İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ AĞAOĞLU MYTOWN 64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ AĞAOĞLU MYTOWN 64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ AĞAOĞLU MY TOWN 64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 29.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor sayfa 6- TAPU BİLGİLERİ 8 MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 42.036.214,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 76.022.342,43 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ 161.962.580,76 TL DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN 69.982.571,12 TL DEĞER 1

RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 7 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...11 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 13 Bölge Analizi...13 İstanbul İli...13 Avcılar İlçesi...14 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...15 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...16 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 16 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 2

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 17 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 19 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması...19 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması...19 Arsa Değeri...20 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...20 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...21 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...23 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...23 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...24 En Verimli Kullanım Analizi...26 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...26 RAPOR EKLERİ:... 28 3

1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 29.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 11.11 157 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesinde bulunan 64 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesinde bulunan 64 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 29.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel numaralı toplam 38.214,74 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesi kapsamında oluşan 6 bloktaki 64 adet bağımsız bölümdür. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2. Etap evleri, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 6

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 33 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 34 km. dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 20 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 72 km., Anadolu Otoyolu Ispartakule Gişelerine ise 1,70 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul dan Tekirdağ yönüne giderken, O-3 Ispartakule gişelerinden sonra sağdaki ilk sapaktan U dönüşü yapılarak O-3 Kuzey yan yolunda ters istikamete geçilerek takriben 770 m. İlerlenir ve soldaki caddeye girilir. Yaklaşık 200 m. Sonra sağ tarafta değerlemeye konu gayrimenkule ulaşılır. 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü nden 22.11.2011 tarihinde ve saat 14:30 da temin edilmiştir. 546 Ada 3 Parsel üzerinde bulunan projenin kat irtifakı tesisine esas bağımsız bölümlerden, Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan toplam 64 adet bağımsız bölümün tapu bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Toplam 64 adet bağımsız bölümün üzerinde herhangi bir şerh, beyan veya hak ve mükellefiyet bulunmamaktadır. Bağımsız bölümlerin ilgili tapu kütüklerinin ilgili sayfalarında müşterek olarak 08.12.2010 tarih ve 18923 yevmiye no.lu 99 yıllığına 1 TL bedelle Tedaş lehine irtifak hakkı olduğu görülmüştür. Ayrıca 08.08.2010 tarihli yönetim planı vardır. 7

8

K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 531 ada 1 numaralı parselde kayıtlıdır. 9

K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 10

K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Ispartakule Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 11

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu toplam 1188 adet bağımsız bölümün bulunduğu A1, A2, B1, B2, B3, C, D ve otopark blokların, ruhsat tarihleri ve numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bloklara ait ruhsatlar rapor eklerinde sunulmuştur. Blok İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat No Tadilat Ruhsat Tarih Tadilat Ruhsat No A1 06.11.2009 299/A-1 - - A2 06.11.2009 299/A-2 - - B1 06.11.2009 299/B-1 - - B2 06.11.2009 299/B-2 - - B3 06.11.2009 299/B-3 - - C 06.11.2009 299/C - - D 06.11.2009 2009/299-D 29.07.2010 2010/200 OTOPARK 06.11.2009 299/E - - 12

3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 13

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Avcılar İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir. 14

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşaatı tamamlanan projede 8 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis bloğu bulunmaktadır. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Akdeniz İnşaat Eğitim Hizmetleri A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa karşılığı Gelir Paylaşım İşi uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, güvenlik noktasından sağlanmaktadır. 3 farklı tipte toplam 6 konut bloğundan oluşan projede D blok bünyesinde ticari birimler mevcuttur. Toplam 583 adet konut ve 15 adet ticaret ünitesi vardır. Projenin inşaatı tamamlanmış ve faaliyete geçmiştir. Blok Toplam İnşaat Alanı Proje Onay Tarihi Yapı Sınıfı Ada/Parsel Toplam Kat Sayısı Bağımsız Bölüm Sayısı A1 13.386,14 09.10.2009 4A 546/3 21 146 A2 13.386,14 09.10.2009 4A 546/3 21 146 B1 12.062,02 09.10.2009 4A 546/3 22 80 B2 11.516,01 09.10.2009 4A 546/3 21 78 B3 11.516,01 09.10.2009 4A 546/3 21 77 C 10.249,83 09.10.2009 4A 546/3 15 58 D (Ticari) 8.093,88 17.05.2010 4A 546/3 4 15 OTOPARK 16.147,68 09.10.2009 4A 546/3 2 2 15

3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Tahtakale Toplu Konut alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konut projelerinin yapıldığı alanda bulunması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 TEM Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması. 4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum itibariyle güçlük çekilmesi. 16

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.2.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir 17

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 18

Fideltus İnşaat Koza Ispartakule Bizimevler 3 Satış Fiyat Listesi Bizimevler 2 Satış Fiyat Listesi Bizimevler 1 Satış Fiyat Listesi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Tahtakale/Ispartakule 0 212 201 60 16 90,00 135.000,00 1.500,00 Avcılar/Merkez 0 212 591 11 34 298,00 410.000,00 1.375,84 Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. 0 212 695 15 85 300,00 400.000,00 1.333,33 Avcılar 0 537 959 66 64 40.000,00 52.736.000,00 1.318,40 Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 421 20 70 270,00 355.000,00 1.314,81 Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 422 73 51 240,00 300.000,00 1.250,00 Avcılar 0 537 959 66 64 7.000,00 8.420.000,00 1.202,86 Avcılar/Tahtakale 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000,00 1.100,57 Avcılar/Ispartakule 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00 6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması Oda Sayısı Alan m² Fiyat TL Birim Fiyat m²/tl 1+1 85 160.000,00 1.882,35 2+1 128 255.000,00 1.992,19 3+1 183 395.000,00 2.158,47 4+1 210 465.520,00 2.216,76 1+1 81 144.000,00 1.777,78 2+1 123 216.000,00 1.756,10 3+1 157 245.000,00 1.560,51 4+1 212 378.000,00 1.783,02 1+1 83 135.000,00 1.626,51 2+1 115 180.000,00 1.565,22 3+1 158 256.500,00 1.623,42 4+1 183 306.000,00 1.672,13 1+1 79 115000 1.455,70 2+1 129 230000 1.782,95 3+1 173 330000 1.907,51 4+1 202 380000 1.881,19 2+1 132,17 177.100,00 1.339,94 3+1 139,01 186.300,00 1.340,19 19

6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parselde kayıtlı 38.214,74 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen Ispartakule Ağaoğlu My Town projesinde 6 adet konut bloğunda bulunan 64 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde bulunan Ağaoğlu My Town Projesinin inşaatı tamamlanmıştır. Rapora konu 64 adet bağımsız bölümün toplam arsa payı 7228, arsa paydası 66072 olup, toplam paya tekabül eden arsa oranı 4.180,53 m² dir. 6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 38.214,74 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.100,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 38.214,74 m² x 1.100,00 TL/m² = 42.036.214,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Değerleme konusu 64 adet bağımsız bölümün arsa payına tekabül eden arsa değeri= =4.180,53 x 1.100,00 = 4.598.583,00 TL 20

6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Ağaoğlu My Town Projesi, İstanbul Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşım İşi nin onaylı çarşaf listesine göre belirlenmiş; konutların satışa esas toplam brüt alanı 64.781,03 m², ticaretlerin satışa esas toplam brüt alanı 8.093,88 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.650 gün olup, geçici teslimden sonra satış işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 2.015 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.000,00 TL, Ticaretler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.100,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında azalacağı, Satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Konut Ticaret Projenin Satılabilir Alanı (m²) 64.781,03 8.093,88 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.000,00 2.100,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.200,00 2.310,00 Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.420,00 2.541,00 Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.662,00 2.795,10 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) 161.962.580,76 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 2.500,15 21

GELİRLER 2011 2012 2013 2014 Projenin Satış Geliri (TL) 58.623.683,20 48.364.538,64 35.467.328,34 19.507.030,58 TOPLAM GELİRLER (TL) 58.623.683,20 48.364.538,64 35.467.328,34 19.507.030,58 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00 İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00 TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 58.623.683,20 48.364.538,64 35.467.328,34 19.507.030,58 İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75 İndirgenmiş Net Nakit Akışı 58.623.683,20 43.967.762,40 29.311.841,60 14.655.920,80 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 161.962.580,76 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 146.559.208,00 Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara projenin bugünkü toplam finansal değeri 146.559.208,00 TL olarak bulunur. İstanbul, Avcılar, Ispartakule 2. Kısım 2. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre arsa sahibi gelir payı %35, yüklenici payı %65 dir. Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı asgari satış toplam geliri öngörüsü 109.822.706,83 TL dir. Sözleşmeye göre asgari satış toplam gelirinin artması halinde, sadece artan gelirden %25,50 oranında satış gelirine ilave olarak şirkete ödenmesi gerekmektedir. Şerefiye oranının %10 olduğu öngörülmüştür. Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması aşağıdaki gibidir. 22

Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri Maliyetler Maliyet Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Konut İnşa Maliyeti (TL) 72.116,15 513,00 36.995.584,95 Otopark İnşa Maliyeti (TL) 16.147,68 482,00 7.783.181,76 Ticaret İnşa Maliyeti (TL) 8.093,88 513,00 4.152.160,44 Toplam Proje Maliyeti (TL) 48.930.927,15 Satış Hasılatı Hasılat Türü Değer (TL) Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 146.559.208,00 Sözleme Bedeli (TL) 109.822.706,83 Arsa Sahibi Pay Oranı % 35 51.295.722,80 Yüklenici Pay Oranı % 65 95.263.485,20 Artan Arsa Satış Geliri Miktari (TL) 36.736.501,17 Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 25,50% Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) 9.367.807,80 Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) 60.663.530,60 Arsa Değeri Projeli Arsa Değeri 60.663.530,60 Şerefiye Oranı 30% Şerefiye Değeri 18.199.059 Arsa Değeri 42.464.471,42 6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 161.962.580,76 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %35 pay ve ilave paylar üzerinden 69.982.571,12 TL dir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.5 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. 23

Projenin aralık ayı itibariyle tamamlanma oranı %100 tir. İstanbul İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre 109.882.706,83 TL olan sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%65) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre; Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = 64 bağımsız bölümün Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO) = 4.598.583,00 + (109.882.706,83 x 0,65 x %100) = 4.598.583,00 + 71.423.759,43 = 76.022.342,43 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.6 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Avcılar, Firuzköy, İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren değer aşağıdaki gibi belirlenmiştir. Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü Birim Fiyat TL/m² Toplam Değer KDV Hariç Toplam Değer KDV Dahil A1 5 ZEMİN 2+1 116,48 91,22 D 1.983,17 231.000,00 233.310,00 A1 11 ZEMİN 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A1 72 8 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A1 73 8 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A1 94 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A1 95 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A1 102 12 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A1 121 14 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A1 129 15 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A1 131 16 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A1 143 18 2+1 141,27 113,09 K-D 1.882,92 266.000,00 268.660,00 A1 145 18 2+1 141,27 113,09 G-B 2.038,65 288.000,00 290.880,00 A1 146 18 2+1 141,27 113,09 K-B 1.882,92 266.000,00 268.660,00 TOPLAM 2.458.000,00 2.482.580,00 24

Blok No Kapı No YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü Birim Fiyat TL/m² Toplam Değer KDV Hariç Toplam Değer KDV Dahil A2 10 ZEMİN 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 20 2 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 22 2 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 38 4 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 40 4 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 43 5 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 52 6 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 55 6 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 70 8 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 82 9 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 95 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 97 11 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 118 14 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 124 15 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 129 15 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00 A2 135 16 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00 A2 139 17 2+1 158,08 127,04 K-D 1.872,47 296.000,00 298.960,00 A2 143 18 2+1 141,27 113,09 K-D 1.882,92 266.000,00 268.660,00 A2 144 18 2+1 141,27 113,09 D-G 2.038,65 288.000,00 290.880,00 A2 145 18 2+1 141,27 113,09 G-B 2.038,65 288.000,00 290.880,00 A2 146 18 2+1 141,27 113,09 K-B 1.882,92 266.000,00 268.660,00 Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü TOPLAM 3.901.000,00 3.940.010,00 Birim Toplam Toplam Değer Fiyat Değer KDV KDV Hariç TL/m² Dahil B1 12 2 3+1 133,13 103,97 K-B 2.080,67 277.000,00 279.770,00 B1 18 4 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00 B1 22 5 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00 B1 34 8 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00 B1 54 13 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00 B1 64 15 3+1 133,13 103,97 K-B 2.028,09 270.000,00 272.700,00 B1 68 16 3+1 133,13 103,97 K-B 2.058,14 274.000,00 276.740,00 B1 73 18 3+1 133,13 103,97 K-D 2.058,14 274.000,00 276.740,00 B1 77 19 2+1 133,13 105,11 K-D 1.960,49 261.000,00 263.610,00 B1 80 19 2+1 133,13 105,11 K-B 1.960,49 261.000,00 263.610,00 Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü TOPLAM 2.697.000,00 2.723.970,00 Birim Toplam Toplam Değer Fiyat Değer KDV KDV Hariç TL/m² Dahil B2 1 ZEMİN 2+1 113,96 88,25 G-B 2.027,03 231.000,00 233.310,00 B2 2 ZEMİN 2+1 113,96 88,25 G-D 2.027,03 231.000,00 233.310,00 B2 4 1 3+1 133,56 103,97 K-B 2.081,46 278.000,00 280.780,00 B2 5 1 3+1 133,56 103,97 K-D 2.029,05 271.000,00 273.710,00 B2 20 5 3+1 133,56 103,97 K-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00 B2 39 10 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00 25

Blok No Kapı No YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü Birim Fiyat TL/m² Toplam Değer KDV Hariç Toplam Değer KDV Dahil B2 47 12 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00 B2 58 14 3+1 133,56 103,97 G-D 2.029,05 271.000,00 273.710,00 B2 59 15 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00 B2 67 17 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00 B2 76 19 2+1 133,56 105,11 K-B 2.073,97 277.000,00 279.770,00 B2 77 19 2+1 133,56 105,11 K-D 2.073,97 277.000,00 279.770,00 Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü TOPLAM 3.191.000,00 3.222.910,00 Birim Toplam Toplam Değer Fiyat Değer KDV KDV Hariç TL/m² Dahil B3 1 ZEMİN 2+1 114,13 88,25 G-B 2.024,01 231.000,00 233.310,00 B3 27 7 3+1 133,77 103,97 K-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00 B3 54 14 3+1 133,77 103,97 G-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00 B3 57 14 3+1 133,77 103,97 G-D 2.033,34 272.000,00 274.720,00 B3 75 19 2+1 133,77 105,11 K-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00 B3 76 19 2+1 133,77 105,11 K-D 2.033,34 272.000,00 274.720,00 B3 77 19 2+1 133,77 105,11 G-D 1.981,01 265.000,00 267.650,00 Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü TOPLAM 1.856.000,00 1.874.560,00 Birim Toplam Toplam Değer Fiyat Değer KDV KDV Hariç TL/m² Dahil C 2 ZEMİN 4+1 166,03 137,49 G-D 2.077,94 345.000,00 348.450,00 GENEL TOPLAM 14.448.000,00 14.592.480,00 Yukarıdaki veriler doğrultusunda 64 adet bağımsız bölümün bugünkü toplam değeri 14.448.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.7 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Fideltus Öztaş Adi Ortaklığı tarafından 26

gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi 38 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış ve faaliyete geçmiş bütüncül bir toplu konut uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Ispartakule Ağaoğlu My Town projesinin ulaşım ve sosyal imkanları niteliklidir. Ağaoğlu My Town projesindeki 64 adet değerleme konusu bağımsız bölümün Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen nihai değerleri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 24-26. Sayfalarında) ve toplam değeri (14.448.000,00 TL) hesaplanmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. Projenin Mevcut Durum Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47TL) USD (1,91 TL) 76.022.342,43 TL 30.778.276,29 39.802.273,52 USD Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47TL) USD (1,91 TL) 146.559.208,00 TL 59.335.711,74 76.732.569,63 USD Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47TL) USD (1,91 TL) 161.962.580,76 TL 65.571.895,04 84.797.162,70 USD Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı KDV Hariç (TL) EURO (2,47TL) USD (1,91 TL) 69.982.571,12 TL 28.333.024,74 36.640.089,59 USD 27

İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. RAPOR EKLERİ: 1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 4. Ana Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgeleri 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 28

İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 29

30

31

32

Örnek bir daire 33

34

35

36

37

38

A Blok 39

40

41

B Blok 42

43

44

C Blok 45

46

47

48

49