TOPLU KONUT DARES BAKANLII SATI, DEVR, NTKAL, KRAYA VERME, TRAMPA, SINIRLI AYN HAK TESS VE ARSA SATII KARILII GELR PAYLAIMI HALE YÖNETMEL Dayandıı Kanun Numarası ve Tarihi: 2985-2.3.1984 / 5273-8.12.2004 / 1164-29.4.1969 Resmi Gazete ile Neir ve lânı: 3 Mayıs 2006 - Sayı: 26157 BRNC BÖLÜM Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar Amaç MADDE 1- (1) Bu Yönetmelik, Toplu Konut daresi Bakanlıının satı, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satıı karılıı gelir paylaımı ileri ile uluslararası sermaye piyasalarından yapılacak borçlanmalara ilikin her türlü danımanlık ve kredi derecelendirme hizmetlerinin temininde uygulanacak usul ve esasları düzenler. Kapsam MADDE 2- (1) Bu Yönetmelik, Toplu Konut daresi Bakanlıının satı, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satıı karılıı gelir paylaımı ileri ile uluslararası sermaye piyasalarından yapılacak borçlanmalara ilikin her türlü danımanlık ve kredi derecelendirme hizmetlerinin temininde uygulanacak i ve ilemleri kapsar. Dayanak MADDE 3- (1) Bu Yönetmelik, 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 8/12/2004 tarihli ve 5273 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Deiiklik Yapılması ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüünün Kaldırılması Hakkında Kanun, 29/4/1969 tarihli ve 1164 sayılı Arsa Üretilmesi ve Deerlendirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine dayanılarak hazırlanmıtır. Tanımlar MADDE 4- (1) Bu Yönetmelik uygulamasında; a) Alt Yüklenici: Müteahhidin üstlenmi olduu iin belirli bir kısmını malzemeleri ve/veya makine, ekipmanları ile birlikte noter tasdikli sözlemeye dayalı olarak yapan gerçek veya tüzel kiileri, b) Arazi: mar planları yapılmamı tescilli veya tescilsiz alanları, c) Arsa: mar planları ile parsel ölçeinde yapılanma artları belirlenmi alanları, 1
ç) Arsa Satıı Karılıı Gelir Paylaımı: Gelirin, artnamede tanımlanması kaydıyla, darenin maliki bulunduu arazi ve/veya arsada, darenin uygun görecei proje uyarınca, müteahhidin proje maliyetinin tamamını karılayacaı inaat veya inaatların bölümlerinin satıından salanacak gelirin, sözlemede belirlenen esaslara göre dare ve müteahhit arasında paylaılmasını, d) dare: Babakanlık Toplu Konut daresi Bakanlıını, e) dare Payı Toplam Geliri Ödeme Planı: Toplam gelirdeki idare payının, ödeme dilimleri ile ödeme zamanını gösterir planı, f) hale: Bu Yönetmelikte yazılı usul ve artlarla, iin istekliler arasında seçilecek birisi üzerinde bırakıldıını gösteren ve yetkili mercilerin onayı ile tamamlanan sözlemeden önceki ilemleri, g) hale Yetkilisi: dare Bakanı veya yetkisini devredecei Bakan Yardımcısını, ) stekli: haleye katılan gerçek veya tüzel kiiler ile bunların oluturdukları ortak giriimleri, h) Kira: Taınır ve taınmazların ve hakların kiraya verilmesini, ı) Satı: Taınır ve taınmazlar ile her türlü mal ve hakkın satıını, i) Sözleme: dare ile istekli arasında yapılan yazılı anlamayı, j) artname: Yapılacak ilerin genel, özel, teknik ve dari esas ve usullerini gösteren belge veya belgeleri, k) Tanzim Satıı: Onaylı 1/1000 ölçekli imar planı bulunan veya imar uygulaması yapılarak arsa nitelii kazanan taınmazların sınırlandırılmı belirli bir hedef kitleye yönelik olmak üzere ihale ile satıını, l) Teklif: Gelir Paylama esasına dayalı teklif alınması halinde, dare ve müteahhidin gelir ve paylama miktar ve oranlarını; dier hallerde bedeli, m) Toplam Gelir Tutarı Paylaım Planı: Satıtan elde edilecek toplam gelirin dare ile yüklenici arasında paylaım miktar ve oranını gösterir planı, n) Trampa ve Sınırlı Ayni Hak Tesisi: Borçlar Kanunu ile Türk Medeni Kanunu'nun trampa ve sınırlı ayni hak tesisi ile ilgili maddelerinde gösterilen ilemleri, o) Uygun Bedel: Tahmin edilen bedelden aaı olmamak üzere, teklif edilen bedellerin en yükseini, bedel tahmin edilmeyen durumlarda teklif edilen bedellerin en yükseini, ö) Yüklenici: Üzerine ihale yapılan ve sözleme imzalanan istekliyi, p) (Ek - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.1) Kuralı Satı Yöntemi: darece satılması planlanan taınmaz sayısından daha fazla talep olması durumunda bavuranlar arasında kura çekilii yapmak suretiyle alıcıların belirlendii satı yöntemidir. 2
r) (Ek - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.1) Açık Satı Yöntemi: Satı usul ve esasları darece belirlenen gayrimenkuller ile dare stokunda kalan gayrimenkullerin bavuru önceliine göre belirlendii satı yöntemidir. (Deiik - R.G.: 25/01/2008-26767 ) r) Açık Satı Yöntemi: Bu maddede tanımlanan satı yöntemlerinden herhangi birisi veya birkaçıyla satıa sunulduu halde, yeterli sayıda talep gelmemesi nedeniyle satılamayarak dare stounda kalan taınmazlar ile satıldıktan sonra satı sözlemesinin feshedilerek dare stouna çekilen taınmazların; belirlenen muhammen bedelleri üzerinden darece ilan edilen tarih aralıında satıa aracılık eden bankalara bavurulması suretiyle bavuru önceliine göre alıcıların belirlendii satı yöntemidir. s) (Ek - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.1) Ön Talep Toplama ile Satı Yöntemi: Nüfusu 40.000 ve altında olan ilçe ve beldelerde, ön talep toplama yöntemiyle gayrimenkul alıcısının talebi Valilikler, Kaymakamlıklar ve Belediyeler aracılııyla belirlenen satı yöntemidir. ) (Ek - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.1) Açık Artırmalı Satı Yöntemi: darece bir gayrimenkul için belirlenen muhammen bedelin alıcılar arasında fiyat artırarak oluturduu en yüksek fiyat üzerinden alıcısının belirlenmesine yönelik satı yöntemidir. t) (Ek - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.1) Pazarlık ile Satı Yöntemi: Muhammen bedeli ve satı esasları dare tarafından belirlenmi olan satıı yapılacak projelerde yer alan gayrimenkullerin toplu satıında ve satıa konu gayrimenkullerin maliyetinin altında olmamak artıyla nihai satı fiyatının belirlendii satı yöntemidir. u) (Ek - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.1) Kapalı Teklif ile Satı Yöntemi: Tekliflerin kapalı zarf usulüyle yazılı olarak alındıı satı yöntemidir. ifade eder. KNC BÖLÜM haleye likin Temel lkeler Temel ilkeler MADDE 5- (1) Bu Yönetmeliin uygulanmasında, açıklık, rekabet, eit muamele, kamuoyu denetimi, etkinlik ve verimlilik esastır. steklilerde aranacak nitelikler ve istenecek belgeler MADDE 6- (1) Bu Yönetmelie göre yapılacak ihalelere katılabilmek için, gerekli nitelik ve yeterlii haiz bulunmak ve istenilen teminat ve belgeleri vermek zorunludur. (2) darece, isteklilerde belirli mali ve teknik yeterlik ve nitelikler aranabilir. Bunları tespite yarayan belgelerin neler olduu artnamelerde gösterilir. (3) Ayrıca, arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde, isteklilerden ihale konusu ie ilikin proje, maliyet cetveli ve finansal analiz istenir. 3
(4) stekliler, artnamelerde yazılı belgeleri eksiksiz vermek ve tebligat için adres göstermek zorundadır. haleye katılamayacak olanlar MADDE 7- (1) Aaıdaki ahıslar dorudan veya dolaylı olarak ihalelere katılamazlar: a) hale yetkilisi kiiler, b) hale ilemlerini hazırlamak, yürütmek ve sonuçlandırmakla görevli olanlar, c) (a), (b), bentlerinde belirtilen ahısların eleri ve üçüncü dereceye kadar kan ve ikinci dereceye kadar kayın hısımları, d) (Deiik - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.2) (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilen ahısların ortakları ile irketleri, e) 2/10/1981 tarihli ve 2531 sayılı Kamu Görevlerinden Ayrılanların Yapamayacakları ler Hakkında Kanun, 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet hale Kanunu ile dier kanunlardaki ve bu Yönetmelikteki hükümler gereince, geçici ve sürekli olarak kamu ihalelerine katılmaları yasaklanmı olanlar. (2) Bu yasaklara ramen ihaleye katılan istekliler ihale dıı bırakılarak geçici teminatları gelir kaydedilir. Ayrıca, bu durumun tekliflerin deerlendirilmesi aamasında tespit edilememesi nedeniyle bunlardan biri üzerine ihale yapılmısa, teminatı gelir kaydedilerek ihale iptal edilir. artnameler MADDE 8- (1) hale konusu ilerin her türlü özelliklerini belirten artname ve varsa ekleri darece hazırlanır. artname ve eklerinin onaylı suretleri bedelsiz veya darece takdir edilecek bir bedel karılıında isteklilere verilir. artname ve ekleri darede bedelsiz görülebilir. (2) artnamelerde iin mahiyetine göre bulunabilecek özel ve teknik artlardan baka genel olarak aaıdaki hususların gösterilmesi zorunludur. a) in nitelii, nev'i ve miktarı, b) halenin nerede, hangi tarih ve saatte yapılacaı; arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde birinci ve ikinci oturumun tarih ve saati, c) Taınmazların satıı, kiraya verilmesi, trampa edilmesi ve üzerlerinde sınırlı ayni hak tesisinde tapu kayıtlarına göre yeri, sınırı, yüzölçümü, varsa pafta, ada ve parsel numarası ve durumu, d) Varsa tahmin edilen bedeli ve geçici teminat miktarı ile kesin teminata ait artlar, e) in yapılma yeri, teslim etme ve teslim alma ekil ve artları, f) hale usulü, ihaleye katılma artları ve istenen belgeler, 4
g) haleyi yapıp yapmamakta ve uygun bedeli tespitte darenin serbest olduu, h) Vergi, resim ve harçlarla sözleme giderlerinin kimin tarafından ödenecei, i) Arsa satıı karılıı gelir paylaımı ilerinde alt yüklenicilerin kullanılıp kullanılmayacaı, j) Sözlemenin noterlikçe düzenlenip düzenlenmeyecei, k) htilafların çözüm ekli. Yeterlik kuralları MADDE 9- (1) Arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde, ihaleye katılacak isteklilerden, ekonomik ve mali yeterlik ile mesleki ve teknik yeterliklerinin belirlenmesine ilikin olarak aaıda belirtilen bilgi ve belgeler istenebilir: a) Ekonomik ve mali yeterliin belirlenmesi için; 1) Bankalardan temin edilecek isteklinin mali durumu ile ilgili belgeler, 2) steklinin, ilgili mevzuatı uyarınca yayınlanması zorunlu olan bilançosu veya bilançosunun gerekli görülen bölümleri, yoksa bunlara edeer belgeleri, 3) steklinin i hacmini gösteren toplam cirosu veya ihale konusu i ile ilgili taahhüdü altındaki ve bitirdii i miktarını gösteren belgeler. b) Mesleki ve teknik yeterliin belirlenmesi için; 1) steklinin, mevzuatı gerei ilgili odaya kayıtlı olarak faaliyette bulunduunu ve teklif vermeye yasal olarak yetkili olduunu kanıtlayan belgeler, 2) steklinin ihale konusu i veya benzer ilerde; son on be yıl içinde kamu veya özel sektörde o ie ait sözleme bedelinin en az %70'i oranında gerçekletirdii veya % 50'si oranında denetledii veyahut yönettii idarece kusursuz kabul edilen benzeri ilerle ilgili deneyimini gösteren belgeler, 3) steklinin üretim ve/veya imalat kapasitesine, aratırma-gelitirme faaliyetlerine ve kaliteyi salamasına yönelik belgeler, 4) steklinin organizasyon yapısına ve ihale konusu ii yerine getirmek için yeterli sayıda ve nitelikte personel çalıtırdıına veya çalıtıracaına ilikin bilgi ve/veya belgeler, 5) hale konusu iin yerine getirilebilmesi için gerekli görülen tesis, makine, teçhizat ve dier ekipmana ilikin belgeler, 6) stekliye dorudan balı olsun veya olmasın, kalite kontrolden sorumlu olan ilgili teknik personel veya teknik kurululara ilikin belgeler, 5
7) hale konusu iin ihale dokümanında belirtilen standartlara uygunluunu gösteren, uluslararası kurallara uygun ekilde akredite edilmi kalite kontrol kuruluları tarafından verilen sertifikalar, (2) hale konusu iin niteliine göre yukarıda belirtilen bilgi veya belgelerden hangilerinin yeterlik deerlendirmesinde kullanılacaı, ihale dokümanında ve ihale veya ön yeterlie ilikin ilan veya davet belgelerinde belirtilir. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM haleye Hazırlık Tahmin edilen bedel MADDE 10- (Deiik - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.3) (1) Konut ve Sosyal Donatıların Bedel Tespiti: dare tarafından satıı yapılacak gayrimenkullerin bedelleri, hale, Müavirlik, Proje Çizim, Genel Altyapı ve Çevre Düzenleme, Sosyal Donatı, Etüd Proje, Arsa Bedelleri ile varsa dier giderlerin toplam maliyeti hesaplanarak tespit edilir. Bu bedel üzerine Fiyat Farkı ve Genel Giderler eklenir. Gayrimenkul bedellerinin hesaplanmasından sonra, her bir baımsız bölüm için erefiye hesabı yapılır ve satı fiyatı tespit edilir. Ancak, gayrimenkul açık artırma ile satılacaksa Sermaye Piyasası Kurumuna kayıtlı deerleme irketlerince de satı bedelleri tespit edilebilir. (2) Arsa ve Araziler çin Tahmin Edilen Bedelin Tespiti: a) Arsa ve araziler için tahmin edilen bedel, darece belirlenen ve en az üç kiiden oluan Kıymet Takdir Komisyonunca aynı yerde ve aynı nitelikte olan emsal taınmaz malların rayiç satı bedelleri de dikkate alınarak, gerektiinde Belediyeler, Ziraat, Sanayi ve Ticaret Odaları gibi kamu kurum ve kurulularıyla özel emlakçılardan da sorulmak suretiyle belirlenen veya hizmet alımı suretiyle Sermaye Piyasası Kurulu'nca onaylı Gayrimenkul Deerleme irketlerince tespit edilen bedeldir. Bu esaslara göre tespit edilen bedel 6 ay süre ile geçerli olup bu sürenin geçmesi halinde ya aynı usulle veya Tüketici Fiyat Endeksi, Üretici Fiyat Endeksi ilavesiyle yeniden tespit edilir. b) Eer arsa veya araziler, avans karılıı iktisap olunan arsa ve araziler ise; 1) Arazi ve arsanın iktisap bedeli ile bu iktisap dolayısıyla yapılan tüm harcamalar, 2) Arazi ve arsaya ilikin harita, planlama ve imar uygulaması ile altyapı, yapı veya tesislerin projelendirilmesi ve yapımına ilikin tüm harcamalar, 3) Satı tarihine kadar ödenmi bulunan her türlü vergi, resim ve harçlar. 4) (1), (2) ve (3) numaralı alt bentlerde belirtilen harcamaların toplamına, genel gider olarak bu toplamın %10'u eklenir. Yukarıdaki tutara; satı nedeniyle ilgili mevzuat uyarınca idareye tahakkuk olunacak tutarlar ayrıca eklenir. 6
(3) Bedel tahmini yapılmayan haller: in niteliine, arsanın konumuna, ulaım, altyapı ve imar özelliklerine, konutların satı piyasasına ve genel ekonomik koullara göre deikenlik gösteren durumlarda bedel tahmini yapılmadan teklif alınarak ihale yapılabilir. Bu durumun tespiti, darece belirlenen ve en az üç kiiden oluan Kıymet Takdir Komisyonunca yapılır. *(Yürürlükten kalktı R.G. 25/01/2008-26767) Tahmin edilen gelir MADDE 11- (1) Tahmin edilen gelir, arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalesine konu iten elde edilebilecek en yüksek gelirdir. (Deiik 2. cümle - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.4) 10 uncu maddenin üçüncü fıkrasında yer alan düzenleme çerçevesinde bedel tahmini yapılmadan teklif alınması söz konusu olduunda gelir tahmini yapılması mümkün olmayacaından bu durumda Kıymet Takdir Komisyonunun tespiti çerçevesinde dare Bakanının onayı ile gelir tahmini yapılmadan teklif alınarak ihale yapılabilir. *(Yürürlükten kalktı R.G. 25/01/2008-26767) Onay belgesi MADDE 12- (1) Birim Yöneticisinin teklifi, balı olduu Bakan Yardımcısının uygun görüü ve dare Bakanının onayı ile halesi yapılacak her i için bir onay belgesi hazırlanır. (Deiik 2. cümle - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.5) Onay belgesinde, ihale konusu olan iin nev'i, nitelii, miktarı, bedel veya gelir tahmini yapılmadan teklif alınacak durumlar dıında tahmin edilen bedeli/geliri, teminat miktarı veya oranı, ihalede uygulanacak usul, ilanın ekli ve adedi, geçici teminat miktarı, komisyon kurulacaksa ihale komisyonunun kaç kiiden ve kimlerden kurulacaı belirtilir. (Deiik 2. cümle - R.G.: 25/01/2008-26767"Onay belgesinde, ihale konusu olan iin nev i, nitelii, miktarı tahmin edilen bedeli/geliri, teminat miktarı veya oranı, ihalede, 26 ncı maddede düzenlenen açık ihale usulünün uygulanacaı, 15 inci maddede belirlenen ilân eklinin uygulanacaı ve ilanın adedi, geçici teminat miktarı, komisyon kurulacaksa ihale komisyonunun kaç kiiden ve kimlerden kurulacaı belirtilir." (2) Onay belgesinde ayrıca varsa artname ve eklerinin bir bedel karılıında verilip verilmeyecei, bedel karılıı verilecekse bedelin ne olacaı gösterilir. hale komisyonları MADDE 13- (1) Arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde; dare Bakanı, ikisi ihale konusu iin uzmanı, biri muhasebe veya mali ilerden bir personel olması artıyla, dare personelinden en az be kiiyi, biri komisyon Bakanı olmak üzere, yedek üyeleri de belirleyerek ihale komisyonu olarak görevlendirir. (2) hale komisyonları eksiksiz olarak toplanır. Komisyon kararları oy çokluu ile alınır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Karı oy kullanan üye, gerekçesini komisyon kararına yazmak ve imzalamak zorundadır. Komisyon bakan ve üyeleri oy ve kararlarından sorumludur. hale ilem dosyasının düzenlenmesi 7
MADDE 14- (1) hale suretiyle yapılacak iler için bir ilem dosyası düzenlenir. Bu dosyada onay belgesi, varsa tahmin edilen bedele ilikin hesap tutanaı, artname ve ekleri, gerekli projeler, ilana ilikin belge ve gazete nüshaları, sözleme tasarısı ile saklanmasında yarar görülen dier belgeler bulunur. halenin duyurulması (1) MADDE 15- (Deiik 1. fıkra - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.6) (1) hale konusu olan ilerin duyuru esas ve usulleri onay belgesinde belirtilir. (Deiik 1. fıkra - R.G.: 25/01/2008-26767) "(1) Bütün isteklilere tekliflerini hazırlayabilmeleri için yeterli süre tanınması ile ihale konusu ilerin ilan yoluyla duyurulması esastır. a) haleler, ihale tarihinden 15 gün önce Basın lan Kurumu aracılııyla baskı tirajı yüksek ulusal gazetelerin Türkiye geneli baskısında en az iki kez ve Resmi Gazete de bir kez ilan edilerek duyurulur. Bu ilanlar, bilgi ilem aı veya elektronik haberleme yoluyla ve dier yayın araçları ile de ayrıca yayınlatabilir." (Deiik 2. fıkra - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.6) (2) Duyurularda, iin konusu, artnamelerin nerede görülecei, varsa bedeli ve nereden salanacaı, tekliflerin nereye ve ne zaman verilecei, teminatın miktarı ve darenin ihale serbestisi belirtilir. (3) Duyuru yapıldıktan sonra artname ve eklerinde deiiklik yapılamaz. Deiiklik yapılması zorunlu olursa, bunu gerektiren sebepler bir tutanakla tespit edilerek hale yetkilisinin onayından sonra, önceki duyurular geçersiz sayılır ve i yeniden aynı yöntemle duyurulur. (Ek 4. fıkra - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.6) (4) hale konusu olan ilerin ihale tarihinden en az yedi gün önce uygun araçlarla (yazılı veya görsel basın yoluyla) ve/veya darenin internet sayfasında kamuya duyurulması zorunludur. Duyuruların nerede ve ne zaman yapılacaı alınacak olan Bakanlık Onayında belirtilir. *(Yürürlükten kalktı R.G. 25/01/2008-26767) Geçici teminat MADDE 16- (Deiik - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.7) halelerde, teklif edilen bedelin %2'sinden az olmamak üzere, istekli tarafından verilecek tutarda geçici teminat alınır. Teminat olarak kabul edilecek deerler MADDE 17- (1) Geçici veya kesin teminat olarak kabul edilecek deerler aaıda gösterilmitir. a) Tedavüldeki Türk parası, b) Hazine ve Dı Ticaret Müstearlıınca belirtilecek bankaların verecekleri süresiz teminat mektupları, 8
c) Devlet Tahvilleri ve Hazine kefaletini haiz tahviller, (2) Bankalarca verilen teminat mektupları dıındaki teminatların istekliler tarafından dare veznesine makbuz karılıında yatırılması mecburi olup, bunlar komisyonca teslim alınamaz. (3) Üzerinde ihale yapılanların kesin teminat mektupları ihaleden sonra dare veznesine teslim edilir. Üzerine ihale yapılmayan isteklilerin geçici teminatları ise imza karılıı hemen geri verilir. (4) Her ne suretle olursa olsun, darece alınan teminatlar haczedilemezler ve üzerine ihtiyati tedbir konulamaz. Teminat mektupları MADDE 18- (1) Bankaların bu Yönetmelik kapsamındaki iler için verecekleri geçici ve kesin teminat mektuplarında 4734 sayılı Kamu hale Kanunu ve ilgili mevzuatta belirlenen ekil ve artlar aranır. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Tekliflerin Deerlendirilmesi ve hale Kararları Uygun bedelin tespiti MADDE 19- (1) Uygun bedel; tahmin edilen bedelden aaı olmamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseidir. (Deiik 2. cümle - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.8) 10 uncu maddenin 3 üncü fıkrasında yer alan düzenleme çerçevesinde bedel tahmini yapılmadan teklif alınması söz konusu olduunda teklif edilen bedellerin en yükseidir. Arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde uygun bedel, dare payı olarak teklif edilen gelirlerin en yükseidir. (Deiik 1. fıkra - R.G.: 25/01/2008-26767)"(1) Uygun bedel; tahmin edilen bedelden aaı olmamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseidir. Arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde uygun bedel, dare payı olarak teklif edilen gelirlerin en yükseidir." darenin ihaleyi yapıp yapmamakta serbest olması MADDE 20- (1) dare, ihaleyi yapıp yapmamakta serbesttir. dare, ihale gününden önce ihaleyi iptal etmesi sebebiyle herhangi bir yükümlülük altına girmez. Bu durumda ihale iptal kararı ilan yoluyla duyurulur. Bütün tekliflerin reddedilmesi ve ihalenin iptali MADDE 21- (1) hale komisyonunun gerekçeli kararı üzerine, dare, verilmi olan bütün teklifleri reddederek ihaleyi iptal etmekte serbesttir. halenin iptal edilmesi halinde bu durum, isteklilere bildirim veya ilan yoluyla duyurulur. dare, bütün tekliflerin reddedilmesi sebebiyle herhangi bir yükümlülük altına girmez. hale kararlarının onayı veya iptal edilmesi 9
MADDE 22- (1) hale Yetkilisi, ihale komisyonu tarafından alınan gerekçeli kararı, karar tarihini izleyen 10 i günü içinde onaylar veya gerekçesini belirtmek suretiyle iptal eder. hale, kararın onaylanması halinde geçerli, iptal edilmesi halinde hükümsüz sayılır. Kesinleen ihale kararlarının bildirilmesi MADDE 23- (1) hale Yetkilisince onaylanan ihale kararları, onaylandıı tarihi izleyen 5 i günü içinde üzerinde ihale yapılana veya vekiline, imzası alınmak suretiyle tebli edilir. Tebli yazısının iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilmesi halinde mektubun postaya verilmesini takip eden yedinci günü, kararın istekliye tebli tarihi sayılır. (2) hale kararının iptal edilmesi halinde de, durum istekliye aynı ekilde bildirilir. Kararlarda belirtilmesi gereken hususlar MADDE 24- (1) hale komisyonunca alınan kararlar, komisyon bakan ve üyelerinin adları, soyadları ve esas görevleri belirtilerek imzalanır. (2) Komisyon kararlarında isteklilerin isimleri, teklif ettikleri bedeller, ihalenin hangi tarihte ve hangi istekli üzerinde hangi gerekçelerle yapıldıı, ihale yapılmamısa sebepleri belirtilir. BENC BÖLÜM hale ve Satı Usulleri Arsa satıı karılıı gelir paylaımı dıındaki ilerde uygulanacak usuller MADDE 25- (Deiik - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.9) (1) Bu Yönetmeliin 1 inci maddesinde yazılı ilerde uygulanacak usul ve esaslar; 5 inci maddedeki temel ilkeler çerçevesinde, Birim Sorumlusu veya Daire Bakanının teklifi, balı olduu Bakan Yardımcısının uygun görüü ve dare Bakanının onayı ile belirlenir. a) Satım ilerinde, bu Yönetmeliin 4 üncü maddesinde tanımlanan açık satı, ön talepli satı, açık arttırma, kapalı teklif, kura ve pazarlık usullerinden bir veya birkaçı uygulanabilir. (Deiik - R.G.: 25/01/2008-26767) "a) Satım ilerinde, Yönetmeliin 4 üncü maddesinde tanımı yapılan satı yöntemlerinden bir veya birkaçı uygulanabilir. 1) Satım ilerine dair onay belgesinde, satıa konu mal, nitelii, miktarı, tahmin edilen bedeli, teminat veya katılım payı ve uygulanacak usul belirtilir. 2) Satıın balayacaı tarihten en az yedi gün önce uygun araçlarla (yazılı veya görsel basın yoluyla) ve/veya darenin internet sayfasında kamuya duyurulması zorunludur. 3) Duyuruda, satıa konu taınmazlar, varsa tahmin edilen bedelleri, satıın balayacaı tarih ile katılım/bavuru yeri ve koulları belirtilir. (Deiik - R.G.: 25/01/2008-26767 )2) Satıın balayacaı tarihten 15 gün önce Basın lan Kurumu aracılııyla baskı tirajı yüksek ulusal gazetelerin Türkiye geneli baskısında en az iki kez ilan verilerek duyurulması zorunludur. Yerel gazete satılarının etkin olduu yerlerde bu 10
ilanın yanı sıra, Valilikler ve Kaymakamlıklar aracılııyla mahalli gazetelerde satıın balayacaı tarihten 15 gün önce en az iki kez ilan edilir. dare bu ilanları, bilgi ilem aı veya elektronik haberleme yoluyla ve dier yayın araçları ile de ayrıca yayınlatabilir. (Deiik - R.G.: 25/01/2008-26767 )3) Duyuruda, satıa konu taınmazlar, tahmin edilen bedelleri, satıın balayacaı tarih ile katılım/bavuru yeri ve koulları belirtilir." b) Bu Yönetmeliin 1 inci maddesinde yazılı kiraya verme, trampa ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi gibi ilerde, (a) bendinde yazılı usuller uygulanır. c) Toplu konut talebi ile yapılan kurumsal bavurular üzerine yapılacak satıların artları bu Yönetmeliin 4 üncü maddesinde düzenlenen pazarlık usulüyle belirlenir. ç) Kamu tüzel kiiliini haiz kurulularla kamu kurumlarının talepleri öncelikle deerlendirilir. Bu kurum ve kurululara, iin mahiyetine göre, 2942 sayılı Kamulatırma Kanunu'nun 30 uncu maddesine göre veya tahmin edilen bedel üzerinden satı yapılabilir. d) Avans karılıı iktisap olunan gayrimenkuller hale edilmeksizin avans alınan ilgilisine dorudan satılarak intikal ettirilir. Alınan avans satı bedelinden mahsup edilir. Ancak; iktisap olunan arazi ve arsalar için dare kaynaklarından yapılan harcamalara, sarf yılı ve ayları itibariyle Türkiye statistik Kurumu tarafından Türkiye geneli için belirlenen Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) uygulanır ve bulunan deer tapu alım bedeline eklenerek maliyete dahil edilir. ktisap olunan taınmazlara ilikin olarak darece açılmı veya dare aleyhine açılmı her türlü adli ve idari davalara ait ödemeler ilgilisinden alınarak yapılmı ise, maliyet hesabına dahil edilmez. e) Organize sanayi bölgeleri içinde bulunan ve darenin özkaynakları ile edinilen arsa ve araziler, darece tahmin edilen bedel üzerinden ilgili kurululara satılır. f) darenin mütereken veya itirak halinde maliki bulunduu taınmaz mallardaki paylar, öncelikle paydalara satılabilir, kiralanabilir veya kullanım hakkı devredilebilir. g) dare mallarının satıı veya kiralanmasına ilikin hizmetler, eer darece hiçbir kamu kaynaı harcanmaksızın gördürülecek ise, darece yeterlilikleri tespit edilen en az üç istekliyi, imza karılıı elden veya iadeli taahhütlü mektupla davet ederek teklif istenebilir. ) dare mülkiyetindeki arsa ve araziler, kamu yararına çalıan derneklere ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara, kurulu gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere tahmin edilen bedel üzerinden satılabilir. Satılan gayrimenkulün tapu kaydına 1164 sayılı Arsa Üretilmesi ve Deerlendirilmesi Hakkında Kanun'un 11 inci maddesine göre erh konulur. *(Yürürlükten kalktı R.G. 25/01/2008-26767) h) darenin itiraki olan irketlerin talep etmeleri halinde, dare mülkiyetinde bulunan ve dare tarafından üzerinde uygulama yapılmayacak olan arsa ve araziler, tahmin edilen bedelin altında kalmamak kaydıyla darece takdir olunacak bedel üzerinden satılabilir veya kiralanabilir. (Deiik - R.G.: 25/01/2008-26767 ) 11
ı) Uluslararası sermaye piyasalarından yapılacak borçlanmalara ilikin her türlü danımanlık ve kredi derecelendirme hizmetleri, idare yetkilisince görevlendirilecek kii veya kiiler tarafından, piyasada fiyat aratırması yapılarak temin edilir. Alınacak olan danımanlık veya hizmetin, belli bir süreyi gerektirmesi durumunda sözleme yapılması zorunludur. Teminat alınıp alınmaması hususu idare takdirine balıdır. Sözleme yapılması zorunlu olan hallerde, sözlemenin konusu bedeli, süresi, tarafların hak ve yükümlülükleri darece belirlenen sözleme metinleri kullanılacaktır. i) dare mülkiyetindeki taınmazlardan turizm yatırımları amacı için kullanılacak arazi ve arsaların satı koulları ve bedeli, bölgesel ve yerel artlar deerlendirilerek darece tespit edilir. Arsa satıı karılıı gelir paylaımı ihalelerinde uygulanacak usul MADDE 26- (Deiik - R.G.: 27.2.2007-26447 / m.10) (1) Bu Yönetmeliin 1 inci maddesinde yazılı olan gelir paylama ihalelerinde açık ihale usulü uygulanır. Açık ihale usulü bütün isteklilerin teklif verebildii usuldür. Tekliflerin hazırlanması ve sunulması MADDE 27- (1) Teklif mektubu ve geçici teminat da dahil olmak üzere ihaleye katılabilme artı olarak istenilen bütün belgeler bir zarfa konulur. Zarfın üzerine isteklinin adı, soyadı veya ticaret unvanı, tebligata esas açık adresi, teklifin hangi ie ait olduu ve ihaleyi yapan idarenin açık adresi yazılır. Zarfın yapıtırılan yeri istekli tarafından imzalanır ve mühürlenir. (2) Teklif mektupları yazılı ve imzalı olarak sunulur. Teklif mektubunda ihale dokümanının tamamen okunup kabul edildiinin belirtilmesi, teklif edilen bedelin rakam ve yazı ile birbirine uygun olarak açıkça yazılması, üzerinde kazıntı, silinti, düzeltme bulunmaması ve teklif mektubunun ad, soyad veya ticaret unvanı yazılmak suretiyle yetkili kiilerce imzalanmı olması zorunludur. (3) Arsa satıı karılıı gelir paylama ihalelerinin teklif mektubunda, dare ve isteklinin gelir paylama oranları, rakam ve yazı ile birbirine uygun olarak ve kısaltmadan yazılır. Teklif mektubu, ayrılmaz parçası olarak, satıa esas bölümlerin satı bedelleri cetveli, toplam gelir tutarı paylaım planı, dare payı toplam geliri ödeme planını da ihtiva eder. (4) Teklifler, ihale dokümanında belirtilen ihale saatine kadar sıra numaralı alındı belgeleri karılıında idareye verilir. Bu saatten sonra verilen teklifler kabul edilmez ve açılmaksızın iade edilir. Teklifler iadeli taahhütlü olarak da gönderilebilir. Posta ile gönderilecek tekliflerin ihale dokümanında belirtilen ihale saatine kadar idareye ulaması arttır. Postadaki gecikme nedeniyle ileme konulmayacak olan tekliflerin alını zamanı bir tutanakla tespit edilir. Verilen teklifler, zeyilname düzenlenmesi hali hariç, herhangi bir sebeple geri alınamaz ve deitirilemez. Tekliflerin alınması ve açılması MADDE 28- (1) Teklifler ihale dokümanında belirtilen ihale saatine kadar idareye verilir. hale komisyonunca ihale dokümanında belirtilen saatte kaç teklif verilmi olduu bir tutanakla tespit edilerek, hazır bulunanlara duyurulur ve hemen ihaleye balanır. hale 12
komisyonu teklif zarflarını alını sırasına göre inceler. 27 nci maddenin birinci fıkrasına uygun olmayan zarflar bir tutanak ile belirlenerek deerlendirmeye alınmaz. Zarflar isteklilerle birlikte hazır bulunanlar önünde alını sırasına göre açılır. (2) steklilerin belgelerinin eksik olup olmadıı ve teklif mektubu ile geçici teminatlarının usulüne uygun olup olmadıı kontrol edilir. Belgeleri eksik veya teklif mektubu ile geçici teminatı usulüne uygun olmayan istekliler tutanakla tespit edilir. stekliler ile teklif fiyatları açıklanır. Bu ilemlere ilikin hazırlanan tutanak ihale komisyonunca imzalanır. Bu aamada; hiçbir teklifin reddine veya kabulüne karar verilmez, teklifi oluturan belgeler düzeltilemez ve tamamlanamaz. Teklifler ihale komisyonunca hemen deerlendirilmek üzere oturum kapatılır. Tekliflerin deerlendirilmesi ve uygun teklifin seçimi MADDE 29- (1) Tekliflerin deerlendirilmesinde, öncelikle belgeleri eksik olduu veya teklif mektubu ile geçici teminatı usulüne uygun olmadıı ilk oturumda tespit edilen isteklilerin tekliflerinin deerlendirme dıı bırakılmasına karar verilir. Bu ilk deerlendirme ve ilemler sonucunda belgeleri eksiksiz ve teklif mektubu ile geçici teminatı usulüne uygun olan isteklilerin tekliflerinin ayrıntılı deerlendirilmesine geçilir. Bu aamada, isteklilerin ihale konusu ii yapabilme kapasitelerini belirleyen yeterlik kriterlerine ve tekliflerin ihale dokümanında belirtilen artlara uygun olup olmadıı incelenir. Uygun olmadıı belirlenen isteklilerin teklifleri deerlendirme dıı bırakılır. (2) hale komisyonunun talebi üzerine dare tekliflerin incelenmesi, karılatırılması ve deerlendirilmesinde yararlanmak üzere net olmayan hususlarla ilgili isteklilerden yazılı olarak tekliflerini açıklamalarını isteyebilir. (3) Son aamada, isteklilerin teklif mektubu eki cetvellerinde aritmetik hata bulunup bulunmadıı kontrol edilir. Teklif edilen fiyatları gösteren teklif mektubu eki cetvelde aritmetik hata bulunması halinde, bu durum hemen istekliye yazı ile bildirilir. stekli düzeltilmi teklifini kabul edip etmediini tebli tarihini izleyen üç gün içinde yazılı olarak bildirmek zorundadır. steklinin düzeltilmi teklifi kabul etmediini süresinde bildirmesi veya bu süre içinde herhangi bir cevap vermemesi halinde, teklifi deerlendirme dıı bırakılır ve geçici teminatı gelir kaydedilir. (4) Deerlendirmenin sonuçlarının tüm isteklilere teblii ile ikinci oturum arasında en az üç gün olması zorunludur. Deerlendirme sonucu uygun görülen isteklilerin katılımıyla ilanda belirtilen yer, tarih ve saatte ikinci oturum yapılır. Deerlendirme sonucu yeterli görülen isteklilerden ikinci oturuma katılmayanların geçici teminatları gelir kaydedilir. kinci oturumda, isteklilerin birinci oturumda sunmu oldukları teklifleri tekrar okunur ve tekliflerin alını sırasıyla sözlü olarak revize tekliflerini sunmaları istenir. Sunulan sözlü teklifler oturum esnasında tutanak altına alınır. Sözlü teklifler istekliler önünde tekrar okunur ve nihai tekliflerini yazılı olarak sunmaları istenir. Nihai yazılı tekliflerin de 27 nci maddenin ikinci fıkrasında belirlenen esaslara uygun olarak sunulması gerekir. Oturum esnasında, isteklilerin nihai yazılı teklif mektupları alınır. stekliler huzurunda bu teklifler okunur. Komisyon kararı verilmek üzere oturum kapatılır. (5) Birden fazla istekli tarafından aynı bedelin teklif edildiinin görülmesi halinde, aynı teklifte bulunan isteklilerden ikinci bir yazılı teklif alınır ve uygun bedeli verene ihale yapılır. kinci tekliflerin de aynı olması halinde, kura çekme suretiyle ihale sonuçlandırılır. 13
steklilerin teklifleriyle balılıı MADDE 30- (1) halelerde artname ve eklerinin hükümleri aynen korunur ve istekliler ihale sonucunun karara balanmasına kadar ilk teklifleriyle, ikinci oturumda tutanak altına alınan sözlü teklifleriyle ve nihai yazılı teklifleriyle balıdırlar. ALTINCI BÖLÜM Sözleme Sözlemeye davet MADDE 31- (1) hale üzerinde bırakılan istekliye 23'üncü madde uyarınca yapılan teblii müteakip on gün içinde sözlemeyi imzalaması hususu tebli edilir. Verilen süre içinde ihale üzerinde kalan isteklinin kesin teminatı yatırarak sözleme imzalaması zorunludur. Aksi takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale üzerinde kalan isteklinin, varsa, geçici teminatı gelir kaydedilir. Bu durumda dare, en uygun ikinci teklif fiyatının ihale yetkilisince uygun görülmesi kaydıyla, bu teklif sahibi istekli ile de sözleme imzalayabilir. kinci en uygun teklif sahibine yine yukarıdaki usulde yapılacak tebligatın ardından, ikinci en uygun teklif sahibi de sözlemeyi imzalamazsa, bu teklif sahibinin de geçici teminatı gelir kaydedilerek ihale iptal edilir. (2) Verilen kesin teminat, teminat olarak kabul edilen dier deerlerle deitirilebilir. Sözleme imzalandıktan hemen sonra geçici teminat iade edilir. Kesin teminat MADDE 32- (1) Kesin teminat alınması öngörülen durumlarda; taahhüdün sözleme ve artname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini salamak amacıyla, sözleme yapılmasından önce stekliden %4'den az olmamak kaydıyla idarenin belirleyecei miktarda kesin teminat alınır. halenin sözlemeye balanması MADDE 33- (1) haleler bir sözlemeye balanır. Sözlemeler darece hazırlanır ve ihale yetkilisi ile yüklenici tarafından imzalanır. Yüklenicinin ortak giriim olması halinde sözlemeler ortak giriimin bütün ortakları tarafından imzalanır. hale dokümanında belirtilen artlara aykırı sözleme düzenlenemez. hale dokümanında aksi belirtilmedikçe, sözlemelerin notere tescili ve onaylattırılması zorunlu deildir. YEDNC BÖLÜM Çeitli ve Son Hükümler Devredilen varlıklar MADDE 34- (1) dareye hak ve yükümlülükleriyle birlikte devredilen varlıklarla ilgili bu Yönetmelik kapsamındaki iler devralınan sözlemelere göre yapılır. Yürürlükten kaldırılan yönetmelikler 14
MADDE 35- (1) 8/7/2004 tarihli ve 25516 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Toplu Konut daresi Bakanlıı Satı ve Gelir Paylaımı hale Yönetmelii ile 23/6/1996 tarihli ve 22675 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Arsa Ofisi Genel Müdürlüü hale Yönetmelii yürürlükten kaldırılmıtır. Yürürlük MADDE 36- (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüe girer. Yürütme MADDE 37- (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Toplu Konut daresi Bakanı yürütür. 15