Üst hakkı... 327 e. Geçit İrtifakı... 329 f. Rehin Hakkı... 329 C. Sınırlı Ayni Hakkın Kurulmasının Sonuçları... 329 c. Tapu siciline şerh... 337 AÇIKLAMALAR... 338 A. Maddenin Genel Özellikleri... 338 B. Kira Sözleşmesinin Şerhinin Özelliği... 339 C. Şerhin Verilmesi... 340 Ç. Şerhin Etkisi ve Etki Süresi... 343 D. Şerhin Sona Ermesi... 346 KAYNAKLAR... 349
KISALTMALAR AMK Art. AT Aufl. AÜHFD. : Alman Medeni Kanun : Artikel : Allgemeiner Teil : Auflage : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi b. : Bent B. : Bası/Baskı BGB BGE BK. Bkz. BT : Bürgerliches Gesetzsbuch : Entscheidungen des schweizerischen Bundesgerichts : Borçlar Kanunu : Bakınız : Besonderer Teil C. : Cilt c. : Cümle dp. E ebk Einl. GKHK HD Hersg : Dipnot : Esas : 818 sayılı Borçlar Kanunu : Einleitung : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun : Hukuk Dairesi : Herausgeber
XVI HGK. HMK İBB İBK İİK : Hukuk Genel Kurulu : Hukuk Muhakemeleri Kanunu : İçtihat Bilgi Bankası : İsviçre Borçlar Kanunu : İcra İflas Kanunu K. : Karar KK. Komm. KTK : Kamulaştırma Kanunu : Kommentar : Karayolları Trafik Kanunu KUKO-OR : Kurzkommentar-Obligationenrecht m. : Madde Nr. OR R G : Nummer, Numara, Kenar Numarası : Obligationenrecht (İsviçre Borçlar Kanunu-İBK) : Resmi Gazete s. : sayfa, seite S. : Sayı t.li TBK TMK Vb. vd. Vorbem. Y YİBK YKD Yür. K. : Tarihli : Türk Borçlar Kanunu : Türk Medeni Kanunu : Ve benzeri : Ve devamı : Vorbemerkung/en : Yıl : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı : Yargıtay Kararları Dergisi : Yürürlük Kanunu