UYUM GIDA AŞ. ĐSTANBUL BÜYÜKÇEKMECE BATIKÖY UYUM MARKET DEĞERLEME RAPORU SOM 1007 17350-REV-1 ĐSTANBUL, 26 Temmuz 2010
Đstanbul, 26.07.2010 Sn. Şule Gündoğdu Uyum Gıda A.Ş Adnan Kahveci Mah. Yavuz Sultan Selim Bulvarı No:17 K:4 Uyum Çarşı Beylikdüzü, Đstanbul Konu : Değerleme Raporu Vaki talebiniz üzerine Batıköy Mh. Çarmıklı Caddesi Uyum Gıda Market Büyükçekmece Đstanbul adresindeki mülkler 19.07.2010 tarihinde gezilerek dikkatle incelenmiştir. Talep edilen mülklere ilişkin Değerleme Raporumuzu yazımız ekinde takdim ediyoruz. Yaptığımız piyasa araştırması ve değerleme hesapları sonucunda konu mülklerin bugünkü durumuyla ve güncel piyasa şartlarında, 26.07.2010 tarihi itibariyle, peşin ve nakit kat irtifak hakkı değerlerini (Uyum Gıda AŞ. mülkiyetindeki hisse değerleri), 6 nolu bağımsız bölüm için; 350.000 TL (Üçyüzellibin Türk Lirası) 7 nolu bağımsız bölüm için; 1.700.000 TL (Birmilyonyediyüzbin Türk Lirası) 8 nolu bağımsız bölüm için; 40.000 TL (Kırkbin Türk Lirası) 9 nolu bağımsız bölüm için; 50.000 TL (Ellibin Türk Lirası) olarak tahmin ettiğimizi, bu değerle mülklerin makul bir pazarlama süreci içinde alıcısı az olduğunu, tapu kayıtlarında, detayları 3.1. başlığında belirtilen yasal kısıtlamalar bulunduğunu bilgilerinize arz ederiz. Saygılarımızla, Sorumlu Değerleme Uzmanı Nazan ÖZBAYDAR Form-040 / Rev.2 Page 2 of 55
KABULLER VE KISITLAMALAR - GĐRĐŞ Bu rapor, Uyum Gıda AŞ nin 15.07.2010 tarihli yazılı talebi üzerine hazırlanmıştır. Raporun düzenleme amacı Batıköy Mh. Çarmıklı Caddesi Uyum Gıda Market Büyükçekmece Đstanbul adresindeki mülklerin finansal raporlarda kullanılmak üzere satış değerlerinin tespit edilmesidir. Đstanbul Đli, Büyükçekmece Đlçesi, Mimarsinan, 3 pafta, 178 Ada, 2 parselde yer alan mülklerin değer tespiti amacıyla, konu mülkler 20.07.2010 tarihinde, SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ. yetkililerince gezilmiş, ayrıntılı bilgiler alınmış ve konu mülklerin güncel piyasa koşullarında değerleri takdir edilerek işbu Değerleme Raporu düzenlenmiştir. Form-040 / Rev.2 Page 3 of 55
ĐÇĐNDEKĐLER 1. Rapor Bilgileri 2. Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler 3. Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler 4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Đlişkin Analizler 5. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 6. Sonuç 7. Ekler Form-040 / Rev.2 Page 4 of 55
GAYRĐMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1. RAPOR BĐLGĐLERĐ 1.1. RAPOR TARĐHĐ 26.07.2010 1.2. RAPORUN NUMARASI 1.3. RAPOR TÜRÜ Bu rapor Đstanbul Đli, Büyükçekmece Đlçesi, Mimarsinan, 3 pafta, 178 Ada, 2 parselde yer alan 4 adet dükkanın finansal raporlarda kullanılmak üzere satış değerlerinin tespit edilmesi amacıyla hazırlanmıştır. 1.4. RAPORU HAZIRLAYAN/LAR Bu değerleme raporu, gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi/kurum/kuruluslardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Değerleme Uzmanı Yük. Şehir Plancısı, Fatma Büyükbaş Umut (400527) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Yük. Şehir Plancısı, Nazan Özbaydar (400226) tarafından hazırlanmıştır. Şehir Plancısı Başak Tekin çalışmalar sırasında destek vermiştir. 1.5. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI Yük. Şehir Plancısı, Nazan Özbaydar, 400226 1.6. DEĞERLEME TARĐHĐ 20.07.2010 tarihinde konu mülklerin yerinde incelemeler yapılmış, 22-26.07.2010 tarihlerinde resmi kurum incelemeleri ve saha çalışmaları yapılmış ve 26.07.2010 tarihine kadar ofis çalışması yapılarak işbu rapor hazırlanmıştır. 1.7. DAYANAK SÖZLEŞMENĐN TARĐH VE NUMARASI Bu değerleme raporu şirketimiz ile Uyum Gıda AŞ. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.07.2010 tarihli SOM-TDT-1007298 referans numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.8. RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERĐ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACI ĐLE HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA DAĐR AÇIKLAMA Bu değerleme raporu, gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi/kurum/kuruluslardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Uyum Gıda AŞ. halka açık/borsaya kote olmamasına rağmen, müşterimiz Uyum Gıda AŞ nin talebi üzerine Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatına uygun formatta hazırlanmıştır. Form-040 / Rev.2 Page 5 of 55
2. ŞĐRKETĐ VE MÜŞTERĐYĐ TANITICI BĐLGĐLER 2.1. ŞĐRKETĐN UNVANI VE ADRESĐ SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danısmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ., Halaskargazi Cad. Ebekızı Sok. Sosko Đs Merkezi A Blok Kat.6 80220 Osmanbey Şişli Đstanbul, Turkiye adresinde hizmet vermektedir. SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danısmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ. 2002 yılında kurulmuştur. SOM Değerleme A.Ş.'nin temel işlevi; herhangi bir kısıtlayıcı neden ve baskı altında olmadan gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların değerlerini tespit etmek, en etkin ve verimli kullanım analizi, yer seçim analizi, gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve bu konulara ilişkin piyasa araştırmaları yapmak, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi aşamasında yatırımcıları yönlendirebilecek fizibilite raporları hazırlamaktır. SOM Değerleme AŞ. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Seri: VIII, No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Đlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde, değerleme hizmeti vermek üzere Kurul ca listeye alınmıştır. SOM AŞ., hizmet kalitesinin sürekliliği sağlamak amacıyla, yaklaşık bir yıl süren çalışmalar sonucunda; Toplam Kalite Yönetim Sistemini kurmuş ve 22.11.2007 tarihinde TÜV SÜD belgelendirme kuruluşunun denetimi sonucu ISO 9001:2008 kalite belgesi almaya hak kazanmıştır. Çalışmalarını Kalite Yönetim Sistemi kapsamında yürütmektedir. 2.2. MÜŞTERĐYĐ TANITICI BĐLGĐLER VE ADRESĐ Uyum Gıda AŞ. Adnan Kahveci Mah. Yavuz Sultan Selim Bulvarı No:17 K:4 Uyum Çarşı Beylikdüzü, Đstanbul adresinde faaliyet göstermektedir. Uyum A.Ş., 1998 yılında 8 girişimcinin bir araya gelmesi ile kurulmuştur. Đlk mağazası olan Başakşehir 1. Etap ı kurulduğu yıl açan Uyum, günümüzde 1100 çalışanı, 30 mağazası ile hizmet vermektedir. 2.3. MÜŞTERĐ TALEPLERĐNĐN KAPSAMI VE VARSA GETĐRĐLEN SINIRLAMALAR Müşterimiz, Uyum Gıda AŞ. Đstanbul Đli, Büyükçekmece Đlçesi, Mimarsinan, 3 pafta, 178 Ada, 2 parselde kayıtlı 4 adet dükkanın finansal raporlarda kullanılmak üzere, değerleme tarihi itibari ile, güncel piyasa koşullarında peşin satış değerlerini içeren değerleme raporunu talep etmiştir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiş, 6-8 ve 9 nolu bağımsız birimlerin sadece Uyum AŞ. hissesindeki kısımların değeri dikkate alınmıştır. Form-040 / Rev.2 Page 6 of 55
3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĐLGĐLER 3.1. GAYRĐMENKULÜN YERĐ, KONUMU, TANIMI VE TAPU KAYITLARINA ĐLĐŞKĐN BĐLGĐLER 3.1.1. TAPU BĐLGĐLERĐ ĐLĐ Đstanbul MEVKĐĐ - ĐLÇESĐ Büyükçekmece PAFTA 3 BUCAĞI - ADA 178 MAHALLESĐ - PARSEL 2 KÖY Mimarsinan YÜZÖLÇÜMÜ 2.329 m² SOKAK - NĐTELĐĞĐ Tarla SAHĐBĐ - BAĞIMSIZ BÖLÜM BĐLGĐLERĐ MÜLKĐYET TÜRÜ Kat irtifakı BLOK NO - PROJE NO - KAT Zemin BÖLÜM NO 6-7-8-9 ARSA PAYI 6 nolu bb. 85950/365000 7 nolu bb. 40000/365000 8 nolu bb. 800/365000 9 nolu bb. 800/365000 NĐTELĐĞĐ Dükkan Dükkan Dükkan - Dükkan 6 nolu bağımsız bölüm SAHĐBĐ SAHĐBĐ TAPU TARĐHĐ-YEVMĐYE NO ARSA PAYI Vedat Yılmaz 06.07.1999-4848 7830/365000 Mehmet Demirkan 06.07.1999-4848 7830/365000 Hikmet Sepet 06.07.1999-4848 7830/365000 Tahir Soğukçam 06.07.1999-4848 15660/36500 Uyum Gida Ve Đhtiyaç Maddeleri Sanayi Ve Ticaret A.Ş. 06.06.2008-15330 3596/8595 Sevim Başdinkçi 10.05.2010-9207 24/191 6 nolu bağımsız bölümün yukarıdaki dökümde belirtilen hissedarların hisse toplamı 1 olmamaktadır. Diğer hissedarların hisse oranları yazılı olarak alınamamış, tapu kütüğünden kontrol edilmiştir. Bu tutarsızlık, Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile paylaşılmış, yanlışlık olabileceği, kontrol edilmesi gerektiği hakkında şifahi bilgi verilmiştir. Form-040 / Rev.2 Page 7 of 55
6 nolu bağımsız birimin, sadece Uyum Gıda AŞ. mülkiyetindeki hisse değeri dikkate alındığı için çalışmamıza etkisi olmamıştır. Ancak tapuda, hisse oranlarının yeniden düzenlenmesi söz konusu olması durumunda değerin tekrar gözden geçirilmesi gerekebilecektir. 7 nolu bağımsız bölüm SAHĐBĐ TAPU TARĐHĐ-YEVMĐYE NO ARSA PAYI UYUM GĐDA VE ĐHTĐYAÇ MADDELERĐ SANAYĐ VE TĐCARET A.Ş. 18.01.2001-438 40000/365000 8 nolu bağımsız bölüm SAHĐBĐ SAHĐBĐ TAPU TARĐHĐ-YEVMĐYE NO ARSA PAYI Vedat Yılmaz 22.02.2000-1027 10/200 Mehmet Demirkan 22.02.2000-1027 20/200 Hikmet Sepet 22.02.2000-1027 25/200 Tahir Soğukçam 22.02.2000-1027 40/200 Uyum Gida Ve Đhtiyaç Maddeleri Sanayi Ve Ticaret A.Ş. 09.06.2010-11405 10/40 Sevim Başdinkçi 09.06.2010-11405 11/40 9 nolu bağımsız bölüm SAHĐBĐ TAPU TARĐHĐ-YEVMĐYE NO ARSA PAYI Vedat Yılmaz 22.02.2000-1027 10/200 Mehmet Demirkan 22.02.2000-1027 20/200 Hikmet Sepet 22.02.2000-1027 25/200 Tahir Soğukçam 22.02.2000-1027 40/200 Uyum Gida Ve Đhtiyaç Maddeleri Sanayi Ve Ticaret A.Ş. 09.06.2010-11405 10/40 Sevim Başdinkçi 09.06.2010-11405 11/40 YASAL KISITLAMALAR Đstanbul Đli, Büyükçekmece Đlçesi, Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü nden 26.07.2010 tarihinde alınan yazılı bilgiye göre değerlemeye konu mülk üzerinde aşağıda belirtilen ipotek ve hacizler bulunmaktadır. 6 nolu bağımsız bölümle ilgili olarak; 10.05.2010 tarihli dilekçe ile Sevim Başdinkçi hissesi üzerinde kendisi gelmeden işlem yapılamayacağı beyan edilmiştir. - Yönetim Planı: 06.07.1999 Form-040 / Rev.2 Page 8 of 55
6 nolu bağımsız bölüm üzerinde; - Haciz - 09.06.2009 Tarih, 18070 Yevmiye No Gebze 1. Đcra Müdürlüğü 08.06.2009 Tarih, 2009/2977 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi-21.683,16 TL) - Đhtiyati Haciz - 25.01.2010 Tarih, 1496 Yevmiye No, Đstanbul 3. Đcra Müdürlüğü 21.01.2010 Tarih, 2010/1792 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Haciz - 19.03.2010 Tarih, 5425 Yevmiye No Büyükçekmece 1. Đcra Müdürlüğü 2009/35890 Sayılı Yazısı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Asya Katılım Bankası A.Ş. 5.550.000 YTL Akdi Faiz Oranı, 1. Derece, FBK Müddet 16.03.2007 Tarih, 5387 Yevmiye No 7 nolu bağımsız bölüm üzerinde; - Asya Katılım Bankası A.Ş. 5.550.000 YTL Akdi Faiz Oranı, 1. Derece, FBK Müddet 16.03.2007 Tarih, 5387 Yevmiye No 8 nolu bağımsız bölüm üzerinde; - Haciz - 09.06.2009 Tarih, 18070 Yevmiye No Gebze 1. Đcra Müdürlüğü 08.06.2009 Tarih, 2009/2977 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi-21.683,16 TL) - Đhtiyati Haciz - 25.01.2010 Tarih, 1496 Yevmiye No, Đstanbul 3. Đcra Müdürlüğü 21.01.2010 Tarih, 2010/1792 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Haciz - 19.03.2010 Tarih, 5425 Yevmiye No Büyükçekmece 1. Đcra Müdürlüğü 2009/35890 Sayılı Yazısı (Vedat Yılmaz Hissesi) 9 Nolu Bağımsız Bölüm Üzerinde; - Haciz - 09.06.2009 Tarih, 18070 Yevmiye No Gebze 1. Đcra Müdürlüğü 08.06.2009 Tarih, 2009/2977 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi-21.683,16 TL) - Đhtiyati Haciz - 25.01.2010 Tarih, 1496 Yevmiye No, Đstanbul 3. Đcra Müdürlüğü 21.01.2010 Tarih, 2010/1792 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Haciz - 19.03.2010 Tarih, 5425 Yevmiye No Büyükçekmece 1. Đcra Müdürlüğü 2009/35890 Sayılı Yazısı (Vedat Yılmaz Hissesi) 26.07.2010 tarihi itibari ile tapu müdürlüğünden alınan yazılı belgeler rapor ekindedir. Form-040 / Rev.2 Page 9 of 55
3.1.2. GAYRĐMENKULÜN KONUMU ve ÇEVRE ÖZELLĐKLERĐ Değerlemeye konu mülkler, Đstanbul Đli, Büyükçekmece Đlçesi, Batıköy Mahallesi Çarmıklı Caddesi nde 178 ada 2 parsel üzerinde yer almaktadır. Mustafa Kemal Bulvarı ile Çarmıklı Caddesi kesişiminde, Çarmıklı Caddesi ne cepheli 2. binada yer alan mülkün doğusunda Carrefour Market, batısında mahalle ölçeğindeki ticaret birimleri yer almaktadır. Çevresinde Batıköy Toplu Konutları ve yeni yapılan konut projeleri bulunmaktadır. D-100 Karayolu na 550 m, Batıköy sahiline 1.800 m uzaklıktaki mülklere ulaşım, D-100 Karayolu ndan sırayla Mimarsinan kavşağından Kemal Atatürk Bulvarı ve Çarmıklı Caddesi takip edilerek ulaşılmaktadır. Şema 1. Gayrimenkulün Konumu (Kaynak: http://sehirrehberi.ibb.gov.tr) Form-040 / Rev.2 Page 10 of 55
3.1.3. GAYRĐMENKULÜN TANIMI Değerlemeye konu mülkler; Batıköy Mahallesi, Çarmıklı Sokak adresindeki 2.329 m² arsa üzerinde toplam 36 bağımsız bölümden oluşan, bodrum + zemin + 9 normal kattan oluşan binanın zemin katında yer alan 6, 7, 8 ve 9 nolu bağımsız bölümlerdir. Değerlemeye konu bağımsız birimler birleştirilerek Uyum Gıda ve Đhtiyat Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından süpermarket olarak kullanılmaktadır. 6-8 ve 9 nolu bağımsız birimler tamamı Uyum Gıda AŞ. mülkiyetinde olmayıp, değerlemede sadece Uyum Gıda AŞ. mülkiyetindeki hisse değeri dikkate alınmıştır. Mülklerin Dışarıdan Görünümü Form-040 / Rev.2 Page 11 of 55
3.2. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB.. DÖKÜMANLAR, 6 Nolu Bağımsız Bölüm Tapusu Form-040 / Rev.2 Page 12 of 55
7 Nolu Bağımsız Bölüm Tapusu Form-040 / Rev.2 Page 13 of 55
8 Nolu Bağımsız Bölüm Tapusu Form-040 / Rev.2 Page 14 of 55
9 Nolu Bağımsız Bölüm Tapusu Form-040 / Rev.2 Page 15 of 55
Vaziyet Planı Zemin Kat Planı Form-040 / Rev.2 Page 16 of 55
6 Nolu Bağımsız Birim Planı 7 Nolu Bağımsız Birim Planı Form-040 / Rev.2 Page 17 of 55
8 ve 9 Nolu Bağımsız Birimlerin Planı Kapıcı Dairesi Planı (Ortak alandır) Form-040 / Rev.2 Page 18 of 55
Yapı Ruhsatı Form-040 / Rev.2 Page 19 of 55
3.3. DEĞERLEMESĐ YAPILAN GAYRĐMENKUL ĐLE ĐLGĐLĐ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM ĐŞLEMLERĐNE VE GAYRĐMENKULÜN HUKUKĐ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞĐŞĐKLĐKLERE (ĐMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĐŞĐKLĐKLER, KAMULAŞTIRMA ĐŞLEMLERĐ V.B.) ĐLĐŞKĐN BĐLGĐ PLAN/ÖLÇEK/TARĐH Batıköy Toplukonut Uygulama Đmar Planı 1/1000-12.11.1985 (02.03.2001 tadilat) FONKSĐYON ALANI Konut + Ticaret YAPI NĐZAMI Ayrık RUHSAT TARĐHĐ 27.09.1998* TAKS - KAT ĐRTĐFAKI Mevcut KAKS YÜKSEKLĐK Kısmen Konut 1,60 Kısmen Konut+Ticaret 2,60 Konut-12,50 m Konut+Ticaret 15,50 m KAT MÜLKĐYETĐ ĐSKAN BELGESĐ Yok Bkz. Açıklamalar Büyükçekmece Belediyesi Đmar Müdürlüğü nden 26.07.2010 tarihinde alınan yazılı bilgiye göre değerlemeye konu mülk, 12.11.1985 tt'li ve 02.03.2001 tadilat tarihli Batıköy Toplukonut 1/1000 Uygulama Đmar Planı sınırları içinde, ayrık nizam, kısmen konut, kısmen konut + ticaret alanında kalmaktadır. Yapılaşma koşulları kısmen konut olduğunda 1,60 emsal, 12,50 m yükseklik, kısmen konut + ticaret olduğunda ise 2,60 emsal, 15,50 m yükseklik olarak belirlenmiştir. Değerlemeye konu mülkün bulunduğu 178 ada 2 parsele ait imar arşiv dosyasında 27.09.1998* tarihli yeni yapı ruhsatına göre, bodrum kat + zemin + 9 normal kattan oluşan mülkün zemin katında 10 adet dükkan diğer katlarda 3 er bağımsız bölümden toplam 37 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Ancak Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü nde incelenen kat irtifakına esas projesinde binanın bodrum katında 5, zemin katında 4 dükkan, diğer katlarda ise 3 er bağımsız bölümden toplam 36 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Đmar arşiv dosyasında değişikliğine istinaden başka bir ruhsat belgesine rastlanmamıştır. Bu nedenle ruhsat yenilendi ise de, ruhsat süresinin dolup dolmadığı teyit edilememiştir. Tapu müdürlüğünde, belediyede incelenen projenin bir kopyası ve farklı bir proje daha bulunmaktadır. Tapuda bulunan ve kat irtifakına esas olan projede bağımsız bölüm sayısı 36 dır. Değerlemede, halihazırda binanın durumu ile uyumlu olduğu görülen, tapu sicil müdürlüğünde incelenen kat irtifakına esas proje dikkate alınmıştır. Konu mülkler için iskan belgesi alınmamış ve kat mülkiyetine geçilmemiştir. 12.02.2007 tarihli Yapı Durdurma Zaptı na göre; değerlemeye konu bağımsız bölümlere çıkışı sağlayan rampanın projesinde merdiven olduğu, yerinde projesine aykırı olarak rampa yapıldığı görülmüş olup, söz konusu rampanın imar yoluna 1,30 m tecavüzlü olduğu tespit edilmiştir. 20.02.2007 tarih, 270027 sayılı Encümen Kararı na göre, konu parsel üzerinde projesine aykırı imalat görülmesi nedeniyle, 3194 sayılı Đmar Kanunu nun 32 maddesine istinaden projesine aykırı bölümlerin yıkılmasına ve aynı kanunun 42. maddesine istinaden 1.000 YTL para cezası tahakkuk ettirilmesine, işlemlerin takibi için dosyanın Đmar Müdürlüğü ne, Fen Đşleri Müdürlüğü ne ve Hesap Đşleri Müdürlüğü ne gönderilmesine karar verilmiştir. Konu mülklerin bağlı olduğu Đmar ve Şehircilik Müdürlüğü nün 02.12.2008 tarih, 2566 sayılı yazısına göre; 178 ada 2 parsel üzerinde bulunan binaya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşma nedeniyle 01.09.2000 tarih, 20350669 sayılı yapı durdurma zaptı düzenlenmiş olup, 29.11.2000 tarih, 200625 sayılı encümen kararı ile 3194 sayılı imar kanununun 32. ve 42. maddelerinin uygulanmasına karar verilmiştir. Değerlemeye konu mülklerin kullanmakta olduğu jeneratör ve havalandırma odası ilgilisi tarafından yıkılarak durum izole edilmiştir. 178 ada 2 parsele ait imar arşiv dosyasında 01.09.2000 tarihli yapı durdurma zaptı ve 29.11.2000 tarihli encümen kararına rastlanmamıştır. Form-040 / Rev.2 Page 20 of 55
Değerlemeye konu mülklerin bulunduğu binada, yer alan sadece 5 nolu bağımsız bölüm; 25.05.2000 tarihinde yapı kullanma izin belgesi almıştır. Belediyede ve tapu müdürlüğünde, diğer bağımsız bölümlerin, yapı kullanma izin belgelerine rastlanmamıştır. Yerinde yapılan incelemelerde zemin katta yer alan 6, 7, 8 ve 9 nolu değerlemeye konu bağımsız bölümler kat irtifakı projesinden farklı olarak, birleştirilerek Uyum Gıda ve Đhtiyat Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından süpermarket olarak kullanılmaktadır. Projesinde zemin katta yer alan yaklaşık 84 m² büyüklüğündeki kapıcı dairesi markete dahil edilmiştir. Projesine göre; 6 nolu bağımsız birim 280 m², 7 nolu bağımsız birim 566 m², 8 nolu bağımsız birim 63 m², 9 nolu bağımsız birim 75 m² büyüklüğündedir. Mülklerin dördü ve kapıcı dairesi birleştirilerek mevcut durumda asma kat hariç yaklaşık 1.068 m² büyüklüğünde bir alan oluşturulmuştur. Değerlemeye konu mülkün bulunduğu parselin imar durumuyla ilgili son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik yapılmamıştır. 6 Nolu Bağımsız Bölüm Đçin; 26.02.2008 tarihinde Mehmet Yılmaz ın 7830/365000 paylı hissesi 10.05.2010 tarih 9207 yevmiye no ile Melike Bandinkçi nin 10800/36500 paylı hissesi 06.06.2008 tarih, 5330 yevmiye no ile Uyum Gida A.Ş. nin 28130/85950 paylı hissesi 06.06.2008 tarih, 5330 yevmiye no ile Veysel Yılmaz ın 29/955, Ceyhun Yılmaz ın 29/955 ve Beyda Tunçdöken in 29/955 paylı hisseleri satılmıştır. 7 Nolu Bağımsız Bölümün mülkiyetinde değişiklik olmamıştır. 8 Nolu Bağımsız Bölüm Đçin; 11.01.2008 tarih, 864 yevmiye no ile Mehmet Yılmaz ın 20/200 paylı hissesi 11.01.2008 tarih, 864 yevmiye no ile Uyum Gıda A.Ş. nin 85/200 paylı hissesi 11.01.2008 tarih, 5330 yevmiye no ile Veysel Yılmaz ın 1/30, Ceyhun Yılmaz ın 1/30 ve Beyda Tunçdöken in 1/30 paylı hisseleri 09.06.2010 tarih, 11405 yevmiye no ile Sevim Bandinçki nin 21/40 paylı hissesi 27.05.2010 tarih, 10502 yevmiye no ile 21/40 paylı hissesi Uyum Gıda A.Ş. nin 21/40 paylı hissesi satılmıştır. 9 Nolu Bağımsız Bölüm Đçin; 11.01.2008 tarih, 864 yevmiye no ile Mehmet Yılmaz ın 20/200 paylı hissesi 11.01.2008 tarih, 864 yevmiye no ile Uyum Gıda A.Ş. nin 85/200 paylı hissesi 11.01.2008 tarih, 5330 yevmiye no ile Veysel Yılmaz ın 1/30, Ceyhun Yılmaz ın 1/30 ve Beyda Tunçdöken in 1/30 paylı hisseleri 09.06.2010 tarih, 11405 yevmiye no ile Sevim Bandinçki nin 21/40 paylı hissesi 27.05.2010 tarih, 10502 yevmiye no ile 21/40 paylı hissesi Uyum Gıda A.Ş. nin 21/40 paylı hissesi satılmıştır. Form-040 / Rev.2 Page 21 of 55
3.4. DEĞERLEMESĐ YAPILAN GAYRĐMENKULLER ĐLE ĐLGĐLĐ HERHANGĐ BĐR TAKYĐDAT (DEVREDĐLEBĐLMESĐNE ĐLĐŞKĐN BĐR SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĐLGĐ, VARSA SÖZKONUSU GAYRĐMENKULÜN GAYRĐMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĐYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĐ ÇERÇEVESĐNDE ENGEL TEŞKĐL EDĐP ETMEDĐĞĐ HAKKINDAKĐ GÖRÜŞ Değerlemeye konu mülklerin üzerinde aşağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır. 6 nolu bağımsız bölüm üzerinde; - Haciz - 09.06.2009 Tarih, 18070 Yevmiye No Gebze 1. Đcra Müdürlüğü 08.06.2009 Tarih, 2009/2977 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi-21.683,16 TL) - Đhtiyati Haciz - 25.01.2010 Tarih, 1496 Yevmiye No, Đstanbul 3. Đcra Müdürlüğü 21.01.2010 Tarih, 2010/1792 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Haciz - 19.03.2010 Tarih, 5425 Yevmiye No Büyükçekmece 1. Đcra Müdürlüğü 2009/35890 Sayılı Yazısı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Asya Katılım Bankası A.Ş. 5.550.000 YTL Akdi Faiz Oranı, 1. Derece, FBK Müddet 16.03.2007 Tarih, 5387 Yevmiye No 7 nolu bağımsız bölüm üzerinde; - Asya Katılım Bankası A.Ş. 5.550.000 YTL Akdi Fazi Oranı, 1. Derece, FBK Müddet 16.03.2007 Tarih, 5387 Yevmiye No 8 nolu bağımsız bölüm üzerinde; - Haciz - 09.06.2009 Tarih, 18070 Yevmiye No Gebze 1. Đcra Müdürlüğü 08.06.2009 Tarih, 2009/2977 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi-21.683,16 TL) - Đhtiyati Haciz - 25.01.2010 Tarih, 1496 Yevmiye No, Đstanbul 3. Đcra Müdürlüğü 21.01.2010 Tarih, 2010/1792 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Haciz - 19.03.2010 Tarih, 5425 Yevmiye No Büyükçekmece 1. Đcra Müdürlüğü 2009/35890 Sayılı Yazısı (Vedat Yılmaz Hissesi) 9 Nolu Bağımsız Bölüm Üzerinde; - Haciz - 09.06.2009 Tarih, 18070 Yevmiye No Gebze 1. Đcra Müdürlüğü 08.06.2009 Tarih, 2009/2977 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi-21.683,16 TL) - Đhtiyati Haciz - 25.01.2010 Tarih, 1496 Yevmiye No, Đstanbul 3. Đcra Müdürlüğü 21.01.2010 Tarih, 2010/1792 Sayılı Yazı (Vedat Yılmaz Hissesi) - Haciz - 19.03.2010 Tarih, 5425 Yevmiye No Büyükçekmece 1. Đcra Müdürlüğü 2009/35890 Sayılı Yazısı (Vedat Yılmaz Hissesi) 6 nolu bağımsız bölümle ilgili olarak; 10.05.2010 tarihli dilekçe ile Sevim Başdinkçi hissesi üzerinde kendisi gelmeden işlem yapılamayacağı beyan edilmiştir. Ayrıca 6 nolu bağımsız bölümün tapuda belirtilen hissedarların hisse toplamı 1 olmamaktadır. Bu tutarsızlık, Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile paylaşılmış, yanlışlık olabileceği, kontrol edilmesi gerektiği hakkında şifahi bilgi alınmıştır. Konu mülklerin yenileme yapı ruhsatı dosyasında bulunamamıştır, iskan belgeleri alınmamıştır ve kat mülkiyetine geçilmemiştir. Seri: VI, No: 11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Đlişkin Esaslar Tebliği ne göre, portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunlu olduğundan değerleme konusu mülklerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması uygun değildir. Form-040 / Rev.2 Page 22 of 55
3.5. DEĞERLEMESĐ YAPILAN PROJELERĐN ĐLGĐLĐ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĐ TÜM ĐZĐNLERĐNĐN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĐNĐN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, ĐNŞAATA BAŞLANMASI ĐÇĐN YASAL GEREKLĐLĐĞĐ OLAN TÜM BELGELERĐNĐN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĐLGĐ VE PROJENĐN GAYRĐMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĐYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĐ ÇERÇEVESĐNDE BĐR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDAKĐ GÖRÜŞ Değerlemesi yapılan gayrimenkuller, proje aşamasında değildir. Mevcut yapılaşma ile ilgili belgeler hakkında bilgi 3.3. başlığında verilmiş olup, mevzuat gereği mülklerin GYO portföyüne alınması uygun değildir. Değerlemede bağımsız birimler, projesine uygun olarak ayrı ayrı değerlendirilmiş olup, proje dışı olduğu için asma katları ve ilave edilen kapıcı dairesi dikkate alınmamıştır. Halihazırda kullanılan hali ile değeri farklı olacaktır. 3.6. DEĞERLEMESĐ YAPILAN PROJELER ĐLE ĐLGĐLĐ OLARAK, 29/6/2001 TARĐH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĐMĐ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĐM YAPAN YAPI DENETĐM KURULUŞU (TĐCARET UNVANI, ADRESĐ V.B) VE DEĞERLEMESĐ YAPILAN GAYRĐMENKUL ĐLE ĐLGĐLĐ OLARAK GERÇEKLEŞTĐRDĐĞĐ DENETĐMLER HAKKINDA BĐLGĐ Değerlemeye konu mülklerin bulunduğu bina, 4708 sayılı yapı denetim yasası ve bu yasaya ait 12.08.2001 tarih, 24491 sayılı yapı denetim uygulama usul ve esasları yönetmeliğinden önce inşa edildiğinden yapı denetim kanununa tabi tutulmamıştır. 3.7. EĞER BELĐRLĐ BĐR PROJEYE ĐSTĐNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĐLĐŞKĐN DETAYLI BĐLGĐ VE PLANLARIN SÖZ KONUSU DEĞERĐN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĐLĐŞKĐN OLDUĞUNA VE FARKLI BĐR PROJENĐN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĐN FARKLI OLABĐLECEĞĐNE ĐLĐŞKĐN AÇIKLAMA Değerleme belirli bir projeye istinaden yapılmamaktadır. Đnşaat tamamlanmıştır, projede ilgili bölümlerde ifade edilen değişiklikler sözkonusudur, ancak değerlemede kat irtifakına esas mimari proje büyüklükleri dikkate alınmıştır. Form-040 / Rev.2 Page 23 of 55
4. DEĞERLEMESĐ YAPILAN GAYRĐMENKULE ĐLĐŞKĐN ANALĐZLER 4.1. GAYRĐMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĐN ANALĐZĐ VE KULLANILAN VERĐLER Bu başlık altında Đstanbul ve gayrimenkulün bulunduğu ilçe incelenmiştir. ĐSTANBUL Konum Đstanbul, 280 01 ve 290 55 doğu boylamlarıyla 410 33 ve 400 28 kuzey enlemleri arasında bulunmaktadır. Đstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve Đstanbul kentini de ikiye bölmektedir. Đstanbul, Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi görmektedir ve 5.512 km² lik alana sahiptir. Şema 2. Đstanbul un Konumu(Kaynak:www.wikipedia.org) Đdari Sınırlar Đl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra Đlçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi Đlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray Đlçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize Đlçesi topraklarıyla çevrilidir. Đstanbul Đli sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Avrupa Yakası nda; Avcılar, Küçükçekmece, Büyükçekmece, Çatalca, Silivri, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Esenler, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Fatih, Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli, Kağıthane, Sarıyer, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultangazi, Esenyurt, Anadolu Yakası nda ise; Üsküdar, Beykoz, Şile, Kadıköy, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Adalar, Maltepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Sancaktepe, Çekmeköy bulunmaktadır. Form-040 / Rev.2 Page 24 of 55
Şema 3. Đstanbul un Đlçeleri (Kaynak:www.wikipedia.org) Ulaşım Türkiye'nin en kalabalık ve en önemli sanayi, ticaret ve finans merkezi olan Đstanbul hem ülkenin diğer merkezlerine, hem de dış ülkelere çeşitli ulaşım yollarıyla bağlıdır. Bu ulaşım yolları arasında en önemlisi aynı zamanda Avrupa ile Ortadoğu'yu da birbirine bağlayan E-5 ve TEM otoyoludur. Đstanbul Boğazı'na yapılan iki köprü bu yolun işlekliğini daha da artırmıştır. Deniz ulaşımının Türkiye'nin en büyük dış ticaret limanı olan kentin bağlantılarında ağırlıklı bir yeri bulunmaktadır. Hava ulaşımında hem yurtiçi ve yurtdışı ulaşımında varış ve kalkış yeri olup, uluslararası hava ulaşımındaki transit liman konumundadır. Anadolu Yakasında Sabiha Gökçen Hava Limanı daha çok iç hat ve charter seferleri ile faaliyettedir. Yeşilköy de bulunan ve en çok kullanılan havaalanı ise Atatürk Havalimanıdır. Đstanbul Uluslararası Atatürk Havalimanı, şehir merkezine 20 km mesafededir. Đklim Yaz ayları genellikle sıcak geçen, kış ayları bölgeyi etkisi altına alan sistemlere bağlı olarak fazla soğuk geçmeyen Đstanbul, Akdeniz ikliminin özelliklerini taşıyor görünse de, Marmara Denizi ve Đstanbul Boğazı'nın etkisiyle daha farklı bir iklime sahip olmuştur. Kış aylarında Karadeniz'den gelen soğuk-kuru hava kütlesi ile Balkanlardan gelen soğuk-yağışlı hava kütlesinin ve özellikle Akdeniz'den gelen ılık ve yağışlı hava kütlelerinin etkisi altındadır. Bütün ilde Karadeniz'in soğuk ve yağışlı havasıyla Akdeniz'in ılık havası birbirini izler. Đlde yaz-kış, gece-gündüz arasında büyük ısı farkları görülmez. Form-040 / Rev.2 Page 25 of 55
Şema 4. Đstanbul Ulaşım Haritası Su kaynakları Đstanbul daki en büyük akarsu, Riva çayıdır. Boğaza dökülen suların en önemlileri Küçüksu ve Göksu dereleridir. Bunlardan başka Haliç'e dökülen Kâğıthane ve Alibey Dereleri, Küçükçekmece Gölü ne dökülen Sazlıdere, Büyükçekmece Gölü ne dökülen Karasu Deresi, Terkos Gölü ne dökülen Trança Deresi, Đstanbul Đlinin belli başlı akarsularıdır. Đlde küçük fakat önemli üç göl mevcuttur. Bunların üçü de Avrupa yakasındadır. Denizden ayrılmış olan Terkos Gölü nün suyu tatlıdır. Marmara Denizi kıyısında bulunan 11 km² büyüklüğünde Küçükçekmece Gölü ve 16 km² büyüklüğündeki Büyükçekmece göllerinin suları tuzludur. Nüfus ve Demografik Yapı 1945'te 1.078.000 nüfusu olan Đstanbul, 1950 sonrasında yaşanan artış ile 1955'de 1.533.000 ve izleyen dönemlerde de yıllık binde 40-50 arasında artışla 1990'da 7.309.000, 1997'de 9.199.000 kişiye ulaşmış ve 2000 yılında yapılan sayımda da 10 milyonun üstünde nüfusa sahip bir şehir olmuştur. (Kaynak: www.ibb.gov.tr) Türkiye Đstatistik Kurumu'nun 2007 yılında gerçekleştirdiği Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi çalışmasında ise, Đstanbul'a göçün hala devam ettiği ortaya çıkmıştır. Çalışmada Đstanbul un nüfusunun 12.573.836 kişiye ulaştığı tespit edilmiştir. Form-040 / Rev.2 Page 26 of 55
Đstanbul, son 7 yılda 2 milyon 500 bin göç alırken, kentte en fazla nüfus artışı 304.685 kişilik artışla Büyükçekmece'de yaşanmıştır. Sadece Eminönü ve Şile ilçelerinde nüfus azalışı yaşanmıştır. Đstanbul'un en kalabalık ilçesi 1.013.048 kişi ile Gaziosmanpaşa olurken, 897.260 kişi ile Ümraniye, 785.392 kişi ie Küçükçekmece, 744.670 kişi ile Kadıköy en kalabalık ilçeler arasındadır. Đstanbul'da 8.156.696 kişi Avrupa, 4.416.867 vatandaş da Asya yakasında bulunmaktadır. Đstanbul'da 6.282.073 kadın yaşarken, erkeklerin sayısı 6.291.763 olarak belirlenmiştir. Grafik 1. Đlçelere Göre Nüfus Ekonomi Ekonomik yönden Đstanbul, Türkiye nin en gelişmiş kentlerinden biridir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. Turizm, sanayi ve ticaret ekonomisinin en önemli kaynaklarıdır. Sanayi kuruluşlarının büyük çoğunluğu il dışına taşınmasına karşın, kent imalat sanayi yönünden önemini korumaktadır. Đstanbul sanayinde asıl gelişme Cumhuriyet ten sonra başlamıştır. 1950 lerden sonra hızlanan sermaye birikimleri, özel sektöre sağlanan destek, sanayi ve ticaret yönünden Đstanbul un önde gelen bir kent olmasına olanak sağlamıştır. Türkiye'nin en büyük sanayi kuruluşlarından başlıcaları Đstanbul da yerseçmiştir. Eskiden daha çok Haliç çevresinde yer alan fabrikaların 1960'lardan sonra E-5 Karayolu boyunca yaygınlaşması, kent alanının hızla gelişmesinin başlıca nedenlerindendir. Ayrıca Türkiye'deki küçük sanayi işyerlerinden yüzde 20'yi aşkın bir bölümü de Đstanbul ilindedir. Coğrafi konumu Đstanbul'un ilkçağdan beri önemli bir ticaret merkezi olmasına yol açmıştır. Türkiye'nin başka ülkelerden satın aldığı ürünlerin yaklaşık yüzde 35'i ve dış satışlarının yüzde 25'i Đstanbul'dan gerçekleştirilir. Đstanbul'un ekonomik açıdan Türkiye düzeyinde bir başka özelliği de ülkenin en büyük banka, holding, sigorta, pazarlama ve reklam şirketi merkezlerinin burada bulunmasıdır. Ayrıca yabancı sermayeli şirketlerin de çok büyük bir bölümü Đstanbul'dadır. Türkiye basın yayın sanayisinin merkezi de Đstanbul'dur. Türkiye ölçeğinde yayın yapan önemli gazetelerin tümü Đstanbul'da yayıma hazırlanır. Ayrıca Türkiye'deki yayınevlerinin pek çoğu Đstanbul'dadır. Đstanbul doğal güzelliği, zengin kültür varlıkları, ulaşım ve konaklama konusundaki gelişimi ile Türkiye nin en gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Türkiye ye gelen yabancı turistlerin büyük bir bölümü Đstanbul dan giriş yapmaktadır. Form-040 / Rev.2 Page 27 of 55