KENTSEL DÖNÜŞÜM VE FİNANSMANI

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE FİNANSMANI

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE FİNANSMANI ARALIK 2014

KÜNYE KENTSEL DÖNÜŞÜM VE FİNANSMANI GENEL KOORDİNATÖR Aygen Erkal HAZIRLAYAN Ebru Acuner EDİTÖR Ersin Dalga TASARIM Cihan Demir YAYINCI Murat Ofset Matbaacılık Davutpaşa Cad. Emintaş Davutpaşa Matbaacılar Sit. No: 103/272 Topkapı/İstanbul Tel: 0212 567 52 24 www.muratofsetmatbaa.com ISBN 978-605-63492-5-6 TÜRKİYE İMSAD YAYIN NO. İMSAD-R/2014-12/377 İlk Baskı Aralık 2014, İstanbul -Türkiye Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) yayınıdır. Tüm yayın hakkı Türkiye İMSAD a aittir. Kaynak gösterilerek alıntı yapılabilir. İzinsiz çoğaltılamaz, basılamaz.

İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ 5 TEORİ 7 Kentsel dönüşüm / Tanım Amaç Hedefler 8 AB de durum/algı nedir? 11 AB de kentsel dönüşüm ile ilgili yasal düzenlemeler 12 Örnekler 14 Türkiye deki durum / algı nedir? 16 İlgili yasal düzenlemeler 18 GERÇEKLER 21 Türkiye de kentsel dönüşüm uygulamalarındaki anlayış ve kapsam 22 Finansman 24 ÖNERİLER 27 Finansman olanaklarının geliştirilmesi için öneriler 28 REFERANSLAR 30

KOMİTE ÜYE LİSTESİ PAZAR GELİŞTİRME KOMİTESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM FİNANSMANI ÇALIŞMA GRUBU ABDURRAHMAN ÖZCİĞER BURCU AKMAN CANDAN MUMCUOĞLU CEVDET YANARDAĞ MERVE KULBAKAN MURAT KENET ERKAN SUBAŞI AYGEN ERKAL ŞEKER MORTGAGE FİNANSMAN A.Ş. GALDER GENEL GALVANİZCİLER DERNEĞİ BAUMİT A.Ş. İZODER ISI SU SES VE YANGIN YALITIMCILARI DERNEĞİ BAYMAK MAKİNA A.Ş. EPSDER EPS SANAYİ DERNEĞİ ŞEKERBANK T.A.Ş. TÜRKİYE İMSAD KATKIDA BULUNANLAR Raporun hazırlanmasında katkıda bulunan; KENTDER - Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Derneği ne Şekerbank T.A.Ş. ye teşekkürlerimizi sunuyoruz. 4 TÜRKİYE İMSAD

ÖNSÖZ Sürdürülebilir yapılanma için kentsel dönüşümde yeni yaklaşımlar geliştirilmeli Ülkemizde 2012 yılında İstanbul-Esenler de ilk kazmanın vurulmasıyla başlayan kentsel dönüşüm, sadece inşaat sektörümüzün değil ekonomi tarihimizin de en büyük hamlesidir. Türkiye genelinde toplam 6,5 milyon binanın 20 yıllık bir süreçte yeniden inşa edilmesini kapsayan kentsel dönüşüm, ekonomik boyutunun yanı sıra toplumumuzun büyük bir bölümünü doğrudan etkileyen sosyo- kültürel, çevresel bir oluşumdur. İnşaat sektörünün önde gelen sivil toplum örgütlerinden biri olan Türkiye İMSAD olarak, yapı stokumuzun yenilenmesinde ülkemizin kıt olan kaynaklarının israf edilmemesi, geleceğimizin doğru yapılanması için ilk günden beri süreci yakından takip etmekteyiz. Bu amaçla, 2013 yılında yayınladığımız Güvenli Yapılar Yol Haritası-1 raporumuzla, güvenli, sürdürülebilir, çağdaş yapılar ve kentsel dönüşüm konusunu mercek altında alarak, öneriler getirdik. Kentsel dönüşümün halkımızın hak ettiği güvenli, çağdaş, sürdürülebilir yapılaşmayı sağlaması için üzerimize düşen sorumluluğun bilinciyle bu kez Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı Raporu hazırlayarak, finansman açısından da konuyu irdeledik. Kentsel dönüşümün teorisini, bazı AB ülkelerindeki mevzuat ve uygulamalarla örneklediğimiz bu raporumuzda ülkemizdeki kentsel dönüşümün bugün geldiği noktayı ve sorunları ortaya koyuyor, öneriler getiriyoruz. Amacımız, kentsel dönüşüm kavramının tam ve doğru olarak özümsenmesini sağlamak. Çünkü kentsel dönüşüm, sadece fiziki yenilemeyi veya yıkıp yapmayı değil, kapsamlı bir sosyokültürel programı, yerel kalkınma programını, çevre ve enerji açısından daha verimli uygulama programlarını da içermelidir. Öte yandan, sektörümüzde her zaman şikayetçi olduğumuz denetim ve uzman eksikliği ketsel dönüşümde de karşımıza çıkıyor. Ayrıca, kentsel dönüşümün hız kazanması için bina tipine ve kullanım amacına göre dönüşüm ve finansman boyutlarının daha da geliştirilmesi gerekiyor. Konu bir bütün olarak ele alınarak kentsel dönüşüm, afet yönetimi-enerji verimliliği-çevre yönetimi açılarından değerlendirilmelidir. İleriye dönük sağlıklı, sürdürülebilir yapılanmaların oluşturulması amaçlanmalıdır. Geleceğin güvenli yapıları için doğru ve kaliteli malzeme kullanılmalı, kentsel dönüşüm, bugünü değil geleceği öngörerek gerçekleştirilmeli, sosyal boyuttaki dönüşümü sağlaması için yeni yaklaşımlar geliştirilmelidir. Bugünün gerçekçi bir fotoğrafını çeken ve öneriler geliştiren bu özverili çalışma için başta Türkiye İMSAD Pazar Geliştirme Komitesi Kentsel Dönüşüm Finansmanı Çalışma Grubu üyeleri olmak üzere raporun hazırlanmasına katkıda bulunan kişi, kurum ve kuruluşlara teşekkür ederiz. Kamusal faydayı hedefleyen bir sivil toplum kuruluşu olarak, üzerimize düşen sorumluluk bilinciyle ülkemiz için böylesine stratejik bir konu olan kentsel dönüşümün takipçisi olmayı, konuyu tüm yönleriyle irdelemeyi ve öneriler geliştirmeyi sürdüreceğiz. Raporumuzun, gelecek kuşaklarımızı da etkileyecek bu büyük kentsel dönüşüm hamlesinin sağlıklı gelişimine yararlı olmasını dileriz. Saygılarımızla, Dündar YETİŞENER Yönetim Kurulu Başkanı TÜRKİYE İMSAD Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 5

TEORİ

TEORİ Kentsel dönüşüm / Tanım Amaç Hedefler Kentsel dönüşüm kavramını anlamak için aşağıdaki tanımları bilmek önem taşımaktadır: Kent: Sürekli bir toplumsal gelişme içerisinde bulunan ve toplumun, yerleşme, barınma, seyahat, çalışma, dinlenme, eğlenme gibi gereksinimlerinin karşılandığı, nüfus yönünden yoğun olan ve komşuluk birimlerinden oluşan yerleşme birimidir (Keleş, 1987). Kentleşme: Sanayileşmeye ve ekonomik gelişmeye bağlı olarak kent sayısının artması ve kentlerin büyümesi sonucunu doğuran, toplumda artan oranda örgütleşmeye, uzmanlaşmaya ve insanlar arası ilişkilerde kentlere özgü değişikliklere yol açan nüfus birikimi sürecidir (Keleş, 1987). Kentsel Yenileme: Kentsel sorunlara çözüm üretmek amacıyla değişime uğrayan bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm sağlamaya çalışan kapsamlı bir vizyon ve eylemdir (Erden, 2003). Kentsel Dönüşüm: Kamu, özel sektör ve halk katılımını savunan, yoksul bölgelerin ıslahına ve yapı-çevre-donatı üçlüsünün iyileştirilmesine çalışan, kişilerin yaşam mekânlarının yanında ticaret ve sanayi sayesinde ekonominin de ilerlemesini amaçlayan; bununla birlikte, kent merkezlerini, günümüz yaşamına uyum sağlayabilecek niteliğe kavuşturmak bakımından geliştirilmiş bir planlama çalışmasıdır (Turok, 2004). Kentsel sorunlar ve ihtiyaçlar göz önüne alınarak bir bölgenin ekonomik, toplumsal ve mekânsal özelliklerinin incelenmesi sonucunda uygulanabilir bir yol haritasının oluşturulmasıdır. Kentsel dönüşüm insan odaklı bir uygulamadır. Amacı yaşanılabilir standartlarda kentler oluşturmaktır (ÇŞB, 2014). Dünya genelinde kentsel dönüşüm olgusunun temel stratejiler, aktörler ve finansman boyutu, alansal boyut, ekonomik odak, sosyal içerik ve çevresel yaklaşımlar bağlamında nasıl değişiklik gösterdiği Tablo 1 de verilmektedir. 1950 lerde ve 60 larda daha çok mastır planlarının oluşturulması ile düzenlenmeye çalışılan kentsel dönüşüm özellikle 1970 lerden sonra binanın ve sistemlerinin ekonomik ömürlerini doldurmaya başlamasıyla yenileme yaklaşımı ortaya çıkmıştır. 1980 lerden sonra teknolojinin gelişmesi ile daha uzun ömürlü ve daha verimli bina ve sistemlerinin geliştirilmesi ve 1990 lardan sonra da bu bazda üretimlerin yaygınlaştırılması söz konusu olmuştur. Bu değişim ve gelişim sürecinde ilk olarak merkezi/yerel hükümet etkin bir aktör ve finansör iken, özel sektör ve merkeziden daha çok yerel ve bölgesel yönetimlerin etkisi artmıştır. 8 TÜRKİYE İMSAD

TEORİ Tablo 1: Kentsel dönüşümün gelişimi (Yerebasmaz, 2006) Dönem politika türü 1950 ler Yeniden İnşaa Etme 1960 lar Yeniden Canlandırma 1970 ler Yenileme 1980 ler Yeniden Gelştirme 1990 lar Yeniden Üreim Temel Strateji ve Yönleniş Şehirlerin köhne alanlarının genellikle mastır plana dayalı olarak yeniden inşası ve genişlemesi banliyölerin büyümesi 1950 lerin anlayışının devam etmesi, banliyölerin büyümesi, saçaklanmalar, ilk esenleştirme çabaları Yenileme ve semt projelerinde yoğunlaşma, gelişimlerinde devam Birçok temel gelişim ve yeniden gelişim projeleri, donanma projeleri, şehir dışı projeleri Politika ve uygulamalarda daha etraflı yalaşımlara yöneliş, bütünleşmiş eğitime daha fazla önem Temel Aktörler ve Finansman Sahipleri Merkezi ve yerel hükümet, özel sektör gelişimçileri ve müccahitler Kamu ve özel sektör arasında denge sağlamaya yöneliş Özel sektörün artan rolü ve yerel yönetimlerde desantralizyon Özel sektöre ve uzman birimlere önem verilmesi, artan ortaklıklar Ortaklıkların hakimiyeti Eylemin Alansal Boyutu Yerel ve mevzi düzeyin vurgulanışı Eylemlerde bölgesel düzeyin ortaya çıkışı Önce bölgesel ve yerel düzey, sonra yerel düzeyin öne çıkışı 1980 başlarında mevzi ölçekte, ardından yerel ölçekte yoğunlaşma Stratejik perspektifin, yeniden sunumu bölgesel eylemlerin gelişimi Ekonomik Odak Sosyal İçerik Fiziksel Durum Az miktarda özel sektör yatrırımı, genelde kamu sektörü yatırımları Konut ve yaşam standartlarının iyileştirilmesi İç bölgelerin ve yakın çevre gelişimlerinin tekrar önem kazanması 1950 lerin devamında özel sektörün artan önemi Sosyal koşulların ve refahın geliştirilmesi Mevcut alanların, 1950 lerin iyileştirilmesi Kamunun zorunlu zorunlu kaynakları ve özel yatırımlarda artışlar Toplumsal temli eylemler artan yetkiler Köhne şehirsel alanların yaygın olarak yenilenmesi Seçici kamu fonları ile özel sektörün hakimiyeti Seçici devlet desteği ile toplumun kendi işini kendi görmesi Yerine geçme ve yeni gelişim temel projelerin hazırlanması Kamu özel sektör ve gönüllü fonlar arasında giderek artan denge Toplumun rolünün önem kazanması 1980 lerden daha mütevazi koruma Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 9

TEORİ Kentsel Dönüşüm Sürecini Yönlendiren Eylem Biçimleri Kentsel Yenileme (Ranewal) Kentsel Yenileşme (Renaissance) Kentsel Yeniden Canlanma-Canlandırma (Regeneration) Soylulaştırma (Gentification) Müdahaleci (Fiziksel, Sosyal ve Ekonomik Dönüşümü - Yeniden Yapılanmayı yönlendiren) Eylem Biçimleri Kentsel Koruma (Preservation-Conservation) Kentsel İyileştirme (Rehabilitasion) Korumacı Eylem Biçimleri Şekil 1. Kentsel dönüşüm sürecini yönlendiren eylem biçimleri (Demirsoy, 2006) Şekil 1, kentsel dönüşüm sürecinde farklı eylem biçimlerini özetlemektedir. İki ana grup altında tanımlanan eylemlerde ilk grup yenileme, ikinci grup koruma odaklıdır. İlk grup için fiziksel, sosyal, ekonomik dönüşüm amaçlı müdahaleci, ikinci grup için ise iyileştirme ve olduğu gibi koruma odaklı stratejiler ön plandadır. Kentsel Yenileme Alanlarını Belirleme Kriterleri Sorunlar ve Potansiyel: Yenileme çalışması yapılacak alandan beklenilen sorunlu ancak gelişime açık olmasıdır. Alan Yapısı: Yenileme yapılacak alanın kültürel, sosyal ve ekonomik kimliğinin olması gerekmektedir. Kaynak, Zaman, Mekan Uyumu: Yenileme yapılacak alanın sınırları çok geniş ancak zaman ve kaynak kısıtlı ise; alan içinde bir pilot bölgeler seçilmelidir. Şekil 2: Kentsel yenileme alanları belirleme kriterleri (Öner, 2007) 10 TÜRKİYE İMSAD

TEORİ Kentsel dönüşüm eylemlerini uygulamaya koymadan önce çalışma yapılacak alanı belirleme kriterleri Şekil 2 de özetlenmektedir. Öncellikle bölgenin hangi sorunlar ve/veya potansiyeller değerlendirilerek kentsel dönüşüme tabii tutulması gerekliliği ortaya konulmakta, daha sonra alan içindeki sosyal, ekonomik, kültürel (ayrıca çevre ve enerji de yeni yaklaşımlarda yer almaktadır) altyapı incelenmekte ve eldeki kaynağa, alanın büyüklüğüne ve çeşitliliğe göre de ölçekler belirlenmektedir. Temel tanımların, tarihsel gelişimin ve başlıca eylem biçimlerinin altında yatan ve kentsel dönüşümün yol haritası olabilecek stratejiler aşağıda sıralanmaktadır: Konu ile ilgili yasal düzenlemelerin hazırlanması ve bütünsel olarak geliştirilmesi, Dönemsel olarak ulaşılabilecek hedefler belirlenmesi, Eylem planlarının döneme, uygulanacak alana ve her türlü ekonomik, teknik, sosyal ve çevresel boyutlar düşünülerek hazırlanması, Geçmişteki deneyimlerin yeni uygulamalara temel oluşturması, Bu şekilde hedeflenenlere yakın sonuçlar elde edilmesi. AB de durum / algı nedir? Avrupa Birliği (AB) nde kentsel dönüşümün temellerinin Sanayi Devrimi ve İkinci Dünya Savaşı sonrasında atıldığı kabul edilmektedir. Avrupa da Sanayi Devrimi ile kentlere yoğun göçler olmuş ve kentlerde sefalet yuvası adı verilen alanlar oluşmuştur. İkinci Dünya Savaşı ndan sonra ise savaş nedeniyle pek çok kentte büyük hasar meydana gelmiştir. Bu nedenlerden dolayı, Avrupa da kentsel dönüşüm projeleri uygulanmaya başlanmıştır. AB nin kentsel yaşamı ilgi alanı içinde görmesinin ve kentsel politikaların gelişim doğrultusunu belirleyecek yol gösterici metinler ortaya koymasının en önemli nedeni, Avrupa nın dünyanın en kentleşmiş bölgelerinden birini oluşturmasıdır. Nüfusunun yaklaşık %80 i kentsel alanlarda yaşayan bir örgütlenmenin kentsel konuların sürekli Birlik gündeminde yer almasında, kentlerin tarih boyunca Avrupa uygarlığı için taşıdığı önem de rol oynamaktadır. Kentsel sorunların giderek yoğun biçimde ilgi görmesinin bir diğer nedeni toplumsaldır. Son dönemde izlenen ekonomik ve siyasal politikaların bir sonucu olarak kentsel alanlarda göç, işsizlik ve konut gibi toplumsal sorunların ağırlaşması Birlik çapında ortak düzenlemeler gerçekleştirilmesini zorunlu kılmıştır. (Atkinson, 2001) Kuşkusuz bunlara, doğal kaynaklar üzerindeki baskının artışı, gündelik yaşamın giderek zorlaşması ve su, kanalizasyon, trafik gibi yerel sorunların ağırlaşması da eklenebilir. (Aldskogius, 2000) Ancak AB nin kenti ilgi alanı içinde görmesinde, bütün bunların yanı sıra, ekonomik güdülerin payı yadsınamaz. Avrupa zenginliğinin 3 te 2 si ile 4 te 3 ü arasındaki bir bölümünün gerçekleştiği, büyümenin itici gücünü oluşturan ve küresel ekonomiyle bağlantı kanalları konumunda bulunan kentler için özel düzenlemelere gitme gereksiniminin bu anlamda en önemli etmen olduğu söylenebilir (Duru, 2007). Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 11

TEORİ AB de kentsel dönüşüm ile ilgili yasal düzenlemeler AB de yerleşim yerlerini ilgilendiren sorunlar ağırlıklı olarak yerel yönetimler ve çevre ile ilgili tüzel çerçevede değerlendirilmiştir. Üye ülkelerin kentsel politikaları arasında uyum sağlamayı amaçlayan belgelerin ortaya konmasıysa 2000 li yıllara denk gelir. Birliğin kentsel politikasının başlangıcı, 1986 Avrupa Tek Şartı na kadar götürülebilir. Birlik çapında çevre sorunları alanında gerçekleştirilen çok sayıda düzenlemeyi ve 1986 da başlatılan, Eurocities Network gibi girişimleri AB kentsel politikasının ilk adımları sayılabilir. 1990 yılında yayımlanan Green Paper (CEC, 1990) kentsel politikanın genel çerçevesini belirleyen öncü metinlerden biri olmuştur. Bu dönemde AB nin kentsel politikaları için söz edilebilecek kaynaklardan biri de, 1993 tarihli, kentsel politikaya ayrı bir başlık altında yer verilmeyeceğini, diğer politikaların içine yedirilerek bütünleşik bir politika izleneceğini açık biçimde ortaya koyan White Paper dır. (Atkinson, 2002) Ekonomik bütünleşme, toplumsal uyum gibi konulara odaklanan ve ilk kez bölgesel ve kentsel planlama için ortak çerçeve oluşturma girişimi olan 1991 tarihli Europe 2000 (Newman/ Thornley, 1996) ve ardından üç yıl sonra, 1994 de yayınlanan Europe 2000+ (EC, 1994) adlı raporlar yayınlanmıştır. Bu dönemde, en somut proje ise 1994-1999 yılları arasında, yapısal fonlarca gerçekleştirilen Community Initiatives Urban ve Urban Pilot Projects tir (Aldskogius, 2000). Bunları takiben, 1997 de Towards an Urban Agenda in the European Union (CEC, 1997) ve 1998 de Sustainable Urban Development in the European Union: A Framework for Action (CEC, 1998) adıyla yayınlanan raporlardan ve yine aynı yıl 1998 de Viyana da toplanan European Urban Forum dan söz edilebilir. AB nin ortak mekan politikasının belirlenmesi sürecinde en önemli aşama ise 1999 da Almanya da, Postdam da benimsenen European Spatial Development Perspective-ESDP dir (Duru, 2007). AB nin kentsel politikalarından söz edildiğinde üzerinde en çok durulması gereken düzenleme, mekan planlamadan sorumlu Bakanlar Konseyi toplantısında kabul edilen ve izlenecek politikaları somut olarak ortaya koyan belgelerden biri olan Avrupa Mekansal Gelişme Perspektifi (ESDP) dir. AB ye üye ülkelerin mekan politikaları arasında bir bağ kurmak için hazırlanan ESDP nin birlik çapında bir planlama aracı olarak tasarlanmadığı, tüzel açıdan bağlayıcılığı bulunmadığı, yalnızca gönüllü eylemler için bir yol gösterici olduğu belirtilmektedir. Fiziksel planlamayı oldukça ayrıntılı biçimde ele alan ESDP üç temel ilke üzerine kuruludur: Ekonomik ve sosyal uyum; doğal kaynakların ve kültürel mirasın korunması; rekabetin daha dengeli hale getirilmesi (EC, 1999; Duru, 2007). AB ye ek olarak Avrupa Konseyi, kentsel politikayı da ilgi alanı içinde görerek, kentsel yaşam koşulları ile ilgili sorunları insan hakları kavramı ile birlikte ele almıştır. Avrupa Konseyi nin hazırladığı Avrupa Kentsel Şartı (CLRAE, 1992) ve Avrupa Kentsel Haklar Bildirgesi nin, Avrupa da kentsel yaşamın ve kentsel politikaların gelişim doğrultusunu belirleyen temel belgelerden olduğu söylenebilir. Avrupa Kentsel Şartı, 1980-1982 arasında Avrupa Konseyi nce düzenlenen European Campaign for Urban Renaissance çalışmaları sonucunda oluşturulmuş bir metindir. Kentsel fiziksel çevrenin geliştirilmesine, mevcut konut alanlarının iyileştirilmesine, kentlerde toplumsal ve kültürel 12 TÜRKİYE İMSAD

TEORİ olanakların yaratılmasına ve toplumsal kalkınma ile halk katılımına dayanan bu kampanya için çalışmalar 1986 dan sonra Avrupa Yerel ve Bölgesel Yönetimler Sürekli Konferansı çerçevesinde sürdürülmüştür. Bu kapsamda düzenlenen kongreler, konferanslar, yayınlar gibi etkinlikler Avrupa Kentsel Şartı nın oluşmasına dayanak oluşturmuştur (CE, 2005) Şart ın ulusal hükümetlerin değil de yerel yönetimlerin imzasına açıldığını da vurgulamak gerekir. Genel bir değerlendirme yapmak gerekirse, Avrupa da kentsel politikanın başlıca ilkelerini belirleyen iki temel belge olan Avrupa Kentsel Şartı ve ESDP nin, nitelikleri gereği, kentsel gelişimi farklı açılardan ele aldıkları söylenebilir. AB organlarınca hazırlanan ESDP kent planlamasına, altyapının geliştirilmesine, kentsel gelişmeye ve kentin ekonomik bir araç olarak düzenlenmesine odaklanırken, Avrupa Konseyi nce hazırlanan Avrupa Kentsel Şartı daha çok kentsel gündelik yaşamı geliştirmeye ve kent kültürünü düzenlemeye yöneliktir. Bir anlamda, ESDP ekonomi, Şart insan odaklıdır; ESDP plancılar ve yöneticilere, Şart ise yurttaşa, kentliye dönüktür denebilir. 2000 li yıllardan sonra geleceğe yönelik olarak kentsel dönüşüm ; Kent Yönetimi Koruma Kentsel Çevre Sokak-Mimari Ulaşım Enerji Bina Güvenlik Kültür-Sanat ve Kültürlerarası Kaynaşma ana başlıkları altında ele alınabilmektedir. Özellikle süregelen enerji politikaları (enerji verimliliği ve yenilenebilir enerji), çevre politikaları (iklim değişikliğinin önlenmesi) ve binalar bazında en önemli düzenlemeler; Sıfıra yakın enerji tüketen binalara doğru ortak ilkelerin tanımlanması 2013 Üye ülkelerin sıfıra yakın enerji tüketen binalar için eylem planları 2013, 2014 Önemli finansal mekanizmalar 2013 başlıklarında hazırlanan raporlardır. Özellikle ilgili finansal mekanizmalar aşağıdaki gibi listelenmiştir: Uyum politikası fonu Araştırma fonu (Enerji verimli binalar alanında) Genişleme fonu Avrupa enerji verimliliği fonu Akıllı enerji programı Özellikle Uyum Politikası Fonu kapsamında 2014 yılında hazırlanan Binaların enerji iyileştirmeleri finansmanı teknik rehber kitabı gerek kentsel dönüşüm gerekse enerji ve çevre politikalarını teknik, ekonomik ve sosyal açıdan harmanlayıp nasıl finanse edilmeleri gerektiğini açıklamaktadır (EC, 2014). Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 13

TEORİ Örnekler (Avrupa Komisyonu Enerji Genel Müdürlüğü, 2012) REBIDA Projesi İspanya PROJE: REDIBA Bina tipi Amaç Proje tipi Başlıca uygulamalar Lokasyon Kamu binaları Kamuda binalarda enerji verimliliği yatırımlarının teşviki Enerji Hizmet Şirketlerinin (ESCOs) gelişimi ve desteklenmesi Aydınlatma, güneş enerjisi uygulamaları, enerji verimliliğini arttırıcı uygulamalar Barselona Başlangıç tarihi Mayıs 2010 Bitiş tarihi Mayıs 2013 Yıllık enerji tasarrufu: 280 GWh/yıl Maliyetler Kazançlar Toplam İlk Yatırım Bakım Onarım 2 milyon Euro (Proje sonrasında benzer projeler için 500 milyon Euro fon da serbest kalacaktır. Enerji 280 GWh/yıl Yenilenebilir enerji üretimi: 114 GWh/yıl Çevre 185 000 ton CO2 eşleneği seragazı salım azaltımı İstihdam 5000 kişiye kadar istihdam 14 TÜRKİYE İMSAD

TEORİ Facilitate High Quality Energy Environment Projesi Fransa PROJE: Facilitate High Quality Energy Environment Projesi Tanım Kamu binalarında iyileştirme/standartlaşma ve sertifikasyon projesi Bina tipi Kamu binaları Amaç Başlıca uygulamalar Lokasyon Yüksek Enerji Performans Standardı / Çok Yüksek Enerji Performans Standardı / Az Enerji Tüketen Binalar / Yüksek Çevre Kalitesi / 110 kwh/yıl %20 enerji tüketimi hedefi /... sertifikalarından birinin alınabilmesi Enerji verimliliği uygulamaları Fransa Başlangıç tarihi Temmuz 2007 Bitiş tarihi Aralık 2010 Başlıca paydaşlar ADEME, Yeler finansman kuruluşları, yerel kamu kuruluşları, Certivea (sertifikasyon kuruluşu) Yıllık enerji tasarrufu: Her bir alt projede en az %10 enerji tasarrufu sağlanması Alt proje bilgileri Toplam fon bütçesi 350 milyon Euro 173 adet alt proje Ortalama maliyet: 12,75 milyon Euro Faydalanıcılar: Belediye (%48) Çeşitli birimler (%12) Bölge (%8) Belediyeler arası (%22) Komünler (4%) Diğer (%6) Sektörler: Eğitim (%57) Yönetim Binaları (%13) Spor salonları (%11) Sosyal Binalar (%11) Sağlık (%4) Diğer (%4) Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 15

TEORİ Türkiye deki durum/algı nedir? Kentsel dönüşüm kavramı, bazı kaynaklarda Türkçe ye Kentsel Yenileme olarak çevrilen İngilizce Urban Regeneration kavramının karşılığı olarak kullanılmaktadır. Fakat Türkçe de kentsel yenileme kavramı İngilizce Urban Renewal kavramının karşılığı olarak kent planlama terminolojisine girmiştir. Regeneration sözcüğünün Türkçe sözlük anlamı ise, yeniden hayat verme, canlandırma dır. Kentsel dönüşüm kavramından farklı olan kentsel yenileme (Urban Renewal) kavramı; fiziksel bir mekanın yer yer yıkılması eylemini de içerecek şekilde yeniden yapılandırılması uygulamalarını ifade etmek için kullanılmaktadır (İnce, 2006). Şehircilik literatüründe İngilizce Urban Regeneration kavramının yanında yine İngilizce olan Urban Transformation ve Metamorphosis kelimeleri de kentsel dönüşüm olarak Türkçe ye çevrilen kavramlardandır (Eren, 2006). Tablo 2, 1950-1980, 1980-2000 ve 2000 sonrası dönemlerde ülkemizde yapısal, sosyoekonomik, yönetimsel, tanımsal ve uygulamaların değişimi açılarından hakim olan anlayışları açıklamaktadır. Buna göre, 2000 li yıllara kadar ekonomik büyüme, işgücü ve göç, karar vericiler/uygulayıcılar, kentlerin büyümesi ve gecekondulaşma ön planda iken 2000 li yıllardan sonra AB uyumu politikaları, kent insanının merkezden şehir dışı yeni yaşam alanlarına doğru hareketi, kentlerin kendi içinde bölgelere ayrılması gibi unsurlar daha önem kazanmıştır. Bu kapsamda, kentsel dönüşümün ülkemizdeki uygulanma biçimleri aşağıdaki konuları içermektedir (Öztaş, 2005: 5; TOK, 2008): Yerinde dönüşüm: Bir kentin belirli bir bölgesinin etap etap yıkılarak yeniden inşa edilmesi (Gelişmiş ülkelerde tercih edilen yöntem)... Transfer: Kentin belirli bir bölümünün başka bir yere transfer edilmesi, boşalan evlerin yıkılarak yenilerinin inşa edilmesi... Yık-yap: Belediyeler, riskli yapının yıkımına karşılık yeni bina yapma karşılığı yatırımcılara arsa tahsis eder. Yık-boşalt sistemi: Belediyeler tarafından riskli binaların, yıkımın gerçekleştiği alanlardaki mülkiyet belediyeye geçer. Belediyeler bu alanları yeşil alan, park, sağlık tesisi ve okul gibi kamu alanı olarak kullanır. Riskli evini getir, yeni evini al sistemi: Yeni proje kapsamında riskli evini belediyeye veren mülk sahibi, karşılığında yeni evi %15-20 eksiği ile alır ya da yeni ev ile riskli ev arasındaki farkı öder. Kamu-özel sektör proje ortaklık sistemi: Belediye ve özel sektör ortaklığı ile kentsel dönüşüm projeleri tasarlanır, proje kapsamında imar hakları toplulaştırılması ve imar hakları transfer yöntemleri ile mülk sahiplerine alternatif sunulur. 16 TÜRKİYE İMSAD

TEORİ Tablo 2. Türkiye de kentsel dönüşüme tarihsel bakış (Ataöv ve Osmay, 2007) DÖNÜŞÜM DEĞİŞKENLERİ VE UYGULAMALARI YAPISAL / BAĞLAMSAL SOSYO-EKONOMİK YÖNETİM/ UYGULAMA KENTSEL MAKROFORM KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 1950-1980 1980-2000 2000 SONRASI Ekonomik Politikalar: Ekonomik Büyüme Demografik Değişim: Kentlere göç ve hızlı kent nüfus artışı Konut Sunum Biçimleri: Yap-satçı konut, kısıtlı sayıda kooperatif, Toplu Konut İşgücü-Konut ilişkisi: Düşük gelirli işgücünün sanayi ve sanayi dışı istihdamı; Konut ihtiyacına çözüm olarak gecekondular Yetkilerin Dağılımı: Devlet Planlama Teşkilatı; İmar ve İskan Bakanlığı; Yeni Belediyecilik Hareketi Planlama Uygulamaları: Merkezi Planlı Kalkınma Modeli; Bütüncül Planlama Yaklaşımı Politikalar ve Yasal Düzenlemeler: Belediye, Gcekondu, Arsa Ofisi, İmar ve Kat Mülkiyeti kanunları Azman Kent (merkezde yoğunlaşma; gecekondularınn gelişimi) 1.Gecekondu bölgelerinin sağlıklaştırılması; 2.Kent merkezinin çöküntü alanına dönüşümü; 3.Gecekondu alanlarının yeniden yapılandırılması; 4.Bu alanlarda kentsel yenileme Ekonomik Politikalar: Ekonominin dışa açılması; Küreselleşme ve yerelleşme Demografik Değişim: Kentsel nüfus artışı; metropollerde doğurganlık oranının düşmesi Konut Sunum Biçimleri: Ruhsatlı ve ruhsatsız yapılaşma İşgücü-Konut ilişkisi: Kent merkezindeki küçük üretim birimlerinde çalışanların çevre gecekondu ve merkez mahallelerde yaşayan niteliksiz ve düşük gelirli nüfustan oluşması; Orta gelir grubunun yaşam alanlarının desantralizasyonu Yetkilerin Dağılımı: Yerel ilçe belediyelerine planlama yetkisinin verilmesi; Yerel Gündem 21 Planlama Uygulamaları: Kentsel gelişmeye desantralization; Nazım İmar Uygulama Planları; Yerelde yakarıdan-aşağıya yönetim anlayışı Politikalar ve Yasal Düzenlemeler: Büyükşehir Belediye, İmar, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma, Çevre, Boğaziçi, Milli Parklar kanunları ve Af yasaları Çok Merkezli Metropoliten Kentleşme (kentsel yayılma; ruhsat dışı yapılaşmanın yasallaşması) 1.Yaşam kalitesi düşmüş ve riskli alanlarda kentsel yenileme; 2.İyileştirmeye yönelik sağlıklaştırma ve islah-imar uygulamaları; 3.Tarihi değeri olan yerlerin korunması ve soylulaştırılması Ekonomik Politikalar: Özelleştirme; AB ilişkileri Demografik Değişim: Doğudan batıya göç Konut Sunum Biçimleri: Belediye Toplu Konut Kooperatifleri, özel sektör lüks konut siteleri, düşük nitelikli apartmanlar, kent merkezindeki tarihi konut, deprem riski olan alanlarda devlet kredisi ile afet konutları İşgücü-Konut ilişkisi: Yüksek gelir grubu kent dışında konut çevreleri oluşturuyor; gecekondu alanlarında istihdam yapısındaki değişime göre konut biçim ve standartları değişiyor Yetkileirn Dağılımı: Büyükşehir belediyelerinin yetkisinin genişletilmesi Planlama Uygulamaları: Stratejik Planlama, katılımlı palanlama uygulamalarının başlaması Politikalar ve Yasal Düzenlemeler: Büyükşehir, Belediye, Mali İdareler, Kentsel Dönüşüm ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma kanunları Bölgesel Yayılma (merkezlerin farklılaşması ve yeni ilişki ağlarının kurulması) 1.Kentsel alanlarda yenileme; 2.Apartman alanlarının iyileştirilmesi; 3.Yeni siteler ve kapalı yerleşim alanlarının yeniden geliştirilmesi; 4.Tarihi konut alanlarının soylulaştırılması Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 17

TEORİ Ülkemizde, kentsel dönüşüm çalışmaları yerel yönetimlerin yer seçimi yaparak belediye meclis kararı alınması sonucu başlamaktadır. Yerel yönetimlerin alınan meclis kararı ile birlikte Toplu Konut İdaresi Kentsel Yenileme Daire Başkanlığı na müracaat etmesi sonucu ön protokol imzalanır. İmzalanan ön protokolde yerel yönetimler, 6 aylık süre zarfında harita işlemlerini, hak sahipliği tespitini, zemin etüt çalışmalarını, taslak imar planlama çalışmasını ve fizibilite çalışmasını tamamlamak zorundadır. Hazırlanan çalışmaların Toplu Konut İdaresi tarafından incelenerek yatırıma uygun bulunması halinde, protokol imzalanarak çalışmalar sürdürülmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında yer seçiminde etken olan kriterler aşağıda verilmiştir: Yaşam güvenliği açısından riskli bir bölge olması Zemin durumu Mülkiyet sahiplerinin isteği Altyapı ve ulaşım eksikliği İmar ve mülkiyet problemleri Fiziki ve sosyal donatı alanı yetersizliği Arsa bedelleri Nitelikli konut alanı ihtiyacı İlgili yasal düzenlemeler Ülkemizde kentsel dönüşüm ilk olarak Ankara da oluşan gecekondu sorununu çözmek için 1948 yılında çıkartılan Ankara da Belediye ve Devlete Ait Arsaların Mesken Yapacaklara Tahsisi Hakkında 5218 Sayılı Kanun ile başlamıştır. Tablo 3 son yıllarda hız kazanan kentsel dönüşüm uygulamalarını doğrudan veya dolaylı olarak düzenleyen yasal düzenlemeleri özetlemektedir. 18 TÜRKİYE İMSAD

TEORİ Tablo 3. Kentsel dönüşüm ile doğrudan ya da dolaylı olarak ilgili yasal düzenlemeler Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine dair Kanun (6306, 31.05.2012, Resmi Gazete 28309) 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliği Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve kaynak Aktarımı Yönetmeliği 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Karar Kira Yardım Genelgesi Riskli yapı tespiti çalışmalarına ilişkin genelge Riskli yapıların yıktırılması süreci ve takibine ilişkin Genelge Enerji Verimliliği Kanunu (5627, 05.05.2007, Resmi Gazete 26510) Enerji ve Enerji Kaynaklarının Verimli Kullanılmasına Dair Yönetmelik Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği Enerji Verimliliği Stratejisi 2012-2023 İklim Değişikliği Stratejisi İklim Değişikliği Eylem Planı Özellikle doğrudan ilgili olan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında belirlenen temel strateji eski/hatalı/kusurlu/dayanıksız diye tabir edilecek binaların yıkılması ve yeniden inşası yaklaşımını vurgulamaktadır. Dolaylı olarak enerji ve çevre politikalarında yer alan dönüşüm ise öncelikle iyileştirme/yenileştirme odaklıdır Kentsel Dönüşüm ve Finansmanı 19

GERÇEKLER

GERÇEKLER Türkiye de kentsel dönüşüm uygulamalarındaki anlayış ve kapsamı Türkiye de kentsel dönüşüm uygulamalarında izlenen yol Şekil 3 te verilmektedir. Öncelikle belediyeye yapılan başvurudan sonra, risk raporunu verecek olan lisans sahibi bir kuruluş ile anlaşılır. Gerekli inceleme ve analizler sonucunda rapor hazırlandıktan sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ne sunulur. Onaylandıktan sonra durum tapuya bildirilir. Kat malikleri de 3 te 2 çoğunlukla karar protokolünü hazırlar ve yine aynı müdürlüğe sunulur. Daha sonra, iyileştirme veya yeniden yapmak için inşaat firması seçilir ve gerekli projelendirmeler yapılır. Kat malikleri kira yardımı ile gerekli kredi için başvurular yapılır. Proje başlar ve tamamlandıktan sonra gerekli izinler alınarak oturuma hazır hale gelir. Kentsel dönüşüm kredisi için başvuru yapılır. Yapımı tamamlanan binanızın iskanı alınır. Proje temini için Belediyeye başvurulur. Deprem Risk Raporu İçin lisanslı kuruluşa başvurulur. Kentsel dönüşüm kira yardımı için başvuru yapılır. Lisanslı kuruluş Deprem Risk Raporunu hazırlar. Binanızın inşası veya güçlendirmesi için tüm projeler hazırlatılır belediyeden ruhsat alınır. Binanızın inşası veya güçlendirmesi için müteahhit/inşaat şirketi ile anlaşılır. Bina Ortak Protokolü İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne sunulur. Kat malikleri en az 2/3 çoğunluk ile bina ortak karar protokolünü hazırlar. Bakanlık Deprem Risk Raporunu onaylar tapuya yazı yazar. Rapor lisanslı kuruluşlar tarafından onay için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne verilir. Şekil 3. Türkiye de kentsel dönüşüm döngüsü (İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği, 2014) 22 TÜRKİYE İMSAD