İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ M. AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar / İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ M. AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ M. AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 30.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ GAYRİMENKUL ÜZERİNDE TAKYİDAT YOKTUR Bkz. Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU KARMA KULLANIM Bkz. Sayfa:10 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ 950.000.000,00 TL 1

RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 M.Ayazağa 1 Ada 145 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 8 Gayrimenkulün İmar Durumu...10 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı...10 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...12 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER... 12 Bölge Analizi...12 İstanbul İli...12 Şişli İlçesi...13 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...15 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...15 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 2

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 17 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 19 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri...19 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...19 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)...19 Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi...20 Yakın Çevrede Rezidans Emsali Araştırması...20 Yakın Çevrede Plaza Katı Emsali Araştırması...21 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri...22 En Verimli Kullanım Analizi...26 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...27 RAPOR EKLERİ:... 28 3

1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT 11.11 181 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesinde bulunan 1 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5

2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri İstanbul İli, Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür. Şişli İlçesi, Maslak Askeri Bölge 3. Kolordu Karargahı nın kuzeyinde, Atatürk Sanayi sitesinin batısında bulunan parselin toplam yüzölçümü 322.750,00 m² olup, mülkiyetinin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye aittir. 6

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Asya-Avrupa istikametinde Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinde ilerlerken köprü çıkışından sonra takribi 7 km ilerlenir. Harp Akademileri çıkışına gelindiğinde çıkış yapılarak yolun karşı tarafına geçilir. Takribi 1,8 km ilerlendikten sonra sola Büyükdere Caddesine dönüş yapılarak takribi 700 m ilerlenir. Ayazağa Kavşağına gelindiğinde soldan çıkış yapılarak Akasya Sokak yönünde ilerlenir. Takribi 400 m ilerlendikten sonra söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, Boğaz Köprüsüne 8,2 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 6 km, İstanbul O-1 Çevre Yoluna 6 km uzaklıkta olup, İstanbul O-2 Çevre Yolu üzerinde bulunmaktadır. 7

2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Şişli Tapu Sicil Müdürlüğünden 22.12.2011 tarihinde saat 11:45 de temin edilmiştir. 2.2.1 M.Ayazağa 1 Ada 145 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 1 İlçe ŞİŞLİ Parsel 145 Mahalle M. AYAZAĞA Yüzölçümü 322.750,00 m² Cilt/Sayfa 27/2630 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No 06.10.2010 / 11842 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. TAM SATIŞ YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR Şişli 4. Asliye Hukuk Mahkemesi nin 11.05.2011 tarih 2011/342E sayılı mahkeme müzakeresi dosyasında davalıdır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım satım işlemleri araştırıldığında; 01.06.2010 tarihinde 4465 yevmiye no.su ile TOKİ nin Maliye Hazinesinden söz konusu parseli devir aldığı, 31.05.2010 tarihinde ise 4417 yevmiye no su ile Maliye Hazinesinin söz konusu parseli ifraz nedeni ile edindiği tespit edilmiştir. 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İstanbul İli, Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesinde bulunan incelemeye konu gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel 1 İstanbul Şişli M.Ayazağa 1 145 8

9

2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu 2.4.1 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu İstanbul Şişli M. Ayazağa 1 145 KENTSEL SOSYAL ALTYAPI KONUT TİCARET Kentsel Sosyal Altyapı Tesislerinde; kısmen askeri alan, dini tesis, idari tesis, ilköğretim, kültürel tesis, park, çocuk bahçesi oyun alanı, Konut Alanlarında Emax=2,20 TAKSmax=0,55 H=serbest, Ticaret Alanlarında; Emax=2,50 H=serbest Özel Kreş Alanında E=3,00 H=Serbest Özel Sağlık Alanında E=3,00 H=Serbest Şişli İlçesi, Ayazağa Mahallesi 1 ada 145 parsel TOKİ Başkanlığı adına devredilmiş olup, 11.08.2010 tarih, 4077 sayılı başkanlık oluru ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında Gecekondu Önleme Bölgesi ilan edilmiştir. Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesi 1 ada 145 parsel için, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan 6 paftalık 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planını teklifi, Bakanlık Makamının 16.09.2011 tarih ve 103140 sayılı Oluru kapsamında 3194 sayılı imar kanunun 9. Maddesi ile 644 sayılı kanun hükmünde kararnamenin 7. Maddesi uyarınca onaylanmıştır. 145 parselin yapılaşma koşulları yukarıdaki tabloda ayrıntılı olarak belirtilmiştir. İlgili plan notları ekler kısmında bulunmaktadır. Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesi 1 Ada 145 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkulün, 11.08.2010 tarihinde onaylanmış olan 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Kentsel Sosyal Altyapı Alanlarında kısmen (askeri alan, dini tesis, idari tesis, ilköğretim, kültürel tesis, park, çocuk bahçesi oyun alanı) ile E=max:2,20 TAKSmax=0,55 H=Serbest olacak şekilde konut alanları ile Emax=2,50 H=Serbest olacak şekilde ticaret alanında ve E=2,00 H=Serbest olacak şekilde özel kreş ile E=3,00 H=Serbest olacak şekilde özel sağlık alanlarında kalmakta olduğu ve bu planın yürütmeyi durdurma kararı aldığı bilgisine ulaşılmıştır. 10

11

2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkul mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ait olup, yapılan araştırmalarda gayrimenkulün Şişli 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.05.2011 tarih 2011/342E sayılı mahkeme müzakeresi numaralı dosyasında davalı olduğu öğrenilmiştir. Gayrimenkulün kadastral durumu, mevcut halihazır haritalarla birlikte incelendiğinde; parselin doğusunda kalan kısımda bazı binaların parsele tecavüzü olduğu görülmektedir. 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, 12

Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Şişli İlçesi Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır. Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran yeryüzünün önemli suyollarından biri olan İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kâğıthane ye geniş bir alana yayılır İlçe sınırları içindeki yükseköğretim kurumları arasında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) önemli bir yer tutar Bunun dışında Marmara, Yıldız Teknik, İstanbul Bilgi, Beykent, Bahçeşehir, Haliç, İstanbul Bilim üniversitelerinin ilçe sınırları içinde kampüsleri vardır Şişli İlçesi'nde spor tesislerinden başlıcaları, Ayazağa - Seyrantepe arasında Aslantepe Türk Telekom Arena, İTÜ Ayazağa Yerleşkesi içindeki spor kompleksi, Ayazağa Yusuf Tunaoğlu Stadı, Feriköy Stadı, ile Ayazağa'daki Eczacıbaşı Spor Salonu'dur İlçede faaliyet gösteren en ünlü spor kulüpleri arasında Eczacıbaşı Spor Kulübü ile geçmişte Turkcell Süper Lig'de mücadele etmiş olan Feriköy Spor Kulübü gösterilebilir İlçede etkinlik gösteren diğer spor kulüpleri; Ayazağa Esen Spor Kulübü, Ayazağa Spor Kulübü, Şişli Belediyesi Spor Kulübü, Feriköy Paşa Mahallesi Spor Kulübü, Kuştepe Spor Kulübü, Maslak Spor Kulübü, Mecidiyeköy, Spor Kulübü, 13

Mecidiyeköy Tayfun Spor Kulübü, Nişantaşı Spor Kulübü, Taksim Spor Kulübü, Ulutepe Spor Kulübü, İzzetpaşa Spor Kulübü, Öz Şişli Spor Kulübü, Mahmut Şevket Paşa Spor Kulübü İlçedeki önemli kültür merkezleri Harbiye Açıkhava Tiyatrosu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Lütfi Kırdar Uluslararası Sergi ve Kongre Sarayı'dır Bunlar dışında Harbiye Muhsin Ertuğrul Sahnesi, Gönül Ülkü-Gazenfer Özcan Tiyatrosu, Kenter Tiyatrosu, Harbiye Cep Tiyatrosu, Profilo Kültür Merkezi, Stüdyo Tiyatrosu, Tiyatrokare ve Efe Sanat Evi diğer tiyatro ve performans mekânlarıdır Müzeler ise Askeri Müze ve Atatürk Müzesi'dir Şişli İlçesi nin yıllara göre nüfus değişimi: 1955 : 120. 811 1960 : 157. 744 1965 : 208. 128 1970 : 250. 605 1975 : 270. 577 1980 : 282. 471 1985 : 526. 526 1990 : 250. 478 1997 : 251. 155 2000 : 250 792 2007 : 314 684 TÜİK ADNK 2009 : 316. 058 kişidir. Şişli ilçesinin nüfusu İstanbul'un bütün diğer ilçeleri gibi sürekli bir nüfus artışına sahne olmuştur 1980'lerde ikiye katlanan nüfusu Kağıthane'nin ayrılmasıyla 250. 000'e gerilemiştir. Güneydeki Mecidiyeköy ve etrafındaki mahallelerin merkezi özellikleri daha çeşitlidir. Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya 14

sahiptir İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir. 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Rapora konu alan halihazırda; Şişli İlçesi M. Ayazağa Mahallesi sınırları içinde kalmaktadır. Maslak Mahallesi sınırlarına da karışan bölgenin güneyinde askeri bölge vardır. Söz konusu parselin güneydoğusunda Maslak Masshattan Residance, doğusunda Atatürk Sanayi Sitesi, kuzeyinde Fatih Ormanı, batısında gecekondulaşmış bölgeler bulunmaktadır. Alana ulaşım mevcutta alternatifsiz ve sorunludur. Ancak çevre yapılaşmaların hızlı gelişiyor olması ve bölgenin İstanbul merkeze yakın olması özelliği ile teknik altyapıların sağlanması durumunda ulaşım sıkıntısı olan bir bölge olmayacağı öngörülmektedir. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkul; İstanbul İli, Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesinde, tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 322.750,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkul üzerinde parsele tecavüzlü binalar mevcuttur. Gayrimenkulün tamamı engebeli arazi üzerinde olup doğal bitki örtüsü ile kaplıdır. Rapora konu parsel üzerinde inşa edilecek yapı için hafriyat ve dolgu işlemlerinin maliyeti artıracağı muhakkaktır. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu 1 Ada 145 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul, 16.09.2011 tarihinde onaylanmış olan 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına tabidir. Gayrimenkul üzerinde yapılabilecek olan inşaat alanı için mer i imar planında kot farkından oluşacak bodrum katların iskan edilebileceği ve iskan edilen bodrum katların emsale dahil olmadığı plan notu bilgisinde yer almaktadır. 15

4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün hızla gelişmekte olan bir bölgede olması ve Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaşan İş Ticaret Konut aksına oldukça yakın olan bir semtte yer alması, Gayrimenkulün stratejik konumu aşısından önemli olması, İstanbul ulaşımının en önemli geçişlerinden olan Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprülerine yakın olması, Gayrimenkulün ulusal ve uluslar arası yatırımcılar ile emlak sektörü açısından cazibe merkezi olan bölge içerisinde bulunması, Planlama alanında eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katların iskan edilebilmesinden dolayı daha fazla inşaat hakkına sahip olması 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapora konu gayrimenkulün eğimli olması ve bu durumun inşa maliyetini artıracak olması Parselin bir kısmının işgal edilerek yapılar inşa edilmiş olması ve bitişiğindeki yapıların bazılarının ise parsel sınırına tecavüzlü olarak inşa edilmiş olması 16

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 17

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerin ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi kullanılmıştır. Yeniden inşa etme maliyeti yöntemi, durdurulmuş ve yürürlükte olan her iki plan içinde uygulanarak inşaat hakkı farkından oluşan maliyet ve satış hasılatı farkları değerlendirilmiştir. 18

6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Şişli Belediyesi Emlak Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, rapora konu gayrimenkulün vergi beyanına esas 2011 rayiç değerinin 2.907,80 TL olduğu öğrenilmiştir. Emlak Vergi Beyanına Esas Değeri= Arsa Alanı x m² Birim Değeri olacağından, 322.750,00 m² x 2.907,80 TL/m² TL/m² = 938.492.450,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması İLETİŞİM BİLGİLERİ Ümit Kiveşkan 0542 345 64 77 Ayşe Arslan 0538 500 50 79 Osman Girgin 0543 598 55 99 Servet Adıgüzel 0532 236 78 31 KONUM VE NİTELİK İMAR DURUMU FİYAT ALAN(m²) BİRİM DEĞER (TL/m²) Şişli/Ayazağa/Arsa Ticaret 25.000.000,00 USD 7.100,00 6.549,30 Şişli/Ayazağa/Arsa Konut+Ticaret 7.400.000,00 USD 6.166,00 2.232,24 Şişli/Ayazağa/Arsa Özel Kullanım 18.130.000,00 USD 10.360,00 3.255,00 Şişli/Ayazağa/Arsa Ticaret 13.500.000,00 USD 6.000,00 4.185,00 * 1 USD = 1,88 TL olarak kabul edilmiştir. 6.3 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arazi birim değeri 2.943,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak, 322.750,00 m² x 2.943,00 TL = 949.853.250,00 950.000.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 25 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir. 19

Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan, 1 Ada 145 Parselin brüt m² birim kira bedeli 9,81 TL/m² olarak hesaplanmıştır. Bu değere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 6.4 Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Rezidans Emsali Araştırması Gayrimenkul bulunduğu ilçede ve çevre ilçelerde Astoria, Selenium Twins, Mashattan, Trump Towers gibi rezidanslar ve rezidans projeleri bulunmaktadır. İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²) Gökhan Selvi 0532 453 49 21 Şişli/Esentepe/Astoria 120,00 670.000,00 USD 10.385,00 Lotus Proje 0212 227 47 49 Şişli/Fulya/Selenium Twins 235,00 1.490.000,00 USD 11.793,19 Gökhan Selvi 0532 453 49 21 Şişli/Esentepe/Astoria 170,00 1.275.000,00 USD 13.950,00 Zeynep Gül Sezer 0532 579 74 82 Şişli/Maslak/Mashattan 115,00 390.000,00 USD 6.307,83 İlhan Demirkol 0533 920 57 20 Şişli/Maslak/Mashattan 150,00 525.000,00 USD 6.510,00 Murat Koçak 0533 638 51 42 Şişli/Maslak/Mashattan 150,00 560.000,00 USD 6.944,00 Remax İz 0212 280 27 27 Şişli/Mecidiyeköy/Trump Towers 100,00 650.000,00 USD 12.090,00 ÖZGÜR ÇOBAN 0 212 330 30 34 Şişli/Maslak/Masshattan 80,00 265.000,00 USD 5.861,18 VOLKAN DEMİRCİ 0 212 240 00 10 Şişli/Maslak/Masshattan 170,00 530.000,00 USD 5.861,18 DEMET ÖZBIYIK 0 212 330 30 62 Şişli/Maslak/Masshattan 95,00 330.000,00 USD 6.530,53 20

6.4.2 Yakın Çevrede Plaza Katı Emsali Araştırması İLETİŞİM BİLGİSİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT (USD) BİRİM DEĞER (TL/m²) SERDAR ÖZCAN 0 212 274 03 50 Maslak GİZ Plaza'da 500,00 2.750.000,00 10.340,00 SERKAN AKSOY 0 212 328 35 62 Maslak Spring GİZ Plaza'da 150,00 700.000,00 8.773,33 EREN TEOMETE 0 212 270 68 68 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 780,00 3.900.000,00 9.400,00 TURGAY ERARSLAN 0 212 270 68 68 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 250,00 1.150.000,00 8.648,00 MURAT KARADENİZ 0 212 444 15 15 Maslak Spring GİZ Plaza'da 225,00 1.125.000,00 9.400,00 REMAX İZ 0 212 280 27 27 Maslak Spring GİZ Plaza'da 800,00 4.000.000,00 9.400,00 EREN TEOMETE 0 212 270 68 68 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 500,00 2.300.000,00 8.648,00 CİHAT ÖZKAN 0 532 273 52 17 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 830,00 3.500.000,00 7.927,71 MOŞE HALEVA 0 212 285 20 70 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 350,00 1.750.000,00 9.400,00 SERKAN AKSOY 0 212 328 35 62 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 700,00 4.000.000,00 10.742,86 EREN TEOMETE 0 212 270 68 68 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 1.000,00 5.200.000,00 9.776,00 MURAT KARADENİZ 0 212 444 15 15 Maslak'ta Plazalar Bölgesinde 15.500,00 75.000.000,00 9.096,77 Özel kreş ve Özel sağlık alanları için bölgede, oluşturulacak projedeki alanlara emsal teşkil edebilecek yapılar olmadığından ve bu alanların işletme amacı ile satılacağı kabulü ile ticari alanlar ile benzer nitelikte olduğu düşünülmüştür. Ancak finansal değerlerinin ticari üniteler kadar etkin olmadığı kabulü ile bu durum emsallerine göre değerlendirildiğinde %20 iskonto oranı ile kreş ve sağlık alanlarına yansımıştır. 21

6.4.3 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu 322.750,00 m² alana sahip gayrimenkulün imar durumunda Kentsel Sosyal Altyapı, konut, ticaret, özel sağlık ve özel kreş fonksiyonunda kalıyor olması ve ilgili plan notlarında iş merkezi, ofis, büro, alışveriş merkezi, çok katlı mağaza, çarşı, otel, motel, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, sergi salonlar, restoran, cafe, lokanta, gazino, yeme-içme üniteleri, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, apart konut, rezidans kullanımları yer alabilir bilgisine istinaden, rezidans+ofis+ticaret ve özel kreş+özel sağlık projesi geliştirilebileceği kabulü ile proje analizleri yapılmıştır. Plan notlarında konut, ticaret, özel sağlık ve özel kreş alanları için farklı emsal değerleri belirlendiğinden alanın bu fonksiyonlara göre dağılımı; %63 ü konut, %1 i özel kreş, %1 i özel sağlık, %35 i yeşil alan-askeri alan-belediye hizmet alanıdini tesis fonksiyonları için ayrılmıştır. Konut Projesi geliştirilmesi halinde; İmar planına göre E=2,20 TAKS=0,55 yapılaşma koşullarındaki konut alanları, arsa alanının %63 üne tekabül etmektedir. Bu alan takribi 201.675,00 m² olarak belirlenmiştir. Konut fonksiyonu için 201.675,00 x 2,20 = 443.685,00 m² emsale dahil inşaat hakkı vardır. Plan notlarına göre plan bütününde yapılacak olan binalarda blok şekli, boyları, çekme mesafeleri, bloklar arası mesafeler ve binaya ait taban alanı kullanımı serbesttir. Buna istinaden emsal alanının takribi olarak 550.000,00 m² olabileceği öngörülmüştür. Plan notlarına göre planlama alanının tamamında eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir. Bu plan notuna ve istinaden ve arazinin topoğrafyası göz önünde bulundurularak zemin altında toplam inşaat alanının 500.000,00 m² olabileceği öngörülmüştür. 20 no.lu plan notuna istinaden konut fonksiyonlu arsa alanı için belirlenen inşaat hakkının %20 si ne kadar, inşaat hakkına dahil olmak üzere, bağımsız olarak ticaret fonksiyonu uygulanabilir. Bu sebeple geliştirilecek projede konut fonksiyonu için takribi inşaat alanından ticaret inşaat alanı çıkartılır = 550.000,00-88.737,00 = 461.263,00 m² dir. Konut için Toplam satılabilir zemin altı inşaat alanı = 500.000,00 x 0,80 = 400.000,00 m² Konut fonksiyonlu alanlar için toplam satılabilir alan= 461.263,00 m² + 400.000,00 m² = 861.263,00 m² dir. 22

Gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış rezidans konutların emsal değeri araştırmasına göre, ortalama satış m² birim değeri zemin üstü konut alanları için 5.000,00 TL/m², zemin altı konut alanları için 4.000,00 TL/m² olarak belirlenmiştir. Ticaret Projesi geliştirilmesi halinde; 20 no.lu plan notuna istinaden konut fonksiyonlu arsa alanı için belirlenen inşaat hakkının %20 si ne kadar, inşaat hakkına dahil olmak üzere, bağımsız olarak ticaret fonksiyonu uygulanabilir. Bu sebeple geliştirilecek projede ticaret fonksiyonu için kullanılacak emsale dahil inşaat alanı = 443.685,00 x 0,20 = 88.737,00 m² dir. Toplam satılabilir zemin altı inşaat alanı = 500.000,00 x 0,20 = 100.000,00 m² olduğundan; Ticaret fonksiyonlu alanlar için toplam satılabilir alan= 88.737,00 m² + 100.000,00 m² = 188.737,00 m² dir. Gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış rezidans konutların emsal değeri araştırmasına göre, ortalama satış m² birim değeri zemin üstü ticaret alanları için 6.500,00 TL/m², zemin altı ticaret alanları için 5.500,00 TL/m², olarak belirlenmiştir. Özel Kreş Projesi geliştirilmesi halinde; İmar planına göre E=3,00 yapılaşma koşullarındaki kreş alanları, arsa alanının %1 ine tekabül etmektedir. Bu alan takribi 2.500,00 m² olarak belirlenmiştir. Özel Kreş fonksiyonu için 2.500,00 x 3,00 = 7.500,00 m² emsale dahil inşaat hakkı vardır. Özel kreş fonksiyonu için emsal dışı inşaat alanı toplam kreş inşaat alanının %5 i olarak kabul edilmesiyle toplam 3.750,00 m² dir. Toplam satılabilir özel kreş fonksiyonlu inşaat alanı=7.500,00 m²+ 3.750,00 m² =11.250,00 m² olarak hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, yeni yapılmış kreş ünitelerinin ortalama satış m² birim değerinin, ticari birimlerin satış fiyatı üzerinden %20 iskonto uygulanarak takdir edileceği kabulü ile 6.400,00 TL/m² olarak belirlenmiştir. Özel Sağlık Projesi geliştirilmesi halinde; İmar planına göre E=3,00 yapılaşma koşullarındaki sağlık alanları, arsa alanının %1 ine tekabül etmektedir. 23

Bu alan takribi 4.730,00 m² olarak belirlenmiştir. Özel Kreş fonksiyonu için 4.730,00 x 3,00 = 14.190,00 m² emsale dahil inşaat hakkı vardır. Özel sağlık fonksiyonu için emsal dışı inşaat alanı toplam kreş inşaat alanının %5 i olarak kabul edilmesiyle toplam 7.095,00 m² dir. Toplam satılabilir özel sağlık fonksiyonlu inşaat alanı=14.190,00 m²+ 7.095,00 m² =21.285,00 m² olarak hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, yeni yapılmış sağlık ünitelerinin ortalama satış m² birim değerinin, ticari birimlerin satış fiyatı üzerinden %20 iskonto uygulanarak takdir edileceği kabulü ile 6.400,00 TL olarak belirlenmiştir. SATILABİLİR İNŞAAT ALANI HESABI TOPLAM ARSA ALANI (m²) 322,750.00 Konut Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) 201,675.00 Özel Kreş Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) 2,500.00 Özel Sağlık Arsa Alanı (m²) 4,730.00 Konut Fonksiyonlu Emsal Alanı (m²) (E= 2,20) 443,685.00 Satılabilir Zemin Altı Toplam İnşaat Alanı (m²) 500,000.00 Satılabilir Konut Fonksiyonlu Emsal Alanı (m²)(konut Fonksiyonlu Emsal Alanının %80'i) 461.263,00 Satılabilir Konut Zemin Altı Toplam İnşaat Alanı (m²)(zemin altı inşaat alanının %80'i) 400,000.00 KONUT ALANI TOPLAM SATILABİLİR İNŞAAT ALANI (m²) 861.263,00 Satılabilir Ticaret Fonksiyonlu Emsal Alanı (m²)(konut Fonksiyonlu Emsal Alanının %20'si) 88,737.00 Satılabilir Ticaret Zemin Altı Toplam İnşaat Alanı (m²)(zemin altı inşaat alanının %20'si) 100,000.00 TİCARET ALANI TOPLAM SATILABİLİR İNŞAAT ALANI (m²) 188,737.00 Özel Kreş Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) (E=3,00) 7,500.00 Özel Kreş Fonksiyonlu Emsal Dışı İnşaat Alanlar (m²) (Kreş inşaat alanının %5'i) 3,750.00 Özel Kreş Fonksiyonlu Satılabilir İnşaat Alanlar (m²) 11,250.00 Özel Sağlık Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) (E=3,00) 14,190.00 Özel Sağlık Fonksiyonlu Emsal Dışı İnşaat Alanlar (m²) (Sağlık inşaat alanının %5'i) 7,095.00 Özel Kreş Fonksiyonlu Satılabilir İnşaat Alanlar (m²) 21,285.00 24

GELİŞTİRİLEN PPROJENİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Konut Ticaret Özel Kreş Özel Sağlık Projenin Satılabilir Alanı (m²) 754.948,00 208.737,00 11.250,00 21.285,00 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 4.535,00 5.950,00 6.400,00 6.400,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 4.988,50 6.545,00 7.040,00 7.040,00 Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 5.487,35 7.199,50 7.744,00 7.744,00 Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 6.036,09 7.919,45 8.518,40 8.518,40 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) 5.386.145.044 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 5.524,62 GELİRLER 2012 2013 2014 2015 Projenin Satış Geliri (TL) 1.949.559.332 1.608.386.449 1.179.483.395,86 648.715.868 TOPLAM GELİRLER (TL) 1.949.559.332 1.608.386.449 1.179.483.395,86 648.715.868 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0 0 0,00 İnşaat Maliyeti 0 0,00 0 TOPLAM GİDERLER (TL) 0 0 0 0,00 0 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 1.949.559.332 1.608.386.449 1.179.483.395,86 648.715.868 İndirgeme Katsayısı 1,00000000 0,90909091 0,82644628 0,75131480 İndirgenmiş Net Nakit Akışı 0 1.949.559.332 1.462.169.499 974.779.666,00 487.389.833 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 5.386.145.044 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 4.873.898.330 25

Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan proje için Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş. ile Emlak Konut GYO A.Ş. arasında imzalanmış olan 14.12.2010 tarihli arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesine göre; parsel üzerinde gerçekleştirilecek olan projenin hasılatının %35,50 si yüklenici firma tarafından Emlak Konut GYO A. ne ödenecektir. Buna göre; Gelir Paylaşımı Modeli Proje Analizi İçin Öngörüler Projenin Bugünkü Değeri (TL) 4.873.898.330,00 Arsa Sahibi Pay Oranı % 35,50 1.730.233.907,15 Yüklenici Pay Oranı % 64,50 3.143.664.422,85 Projeli Arsa Değeri Projeli Arsa Değeri (TL) 1.730.233.907,15 Yukarıdaki kabuller uyarınca hasılat paylaşımı modeline göre projeli arsa değeri; 1.730.233.907,15 1.730.000.000,00 TL (Birmilyaryediyüzotuzmilyon Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenmiş olan Karma Kullanım ın uygun olduğu düşünülmektedir. 26

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Şişli İlçesi, M. Ayazağa Mahallesinde bulunan yüzölçümü 322.750,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkulün tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye aittir. Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek rezidans tipi konut yapılarının ve plaza katı ofis ünitelerinin pazar fiyatları araştırılarak Gelir İndirgeme Yöntemi, olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler, geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler ve arazinin topografisi gereği oluşan bodrum harici katların ortaya çıkardığı diğer satılabilir alanların hesaplanmasının ayrıntılı mimari proje çalışması gerektirmesi vb. etkenler sebebiyle Gelir İndirgeme Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; Toplam 322.750,00 m² alan için takdir edilen nihai değer; 950.000.000,00 TL (Dokuzyüzellimilyon Türk Lirası), KDV Dahil Toplam Değer 1.121.000.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 27

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir. İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkule Ait Tapu Kayıtları 28

Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar 29

30

31

32