VI. Çözüm Ortaklığı Platformu Gayrimenkul Sektöründe Önemli Vergi Konuları ve Yeni Yaklaşımlar Ersun Bayraktaroğlu, YMM, Ortak Hürol Genç, Müdür PwC
Đçerik Bölüm 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? Bölüm 2 Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli vergi konuları nelerdir? Bu vergiler sektörde faaliyet gösterenleri nasıl etkiler? Bölüm 3 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların vergisel açıdan değerlendirmeleri gereken alternatifler nelerdir? Bölüm 4 Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için neden çekicidir? Bunun sektörde faaliyet gösteren kurumlara yararları nelerdir? Bölüm 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları avantajlı yapısına rağmen neden yaygınlaşmıyor? (GYO ların vergisel problemleri ) Bölüm 6 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların Transfer Fiyatlaması sorunları Soru &Cevap
BÖLÜM 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? Bölüm 2 Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli vergi konuları nelerdir? Bu vergiler sektörde faaliyet gösterenleri nasıl etkiler? Bölüm 3 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların vergisel açıdan değerlendirmeleri gereken alternatifler nelerdir? Bölüm 4 Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için neden çekicidir? Bunun sektörde faaliyet gösteren kurumlara yararları nelerdir? Bölüm 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları avantajlı yapısına rağmen neden yaygınlaşmıyor? (GYO ların vergisel problemleri ) Bölüm 6 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların Transfer Fiyatlaması sorunları Soru &Cevap
Gayrimenkul Sektöründe Faaliyet Gösterenler Đnşaat Sektörünün Ekonomideki Yeri Đnşaat sektörü 200 den fazla alt sektörü ile ekonominin önemli bir gücüdür. GSYĐH (1987 fiyatları ile1000 YTL) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Đnşaat Sektörü 5,991.4 5,662.3 5,345.5 4,865.7 5,091.9 6,188.6 7,389.9 Toplam GSYĐH 119,144.5 107,783.1 116,337.6 123,165.1 135,308.0 145,650.6 154,342.7 Đnşaat Sektörü Büyümesi 4.4% -5.5% -5.6% -9.0% 4.6% 21.5% 19.4% GSYĐH Büyümesi 6.3% -9.5% 7.9% 5.9% 9.9% 7.6% 6.0% Slide 4
Gayrimenkul Sektöründe Faaliyet Gösterenler Gayrimenkule Yatırım Yapanlar- Uluslararası Yatırımcılar Gayrimenkul, Doğrudan Yabancı Yatırımlar arasında da önemli yerini koruyor. 2006 yılı sonu itibariyle yaklaşık 3 Milyar ABD Doları seviyesine yükseldi. Mio.ABD$ 1995-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Doğrudan Yabancı Yatırımlar Toplamı ( h = f+g ) 5,117 3,352 1,137 1,752 2,883 9,801 20,168 Doğrudan Yabancı Sermaye ( f = c+d+e) 5,117 3,352 1,137 754 1,540 7,960 17,246 Sermaye (c = a-b) 5,117 3,352 617 605 987 8,117 17,016 Giriş (a) 6,173 3,374 622 613 1,087 8,453 17,673 Çıkış (b) (1,056) (22) (5) (8) (100) (336) (657) Yeniden Yatırımda Kullanılan Kazançlar (d) 132 204 81 144 Diğer Sermaye (e) - - 520 17 349 (238) 86 Gayrimenkul ( Net ) (g) - - 998 1,343 1,841 2,922 Kaynak: Yabancı Sermaye Genel M üdürlüğü "Uluslararası Doğrudan Yatırımlar 2006 Raporu" - Haziran 2007 Slide 5
Gayrimenkul Sektöründe Faaliyet Gösterenler Đnşaat Şirketleri Yükleniciler Geliştiriciler (Developer) Alt Yükleniciler Tedarikçiler Maliye Finansörler Yatırımcılar Belediyeler Tapu Đdaresi Noterler Slide 6
Bölüm 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? BÖLÜM 2 Gayrimenkul sektörünü Đlgilendiren En Önemli Vergi Konuları Nelerdir? Bu Vergiler Sektörde Faaliyet Gösterenleri Nasıl etkiler? Bölüm 3 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların vergisel açıdan değerlendirmeleri gereken alternatifler nelerdir? Bölüm 4 Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için neden çekicidir? Bunun sektörde faaliyet gösteren kurumlara yararları nelerdir? Bölüm 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları avantajlı yapısına rağmen neden yaygınlaşmıyor? (GYO ların vergisel problemleri ) Bölüm 6 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların Transfer Fiyatlaması sorunları Soru &Cevap
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Sektör Esas Olarak Hangi Vergilere Muhatap? 1 2 3 4 5 Kurumlar Vergisi Katma Değer Vergisi Tapu Harcı Damga Vergisi Finansman Üzerindeki Vergiler %20 %1 - %18 %1.5 - %036 - %054 % 0,75 - % 0,15 KKDF Kurumlar Vergisi Stopajı BSMV KDV - DV Slide 8
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Kurumlar Vergisi Kurumlar yıllık kurum kazançları üzerinden %20 oranında Kurumlar Vergisi öderler. Kurum Kazancı Kurumlar Vergisi Kanunu ve Gelir Vergisi Kanunu nda yer alan hükümler çerçevesinde tespit edilir. Vergisi ödenmiş dönem karının kurum ortaklarına dağıtımı ayrıca Kurumlar Vergisi Stopajına tabidir. Ticari Bilanço Karı 80 Mali kara Ulaşmak için Eklemeler ( + ) 40 Đndirimler ( - ) 20 Mali Kar ( Kurumlar Vergisi Matrahı ) 100 Kurumlar Vergisi ( %20 ) 20 Vergi sonrası Kar ( Dağıtılabilecek Kar ) 80 Kar Dağıtım Stopajı ( %15* ) 12 Toplam Vergi Yükü ( KV + Stopaj ) 32 * Türkiye'de yerleşik olmayanlara** ve gerçek kişilerle vergiden muaf olanlara dağıtılan kar payları üzerinden. ** Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları farklı bir oran belirleyebilir. Slide 9
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Kurumlar Vergisi - Đstisnalar Kurumlar Vergisi Kanunu nda Gayrimenkul Sektörüne ilişkin bazı istisnalar yer almaktadır: - Yurt dışında kurulu ve özel olarak inşaat, onarım, montaj işleri ve teknik hizmetler faaliyetinde bulunan kurumlardan elde edilen iştirak kazançları (KVK Md:5-b) - Gayrimenkul Yatırım Fon ve Ortaklıklarının kazançlarına ilişkin istisna (KVK Md:5-d/4) - Aktifte yer alan gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışından elde edilen kazançlara ilişkin istisna (KVK Md:5-e) - Bankalara veya TMSF ye borçlu durumda olan kurumlar ve bankalara ilişkin istisna ( KVK Md: 5-f ) - Yurt dışında yapılan inşaat, onarım, montaj işleri ve teknik hizmetlerden elde edilen kazançlara ilişkin istisna (KVK Md:5-h) Slide 10
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Kurumlar Vergisi - Đstisnalar Yurt dışında kurulu ve özel olarak inşaat, onarım, montaj işleri ve teknik hizmetler faaliyetinde bulunan kurumlardan elde edilen iştirak kazançları (KVK Md:5-b) Genel Şartlar AŞ ya da Ltd.Şti niteliğinde olması, Kanuni ve iş verkezinin TR de olmaması, En az ( 1 yıl süre ile) %10 una sahip olunması, Hisselere en az 1 yıldır sahip olunması, En az %15 vergi yükü taşıması, Đlgili yıl beyanname verme süresine kadar TR ye transfer edilmesi Yurt dışında kurulu ve özel olarak inşaat, onarım, montaj işleri ve teknik hizmetler faaliyetinde bulunan kurumlardan elde edilen iştirak kazançlarına ilişkin istisna için gerekli şartlar: ANA SÖZLEŞMEDE SADECE BU AMAÇLA KURULDUĞUNUN YAZILI OLMASI VE BUNUN DIŞINDA BĐR FAALĐYETĐN DE FĐĐLEN ĐCRA EDĐLMEMESĐ Slide 11
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Kurumlar Vergisi - Đstisnalar Aktifte yer alan gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışından elde edilen kazançlara ilişkin istisna (KVK Md:5-e) Genel Şartlar - En az iki tam yıldır aktifte yer alıyor olmak, - Bedelin en geç iki yıl içinde tahsil edilmesi - Kazancın 5 yıl süre ile pasifte bir fon hesabında tutulması - Đştirak satışı için Menkul Kıymet, gayrimenkul satışı için ise gayrimenkul ticaret ya da kiralaması ile uğraşılmaması. Slide 12
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Kurumlar Vergisi - Đstisnalar Bankalara veya TMSF ye borçlu durumda olan kurumlar ve bankalara ilişkin istisna ( KVK Md: 5-f) Bankalar Dışındaki Kurumlar Bankalara borçları nedeniyle kanunî takibe alınmış veya TMSF ye borçlu durumda olan kurumlar ile bunların kefillerinin ve ipotek verenlerin sahip oldukları taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri intifa senetleri rüçhan haklarının, Bu borçlara karşılık bankalara veya bu Fona devrinden sağlanan hasılatın bu borçların tasfiyesinde kullanılan kısmına isabet eden kazançların TAMAMI Bankalar Bankaların kanuni takibe alınmış alacakları nedeniyle iktisap ettikleri bu şekilde elde ettikleri taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri intifa senetleri rüçhan haklarının, söz konusu kıymetlerin satışından doğan kazançların %75'lik kısmı Slide 13
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Kurumlar Vergisi - Đstisnalar Yurt dışında yapılan inşaat, onarım, montaj işleri ve teknik hizmetlerden elde edilen kazançlara ilişkin istisna (KVK Md:5-h) Genel Şartlar - Yurt dışında bulunan işyerleri ya da daimi temsilciler aracılığı ile yapılmalı. - TR de genel sonuç hesaplarına intikal ettirilmeli - TR ye transfer edilmesi şartı yok! Önemli konular - Đşin tamamlanmasından sonra ödenen kur farkları/faizler - Merkez ve şube arasındaki cari hesap hareketleri - Geçici olarak ihraç edilen makine ve teçhizatın değerlemesi - Merkezden yurt dışına verilen gider payları Slide 14
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Katma Değer Vergisi 1 KDV Oranı %18 dir. KDV oranının %1 olarak uygulanacağı 2 durumlar KDV de Đndirim 3 mekanizması Kural olarak kurumlar tarafından Türkiye de gerçekleştirilen her türlü mal teslimi ve hizmet ifası %18 oranında Katma Değer Vergisi ne tabidir. 150 m 2 nin altındaki konut teslimleri, Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150m 2 ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri Finansal kiralama işlemlerinde Đndirilemeyen KDV nin iadesi sadece özel durumlarda mümkündür. Slide 15
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Katma Değer Vergisi - Đstisnalar Katma Değer Vergisi Kanunu nda Gayrimenkul Sektörüne ilişkin bazı istisnalar yer almaktadır: - Ticari faaliyette bulunmayan gayrimenkul teslimleri - Đktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri ( KDVK Md: 17/4-c) - Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri ( KDVK Md: 17/4-l ) - Konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri ( KDVK Md: 17/4-l ) - Hazine ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nce yapılan taşınmaz mal teslimleri ile Hazinece yapılan irtifak hakkı tesisi işlemi ( KDVK Md: 17/4-p) - Aktifte yer alan gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışına ilişkin istisna ( KDVK Md: 17/4-r) Slide 16
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Tapu Harçları Tapu ve Kadastro Harçları Harçlar Kanunu nun 4. kısmında düzenlenmiştir. HK na ekli 4 sayılı tarifede yazılı olan işlemler aynı tarifede yazılı oranlarda harca tabidir. Ana işlemlere ilişkin Harçlar ve oranları Đşlem Matrah Harç Oranı Mükellef Đfraz/Taksim/Birleştirme Kayıtlı Değer Binde 9 Đşlemi yapan Đpotek Tesisi Borç tutarı Binde 3.6 Đşlemi yapan Kira sözleşmesinin tescili Kira tutarı Binde 5.4 Đşlemi yapan Satış vaadi Sözl. Tescili Bedel/Kayıtlı Değer Binde 5.4 Đşlemi yapan Cins tashihi Emlak Vergisi Değeri Binde 15 Đşlemi yapan Satış Đşlemi Devir Bedeli/Emlak Vergisi Değeri Binde 15 Alan-Satan Ayni sermaye koyulması Ticaret Mahkemesince belirlenen Binde 15 Devreden Hak tesisi ve devri Bedel Binde 15 Devir alan Đrtifak hakkı tesisi Bedel Binde 15 Devir alan Slide 17
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Tapu Harçları- Çok Tartışılan Bazı Kavramlar! Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri NEDĐR? 1 Emlak Vergisi Kanunu na göre tespit edilen VERGĐ DEĞERĐdir. Tapu Harcı hangi değer üzerinden hesaplanır? 2 Vergi değerinden düşük beyanda bulunulursa ne olur? 3 Vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilen değerin YÜKSEK OLANI üzerinden. Vergi değeri ile arasındaki farka isabet eden harç Vergi Ziyaı Cezasının %25 i ile tarh olunur. Önemli istisnalar nelerdir? 4 AŞ,P.Kom.Şti. ve ltd.şti. kuruluş, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev i değişikliklerinde yapılacak işlemler Bankalar ve yurt dışı kredi kuruluşlarınca sağlanan kredilerin teminatları Slide 18
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Damga Vergisi- Temel Özellikler Kural olarak üzerinde parasal değer olan her türlü sözleşmenin imzalı her bir orijinal nüshası ayrı ayrı Damga Vergisine tabidir. Damga Vergisinin mükellefi kağıtları imzalayanlardır. Bir kağıdın birden fazla imzalayanı olması damga vergisi tutarını artırmaz. ( DV nde imza sayısı değil orijinal nüsha sayısı önemlidir.) Kağıdı imzalayanlar ilgili kağıdın vergisinin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar. Kağıdı imza edenlerden en az biri Türkiye de ise yasa söz konusu kağıdın hükmünden yararlanıldığını kabul edip, yurt dışında imzalanmış olsa dahi DV ne tabi tutulmasını ister. Slide 19
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Damga Vergisi- Temel Özellikler ( devam ) Vergiye tabi kağıtlar mahiyetinde olan ya da onların yerini alan mektup ve şerhlerle, bu kağıtların hükümlerinin yenilenmesine, uzatılmasına, değiştirilmesine, devrine veya bozulmasına ilişkin mektup ve şerhler de DV ne tabidir. Mahiyeti tayin edilmek istenen kağıtta bir başka kağıda atıf yapılmışsa, ilgili kağıda da bakılır. Bir kağıtta birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ya da işlem varsa bunların her birinden ayrı ayrı vergi alınır. Bir kağıttaki akit ya da işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma ise DV en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit ya da işlem üzerinden alınır. Slide 20
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Damga Vergisi- Temel Özellikler ( devam ) DV ne tabi kağıtlarda yazılı yabancı paraların YTL ye çevrilmesinde Merkez Bankası Döviz satış kuru esas alınır. DV, Kanuna ekli 1 sayılı tabloda yer alan nispet ya da miktarlarda alınır. Her bir nüsha için hesaplanacak olan DV tutarı 2007 yılı için 946.915,20 YTL den yüksek olamaz. Sözleşmenin değiştirilmesi halinde artan miktar aynı oranda, devri halinde aslından alınan verginin ¼ ü oranında, süresinin uzatılması halinde aynı miktar ya da oranda DV alınır. Slide 21
Gayrimenkul Sektörünün Önemli Vergi konuları Finansman Üzerindeki Vergi Yükleri KDV BSMV KKDF DV STOPAJ ÖRTÜLÜ SERMAYE F Đ N A N S M A N Đ L Đ Ş K Đ L Đ Đ L Đ Ş K Đ S Đ Z Diğer Kurum Banka/Finans Kurumu Diğer Kurum Banka/Finans Kurumu Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik 0% Đstisna YOK Đstisna 0% 3% Đstisna 5% 0% Đstisna YOK 0% 18% YOK 0.7.5% 10% 3% 18% YOK YOK 0.7.5% YOK 0% Đstisna YOK Đstisna 0% 3% Đstisna 5% 0% Đstisna YOK 0% 18% YOK 0.7.5% 10% 3% 18% YOK YOK 0.7.5% YOK 6:1 6:1 3:1 3:1 YOK YOK YOK YOK Slide 22
Bölüm 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? Bölüm 2 Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli vergi konuları nelerdir? Bu vergiler sektörde faaliyet gösterenleri nasıl etkiler? BÖLÜM 3 Gayrimenkul sektöründe Faaliyet Gösteren Kurumların Vergisel Açıdan Değerlendirmeleri Gereken Alternatifler Nelerdir? Bölüm 4 Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için neden çekicidir? Bunun sektörde faaliyet gösteren kurumlara yararları nelerdir? Bölüm 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları avantajlı yapısına rağmen neden yaygınlaşmıyor? (GYO ların vergisel problemleri ) Bölüm 6 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların Transfer Fiyatlaması sorunları Soru &Cevap
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler AMAÇ Vergi Sonrası Maksimum Karlılık Amaca ulaşmak pek çok bileşenin bir araya getirilmesi ile mümkün olacağına göre kurumların yapılarını ileriyi düşünerek bugünden atacakları adımlar gelecekteki hareket kabiliyetlerini artıracaktır. Yatırım Türü Kurumun Mevcut Yapısı Vergi Sonrası Maksimum Karlılık Alıcının Durumu Zaman Slide 24
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Planlama Yapılırken Göz Önüne Alınması Gereken Konular Gayrimenkul projesi hangi şekilde başladı? Arsa satın alındı Kat Karşılığı anlaşma yapıldı Hasılat paylaşımı esasına göre anlaşıldı Yatırımı kurumumuz mu gerçekleştirecek yoksa başka yatırımcılarla yaratılabilecek imkanlara açık mıyız? Finansör kullanacağız Ortak alabiliriz Uygun imkan yaratılırsa hemen satarız Slide 25
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri ARSA ALIMI KDV En önemli işlem vergisi yükü ( %18 ). KDV yükünü minimize edebildik mi? Kurumumuzun KDV pozisyonu nasıl? KDV ödüyoruz Devrolunan KDV miz yüksek Satıcının durumu dikkate alındı mı? Gerçek kişiden mi aldık? Kontrol Ta blosu KDV TH DV KV Kurumdan aldıysak KDV istisnası/muafiyeti söz konusu olabilir mi? Slide 26
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri ARSA ALIMI Tapu Harcı %1.5 luk yükten kaçınabilmek mümkün değil. Damga Vergisi Yazılı sözleşme imzalamak zorunda değiliz. Đşlemi doğrudan tapuda yaparak DV nden kaçınabilir miyiz? Kontrol Tablosu KDV TH DV KV Slide 27
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri ARSA ALIMI Kurumlar Vergisi Arsanın değeri oluşacak olan gayrimenkulün maliyetine etki edeceğinden ileride oluşacak olan karın önemli bir girdisi olarak bugünden hesaplamaya dahil edilmelidir. Aktifimizde mevcut bir arsa yatırıma dönüşüyorsa defter değerinden yapılmakta olan yatırımlar arasına alınacaktır. Bir arsa satın alınıp projeye dahil ediliyorsa satın alma bedelinden yatırım maliyetine dahil olacaktır. Kontrol Tablosu KDV TH DV KV Slide 28
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri Kat Karşılığı Sözleşmeler Esas olarak kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahibi arsasını yapılacak sözleşme çerçevesinde anlaştığı şekilde alacağı daireler/bağımsız bölümler karşılığında müteahhide bırakmaktadır. Bu işlem çoğunlukla gerçek kişi arsa sahipleri ile yapılmaktadır. KDV açısından iki işlem vardır: Arsa sahibinin arsa teslimi, müteahhidin bina teslimi. Arsa sahibi ticari faaliyette bulunmayan gerçek kişi ise söz konusu teslim KDV ye tabi değildir. Müteahhit açısından yatırımın arsa değeri arsa sahibine teslim edilecek olan bağımsız bölümlerin oluşan inşaat maliyetidir. Slide 29
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri Kat Karşılığı Sözleşmeler Arsa sahibi açısından bu işlem tek başına bir değer artışı kazancı yaratmaz. Arsa sahibinin kazancı müteahhitten söz konusu sözleşme karşılığı aldığı bağımsız bölümleri sattığında ortaya çıkar. ( Değer artış kazancı için dikkate alınacak olan 5 yıllık süre üretilmiş dairelerin arsa sahibine devri tarihinden itibaren tekrar başlar ) Üretilen bağımsız bölümlerin devri tarihinde müteahhitte kalan bağımsız bölümlere ilişkin arsa kısmının müteahhide tapuda devri gerekecektir. Bu kısımla ilgili TH doğacaktır. Eğer müteahhit üretilen bu bağımsız bölümleri satacaksa arsa sahibi ile anlaşıp tapuların doğrudan alıcı üçüncü kişilere arsa sahibi tarafından devri yapılabilir mi? Slide 30
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri Kat Karşılığı Sözleşmeler Arsa sahibi kurum ya da ticaret erbabı ise müteahhide devrolunan arsa kısmına ilişkin KDV hesaplanması gerekecektir. KDV matrahı ( aynı zamanda TH nın da matrahı ) müteahhidin devrolunan bağımsız bölümler için oluşturduğu inşaat maliyeti olacaktır. ( Aynı tutar arsa sahibi tarafından arsa bedeli olarak, müteahhit tarafından bağımsız bölüm bedeli olarak faturalanacak, bu tutarlar üzerinden KDV hesaplanacaktır.) Bu aşamada arsa sahibinin KDV istisnasında yararlanıp yararlanmayacağı konusuna ayrıca bakmak gerekecektir. Arsa sahibinin söz konusu satıştan elde edeceği kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceği de önemlidir. Slide 31
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi mevcut arsasını, arsa üzerine müteahhit firma tarafından yapılacak bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek olan hasılatın/ karın belli bir yüzdesi karşılığında müteahhide satmaktadır. Satış, kural olarak sözleşmenin imzalandığı tarihte gerçekleşmiş olur. Ancak bedelin ne olduğu ( eğer asgari bir tutar belirlenmemişse ) henüz belli değildir. Satıcının arsa satışı nedeniyle oluşacak olan ( gerçek kişi ise ) değer artış kazancı ya da ( kurum ise ) kurum kazancı sözleşme tarihinde doğacaktır. Arsa satışına ilişkin KDV ( eğer KDV ye tabi bir işlem söz konusu ise ) ne zaman doğacaktır? Đşlem anında? Satış tarihinde? Đnşaatın bitiminde? Slide 32
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Gayrimenkul Alımında Alternatif Yöntemler ve Vergisel Etkileri Finansör Yatırım Yaparken Bize Kim Lazım? Alıcı Ortak Slide 33
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Aradığımız FĐNANSMAN ise Finansmanın vergisel etkilerini dikkatlice tekrar gözden geçirmekte yarar var. En avantajlı finansmanın Yurt dışında yerleşik, ilişkisiz banka ya da finans kuruluşundan temin edilecek ortalama vadesi bir yıldan uzun döviz cinsinden kredi olduğunu hatırlamalıyız. F Đ N A N S M A N Đ L Đ Ş K Đ L Đ Đ L Đ Ş K Đ S Đ Z Diğer Kurum Banka/Finans Kurumu Diğer Kurum Banka/Finans Kurumu Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik Yurt Dışında Yerleşik Yurt içinde Yerleşik KDV BSMV KKDF DV STOPAJ 0% Đstisna YOK Đstisna 0% 3% Đstisna 5% 0% Đstisna YOK 0% 18% YOK 0.7.5% 10% 3% 18% YOK YOK 0.7.5% YOK 0% Đstisna YOK Đstisna 0% 3% Đstisna 5% 0% Đstisna YOK 0% 18% YOK 0.7.5% 10% 3% 18% YOK YOK 0.7.5% YOK ÖRTÜLÜ SERMAYE 6:1 6:1 3:1 3:1 YOK YOK YOK YOK Slide 34
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Aradığımız ORTAK ya da ALICI ise Gayrimenkulü mü yoksa şirketimizi mi satacağımıza karar vermemiz gerekir. Ana faaliyeti gayrimenkul ticareti ve kiralaması olanların gayrimenkul satışlarının KVK nda yer alan istisna hükmünden yararlanması mümkün bulunmamaktadır. Ancak HĐSSE satışı istisnadan yararlanabilir. Hisse satan Gerçek kişi ise; ve hisse senetlerini iki yıl elde bulundurduktan sonra satıyorsa hiç bir şekilde değer artışı kazancı sebebi ile vergilendirilmez. Hisse satan Kurum ise; ve hisse senetlerini iki yıl elde bulundurduktan sonra satıyorsa elde ettiği kazancın %75 i belli şartların sağlanması halinde Kurumlar vergisinden istisnadır. Slide 35
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Hisse Satışı/Varlık Satışı Karşılaştırması HĐSSE ALARAK ( Share Deal ) + - Yatırımcı Co./AŞ KDV doğmaz Tapu harcı doğmaz Satıcı açısından vergi istisnası imkanı Damga vergisi doğar Geçmiş risklerin devri Tarihi maliyet Ertelenmiş maliyet konusu VARLIK ALARAK ( Asset Deal ) + - Yatırımcı Co./AŞ Riskler geçmez?? Rayiç bedelle devir KDV doğar Tapu harcı doğar Damga vergisi doğar Satıcı açısından GV/KV Slide 36
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler Avantajlı Hisse Satışı için VARLIK ŞĐRKETĐ-YÖNETĐM ŞĐRKETĐ MODELĐ ÖNCESĐ SONRASI Ortak Kredi Ortak Hisse Potansiyel satan Ortak Kredi ihtiyacı Üretim /Ticaret Şirketi Ortak Üretim /Ticaret Şirketi Varlık Şirketi Ortak Potansiyel Ortak? Hisse satan Slide 37
Gayrimenkul Sektöründe Alternatifler NASIL Varlık Şirketi? SATIŞ YÖNTEMĐYLE BÖLÜNME YÖNTEMĐYLE Kurumlar Vergisi KDV Tapu Harçları Damga Vergisi Bölünmede kurumlar vergisi, KDV, Tapu Harcı, Damga Vergisi istisnası Varlık şirketinin satılması halinde istisna imkanları Slide 38
Bölüm 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? Bölüm 2 Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli vergi konuları nelerdir? Bu vergiler sektörde faaliyet gösterenleri nasıl etkiler? Bölüm 3 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların vergisel açıdan değerlendirmeleri gereken alternatifler nelerdir? BÖLÜM 4 Çifte Vergilemeyi önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için Neden Çekicidir? Bunun Sektörde Faaliyet Gösteren Kurumlara Yararları Nelerdir? Bölüm 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları avantajlı yapısına rağmen neden yaygınlaşmıyor? (GYO ların vergisel problemleri ) Bölüm 6 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların Transfer Fiyatlaması sorunları Soru &Cevap
ÇVÖA Anlaşmaları Kapsanan Vergiler Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları esas olarak gelir üzerinden alınan vergileri kapsar.dolayısı ile Anlaşmalar kapsamına giren vergiler; Kurumlar vergisi, Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi/Gelir Vergisi Kanunlarına göre yapılan Stopajlar Buna karşılık DOLAYLI VERGĐLER olarak adlandırılan; KDV, Tapu Harcı, BSMV, Damga Vergisi KKDF Anlaşma kapsamına girmez. Slide 40
ÇVÖA Anlaşmaları ÇVÖA ile avantaj sağlanabilecek gelir türleri Kar Payı Faiz Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Alım Satım Kazancı Yurtdışı Danışmanlık Ödemeleri Slide 41
ÇVÖA Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Avantajları Kar Payı Ödemeleri %15 Kar Dağıtımında Stopaj %15-%10-%5 ÇVÖA nda belirlenen stopaj oranları Slide 42
ÇVÖA Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Avantajları Alım Satım Kazançları Koşulsuz Tek Koşul Birden Çok Koşul Slide 43
ÇVÖA Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Avantajları Faiz Gelirleri Üzerinden Stopaj KDV Doğabilir Yerel Oran Anlaşma Oranı Slide 44
ÇVÖA Anlaşmaları Yatırım Süresince ÇVÖA Yurtdışı Danışmanlık Ödemelerinden Stopaj 183 Gün KDV STOPAJ Slide 45
Bölüm 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? Bölüm 2 Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli vergi konuları nelerdir? Bu vergiler sektörde faaliyet gösterenleri nasıl etkiler? Bölüm 3 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların vergisel açıdan değerlendirmeleri gereken alternatifler nelerdir? Bölüm 4 Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için neden çekicidir? Bunun sektörde faaliyet gösteren kurumlara yararları nelerdir? BÖLÜM 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Avantajlı Yapısına Rağmen Neden Yaygınlaşmıyor? ( GYO ların Vergisel Problemleri ) Bölüm 6 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların Transfer Fiyatlaması sorunları Soru &Cevap
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler GMYO Kazançları Kurumlar Vergisinden Đstisnadır Kurumlar Vergisi Kanunu nun 5/1-d-4 maddesi gereğince Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. 1 Kurumlar vergisinden istisna tutulan bu kazançlar üzerinden KVK 15/3 gereğince yapılacak stopaj oranı da %0 dır. 2 Kurumlar Vergisi Đstisna Stopaj %0 Slide 47
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler GMYO Hisse Senetlerini Elinde Tutanların Vergilendirilmesi (TÜZEL KĐŞĐLER) Kar Payları na ilişkin iştirak kazançları istisnası 1uygulanmaz 2 Alım Satım Kazancı 2 yıllık elde tutma süresi ve sermayeye ilave koşulları yerine getirilirse %75 i vergiden istisnadır. Tüzel kişi ortaklarca elde edilen kar payları kurum kazancına eklenerek vergilendirilir. Kar dağıtımında stopaj yoktur Kurumlar Vergisi Kanunu nun 5/1-e maddesinde belirtilen istisnadan yararlanır. Aksi takdirde KV ne tabidir. Slide 48
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler GMYO Hisse Senetlerini Elinde Tutanların Vergilendirilmesi (TÜZEL KĐŞĐLER) Alım Satım Kazancı 2 yıllık elde tutma süresi ve sermayeye ilave koşulları yerine getirilirse vergiden 2istisnadır. Kurumlar Vergisi Kanunu nun 5/1-e. maddesinde belirtilen istisnadan yararlanır. Aksi takdirde KV ne tabidir. GMYO hisse senetlerinin alım satımı sırasında alım satıma aracılık eden banka ya da aracı kurum tarafından oluşan alım satım karı üzerinden %10 stopaj yapılır. Hisse senedinin bir yıl süre ile elde tutulduktan sonra elden çıkarılması halinde stopaj yapılmaz. Banka ya da aracı kurumca yapılan stopaj hesaplanan kurumlar vergisinden mahsup edilir. Slide 49
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler GMYO Hisse Senetlerini Elinde Tutanların Vergilendirilmesi (GERÇEK KĐŞĐLER) 1 Gerçek Brüt kar payının ½ si istisnadır. Bakiye, yıllık beyan sınırını aşarsa beyana tabidir kişi ortağa ödenen kar payından %0 stopaj yapılır. 2 1 Alım Satım Kazancı 1 yıldan kısa sürede elden çıkarılırsa %10 stopaja tabidir. Bu stopaj nihai vergidir. yıldan sonra elden çıkarılması halinde vergiye ve beyana tabi değildir. Slide 50
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler Diğer Vergiler KDV GMYO lar KDV mükelllefidirler. Satın aldıkları mal ve hizmetler için KDV öder, sattıkları mal ve hizmetler için KDV tahsil ederler. Alışlarında yüklendikleri KDV yi satışlarında hesapladıkları KDV den indirip bakiyeyi vergi dairesine öderler. Proje geliştirme ve inşaat süresince yüklenilen KDV lerin gelir yaratmaya başlanana kadar taşınmasından kaynaklanan finansman yükü dolayısı ile KDV, GMYO larının gelişmesi önündeki en önemli engellerden biri olarak görülmektedir. Slide 51
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler Diğer Vergiler Damga Vergisi GMYO larının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri Damga Vergisinden istisna edilmiştir. Đstisna kapsamında olmayan tüm diğer yazılı,imzalı sözleşmelerinin orijinal kopyaları ( kira sözleşmeleri dahil ) Damga vergisine tabi olacaktır. Slide 52
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler Diğer Vergiler Harçlar GMYO larına ilişkin genel bir harç istisnası bulunmamaktadır. Dolayısı ile özellikle tapu ve kadastro harçlarına tabidirler. Slide 53
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Đlgili Vergisel Düzenlemeler GYO ların Gelişememe Nedenleri Mevzuat 1997 den beri yürürlükte olmasına rağmen GYO lar neden gelişemedi? Yüksek Enflasyon? Kayıt dışılık? KDV? Aşırı Düzenlemeler? Diğer? Slide 54
Bölüm 1 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenlerin niteliği sorunlarda değişiklik yaratır mı? Bölüm 2 Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli vergi konuları nelerdir? Bu vergiler sektörde faaliyet gösterenleri nasıl etkiler? Bölüm 3 Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kurumların vergisel açıdan değerlendirmeleri gereken alternatifler nelerdir? Bölüm 4 Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları Gayrimenkul Yatırımcısı için neden çekicidir? Bunun sektörde faaliyet gösteren kurumlara yararları nelerdir? Bölüm 5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları avantajlı yapısına rağmen neden yaygınlaşmıyor? (GYO ların vergisel problemleri ) BÖLÜM 6 Gayrimenkul Sektöründe Faaliyet Gösteren Kurumların Transfer Fiyatlaması Sorunları Soru &Cevap
Gayrimenkul Sektöründe Transfer Fiyatlaması Transfer Fiyatlaması Sektöre özgü konuların ele alınması için Transfer Fiyatlamasının kurumlarda bir fonksiyon olduğunun kabulü gereklidir. Transfer Fiyatlandırması Fonksiyonu S Ü R E Ç - Sürecin Tanımlanması - Stratejinin tespiti - Yöntem Seçimi - Politikaların Uygulanması - Belge Yönetimi Sorunlar Aynı.. Ortak ve ilişkili şirketlerle yapılan her türlü alım-satım ve hizmet işlemini dikkatlice gözden geçirmeliyiz. Sektöre özgü EMSALLERĐ nereden bulacağız? Hangi yöntemi kullanmalıyız? Raporlamada nelere dikkat etmeliyiz? Slide 56
Sorular&Cevaplar
Teşekkürler. Ersun Bayraktaroğlu, YMM, Ortak Türkiye ersun.bayraktaroglu@tr.pwc.com (212) 326 6098 Hürol Genç, Müdür Türkiye hurol.genc@tr.pwc.com (212) 326 6097 2007. All rights reserved. refers to the network of member firms of International Limited, each of which is a separate and independent legal entity. *connectedthinking is a trademark of LLP (US). PwC