İM 306 YAPIM YÖNETİM Doç. Dr. Ferhat Karaca
11. Hafta Proje maliyetlerinin tahmini
Günün ajandası Giriş Tahmin sürecinin ortak noktaları Tahmin işinin fonksiyonu/işlevi Tahmin kriterleri (Projenin büyüklüğü, Projenin kalitesi, yar ve zaman) Tahmin türleri Tasarım sürecinde tahmin yapma Yapım sürecinde tahmin yapma Sonuç ve değerlendirme
Öğrenim hedefleri Bu ders sürecinde bu hafta öğrenmeniz beklenen temel hususlar şunlardır: 1. Bir proje sürecinde tahmin işi nasıl gelişir ve evrilir 2. Maliyet hesaplarının/tahminin ortak özellikleri 3. Proje öncesinde uygulanan hesap/tahmin yöntemi üç temel maliyet 4. Maliyet hesabı yapabilmek gerekli organizasyon, teknik detaylar ve metodoloji.
Tipik bir evsel bina için iş başına maliyet dağılımı (ABD tabanlı araştırma sonuçları) Ekipman; 1,90% Elektrik; 11,90% Şantiye işleri; 5,00% Temel ve bina altyapısı; 6,50% Mekanik; 21,00% Üstyapı (kaba inşaat); 18,00% İç tasarım; 17,30% Nakliye; 3,50% Çatı işleri; 2,80% Çevre ve dış cephe işleri; 12,10%
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu Yaklaşık Maliyet MADDE 9. - Mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihalesi yapılmadan önce idarece, her türlü fiyat araştırması yapılarak katma değer vergisi hariç olmak üzere yaklaşık maliyet belirlenir ve dayanaklarıyla birlikte bir hesap cetvelinde gösterilir. Yaklaşık maliyete ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer verilmez, isteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi olmayan diğer kişilere açıklanmaz.
Yapım işlerinde maliyet oluşturan faaliyetler Dolaylı maliyetler Finansal anlaşmalar Gayri menkul devirleri Danışmanlık servisleri Halkla ilişkiler Pazarlama İdari düzenlemeler Bakım İşletme Doğrudan maliyetler Mevcut teknolojiler Malzeme, ekipman ve işçilik piyasası Malzemelerin miktarı Kolektif pazarlık sürecinin süresi ve süreci İş miktarı Tamamlama için gereken kriterler ve gereksinimler
Bazı ipuçları ve önemli detaylar Maliyet tahmini dinamik bir süreçtir. Projenin en erken aşamasında başlar ve projenin telim edildiği ana kadar devam eder. Proje ilerledikçe, toplanan bilginin nitelik ve niceliği de artacaktır. Bu durum tahminlerin doğruluğunu artıracak olmasına karşın tahmin maliyetleri de artacaktır. Tahmin işini yapan kişinin geçmiş projeler hakkında bilgi sahibi olması gerekir. Eğer geçmiş projelere ait iyi bir veri tabanı oluşturulmuşsa, bu doğruluğu yüksek tahminlerin hızlı bir şekilde yapılmasını sağlayacaktır. Yapılacak her yeni proje, maliyet tahmini bilgisini artıracak ve bu konudaki kurumsal veri tabanın gelişmesini sağlayacaktır. Büyük yapım firmaları kendi öz veri tabanlarını ve hesap tahmin cetvellerini oluşturur ve kullanırlar. Küçük firmalar ise bu konuda uzman olan firma veya kurumlardan danışmanlık hizmeti veya servis hizmeti satın almak sureti ile etkin bir maliyet tahmin süreci yürütebilirler.
Tahmin işleminin ortak özellikleri Projeler geliştikçe ve karmaşıklaştıkça, proje büyüklüğü, kalitesi, maliyetleri ve iş performansı noktalarındaki rekabet de önemli miktarlarda artış gösterecektir Maliyet hesabı/tahmini bilim ve sanatın bir bileşkesidir Maliyet hesapları her zaman tam doğru sonuçları vermez Yapılacak tahminler ve maliyet hesapları her durumda kullanılacak verinin ve belgelerin detayları ve tutarlılığı ile orantılı olacaktır Tahmin verimi ve toğrulu proje detayı arttıkça artacaktır Kullanılan yöntem ve metotlar tahmin doğruluğu ve tutarlılığı açısından çok önemlidir
10 dak _ 1 saat _ 1 gün_ 3 hafta_ Maliyet tahmini girdi olarak kullanılan parametrelerin kalitesi ile doğrudan ilgilidir. İçerik tanımı Tahmin için gerekli süre ve tahmin türüne göre hata/sapma oranları Tahmin verimi Hazırlık ve hesap için ayrılan süre Maliyet verisinin kalitesi 20 % _ 15 % _ 10% _ Kaba maliyet (büyüklük kertesi) Metrekare metreküp başına maliyet Sistem maliyeti Tahmincinin yetenek ve becerisi 5% _ Birim fiyat maliyetleri
İş veren için tahmin işlemin amacı Tahminin işlevi/fonsiyonu Konsept aşamasında yatırım kararı almak için Uygulama aşamasında yüklenicilerle pazarlık yapmak ve ihaleye çıkmak Maliyet izleme ve takibi Yapımcı/yüklenici için tahmin işlemin amacı Proje maliyetini belirlemek ve kar hesabı yapmak Maliyet kontrolü yapabilmek İleriki projelerde kullanmak üzere kendi öz veri tabanının oluşturmak Mühendis için tahmin işlemin amacı İş sahibine doğru maliyet bilgisini temin etmek Alternatifleri değerlendirmek
Contractor s Estimator Engineer s Estimator Comparison of Contractor s and Engineer s Estimator Determines actual cost of project for bidding purposes Determines expected cost Has detailed company cost data for labor and equipment Does not know who will receive award, therefore does not know contractor s exact resource costs Knows which construction methods are to be used Has knowledge of actual materials suppliers to be used and quantity discount prices. Does not know actual labor rates Must assume probable construction methods to be use Does not know who project supplier will be. Must use local list prices.
Tahmin sürecinde göz önünde bulundurulması gereken temel unsurlar Proje kalitesi Yeri İş başlama ve bitiş zamanlaması Projenin boyutu Proje bütçesini etkileyen faktörler Diğer piyasa şartları
Önemli notlar 1: boyut etkisi Projenin boyutu (metre kare alanı) arttıkça birim maliyet azalacaktır. Daha önce yapılmış bir proje temel alınarak yapılacak hesaplamada bu prensip göz önüne alınarak %20 düzeyine kadar birim maliyetlerde azalma veya artış ön görülebilir.
Önemli not 2: Yaklaşık Maliyet Akış Çizelgesi Teklif Birim Fiyatlı İşler Arazi ve zemin etüdü yapılır. Proje ve teknik şartname hazırlanır. Mahal listesi hazırlanır. İş grupları ve iş kalemleri (inşaat, tesisat, elektrik gibi) oluşturulur. Proje üzerinden imalat miktarları çıkarılır ve metraj listesi hazırlanır. İmalat, ihzarat ve nakliye birim fiyatları tespit edilir. Yaklaşık Maliyet Hesap Cetveli hazırlanır. Tüm iş kalemlerinin gösterildiği Birim Fiyat Teklif Cetveli hazırlanır. Yaklaşık Maliyet İcmal Tablosu hazırlanır.
Önemli not 3: Yaklaşık Maliyet Akış Çizelgesi Anahtar Teslimi Götürü Bedel İşler Arazi ve zemin etüdü yapılır. Mahal listesi hazırlanır. Proje ve teknik şartname hazırlanır. İş kısımları, iş grupları oluşturulur. Proje üzerinden imalat miktarları çıkarılır ve metraj listesi hazırlanır. İmalat, ihzarat ve nakliye birim fiyatları tespit edilir. Yaklaşık Maliyet Hesap Cetveli hazırlanır. İş kalemlerine ve iş kısımlarına ait pursantaj oranları hesaplanır. Yaklaşık Maliyet İcmal Tablosu hazırlanır.
Yaklaşık maliyet çetvel örneği
Fiyat teklifi 1 Doğrudan (Direkt) Maliyet + Dolaylı (Endirekt) Maliyet + Kâr ve Risk = Teklif Fiyatı
Fiyat teklifi 2 İmalat Miktarları Hesap Cetvelleri Doğrudan (Direkt) Maliyet Analizler Birim Fiyatlar
Fiyat teklifi 3 Şantiyenin Kurulması (Geçici binalar, tesisler, saha içi imalatlar vs.) Makina ve Motorlu Araç Giderleri* Vergi, Sigorta, Finansman Giderleri (Gelir vergisi, All Risk, Motorlu Araç Sigortası, Teminat mektubu, Avans mektubu masrafı, Kredi faizi... vs.) Personel Giderleri* Şantiye İşletme Giderleri (Haberleşme, enerji, destek, eğitim, ofis giderleri vs.) Dolaylı (Endirekt) Maliyet *Doğrudan maliyette ve analizlerde verilmeyen
Ödev Adımlar : 1. Yaşadığınız binayı tanımlayınız (ev, apartman dairesi, yut binası, vs) 2. Bu bina ile ilgili yaklaşık maliyete esas teşkil edecek detayları listeleyiniz (örneğin, toplam metre kare) 3. Binanın metre kare başına birim maliyetini hesaplayınız (kaba yöntemle, kaynakçada verilen birim cetveller kullanılacak 4. Binanın tahmini satış fiyatını tahmin ediniz/öğreniniz 5. 3 ve 4 maddelerinde dilen fiyatları mukayese ediniz Teslim : Başlık dahil olmak üzere maksimum 1 sayfa rapor hazırlayınız Son teslim tarihi : 04 Mayıs 2016, yer: Research Assistants : Aysel Demirci/ E- 609 veya Mustafa Tolu / E-616.
Kaynakça ve araçlar Hizmet Alımı İhaleleri Uygulama Yönetmeliği, http://www.mevzuat.gov.tr/metin.aspx?mevzuatkod=7.5.12918&sourcexmlsearch&mevzuatilis ki=0 RSMeans Square Foot Cost Models: https://www.rsmeans.com/square-foot-models.aspx İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları Kitabı: http://www.csb.gov.tr/gm/yfk/index.php?sayfa=haberdetay&id=42780 Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ: http://img.oska.com.tr/maliyetbul/images/page_img/hesaplama_araclari/ha_04/bb_2015.pdf Calculation tool: http://www.maliyetbul.com/ha04-bayindirlik-iskan-bakanligi-yapi-yaklasikmaliyetleri.php Emlak vergisi hesabı için 2016 YILI İÇİN BİNALARIN METREKARE NORMAL İNŞAAT MALİYET BEDELLERİNİ GÖSTERİR CETVEL : http://www.gib.gov.tr/sites/default/files/fileadmin/user_upload/tebligler/emlak_vergisi/66_ser no_emlak_vergenteb_ek.pdf