İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, MİMARSİNAN MAHALLESİ 4009 ve 4010 NO.LU PARSELLERİN DEĞERLEME RAPORU

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, MİMARSİNAN MAHALLESİ 4009 ve 4010 NO.LU PARSELLERİN DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİNDE 4009 ve 4010 NO.LU PARSELLERİN DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 12.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU Rapora konu gayrimenkuller üzerinde BEDAŞ lehine Kira Şerhi bulunmaktadır. Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8-9 4009 no.lu parsel Trafo Alanı, 4010 no.lu parsel Dini Tesis Alanı olarak planlanmıştır. Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:12-13 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) TOPLAM ARSA DEĞERİ 254.000,00 TL EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. HİSSESİNİN DEĞERİ 127.000,00 TL 1

RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 10 Gayrimenkullerin İmar Durumu... 12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler... 14 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 15 Bölge Analizi... 15 İstanbul İli...15 Büyükçekmece İlçesi...19 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi... 21 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi... 21 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi... 21 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 22 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler... 22 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler... 22 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 23 2

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar... 23 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...23 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...23 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...24 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri... 24 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 25 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri... 25 Çevrede Arsa Değeri Araştırması... 25 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)... 26 En Verimli Kullanım Analizi... 26 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi... 27 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR... 29 3

1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 12.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT 12.11 136 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Mahallesinde bulunan 4009 ve 4010 no.lu parsellerin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Mahallesinde bulunan 4009 ve 4010 no.lu parsellerin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 12.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 5

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu parseller İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesindeki 4009 ve 4010 no.lu parseller olup, toplam yüzölçümleri 1.910,51 m² dir. 6

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde ilerlerken Avcılar Haramidere Bağlantısı yönündeki çıkışa girilir ve takribi 7 km ilerlenip E-5 karayoluna devam edilir. Bu yol üzerinde takribi 12 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönündeki 1. çıkışa girilir ve takribi 1 km sonra döner kavşaktan Mustafa Kemal Bulvarı yönündeki 2 çıkışa girilir. Bu cadde üzerinde takribi 1 km ilerlendikten sonra Billur Caddesi yönünde sağa dönülür ve takribi 150 m ilerlendiğinde değerlemeye konu parsellere ulaşım sağlanmış olur. İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanına takribi 27 km, Atatürk Olimpiyat Stadına takribi 30 km, Esenler Şehirlerarası Terminaline 35 km. ve Taksim Meydanına takribi 45 km. uzaklıkta bulunmaktadır. 7

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğünden 13.10.2011 tarihinde saat 13:41 de temin edilmiştir. Tapu Kayıtları ekte sunulmuştur. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada - İlçe BÜYÜKÇEKMECE Parsel 4009 Mahalle/ Köy MİMARSİNAN Köyü Yüzölçümü 156,20 m² Mevkii BABABURNU Ana Taşınmaz Nitelik TARLA(TRAFO ALANI) Cilt/Sayfa 80/7859 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No 28.04.2006 9379 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Rehin Şerh Hak ve Mükellefiyet T.C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI 1/2 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1/2 İfraz İşlemi (TSM) YOKTUR YOKTUR Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. (BEDAŞ) lehine 12.02.1998 tarih 693 yevmiye no.lu Kira Şerhi: 12.02.1998 Yev:693 Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 98 yıl md. Şerhi bulunmaktadır. YOKTUR Beyan Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri YOKTUR Gayrimenkul üzerinde, son 3 yıl içerisindeki alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada - İlçe BÜYÜKÇEKMECE Parsel 4010 Mahalle/ Köy MİMARSİNAN Köyü Yüzölçümü 1.754,31 m² Mevkii BABABURNU Ana Taşınmaz Nitelik TARLA(DİNİ TESİS ALANI) Cilt/Sayfa 80/7860 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No 28.04.2006 9374 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Rehin Şerh Hak ve Mükellefiyet T.C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI 1/2 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1/2 İfraz İşlemi (TSM) YOKTUR YOKTUR Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. (BEDAŞ) lehine 12.02.1998 tarih 693 yevmiye no.lu Kira Şerhi: 12.02.1988 Yev:693 Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 99 yıl md. Şerhi bulunmaktadır. YOKTUR Beyan Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri YOKTUR Gayrimenkul üzerinde, son 3 yıl içerisindeki alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9

2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alan İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesi nde 4009 ve 4010 no.lu parsellerdir. K 10

11

2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; 12.11.1985 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Batıköy Toplu Konut Uygulama İmar Planı kapsamında 4009 no.lu parsel trafo alanı, 4010 no.lu parsel dini tesis alanı olarak belirlenmiş durumdadır. K 12

13

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yasal izin ve belge bulunmamaktadır. Ayrıca, 4009 no.lu parsel üzerinde Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. (BEDAŞ) lehine 12.02.1998 tarih 693 yevmiye no.lu Kira Şerhi: 12.02.1998 Yev:693 Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 98 yıl md. Şerhi ve 4010 no.lu parsel üzerinde Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. (BEDAŞ) lehine 12.02.1998 tarih 693 yevmiye no.lu Kira Şerhi: 12.02.1988 Yev:693 Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 99 yıl md. Şerhi bulunmaktadır. 14

3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 15

Kişi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, 5.512 km² (551.200 ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu 10.041.470 kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise 13.120.596 kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0 1927 1945 1960 1975 1990 1997 2000 2008 Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle 1975 1990 yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır. 1990 2000 yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir. 1997 ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin %16 sı 16

İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde 55.232 kişiyken İstanbul ilinde 62.869 kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, 3.425 matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır. Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla 221.230 milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla 232.149 Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük 17

azalışla 228.817 Milyon TL olmuştur. 2007 yılının dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla 25.872 milyon TL olmuştur. 2007 yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla 856.387 milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla 658.786 milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla 101. 046 milyon TL olmuştur. 2007 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla 12.132 TL, ABD doları cinsinden 9.333 $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla 13.367 YTL, ABD doları cinsinden 10.436 $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir. 2010 yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü 4.015.000 olup, 3.556.000 kişi istihdam edilmektedir. 459.000 kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen 104.314 kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir. Yüzyıllar boyunca önemli bir ticaret şehri olan İstanbul; üç imparatorluğa başkentlik etme özelliğinin yanı sıra, her dönemde ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda kentten biridir. Cumhuriyet döneminde de siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen, ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyen konumunu asla kaybetmemiştir. Bugün İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyindedir. 1980'li yıllardan itibaren Türkiye sanayisindeki önemi nispeten azalmasına rağmen finans başta olmak üzere inşaat, ticaret, konut ve diğer hizmet sektörlerindeki katkısı büyüyen İstanbul'un, Türkiye milli gelirindeki payı 1960'lardan beri hep yüzde 20 ile yüzde 22 arasında seyretmektedir. 18

1980'li yıllara kadar gelişmelerinin temel enerjisini, sanayi yatırımlarından alan büyük girişimcilerin, 1970'lerden itibaren İstanbul dışında mekanlar bulmaları ve yeni yatırımlarını İstanbul dışına yapmaları; İstanbul'da kurulu olanların da, yavaş yavaş sökülerek İstanbul dışına taşınması, imalat sanayisinin İstanbul'daki büyümesini bir ölçüde sekteye uğratsa da pazara yakınlık, ulaşım bağlantılarının gelişmişliği ve İstanbul un hinterlandı sanayinin büyümesini tekrar canlandırmıştır. Para piyasalarının kalbi de artan bir tempoyla hep İstanbul'da attı. Bugün mevduatların yüzde 35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılıyor. Sigorta şirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'dadır. Serbest Bölge niteliği de taşıyan Menkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve dünyanın sayılı borsaları arasındadır. Ayrıca bir altın borsası mevcuttur. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarının merkezleri de İstanbul'dadır ve finans merkezi olma yolunda hızla ilerlemektedir. 3.1.2 Büyükçekmece İlçesi İstanbul'un batısında bulunan bir ilçesidir. Doğusunda Avcılar, batısında Silivri, kuzeyinde Çatalca ilçeleriyle güneyde Marmara Deniziyle çevrilmiştir. Yüzölçümü 196 km²'dir. Büyükçekmece'de Türkiye'nin 1., Avrupa'nın 3. en yüksek TV kulesi, Türkiye'nin en büyük sergi alanı TÜYAP bulunmakta ve Büyükçekmece yazlık kent olduğu için uzun bir sahili, alışveriş merkezi, çarşısı, tarihi eserleri, 5 yıldızlı hotelleri, tiyatrosu, spor salonları, parkları ve su parkı vardır. Büyükçekmece İlçesi, Türkiye nin 7 bölgesinden biri olan Marmara Bölgesi içindeki İstanbul İlinin batı yakasında, Marmara Denizi kıyısında bulunmaktadır. 18.145 ha alansal büyüklüğe sahip olan ilçenin kuzeyinde Çatalca ve Arnavutköy İlçeleri, doğusunda Esenyurt İlçesi, güneyinde Beylikdüzü İlçesi ve Marmara Denizi, batısında ise Silivri İlçesi bulunmaktadır. Bu konum içerisindeki ilçe İstanbul İli nin %3,35 ini kaplamaktadır. Büyükçekmece, Marmara denizinde kendi adını taşıyan körfezin doğu kıyısında ve yine kendi adını taşıyan 29 km² lik alana sahip Büyükçekmece lagün gölünü içine alan bir yerleşim merkezidir. Büyükçekmece, İstanbul un temiz ve iyi düzenlenmiş 25 km uzunluğundaki sahil şeridine sahip olan önemli sayfiye merkezlerinden biri olma özelliğinin yanı sıra tarihin bıraktığı mirasa sahip çıkan yaklaşımıyla geçmişten geleceğe köprü özelliği taşıyan; şehircilik açısından bakıldığında yerleşim, imar, altyapı, çevre sorunlarını şehircilik donanımı ile çözmüş, gelişen çehresiyle bir dünya kenti olmaya aday bir ilçedir. 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun çerçevesinde 29.03.2009 tarihi itibari ile, tüzel kişiliği kaldırılan ilk kademe belediyelerinden Mimarsinan, Kumburgaz, CelaliyeKamiloba, Tepecik ve Muratbey İlk Kademe Belediyeleri ile 19

Gürpınar İlk Kademe Belediyesinin Pınartepe Mahallesi, Kıraç İlk Kademe Belediyesinin de HadımköyTEM Bağlantı Yolunun batısında kalan kısmı Büyükçekmece Belediyesine bağlanmıştır. Bu sınırlar itibari ile Büyükçekmece ilçesindeki toplam mahalle sayısı 23 tür. Ekonomik yapı olarak Büyükçekmece ticaret, endüstri ve eğitim sektörlerinde önemli oluşumları bünyesinde toplamış, kendini 21. yy. 'a hazırlamış, çağdaşlaşmanın sınırsız olacağı düşüncesi ile de tüm yeniliklere ve gelişmelere açık bir ilçedir. Büyükçekmece, modernleşme öncesinde tarım ve balıkçılığa dayalı bir ekonomik yapıya sahipken; son 20 yıl itibariyle özellikle turizm, sanayi, eğitim alanlarında önemli oluşumları bünyesinde toplaması nedeniyle ekonomik yönden gelişim ve canlılık kazanmıştır. Büyükçekmece'de kurulan dünyanın 17'nci, Avrupa'nın 4'üncü büyük TV kulesi, Tüyap Fuar ve Kongre Merkezi, Türkiye'nin ve İstanbul'un en büyük kültür kompleksi olma özelliğine sahip Atatürk Kültür Merkezi (AKM), 20.000 kapasiteli stadyumu, 5 yıldızlı otelleri, sanayi ve ticaret kuruluşları ile bölgenin ekonomik yapısına önemli katkılar sağlamıştır. Büyükçekmece, modern şehircilik anlayışıyla yapılandırılmış sahil şeridi, Marmara denizi kıyısındaki güzide kumsalları, gölü ve doğal yaşamın korunduğu alanlarıyla, kültür ve sanat festivalleri, ulusal ve uluslar arası fuarlara ev sahipliği yapmasıyla, restorasyon ve bakım çalışmaları neticesinde ışığı artan tarihi eserleri ile, tüm Türkiye yi kucaklayan yöre evleri ve yöresel tatlarıyla İstanbul un gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Özellikle civar ilçelerdeki ziyaretçiler başta olmak üzere, günlük gezi ve etkinlikler için tercih edilen bölgeler arasında hızla yükselmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Büyükçekmece İlçesinin Toplam Nüfusu 182.017 kişidir. İlçe sınırları dahilinde; 27 Adet Devlet ilköğretim okulu, 7 adet Özel İlköğretim, 1 i vakıf olmak üzere toplam 30 adet Anaokulu, 14 Adet lise ve 10 Adet Özel Lise, 3 Üniversite bulunmaktadır. Büyükçekmece, TEM ve D100 karayolu ile doğu da İstanbul şehir merkezine batı da Avrupa'ya bağlanmaktadır. Atatürk Havalimanı'na 30 Km., Özel Hezarfen Havaalanına ise 10 Km. uzaklıktadır. İstanbul şehir merkezi ile bağlantı, İETT otobüslerinin Yenibosna, Mecidiyeköy ve Bakırköy'e düzenli seferleri ile sağlanmaktadır. Deniz yolu ile de İstanbul merkeze ulaşım bulunmaktadır. Şehir Hatları Vapurları ve Deniz Otobüsleri (İDO); yaz sezonu boyunca Bostancı, Sirkeci, Bakırköy ve Avcılar'dan Büyükçekmece'ye tarifeli seferler düzenlenmektedir. 2007 yılı verilerine göre toplu taşımacılığın yaklaşık % 88,30 u otobüslerle sağlanmaktadır. Geri kalan kısmı ise deniz otobüsleri, minibüsler ve diğer toplu taşıma araçları ile yapılmaktadır. Her ne kadar sık bir ulaşım ağı oluşturulmuş olsa dahi daha yoğun debili taşıma yapabilen araçlara ihtiyaç duyulmaktadır. Bunların başında raylı taşımacılık gelmektedir. (Örneğin metro, metrobüs, hafif metro, tramvay v.b.) 20

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkuller konumları itibariyle Büyükçekmece İlçesinin Mimarsinan Mahallesinde yer almaktadır. Yakın çevrelerinde genellikle toplu konut tarzı yapılaşmalar olup, gayrimenkullerin kuzeyinde D100 karayolu, batısında Emlak Konut Mimar Sinan Lisesi, Doğusunda Kentplus Toplu Konutları yer almaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 1.910,51 m² olan 2 adet parseldir. Gayrimenkuller hisseli olup Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin parseller üzerindeki hissesi ½ dir. 4009 no.lu parselde 78,10 m², 4010 no.lu parselde 877,16 m² olmak üzere Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki toplam mülkiyet hakkı alanı 955,26 m² dir. 4009 no.lu parsel üzerinde trafo binası bulunmakta olup, 4010 no.lu parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçekli planı 12.11.1985 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Batıköy Toplu Konut Uygulama İmar Planı dır. Rapora konu gayrimenkuller 12.11.1985 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Batıköy Toplu Konut Uygulama İmar Planı kapsamındadır. Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 1.910,51 m² olan 2 adet parseldir. Gayrimenkuller hisseli olup Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin parseller üzerindeki hissesi ½ dir. 4009 no.lu parselde 78,10 m², 4010 no.lu parselde 877,16 m² olmak üzere Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki toplam hissesi 955,26 m² dir. 21

4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin D100 karayoluna yakın olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yoğun olarak toplu konutların bulunması, Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması, Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin İmar Planına göre fonksiyonlarının Dini Tesis Alanı ve Trafo Alanı olarak belirlenmiş olması, İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması 22

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 23