GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MAGIC LIFE KEMER OTEL KEMER /ANTALYA 20.12.2011 2011/400-114 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ 3 RAPORUN KAPSAMI 3 2. ġġrket - MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 3 3. GAYRĠMENKULÜN HUKUKĠ TANIMI VE ĠNCELEMELER 4 3.1. GAYRĠMENKULÜN TAPU KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 4 3.2. GAYRĠMENKULÜN TAKYĠDAT BĠLGĠLERĠ 4 3.3. GAYRĠMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEġEN MÜLKĠYET HAKKI DEĞĠġĠKLĠKLERĠ 5 3.4. GAYRĠMENKULÜN ĠMAR BĠLGĠLERĠ 5 3.5. GAYRĠMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIġ OLDUĞU GEREKLĠ ĠZĠN VE BELGELER 7 3.6. GAYRĠMENKULÜN SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDE HUKUKĠ DURUMUNDA (ĠMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ VB.) MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER 8 3.7. SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE GAYRĠMENKUL/PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI 8 4. GAYRĠMENKULÜN KONUMU VE FĠZĠKSEL ĠNCELEMELERĠ 8 4.1. GAYRĠMENKULÜN KONUMU, ULAġIMI VE ÇEVRE ÖZELLĠKLERĠ 8 4.2. GAYRĠMENKULÜN TANIMI 10 5. GENEL VERĠLER VE BÖLGE VERĠLERĠ 18 5.1. DEMOGRAFĠK VERĠLER 18 5.2. EKONOMĠK VERĠLER 18 5.2.1. GAYRĠMENKUL SEKTÖRÜ 19 5.2.2. TURĠZM SEKTÖRÜ: 21 5.2.3. TÜRKĠYE TURĠZM SEKTÖRÜ 22 5.3. BÖLGE VERĠLERĠ 27 5.3.1. ANTALYA ĠLĠ 27 5.3.2. KEMER ĠLÇESĠ 28 5.3.3. GÖYNÜK BELDESĠ 29 5.3.4. ÇAMYUVA BELDESĠ 29 6. DEĞERLEME TEKNĠKLERĠ 30 6.1. FĠYAT, MALĠYET VE DEĞER 30 6.2. PAZAR VE PAZAR DIġI ESASLI DEĞER 30 7. GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN VERĠLERĠN ANALĠZĠ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 32 7.1. GAYRĠMENKULÜN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALĠZĠ) 32 7.2. EN ETKĠN VE VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 32 7.3. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERĠ 33 7.4. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ 39 7.5. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ 39 7.6. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 40 8. GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 40 8.1. ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI 40 8.2. RAPORDA YER ALMASI GEREKEN ASGARĠ BĠLGĠLER 40 8.3. YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ 40 8.4. G.Y.O PORTFÖYÜNE ALINMASINDA BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI 41 9. SONUÇ 42 9.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ 42 9.2. NĠHAĠ DEĞER TABLOSU 42 10. EKLER 43 11. SERTĠFĠKASYONLAR 52 2
1. RAPOR BĠLGĠLERĠ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari RAPORUN KAPSAMI Hususlar çerçevesinde hazırlanmıģ gayrimenkul değerleme : Antalya ili, Kemer ilçesi, Göynük Köyü 615 parsel üzerinde inģa edilmiģ 5 yıldızlı Club Magic Kemer Life Ġmperial Otelinin, 102 ada 5 DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠH ve NUMARASI : parselde(eski 3 parsel) kayıtlı personel konaklama tesisinin ve Antalya Ġli, Kemer Ġlçesi, Çamyuva Köyü 120 ada 3 parselin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerleme çalıģması 01.11.2011 DEĞERLEME TARĠHĠ : 21.11.2011 RAPORUN TARĠHĠ : 20.12.2011 RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : : Değerleme çalıģmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıģtır. : 01.10.2010 / 10-400-0074 28.12.2010 / 10_400_0126_2 : Olcay Serdar YILMAZ Aysel AKTAN ġehir Plancısı Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 401208 ġehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 400241 2. ġġrket - MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn UNVANI : HARMONĠ GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ. ġġrketġn ADRESĠ : Abbasağa Mah. Yıldız Cad. Tevfik PaĢa Konağı No:49/4 BeĢiktaĢ, 34353 ĠSTANBUL, TÜRKĠYE Tel:(212) 327 90 85 Faks:(212) 258 78 84 www.harmonigd.com.tr E-mail: info@harmonigd.com.tr MÜġTERĠ UNVANI : ĠĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. MÜġTERĠ ADRESĠ ĠĢ Kuleleri Kule 2 Kat 9 34330 Levent, BeĢiktaĢ / ĠSTANBUL MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI VE GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR : Antalya ili, Kemer ilçesi, Göynük Köyü 615 parsel üzerinde inģa edilmiģ 5 yıldızlı Club Magic Kemer Life Ġmperial Otelinin, 102 ada 3 parselde kayıtlı personel konaklama tesisinin ve Antalya Ġli, Kemer Ġlçesi, Çamyuva Köyü 120 ada 3 parselin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiģtir. 3
3. GAYRĠMENKULÜN HUKUKĠ TANIMI VE ĠNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Ġmar Durumu ve Son Üç Yıla ĠliĢkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkuller; Antalya ili, Kemer ilçesi, Göynük Beldesi 615 parsel üzerinde yer alan 7 blok, 32 adet Bungalow ve 3 adet tip villa ve gazinodan oluģan BAK sistemde inģa edilmiģ 5 yıldızlı Club Magic Kemer Life Ġmperial Oteli ile 102 ada, E:3 Y:5 parselde yer alan 2 bloklu personel lojmanı ve Antalya Ġli, Kemer Ġlçesi, Çamyuva Beldesi nde yer alan 120 ada 3 numaralı parseldir. TaĢınmazlara iliģkin ayrıntılı bilgiler alt baģlıklarda tanımlanacaktır. 3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Değerleme konusu taģınmazların tapu kayıtlarına iliģkin bilgiler aģağıdaki tablolarda verilmiģtir. ANA GAYRĠMENKUL BĠLGĠLERĠ ĠLĠ : ANTALYA ANTALYA ANTALYA ĠLÇESĠ : KEMER KEMER KEMER MAHALLESĠ / KÖYÜ : GÖYNÜK GÖYNÜK ÇAMYUVA SOKAĞI : - - - MEVKĠĠ : - KELOĞLANKIRACI - PAFTA NO : 6 - - ADA NO : - 102 120 PARSEL NO : 615 YENĠ: 5*(ESKĠ: 3 ) 3 YÜZÖLÇÜMÜ (m²) : 35.153,00 4.776,00 1447,00 NĠTELĠĞĠ : 615 PARSELĠN ÜST HAKKIDIR ARSA CĠLT/SAHĠFE NO : 7/662 32/3090 28/2761 YEVMĠYE NO : 3644 3587 3643 TAPU TARĠHĠ : 06.12.2010 21.11.2011 06.12.2010 HĠSSE ORANI : TAM TAM TAM MALĠK : Ġġ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI 3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Ġġ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. ARSA (120 ADA 3 PARSELĠN ÜST HAKKIDIR) Ġġ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Kemer Tapu Sicil Müdürlüğü nün 21.11.2011 tarihli takyidat belgesine göre değerleme konusu taģınmaz üzerinde aģağıdaki kayıtlar görülmüģ olup, 21.11.2011 tarihli resmi takyidat yazıları ektedir. 615 parsel Beyanlar: Bu parselin üst hakkı 662 sahifeye iģlenmiģtir. 05.05.1989 Y:4387 Tesisin yatak kapasitesi 530 yatak kapasitesinden 51 yatak ilavesiyle 581 yatak kapasitesine çıkarılmıģtır. 19.08.1997 tarih ve 883 yev. Üst hakkı sözleģmesinin 3.5.7. maddelerinin A,B,C bentleri ile 13. Ve 22. maddeleri tadil edilerek daimi ve müstakil üst hakkına dönüģtürülmüģtür. 14.06.2004 tarih ve 1293 yev. 102 ada 5 parsel (Eski: 3 parsel) Herhangi bir takyidat kaydına rastlanmamıģtır. (Bilgiler takyidat kaydından güncellenmiģtir.) 4
120 ada 3 parsel Beyanlar: *Üst hakkı sözleģmesinin 3. 7. Maddesinin (A),(B) bentleri ile 13. 22. maddelerin tadil edilerek daimi ve müstakil hakka dönüģtürülmüģtür. 14.06.2004 tarih ve 1293 yev. 3.3. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Mülkiyet Hakkı DeğiĢiklikleri Kemer Tapu Sicil Müdürlüğü nde 21.11.2011 tarihinde yapılan tapu kütüğü incelemesinde göre rapora konu Antalya ili Kemer Ġlçesi Göynük Köyü 615 parselin üst hakkı niteliğindeki gayrimenkul 06.12.2010 tarih 3644 yevmiye numarası ile 120 ada, 3 parselin üst hakkı niteliğindeki gayrimenkul 06.12.2010 tarih 3643 yevmiye numarası ile satıģ iģlemi sonucu ĠĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tapu siciline tescil edildiği görülmüģtür. Ayrıca Antalya ili Kemer Ġlçesi, Göynük Köyü 6 pafta, 102 ada, 3 parsel sayılı yerde kayıtlı Tarla niteliğindeki konu gayrimenkul, son 3 yıllık dönemle ilgili olarak; Göynük Enternasyonel Otelcilik ve Turizm Anonim ġirketi adına kayıtlı iken 27.09.2010 tarih 3001 yevmiye numarası ile Turcotel Turizm A.ġ. adına unvan değiģikliği iģlemi sonucu tescil edilmiģ, son olarak 06.12.2010 tarih 3642 yevmiye numarası ile satıģ iģlemi sonucu ĠĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına tapu siciline tescil edildiği görülmüģtür. 3.4. Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri Antalya Ġli Kemer Ġlçesi Göynük Belediye BaĢkanlığı nın 22.11.2011 tarih M.07.8.GÖY.0.13/3265 sayılı yazısına göre; değerleme konusu 615 parsel sayılı yer, 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planında Turizm Tesis Alanı nda kalmaktadır. Parselin E=0,40, Hmax=13,50 metre(hmax=9.50m (Tatil Köyü olması halinde) ve inģaat alanının %20 si oranında çatı arası kullanım emsal hakkı bulunmaktadır. 102 Ada 5 parsel (eski:3 parsel) sayılı taģınmaz, 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planında Turistik Tesis Hizmet Alanı nda kalmaktadır. Parselin yapılanma hakkı E:0,20 Hmax= 6,50 m. olarak belirlenmiģtir. Antalya Ġli Kemer Ġlçesi Göynük Belediye BaĢkanlığı nın 22.11.2011 tarih M.07.8.GÖY.0.13/3265 sayılı imar durumu yazısı ektedir. 615 PARSEL 102 ADA 5 PARSEL Fonksiyon Turizm Tesis Alanı Turistik Tesis Hizmet Alanı ĠnĢaat Nizamı - - TAKS - KAKS(EMSAL) 0,40 0,20 Hmax H max =13,50 m. H max =9,50 m. (Tatil köyü olması halinde) H max =6,50 m. 5
6
Antalya Ġli Kemer Ġlçesi, Çamyuva Belediye BaĢkanlığı nın 21.11.2011 tarih M.07.8.ÇAM.0.11-419/1049 sayılı yazısına göre; değerleme konusu 120 ada 3 parsel sayılı yer Çamyuva 1/1000 ölçekli Uygulama imar planında Turistik Tesis Hizmet Alanı olup, E:1.00, Hmax=9.50m(3 kat) yapılaģma Ģartlarındadır. 102 ADA 5 PARSEL Fonksiyon Turistik Tesis Hizmet Alanı ĠnĢaat Nizamı - TAKS - KAKS(EMSAL) 1,00 Hmax H max =9,50 m. Ancak DanıĢtay 6.Dairesi E=2010/303 Esas No ile 12.04.2010 tarihinde plan ile ilgili yürütmeyi durdurma kararı vermiģtir. Parsel üzerinde imar mevzuatı kapsamında yapılmıģ bir iģlem ve yapı bulunmamaktadır. Antalya Ġli Kemer Ġlçesi, Çamyuva Belediye BaĢkanlığı nın 21.11.2011 tarih M.07.8.ÇAM.0.11-419/1049 sayılı imar durumu yazısı ektedir. 3.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca AlmıĢ Olduğu Gerekli Ġzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmıģ, inģaata baģlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluģu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleģtirdiği denetimler hakkında bilgi, Göynük Belediyesi Fen ĠĢleri Müdürlüğü ArĢivi nde 615 parsel ve 102 ada 3 numaralı parsellere iliģkin yapılan incelemede 615 numaralı parsel üzerindeki yapı için Bayındırlık ve Ġskan Ġl Müdürlüğü tarafından verilmiģ 24.08.1992 tarih ve 29/6 numara ile Yapı Ruhsatı, 12/8 numaralı toplam 17,822 m² alanlı Turizm Tesisi için hazırlanmıģ Yapı Kullanma Ġzin Belgesi incelenmiģtir. 102 ada 3 numaralı parsel üzerindeki yapı için Bayındırlık ve Ġskân Ġl Müdürlüğü tarafından 06.12.1991 tarih 24/8 numara ile Yapı Ruhsatı, 23.06.1992 tarih ve 11/11 numaralı toplam 477 m² alanlı dinlenme tesisi içni hazırlanmıģ Yapı Kullanma Ġzin Belgesi incelenmiģtir. Çamyuva Belediyesi, Ġmar ĠĢleri Müdürlüğünden alınan Ģifahi bilgiye göre 120 ada, 3 numaralı parsel için imar mevzuatı kapsamında yapılmıģ bir iģlem ve yapı bulunmamaktadır. 7
3.6. Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değiģiklikler, kamulaģtırma iģlemleri vb.) Meydana Gelen DeğiĢiklikler Değerleme konusu gayrimenkullerin bağlı bulunduğu ilgili kurumlarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkullerin kullanımlarına iliģkin son 3 yıl içinde herhangi bir değiģikliğe rastlanmamıģtır. 3.7. Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Gayrimenkul/Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Bir Engel Olup Olmadığı Değerlemesi yapılan Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine iliģkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu Gayrimenkullerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teģkil edip etmediği hakkında görüģ Göynük Belediyesi Fen ĠĢleri Müdürlüğü ArĢivi nde 615 parsel ve 102 ada 5(eski:3) numaralı parsellere iliģkin olarak imar mevzuatı gereği uygun yapılaģmaları tamamlanarak Yapı Kullanma Ġzin Belgeleri alınmıģtır. Çamyuva Belediyesi, Ġmar ĠĢleri Müdürlüğünden alınan bilgiye göre 120 ada, 3 numaralı parsel arsa nitelikli olup üzerinde imar mevzuatı kapsamında yapılmıģ herhangi bir yapı bulunmadığından ilgili Belediyesinde iģlem dosyası oluģturulmamıģtır. Değerleme konusu parsellerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. 4. GAYRĠMENKULÜN KONUMU VE FĠZĠKSEL ĠNCELEMELERĠ 4.1. Gayrimenkulün Konumu, UlaĢımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu gayrimenkuller; Antalya Ġli, Kemer Ġlçesi, Göynük ve Çamyuva Beldeleri sınırları içinde kalmaktadır. Rapora konu olan gayrimenkullerden 615 parsel Göynük Beldesi sınırları dâhilinde olup Sakıp Sabancı Caddesi üzerinde sol kolda konumlanmıģtır. Söz konusu parsel turizm tesis alanı olarak tanımlanmıģ olup bölgede referans noktası niteliğinde; Magic Life Otel e 0.5 km mesafede Mirada Del Mar Otel, 1 km mesafede Green Wood Resort Otel ve 0,6 km mesafede Kilikya Palace Otel bulunmaktadır. 8
Değerlemeye konu olan 102 ada 3 parsel Göynük belde sınırları içerisinde 159. Sokak üzerinde konumlanmıģtır. Konu gayrimenkulün bulunduğu sokak üzerinde zemin + 1 normal katlı personel lojman binaları bulunmaktadır. 120 ada 3 parsel Çamyuva Beldesi sınırları içersinde olup Deniz Caddesi üzerinde sağ kolda yer alan Davut Akman Sokak ta konumlanmıģtır. Söz konusu parsel Turizm Personeli Konaklama Alanı olarak tanımlanmıģ olup bölgede referans noktası niteliğinde; taģınmaza 1,5 km mesafede Limak Limra Hotel, 2,5 km mesafede Wow World Palace ve 1,5 km mesafede Le Jordin Resort Otel bulunmaktadır. 9
Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu alan Kumluca-Kemer-Antalya hattını birbirine bağlayan D-400 karayolu civarı olup, taģınmazlara ulaģım Antalya-Kemer karayolu üzerinden geçen toplu taģıma ve özel araçlar ile sağlanmaktadır. Konu Gayrimenkullerin Bazı Merkezlere KuĢ uçuģu Uzaklıkları Mesafeler Uzaklıklar (km) 102 ada 3 parsel ve 615 Parsel Antalya Merkez 27 Kemer Merkez 8 Çamyuva 12 Kumluca 42 120 Ada 3 Parsel Antalya Merkez 37 Kemer Merkez 4 Göynük 12 Kumluca 33 4.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, ĠnĢaat ve Teknik Özellikleri, Projeye ĠliĢkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerleme konusu gayrimenkuller; Antalya ili, Kemer ilçesi, Göynük Beldesi 615 parsel üzerinde yer alan 7 blok, 32 adet Bungalow ve 3 adet tip villa ve gazinodan oluģan BAK sistemde inģa edilmiģ 5 yıldızlı Club Magic Kemer Life Ġmperial Oteli ile 102 ada, 5 parselde (Eski 3 parsel) yer alan 2 bloklu personel lojmanı ve Antalya Ġli, Kemer Ġlçesi, Çamyuva Beldesi nde yer alan 120 ada 3 numaralı parseldir. Değerleme konusu 615 numaralı parsel Sakıp Sabancı Caddesi ne cepheli olarak konumlanmıģ olup parselin üst hakkı turizm tesisi olarak kullanılmaktadır. Değerlemeye konu olan 615 nolu parsel 10
üzerinde; A, B, C, D, E, F ve G bloklar ile 32 adet Bungalow, 6 adet apart villa ve gazino bulunmaktadır. Konu 615 numaralı parselin çevresi duvar ile çevrili olup üzerinde otele ait yürüyüģ parkurları, açık otopark, spor alanı ve bahçe olarak kullanılan sosyal alanlar mevcuttur. 615 parsel üzerinde yer alan turistik tesis, A, B, C, D Bloklar, 170 adet standart oda, 10 adet Junior Suit ve 29 adet Junior Superior Suit oda bulunmaktadır. 35 adet Bungolow Standart ve 12 adet Bungalow Suit oda ile birlikte tesisde toplam 256 oda bulunmakta olup otel 535 yatak kapasitesine sahiptir. Ayrıca parsel üzerinde 300 kiģilik lokanta, 134 kiģilik özel yemek salonu, kongre salonu, çok amaçlı salonlar, snack bar, 2 adet açık yüzme havuzu, kapalı yüzme havuzu, sauna, hamam, aletli jimnastik salonu, gece kulübü, (2 adet) eğitim ve dinlenme tesisleri ile 1 adet anfi-tiyatro bulunmaktadır. Konu tesis için 17.822 m² kapalı alana Yapı Kullanma Ġzin Belgesi düzenlenmiģtir. 11
4.2.1. Gayrimenkulün ĠnĢaat ve Teknik Özellikleri 615 parsel üzerine 7 blok, 32 adet Bungalow, 6 adet apart villa ve gazinodan oluģan, BAK sistemle inģa edilmiģ 5 yıldızlı Club Magic Kemer Life Ġmperial Oteli bulunmakta, 102 ada 3 numaralı parsel üzerinde ise 477 m² kullanım alanlı lojman binaları bulunmaktadır. konu parsellere iliģkin olarak değerlemede baz alınan teknik veriler ise aģağıda tablo halinde sunulmuģtur: Gayrimenkulün Teknik Özellikleri 615 Parsel 102 ada 3 Parsel *Kapalı Alan (m²) : 17.822,00 m² 477 m² *İnşaat Ruhsatında tanımlanan alan Gayrimenkule Ait Metraj Bilgileri Oda Sayısı 256 Çocuk Havuzu Hacmi 7 m² Yatak Sayısı 556 adet Relax Havuz Yüzey Alanı 600 m² Otel Arazisi 35.256 m² Relax Havuz Hacmi 300 m³ Kapalı ĠnĢaat Alanı 14095 m² Su Deposu 444 m³ Açık ĠnĢaat Alanı 10200 m² Ana Restorant 350 m² Otel YeĢil Alanı 10961 m² Baia 220 m² Tenis Court 684 m² Dükkan 4 adet Activite Havuz Yüzey Alanı 900 m² Anfi Tiyatro 334 kiģi Activite Havuz Hacmi 960 m³ Anfi Tiyatro 510 m² Çocuk Havuzu Yüzey Alanı 25 m² *Taşınmaza ait veriler ilgili otel yetkilisinden alınmıştır. 12
4.2.2. Gayrimenkulün Ġç Mekan Özellikleri 615 PARSEL/CLUB MAGİC LİFE KEMER LİFE İMPERİAL HOTEL A blok; Bloğun bir bölümü, Bodrum, zemin, 3 normal kat ve çatı katından oluģmaktadır. Bodrum katta tesisat galerisi ve depo, fitness center, sauna, hamam, masaj salonu yer almakta olup zemin ve normal katlarında odalar bulunmaktadır. B blok; 2 bodrum, zemin, 3 kattan oluģmaktadır. 2. bodrum katta, bulaģıkhane, depo, 1. bodrum katta wunderbar ve ana restaurant yer almaktadır. Odalarda; zemin seramik kaplı, duvarları saten boyalı tavanları ise kartonpiyer süslemelidir. Islak zeminlerde zemin ve duvar kaplamaları seramik kaplıdır. Banyolarda vitrifiyeler tam olup kabinli duģ bulunmaktadır. Odalarda dahili telefon, minibar, merkezi ısıtma ve soğutma sistemi, elektronik kilit sistemi ve televizyon bulunmaktadır. 13
STANDART ODA Otel bünyesinde toplam 170 adet standart oda bulunmakta olup bu odaların 102 tanesi twin yataklı 68 tanesi french yataklıdır. Standart odalarda toplam 204 adet twin yatak, 68 adet french yatak bulunmaktadır. JUNİOR SUİT Otel bünyesinde toplam 10 adet Junior Suit oda bulunmakta olup bu odaların tamamı french yataklıdır. JUNİOR SUPERİOR SUİT Otel bünyesinde toplam 29 adet Junior Superior Suit oda bulunmakta olup bu odaların 3 tanesi twin yataklı 26 tanesi french yataklıdır. Standart odalarda toplam 6 adet twin yatak, 26 adet french yatak bulunmaktadır. 14
Club Magic Kemer Life Ġmperial Oteli 32 adet Bungalow ve 3 adet tip villa tipi blok bulunmaktadır. Otel bünyesinde toplam 35 adet Bungalow Standart oda bulunmakta olup bu odaların 21 tanesi twin yataklı 14 tanesi french yataklıdır. Standart odalarda toplam 41 adet twin yatak, 14 adet french yatak bulunmaktadır. BUNGALOW STANDART Otel bünyesinde toplam 12 adet Bungalow Suit oda bulunmakta olup bu odalar 2 Ģer adet twin yatak 1 er tanesi french yataklıdır. Standart odalarda toplam 24 adet twin yatak, 12 adet french yatak bulunmaktadır. 15
BUNGALOW SUİT ÇamaĢırhane ve Mutfak Bloğu; Tek kattan oluģmaktadır. Malzeme giriģ platformu, çeģitli depolar ile teknik bölümler ve idari ofisler ile bay-bayan WC, erkek personel soyunma odası, klima santral odası, santral odası, çamaģırhane, terzihane ve üniforma odası bulunmaktadır. Mutfak bölümünde, mutfak Ģef ofisi, erzak depoları, yemek hazırlama bölümleri, soğuk odalar ve mühendis odası yer almaktadır. Atölye Bloğu; Tesisat, elektronik, boya atölyesi, depo, marangozhane, ve teknik müdür ofisi bölümlerinden oluģmaktadır. Gazino Bloğu; Bodrum katta, bay-bayan WC, baybayan personel soyunma odası ve mekanik odası bulunmaktadır. Zemin katta, personel odaları ve muhasebe birimi, 1.Katta, personel odası ve müdür odası yer almaktadır. LOJMANLAR 102 Ada Eski:3, Yeni:5 numaralı parselde kayıtlı 4.776,00 m² arsa üzerinde inģa edilmiģ 2 bloklu personel lojmanıdır. Ayrık nizam, zemin + 1 normal kattan oluģmaktadır. Lojman içerisinde 24 apart oda bulunmaktadır. Blokların dıģ cephesi dıģ cephe boyası ile kaplanmıģtır. LOJMANLAR 16
LOJMANLAR 120 ada 3 numaralı parselde kayıtlı 1447,00 m² yüzölçümlü Arsa mer i imar planında, Turizm Personeli Konaklama Alanı olarak düzenlenmiģ olup bu parsele tecavüzlü 2 adet yapı bulunmaktadır. ÇAMYUVA 120 ADA 3 PARSEL ÇAMYUVA 120 ADA 3 PARSEL 17
5. GENEL VERĠLER VE BÖLGE VERĠLERĠ 5.1. Demografik veriler ĠçiĢleri Bakanlığı Nüfus ve VatandaĢlık ĠĢleri Genel Müdürlüğü (NVĠGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nden alınan verilere göre 31 Aralık 2010 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 73.722.988 kiģi olarak belirlenmiģtir.2010 yılında Türkiye de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 1.161.676 kiģi artmıģtır. Nüfusun % 50,2 sini (37.043.182 kiģi) erkekler, % 49,8 ini (36.679.806 kiģi) ise kadınlar oluģturmaktadır. Ülke nüfusunun % 76,3 ü il ve ilçe merkezlerinde yaģamaktadır. Toplam nüfusun % 76,3 ü (56.222.356 kiģi) il ve ilçe merkezlerinde ikamet ederken,% 23,7 si (17.500.632 kiģi) belde ve köylerde ikamet etmektedir. Ġl ve ilçe merkezlerinde yaģayan nüfus oranının en yüksek olduğu il % 99 ile Ġstanbul, en düģük olduğu il ise % 32 ile Ardahan dır. Toplam nüfusun % 18 i (13.255.685 kiģi) Ġstanbul da ikamet etmektedir. Bunu sırasıyla;% 6,5 ile (4.771.716 kiģi) Ankara, % 5,4 ile (3.948.848 kiģi) Ġzmir, % 3,5 ile (2.605.495 kiģi) Bursa, % 2,8 ile (2.085.225 kiģi) Adana takip etmektedir. Ülkemizde en az nüfusa sahip olan Bayburt ilinde ikamet eden kiģi sayısı ise 74.412 dir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düģen kiģi sayısı Türkiye genelinde 96 kiģidir. Bu sayı illerde 10 ile 2.551 kiģi arasında değiģmektedir. Ġstanbul 2.551 kiģi ile nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu il dir. Bunu sırasıyla; 432 kiģi ile Kocaeli, 329 kiģi ile Ġzmir, 254 kiģi ile Hatay ve 250 kiģi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 10 kiģi ile Tunceli dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 52, yüzölçümü en küçük olan Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 241 dir. 15-64 yaģ grubunda bulunan çalıģma çağındaki nüfus, toplam nüfusun % 67,2 sini oluģturmaktadır. Ülkemiz nüfusunun % 25,6 sı 0-14 yaģ grubunda, % 7,2 si ise 65 ve daha yukarı yaģ grubunda bulunmaktadır. (Kaynak TÜĠK 2010 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler Küresel mali piyasalar 2007 yılı Temmuz ayından itibaren krize girmiģ, özellikle 2008 yılının son çeyreğinden itibaren küresel mali krizin dünya ekonomileri üzerindeki yıkıcı etkisi ortaya çıkmıģtır. Dünya genelinde özellikle Amerika ve birçok Avrupa ülkesinde 2008, 2009 yılında düģük büyüme oranları gerçekleģmiģtir. 2009 yılında küresel krizin etkisinin en yoğun hissedildiği dönemde tabloda görüldüğü gibi negatif büyüme gerçekleģmiģ olup 2010 yılında dünya ekonomisinin toparlanma belirtilerinin baģlamıģ dünya piyasalarında büyüme oranları pozitif değeri almıģtır. Uluslararası Para Fonunun Ocak 2011 de yayınladığı tahminlere göre 2011 yılı için dünya ekonomisinin yüzde 4,4 büyümesi öngörülmektedir. 18
2008 2009 2010 2011* Dünya 2.8-0.6 5.0 4.4 ABD 0.2-2.7 2.8 3.0 Almanya 1.0-4.7 1.8 1.5 Fransa 0.1-2.5 3.6 2.2 Ġngiltere -0.1-4.9 1.7 2.0 Büyüme Oranları, Kaynak: Dünya Ekonomik Görünümü, Ocak 2011, IMF * IMF Tahmini Türkiye de ekonomik geliģmeler son on yıllık dönemde incelendiğinde 2001 yılı krizi Cumhuriyet tarihinin en önemli sayılan ekonomik ve siyasi krizi olarak görülmektedir. 2001 krizinden bugüne 10 yıl geçmiģ ve bu süreçte Türkiye ekonomisi yeniden yapılandırılmaya çalıģılmıģ ve dünyada en hızlı büyüyen ekonomiler arasına girmiģtir. Türkiye ekonomisi 1950 yılından sonra en yüksek büyüme hızlarından birine 2002-2007 döneminde ulaģmıģtır. 2007 yılından itibaren dıģ piyasalara bağlı olarak yaģanan ekonomik kriz Türkiye de de etkilerini göstermiģ olup 2007 yılından baģlayarak büyüme oranlarının artıģ hızı azalmaya baģlamıģ, özellikle 2009 yılında negatif değeri almıģtır. 2010 yılı itibari ile dıģ piyasalarda yaģanan pozitif görünüm ile krizin etkilerinin azaldığı hissedilmiģ olup büyüme oranı rekor değeri almıģtır. 2011 yılı 1. çeyreğinde %11,6 büyüyen Türkiye de 2. çeyrek büyüme hızı 8,8 olmuģtur. Uluslararası Para Fonunun Ocak 2011 de yayınladığı tahminlere göre için Türkiye de büyüme oranı %6,6 olarak öngörülmüģ olmakla birlikte bazı otoriteler büyüme hızının 2011 yılı için %7 nin üstünde gerçekleģebileceğini belirtmektedir. GeliĢme Cari fiyatlarla GeliĢme Sabit fiyatlarla GeliĢme Cari fiyatlarla GSYH hızı GSYH hızı GSYH hızı Yıllar (Milyon YTL) % (Milyon $) % (Milyon YTL) % 1999 104 596 49.0 247 544-8.6 67 841-3.4 2000 166 658 59.3 265 384 7.2 72 436 6.8 2001 240 224 44.1 196 736-25.9 68 309-5.7 2002 350 476 45.9 230 494 17.2 72 520 6.2 2003 454 781 29.8 304 901 32.3 76 338 5.3 2004 559 033 22.9 390 387 28.0 83 486 9.4 2005 648 932 16.1 481 497 23.3 90 500 8.4 2006 758 391 16.9 526 429 9.3 96 738 6.9 2007 843 178 11.2 648 625 23.2 101 255 4,7 2008 950 534 12,7 742 094 14.4 101 922 0,7 2009 952 559 0,2 616 703-16,9 97.003-4,8 2010 1 105 101 16,0 735 828 19,3 105 680 8,9 5.2.1. GAYRĠMENKUL SEKTÖRÜ Gayrimenkul sektörü Kısa bir dönem önce yaģanan ipotekli konut kredisi (mortgage) krizi ve küresel ekonomik durgunluk 2008 yılının ikinci yarısından baģlayarak tüm dünyadaki gayrimenkul piyasalarını etkilemiģtir. Tüm dünyada yeni konut inģaatlarının durduğu, ofis alanı talebi azaldığı ve boģluk oranlarının arttığı gözlemlenmiģtir. Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim Ģirketlerinden ABD'li Jones Lang LaSalle'in raporuna göre, 2009 yılında 209 milyar dolarla sekiz yılın en düģük seviyesinde olan 19
gayrimenkul yatırımları 2010 yılında yüzde 50 yükselerek 316 milyar doları bulmuģtur. Gayrimenkul piyasasında oluģan balonun patlamasından ve 2008 yılındaki küresel finansal krizin baģlamasından önce gayrimenkul yatırımları 2007 yılında 759 milyar dolarla zirve yapmıģtır. Yeni düzenlemeler ile finansal krizin en çok etkilediği ülke olan ABD nin hızlı bir toparlanma sürecinin getirisi olarak Gayrimenkul Sektöründe % 20 oranında bir artıģ yakalayacağı tahmin edilmektedir. Gayrimenkul sektöründe 2010 yılında Ġngiltere de % 46, Singapur da % 219, Avustralya da,% 77, Hong Kong da % 41, Çin de % 28 artıģ gerçekleģmiģ olup 2011 yılında da bu ülkeler de geliģen ülkeler arasında yer almaktadır. PwC ve Urban Land Instutute (ULI) iģbirliğinde hazırlanan ''Avrupa Gayrimenkul Piyasalarında GeliĢen Trendler 2011 Raporu na göre Avrupa'daki kemer sıkma politikaları, katı düzenlemeler ve ülke borçlarındaki krizlerle birlikte hala kısıtlı düzeyde kalan kredi piyasası nedeniyle 2011 in Avrupalı gayrimenkulcüler için zorlu bir yıl olacağı belirtilmiģtir. Rapora göre 2011, yatırım noktaları ve ikincil gayrimenkul piyasaları arasındaki büyüyen boģluğu yansıtan iki vitesli bir piyasanın ortaya çıkması ile Avrupa emlak sektörünün ümit ettiği iyileģme yılı olmayacağı, Avrupa'da sektörün daha fazla küçüleceği tahmin edilmektedir. Türkiye de gayrimenkul sektörü, 2001 yılında bankacılık sektöründeki krizin ardından toparlanma dönemine girmiģtir. Özellikle sektör 2002-2007 yıllarında ekonomik göstergelerin iyi yönde olmasına paralel olarak altın çağını yaģamıģ, bu dönem de gayrimenkul yatırımları hız kazanmıģtır. 2008 yılı itibari ile özellikle Amerika da yaģanan sub-prime konut kredisi krizi ve ardından gelen global ölçekli finansal piyasalardaki çöküģler bu dönemde gayrimenkul sektörünü de olumsuz yönde etkilemiģtir. Ancak yaģanan global krizin etkilerinin azaldığı 2010 yılında, sektörde yer alan kurumların daha iyimser beklentiler içinde olmaları ve faiz oranlarındaki düģüģün yarattığı uzun vadeli finansman imkanı konut satıģlarında canlanma yaratmıģ, gayrimenkul sektörü yerli ve yabancı yatırımcıların Türkiye de en çok tercih ettiği sektörler arasında yer almıģtır. ĠnĢaatların baģlama iznini oluģturan yapı ruhsatları yıllar itibari ile bina üretimini ve geliģimini göstermektedir. Yandaki grafik TÜĠK verilerine göre son 5 yıl içerisinde Yapı Ruhsatlarının, son süreçte olan artıģı krizin etkilerinin azaldığını, gayrimenkul sektörünün son yıl sıçrama yaptığını göstermektedir. 20
Yandaki grafikte ise alınan 2010 yılı ruhsat sayıları incelendiğinde ise %76 ile konut ruhsatlarının ilk sırayı aldığı izlenmektedir. Kriz sonrası konut satıģlardaki canlanmanın yeni yatırımlara etkisi sınırlı kalsa da, mevcut stokların azalması yönünde etkisi olumlu yönde olmuģtur. 2008 yılı baģında Türkiye de kullandırılan toplam Konut Kredisi stoku 28,400 Milyar TL; 2009 yılı baģında 36.Milyar TL iken, 2010 yılı baģında 43 Milyar TL ye yaklaģmıģtır. 2011 yılında ise konut kredi hacminde yılın ilk çeyreğinde artıģ trendinde bir yavaģlama gözlenmiģtir. Merkez Bankası nın para politikası uygulamasındaki değiģiklik (munzam karģılıkların artırılması) ve BDDK nın da kullandırılacak konut finansmanı kredi limitini teminat alınacak konutun değerinin yüzde 75 i ile sınırlandırması bu doğrultuda kredi maliyetlerinin artmasına ve konut kredisi artıģ hızının yavaģlamasına neden olmuģtur. 5.2.2. TURĠZM SEKTÖRÜ: Turizm Sektörü, dünya ekonomisinde önemli yer tutan sektör haline gelmiģ olup ülkelere döviz girdisini artırıcı özelliği, emek yoğun sektör olması nedeni ile geniģ istihdam alanları sağlaması, ülke ekonomisine artı değerler katması, beraberinde diğer sektörlerin geliģimini olumlu yönde etkilemesi nedeni ile önemi gün geçtikçe artmaktadır. Dünya Turizm Örgütü tarafından hazırlanan yıllara göre dünyada turizmdeki büyüme grafiği sektörün geliģimini kanıtlamaktadır. Kaynak: Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) istatistiği 21
Dünyada turist sayısındaki yıllık ortalama artıģın en yüksek olduğu dönem %9.9 ile 1950-1970 yılları arasında iken, 1970-1990 döneminde bu rakamın %5.2 ye 1990-2010 döneminde ise; %3.7 ye düģtüğü görülmektedir. Grafikten de anlaģılacağı gibi 11 Eylül 2001 yılında gerçekleģen saldırı ve 2008 yılında yaģanan küresel Ekonomik kriz sektörün büyümesini engelleyici unsurlar olmuģtur. Son yıllarda Dünyadaki geliģme ve değiģmelere paralel olarak turizmde de yeni bir dünya düzeni kurulması yönünde yeni bir sürece girildiğine iliģkin saptama, son dönemde daha yüksek sesle dile getirilmektedir. Uluslararası seyahat endüstrisi bugün itibariyle Avrupa merkezlidir. Dünya turizm pazarı da Almanya ve Ġngiltere olmak üzere baģını iki Avrupa ülkesinin çektiği Akdeniz bölgesi odaklı bir pazardır. Bu tablo aynı zamanda günümüzde dünya turizm hareketi ve düzeninin ifadesidir. Ancak bu düzen hızla değiģmektedir. Son yıllarda, özellikle turist giriģlerinde, Avrupa merkezli dünya seyahat endüstrisi pazarında görülen yavaģlama ve gerilemenin karsısında Çin, Hindistan ve Rusya pazarlarından dıģarı yönelen talebin güçlü artıģ kaydetmesi dikkatlerin buralara yöneltilmiģtir. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) nün hazırladığı raporlarda, dünya turizm hareketinin merkezinin Avrupa dan Asya ya kayma sürecinin hızla devam ettiği belirtilmektedir. Günümüz dünya turizminin merkezi olan Avrupa da önemli geliģmeler yaģanmaktadır. Yunanistan ve Ġspanya da yaģanan ekonomik sıkıntıların neden olduğu protestolar, siyasal geliģmeleri de etkileyen sosyal patlama düzeyine ulaģmıģtır. AB nin lokomotifi Almanya nın bütün çabalarına karģın, Avrupa Para biriminin içine girdiği belirsizlik süreci denetim altına alınamamıģ ve Avro nun geleceği tartıģılır hale gelmiģtir. Avrupa, hatta dünyanın yurtdıģına en çok turist gönderen iki ülkesi Ġngiltere ve Almanya nın yurtdıģı çıkıģ vergileri ile ilgili yaptıkları düzenlemeler tüketicilere ek maliyetler getirmektedir. Avrupanın yanı sıra 2011 yılında arap baharı olayları, deprem, tsunami ve sel felaketleri, Japonyadaki nükleer patlama konjonktürel denebilecek geliģmelerdir. Dünya, bölgeler ve tek tek ülkelerdeki durum incelendiğinde, turizmde yeni bir dünya düzeni kurulma sürecine girildiği ve yeni bir dönemin baģladığını açıkça göstermektedir. 5.2.3. TÜRKĠYE TURĠZM SEKTÖRÜ Türkiye nin son 10 yılda dünya ekonomisinde artan ağırlığı ve öne çıkan yapısı turizme de yansımaktadır. Türkiyede Turizm gelir ve turist sayısı açısından sürekli bir değiģim göstergesi olmuģtur. Türkiye 2002 yılında gelen turist sayısı bakımından dünyada 17. sırada yer alırken, Dünya Turizm Örgütünün açıkladığı rakamlara göre turizmde de ilk 10 ülkesi arasına girme baģarısını göstermiģtir. Türkiyede son yıllarda ekonomik büyümenin parelelinde yapılan ulaģım yatırımlarının yanı sıra özellikle arap ülkelerinde yaģanan olaylar, Yunanistandaki iç huzursuzluk, Avrupa ülkelerindeki ekonomik çalkantı Türkiyede turizm potansiyelini önemli ölçüde etkilemiģ etkenlerdir. Tükiye 2000-2010 yılları arasında yıllık ortalama % 12 artıģla özellikle Akdeniz pazarında lider ülkelerden biri olmuģtur. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) verilerine göre, Türkiye dünyanın ilk 10 ülkesi arasında ziyaretçi sayısında 7 nci, turizm geliri sıralamasında 9 uncu sırada yer almaktadır. 22
SIRA NO: ÜLKELER: TURĠZM GELĠRĠ (1000 USD) SIRA NO: ÜLKELER ZĠYARETÇĠ SAYISI 1 ABD 93.899.000 USD 1 FRANSA 76.800.000 2 ĠSPANYA 53.200.000 USD 2 ABD 54.900.000 3 FRANSA 49.400.000 USD 3 ĠSPANYA 52.231.000 4 ĠTALYA 40.200.000 USD 4 ÇĠN 50.900.000 5 ÇĠN 39.700.000 USD 5 ĠTALYA 43.200.000 6 ALMANYA 34.700.000 USD 6 ĠNGĠLTERE 28.000.000 7 ĠNGĠLTERE 30.100.000 USD 7 TÜRKĠYE 25.500.000 8 AVUSTURALYA 25.600.000 USD 8 ALMANYA 24.200.000 9 TÜRKĠYE 21.249.000 USD 9 MALEZYA 23.650.000 10 AVUSTURYA 19.400.000 USD 10 MEKSĠKA 21.500.000 Kaynak: Dünya Turizm Örgütü (UNWTO),2010 verileri TÜĠK verilerine göre turizm gelirlerinin yıllara göre dağılımı tabloda gösterilmiģtir. Bununla birlikte; grafiklerde de görüleceği gibi turizm gelirindeki azalmaya karģılık olarak turist sayısının arttığı görülmektedir. YILLAR (TURĠZM GELĠRĠ 1000 USD) ZĠYARETÇĠ SAYISI ORTALAMA HARCAMA USD 2001 10.067.155 USD 13.450.121 748 2002 11.900.925 USD 15.214.516 782 2003 13.203.144 USD 16.302.050 810 2004 15.887.699 USD 20.262.640 784 2005 18.153.504 USD 24.124.501 752 2006 16.850.947 USD 23.148.669 728 2007 18.487.008 USD 27.214.988 679 2008 21.950.807 USD 30.979.979 709 2009 21.249.334 USD 32.006.149 664 2010 20.806.708 USD 33.027.943 630 23
2002 yılında 396.148 iģletme belgeli yatak kapasitesine bağlı olan Türkiye, %62,9 oranında bir artıģ kaydederek, 2010 yılında 645.267 yatak kapasitesine ulaģmıģtır. Yatırım belgeli konaklama tesisleri ile birlikte toplam yatak kapasitesi 893.326 ya yükselmiģtir. 2002 yılında Türkiyede ĠĢletme Belgeli 419 adet 4 ve 5 yıldızlı otel bulunurken bu rakam % 106,4 oranında artarak 2010 yılında 865 e ulaģmıģtır. Türkiye'de turizm denince akla ilk gelen yaz turizmidir. Türkiye de mevcut turizm potansiyeli ve geliģimine bakıldığında yatak kapasitesinin 2/3 ü sahil turizmine yönelik olarak planlanmıģtır. Diğer turizm çeģitleri; Sağlık ve termal turizmi, kıģ turizmi, yayla turizmi, mağara turizmi, av turizmi, kongre turizmi, golf turizmi, yat turizmi, kültür turizmi, botanik turizmi, gençlik turizmi olarak sıralanmaktadır. 24
Türkiye'nin en önemli turizm merkezi olan Antalya özellikle yaz turizminin merkezi konumundadır. Antalya nın kıyılarının uzunluğu, girinti, çıkıntı dahil 640, düz hat 500 km dir. Antalya'nın batı kıyılarında dağların denize dik inmesi nedeniyle deniz derindir ve plajlar süreklilik göstermez. Ancak Kemer, Tekirova, Kumluca, Finike, Demre ve KaĢ kıyılarında iyi olanaklı tabii plajlar vardır. Ayrıca Beldibi Plajları, Göynük Sahilleri ile Kemer, Tekirova, Olympos ve Kolindonya burnundan Xanthos'a kadar olan sahillerde turizm için gerekli bütün tabii unsurlar bulunmaktadır. Konyaaltı ve ReĢat Adası Plajları da Antalya'nın batısında yer alır. Ġlin doğu kesiminde ise dağların denize paralel uzanması, dağlarla deniz arasında bir ova oluģumunu sağlamıģ, böylece Antalya'dan baģlayıp Side ve GazipaĢa yakınlarına kadar ince kumdan meydana gelen muhteģem plajlar olmuģtur. Lara, Karpuzkaldıran, Belek, Kundu plajları Antalya'nın doğusunda yer alan plajlardandır. Antalya'da Mavi Bayrak ödüllü çok sayıda plaj mevcuttur. (Mavi Bayrak, Avrupa Çevre Eğitim Vakfı nın (EEE) 1987'den beri yürüttüğü; deniz ve göl sularının temizliğini, kıyıların düzenini, plaj hizmetlerinin niteliğini yükseltmeyi amaçlayan bir kampanyadır.) Ülkemizde 1992'de Akdeniz kıyılarımızda baģlatılan kampanya çalıģmaları, Avrupa Çevre Eğitim Vakfı üyesi Türkiye Çevre Eğitim Vakfı tarafından yürütülmektedir. Antalya daki ince kumlu tabii plajlar ve güzel manzaralı koyların yanı sıra mart-aralık aylarında iklimin ve deniz suyu sıcaklığının uygun olmasıyla devam eden deniz mevsimi bölgenin turizm potansiyelini arttırmaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı nın 2010 verilerine göre Antalya ya gelen yabancı turist sayısı yaklaģık 9.500.000 kiģi olarak hesaplanmıģtır. 2010 yılında ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriģ yaptıkları sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında %33 lük payı ile Antalya ilk beģ il arasında birinci sırada yer almaktadır. 2010 yılı Ocak-Kasım döneminde ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısı 2009 yılının aynı dönemine göre % 6,25 artıģ göstererek 27 466 301 kiģi olmuģtur. ZĠYARETÇĠ SAYISI ANTALYA ĠL KÜLTÜR VE TURĠZM MÜDÜRLÜĞÜ 2007-2010 YILLARINDA ĠLĠMĠZE GELEN ZĠYARETÇĠLERĠN SAYISI VE MĠLLĠYETLERĠNE GÖRE DAĞILIMI 2007 YILI PAYI (%) ZĠYARETÇĠ SAYISI 2008 YILI 2009 YILI 2010 YILI PAYI (%) ZĠYARETÇĠ SAYISI PAYI (%) ZĠYARETÇĠ SAYISI PAYI (%) SAYISAL DEĞĠġĠM ORANSAL DEĞĠġĠM (%) YABANCI ZĠYARETÇĠLER TOPLAMI 7 291 356 94,83% 8 564 513 95,23% 8 350 869 94,93% 9 334 171 95,65% 983 302 11,77 YERLĠ ZĠYARETÇĠLER 397 705 5,17% 428 624 4,77% 445 716 5,07% 424 873 4,35% - 20 843-4,68 G E N E L T O P L A M 7 689 061 100,00% 8 993 137 100,00% 8 796 585 100,00% 9 759 044 100,00% 962 459 10,94 Not (1) : Veriler geçici olup, 2009 ve 2010 yılı verilerine günübirlik ziyaretçi giriģleri de dahil edilmiģtir. 2010 / 2009 YILI KARġILAġTIRMASI Antalya Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü Kültür Ve Turizm Bakanlığından Turizm ĠĢletmesi Ve Turizm Yatırımı Belgeli Konaklama Tesislerinin sayısı tabloda gösterilmiģtir. Kültür ve Turizm Bakanlığının belgeli tesislerin yanında Antalya sınırlarında Belediye Belgeli 1058 tesiste 45.087 oda ve 109.568 yatak mevcuttur.kültür ve Turizm Bakanlığının ve Belediye Belgeli tesislerin toplam sayısı 1885 olup bu tesislerde toplam 208.337 oda ve 460.681 yatak bulunmaktadır. 25
TESĠSĠN TÜRÜ / SINIFI Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı 1. SINIF TATĠL KÖYÜ 8 2 988 6 579 5 YILDIZLI TATĠL KÖYÜ 42 15 484 33 976 4 YILDIZLI TATĠL KÖYÜ 4 1 617 3 852 5 YILDIZLI OTEL 199 73 398 157 198 4 YILDIZLI OTEL 203 45 919 97 743 3 YILDIZLI OTEL 142 12 927 26 746 2 YILDIZLI OTEL 69 3 002 6 204 1 YILDIZLI OTEL 20 1 226 2 510 MOTEL 1 16 32 PANSĠYON 19 286 568 KAMPĠNG 3 505 1 437 APART OTEL 4 150 398 MÜSTAKĠL APART OTEL 43 2 760 6 998 GOLF TESĠSĠ 12 316 943 ÖZEL KONAKLAMA TESĠSĠ 19 1 412 3 166 BUTĠK OTEL 5 167 366 TURĠZM KOMPLEKSĠ 2 1 002 2 247 PERSONEL EĞĠTĠM TESĠSĠ 2 75 150 T O P L A M 797 163 250 351 113 ANTALYA ĠLĠNDEKĠ TESĠSLERE GELĠġ SAYISI, GECELEME, ORTALAMA KALIġ SÜRESĠ VE DOLULUK ORANLARININ TESĠS TÜR VE SINIFLARINA GÖRE DAĞILIMI (2009) TESĠSE GELĠġ SAYISI GECELEME ORTALAMA KALIġ SÜRESĠ DOLULUK ORANI % TESĠS TÜR VE SINIFI YABANCI YERLİ TOPLAM YABANCI YERLİ TOPLAM YABANCI YERLİ TOPLAM YABANCI YERLİ TOPLAM OTEL 5 YILDIZ 3 672 472 1 096 066 4 768 538 19 007 300 3 103 805 22 111 105 5,2 2,8 4,6 48,36 7,90 56,25 4 YILDIZ 1 642 836 291 488 1 934 324 9 410 427 813 890 10 224 317 5,7 2,8 5,3 58,56 5,06 63,62 3 YILDIZ 516 145 177 793 693 938 2 903 986 526 966 3 430 952 5,6 3,0 4,9 53,60 9,73 63,33 2 YILDIZ 83 063 103 201 186 264 414 170 172 900 587 070 5,0 1,7 3,2 30,08 12,56 42,64 1 YILDIZ 26 534 11 034 37 568 205 325 50 580 255 905 7,7 4,6 6,8 38,39 9,46 47,84 ÖZEL BELGELI - - - - - - - - - - - - YÜZER - - - - - - - - - - - - TERMAL - - - - - - - - - - - - BUTĠK - - - - - - - - - - - - APART - - - - - - - - - - - - OTEL TOPLAMI 5 941 050 1 679 582 7 620 632 31 941 208 4 668 141 36 609 349 5,4 2,8 4,8 50,94 7,44 58,38 MOTEL - - - - - - - - - - - - PANSĠYON 2 228 9 874 12 102 14 439 21 881 36 320 6,5 2,2 3,0 10,59 16,06 26,65 TATĠL KÖYÜ 793 321 118 666 911 987 5 192 023 551 373 5 743 396 6,5 4,6 6,3 60,41 6,41 66,82 OBERJ - - - - - - - - - - - - KAMPĠNG 507 3 702 4 209 1 745 4 412 6 157 3,4 1,2 1,5 24,27 61,35 85,62 GOLF TESĠSĠ 2 058 394 2 452 9 659 1 205 10 864 4,7 3,1 4,4 38,92 4,85 43,77 EĞĠTĠM UYGULAMA - - - - - - - - - - - - TURĠZM KOMPLEKSĠ 56 486 19 385 75 871 333 087 68 568 401 655 5,9 3,5 5,3 45,93 9,45 55,38 DAĞ EVĠ - - - - - - - - - - - - ÇĠFTLĠK EVĠ-KÖY EVĠ - - - - - - - - - - - - ÖZEL TESĠS 38 766 24 283 63 049 197 115 56 757 253 872 5,1 2,3 4,0 23,13 6,66 29,78 BUTĠK OTEL 481 165 646 3 999 555 4 554 8,3 3,4 7,0 27,17 3,77 30,94 APART OTEL 134 078 15 476 149 554 725 302 35 984 761 286 5,4 2,3 5,1 53,60 2,66 56,26 TERMAL OTEL - - - - - - - - - - - - B TĠPĠ TATĠL SĠTESĠ - - - - - - - - - - - - GENEL TOPLAM 6 968 975 1 871 527 8 840 502 38 418 577 5 408 876 43 827 453 5,5 2,9 5,0 51,63 7,27 58,90 * Antalya Ġl Kültür ve Turizm Müdürlüğü / 11.08.2010 26
5.3. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluģturan en önemi bileģenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, geliģme yönü değerleme çalıģmasını etkileyen faktörler olup alt baģlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiģtir. 5.3.1. Antalya Ġli Coğrafi Yapı: Antalya Ġli Türkiye nin güneybatısında 29 20-32 35 doğu boylamları ile 36 07-37 29 kuzey enlemleri arasında yer almaktadır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toros Dağları ile çevrili olup, doğusunda Ġçel, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komģudur. Ġlin yüzölçümü 20.815 km 2 olup Türkiye yüzölçümünün yaklaģık % 2,6 sıdır. Akdeniz Bölgesi nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17,6 sını oluģturur. Antalya ili arazisinin ortalama olarak %77,8 i dağlık, %10,2 si ova, %12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. Sahil kesimi ilçeleri; Konyaaltı, MuratpaĢa, Aksu, GazipaĢa, Alanya, Manavgat, Serik, Kemer, Kumluca, Finike, Kale ve KaĢ'tır. Denizden yüksekliği 5 44 m arasındadır. Yayla kesimi ilçeler ise; GündoğmuĢ, DöĢemealtı, Kepez, Akseki, Ġbradı, Korkuteli ve Elmalı'dır. Bu ilçelerin denizden yüksekliği 900 1000 m arasındadır. Ġdari Yapı: Antalya merkez ilçe dâhil toplam 15 ilçeden oluģmaktadır. Merkez, GazipaĢa, Alanya, Manavgat, Serik, Kemer, Kumluca, Finike, Demre, KaĢ ilçeleri 5-44 m ler arasındaki yükselti kademesinde, kıyı Ģeridinde; GündoğmuĢ, Akseki, Ġbradi, Korkuteli ve Elmalı ilçeleri ise denizden iç kesimlerde kurulmuģlardır. Ġklim: Ġklim elemanlarını etkileyen denize yakınlık-uzaklık (karasallık), yükselti farkı bakı ve yer Ģekillerinin özellikleri gibi fiziki coğrafya faktörleri nedeniyle, Antalya Ġli nin çeģitli kesimleri arasında sıcaklık, yağıģ ve rüzgâr gibi Ģartlarda bazı farklılıklar vardır. Ġklim elemanlarına ait olan özellikler birlikte değerlendirildiğinde, yazların sıcak ve kurak geçtiği görülür. KıĢlar ise genelde yağıģlı geçmekle birlikte, bu mevsimde iç kesimlerdeki sıcaklıklar kıyıya yakın kesimlere oranla düģük, don olayları daha fazladır. Jeolojik yapı ve depremsellik: Ġl civarında teknotik engebeler bulunmasına rağmen deprem kataloğu, aktif bir hattın bulunmadığını göstermektedir. Bölgede nadiren hissedilen sarsıntılar, Göksu bölgesindeki yerel depremlerle ilgilidir. Nüfus ve Sosyal Yapı: Antalya da nüfus, Cumhuriyet döneminin ilk nüfus sayımından bu yana dönemler itibariyle farklı geliģim hızı gösterse de, genel olarak sürekli artıģ eğiliminde olmuģtur. 1927 Yılı Genel Nüfus Sayımında 2006.207 olan il nüfusu 2007 yılında 1.789.295 e ulaģarak, seksen yılda ilk sayıma göre 8.7 kat artmıģtır. Sayım yılları dikkate alındığında Antalya ilinin nüfus geliģim çizgisinin ülke geliģim hızı 27
ile bir paralellik gösterir. Ġlde, 1980 li yılardan sonraki nüfus artıģ hızının ülke genelinden fazla oluģu ayrı bir dikkat çeker. Bu artıģ ise son yıllarda Antalya iline doğru hızlanan göç olgusu ile açıklanabilir. Ġkinci Dünya SavaĢının olumsuz etkisinin hissedildiği, 1940-45 dönemine kadar Antalya da ortalama binde 20 seviyesinde bir nüfus artıģı olmuģtur. Birinci Dünya ve KurtuluĢ SavaĢı esnasında doğumların az, ölümlerin fazla oluģu ile ilgili olarak ana-baba çağındaki nüfus eksikliğine bu yıllardaki savaģın olağanüstü hali eklenince, ülke genelinde olduğu gibi Antalya da da nüfus artıģ hızı yarı yarıya azalarak binde 11 e gerilemiģtir. 1950 lerden sonra ekonomik seviyenin yükselmesi, sağlık alanındaki ilerlemeler ve sosyal yaģamdaki geliģmeler nüfus artıģını hızlandırmıģtır. 1950 yılından sonra 2007 yılı sayımına kadar bir daha binde 20 nin altına düģmemek üzere binde 22.6-47.9 arasında seyretmiģtir. Sayım dönemleri içinde 1985-90 döneminde binde 47.9 ile en yüksek nüfus artıģ hızına eriģen il nüfusu ilk nüfus sayımından 63 yıl sonra 5.9 katına çıkarak 1.132.211 kiģi olmuģtur. Antalya, tarım sektöründeki geliģmelere 1980 sonrasında turizm sektöründeki geliģmelerde eklenince doğal nüfus artıģının yanında göç olaylarından da kazançlı çıkmıģtır. Cumhuriyetin ilk kurulduğu yıllarda 35.000 olan nüfus Ģehrin mekânsal oluģumunda geniģleme ve mekânsal kimlik değiģimi ve buna bağlı kimlik değiģimi ile 1950 li yıllarda hızlı büyüme rotasına girmiģtir. Ġlde, 1980 li yıllardan sonra köyden Ģehre olan göçlerde de artma olmuģtur. 1980-90 yılları arası Antalya nın en yüksek Ģehirsel nüfus artıģ hızını gösterdiği dönemdir. ġehir nüfusunun toplam nüfustaki payı %53,2 dir. Turizm alanındaki geliģmeler bu yılları kapsayan dönemde yoğun göçlerin olmasına neden olmuģtur. Antalya da 1990 yılı ile 2000 yılı arasındaki son 10 yıllık nüfus geliģimi incelendiğinde Ģehir ve köy nüfuslarının her ikisinde de bir artıģın olduğu görülür. 5.3.2. Kemer Ġlçesi Konum ve Ġdari Yapı; Kemer ilçesi merkezi Antalya'nın 43 Km. batısında yeralmaktadır. Ġlçe Batı Toros dağlarının eteklerinde 46 km uzunluğundaki kıyı Ģeridi üzerinde kurulmuģtur. Doğusu Akdeniz, batısı orman ve dağlarla çevrili olan Kemer Ġlçesi nin yüzölçümü 53.483 km² dir. Ġlçenin 45.000 hektarlık alanı ormandır. Ġlçe merkezinde en yüksek rakım ise 15m dir. Kemer Ġlçesine bağlı, Çamyuva, Göynük ve Tekirova olmak üzere 3 belde mevcuttur. Beycik, Ovacık ve Ulupınar olmak üzere 3 köy bulunmaktadır. Söz konusu beldeler ve Ulupınar köyü sahil kesiminde, diğer 2 köy ise iç kesimlerinde kurulmuģtur. Ġlçe Merkezi hudutları dâhilinde 5 mahalle, Çamyuva beldesinde 3 mahalle, Göynük Beldesinde 3 mahalle, Tekirova Beldesinde ise 2 mahalle bulunmaktadır. Ġklim; Bölgede Akdeniz iklim hüküm sürmekle birlikte, kıģ ayları serin, yaz ayları ise sıcak ve kurak geçmekle birlikte yıllık ortalama sıcaklık değerleri yüksek sevilerdedir. 28
Tarım; Kemer ilçesi ve köyleri 42.860 dekar sulak, 86.120 dekar kurak olmak üzere toplam 128.980 dekar ekilen araziye sahiptir. Bu arazilerde % 70 tahıl, % 13 yem bitkisi, %5 Meyve-bağ, % 12 yulaf, Ģeker pancarı, fasulye vb. ürünler yetiģtirilmektedir. Sanayi; Kemer ilçesinde önemli sayılabilecek sanayi kuruluģu yoktur. 1999 yılında hizmete giren 500 ton kapasiteli soğuk hava deposunda yörede yetiģtirilen elmalar saklanmakta ve genellikle iç pazarda satılmaktadır. Belenli ve PınarbaĢı Köylerinde iki adet mermer ocağı faaliyette bulunmaktadır. Ġlçe sınırları içerisinde dört adet sulama göleti yer almaktadır. Nüfus; Kemer Ġlçesi nin 2000 yılında yapılan genel nüfus sayımı sonuçlarına göre; 17.255'i merkez, 28.119'u bucak ve köyler toplamı olmak üzere Kemer Ġlçesi nin toplam nüfusu 45.374 kiģidir. 5.3.3. Göynük Beldesi Göynük yaklaģık 11.000 yerleģik nüfusu ve 1437 km² lik yüzölçümü ile bir turizm beldesidir. Belde Kemer Merkez e 8 km, Antalya Merkeze ise 20 km uzaklıkta bulunmaktadır. Göynük yüksek dağlar ve ovalarla çevrili olmakla birlikte hayvancılık ve seracılık bölge insanı için önemli bir geçim kaynağı oluģturmaktadır. Bölgede baģlıca yetiģtirilen tarım ürünleri; buğday, arpa, yulaf, çavdar, nohut gibi hububatlardır. Bölgede yetiģtirilen meyvelerin baģında ise limon, portakal, mandalina, nar, erik, Ģeftali, kayısı, yenidünya, amme gibi sahil meyveleri gelmektedir. Ayrıca belde 20 yi aģkın önemli turizm yatırımıyla, 20.000 i aģan yatak kapasitesiyle gelen turistleri ağırlamaktadır. Beldede üç cami, büyük bir ilköğretim okulu, bir PTT binası, çeģitli bankaların ATM leri, bir sağlık ocağı, büyük bir kreģ ve bir belediye kütüphanesi bulunmaktadır. 5.3.4. Çamyuva Beldesi Çamyuva Beldesi, Antalya'nın güney batısında, yer almaktadır. Beldenin doğusunda Akdeniz, batısında Tahtalı dağı, güneyinde Kemer Ġli ile sınır teģkil eden Ağva deresi ve güneyinde Phaselis antik kentiyle Tekirova Beldesi bulunmaktadır. Çamyuva nın yüzölçümü 2.000.000m 2 dir. Nüfusu 10.000 civarında olup, yaz sezonunda 30.000'i bulmaktadır. Çamyuva Beldesi ilçe merkezine 8 km Ģehir merkezine 50 km uzaklıkta bulunmaktadır. 1944 yılına kadar Kemer'in bir mahallesi olan Ağva Mahallesi Kemer'den ayrılarak köy olmuģtur. Beldenin bitiģiğinde bulunan AĞVA deresinden dolayı bu adı almıģtır. (Ağva kelimesi Ġtalyanca'da su anlamına gelmektedir.) 1961 yılında Türkçe olmayan yerleģim birimlerinin adları yasa ile değiģtirilerek yerine Çamyuva adı verildi. 1992 Yılında Belediye olan Çamyuva Beldesi ilk defa 1994 Yerel Seçimlerinde Belediye olmuģtur. Çamyuva Beldesinde 3 adet mahalle mevcut olup bunlar Merkez Mahallesi, Uzunçınar Mahallesi ve Sarıören Mahallesi'dir. 29
6. DEĞERLEME TEKNĠKLERĠ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dıģındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eģdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaģıldığının anlaģılabilir Ģekilde ifade edilmesidir. 6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiģtiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaģabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle iliģkili bir kavram olan Maliyet, el değiģtirme iģleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar Ģeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satıģı veya değiģ tokuģu ile iliģkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eģit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 6.2. Pazar ve Pazar DıĢı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile iliģkili dört etkenin birbirleriyle olan iliģkisine göre oluģturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satıģ veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi baģka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaģımlar içinde, Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı, indirgenmiģ nakit analizini de içeren Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımı yer almaktadır. 6.2.1. Emsal karģılaģtırma yaklaģımı Bu karģılaģtırmalı yaklaģım benzer veya ikame mülklerin satıģını ve piyasa verilerini dikkate alarak karģılaģtırmaya dayalı bir iģlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık 30