Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ BİZİM EVLER 4. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT 11.11 145 İSTANBUL, KASIM 2011
İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanı... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Rapor Özeti... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkulün İmar Durumu...11 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı... 11 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler....12 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER...13 Bölge Analizi....13 İstanbul İli... 13 Avcılar İlçesi... 14 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...15 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...15 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ...16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 1
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ...17 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi... 17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı... 17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı... 18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ...19 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri...19 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması...20 Yakın Çevrede Konut Emsal Araştırması...20 Yakın Çevrede Ticaret Emsal Araştırması...20 Arsa Değeri...21 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri... 21 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri... 21 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)...22 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...34 En Verimli Kullanım Analizi...34 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...35 RAPOR EKLERİ:...36 2
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 14.11.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT BİZİM EVLER 4 11.11 145 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine, İstanbul ili Avcılar ilçesi Firüzköy Mahallesi 543 ada 1 parsel numarası ile tapuya kayıtlı bulunan, üzerinde İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ile ilgili olarak Bizim Evler-4 projesi kapsamında 855 adet bağımsız bölümün, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 3
1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Burak BARAN ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ile ilgili olarak Bizim Evler-4 projesi kapsamında A1, A2, A3, A4, B1, B2, C1, C2, C3, T1 ve T2 bloklarda bulunan toplam 855 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti. 4
1.9 Değerleme Rapor Özeti YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ BİZİM EVLER 4. ETAP DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME TARİHİ 14.11.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY TAPU BİLGİLERİ MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA, 60.085,38 m² Bkz. Rapor - Gayrimenkulün Tapu Bilgileri MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU E: 2.00, Konut Alanı, Bkz. Rapor - Gayrimenkulün İmar Durumu DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 78.110.994,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 101.856.000,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ 253.251.405,38 TL PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER 88.637.991,78 TL 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin 21.10.2011 tarih ve EMD.160.211/11 9829 sayılı yazısıdır. 5
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi 543 ada 1 parsel numarasında kayıtlı, arsa vasıflı, 60.085,38 m² yüzölçümlü gayrimenkuldür. Gayrimenkul üzerinde İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi(Bizim Evler 4) projelendirilmiştir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 6
Rapora Konu Gayrimenkul Mahmutbey Gişeler Bahçeşehir TEM Ispartakule Gişeler İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 35 km. dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına 25 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O- 3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra Ispartakule Sapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerinden çıktıktan 250 m sonra sağa U dönüşü yapılır ve takribi 200 m ilerledikten sonra sağda rapora konu gayrimenkule intikal edilmiş olur. 7
2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : AVCILAR MAHALLESİ : FİRÜZKÖY MAH. PAFTA : F21D20D3A ADA : 543 PARSEL : 1 NİTELİĞİ : ARSA YÖZÖLÇÜMÜ : 60.085,38 CİLT NO : 113 SAHİFE NO : 11181 TARİH / YEVMİYE NO : 02.06.2008 / 10034 MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde: 21.10.2011 tarih, saat 15:30 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir rehin bulunmadığı tespit edilmiştir. Beyanlar Bölümünde: 21.10.2011 tarih, saat 16:30 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 8
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 543 ada 1 parsel numarası ile kayıtlıdır. K 9
K 10
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu 2.4.1 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Rapora konu gayrimenkul; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Ispartakule Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=2.00 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 11
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi (Bizim Evler 4) projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No 543 1 A1 07.10.2011 2011/271-5 543 1 A2 07.10.2011 2011/271-4 543 1 A3 07.10.2011 2011/271-8 543 1 A4 07.10.2011 2011/271-3 543 1 B1 07.10.2011 2011/271-2 543 1 B2 07.10.2011 2011/271-12 543 1 C1 07.10.2011 2011/271-1 543 1 C2 07.10.2011 2011/271-10 543 1 C3 07.10.2011 2011/271-7 543 1 T1 07.10.2011 2011/271-6 543 1 T2 07.10.2011 2011/271-9 543 1 OTOPARK SOSYAL TESİS 07.10.2011 2011/271-11 12
3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi. 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 13
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Avcılar İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir. 14
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları, Ispartakule 1. Etap, Ispartakule 2. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 4. Etap projesi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda; A2, A4 ve C3 Blokların Kaba inşaatlarının tamamlanmış olduğu, C1 blokun temel halinde, A1, A3, B1, B2, C2 ve C3 blokların kaba inşaatları ise 5. ile 10. katlar arasında devam ettiği görülmüştür. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Ispartakule Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 15
4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 TEM Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkulün ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 16
5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 17
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 18
6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Başakşehir Ispartakule-4.Etap Konut İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 19
6.2 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması Arsa Konumu Kaynak İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Tahtakale/Ispartakule Ġpekyol Emlak 0 212 201 60 16 90.000 135.000.000 1.500,00 Avcılar/Merkez Erenler Emlak 0 212 591 11 34 298 410.000 1.375,84 Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. YeĢil Emlak 0 212 695 15 85 300 400.000 1.333,33 Avcılar D&C Emlak DanıĢmanlığı 0 537 959 66 64 40.000 52.736.000 1.318,40 Avcılar/Cihangir Mah. Saygın Emlak 0 212 421 20 70 270 355.000 1.314,81 Avcılar/Cihangir Mah. Yalçın Emlak 0 212 422 73 51 240 300.000 1.250,00 Avcılar D&C Emlak DanıĢmanlığı 0 537 959 66 64 7.000 8.240.000 1.177,14 Avcılar/Tahtakale Apeks Gayrimenkul 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000 1.100,57 Avcılar/Tahtakale Ġpekyol Emlak 0 212 201 60 16 300.000,00 262.500.000 875,00 Tahtakale/Ispartakule Hanımağa Emlak 0532 385 15 73 7.000,00 6.000.000 857,14 6.3 Yakın Çevrede Konut Emsal Araştırması Konut Konumu Kaynak İrtibat Birim Konut Fiyat (TL) Değeri m² (TL/m²) Avcılar/Bizimevler 1 Subhan SARAÇ 0531 663 99 91 185 350.000,00 1891,90 Avcılar/Efes Yasemin YILDIRIM 0530 977 49 70 134 220.000,00 1641,79 Avcılar/Olimpos Subhan SARAÇ 0531 663 99 91 100 167.000,00 1670,00 Avcılar/Efes Murat YILDIRIM 0543 446 23 85 140 210.000,00 1500,00 Avcılar/Efes Adnan YÜCEBAġ 0212 669 05 51 72 100.000,00 1388,90 6.4 Yakın Çevrede Ticaret Emsal Araştırması Ticaret Konumu Kaynak İrtibat Birim Ticaret Fiyat (TL) Değeri m² (TL/m²) BaĢakĢehir/BahçeĢehir Anıl 1.Kısım YERGÖÇ 0212 608 13 43 150 346.000,00 2306,66 BaĢakĢehir/BahçeĢehir Murat 1.Kısım KOÇAK 0212 279 22 07 27500 54.900.000,00 1996,36 Avcılar/Ispartakule Ali Rıza ALTUNOK 0212 669 13 13 140 300.000,00 2142,86 BaĢakĢehir/BahçeĢehir Gülden 1.Kısım DĠKMEN 0212 669 53 30 115 285.000,00 2478,26 BaĢakĢehir/BahçeĢehir Mustafa 1.Kısım KÖROĞLU 0212 669 47 71 130 210.000,00 1615,38 20
6.5 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Avcılar İlçesi Firüzköy Mahallesi, 543 Ada, 1 Parselde kayıtlı olup yüzölçümü 60.085,38 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 6.5.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=2.00 H=Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde 131.173,51 m² konut, 27.614,05 m² ticaret, 26.714,35 m² otopark ve sosyal tesis için yapı ruhsatlarının alınmış olması, Bölgenin nitelikli toplu konut projeleri için bütüncül bir yapıda planlanmış olması, Yapı ruhsatlarında toplam konut alanının takribi % 20 si oranında ticari ünite bulunduğu, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.300 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 60.085,38 m² x 1.300 TL/m² = 78.110.994,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.5.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin yapı ruhsatlarına göre; satışa esas konutların toplam brüt alanı 131.173,51 m², ticari ünitelerin brüt alanı 27.614,05 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.650 gündür. Konutlar için Değerleme Tarihi itibariyle emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.430 TL dır. Ticari Üniteler için Değerleme Tarihi itibariyle emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.050 TL dır. Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% 21
İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuş ve Ek-1 de sunulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 762 adet konut ve 93 adet işyeri nitelikli toplam 855 bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri 230.392.226,77 TL olarak bulunur. Projenin inşaatı için Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşleri çerçevesinde Arsa Sahipleri Pay oranı %29,50 Şirket Payı Gelir Oranı ise %5,50 olmak üzere toplam arsa payı %35 oranında belirlenmiş olup, sözleşmesi taraflarca imzalanmıştır. Arsa Değeri = Bu günkü Toplam Finansal Değer x %35 Arsa Değeri = 230.392.226,77 TL x %35 = 80.637.279,37 80.640.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.6 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa sartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Bizimevler 4 projesindeki toplam 855 adet değerleme konusu bağımsız bölümün ayrı ayrı ve toplam değeri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Projenin toplam inşaat alanı 185.507.93 m² dir. Projenin inşaat maliyeti 800 TL/m² dir. Projenin tamamlanma oranının ise %16 olduğu hem müteahhit firma yetkililerinden öğrenilmiş hem de İdare hakedişlerinden tespit edilmiştir. İnşaat Maliyeti = 185.507.93 m² x 800 TL/m² x %16 = 23.745.015,04 TL olarak hesaplanır. Buna göre; Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Arsa Değeri (Emsal Karşılaştırma Yöntemi) + İnşai Yatırımlar = 78.110.994,00 TL + 23.745.015,04 TL = 101.856.009.04 TL 101.856.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Başakşehir Ispartakule-4.Etap Konut İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 253.251.405,08 TL olarak hesaplanmıştır. 6.8 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 34
6.9 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Bizim Evler 4 Projesi 60 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Bizim Evler 4 projesinin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları cezbedicidir. Bizimevler 4 projesindeki toplam 855 adet değerleme konusu bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 23 33. Sayfalarında) ve toplam değeri (210.491.944,79 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 855 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,43TL) USD (1,77 TL) 210.491.944,79 TL 86.622.199,50 118.922.002,71 $ Projenin Mevcut Durum Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,43TL) USD (1,77 TL) 101.856.009,04 TL 41.916.053,10 57.545.767,82 $ Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,43TL) USD (1,77 TL) 230.392.226,77 TL 94.811.615,96 130.165.099,87 $ Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,43TL) USD (1,77 TL) 253.251.405,08 TL 104.218.685,22 143.079.889,88 $ Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı KDV Hariç (TL) EURO (2,43TL) USD (1,77 TL) 88.637.991,78 TL 36.476.539,83 50.077.961,46 $ 35
İşbu Fizibilite Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. RAPOR EKLERİ: 1. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu 2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 36
GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Gayrimenkul Üzerindeki Konutların Ticari Ünitelerin Satılabilir Alanı (m²) 131.179,51 27.614,05 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² SatıĢ Değeri (TL) Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² SatıĢ Değeri (TL) Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² SatıĢ Değeri (TL) Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² SatıĢ Değeri (TL) 1.430,00 2.050,00 1.470,00 2.100,00 1.543,50 2.205,00 1.620,68 2.315,25 2011 2012 2013 2014 Projenin ÖngörülenSatış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) 253.251.405 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 1.594,85 GELİRLER 2011 2012 2013 2014 Projenin Satış Geliri (TL) 97.678.201 75.247.015 52.672.911 27.653.278 TOPLAM GELİRLER (TL) 97.678.201 75.247.015 52.672.911 27.653.278 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0 0 0 İnşaat Maliyeti 0 0 0 TOPLAM GİDERLER (TL) 0 0 0 0 0 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 97.678.201 75.247.015 52.672.911 27.653.278 İndirgeme Katsayısı 1,00000000 0,90909091 0,82644628 0,75131480 İndirgenmiş Net Nakit Akışı 0 97.678.201 68.406.378 43.531.331 20.776.317 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 253.251.405 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 230.392.227 37