361 İMAR PLANI UYGULAMALARI VE YAPILAŞMA POLİTİKALARI M. Kubilay YILDIRIM Harita Mühendisi mk_yildirim@hotmail.com Nilüfer BARIŞCAN Harita Mühendisi niluferbariscan@hotmail.com GİRİŞ İmar planlar ve imar uygulamalar ; kentlerin planl gelişmesini engelleyen sorunlar tespit ederek çözen, dinamik, değişen koşullara uyum sağlayan ve süreklilik arz eden, mevcut ve olas mekansal, kurumsal ilişkileri yans tan, sektörel ve sektörler aras ilişkilerde geleceğe yönelik kavramlar üreten, gelecek kuşaklar n ihtiyaçlar n karş lamay hedefleyen, taş nmazlarda meydana gelen değer art şlar n tekrar topluma kazand ran ve bu enerjiyi üretime dönüştüren çal şmalard r. Bu tan mdan hareketle; imar plan ve imar plan uygulamas çal şmalar n n, kentin vizyonunu belirleyen teknik, sosyal ve hukuksal nitelikli işlemler olmakla birlikte ayn zamanda düzenli kentlerin oluşturulmas n n da yol haritas olduğu söylenebilir. Ancak sağl kl ve yaşanabilir bir kent için başta merkezi hükümet olmak üzere kenti yönetenlerin (özellikle yerel yönetimlerin) çarp k kentleşme ve yasal olmayan yap laşmaya karş dik bir duruş sergilemeleri gerekmektedir. Oysa gelinen noktada çarp k ve yasal olmayan yap laşma, ç kar lan imar aflar ve yanl ş uygulamalar, kentlerin planl gelişmesi için üretilecek çözüm yollar n n bulunmas n zorlaşt rmakta, hatta konuyu içinden ç k lmaz bir duruma getirmektedir. K saca, düzenli kentleşebilmenin en önemli kriteri, imar planlar nda belirlenen hedeflerin tutturulabilmesi, yani imar planlar n n uygulanarak hayata geçirilebilmesidir. Bu konudaki başar m z n irdelenebilmesi ise, ülkemizde kentleşme olgusunun imar kavram ile birlikte ele al nd ğ günlerden başlay p günümüze kadar olan süreçte imar plan uygulamalar na ilişkin yasal düzenlemelerin kronolojik olarak değerlendirilmesi ve bu düzenlemelere göre yap lan uygulamalar n kentlere olumlu ya da olumsuz etkilerinin ortaya konulmas ile mümkündür. Öte yandan, kentleşme süreci tart ş l rken imar plan uygulamalar n n teknik ve hukuksal işlemler olmakla birlikte insan odakl çözümler üretmesi gerektiği fikri de skalanmamal d r. Bu çal şman n amac ; başta 3194 say l İmar Kanununun 18. Maddesi kapsam nda (genellikle Belediyelerce) yürütülen uygulamalar olmak üzere ülkemizde imar plan uygulamalar na yaklaş m n dönemin ihtiyaçlar doğrultusunda ele al narak tart ş lmas ve çözüm önerileri üretilmesidir. İMAR PLANI UYGULAMALARININ YASAL ÖYKÜSÜ Osmanl Dönemi Osmanl İmparatorluğu dönemindeki imar çal şmalar, günümüzdeki yasal düzenlemelerin değerlendirilebilmesi aç s ndan çok önemlidir.
362 TMMOB 2. İzmir Kent Sempozyumu / 28-30 Kasım 2013 Ebniye Nizamnamesi (1848) Osmanl döneminde imarla ilgili yap lan ilk kapsaml düzenleme 1848 tarihli Ebniye Nizamnamesidir. Bu tüzük ile kamulaşt rma, binalara ruhsat verilmesi, inşaatlar n denetimi, yol ve sokaklar n genişlikleri çerçevesinde yap lacak binalar n yükseklikleri üzerine kurallar getirilmiştir. Tüzükte bedelsiz terkle ilgili olarak, genişletilecek yollar için gereken arazinin yolun iki taraf ndaki arsalardan eşit miktarlarda bedelsiz olarak sağlanacağ hükme bağlanmaktad r. Ayn tüzükte yang n alanlar nda idareye re'sen ay rma ve birleştirme yetkisi veren maddeler de bulunmaktad r. İstanbul'un imar ile s n rl tutulan 1848 tarihli Ebniye Nizamnamesi 1864 y l na kadar yürürlükte kalm şt r. (Ersoy, M.) Turuk ve Ebniye Nizamnamesi (1864) 1864 y l nda tüm İmparatorlukta uygulanmak üzere yürürlüğe giren Turuk ve Ebniye Nizamnamesi'nde harita yap m na, kamulaşt rmaya, parsellemeye, yol genişliklerine, bina yüksekliklerine ilişkin hükümler getirilmiştir. Bu nizamnamede yollar n genişletilmesi için yap lacak bedelsiz terk ve isteğe bağl olmayan parselasyon işlemlerine ilişkin hükümler ile birlikte ilk kez harita kavram na da yer verilmektedir. 1882 y l nda yürürlükten kald r lan bu nizamname hükümleri Hoca Paşa yang n yerinin planlanmas nda uygulanm şt r. Ayr ca belirli bir oran arazinin bedelsiz olarak al nmas hususu da yine ilk kez bu nizamnamede dile getirilmiştir.(ersoy, M.) Ebniye Kanunu (1882) 1882 tarihinde yürürlüğe giren Ebniye Kanunu Osmanl lar n ilk İmar Kanunudur. Bu yasa, mahalle ölçeğinde yap lacak isteğe bağl parselasyonlarda, karakol ve okul binas için bedelsiz olarak yer terk edilmesini, yol genişletmelerinde ise taş nmaz sahiplerinin arsalar n n en çok %25'ini kamuya b rakmalar n hükme bağlamaktad r. Bu yasa ile yol istikamet plan anlay ş kurumsallaşt r lm ş, re'sen parselasyon ve bedelsiz terk özellikleri de imar hukukuna ve imar uygulamalar na yerleştirilerek son dönem İmar Kanunlar n n (6785 ve yürürlükteki 3194 say l kanun) tarihsel kökenleri oluşturulmuştur. (Ersoy, M.) Cumhuriyet Dönemi Ülkemiz imar tarihinde hamur kural n n salt yang n alanlar ile s n rland r lmay p tüm kentsel alana yayg nlaşt r lmas 1928 y l nda ç kar lan Ankara Şehri İmar Müdürlüğünün kuruluş yasas na 1930 y l nda 1663 say l yasayla yap lan ekler ile gerçekleştirilmiştir. Ancak, bu yasa ile Ebniye Kanununun %25 oran na kadar yükseltilebilen bedelsiz terk oran n n önemli ölçüde düşürülerek en çok %15 olarak belirlendiği görülmektedir. Bu uygulama 1933 tarihinde yürürlüğe giren 2290 say l Belediye Yap ve Yollar Kanunu ile ülkedeki tüm belediyeler için geçerli k l nm ş ve 1957 tarihli 6785 say l yasa ç kart l ncaya kadar da yürürlükte kalm şt r (Ersoy, M.) 6785 Say l İmar Kanunu (1957) 1957 y l baş nda yürürlüğe giren ve 28 y l ülkemizdeki imar faaliyetlerini düzenleyen 6785 say l İmar Yasas n n re'sen parselasyonla ilgili en önemli maddesi 42. Maddedir. Bu madde ile belediyelere, planlanan alandaki taş nmazlar, sahiplerinin onaylar n almadan birleştirip yeniden parsellemeye ve bu işlem s ras nda o alandaki yol, meydan, park, otopark, çocuk
363 bahçesi ve yeşil saha gibi umumi hizmetler için kullan lmak üzere, taş nmazlar n en çok yüzde yirmi beşine kadar bir alan bedelsiz olarak alabilme yetkisi verilmiştir. (Ersoy, M.) 1963 y l nda Anayasa Mahkemesi İmar Yasas n n 42. Maddesinin bedelsiz terkle ilgili hükmünü karş l ğ ödenmeyen bir kamulaşt rma işlemi olarak yorumlayarak iyelik hakk n n özünü zedelediği gerekçesi ile iptal etmiştir. Mahkemenin bu karar nedeniyle, 1972 y l nda 1605 say l yasa ile yap lan değişikliğe kadar, 9 y l süre ile, belediyeler 42. Maddenin bedelsiz terke ilişkin hükümlerini uygulayamam şlard r. İmar Yasas nda an lan y lda yap lan değişiklik ile 42. Madde yeniden düzenlenerek, imar düzenlemesi yap lan alanlarda taş nmaz sahiplerinden %25 oran nda bedelsiz terk yap labileceği konusu hükme bağlanm şt r. Ancak bu kez bedelsiz olarak al nan bu arazilere "düzenleme ortakl k pay " denilmiştir. Buna göre yeniden yaz lan 42. Madde 6785/1605 say l yasada son biçimini alm şt r. (Ersoy, M.) Ayr ca 6785 say l yasan n üçüncü bölümünde de talebe bağl imar uygulamalar Tevhit ve İfraz İşleri başl ğ alt nda (madde 39) düzenlenmiştir. 3194 Say l İmar Kanunu (1985) Ülkemizde 1985 y l ndan beri 3194 say l İmar Kanunu uygulanmakta olup 6785/1605 say l yasan n 42. Maddesi, yürürlükteki 3194 say l İmar Yasas n n 18. Maddesine çok temel bir değişiklik olmadan aktar lm ş, talebe bağl uygulamalar ise 15. ve 16. Maddelerde yer alm şt r. Söz konusu yasa maddeleri bildirimizin İmar Uygulamas Yöntemleri başl ğ alt ndaki k sm nda ayr nt l olarak irdelenecektir. Islah İmar Plan Uygulamalar 2981 Say l Yasa Tarihimizdeki imar kavram irdelenirken 2981 say l yasaya göre yap lan slah imar plan uygulamalar ile ilgili bir parantez açmak ve bu uygulamalar n günümüzdeki etkilerini iyi anlamak gereklidir. Çünkü ülkemizde 1950'lerle birlikte h zlanan toplumsal ve ekonomik dönüşüm sürecinde ortaya ç kan içgöç olgusu ile kent nüfuslar doğal nüfus oran n n iki kat oran nda büyümeye başlam ş, ancak k rsal alanlardan akan işgücünü istihdam edecek sanayi ayn h zla gelişmediğinden ve kentsel alanlar gelen nüfusu bar nd racak konut oluşumunu sağlayamad ğ ndan henüz serpilen sağl kl kent dokular sağl ks z gecekondu dokular taraf ndan tehdit edilmeye başlam şt r. Bunun d ş nda kendine kentten bir arsa edinen malikler de bu yerlere mevzuata uygun yap yapmay p kaçak yap laşm ş ve kentler h zla çarp k yap laşma sürecine girmiştir. Sonras nda gecekondu ve kaçak yap gerçekliği yasa koyucular taraf ndan siyasi bir yaklaş mla izlenmiş ve ortaya günümüzün dört bir yan gecekondu ve kaçak yap larla sar l mega kentleri ç km şt r. İşte bu noktada 1984 tarihli 2981 say l İmar ve Gecekondu Mevzuat na Ayk r Yap lara Uygulanacak Baz İşlemler ve 6785 Say l İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakk nda Kanun devreye girmiştir. 1986 y l nda ç kar lan 3290 say l yasa ve 1987 y l nda ç kar lan 3366 say l yasa ile 2981 say l yasan n baz maddelerinde değişiklik yap lm ş, baz
364 TMMOB 2. İzmir Kent Sempozyumu / 28-30 Kasım 2013 maddeler ise yasaya eklenmiştir. Örneğin; 1986 y l nda 2981 say l yasaya eklenen Ek. 1 Maddesi ile, bu kanundan önce özel parselasyona dayal veya hisse karş l ğ sat n al nan yerlerin de dağ t m yap l rken dikkate al nmas, yani hisse ayr şt rmas yap lmas olanağ getirilmiştir. Bu yasaya istinaden imar ve gecekondu mevzuat na ayk r olarak inşa edilen yap lar n bulunduğu alanlarda önce slah imar planlar, sonra da bu planlara göre uygulamalar yap lm ş ve işlem kapsam ndaki parsellerden/hisselerden fiili kullan m durumuna göre uygulama tarihindeki yasal üst s n r olan %35'e kadar değişik oranlarda ve genellikle küçük miktarlarda düzenleme ortakl k pay kesintisi yap lm şt r. Daha sonra slah uygulamas na tabi tutulan bölgelerin çoğunda revizyon imar planlar haz rlanarak onaylanm şt r. Ancak konu ile ilgili al nan baz mahkeme kararlar sonucu slah imar parselleri imar parseli olarak kabul gördüğünden ve 3194 say l yasan n 18. Maddesinin 6. f kras na göre bir parselden ikinci kez DOP al namad ğ ndan, 2981 say l yasaya tabi tutulan yerlerde imar uygulamas yap lmas oldukça zorlaşmaktad r. Öte yandan 2012 y l nda ç kart lan 6306 say l Afet Riski Alt ndaki Alanlar n Dönüştürülmesi Hakk nda Kanunun 23. ve 24. Maddesi ile 2981 say l yasan n (6306 say l kanunun yay m tarihinden itibaren) 3 y l içerisinde kald r lmas hükmü getirilmiş olup an lan yasan n kald r lmas, özellikle çok hisseli kadastral parsellerin veya slah imar parsellerinin bulunduğu yerlerde yap lacak uygulamalarda yeni sorunlara (örneğin, hisse çözümünün yap lamamas gibi) yol açacakt r. İMAR PLANI UYGULAMASI YÖNTEMLERİ İmar uygulamas denilince akla hemen 3194 say l İmar Kanununun 18. Madde uygulamas gelmektedir. Ancak gerek konu ile ilgili (say sal ve niteliksel) personel yetersizliği, gerekse daha önce yap lan imar plan uygulamalar nedeniyle imar parseli üretimi ve kamuya kazand r lmas gereken alanlar için 3194 say l İmar Kanununun 15. ve 16. Maddesi çerçevesinde talebe bağl olarak yap lan ay rma, birleştirme, yola terk ve yoldan ihdas işlemlerinden oluşan imar plan uygulamalar ülkemizde yayg n şekilde devam etmektedir. Üstelik birçok Belediyemizde imar plan uygulamas sadece İmar Kanununun 15. ve 16. Maddesi çerçevesinde yürütülmekte olup kamu eline geçmesi gereken alanlar için kamulaşt rma yöntemine başvurulmaktad r. Sonuç olarak imar plan uygulamas yöntemlerini 3 ana başl kta incelemek mümkündür. 1-3194 say l yasan n 15. ve 16. Maddelerine göre yap lan isteğe bağl uygulamalar. 2-3194 say l yasan n 18. Maddesine göre Belediyesince re'sen yap lan uygulamalar. 3- Kamulaşt rma (uygulama yap lamad ğ durumlarda kamu eline geçmesi gereken alanlar için) Bildirimizde isteğe bağl imar uygulamas ve kamulaşt rma yönteminden k saca söz edilecek imar uygulamas n n ana konusu olarak ise 3194 say l İmar Kanununun 18. Maddesi ele al nacakt r.
365 1- İsteğe Bağl Uygulamalar 3194 say l İmar Kanununun 15. ve 16. Maddesi doğrultusunda talebe bağl olarak gerçekleştirilen imar uygulamalar d r. Bay nd rl k ve İskan Bakanl ğ Teknik Araşt rma ve Uygulama Genel Müdürlüğünün 05/04/2004 tarihli genelgesinde yer alan... 3194 say l İmar Kanununun 18. Maddesinin uygulanmas gereken alanlarda 18. Madde hükümleri yerine getirilmeden 3194 say l İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda 15. ve 16. Maddelere göre parselasyon planlar kesinlikle yap lmamal d r... ibaresi ile İmar Kanununun 15. ve 16. Maddelerine göre yap lacak imar plan uygulamas n n hangi durumlarda ve nas l yap lacağ belirtilmiştir. Ayr ca Planl Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Parselasyon plan, ifraz-tevhid ve istisnalar başl ğ alt ndaki 19. Maddesinde de konuya değinilmiş olup Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1994/5 say l genelgesi gibi birçok genelgesinde bu işlemlerle ilgili kontrol ve tescil hizmetinin nas l yürütüleceği tariflenmiştir. Belediyelerce çoğunlukla parsel baz nda ve talebe bağl olarak verilen imar durumu belgesine istinaden 15. ve 16. maddeye göre yap lan imar plan uygulamalar sonucu imar parseli üretilmesi ve bunun yan nda yol, yeşil alan, park gibi alanlar n kamunun eline geçmesi sağlanmas na rağmen ayn bölgede yap lan bu tür uygulamalar sonucu taş nmazlardan eşit zaiyat al namamakta ve uygulama süresi uzamakta olup zorunluluk halinde kamulaşt rma devreye girmektedir. 2- Kamulaşt rma Kamulaşt rma; 2942 say l Kanunda belirtildiği üzere bir idarenin, kamu yarar düşüncesi ile gerçek ve hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan ve muvafakat na bak lmaks z n zor al ml mal edinmesidir. 08/11/1983 tarih 18215 say l Resmi Gazetede yay nlanarak yürürlüğe giren 2942 say l Kamulaşt rma Kanununun 24/04/2001 kabul tarihli 4650 say l kanun ile baz maddeleri yürürlükten kald r lm ş, birçok maddesinde de değişiklikler yap larak 05/05/2001 tarih 24393 say l Resmi Gazetede yay nlanarak yürürlüğe girmiştir. Daha sonraki süreçte yine değişik tarihlerde yürürlüğe giren kanunlarla (örneğin, 5177, 5999 vs.) Kamulaşt rma Kanununun baz maddeleri değiştirilmiştir. Belediyelerin imar plan uygulamas yöntemi olarak kamulaşt rma yöntemine başvurmas na neden olan durumlar aşağ daki şekilde s ralanabilir. İmar plan n n bütününde: 1- Ana arterler esas al nmadan yap lan imar uygulamalar 2- Parsel baz nda yap lan imar uygulamalar 3- Düzenleme sahalar n n birbirine yak n D.O.P oran esas al nmadan çevrilmesi 4- Önceden yap lan uygulamalar 5- İmar plan uygulamas s ras nda D.O.P.O nun %40 n üzerinde olmas 6- Mevcut yap laşmalar Ayr ca imar planlar ve ilgili yasalardaki değişiklikler ile mahkemelerce verilen konuya ilişkin kararlar nedeniyle de baz meskun alanlarda imar uygulamas yap lamad ğ ndan kamulaşt rma işlemi zorunlu hale gelmektedir.
366 TMMOB 2. İzmir Kent Sempozyumu / 28-30 Kasım 2013 Öte yandan imar planlar nda Belediye Hizmet Alan, Sosyal Tesis vs. olarak ayr lan ve kamu eline geçmesi gereken diğer alanlar için de kamulaşt rma bir imar plan uygulama arac olarak devreye girmektedir. Bu süreç belediyelerde imar program çerçevesinde yürütülmektedir. 2- İmar Kanununun 18. Madde Uygulamas 3194 say l İmar Kanununun 10. Maddesine göre Belediyelerce 5 y ll k imar programlar haz rlanmakta olup bu programlar n özünde kentin inşaat ihtiyac n karş layacak kadar imar parseli yan nda yeşil alan, park, otopark, okul, ibadet yeri, karakol, resmi tesis gibi alanlar n kentliye kazand r larak sağl kl yaşanabilir kentler kurma hedefi yer almaktad r. 5 y ll k imar program çerçevesinde 18. madde uygulama yönetmeliğinin 5. Maddesine göre düzenleme sahalar n belirlemek ve bu alanlarda imar plan uygulamalar yaparak imar parseli yani arsa üretmek Belediyelerin en önemli görevlerindendir. İdarelerce, imar uygulamas n n altl ğ n oluşturan düzenleme sahalar 3194 say l İmar Kanununun 18. Maddesine ait uygulama yönetmeliğinin 5. ve 6. Maddesinde belirtilen kriterler esas al narak DOP oran %40'a yak n olacak şekilde belirlenmelidir. Sahan n en az bir imar adas n kapsamas na özen gösterilmeli, eğer k smi saha belirlenecekse de mevzuat gereği düzenleme d ş nda b rak labilecek parseller doğru tespit edilmelidir. Çünkü her ne kadar seçili düzenleme sahalar n n iptali istemiyle aç lan davalarda mahkemeler düzenleme sahalar n yürütülmesi zorunlu olmayan işlem olarak değerlendirse de seçili sahadaki parselasyonun onanmas sonras nda aç lan davalarda imar plan uygulamas, düzenleme sahas seçimi başta olmak üzere tüm aşamalar ile birlikte incelenmektedir. 18. Maddenin 3. f kras Düzenleme ortakl k paylar, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyac olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullan lamaz. şeklinde iken cami ibaresi 15/07/2003 tarihli 4928 say l kanunun 9. maddesi ile ibadet yeri olarak değiştirilmiş, yasada %35 olan DOP oran üst s n r da 03/12/2003 tarih 5006 say l kanunla %40'a ç kart larak Milli Eğitim Bakanl ğ na bağl ilk ve ortaöğretim kurumlar DOP'tan karş lanacak alanlara dahil edilmiştir. 18. Maddeye ait uygulama yönetmeliğinin 12. Maddesi ise Düzenleme sahas nda bulunan hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alan gibi umumi tesislere ayr lan alanlar n parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanlar oran nda pay verilmek suretiyle hisselendirilir. şeklindedir. Bu hükümler doğrultusunda 18. madde uygulamalar nda yol, yeşil alan, park, otopark, okul, karakol, ibadet yeri gibi alanlar Düzenleme Ortakl k Pay ndan (DOP) karş lanarak, diğer kamu hizmetlerinin yürütüleceği yap lar n üzerinde yer alacağ alanlar da Kamu Ortakl k Pay ndan (KOP) karş lanarak üretilmektedir. Ancak imar planlar nda kamusal alanlar için belirlenen lejantlar çok çeşitli olmas na (örneğin, Rekreasyon Alan, Park ve Piknik Alan, Mesire Yeri vs.) karş n 18. Madde yönetmeliğinin 12. Maddesinde KOP'tan karş lanacak alanlar ayr nt l olarak say lmad ğ için imar plan uygulamalar haz rlan rken yap lacak işlem hakk nda tereddüte düşülmektedir. Bu ve benzer alanlarda işlemin sorunsuz yürütülebilmesi amac yla öncelikle (varsa) mahkeme kararlar incelenmekte olup emsal al nabilecek bir yarg karar n n bulunmamas halinde ise konu mevzuat çerçevesinde değerlendirilmektedir.
367 İMAR PLANI UYGULAMALARINDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ İmar uygulamalar nda en s k karş laş lan sorunlar 4 ana başl kta s ralamak mümkündür. 1- Tapu-Kadastro Verilerinden Kaynaklanan ve/veya Tescil Aşamas nda Ç kan Sorunlar Arsa ve arazi düzenleme çal şmalar için ilk ihtiyaç duyulan ve geçmişte grafik ve klasik yöntemle yap lan mülkiyet haritalar nda ölçüm, çizim ve hesaptan kaynaklanan alan ve geometrik şekil hatalar n n bulunmas. (22/02/2005 tarihinde yürürlüğe giren 5304 say l kanunla 3402 say l Kadastro Kanununun konuya ilişkin 22. ve 41. Maddesi değiştirilmiştir. Bu değişiklik kadastrodan kaynakl baz hatalar n daha kolay giderilebilmesine olanak sağlasa da sorun halen devam etmektedir.) Kadastral parsellerin tecvizi aşan alan hatalar n n giderilmesinin Tapu Sicil ve Kadastro mevzuat aç s ndan büyük zaman ve kaynak kayb na neden olmas. Seçili düzenleme sahas nda bulunan kadastro parsellerinin 1984 y l öncesi hisseli sat ş s ras nda yap lan hatalar nedeniyle hisse toplamlar n n parsel alan ndan farkl ç kmas durumunda bu hatan n ilgilisinden onay al nmak suretiyle veya dava aç larak düzeltilmesi nedeniyle uygulaman n gecikmesi. İptal edilen 18. Madde uygulamalar n n mahkeme karar na göre yap lan geri dönüşüm işleminin, yeni uygulama ile ayn anda yap lmas gerektiğinden bahisle tescil edilmemesi. (Ancak mahkemelerce iptal edilen imar plan uygulamalar na ait düzenleme sahalar nda ilk uygulama tarihindeki kriterlerin zaman içerisinde değişmesi nedeniyle yeni koşullara göre (geri dönüşüm sonras ) işlem yap labilmesi bazen mümkün olamamaktad r.) DOP oran n n %40' aşan k sm n n ilgilisinin muvafakat ile karş lanmas durumunda izlenecek yolun tescil aşamas nda sorun olmas vs. 2- Uygulama İmar Plan ndan Kaynaklanan Sorunlar Uygulama imar planlar yap l rken genellikle DOP yasal üst s n r n n dikkate al nmamas. Uygulama imar planlar n n çoğu zaman güncel mülkiyet ve halihaz r veri üzerine çizilmemesi. Ayn imar adas nda birden fazla arazi kullan m karar bulunmas. İmar adalar n n geometrik şekli nedeniyle parsel üretiminde sorun yaşanmas. (örneğin, imar adas derinliğinin yönetmelikte belirtilen mimimum derinlik ölçülerinin alt nda olmas gibi) İmar plan değişikliklerinin kimi zaman zorunlu haller d ş nda da yap lmas, yap lan değişiklikte DOP ve KOP oranlar n n korunmamas. İmar plan nda benzer amaca hizmet etmek üzere ayr lan alanlar n değişik lejandlarla adland r lmas İmar plan uygulama sahas n n Birlikte Hareket Edilecek Alan lejand ile imar plan üzerine işlendiği ve/veya imar uygulamas nda izlenecek yöntemin plan notlar nda
368 TMMOB 2. İzmir Kent Sempozyumu / 28-30 Kasım 2013 ayr nt land r ld ğ durumlarda uygulaman n belediyeler ve diğer kurumlardaki kontrolü s ras nda ç kan problemlerin çözülmesi için yeniden bir plan tadilat yap lmas gerekmesi, dolay s yla sürecin uzamas vs. 3-Uygulama Aşamas nda İdareden Kaynaklanan Sorunlar Düzenleme sahas tespit edilirken 5 y ll k imar programlar na öncelik verilmemesi. Sadece kamu hizmetine ayr lan parsellerin düzenleme sahas olarak belirlenmesi ya da 18. Maddenin kamuya taş nmaz kazand rmak amac yla uygulanmas. K smi düzenleme sahalar n n mevzuatta belirtilen kriterleri sağlayacak şekilde seçilmemesi. İdarelerin sadece başka parsellerdeki kendi hisselerini birleştirmek ve bağ ms z parsel oluşturmak sureti ile imar uygulamas yapmas. Uygulama s ras nda, düzenlemeye giren parsellerin önceki terkin işlemlerinin dikkate al nmamas. Mutlak surette 18. Maddenin uygulanmas gereken alanlarda 15. ve 16. Maddeye göre isteğe bağl uygulama yapt r lmas Uygulama yap l rken (varsa) benzer işlemlere ilişkin yerleşmiş ve emsal al nabilecek mahkeme kararlar ndaki iptal gerekçeleri dikkate al nmadan işlem tesis edilmesi (örneğin, ihdaslar n zaiyata verilmesi konusu) Maliklerin ask aşamas nda bilgilendirilmemesi. Özel parselasyon ile belirlenmiş bulunan umumi hizmet alanlar n n karş l ğ olarak tapuda ana parsel maliki ad na kay tl olarak kalm ş hisselerin slah imar plan uygulamas s ras nda tapu sicilinden bedelsiz olarak terkin edilmeyerek ana mal sahibi lehine ipotekle bedele dönüştürülmesi vs. 4- Yasa ve Yönetmeliklerden Kaynaklanan Sorunlar 2981 say l yasaya göre yap lan slah imar plan uygulamas sonucu oluşan parsellerden 2. kez (tamamlayan oranda) DOP al namamas. İhdas alanlar n n uygulama kapsam nda nas l değerlendirileceğinin yasada tariflenmemesi. Üzerindeki yap nedeniyle tescillenen veya ruhsata bağlanan parsellerden uygulama s ras nda DOP kesilmesi nedeniyle bu parsellere şuyuland rma yap lmak zorunda kal nmas Seçili düzenleme sahas içerisinde yer alan ve yasa gereği Maliye Hazinesi ad na tescil edilmesi gereken tapulama ve kadastro harici kalan yerler (cebel) ile dere vasf n kaybetmiş yerlerin, imar plan nda yol ve yeşil alan gibi kamu alanlar na isabet etmesi durumunda, konu ile ilgili Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü genelgelerine istinaden tamamen düzenleme ortakl k pay olarak terk edilmesi gerekirken yine 3194 say l İmar Kanununun 18. Maddesi ve bu maddenin uygulama yönetmeliğinde bu konularla ilgili aç klay c bölümlerin bulunmamas. DOP oran %40' aşan alanlarda fazla miktar n nas l karş lanacağ na ilişkin 18. Madde uygulama yönetmeliğinin 32. Maddesinin çok aç k olmamas nedeniyle işletilememesi vs.
369 Bu ve benzer sorunlar nedeniyle imar plan uygulamalar n n tamamlanmas uzun y llar sürebildiği gibi bazen de uygulaman n tescili sonras nda aç lan davalar sonucu mahkemelerce iptal kararlar verilmekte olup bu da doğal olarak imar hizmetinden yararlanacak olan vatandaşlar n ve kamunun aleyhine bir durum oluşturmaktad r. Bu çerçevede; imar uygulamas sürecine yönelik baz çözüm önerileri aşağ da belirtilmiştir. Çevrili düzenleme sahas kapsam nda farkl arazi kullan m karar veya yap yoğunluğu getirilmiş imar adalar n n bulunmas durumunda, tahsis işleminin uygulama ile oluşan değer art ş na karş l k eşit oranda DOP al nmas sonras yap lmas yeterli olmamaktad r. Bu nedenle imar parsellerine tahsis işleminde, yeni hukuksal sorunlara neden olunmadan, inşaat alan üzerinden de eşitliğin sağlanabileceği, arada fark ç kmas durumunda ise değer faktörünün devreye gireceği yol ve yöntemlerin geliştirilmesinin art k kaç n lmaz olduğu aç kça görülmektedir. İmar uygulamalar ask aşamas nda iken maliklerce en çok itiraz edilen ve uygulama aleyhine dava aç lmas na en çok neden olan konu parselasyon işlemi ile yap lan şuyuland rmalard r. Konunun çözümüne yönelik olarak; - 3194 say l Kanunun 18. Madde uygulama yönetmeliğinin 8. maddesinde, üzerinde korunacak yap bulunan parselin (imar, kadastro) yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren k s mlar ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortakl k pay al nabileceği, ancak bu pay n düzenleme ortakl k pay ndan fazla olamayacağ, - 10/b maddesinde, plan ve mevzuata göre korunmas mümkün olan yap lar n tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesinin sağlanmas, - 10/c maddesi düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yap n n özelliği itibari ile DOP al nmayan hallerde ilgilisinin muvafakat ile DOP miktar n n bedele dönüştürülebileceği belirtilmiş ise de bu maddelerin yeterince aç k olmamas nedeniyle meskun sahalarda yap lan imar plan uygulamalar öngörülen sürede bitirilememektedir. Konuya ilişkin yap lacak yasal düzenlemelerde bu maddelerin işlerlik kazanmas hedeflenmelidir. Ayr ca ihdas alanlar n n, 18. madde uygulamalar kapsam nda mahkeme kararlar na istinaden düzenleme ortakl k pay olarak değerlendirilmesi mümkünse de düzenleme sahas na ait DOP oran n n yasal üst s n r n alt nda kalmas ve uygulama kapsam nda Belediye Hizmet Alan, Resmi Tesis Alan, Sosyal ve Kültürel Tesis Alan gibi 18. Madde uygulama yönetmeliğinin 12. Maddesi hükmüne göre KOP'tan karş lanan kamusal alanlar n bulunmas durumunda ihdas alanlar n n öncelikle bu adalara tahsis edilmesi, imar planlar nda kamu kullan m na ayr lan alanlar n kamu eline geçmesi sürecinin h zland r lmas yönünden uygun olacakt r. Ayr ca ihdas alanlar için önerilen bu yol, imar plan nda DOP'tan (okul, ibadet yeri, karakol) ya da KOP'tan karş lanan bir kamusal alana isabet eden kamu mülkiyetindeki parseller için de (örneğin, imar plan nda okul alan na isabet eden Hazine mülkiyetindeki bir parselin alan ndan DOP kesilmeden bu adaya verilmesi gibi) izlenebilir. İmar planlar nda belirlenen ve farkl lejandl olmas na rağmen ayn hizmet için ayr lan alanlar n sadeleştirilerek tekleştirilmesi ile bir kamusal alan n DOP'tan m, KOP'tan m karş lanacağ hususunun uygulama s ras nda problem oluşturmamas için mevzuattaki ilgili maddelerin detayland r lmas önemlidir.
370 TMMOB 2. İzmir Kent Sempozyumu / 28-30 Kasım 2013 Ayr ca 2981 say l yasaya tabi tutulan bölgelerde yap lacak imar plan uygulamalar n n önünün aç labilmesi için 3194 say l yasan n 18. maddesinde, 2981 say l yasaya göre oluşan parsellerden düzenleme ortakl k pay üst s n r na tamamlanacak kadar DOP al nabileceği yönünde yasal düzenleme yap lmal d r. Hatta bu düzenleme, uygulama görmüş, ancak imar plan değişikliği sonras kullan m karar değişen veya yap yoğunluğunda art ş meydana gelen parsellerin tümü için genişletilmelidir. 3194 say l İmar Kanununun 18. Maddesi kapsam nda yap lan imar plan uygulamalar nedeniyle aç lan davalar sonucu verilen iptal kararlar, uygulamalar s ras nda tespit edilen eksiklikler, mevcut durum ve kentlerin ihtiyaçlar bir bütün olarak değerlendirildiğinde; uygulama sürecinin daha sağl kl yürütülebilmesi için öncelikle idarelerce mevzuata ve mahkeme kararlar na uygun işlem tesis edilmesinin gerektiği ve merkezi hükümet taraf ndan da imar mevzuat n n ilgili k s mlar n n, konuya ilişkin sorunlar /tereddütleri giderecek şekilde yeniden düzenlemesinin uygun olacağ anlaş lmaktad r. SONUÇ İmar uygulamalar na altl k teşkil eden imar planlar, arazi kullan m kararlar n da içeren plan, rapor ve plan notlar ndan oluşmaktad r. Ülkemizde imar uygulamas na imar planlar n n yap m ndan sonra gündeme gelen bir süreç olarak bak lmaktad r. Halbuki imar uygulamas halihaz r haritalar n değerlendirilmesiyle başlamakta, önce parsel üretilmesi sonra parsel ölçeğinde yap lan işlemlerle devam etmekte olup kat mülkiyeti yasas na göre (cins tashihi vs.) Tapu ve Kadastro Müdürlüklerince yap lan işlemle tamamlanmaktad r. Demek ki; imar planlar disiplinler aras bir ortakl k projesidir. Bu nedenle klasik planlama anlay ş na göre haz rlanan imar planlar n n yerine kentin planl gelişimine olanak sağlayan imar planlar üretmek ise art k gerekli ve zorunlu bir eylemdir. İhtiyaç duyulan ekonomik kaynaklar n oluşturulmas, plana uygun yerleşim alanlar n n tespit edilerek yaşama kazand r lmas da, ancak kararl uygulamalarla, planlama ve planlar n etkili uygulanmas n sağlamakla mümkün olabilecektir. Bu çerçevede; Belediyelerce kentlerde, plans z bir alan b rak lmayarak uygulanabilir imar planlar n n yap lmas ve ödünsüz olarak hayata geçirilmesi sağlanmal d r. Uygulama zorluğu çekilen sağl ks z kent dokular n n bulunduğu alanlarda ise bütüncül planlama çerçevesinde kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin devreye sokulmas gerekmektedir. Ancak bugünlerde her ne kadar kentin tüm sorunlar n n ilac olarak kentsel dönüşüm uygulamalar görünse de; işin sosyal, ekonomik ve toplumsal ilişkiler bölümü de göz ard edilmemelidir. Çünkü olay sadece iyi ve çok katl konut yapmak değildir. Öte yandan imar mevzuat n n günümüzün ihtiyaçlar doğrultusunda ele al narak yeniden düzenlenmesi, şüphesiz ki imar uygulamalar na bir ivme kazand racak, imar plan uygulamalar hem vatandaşlar hem de kamu kurumlar için daha pratik çözümler sunabilecektir. Nitekim Çevre ve Şehircilik Bakanl ğ nca aralar nda 3194 say l İmar Kanununun da bulunduğu baz kanunlarda değişiklik yap lmas na dair kanun çal şmas haz rlanmaktad r.
371 İmar plan uygulamas n n, zaman aş m n n bulunmad ğ hallerde y llar sonra bile iptal edilebileceği dikkate al narak mutlak suretle yasa ve yönetmeliklere, tereddüte düşülen konularda (varsa) mahkeme kararlar na uygun olarak haz rlanmas gerekmektedir. İmar plan uygulamalar n n sosyal aç dan gerçekliğe kavuşabilmesi, uygulama kapsam ndaki parsel maliklerinin ask aşamas nda ayr nt l olarak bilgilendirilmesi ile mümkündür. Her ne kadar 18 uygulamalar Belediyelerce re'sen yürütülen işlemler de olsa düzenleme alan nda yeri olan insanlar n bu işlemden doğrudan etkilendiği unutulmamal d r. Bir çeşit kamu hizmeti say lan 18. Madde uygulamas sürecinde yer alan tüm kurumlar n koordinasyon ve işbirliği içerisinde çal şmas ve mevcut sorunlar n tart ş larak çözüm önerilerinin üretilebileceği platformlar n oluşturulmas ile uygulamadaki problemlerin bir k sm n n doğrudan ortadan kalkacağ aç kça görülmektedir. Son olarak; idarelerin kentin vizyonunu belirlerken, ayn zamanda kentlinin yaşam şeklini ve al şkanl klar n da etkilediğini farkederek ben yapt m, oldu anlay ş n terketmesi ile imar plan ve imar uygulamas işlemlerini, halk n kentleşme sürecine kat lmas için bir f rsat olarak görmesi çağdaş bir yaklaş m olacakt r. KAYNAKLAR Ersoy, M., (www.melihersoy.com) Y ld r m, M.K., Bar şcan N., Kent Yenileme, Kent Sempozyumu, İzmir, 8-10 Ocak 2009 Y ld r m, M.K., Uygulamac Gözüyle İmar Plan Uygulamalar, Vak flar Bölge Müdürlüğü Semineri, İzmir, Kas m 2009 Y ld r m M, K., Belediyelerde Taş nmaz Değerlemesi, Arazi Yönetiminde Taş nmaz Değerleme ve Kadastro Sempozyumu, Ankara, 22-23 May s 2012