Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ÜSKÜDAR İLÇESİ BURHANİYE DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT 08.11 104 İSTANBUL, AĞUSTOS 2011
İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanı... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri... 7 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 8 Gayrimenkulün İmar Durumu...10 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı... 10 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler....12 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER...14 Bölge Analizi....14 İstanbul İli... 14 Üsküdar İlçesi... 15 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...18 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...18 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...18 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ...19 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...19 1
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...19 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ...20 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...20 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi... 20 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı... 20 Gelir Yöntemi Yaklaşımı... 21 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...21 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ...22 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması...22 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri...22 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması...28 Arsa Değeri...28 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri... 28 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri... 29 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)...30 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...30 En Verimli Kullanım Analizi...30 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...31 RAPOR EKLERİ:...32 RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR...34 2
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 11.08.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 08.11 104 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine, İstanbul ili Üsküdar ilçesi Burhaniye Mahallesi 1326 ada 60 parsel numarası ile tapuya kayıtlı bulunan, üzerinde İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ile ilgili olarak Burhaniye Projesi kapsamında 38 adet blokta bulunan toplam 208 adet bağımsız bölümün, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı ve Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul ili Üsküdar ilçesi Burhaniye Mahallesi 1326 ada 60 parsel numarası ile tapuya kayıtlı bulunan, üzerinde İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ile ilgili olarak Burhaniye Projesi kapsamında 38 adet blokta bulunan toplam 208 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti. 1.9 Değerleme Tarihi : 11.08.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında imzalana 08.08.2011 tarihli Değerleme Hizmeti Sözleşmesi dir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 4
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Burhaniye Mahallesi 1326 ada 60 parsel numarasında kayıtlı, arsa vasıflı, 49.598,69 m² yüzölçümlü gayrimenkuldür. Gayrimenkul üzerinde İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi projelendirilmiştir. Rapora konu 1326 ada 60 parselin çevresi villa tarzı konut yapılarının yoğun olduğu bölgedir. Nitelikli villa tarzı konut projelerinin uygulanmış olduğu bölgede Ağaoğlu My Dream Villaları, Çam Konakları Villaları, Mabeyin Konakları, NP12 Evleri gibi lüks siteler bulunmaktadır. Tüm bu siteler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmıştır. Bölge ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan Boğaz Köprüsü Yolu kenarında, doğrudan Şile Otoyoluna bağlantılı nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 5
Beşiktaş Üsküdar Boğaz Köprüsü Yolu Rapora Konu Gayrimenkul Şile Otoyolu İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 3 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 16 km. dir. Boğaz Köprüsü Yoluna çok yakın konumda bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 37 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 36 km., Anadolu Otoyolu Dudullu Gişelerine ise Sirkeci Garına 14 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu üzerinde İstanbul istikametinde ilerlerken Dudullu Gişelerini geçtikten sonra takribi 12 km düz devam edilerek Ümraniye Alrunizade Kısıklı kavşağına gelinir. Bu kavşaktan sağa girilerek çatallaşan yolun sağından Kısıklı yönüne girilerek Kısıklı Caddesine çıkılır. Bu cadde üzerinde takribi 750 m sonra Kısıklı Polis Karakolu önünden U dönüşü yapılarak Eski Kısıklı Caddesine çıkılır. Eski Kısıklı Caddesi üzerinde takribi 700 m devam edilir ve sağa Neşet Bey Sokağa dönülür. Bu sokak üzerinde takribi 230 m sonra sola Tunuslu Mahmut Paşa Sokağa dönülür. Tunuslu Mahmut Paşa Sokak üzerinde takribi 200 m devam edildiğinde solda rapora konu gayrimenkule intikal edilmiş olur. 6
2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : ÜSKÜDAR MAHALLESİ : BURHANİYE PAFTA : 218 ADA : 1326 PARSEL : 60 NİTELİĞİ : ARSA YÖZÖLÇÜMÜ : 49.598,69 CİLT NO : 14 SAHİFE NO : 1293 TARİH / YEVMİYE NO : 20.07.2010 MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde: 11.08.2011 tarih, saat 11:00 itibari ile Üsküdar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir rehin bulunmadığı tespit edilmiştir. Beyanlar Bölümünde: 11.08.2011 tarih, saat 11:00 itibari ile Üsküdar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 7
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, 1326 ada 60 parsel numarası ile kayıtlıdır. K 8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. K 9
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu 2.4.1 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Rapora konu gayrimenkul; 14.06.2010 tasdik tarihli, İstanbul ili, Üsküdar İlçesi, Burhaniye Mahallesi, 218 Pafta, 1326 Ada, 22-23-31-33-35-38 parsellere ait 1/1.000 Ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planında, TAKS= 0.13, Hmax= 9.50 m yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 10
11
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No 1326 60 A1 01.08.2011 8/1 1326 60 A2 01.08.2011 8/1-1 1326 60 A3 01.08.2011 8/1-2 1326 60 A4 01.08.2011 8/1-3 1326 60 A5 01.08.2011 8/1-4 1326 60 A6 01.08.2011 8/1-5 1326 60 A7 01.08.2011 8/1-6 1326 60 A8 01.08.2011 8/1-7 1326 60 A9 01.08.2011 8/1-8 1326 60 A10 01.08.2011 8/1-9 1326 60 A11 01.08.2011 8/1-10 1326 60 A12 01.08.2011 8/1-11 1326 60 B1 01.08.2011 8/1-12 1326 60 B2 01.08.2011 8/1-13 1326 60 B3 01.08.2011 8/1-14 1326 60 B4 01.08.2011 8/1-15 1326 60 C1 01.08.2011 8/1-16 1326 60 C2 01.08.2011 8/1-17 12
1326 60 C3 01.08.2011 8/1-18 1326 60 D1 01.08.2011 8/1-19 1326 60 D2 01.08.2011 8/1-20 1326 60 D3 01.08.2011 8/1-21 1326 60 D4 01.08.2011 8/1-22 1326 60 D5 01.08.2011 8/1-23 1326 60 E1 01.08.2011 8/1-24 1326 60 E2 01.08.2011 8/1-25 1326 60 E3 01.08.2011 8/1-26 1326 60 F1 01.08.2011 8/1-27 1326 60 F2 01.08.2011 8/1-28 1326 60 F3 01.08.2011 8/1-29 1326 60 F4 01.08.2011 8/1-30 1326 60 F5 01.08.2011 8/1-31 1326 60 F6 01.08.2011 8/1-32 1326 60 F7 01.08.2011 8/1-33 1326 60 F8 01.08.2011 8/1-34 1326 60 F9 01.08.2011 8/1-35 1326 60 F10 01.08.2011 8/1-36 1326 60 F11 01.08.2011 8/1-37 1326 60 SOSYAL TESİS 01.08.2011 8/1-38 13
3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi. 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 14
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Üsküdar İlçesi Üsküdar İlçesi, kuzeyde Beykoz, kuzeydoğuda Ümraniye, doğuda Ataşehir, güneyde Kadıköy ilçeleri ve batıda İstanbul Boğazıyla çevrilidir. İlçenin nüfusu, 2010 genel nüfus sayımında yaklaşık 526,947 kişi olarak tespit edilmiştir. 33 mahalleden oluşmakta olup, köy yerleşimi yoktur. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılan yasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip İstanbul'a bağlanmıştır. 1930'da Kadıköy ve Beykoz, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'dan ayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, Esatpaşa ve Fetih mahallelerinin Ataşehir ilçesine bağlanmasıyla bugünkü sınırlarına ulaşmıştır. Üsküdar ilçesinin mahalleleri; Acıbadem, Ahmediye, Altunizade, Aziz Mahmud Hüdayi, Bahçelievler, Barbaros, Beylerbeyi, Bulgurlu, Burhaniye, Cumhuriyet, Çengelköy, Ferah, Güzeltepe, İcadiye, Kandilli, Kısıklı, Kirazlıtepe, Kuleli, Kuzguncuk, Küçük Çamlıca, Küçüksu, Küplüce, Mehmet Akif Ersoy, Mimar Sinan, Murat Reis, Salacak, Selami Ali, Selimiye, Sultantepe, Ünalan, Valide-i Atik, Yavuztürk, Zeynep Kamil dir. İlçe toprakları İstanbul Boğazı kıyılarının güneydoğusunda kabaca kuzey-güney doğrultusunda uzanır. Bu toprakların genel eğimi doğu kesimde, Kocaeli Yarımadası'nın iç bölümlerine, güney kesimde Marmara Denizi kıyısına, batı kesimde ise İstanbul Boğazı kıyısına doğrudur. Orta kesimde kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanan bir sırt yer alır. Bu sırt güney kesimdeki Büyük Çamlıca Tepesi'nde 268 m yüksekliğe erişir. Büyük Çamlıca Tepesi, Üsküdar İlçesi'nin en yüksek noktasıdır. Diğer önemli yükselti 227 m'lik Küçük Çamlıca Tepesi'dir. Üsküdar İlçesi'ndeki koruların halka açık bir bölümü aynı zamanda mesire yeri özelliği taşır. Büyük Çamlıca ve Küçük Çamlıca tepelerinde yapılan düzenlemelerden sonra bu alanlar da gezi ve dinlenme açısından halkın ilgisini çekmektedir. İstanbul Boğazı kıyısındaki semtlerde birçok balık lokantası vardır. Bunlar ve Nakkaştepe gibi yerlerdeki manzara açısından zengin diğer tesisler özellikle tatil günlerinde büyük ilgi görmektedir. 15
İstanbul'daki başıca eğitim ve kültür kurumlarından bir bölümü Üsküdar İlçesi sınırları içindedir. Eskiden Mekteb-i Tıbbiye-i Şahane binası olan ve daha sonra Haydarpaşa Lisesi'ne hizmet veren tarihsel yapıda günümüzde Marmara Üniversitesi'nin bazı birimleri bulunmaktadır. Bu üniversiteye ait hastane de Altunizade'dedir. Üsküdar'daki diğer yükseköğretim kurumları İstanbul Ticaret Üniversitesi, İstanbul Şehir Üniversitesi, 29 Mayıs Üniversitesi, Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi ve Özyeğin Üniversitesi'dir. Kandilli Rasathanesi 1982'den buyana Boğaziçi Üniversitesi'ne bağlıdır. Çamlıca Kız Lisesi, Kandilli Kız Lisesi, Kuleli Askeri Lisesi ve Üsküdar Amerikan Lisesi diğer başlıca eğitim kurumlarındandır. İlçe sınırları içinde 36 okul öncesi öğretim kurumu, 65'i resmi 22'si özel 87 ilköğretim okulu, 21'i özel, 29'u resmi toplam 50 ortaöğretim kurumu bulunmaktadır. İlçenin ulaşım açısından taşıdığı önem günümüzde de sürmektedir. Eskiden Üsküdar ile Kabataş ve Sirkeci arasında yapılan araba vapuru seferlerine, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasından bir süre sonra son verilmiştir. Araba vapuru seferleri günümüzde Harem İskelesi ile Sirkeci arasında yapılmaktadır. Bu iskele çevresindeki otogar (Harem Otogarı), Anadolu'daki çeşitli merkezlerle İstanbul arasında yapılan karayolu ulaşımında eskisi kadar olmasa da hala önemli bir yer tutmaktadır. Boğaziçi Köprüsü'nün Anadolu yakasındaki ayağı ilçe sınırları içindedir. Eskiden E-5 olarak tanınan D-100 Karayolu Harem'e kadar uzanır. Bu karayolundan Uzunçayır mevkiindeki köprülü kavşakla ayrılan çevre yolu Boğaziçi Köprüsü'ne ulaşır. Bu çevre yolundan Küçük Çamlıca eteklerinden ayrılan bir başka yol Fatih Sultan Mehmet Köprüsü çevre yoluyla bağlantı sağlar. İlçe, karayollarının önem kazanmasından bu yana suyolu ulaşımından yeterince yararlanamamaktadır. İstanbul Boğazı kıyısındaki bazı iskelelerle (Üsküdar, Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy, Kandilli) karşı kıyıdaki belli iskeleler arasında (Üsküdar-Eminönü) şehir hatları vapurlarıyla tarifeli seferler yapılmaktadır. Üsküdar İskelesi'yle Beşiktaş, Kabataş ve Sirkeci arasında yapılan motor seferleri de halkın ulaşım gereksinmesini karşılaması açısından önem taşır. 2013 Yılında Tamamlanacak Marmaray Projesiyle İstanbul'un önemli ulaşım ve ticaret merkezi Üsküdar olacaktır. Marmaray Projesi tamamlandığı zaman Üsküdar'da yeni bir yeraltı istasyonu hizmete açılacaktır. Anadolu Yakası Otobüs Terminali Harem Otogarı Üsküdar İlçesi Sınırları İçindedir. 16
ÜSKÜDAR İLÇE HARİTASI 17
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Bölge konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 208 konut hacmine sahiptir. Nitelikli villa tarzı konut projelerinin uygulanmış olduğu bölgede Ağaoğlu My Dream Villaları, Çam Konakları Villaları, Mabeyin Konakları, NP12 Evleri gibi lüks siteler bulunmaktadır. Tüm bu siteler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmıştır. Bölge ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan Boğaz Köprüsü Yolu kenarında, doğrudan Şile Otoyoluna bağlantılı nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. Ayrıca Üsküdar ilçesinin yönetim merkezleri ve ticari anlamda hareketli bölgesi olan Altunizade bölgesine çok yakın konumludur. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Projesi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaat tamamlanma seviyesinin ortalama %50 olduğu tespit edilmiştir. Blokların çoğu inşa edilmiş olup sadece 35B, 29A ve 28A bloklarının henüz yapımına başlanmadığı görülmüştür. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkul için 14.06.2010 tasdik tarihli, İstanbul ili, Üsküdar İlçesi, Burhaniye Mahallesi, 218 Pafta, 1326 Ada, 22-23-31-33-35-38 parsellere ait 1/1.000 Ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek bloklar için yapı ruhsatları alınmıştır. 18
4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün nitelikli konutların bulunduğu bir alanda olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip Boğaz Köprüsüne bağlanan Çevreyoluna ve Şile ile Fatih Sutan Mehmet Köprüsü ne bağlanan Şile Otoyoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yer alan nitelikli konut projelerinin gelir seviyesi yüksek kesim tarafından tercih ediliyor olması. Rapora konu gayrimenkulün üzerinde inşa edilen projenin kendi içerisinde sosyal donatılara sahip olması. Rapora konu gayrimenkulün üzerinde inşa edilen bloklardan bazıları için boğaz manzarasının bulunması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapor konu gayrimenkul üzerinde gerçekleştirilen projenin henüz tamamlanmamış olması, Boğaz Köprüsü Yolunda oluşan trafik yoğunluğundan gürültü kirliliğinin olması, Rapora konu gayrimenkul Boğaz Köprüsü Yoluna cepheli olsa da direk bağlantısının bulunmaması, 19
5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 20
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 21
6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması Konut Konumu Üsküdar Altunizade Üsküdar Burhaniye Üsküdar Burhaniye Üsküdar Altunizade Üsküdar Altunizade Üsküdar Altunizade Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Erdem Ulca 0 533 664 54 85 205,00 1.327.500,00 6.475,61 Aşkın Emlak 0 532 351 84 11 450,00 2.550.000,00 5.666,66 Safir Center 0 212 283 50 93 375,00 2.210.000,00 5.893,33 Engin Emlak 0 533 202 11 65 160,00 1.000.000,00 6.275,00 Remax ABC 0 532 726 76 39 247,00 1.310.000,00 5.303,64 Manolya Budeyri 0 537 970 92 16 280,00 1.700.000,00 6.071,43 6.2 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 22
23
24
25
26
27
6.3 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması Arsa Konumu Üsküdar Burhaniye Üsküdar Altunizade Üsküdar Altunizade Üsküdar Altunizade Üsküdar Altunizade Üsküdar Kısıklı Kaynak Kumturk Emlak İrtibat İmar Durumu Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) 0 216 318 07 17 KONUT 950,00 2.975.000,00 3.131,58 Erkan Oktay 0 216 367 11 51 KONUT 1.470,00 6.195.000,00 4.214,29 Parola Emlak 0 212 302 01 82 KONUT 2500,00 12.390.000,00 4.956,00 Turyap 0 532 262 18 17 KONUT 680,00 4.000.000,00 5.882,35 Turyap 0 532 262 18 17 KONUT 1.140,00 5.310.000,00 4.657,89 Emlak TÜRK 0 553 658 65 00 KONUT + TİCARET 2.180,00 8.750.000,00 4013,76 6.4 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Üsküdar İlçesi Burhaniye Mahallesi, 1326 Ada, 60 Parselde kayıtlı olup yüzölçümü 49.598,69 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 6.4.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve TAKS=0.13 Hmax=9.50 m yapılaşma koşulunda Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 102.013,22 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 3.000 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 49.598,69 m² x 3.000 TL/m² = 148.796.070,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 28
6.4.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin yapı ruhsatlarına göre; satışa esas konutların toplam brüt alanı 61.555,44 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.825 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 6.147,04 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı, Konutların ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuş ve Ek-1 de sunulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 208 adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri 378.383.752,00 TL olarak bulunur. Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bugüne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda özellikle prestijli konut niteliği ağırlıklı projelerde şerefiye değeri; toplam değerin %35 i civarında olabileceği kanaatine varılmıştır. Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = 378.383.752,00 x %35 = 132.434.313,20 Arsa Değeri = 378.383.752,00 (57.637.469,30 + 132.434.313,20) = 188.311.969,50 TL olarak hesaplanmıştır. 29
6.5 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Burhaniye Projesindeki toplam 208 adet bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı ve toplam değeri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Projenin toplam inşaat alanı 102.013,22 m² dir. Projenin inşaat maliyetinin yapı ruhsatlarına göre 565 TL/m² olduğu ve projenin tamamlanma oranının ise %50 olduğu tespit edilmiştir. İnşaat Maliyeti = 102.013,22 m² x 565 TL/m² x %50 = 28.818.734,65 TL olarak hesaplanır. Buna göre; Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + İnşai Yatırımlar = 148.796.070,00 TL + 28.818.734,65 TL = 177.614.804,65 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.6 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Üsküdar Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 418.151.884,00 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu Ek-1de sunulmuştur. 6.7 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 30
6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi sınırları içerisinde GAP İnşaat Yatırım ve Dış Ticaret A.Ş. iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Burhaniye Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi Projesi 50 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Prestijli Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Değerleme konusu projenin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları cezbedicidir. Burhaniye projesindeki toplam 208 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun 23 30. Sayfalarında) ve toplam değeri (371.023.690,14 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Gayrimenkulün Arsa Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,51 TL) USD (1,77 TL) 148.796.070,00 TL 59.281.302,79 84.065.576,27 $ Projenin Mevcut Durum Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,51 TL) USD (1,77 TL) 177.614.804,65 TL 70.762.870,38 100.347.347,26 $ Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,51 TL) USD (1,77 TL) 371.023.690,14 TL 147.818.203,24 209.617.904,03 $ Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 31